Налог с продажи недвижимости

Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) является вопрос о том, как не платить или хотя бы уменьшить подоходный налог от ее продажи. В данной статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его.

Если Вы владели квартирой больше минимального срока, то налога нет

Если квартира находилась в Вашей собственности больше минимального срока, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146). При этом минимальный срок владения зависит от того, когда Вами было приобретено жилье, а также каким образом.

Если Вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то вне зависимости от того, каким способом она была приобретена, минимальный срок владения составит три года.

Пример: В январе 2013 года Чехов А.П. приобрел квартиру по договору купли-продажи. В августе 2017 года он продал эту квартиру.

Поскольку квартира была приобретена до 1 января 2016 года и на момент продажи находилась в собственности владельца более трех лет, то Чехову А.П. не нужно платить налог 13% с продажи квартиры, а также подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Если Вы получили жилье после 1 января 2016 года в наследство/ дар от близкого родственника, или путем приватизации, то минимальный срок владения объектом составит также три года. Во всех остальных случаях при приобретении жилья после 1 января 2016 года минимальный срок составляет 5 лет.

Пример: В начале 2016 года Симонов К.М. получил в наследство от родителей квартиру в Москве. Он планирует продать указанную квартиру в конце 2019 года. Поскольку жилье получено Симоновым после 1 января 2016 года в наследство от близких родственников и на момент продажи будет находиться в собственности более трех лет, ему не нужно будет платить налог при продаже этой квартиры.

Пример: В начале 2016 года Серова В.В. по договору купли-продажи приобрела дом. В конце 2019 года обстоятельства вынуждают Серову В.В. продать этот дом. Так как жилье было приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи и на момент продажи будет находиться в собственности Серовой менее пяти лет, в 2020 году ей нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган и до 15 июля 2020 года заплатить налог по доходу от продажи дома.

Более подробно вопрос определения минимального срока владения рассмотрен в наших статьях: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? и С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?.

Налог платится только с разницы в цене между покупкой и продажей

Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Пример: Бабочкин Б.Б. купил в 2015 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2017 году он продал ее за 4 млн.руб. Бабочкин должен будет заплатить налог лишь с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Мотыльков М.М. купил в 2015 году квартиру за 2 млн.руб., а в 2016 году он продал ее за 1.8 млн.руб. Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья.

Обратите внимание: Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене ниже, чем 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога с продажи жилья доход будет учитываться в размере 70% от кадастровой цены. Подробнее: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость.

Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, — не расстраивайтесь. Всегда можно попробовать восстановить их: копии договора можно запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы часто можно восстановить в банке.

Стандартный вычет в 1 млн.руб.

Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам определенно стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Пример: Стрелочников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрелочников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.

Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:

  1. Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по стоимости ниже, чем 70% от кадастровой цены объекта, то для расчета подоходного налога доход от продажи этого жилья будет рассчитан в размере 70% от кадастровой стоимости. Подробнее: Налог и кадастровая стоимость.
  2. Для каждого объекта жилья Вы можете применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@).

    Пример: В 2015 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2016 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:
    — он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры (1.5 млн.руб.);
    — он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб.;
    В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.

  3. Один миллион рублей — это максимальный суммарный стандартный вычет на все объекты жилья/земли, проданные в одном календарном году (даже если Вы продали несколько квартир в течение одного года, то максимальная сумма стандартного вычета не сможет превысить 1 000 000 руб.).

    Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере (2 х 2 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 390 тыс.руб.

  4. При продаже жилья, находящегося в общей собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).

    Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Вы можете компенсировать налог вычетом от покупки новой квартиры

Если в одном календарном году Вы продали квартиру и сразу же купили новую, а также Вы никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). Более подробную информацию о вычете при покупке квартиры Вы можете найти в разделе: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли. Здесь стоит только отметить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.

Пример: Богомолов Б.Б. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн.руб. и купил себе новую квартиру за 5 млн.руб. Богомолов Б.Б. ранее не пользовался вычетом при покупке жилья. Богомолов имеет право:
— уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);
— уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.);
Соответственно, Богомолов Б.Б. должен будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. — 1 млн.руб. — 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Комаров К.К. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб. В 2018 году он ее продал за 4 млн.руб. и взамен ее купил себе дом за 6 млн.руб. Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:
— уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;
— использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум — 2 млн.руб.);
В результате Комаров К.К. полностью покроет свой налог и к тому же у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб. к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).

Стоит отметить, что если новое жилье было приобретено после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн.руб. на человека (благодаря чему супруги зачастую могут воспользоваться суммарным вычетом в 4 млн.руб.).

Пример: В 2017 году Журавлева А.А. и Журавлева В.А. продали квартиру за 5 млн.руб. Квартира была получена по наследству и находилась в их долевой собственности (по 1/2) менее трех лет. В этом же году они купили новую квартиру за 6 млн.руб. так же в долевую собственность (по 1/2). При расчете налога они смогут применить стандартный налоговый вычет при продаже в 1 млн.руб. на весь объект жилья, а также воспользоваться имущественным вычетом от покупки новой квартиры по 2 млн.руб. на человека. Таким образом до 30 апреля 2018 года Журавлевым необходимо подать декларации 3-НДФЛ, в которых отразить сумму продажи, а также все применяемые налоговые вычеты. Платить налог им не придётся, так как он будет полностью покрыт вычетами (5 млн.руб./2 собственника — 500 тыс.руб. стандартный вычет — 2 млн.руб. имущественный вычет = 0 руб.)

Продавайте доли по отдельным договорам

Как мы уже упоминали в этой статье, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами согласно их долям.

Пример: Супруги Ивановы в 2016 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по 1/2 у каждого супруга). В 2018 году супруги продали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым договором купли-продажи). Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Однако, если в этой же ситуации супруги продадут свои доли не по одному договору (как единый объект), а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн.руб. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

Пример: Ситуация аналогичная прошлому примеру, но супруги продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи. Соответственно, каждый из супругов может применить вычет до 1 млн.руб. и полностью покрыть налогооблагаемый доход. В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.

Когда платится налог с продажи недвижимого имущества

Особенности налогообложение при продаже квартиры

Расчет налога при продаже квартиры

Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом

НК нашей страны обязывает уплачивать налог с любого дохода, который получает физилицо. Денежные суммы, полученные при продаже недвижимости — доход, который также облагается пошлиной. Но у такого налога есть свои особенности начисления и требуется квалифицированный налоговый юрист, чтобы сделать правильные расчеты.

Когда платится налог с продажи недвижимого имущества

Гражданину нужно оплатить налог с продажи недвижимости для физических лиц в казну государства в случае продажи своей собственности. Сумма налога зависит от срок владения недвижимостью. Поэтому если гражданин продает квартиру, дом или землю до истечения этого времени, то продавцу нужно заплатить пошлину.

Для недвижимости, купленной до 2016 года, обязательный срок владения — 3 года.

В ситуации, когда недвижимое имущество было куплено после 1.01.2016 года, минимальный срок должен быть до 3 лет, но есть случаи когда и до 5 лет.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Особенности налогообложение при продаже квартиры

В 2016 году в НК РФ установлен минимальный срок владения недвижимостью 3 года, после его истечения собственник может не платить НДФЛ за сделку по продаже.

При этом, в отношении объекта продажи должны соблюдаться такие условия:

  1. Недвижимость была наследством для собственника или перешла к нему по договору дарения от родственника.
  2. Квартира, дом или земля стали собственностью в результате прохождения процедуры приватизации.
  3. Объект куплен в собственность по договору ренты с пожизненным иждивением.

Если недвижимость попала в собственность иным способом, то минимальный срок владения им 5 лет.

Важно: В случае же с объектами незавершенного строительства, то тут налог в 13% остается актуальным независимо от длительности владения объектом.

В остальных ситуациях данный срок возрастает до 5 лет. Если имущество продается раньше, то собственнику придется уплатить подоходный налог за продажу квартиры. Поскольку сумма от проданной квартиры считается доходом, то и процентная ставка НДФЛ 13%. Аналогичная сумма ожидается государством и в качестве налога с продажи нежилого помещения физическим лицом, а также земельного участка.

Важно! Когда владение недвижимым имуществом равно 5 и более лет, то налогоплательщик не обязан оплачивать данную пошлину и не должен заполнять декларацию.

При продаже имущества, владения которым не более 3 – 5 лет (если оно было куплено после 1.01.2016 года), необходимо обязательно подавать декларацию и сдать её в территориальное отделение налоговой инспекции.

Также в ней следует указать размер пошлины, который плательщик должен самостоятельно рассчитать.

Расчет налога при продаже квартиры

Действующий НК дает право продавцу выбрать один из двух более подходящих ему вариантов при расчете налога от прибыли при продаже земли или другой недвижимости. Разберем оба случая.

Расчет пошлины с учетом налогового вычета

В данном случае применяют следующую формулу:

Налог = (Размер дохода – имущественный вычет) * 13%

Размер дохода от продажи высчитывается из договора купли-продажи.

Важно! Если стоимость недвижимости по кадастру на момент приобретения меньше, чем на 1 января года, в котором был переход прав собственности на данный имущественный объект, то расчет полученного дохода производится таким образом:

Размер дохода = кадастровая стоимость (на 1 января) * 0,7

Законодательством установлена минимальная сумма вычета — 250 000 рублей. Максимальная сумма — 1 млн. руб.

Важно: Максимальный налоговый вычет может быть при продаже всех объектов недвижимости. Также он применяется при продаже долей в них. Минимальный вычет имеет место при продаже других недвижимых объектов, например, гаражей.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Рассмотрим пример расчета:

Гражданин Иванов И.И. в 2016 году продал свое жилье за 3 300 000 рублей, которую в начале года он покупал за 3 млн руб. Кадастровая стоимость его квартиры на 1.01.2016 года была 5 млн. руб. Налоговый вычет тогда будет равен 1 млн.

руб.

1. Рассчитываем сумму дохода, на которую начисляется налог:

5 000 000 * 0,7 = 3 500 000 рублей – кадастровая стоимость объекта с учетом коэффициента.

Напомним, что понижающий коэффициент применяется если кадастровая стоимость недвижимости больше, чем доход его продажи.

Таким образом, получаем, что облагаемая сумма от продажи = 3 500 000 рублей.

2. Рассчитываем налог:

(3 500 000 рублей – 1 000 000 рублей) * 13% = 325 000 рублей

Именно такой налог Иванов И.И.должен внести с учетом вычета.

Расчет пошлины с учетом затрат

В данном случае расчет производится так:

Налог = (Сумма дохода – Сумма расходов) * 13 %

Сумма дохода в этой ситуации определяется таким же образом, как и в первом случае.

Что касается расходов, то к ним относится не только сумма, которая была затрачена на приобретение имущества, но и проценты по ипотеке, если объект приобретался через банк.

Определим сумму сбора с учетом затрат продавца. Условия те же:

Гражданин Иванов И.И. в 2016 году продал квартиру за 3 300 000 рублей, которую в начале года он покупал за 3 000 000 рублей. Стоимость по кадастру объекта по состоянию на начало 2016 года = 5 000 000 рублей.

1. Рассчитаем размер облагаемого дохода.

Она высчитывается так же как и в примере выше и составляет 3 500 000 рублей.

2. Вычитаем размер понесенных затрат:

(3 500 000 рублей – 3 000 000 рублей) * 13% = 65 000 рублей

Именно такую сумму необходимо заплатить гражданину Иванову И.И. в государственную казну.

После проведения расчетов двумя способами делаем вывод, что уменьшать сумму дохода на размер понесенных доходов более выгодно. Налогоплательщик вправе выбирать, какой из двух вариантов более предпочтительный.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом

Налогообложение при продаже коммерческого объекта проходит по тем же правилам, что и обычная недвижимость. Требования к срокам владения совпадают с временными периодами, относящимся к жилой недвижимости. Главным отличием является тот факт, что владельцы коммерческой недвижимости не вправе рассчитывать на вычет и иные льготные условия.

Российское налоговое законодательство выделяет налоговый сбор, под названием «Налог на Доходы Физических Лиц», НДФЛ. Суть этого налога в том, что любой работающий гражданин платит 13% со всех своих доходов в казну.

Доходом может считаться не только получение заработной платы, а так же любые виды дохода, будь то получение денежных средств от сдачи жилья в аренду, или продажи жилья.

Заметьте! Независимо от типа недвижимости, в случаях, когда физическое лицо (резидент) РФ подвергается взысканию подоходного сбора, то он уплачивается только в случае продажи недвижимости из жилого фонда.

Структура 13% сбора НДФЛ являет собой – 12% подоходного налога и 1% сбор в пенсионный фонд. Так же, в Налоговом Кодексе РФ описаны случаи возврата оплаты НДФЛ (налоговый вычет, имущественный вычет). Суть, которых заключается в том, что в случаях покупки/продажи недвижимости физическое лицо, может претендовать на одноразовый возврат суммы выплачиваемой согласно сбору, однако, не может превышать 13% от 1 млн (в случае налогового вычета – 2 млн).

Содержание статьи

Понятие «дохода» при продаже новой квартиры

Ст. 220 – 231 Налогового Кодекса Российской Федерации, устанавливают понятие «дохода» — суммой денежных средств полученных продавцом квартиры.

Однако, эта сумма изменяема, во-первых: имущественный вычет – это сумма, равная 1 000 000 рублей, на которую продавец может быть освобожден от уплаты налога.

Важно! Речь идет о 13% от 1 млн. – 130 000 рублей.

Так же, сумма может уменьшаться в случаях, когда продавец сможет документально подтвердить и предоставить для проверки органам ФНС (Федеральная Налоговая Служба) документы, подтверждающие его затраты на обслуживания квартиры (документы об уплате долгов по коммунальным условиям, чеки о покупке стройматериалов для ремонта).

То есть, если вы решили продать новую квартиру, налог придется заплатить, т.к. квартира в собственности пробыла менее 3-х лет и такая операция будет считаться способом получения дохода.

Случаи обязательной уплаты, случаи освобождения от уплаты

Случай, когда уплата НДФЛ является обязательной, в принципе, один – если квартира находилось в пользовании менее установленного законом минимального срока, то есть налог за продажу квартиры менее 3 лет уплачивается всегда.

Фактор срока владения является основополагающем.

Важно! Согласно поправкам в Налоговый Кодекс от 01.01.2016, срок минимального владения был увеличен до 5 (пяти) календарных лет, для жилья, которое было приобретено после вступления в силу поправок, то есть, после 01.01.2016!

Для жилья, купленного до этой даты, срок минимального владения остался тем же – 3 года.

Без изменений (3 года) осталось лишь три типа получения недвижимости:

Ранее, согласно НК РФ, уплате налога при продаже не подвергалось жилье, находившееся в постоянном пользовании более 3 календарных лет, так называемый, минимальный порог владения объектом жилого фонда.

Теперь, уже после вступления в силу всех поправок описанных в тексте №382-ФЗ, срок был увеличен до 5, а так же, исправлены некоторые пробелы в законодательстве позволявшие обойти оплату налога.

Налог при продаже новой квартиры, если следом за ней идет покупка

Пожалуй, идеальный вариант для освобождения от уплаты НДФЛ. Если продающаяся квартира была в Вашей собственности более трех лет (если она была оформлена до 01.01.2016), то, согласно ч. 17.1 ст. 217 НК РФ, Вы полностью освобождаетесь от уплаты налога на продажу. В случае последующей покупки нового жилья, вы имеете право воспользоваться налоговым вычетом.

Налоговый вычет для продавцов недвижимости описан в п. 1 ч.

1. ст. 220 НК. Его суть в том, что Вы можете быть освобождены от налогового сбора по 13% ставке от суммы в 1 млн. руб.

Второй вычет установлен п. 3 ч. 1 ст. 220 НК, этот вычет позволяет получить освобождение от уплаты сбора относительно суммы в 2 млн. руб. Примеры:

  1. Вы продаете квартиру и покупаете новую в один календарный год. Стоимость проданной – 4 500 000, а стоимость покупаемой квартиры – 2 800 000.
    Из этого следует, что по сумме в 4.5 млн. руб. Вы получаете вычет в размере 1 млн. руб. = 3 500 000 рублей, это Ваш доход от продажи.
    При последующей покупки Вы получаете налоговый вычет на 2 млн. Следовательно, 3.5 млн – 2 млн. = 1.5 млн., из этой суммы Вы будете обязаны уплатить налог.
    1 500 000 * 13% = 195 000. Эту сумму Вы должны будете оплатить в качестве НДФЛ.
  2. Цена продажи квартиры – 2 700 000 рублей. Цена покупки квартиры – 1 800 000, заметьте, сумма на которую Вы можете получить вычет для покупателей – 1.8 млн.
    2 700 000 – 1 000 000 имущественного вычета = 1.7 млн. руб.
    Таким образом – Вы полностью освобождаетесь от уплаты НДФЛ.

Заключение

Как итог, можно сказать, что НКРФ очень сложный юридический документ, разобраться во всех постановлениях которого весьма сложно без помощи профессионального юриста.

Так же, стоит заметить, что по нормам, описанным в статьях НК, граждане имеют права на налоговые послабления и освобождения от уплаты налогов, о чем многие граждане, к сожалению, не знают.

Продажа объекта недвижимости, весьма сложный юридический процесс, который требует познания некоторых норм НК и ГК, по той причине, что, не уплата, не полная оплата, оплата позднее отведенного законом срока влечет за собой наложения штрафа в размере до 30% от суммы неуплаченного сбора. Будьте очень осторожны с заполнением всех юридических документов связанных с продажей квартиры и заполнением формы 3-НДФЛ, всегда обращайтесь к юристам.

Вконтакте

Google+

Одноклассники

Мой мир

Квартиру можно продать по разным причинам – покупка более презентабельной недвижимости, расширение жилплощади или переезд в другой город. Однако перед продажей необходимо изучить процедуру: составление договора, регистрация в Росреесте и уплата налога с продажи недвижимости.

В 2015 году в этой сфере произошли определенные изменения. Узнайте, какие налоги придется уплатить при продаже недвижимости.

Нововведения в сфере продажи имущества

Основное изменение 2015 года – увеличения срока владения квартирой, при достижении которого налог на продажу недвижимости для физических лиц не уплачивался совсем. Ранее этот срок составлял три года. Отчитывался он с даты внесения в Росреестр записи о смене владельца недвижимости по поводу:

  • покупки;
  • унаследования;
  • получения в дар;
  • обмена;
  • приобретения по договору ренты.

Как только квартира становилась собственностью нового владельца, он мог ею свободно распоряжаться, в том числе и продавать.

Однако налог с полученной в результате сделки не уплачивался только в том случае, если продана жилплощадь была по истечении 3 лет. Теперь же, в 2016 году, срок для неуплаты суммы налога с продажи недвижимости увеличен до 5 лет, кроме случаев, когда имущество получено в наследство или по дарственной от родственника, а также приватизировано продавцом (закон №382-ФЗ).

После покупки жилья, обмена должно пройти минимум 5 лет, чтобы не начислялся НДФЛ. Налоги на продажу недвижимости (в собственности менее 3 лет) начисляются, если владеть жильем продавец начал еще в 2015 году.

Изменения коснулись и базы (продажной стоимости жилья), с которой и начисляется налог. Если ранее для этих целей использовалась стоимость квартиры, прописанная в договоре, теперь имеет значение кадастровая оценка. Так, если кадастровая оценка реализуемой квартиры уже проведена, именно она и будет служить основой для исчисления налога.

Но даже если этого еще не было сделано, снизить сумму сбора не получится: расчет будет производиться с использованием коэффициента 0,7. На него умножается кадастровая стоимость в том случае, если в договоре цена квартиры не «дотягивает» до нее.

Соответственно, продажа недвижимости не облагается налогом в случае, когда собственник получил квартиру по дарственной, наследству, договору ренты или приватизации, поскольку фактически получение прибыли здесь не предусмотрено. Кроме того, от налога освобождены и те собственники, которые продают квартиру по цене ниже той, что действовала при покупке. В остальных случаях уплата НДФЛ обязательна.

Подоходный налог

Все нововведения коснуться только тех операций с недвижимостью, которая будет переходить к новым собственникам, а затем продаваться после начала 2016 года. Вся недвижимость, которой собственники стали владеть до конца 2015 года, может быть продана по прежним правилам.

Остались прежними ставки, но от резидентности продавца зависит, каким налогом облагается продажа недвижимости:

  • 13% платят резиденты-физические лица;
  • 30% — нерезиденты РФ.

Предоставляется льгота в виде имущественного вычета. Она равна 1 миллиону рублей. На эту сумму может быть уменьшена стоимость квартиры, принимаемая за налоговую базу. Следовательно, если цена квартиры 1 миллион или менее, налог не уплачивается. Кроме того, как и раньше можно уменьшить базу и сам налог по такой схеме: база рассчитывается как разница покупной и продажной стоимости жилья.

То есть, если квартира была куплена за 2 миллиона и продается по той же стоимости, фактическая прибыль отсутствует, и налог не взимается. Данный способ можно применить, только если квартира именно покупалась, то есть осуществлялись денежные расходы, а не получалась в наследство, была подарена, приватизирована и прочее.

Вычет предоставляется всем владельцам реализуемого жилья. Совместное имущество не исключение.

Но здесь есть нюансы в предоставлении льготы:

  • Если квартира продается частями по отдельным договорам, подписанным с каждым из владельцев порознь, то и каждый из них получает вычет в максимальном объеме – 1 миллион рублей.
  • Если же в одном договоре прописано перечисление долей, то вычет делится в соответствии с размером этих долей.

    То есть, собственник, которому принадлежит треть жилья, получит уменьшение базы для исчисления налога на 333 тысячи.

Именно поэтому первый вариант наиболее часто используется для того, чтобы сэкономить на уплате налога. Какой налог платить при продаже недвижимости совладельцами, зависит от размера доли каждого из них в жилье. Других легальных способов просто не существует.

Действия продавца

После получения свидетельства, полного расчета по договору продавец обязан сообщить в ФНС о факте продажи собственной квартиры. Для этого необходимо иметь следующие документы:

  • договор;
  • паспорт;
  • заполненная отчетность-декларация;
  • передаточный акт, если имеется;
  • денежные документы, подтверждающие факт получения денег: чеки, квитанции и так далее;
  • первоначальный договор купли-продажи этой же квартиры, если собственник хочет воспользоваться взаимозачетом;
  • свидетельство на право собственности.

Обращаться в налоговую структуру необходимо только том случае, если налог подлежит уплате. Если же квартира продается по истечении 3 (5) лет с момента приобретения, никуда отчитываться не надо. Уплатить налог и сдать декларацию можно по окончании года, в котором была заключена сделка, но не позже 30 апреля (сдача отчетности) и 15 июля (уплата НФДЛ).

Штраф может быть начислен и за несвоевременную сдачу декларации, и за сокрытие доходов и неперечисление налога в казну. Размер его составит не меньше 5% от суммы сбора ежемесячно. Максимальный штраф – 30% от начисленного подоходного сбора.

5. Налогообложение доходов физических лиц от продажи имущества

В настоящее время Налоговым Российской Федерации установлен следующий порядок освобождения доходов физических лиц от уплаты налога на доходы (НДФЛ) в отношении доходов от продажи имущества:

1) доходы от продажи имущества (за исключением ценных бумаг и имущества, используемого в предпринимательской деятельности), находящегося в собственности физического лица более 3 лет, полностью освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц вне зависимости от его стоимости и количества объектов имущества, от продажи которых налогоплательщик получил доходы;

2) доходы от продажи имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, подлежат налогообложению.

При этом налогоплательщик вправе выбрать один из двух вариантов определения налоговой базы:

— заплатить налог с разницы между доходами от продажи имущества и расходами на его приобретение (создание);

— уменьшить доходы от продажи имущества на налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и уплатить налог с оставшейся суммы.

При этом налог во всех рассмотренных случаях взимается по ставке 13%.

Действующий режим налогообложения обладает рядом недостатков:

1) от налогообложения освобождаются доходы физических лиц от продажи любого имущества (включая коммерческую недвижимость и иную нежилую недвижимость), если срок владения таким имуществом превышает 3 года, в любом объеме. Вместе с тем, даже в соответствии с новыми правилами налогообложения доходов физических лиц от продажи ценных бумаг, находившихся в собственности более 3 лет, освобождаются от налогообложения доходы в размере, не превышающем 3 млн. руб. за каждый год владения.

Таким образом, действующий порядок приводит к освобождению крупных доходов, тем самым повышая регрессивность налогообложения, а также ставит в неравные налоговые условия инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество;

2) помимо жилой недвижимости, освобождению подлежат доходы от продажи нежилого имущества, а также коммерческой недвижимости, если ее собственник не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и не осуществляет с использованием этого имущества никакой предпринимательской деятельности;

3) в случае смены места жительства (продажи старой квартиры и покупки новой) даже в случае единственного жилья, если такое жилье находилось в собственности менее 3 лет, физическое лицо вынуждено заплатить налог либо манипулировать с ценами, чтобы избежать налога.

В рамках реализации налоговой политики на среднесрочную перспективу предлагается рассмотреть целесообразность иного подхода к освобождению доходов физических лиц от продажи имущества, основанного на следующих принципах:

1) Введение полного освобождения доходов от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.) вне зависимости от сроков владения только для отдельных категорий жилой недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика (включая земельные участки, на которых расположена такая жилая недвижимость);

2) Передача на уровень субъектов Российской Федерации полномочий по установлению ограничений на максимальную величину дохода от продажи некоторых категорий жилой недвижимости, доходы от продажи которой не предполагается освобождать от налогообложения, а также ограничений на срок владения этим имуществом.

3) Для прочего имущества (за исключением ценных бумаг), не относящегося к жилой недвижимости, предлагается сохранить действующий порядок налогообложения, основанный на выборе налогоплательщика между двумя вариантами определения налоговой базы:

— заплатить налог с разницы между доходами от продажи имущества и расходами на его приобретение (создание);

— уменьшить доходы от продажи имущества на величину налогового вычета в размере 250 тыс.

рублей и уплатить налог с оставшейся суммы.

4) В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ при продаже физическими лицами жилой и нежилой недвижимости, а также земельных участков, планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода от продажи такой недвижимости, рассчитываемого пропорционально кадастровой стоимости продаваемого объекта. При этом необходимо предоставить субъекту Российской Федерации право снижать и регулировать правила определения этого вмененного дохода.


Записи созданы 783

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх