Ввод в эксплуатацию

Порядок ввода в эксплуатацию зданий и сооружений

Все объекты туристских учреждений принимают в эксплуата_цию при условии выполнения работ, предусмотренных проект-но-сметной документацией, и возможности их нормального функ_ционирования.

По окончании строительства (реконструкции) зданий их при_нимают рабочая, Государственная и ведомственная комиссии.

Генеральная подрядная организация в письменном виде сооб_щает об окончании работ. Заказчик в пятидневный срок создает рабочую комиссию. В ее состав входят представители заказчика, генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, органов санитарного надзора, инспекции пожар_ного надзора и других организаций. Задача рабочей комиссии — определить готовность к эксплуатации зданий или комплекса.

Комиссия проверяет готовые объекты со всеми необходимы_ми сетями и оборудованием, сопоставляет их с проектом, срав_нивает фактические затраты по документам. Генеральный подряд_чик должен представить все необходимые документы: комплект чертежей и смет, акты промежуточной приемки ответственных конструкций, акты испытаний сетей водопровода, канализации, горячего водоснабжения, отопления и другого оборудования.

Рабочая комиссия определяет сроки устранения недоделок, передает всю документацию заказчику.

В состав Государственной комиссии входят представители Ар_хитектурного комитета, инспекции Государственного санитар_ного и пожарного надзора, могут быть включены представители дорожных организаций, банка, финансирующего строительство.

Государственная комиссия рассматривает представленные за_казчиком акты и документы, устанавливает соответствие объекта и проектной документации, проверяет качество работ и готов_ность объекта к вводу в действие согласно правилам и нормам технической эксплуатации и техники безопасности.

Жилые и общественные здания могут быть введены в эксплуа_тацию только при условии действующих санитарно-технических, электротехнических, энергетических и других устройств, преду_смотренных проектом (лифты, газоснабжение и др.).

Государственная комиссия составляет акт приемки объекта в эксплуатацию. При подписании акта председателем Государствен_ной комиссии объект считается введенным в эксплуатацию и при_нимается на баланс туристского учреждения в состав его основных фондов. После Государственной приемки финансирование объек_тов заканчивается и не должно оставаться никаких недоделок, за исключением работ по озеленению, которые могут быть перенесе_ны на ближайший посадочный период (весна или осень). При этом принятый в эксплуатацию объект не готов для приема туристов до тех пор, пока не подобран штат обслуживающего персонала и не завезены продукты, топливо, необходимые мягкий и жесткий ин_вентарь, мебель и т.д. Это происходит в предпусковой период.

Открытие построенных комплексов или отдельных объектов до_пускается только после проверки специальной приемочной ве_домственной комиссией технической и хозяйственной готовно_сти к обслуживанию туристов. В течение предпускового периода ведомственная комиссия осуществляет контроль за своевремен_ностью проведения работ.

Срок службы здания

Способность здания длительное время сохранять прочность и устойчивость называется долговечностью. Долговечность здания зависит от качества строительства и используемых материалов, а также от условий эксплуатации. По сроку службы здания делят на три группы:

•более 100 лет;

•от 50 до 100 лет;

•от 20 до 50 лет.

Здания, возводимые на срок службы менее 20 лет, по долго_вечности не нормируются (например, временные сооружения).

С течением времени здания и сооружения утрачивают свои пер_воначальные качества и стоимость. Происходит физический и моральный износ.

Физический износ — потеря зданием с течением времени проч_ности, устойчивости, снижение водо- и воздухопроницаемости, тепловых, звукоизоляционных и других свойств.

На физический износ влияют:

•природный фактор — воздействие внешней среды;

•качество строительно-монтажных работ и материалов при стро_ительстве и ремонт;

•соблюдение норм и правил эксплуатации;

•качество и своевременность текущего и капитального ремонтов;

•использование здания по назначению;

•период нахождения здания в эксплуатации.

При соблюдении норм и правил эксплуатации здания, свое_временном выполнении качественного ремонта интенсивность фи_зического износа снижается и происходит нормальней физиче_ский износ, который должен соответствовать нормативному ус_редненному сроку службы здания.

Период, в течение которого здание должно полностью отве_чать своему назначению и может эксплуатироваться (Зез наруше_ния условий обслуживания проживающих в нем людей (за исклю_чением времени выполнения реконструкции или капитального ремонта), называется нормативным усредненным сроком службы здания.

Нормативные сроки службы здания в целом и его основных конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий) со_впадают. Второстепенные конструктивные элементы (крыши, ле_стницы, полы, окна, двери, перегородки) могут изнашиваться дважды или трижды, поэтому для них установлены менее продол_жительные сроки службы. Следовательно, необходимо знать сро_ки службы конструктивных элементов, частей здания ц инженер_ного оборудования, чтобы своевременно выполнять необходимый ремонт, поддерживать их в нормальном состоянии, не допуская преждевременного износа.

Период от момента государственной приемки здания по окон_чании строительства до того, когда его эксплуатация невозможна из-за ветхого состояния или нецелесообразна по экономическим причинам, называется фактическим сроком службы.

Фактический срок службы может не совпадать с нормативным, поскольку за_висит:

•от качества работ по выбору участка, учету условий климати_ческого пояса;

•условий эксплуатации (соблюдение температурно-вдажностного режима в помещениях, санитарного состояния помещений);

•качества материалов, строительных работ;

• выполнения норм и правил технической эксплуатации (про_ведение текущего ремонта).

По срокам службы и техническому состоянию конструкций определяют процент физического износа здания. Если процент износа превышает 80 %, то состояние здания может быть призна_но аварийным. Объект подлежит списанию с последующей раз_боркой и исключением из балансового учета.

С течением времени здания, сооружения и оборудование ста_реют не только физически, но и морально. Моральный износ за_ключается в несоответствии зданий, сооружений и инженерного оборудования современным требованиям. Он зависит от состоя_ния научно-технического прогресса в строительстве и промыш_ленности, современных требований технической эстетики и пе_риода эксплуатации. Моральный износ характеризуется степенью комфорта, удобства и рациональности, соответствием здания сво_ему назначению.

Физический износ устраняют путем выполнения всех меро_приятий технической эксплуатации, включающих в себя капи_тальный ремонт, при проведении которого заменяют изношен_ные детали конструкций и частей здания. Моральный износ мож_но ликвидировать частично при капитальном ремонте, а полнос_тью только при проведении реконструкции.

1.3.3. Система планово-предупредительного ремонта

Эффективность организации обслуживания в туристских уч_реждениях зависит непосредственно от технического состояния основных фондов. По техническому состоянию зданий, сооруже_ний определяют, насколько рационально их используют, правиль_но ли осуществляют необходимые мероприятия по предупрежде_нию преждевременного износа, аварийного состояния.

Каждое туристское учреждение проходит техническую паспор_тизацию. Паспорт имеет каждый объект, находящийся на балансе. Чем полнее и тщательнее составлен паспорт, тем легче планиро_вать и осуществлять мероприятия по эксплуатации. В паспорт вно_сят все изменения по техническому состоянию основных фондов, так как данные паспорта используют при выполнении мероприя_тий по эксплуатации и решении вопросов по реконструкции и перспективному развитию туристского учреждения.

В «Рекомендациях по организации технической эксплуатации зданий и сооружений туристских учреждений» определено, что задачей технической эксплуатации зданий и сооружений являет_ся обеспечение их бесперебойной работы в пределах нормативно_го срока службы, обеспечение благоустройства и санитарно-тех-нического состояния зданий и сооружений и прилегающих к ним участков.

Техническая эксплуатация отражает комплекс организацион_ных и технических мероприятий.

Совокупность организационных и технических мероприятий по надзору и уходу за основными фондами, периодическому про_ведению всех видов ремонта (текущий, капитальный) по заранее составленным планам с целью предупреждения износа, предот_вращения аварий и поддержания основных фондов в постоянной эксплуатационной готовности называется системой планово-пре_дупредительного ремонта основных фондов.

В данную систему входят:

•наблюдение за сохранностью зданий, сооружений и оборудо_вания;

•технические осмотры;

•выполнение норм и правил эксплуатации;

•ремонт.

Наблюдение за сохранностью зданий, сооружений и оборудо_вания осуществляется заместителем директора по хозяйственной или технической части, главным инженером.

Технические осмотры.Правилами и нормами установлены три вида технических осмотров:

•общий осмотр (00);

•частичный осмотр (40);

•внеочередной осмотр (ВО).

Общий осмотр проводят два раза в год: весной и осенью. Вес_ной, когда все части зданий освобождаются от снега и становятся доступными для обзора,, осматривают все конструкции. Общий осмотр проводят в следующей последовательности: прилегающая территория, наружные вводы, внешние сети коммуникаций, фун_дамент и подвальные стены, наружные стены (включая балконы, лоджии, эркеры, архитектурные детали), затем проводят поэтаж_ный осмотр помещений. В результате весеннего общего осмотра определяют техническое состояние здания в целом:

•выявляют дефекты и неисправности, относящиеся к текуще_му ремонту, составляют опись работ (или срочно устраняют неко_торые дефекты);

•определяют объекты, подлежащие капитальному ремонту че_рез год, составляют опись работ;

•составляют опись работ по благоустройству территории и на_ходящихся на ней устройств (спортивные площадки, аттракцио_ны и др.);

•составляют опись работ по подготовке здания к отопительно_му сезону.

На основании описей работ составляют план мероприятий и заказывают проектно-сметную документацию. В плане указывают перечень планируемых работ, сроки их выполнения, способ вы_полнения и ответственного за выполнение. Форма заполнения

Таблица 1.7

План мероприятий по эксплуатации здания и оборудования гостиницы

№ п/п Перечень плани_руемых работ Начало работ Окончание работ Способ выполнения Ответ_ственный
           

плана мероприятий по эксплуатации здания и оборудования гос_тиницы представлена в табл. 1.7.

Осенний осмотр зданий проводят перед наступлением отопи_тельного сезона до образования снежного покрова, затрудняюще_го осмотр. К этому времени должны быть закончены работы по текущему ремонту для подготовки здания к эксплуатации в зим_них условиях. Весь комплекс работ по подготовке к осенне-зимне_му сезону должен быть завершен за 15 сут до начала отопительно_го сезона. Дефекты, которые носят угрожающий характер, устра_няют немедленно, а нарушающие нормальную эксплуатацию зда_ний и целостность конструкций — в срок от одних до пяти суток.

При частичном осмотре проверяют состояние отдельных эле_ментов и частей (фундамент, кровля, водопровод). Частичный осмотр проводят в следующих случаях:

•если не приняты срочные меры по ликвидации причин де_формаций, ведущих к разрушению отдельных конструкций или аварии здания в целом;

•при эксплуатации оборудования, которое для обеспечения бесперебойной работы должно проверяться чаще, чем при общем осмотре.

Внеочередной осмотр проводят в срочном порядке не позднее одного-двух дней после стихийного бедствия (сильные ливни, сне_гопады, ураганные ветры и т.п.). Для ликвидации последствий принимаются срочные меры.

Ремонт.Ремонт, входящий в систему планово-предупреди_тельного ремонта, подразделяется на текущий и капитальный.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению конструктивных элемен_тов и частей зданий, сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем профилактических мероприятий по устранению мелких повреждений и неисправностей.

При текущем ремонте не изменяется физическое состояние материала конструкции, однако несвоевременное проведение ра_бот вызывает дополнительные затраты на капитальный ремонт и приводит к сокращению срока службы здания. Например, если не устранить вовремя незначительное повреждение кровли, то это приведет к протечке на чердачное перекрытие, увлажнению всей конструкции со всеми последующими изменениями ее прочности и сокращению срока службы.

Текущий ремонт подразделяется на два вида:

•непредвиденный, выявленный в процессе эксплуатации зда_ния и выполняемый в срочном порядке (1 — 5 сут);

•планово-предупредительный, планируемый по объему и време_ни выполнения.

При непредвиденном текущем ремонте выполняют работы по устранению мелких дефектов и повреждений, которые заранее предвидеть нельзя — они возникают в процессе эксплуатации (на_пример, разбитое стекло).

Работы по непредвиденному текущему ремонту выявляют в ходе регулярных ежедневных осмотров зда_ний, уборки помещений обслуживающим персоналом, проведе_ния общих осмотров. Работы проводятся штатным персоналом, а в отдельных случаях — с привлечением рабочих других специ_альностей. Во всех гостиницах должен быть журнал дефектов и неисправностей с указанием в них ответственных лиц и сроков выполнения работ.

Планово-предупредительный текущий ремонт направлен на устранение преждевременного износа конструкций, частей здания и оборудования и характеризуется большим объемом работ по срав_нению с непредвиденным текущим ремонтом (например, окраска и ремонт пола, потолков, фасадов). Необходимость этого вида те_кущего ремонта определяется в ходе различных осмотров. Такие работы в короткий срок выполнить невозможно, так как объект находится в эксплуатации. Поэтому надо заранее подготовить опись работ и смету, материалы и установить возможные сроки выполне_ния ремонта, не нарушая режима обслуживания туристов.

Капитальный ремонт — важнейшая часть системы планово-пре_дупредительного ремонта основных фондов.

Капитальным ремон_том считают такой ремонт, при котором заменяют изношенные конструкции и детали более прочными и экономичными, улучша_ющими эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.

Капитальный ремонт бывает двух видов:

•комплексный капитальный ремонт — ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, включая внутрен_ние сети водопровода, канализации, отопления, электрообору_дование. Это основной вид капитального ремонта, при котором одновременно восстанавливают изношенные конструктивные эле_менты, отделку, инженерное оборудование и повышают степень благоустройства и комфорта. К комплексному капитальному ре_монту относятся:

переоборудование вспомогательных помещений под жилые, включая переоборудование мансардных этажей;

устройство вспомогательных помещений;

замена изношенных конструкций (кроме стен) новыми из со_временных долговечных материалов;

оборудование зданий всеми видами инженерного благоустрой_ства с присоединением к существующим сетям, замена внутри-квартальных и дворовых инженерных сетей;

устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, антенн, электронных замков;

восстановление бездействующих лифтов;

благоустройство территорий (замощение, асфальтирование, озе_ленение, устройство малых форм и хозяйственно-бытовых пло_щадок).

Определяющим фактором назначения комплексного капиталь_ного ремонта является техническое состояние капитальных стен и фундаментов. Если физический износ стен и фундамента состав_ляет 25 и 35 % соответственно, а в целом по зданию — 60 %, то целесообразно проводить комплексный капитальный ремонт. На период комплексного ремонта обслуживание туристов прекраща_ется;

• выборочный капитальный ремонт — ремонт, при котором ре_монтируют (заменяют) отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерного оборудования. В этом случае он может быть остановочным (когда функциональная деятельность здания прекращается) или безостановочным.

Для осуществления капитального ремонта должны быть разра_ботаны проектно-сметная документация и план капитального ре_монта. Во время его проведения должен осуществляться контроль качества ремонтно-строительных работ и приемочный контроль. Приемка объекта проводится приемочной комиссией, которая составляет акт приемки.

©2015 arhivinfo.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.

Об учете расходов, понесенных после ввода построенного объекта в эксплуатацию

Специалисты в области налогообложения традиционно считают учет в строительстве сложным. Приведем одну из таких неоднозначных ситуаций. Процесс строительства закончен. Здание введено в эксплуатацию. Оформлены все необходимые документы. Однако это совсем не означает, что проблемы остались в прошлом. В большинстве случаев происходит так, что после ввода в эксплуатацию построенного объекта СМР продолжают осуществляться. Причины здесь могут быть разными: работы по благоустройству территории или, например, по наладке сложной системы видеонаблюдения, которые к моменту сдачи объекта (зимой) не были выполнены в силу технологических причин и должны производиться в теплое время года, а также устранение недостатков и недоделок, выявленных при приемке объекта, и др.

Учету расходов в случаях, когда выполнение работ, например по монтажу системы видеоконтроля, предусмотрено проектом строительства здания, и посвящена данная статья. В ней даны ответы на вопросы о том, нужно ли увеличивать первоначальную стоимость готового объекта? Если да, то как быть с налогом на имущество? Если нет, можно ли уменьшить прибыль на сумму произведенных после ввода затрат? Как обосновать дополнительные расходы, чтобы избежать претензий налоговиков?

Советы "бывалых"

Некоторые специалисты предлагают решать проблему учета "опоздавших" расходов путем создания в бухгалтерском учете резерва предстоящих расходов. В этом случае создание резерва в сумме, заложенной в смете, необходимо отразить проводкой Дебет 08 Кредит 96. Соответственно, принятие объекта недвижимости к учету отражается в общеустановленном порядке: Дебет 01 Кредит 08.

Произведенные после ввода здания в эксплуатацию затраты будут списываться уже не на счет 08-3 "Строительство объектов основных средств", а за счет сформированного резерва, то есть по дебету счета 96 "Резервы предстоящих расходов". После выполнения сезонных работ по монтажу системы видеонаблюдения бухгалтер должен скорректировать размер резерва. Если фактические расходы окажутся меньше плановых, то производится запись Дебет 91-2 Кредит 96, в противном случае (если фактические расходы превысили запланированный уровень) корректировка отражается обратной проводкой Дебет 96 Кредит 91-1.

В связи с тем что гл.

25 "Налог на прибыль" НК РФ создание таких резервов не предусмотрено и в первоначальную стоимость объекта основных средств можно включить только фактически понесенные затраты, эти специалисты настаивают на списании таких расходов за счет средств, не уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

На наш взгляд, руководствуясь этими рекомендациями, бухгалтер в дальнейшем может столкнуться с неблагоприятными последствиями. При проверке налоговый инспектор может предъявить претензии по налогу на имущество. Ведь первоначальная стоимость здания сформирована не точно, так как на счет 01 зачислены не только фактические расходы по строительству, но и некая плановая цифра резерва. Кроме того, нет уверенности в том, что инспектор, обнаружив во время проверки акты приемки от подрядчика смонтированной системы видеонаблюдения, но не найдя такого объекта на счете 01, опять же не предъявит организации претензий о занижении налога на имущество.

Также неясно, как применить налоговый вычет по НДС со стоимости работ по монтажу, если налог был предъявлен подрядчиком до 1 января 2006 г.? Пункт 5 ст. 172 НК РФ (в ред. до принятия Федерального закона от 22.07.2005 N 119-ФЗ) устанавливал, что вычеты производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) с момента начала начисления амортизации в налоговом учете. Получается, что если расходы организация спишет за счет средств, не уменьшающих налогооблагаемую базу, то и вычет по НДС невозможен.

И, наконец, почему организация не может учесть расходы на создание системы видеонаблюдения для целей налогообложения прибыли? При условии документального подтверждения расходов (смета, договор, акты сдачи-приемки выполненных работ) они могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль, так как их экономическая обоснованность очевидна, ведь они произведены в целях обеспечения безопасности и сохранности имущества. Получается, что проблема лишь в том, чтобы найти правильный вариант их списания.

Что можно предложить в качестве альтернативы?

Стоимость системы видеонаблюдения или иные аналогичные расходы бухгалтер может отразить в учете в качестве самостоятельного объекта основных средств. Ведь все условия, необходимые для признания актива таким объектом, которые перечислены в п. 4 ПБУ 6/01 <1>, соблюдаются:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е.

срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

<1> Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

Таким образом, в холодное время года бухгалтер примет к учету здание по сумме собранных на тот момент по дебету счета 08-3 затрат, а позднее оприходует систему видеонаблюдения по фактическим расходам. В данном случае его не должно смущать, что в смете на строительство здания предусмотрена общая сумма расходов. Такая возможность предоставлена п. 6 ПБУ 6/01, которым установлено, что в случае наличия у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект. Поэтому действия бухгалтера будут вполне соответствовать требованиям ПБУ 6/01, поскольку очевидно, что сроки полезного использования системы видеонаблюдения и здания не совпадают. Ввод обоих объектов в эксплуатацию оформляется в общеустановленном порядке с использованием утвержденных Госкомстатом унифицированных форм первичных документов. В данном случае первоначальная стоимость этих объектов основных средств будет действительно включать все фактические расходы, связанные с их созданием, следовательно, налоговая база по налогу на имущество искажаться не будет. Соответственно, у налоговиков не будет повода (даже формального) исключить НДС из состава налоговых вычетов.

Для целей налогообложения прибыли проблема учета "опоздавших" расходов решается аналогично. Построенное здание и смонтированная позже система видеонаблюдения будут отдельными объектами амортизируемого имущества. Обратимся к соответствующим нормам гл. 25 НК РФ. Амортизируемым признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым является имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ). Под основными средствами в целях настоящей главы понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией (п. 1. ст.

257 НК РФ). На наш взгляд, система видеонаблюдения вполне соответствует этим определениям, значит, бухгалтер вправе списать произведенные расходы посредством начисления амортизации.

К сведению: п. 5.3.1 Инструкции N 123 <2> предусмотрено, что не включается во введенные в действие основные фонды (и в выполненные капитальные вложения) стоимость предусмотренных сметой, но не выполненных работ и не произведенных затрат. Стоимость этих работ и затрат включается во введенные в действие основные фонды только после их фактического выполнения на основании актов приемки выполненных работ, оформленных в установленном порядке. Следовательно, при заполнении форм статистической отчетности фирма не учитывает суммы затрат, которые будут произведены позднее.

<2> Инструкция по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденная Постановлением Госкомстата от 03.10.1996 N 123.

Итак, мы рассмотрели учет "опоздавших" расходов при строительстве недвижимости для собственных нужд (хозяйственным или смешанным способом — с привлечением подрядчика). В случае, когда инвестор, заказчик-застройщик и подрядчик — разные юридические лица, эти расходы учитываются аналогично. Передача готового объекта инвестору в зимнее время года производится и оформляется в обычном порядке по фактически осуществленным затратам. При этом у заказчика-застройщика по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" может числиться остаток средств, предназначенных для финансирования работ по монтажу системы видеонаблюдения. После выполнения данных работ подрядной строительной организацией заказчик-застройщик передаст их результат инвестору (соответственно, "закрыв" сальдо на счете 86). Бухгалтер организации-инвестора эту систему примет к учету в качестве самостоятельного объекта основных средств и будет списывать расходы на ее создание и в бухгалтерском, и в налоговом учете через амортизацию.

Обратите внимание: вышеизложенными рекомендациями нельзя руководствоваться в случае, если работы, производимые после ввода в эксплуатацию, связаны с устранением претензий инвестора к качеству СМР или недоделок, выявленных при приемке построенного объекта. Данная ситуация также является широко распространенной. Однако это уже совсем другая история.

В заключение отметим, что возможность рассмотренного нами распределения общей суммы предусмотренных проектом расходов на два или несколько объектов основных средств допускают и сотрудники Минфина России. Так, в Письме от 30.05.2006 N 03-03-04/1/487 сказано, что даже если проектом строительства торгового центра предусмотрено создание подъездных путей, стоянок для автотранспорта и т.д., то эти затраты нельзя включать в первоначальную стоимость магазина. Иными словами, финансисты рекомендуют учитывать созданные объекты обособленно. Однако учет расходов на благоустройство территории отличается от вышеописанного подхода к отражению операций по монтажу системы видеонаблюдения и требует детального рассмотрения. Поэтому анализировать нюансы бухгалтерского учета и налогообложения этих расходов мы будем в отдельной статье в следующем номере нашего журнала.

Т.Ю.Кошкина

Редактор журнала

"Строительство: бухгалтерский учет

и налогообложение"

ПЕРЕЧЕНЬ

документов, необходимых для выдачи

разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

(статья 55 Градостроительного кодекса РФ)

1) документ, удостоверяющий личность Заявителя или его уполномоченного представителя, а также документ, подтверждающий полномочия представителя – для физических лиц;

учредительные документы Заявителя – юридического лица, документ, удостоверяющий личность и подтверждающий полномочия представителя юридического лица;

2) правоустанавливающие документы на земельный участок;

3) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

(до 31 декабря 2012 года в случае, если строительство линейного объекта осуществлялось на основании градостроительного плана земельного участка, для выдачи разрешения на ввод линейного объекта в эксплуатацию Заявитель представляет градостроительный план земельного участка);

4) разрешение на строительство;

5) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

6) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

7) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

8) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

9) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

10) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ;

11) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.

Документ, указанный в пункте 1 настоящего перечня, представляется Заявителем самостоятельно.

Документы, указанные в пунктах 5, 6, 7, 8, 9 и 11 настоящего перечня, представляются Заявителем самостоятельно, если они не были ранее представлены Заявителем и отсутствуют в распоряжении Администрации.

Документ, указанный в пункте 2 настоящего перечня, представляется Заявителем самостоятельно, если право на земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Документ, указанный в пункте 2 настоящего перечня, если право на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также документы, указанные в пунктах 3, 4 и 10 настоящего перечня, запрашиваются специалистами управления в рамках межведомственного информационного взаимодействия, но могут быть представлены Заявителем самостоятельно.


Похожие документы:

Ввод в эксплуатацию нежилого помещения, объекта, ввод здания в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию — это набор мероприятий, направленных на принятие в эксплуатацию объекта недвижимого имущества с законченным строительством. Он предоставляет возможность оформления права собственности на объект, проведения с ним юридически разрешенных операций. В целом, это заключительный этап строительства. Законодательство предусматривает проведение итоговой проверки государственного строительного надзора перед вводом объекта в эксплуатацию. Она заключается в визуальном осмотре объекта капитального строительства после постройки, реконструкции или ремонта. Осмотр включает отдельные работы, строительные конструкции, примененные материалы и участки инженерных сетей. Кроме того, проверяются предписания и акты об устранении нарушений, которые были выявлены при осуществлении строительного контроля. В результате надзора оформляется акт. На его основе оформляется заключение о соответствии построенного объекта проектной документации и требованиям технических регламентов. Подробнее об этой процедуре можно прочитать в пункте согласование проектов, переустройства. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — это документ, удостоверяющий выполнение работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту в соответствии проектной документацией, разрешением на строительство и градостроительным планом земельного участка.

Для получения разрешения застройщику необходимо обратиться в орган, выдавший разрешение на строительство и подать соответствующее заявление. К нему прилагается ряд документов. Это документы, устанавливающее право на земельный участок, градостроительный лан участка, а также разрешение на строительство. Кроме того, необходимо приложить акт приемки объекта капстроительства, а также документ, который подтверждает соответствие объекта требованиям регламентов.

Он должен быть подписан лицом, которое осуществляло строительство. Обязательным является документ, который подтверждает соответствие параметров объекта капитального строительства проектным требованиям — в том числе и параметрам энергетической эффективности. Сюда входят требования оснащенности здания приборами учета энергоресурсов, которые будут использоваться. Документ должен быть подписан застройщиком и заказчиком. Необходимо также предъявить документы о соответствии техническим условиям инженерно-технических сетей, подписанные представителями соответствующих эксплуатационных организаций. В пакете документов должна быть схема, которая отображает расположение объекта и инженерно-технических сетей в границах земельного участка, а также планировочная организация участка. Схему подписывают застройщик и заказчик. Копии этих документов после получения разрешения на эксплуатацию, заносятся в городскую информационную систему градостроительства. Как уже упоминалось, обязательно нужно приложить заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Кроме того, заключение должно содержать данные о нормативных значениях показателей, которые включены в состав норм энергетической эффективности объекта.

Соответственно необходимо отразить фактические значения этих показателей, которые определены в отношении этого объекта после исследований, экспертиз, замеров и испытаний. Законодательство устанавливает возможность требования иных документов для постановки объекта на государственный учет, с целью получения полного объема сведений. Орган, который выдает разрешение на строительство, обязан в течение 10 дней со дня подачи заявления провести проверку на наличие и правильность оформления документации, а также осмотр объекта.

По результатам этой работы будет принято решение о выдаче разрешения либо отказе в выдаче с указанием причин.

Осмотр здания в этом случае представляет собой проверку на соответствие объекта нормам, которые установлены в разрешении на строительство, градостроительном плане участка. Также проверяется соответствие требованиям проектной документации. Но в случае осуществления государственного строительного надзора за объектом, данный осмотр проводиться не должен. Существует несколько оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Это отсутствие указанных выше документов, несоответствие объекта нормам градостроительного плана или требованиям разрешения на строительство или параметрам проектной документации. Отказ может быть предоставлен в случае невыполнения заказчиком требования о безвозмездной передаче в орган, выдавший разрешение на строительство, ряда документации. Она должна быть передана в течение десяти дней со дня получения разрешения. В пакет документов входят копии проектной документации, сведения о высоте, этажности, площади объекта, инженерных сетях. В таком случае разрешение на ввод в эксплуатацию будет выдано после передачи государственному органу вышеуказанных документов. Отказ в выдаче разрешения можно оспорить в судебном порядке.

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию объекта осуществляется его постановка на государственный учет. Если проводилась реконструкция, в документы государственного учета вносятся соответствующие изменения. Несмотря на жесткость государственных требований, предъявляемых к сдаче в эксплуатацию объектов, становится очевидным, что строительство без недостатков в той или иной степени невозможно. Поэтому существует понятие допустимых недостатков. Они связаны с предельными отклонениями, которые предусмотрены в технических регламентах. Есть также недостатки, выходящие за рамки нормативных пределов. Речь идет о некоторых видах работ, которые не подлежат детальному прогнозу — к примеру, нельзя точно учесть динамику окружающей природной среды. Эти недостатки должны учитываться при приеме объекта с условием обязательного мониторинга их в течение срока эксплуатации здания.

Ввод в эксплуатацию нежилого помещения

Ввод в эксплуатацию нежилого помещения после завершения работ по строительству, реконструкции или перепланировке, готовый объект передается подрядчиком к приемке заказчику работ в порядке, установленном договором подряда и проектом.

Определяется дата итоговой проверки. На время ее проведения проверки исполнительная документация по объекту передается в орган государственного строительного надзора. После получения заключения о соответствии, документация передается на постоянное хранение заказчику. Копии документов также хранятся у исполнителя работ (подрядчика). В случае непредумышленной утраты во время проведения работ документации на несущие и ограждающие конструкции, при условии, что работы велись на основании разрешения на строительство, допускается проведение технического обследования. Для начала необходимо получить разрешение государственного контролирующего органа и обратиться в лицензированную организацию. Она проведет обследование конструкций, определит их устойчивость и надежность. Положительное заключение по результатам заменяет утраченную документацию. Подобный порядок можно применять для уже эксплуатируемых зданий, если они не были приняты в эксплуатацию в установленном порядке. Следует напомнить, что оформленная надлежащим образом исполнительная документация отражает техническое состояние объекта, дает четкое представление по любому виду выполненных работ, тем самым облегчая процесс эксплуатации здания.

Это набор текстовых и графических материалов, которое отражают процесс выполнения проектных решений, а также положение объекта и его элементов в процессе реконструкции или строительства. Порядок ведения исполнительной документации регламентирован законодательством. К исполнительным относится ряд документов. Их формат и принципы заполнения регулируют государственные нормы. Это общий журнал работ, журналы контроля качества, авторского надзора (при наличии такого). Сюда также входят акты: приемки геодезической разбивочной основы, скрытых работ, промежуточной приемки конструкций, приемки инженерных систем, опробования устройств, систем и оборудования.

Также прилагается набор схем: схемы возведенных конструкций, элементов и частей, подземных сооружений и инженерных сетей, расположения объекта на местности. К исполнительной документации причисляются рабочие чертежи с пометками о соответствии им выполненных работ, а также с учетом внесенных изменений. Возможно также применение других документов, если они отражают исполнение решений проекта с учетом специфики проводимых работ. На каждом объекте строительства необходимо вести общий журнал работ. Это основной первичный производственный документ, в котором отражается технологическая последовательность, качество выполнения, сроки и условия работ. Он ведется при реконструкции или строительстве одного или нескольких объектов, которые расположены на одной строительной площадке. Общий журнал должен вести старший производитель работ или другое лицо, несущее ответственность за проведение работ. Документ заполняется с первого дня им лично или руководителями смен, по его поручению. При завершении работ и сдаче объекта в эксплуатацию, общий журнал хранится у заказчика. Когда объект вводится в эксплуатацию, журнал передается на хранение эксплуатирующей организации. В процессе строительства или реконструкции ведется ряд специальных журналов работ. Их перечень устанавливается генподрядчиком по согласованию с заказчиком. Задача журналов: своевременный и достоверный надзор за выполнением работ. К специальным журналам относятся: журнал монтажа строительных конструкций, журнал сварочных работ, журнал бетонных работ и т.п.

Если за строительством осуществляется авторский надзор, необходимо вести соответствующий журнал. Его составляет проектная организация и передает заказчику. Журнал может вестись как в целом по объекту, так и по отдельным его элементам. Его заполняют руководители и специалисты, осуществляющие авторский надзор, непосредственно заказчиком или уполномоченным лицом. Каждый факт надзора регистрируется в журнале, соответствующая запись удостоверяется подписями представителей подрядчика и заказчика. Указания излагаются четко, со ссылками на нормативную документацию. Если к работам нет замечаний, этот факт также необходимо отражать.

Формат журнала — А4, он должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен подписями на титульном листе и закреплен печатью заказчика. После приемки объекта подрядчик обязан передать журнал заказчику. Строительство или реконструкция предполагают промежуточную приемку, а также испытание ответственных конструкций, закрепляемые соответствующими актами. Они подтверждает пригодность конструкций к эксплуатации. Перечень конструкций, подлежащих приемке и испытанию, должен быть заложен в проекте. Испытания проводит комиссия. В ее составе — представители заказчика, подрядной организации, иногда — проектной организации. Основанием дл испытаний является приказ, выданный заказчиком. Для проведения испытаний необходима следующая документация: технические паспорта на конструкции (заводские), исполнительные чертежи, сертификаты качества на применяемые материалы, журналы работ и т.д. Изучив документы, комиссия проводит осмотр и испытания, по итогам составляя акт. Испытаниям также подлежат инженерные системы объекта. По окончании выполнения всех работ, подрядчик оформляет уведомление о готовности объекта к сдаче. Кроме того, он готовит акты выполненных работ, другую исполнительную документацию, список которой оговорен в договоре. Приемка выполненной работы подрядчика осуществляется заказчиком по объему и видам в виде подписания актов сдачи и приемки работ. Заказчик оставляет за собой право на мотивированный отказ в приемке в случае невыполнения одного или нескольких договорных обязательств.

Ввод в эксплуатацию объекта

Ввод в эксплуатацию объекта. приемка объектов, готовых к эксплуатации, осуществляется, в зависимости от их группы. Объекты первой группы заказчик предъявляет сначала рабочей, а после государственной комиссии. Объекты второй группы принимаются без проведения рабочей комиссии. Методику проведения приемки и ввода регламентирует законодательство, а также строительные нормативы и ГОСТы. Любые отступления от требований нормативной документации не допускаются, кроме случаев наличия допустимых недостатков. Проектные, технологические, архитектурные и конструктивные решения должны полностью соответствовать проектным документам. Если в процессе реализации проектов были допущены отступления, их необходимо оформить и согласовать с проектной организацией. Вводить в эксплуатацию разрешается только объект с законченным объемом работ и с наличием полного комплекта требуемых документов. В связи с этим законодательство запрещает эксплуатацию объектов до их приемки в какой бы то ни было мере.

Прием в эксплуатацию пристроенных и встроенных помещений осуществляется отдельно от здания. Акты комиссии при этом оформляются отдельно на каждое помещение. За проделанную работу, комплекс оказанных услуг ответственность несут как заказчик, застройщик, проектная организация, так и представители контролирующих государственных органов. Любая из сторон, допустившая нарушения, может быть привлечена к дисциплинарной или административной ответственности.

Рабочие комиссии, которые проводятся перед приемкой отдельных категорий объектов государственными комиссиями, назначаются приказом или распоряжением заказчика. Их порядок, состав и продолжительность определяет заказчик по согласованию с подрядчиком. Обязанность комиссий — проверить соответствие строительных работ, мероприятий по охране труда и пожарной безопасности, прочих мероприятий, предусмотренных проектом, на соответствие стандартам и строительным нормам. В некоторых случаях допускается проведение испытаний. Кроме того, представители рабочих комиссий проверяют оборудование, конструкции и узлы на возможность их предъявления государственной комиссии. Заказчик обязан предоставить комиссии ряд нормативных документов строительства: журналы, акты, схемы, а также перечень организаций, которые выполняли работы на объекте. В нем необходимо указать все виды работ, а также данные инженеров, ответственных за их выполнение. В результате комплекса проверок составляется акт о готовности объекта для предъявления приемочной комиссии.

Ввод в эксплуатацию объекта проводит специально сформированная приемочная комиссия. В ее состав обязательно входят представители проектировщика, заказчика, подрядчика, органов государственного надзора и местного самоуправления, эксплуатационной организации и прочие специалисты, на усмотрение председателя комиссии и заказчика. Председателем комиссии можно назначать только руководящего работника — представителя соответствующего государственного органа. Заказчик и подрядчик предоставляют комиссии пакет документов, необходимых для приемки. Наличие ошибок в любом из документов ведет к отказу ввода в эксплуатацию.

Для работы комиссии необходима следующая документация: задание на проектирование, технические показатели объекта (справка), разрешение на строительство, весь пакет чертежей с зафиксированными изменениями и пр.

Кроме того, пакет разрешительных документов из СЭС, энергонадзора и пр. также должен быть готов ко дню работы комиссии. Кроме осмотра и изучения соответствия объекта проектной документации, комиссия оценивает степень пригодности здания для эксплуатации в соответствии с заявленным назначением, проводит опробование (индивидуальное и комплексное).

Если это производственное сооружение, возможно проведение испытаний. Кроме того, в случае сдачи в эксплуатацию объектов производственного типа необходимо предоставить комиссии разрешения на эксплуатацию оборудования. Они оформляются в соответствующих органах государственного надзора. Компетенция представителей госнадзора при приемке и вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства установлена на законодательном уровне. Распределение обязанностей членов комиссии и порядок ее работы определяет председатель. Расходы по организации мероприятий, связанных с приемкой в эксплуатацию объекта, несет заказчик работ (инвестор). Акт о приемке объекта, который подтверждает результат работы комиссии, подписывают все ее члены, неся ответственность за свои действия и решения в соответствии с определенной компетенцией. Акт подписывается председателем и передается заказчику (инвестору).

Если кто-либо из членов комиссии отказался подписывать акт, в качестве подтверждения своего решения он обязан предоставить председателю заключение органа, представителем которого он является. В заключении должны быть изложены замечания, относящиеся к выполнению требований проектной и нормативной документации по принимаемому объекту.

Ввод здания в эксплуатацию

Если акт приема в эксплуатацию по объекту не подписан в срок, объект считается неготовым и подлежит повторной проверке после устранения замечаний. На утверждение акта приемки отводится недельный срок. Оформляет в установленном порядке и утверждает документ орган, назначивший приемную комиссию. После готовый акт вместе с приложениями передается заказчиком для архивного хранения в орган архитектурно-строительного надзора. Полномочия государственной комиссии заканчиваются с даты регистрации документа о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости. Все работы представителей государственных органов по приемке и вводу объекта капитального строительства в эксплуатацию должны проводиться на безвозмездной основе. Законодательство запрещает любые договоренности между сторонами о взаимовыгодных услугах.

Для изменения конфигурации или перепланировки здания, собственники этих объектов проводят их реконструкцию не всегда уделяя внимания разрешительной документации.

Собственник не вправе менять внешний облик, технические характерестики принадлежащего ему объекта, по своему усмотрению. В реальности, узаконивание таких изменений и введение в эксплуатацию – важнейший этап работ, установленный регламентом и выполняемый в «ПРАВОЗЕМ». После реконструкции здания необходимо будет получить акт ввода в эксплуатацию. Перечень документов для ввода здания после реконструкции, такой же как и при вводе после строительства.

Ввод в эксплуатацию будет необходим после любого изменения основных характеристик здания: высоты его потолков, числа этажей, площади комнат, ширина пролетов и т.п. Регламент ввода здания в эксплуатацию значительно отличается от перепланировки, поскольку:

  • Перепланировка – это только изменение внутренних параметров строения: снос перегородок, постройка новых стен, которые не выходят за границы объекта;
  • А реконструкция – уже создание полноценных пристроек, проемов, дополнительных этажей.

Понятно, что при перепланировки нет значительных увеличений площади, а значит, узаконить её проще: в ЕГРП лишь корректируются сведения о существующем объекте. Тогда как, при реконструкции создается новый объект: запись о старом строении удаляется из ЕГРП и туда вносятся сведения о здании с новой площадью или этажностью.

В идеальном случае: ещё до реконструкции, собственник получит у нас разрешение на проведение такого рода мероприятий, что упростит процедуру последующего узаконивания. Для завершения реконструкции, на объект приглашаются специалисты «ПРАВОЗЕМ», которые сверяют проведенные изменения с планом и в дальнейшем оформляется акт ввода в эксплуатацию.

Записи созданы 1517

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх