Аренда земли НДС

Черевадская О.Е., директор по аудиту ЗАО «Финасовый Контроль и Аудит»

Опубликовано в журнале «Учет в сельском хозяйстве», январь 2010 г., № 1

Арендуя земельные доли у их владельцев – физических лиц, фермерское хозяйство обязано не только выплатить им арендную плату, но и удержать с нее НДФЛ. Хотя некоторые суды считают, что уплачивать налог с дохода в виде арендной платы должны сами владельцы земельных наделов.

Доход владельца земельной доли

Владелец участка, сдавая его в аренду, получает арендную плату. Именно она и является его доходом. Больше ни на какие выплаты собственник земли не может претендовать. Ведь согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, все плоды, продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результате использования арендованного участка, являются его собственностью.

Налогообложение доходов арендодателя

С суммы арендной платы владелец участка должен заплатить налог на доходы физических лиц ( п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ). Он рассчитывается по ставке 13 процентов.

Отметим, что в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, налоговая база определяется как сумма полученного дохода, уменьшенная на стандартные налоговые вычеты. Размер таких вычетов и условия их предоставления указаны в статье 218 Налогового кодекса РФ. Так, среди обязательных условий их предоставления перечислены письменное заявление налогоплательщика и документы, подтверждающие право на такой вычет ( п. 3 ст. 218 Налогового кодекса РФ). Причем стандартные налоговые вычеты предоставляются не только на самого арендодателя, но и на его детей (при наличии таковых).

Датой получения владельцем земельной доли дохода является дата выплаты ему арендной платы, установленная в договоре. Как правило, арендная плата выплачивается ежемесячно, поэтому арендодатель получает доход также ежемесячно. Если же в договоре аренды участка установлен иной порядок уплаты арендной платы (например, ежеквартально), то датой получения дохода все равно считается день выплаты аренды.

Обязанности налогового агента

Рассмотрим, нужно ли КФХ удерживать налог на доходы физлиц с владельцев земельных наделов, выплачивая им арендную плату за землю.

Точка зрения чиновников

Выплачивая физическим лицам – владельцам земельных долей арендную плату, фермерское хозяйство обязано рассчитать и удержать с таких выплат налог. Ведь на КФХ, как на налогового агента, возложены обязанности по расчету и уплате налога в отношении всех доходов физических лиц, источником которых является хозяйство ( п. 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ). А выплачиваемая фермером арендная плата и есть тот самый доход, с которого следует удержать налог. При этом не важно, работает ли владелец надела в фермерском хозяйстве или нет. Кроме того, исполнение таких обязанностей не ставится в зависимость и от применяемой арендатором системы налогообложения – общая система или спецрежим.

Если же хозяйство не может выступать налоговым агентом по НДФЛ, то владелец участка должен самостоятельно уплатить налог от сдачи в аренду земельного участка ( подп. 1 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ). Хотя случаи, когда организация не может выступать налоговым агентом по НДФЛ, достаточно редки. К примеру, это иностранная компания, не имеющая постоянного представительства в России.

Во всех остальных случаях компания, выплачивающая доход физическому лицу, признается налоговым агентом. Такой же точки зрения придерживаются как в Минфине России (письма от 20 июля 2009 г. № 03-04-06-01/178, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/428), так и в налоговом управлении ( письмо УФНС России по г. Москве от 7 апреля 2008 г. № 28-10/033584@).

Арбитражная практика

Если фермерское хозяйство решит передать обязанность по уплате НДФЛ на откуп арендодателю, то свою позицию ему придется отстаивать в суде.

Однако следует отметить, что в настоящее время по этому вопросу сформировалась достаточно противоречивая арбитражная практика. Так, одни судебные инстанции придерживаются точки зрения о том, что все организации, в том числе и КФХ, являются налоговыми агентами при выплате арендной платы физическим лицам за использование имущества ( постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 июля 2008 г. № А56-4753/2007).

Другие арбитры поддерживают организации в их желании переложить обязанности налогового агента на физических лиц – получателей арендной платы (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10 сентября 2009 г. № Ф04-5077/2009(13200-А03-46), от 29 июля 2008 г. № Ф04-4605/2008(8854-А03-27)). Поэтому результаты судебного разбирательства предугадать достаточно сложно.

Пример

Фермерское хозяйство арендует землю у владельца земельной доли, который не работает в хозяйстве. Арендная плата в соответствии с договором выплачивается ежемесячно 5-го числа каждого месяца и составляет 15 000 руб. При этом арендодатель подал в бухгалтерию заявление на предоставление ему стандартных налоговых вычетов в размере 400 руб.

В 2010 году КФХ должно выплачивать арендную плату 5 января, 5 февраля, 5 марта и т. д. В эти же дни бухгалтер хозяйства удерживает НДФЛ с арендодателя и перечисляет налог в бюджет.

В учете сделаны следующие проводки.

Ежемесячно на последнее число каждого месяца:

Дебет 20
Кредит 76 субсчет «Расчеты за аренду земельной доли»
– 15 000 руб. – начислена арендная плата за земельную долю.

Ежемесячно на дату выплаты арендной платы:

Дебет 76 субсчет «Расчеты за аренду земельной доли»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДФЛ»
– 1898 руб. ((15 000 руб. – 400 руб.) × 13%) – удержан НДФЛ с арендной платы;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДФЛ»
Кредит 51
– 1898 руб. – перечислен НДФЛ в бюджет;

Дебет 76 субсчет «Расчеты за аренду земельной доли»
Кредит 50 (51)
– 13 102 руб. (15 000 – 1898) – выплачена арендная плата.

Дополнительно отметим, что при выплате арендной платы индивидуальному предпринимателю хозяйство не будет являться налоговым агентом ( п. 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ). Соответственно, с таких сумм НДФЛ не удерживается и в бюджет не перечисляется.

Отчетность по налогу

В заключение скажем об отчетности. Фермерское хозяйство, являясь налоговым агентом, обязано вести учет доходов, которые оно выплатило физическим лицам. Учет ведется по каждому человеку ( п. 1 ст. 230 Налогового кодекса РФ).

Кроме того, не позднее 1 апреля следующего года КФХ необходимо представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц, а также информацию о суммах начисленных и удержанных налогов за предыдущий налоговый период ( п. 2 ст. 230 Налогового кодекса РФ). Такие сведения представляются по форме 2-НДФЛ (она утверждена приказом ФНС России от 13 октября 2006 г. № САЭ-3-04/706@).

Оформление арендных отношений

Аренда земельного участка в обязательном порядке должна быть оформлена договором ( ст. 606 Гражданского кодекса РФ). При этом в нем должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить имущество, передаваемое арендатору ( п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ). Иначе договор будет считаться незаключенным. Поэтому в договоре аренды нужно указать месторасположение и площадь земельного участка. Также к нему нужно приложить кадастровый план земельного участка.

Другим существенным условием договора аренды земли является размер арендной платы ( п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ). Ведь использование земли является платным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки устанавливаются сторонами договора ( п. 4 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Расходы КФХ по арендной плате

Выплачиваемая арендная плата отражается в налоговом учете крестьянского (фермерского) хозяйства в расходах:

– при общей системе налогообложения на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ;

– при системе налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ;

– при упрощенной системе налогообложения на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

Д. И. Усков, специалист аудиторско-консалтинговой компании
Группа Финансы (Nexia Finance Group)

Организация, арендующая муниципальное имущество на основании договора аренды муниципального имущества, заключенного с органом местного самоуправления, признается налоговым агентом. Такая организация обязана исчислить, удержать из доходов, выплачиваемых органу местного самоуправления, являющемуся согласно заключенному договору арендодателем, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость (п.3 ст.161 Налогового кодекса РФ).

Но в тоже время, согласно п.п.17 п.2 ст.149 НК РФ не подлежат налогообложению НДС пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).

Земля в соответствии со ст.9 Конституции РФ, п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ относится к природным ресурсам. В связи с этим платежи в бюджет за право пользования земельным участком, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами, НДС не облагаются.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина РФ от 01.02.2011 № 03-07-11/21 и подкреплены арбитражной практикой (постановление ФАС Московского округа от 02.05.2007 № КА-А41/3222-07).

Следовательно, организация, которая на основании договора аренды, заключенного с органом местного самоуправления, арендует земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, НДС с суммы арендной платы не исчисляет и в бюджет не уплачивает.

Согласно п.6 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При этом следует учитывать, что освобождение от обложения НДС в соответствии с п.п.7 п.2 ст.149 НК РФ применяется только в отношении арендной платы за пользование земельными участками, взимаемой органами государственной власти, органами местного самоуправления и другими уполномоченными органами. Что касается налогообложения операций по сдаче таких земельных участков в субаренду, то на них указанное выше освобождение не распространяется, поскольку они являются операциями по реализации.

Учитывая изложенное, операции по сдаче арендатором земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в субаренду подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке (п.п.1 п.1 ст.146 НК РФ, письмо Минфина РФ от 15.01.2010 № 03-07-11/05).

В силу п.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ лица вправе распространить действие заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора. При этом следует учитывать, что сам договор вступает в силу именно с даты подписания, следовательно, не имеется правовых оснований датировать документы ранее этой даты.

Согласно п.12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 32н, выручка признается в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении ряда условий. Среди таких условий: возможность определения суммы выручки и наличие права на ее получение, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным образом. Так как эти два условия возникают только на момент подписания договора, то, по нашему мнению, выручку следует отражать как доходы текущего отчетного периода.

Аналогичным образом следует определять и налоговые базы по налогу на прибыль. Так, согласно п.1 ст.271 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления). Учитывая, что право на получение доходов возникает у организации только после заключения договора, то и налогооблагаемые доходы возникают именно на эту дату.

Объектом налогообложения НДС являются операции по реализации (п.п.1 п.1 ст.146 НК РФ), моментом определения налоговой базы следует признать дату отгрузки (передачи) (п.п.1 п.1 ст.167 НК РФ). С учетом того, что объектом налогообложения НДС является и безвозмездная передача, то, по нашему мнению, НДС подлежит уплате в том периоде, когда фактически была осуществлена передача земельного участка.

Отразив выручку и НДС в текущих декларациях и заплатив налог, организация в полной мере выполнит свои налоговые обязательства.

В бухгалтерском учете арендодателя доходы от сдачи имущества в аренду (или субаренду) (в случае если это не является обычным видом деятельности организации) признаются прочими доходами (п.7 ПБУ 9/99). В любом случае доходы подлежат отражению в мае 2012 г.

Расходы, связанные с предоставлением имущества в аренду, для организаций, у которых предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, признаются операционными расходами (п.11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н).

В целях налогообложения прибыли доходы от сдачи земельного участка в субаренду являются внереализационными (кроме случая, когда такие доходы определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст.249 НК РФ) (п.4 ст.250 НК РФ). Соответственно, расходы по аренде земельного участка, переданного в субаренду, включаются в состав внереализационных расходов организации (п.п.1 п.1 ст.265 НК РФ).

У субарендатора как в бухгалтерском, так и в налоговом учете расходы отражаются в зависимости от цели использования земельного участка. При этом за все предыдущие периоды расходы отражаются только после подписания договора субаренды.

Если земля в аренду предоставляется органами власти (земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности), то такая аренда НДС не облагается.

Так, пп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) определяет, что освобождается от НДС оказание: услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).

Если арендатор земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, сдает ее в субаренду, то субаренда облагается НДС. На этой указывает Письмо Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436. То есть, в этой ситуации, сдача органом власти земли в аренду арендатору освобождается от НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, а сдача этой же земли в субаренду облагается НДС (так как льготы для этой операции нет).

Если земля в аренду предоставляется частным собственником, то такая аренда облагается НДС. Этот вывод подтверждается Письмом ФНС России от 18.06.2015 N ГД-3-3/2391@.

Еще вопросы по земельным участкам:

Облагается ли НДС реализация земельных участков?

Подлежит ли амортизации земля?

Рубрики:

Налог на добавленную стоимость

Основное средство

Советуем прочитать

Тест: Налог на добавленную стоимость (НДС)

Тест: Основные средства

Организация заключила договор аренды земли, находящейся в государственной собственности, на срок 49 лет. В дополнительном соглашении к договору аренды земли установлена сумма годовой арендной платы. Периодичность внесения этой платы договором не установлена. Организация (арендатор) применяет УСН с объектом «доходы», бухгалтерский учет ведется в полном объеме. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете аренду данного земельного участка, если имеется только договор аренды с органом местного самоуправления?

22 марта 2011

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

НДС

Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
В то же время необходимо учитывать, что на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) операции по оказанию услуг уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).
При этом земля признается природным ресурсом (п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Таким образом, арендные платежи за право пользования земельным участком освобождаются от обложения НДС.
Аналогичный вывод представлен в письмах Минфина России от 21.04.2009 N 03-07-11/111, от 30.10.2006 N 03-04-15/198, письмах УФНС России по г. Москве от 27.03.2007 N 19-11/28227, от 05.10.2006 N 19-11/87962.
Однако следует иметь в виду, что п. 5 ст. 174 НК РФ установлена обязанность налогового агента представлять налоговую декларацию по НДС.
Согласно Порядку заполнения налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, утвержденному приказом Минфина России от 15.10.2009 N 104н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость и Порядка ее заполнения» (далее — Порядок), сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по данным налогового агента, отражается в разделе 2.
На основании п. 36 Порядка раздел 2 декларации заполняется налоговым агентом отдельно по каждому арендодателю (органу государственной власти и управления и органу местного самоуправления, предоставляющему в аренду федеральное имущество, имущество субъектов Российской Федерации и муниципальное имущество). При наличии нескольких договоров с одним арендодателем (органом государственной власти и управления и органом местного самоуправления) раздел 2 декларации заполняется налоговым агентом на одной странице.
В соответствии с Порядком операции, не признаваемые объектом обложения по налогу на добавленную стоимость, и операции, не подлежащие обложению (освобождаемые от налогообложения) налогом на добавленную стоимость, подлежат отражению в разделе 7 налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость.
При этом в пункте 44 Порядка указано, что раздел 7 декларации заполняется налогоплательщиком либо налоговым агентом.
В вышеуказанных письмах УФНС России по г. Москве от 27.03.2007 N 19-11/28227, от 05.10.2006 N 19-11/87962 представители налоговых органов разъяснили следующее.
На основании Порядка налоговые агенты заполняют раздел 2 декларации по НДС. Однако, учитывая, что арендная плата за право пользования земельным участком в соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ освобождена от обложения НДС, налоговые агенты по данной операции раздел 2 декларации не заполняют.
Операции по передаче в аренду земельного участка отражаются налоговым агентом в разделе 7.
При этом в графе 1 по строке 010 раздела 7 декларации отражаются коды операций в соответствии с Приложением N 1 к Порядку. Так, операции, перечисленные в пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, отражаются по коду 1010251.
Несмотря на то, что арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, НДС не облагается, арендатор при уплате арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выписывает счет-фактуру с пометкой «без НДС» с соответствующей регистрацией в книге покупок и книге продаж (смотрите, например, письма Госналогслужбы России от 20.03.1997 N ВЗ-2-03/260, УМНС России по г. Москве от 22.03.2004 N 24-11/18602).

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете затраты на аренду земельного участка, используемого в производственной деятельности организации, являются расходами по обычным видам деятельности и признаются ежемесячно (п. 5, п. 16, п. 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации»). По общему правилу арендная плата за земельный участок, используемый в производственной деятельности, учитывается на счетах учета затрат (20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства» и другие). Если участок в производственной деятельности не используется, арендная плата отражается на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
В течение срока действия договора аренды списание сумм арендной платы на счета учета затрат производится ежемесячно, в последний день месяца:
Дебет 20 (23, 25, 26, 91) Кредит 60 (76, субсчет «Расчеты по аренде»)
— в размере суммы ежемесячной арендной платы, которая в данном случае определяется расчетным методом (сумма годовой арендной платы / 365 х количество дней в месяце);
Дебет 60 (76) Кредит 51
— сумма арендной платы перечислена уполномоченному органу (по мере перечисления денежных средств).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Молчанов Валерий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Мягкова Светлана

НДС – налог на надбавленную стоимость. Согласно ст. 149 гл. 21 НК РФ налогом не облагается реализация услуг, которые оказываются специальными органами, с предусмотренной госпошлиной. Сюда же относятся все сборы и пошлины, взимаемые государственными структурами, муниципальными властями, организациями и физическими лицами, обладающими уполномоченным правом. Закон в полной мере распространяется на использование земель и природных ресурсов.

Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Однако, на основании ст. 65 Земельного кодекса становится ясно, что использование земель осуществляется на платной основе. Для этого предусматривается земельный налог и арендная плата, если недвижимость находится не в собственности.

Статья 65. Платность использования земли

Порядок определения размера арендной платы, сроков и особых условий регламентируется федеральными законами и муниципальными властями. Таким образом, при заключении договора аренды между арендодателем и арендатором последний освобождается от уплаты НДС, но при этом обязан оплачивать право пользования земельным участком на установленный в договоре срок.

Большинство граждан не видят разницы между налогами, поэтому утверждают, что НДС на землю существует или присутствует даже несколько сборов.

Для этого необходимо подробнее разобраться в законодательстве, определить, что такое налог на надбавочную стоимость и что такое налог на землю, узнать — облагается ли НДС право на аренду земельного участка и каковы особенности уплаты.

Образец договора аренды земли:

Отсылка к закону

Существует несколько мнений по поводу того, облагается ли налоговыми сборами аренда земли. Чтобы понять суть и найти истину, необходимо внимательно подходить к вопросу.

Земли относятся к природным ресурсам страны и являются собственностью государства. Также некоторые части земель могут быть в аренде или находиться в собственности у частных лиц.

Подходя к вопросу о налогообложении, то необходимо учитывать главное – у кого конкретно осуществляется аренда. Если это государство (муниципалитет), то надбавочной стоимостью данный вид сделки не облагается. Присутствует только необходимость в уплате земельного налога и установленной арендной платы.

Если арендатор предполагает взять во временной пользование земли у частного лица (физическое или юридическое), то НДС будет присутствовать, как и дополнительные платы в виде земельного налога и стоимости аренды.

Основанием служит пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, в котором четко прописаны критерии земельных ресурсов и отсутствие уплаты НДС при сотрудничестве с государственными органами.

Несмотря на вполне понятную ситуацию, споры все-таки могут возникать. Это касается аренды и субаренды государственных земель. К примеру, человек арендует участок 5 га у муниципальных властей. В таком случае он освобождается от уплаты налога на надбавочную стоимость.

При этом он имеет право сдать часть участка в субаренду (2 га). Новый арендатор 2 га в таком случае обязан оплатить НДС, потому что он арендует землю у частного лица. Даже несмотря на то, что по факту участок находится в собственности государства. Это подтверждается письмом Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436.

Многие могут пользоваться таким моментом, что арендуя землю у муниципалитета, сдают ее в пользование за завышенную плату другим арендаторам. Основным условием является отсутствие оформления сделки, что исключает уплату НДС новым пользователем. Арендатор по сути работает на чужой земле, но при этом платит только фиксированную плату.

Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка без строения при аренде

С одной стороны, это может выглядеть выгодной сделкой, но при любой проверке ответственность настигнет всех. Настоящего арендатора привлекут за незаконную сдачу в аренду земли, незаконное обогащение, а также лишат права аренды. Второго арендатора также могут привлечь за деятельность на чужой земле без документов, уклонение от налогов.

Участки под строительство дома должны быть оформлены по всем правилам.

Узнайте , как взять в аренду земельный участок сельхозназначения.

Общие правила

На основании Налогового кодекса все услуги по аренде имущества облагаются НДС.

К ним относятся:

  • недвижимое – любые строения, здания, дома и постройки, обладающие статусом недвижимости и соответствующими документами;
  • движимое имущество – любой вид транспорта (автомобили, лодки, катера, мотоциклы), оборудование для производства, компьютерная техника;
  • земельные участки.

Последний пункт имеет исключение при аренде земли непосредственно у государства – НДС в таком случае отсутствует. Во всех остальных вариантах арендодатель, который платит НДС, выставляет арендатору счет-фактуру, в которой размер налога вынесен отдельной графой.

Объяснения, облагается ли НДС аренда земельного участка

Если с арендой земель у частных лиц все предельно понятно, то при приеме земель во временное пользование у госструктур необходимы некоторые пояснения.

К примеру, частное лицо оформляет субаренду на земельный участок у арендодателя, который в свое время взял недвижимость в пользование у государства. По закону НДС должен оплачивать субарендатор, но на практике может применяться иная схема.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Она заключается в повышении арендной платы на необходимую сумму налога. И по факту НДС выплачивает арендодатель, но только не за свой участок, а за тот который сдается. По факту нарушения тут нет, налоги уплачиваются исправно и в полном объеме. Выгода в том, что субарендатору такая система более удобна, а арендодатель таким способом обеспечивает себе поток клиентов на основе выгодных условий.

Другая ситуация, когда договор заключается напрямую с Росимуществом. В таком случае арендатор освобождается от НДС, но при этом обязан платить налог на землю и арендную плату. Она может быть постоянной или переменной.

Первый вариант предусматривает фиксированную стоимость за использование земли, а сумма отображается в договоре. При этом арендатора не должно касаться количество потраченных ресурсов и прочие моменты – он платит за использование земли и все, что с ней связано.

Переменная аренда плата включает в себя фиксированную стоимость, а в дополнение идет оплата коммунальных услуг, которые подведены к участку: электричество, водоснабжение, водоотведение. Арендатор может согласиться на такие условия или осуществлять плату, которая включает в себя все необходимые затраты. Договор необходимо составить соответствующим образом.

Как правило, постоянная плата подразумевает уже все будущие траты на ресурсы, поэтому сумма в несколько раз превышает ту, в которой счет за коммунальные услуги вынесен отдельной строкой и оплачивается по факту. Какой вариант выбрать — каждый решает для себя сам.

Статья 22. Аренда земельных участков

Действуют ли в этом случае льготы

Как таковых льгот не предусматривается, поскольку освобождение от уплаты НДС при аренде земли у государства уже само по себе льгота. Существует другая спорная ситуация, когда люди думают, что если нет налога, то и счет-фактуру заполнять не обязательно. Это глубокое заблуждение.

Статья 120 Налогового кодекса предусматривает административную ответственность за нарушение условий аренды и заполнение документации. Так, счет-фактура относится к обязательному документу, который необходимо заполнять при аренде земли у частного лица или государства.

Статья 120. Грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения (базы для исчисления страховых взносов)

В первом случае графа заполняется с учетом имеющегося налога. Во втором – в графе налога необходимо ставить «без НДС». В противном случае нарушителю грозит штраф до 10000 рублей.

Принцип не совсем логичный, но понятный, если его объяснить простым языком:

  • частное лицо или организация, которая арендует землю у государства, выступает в роли налогового агента (п. 3 ст. 161 НК РФ);
  • на основе ст. 146 НК РФ все услуги с арендой подвергаются налогообложению;
  • пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ – исключает уплату НДС при аренде земли у государства, что само по себе является льготой;
  • счет-фактура выписывается в обязательном порядке;
  • при условии, что используется так называемая льгота, то в специальной графе ставится пометка «без НДС».

Статья 161. Особенности определения налоговой базы налоговыми агентами

Статья 146. Объект налогообложения

Во всех остальных случаях, включая субаренду, налог уплачивается на общих основаниях. Субарендатор или арендатор перечисляет средства за арендную плату в размере установленного размера и плюс величина налога.

Оговорки насчёт муниципальной и госсобственности

Самый простой и безопасный способ аренды земли без НДС – заключение договора напрямую с государством. В таком случае арендатор освобождается от налога на надбавочную стоимость.

Случаются такие моменты, когда будущий арендатор хочет получить участок в пользование от местных властей. Ситуация может развиваться по-разному. Если земля находится в собственности муниципалитета, то проблем возникнуть не должно.

С другой стороны, органы местной власти могут предоставить участок в аренду, который либо уже находится в аренде, либо не находится в собственности у органов власти. В первом случае подразумевается субаренда, а поэтому НДС платить необходимо. Если предложенный участок вообще не является собственностью муниципалитета, то договор необходимо заключать с настоящим владельцем. НДС опять ж придется платить.

Облагается ли НДС аренда или продажа земельного участка – частый вопрос, который задают граждане, работающие с землей. Однако, постановка самого вопроса просто некорректна, поскольку сравниваются два различных понятия.

Аренда земли, как уже стало понятно, не облагается НДС, если арендодатель – государство. Продажа земли – совсем другой вид деятельности, относящийся к получению дохода от реализации личного имущества, что никак не связано с неуплатой НДС. Вся прибыль, получаемая физическими лицами, по закону облагается налогами. И продажа земельного участка собственником (реализовывать имущество имеет право только собственник) облагается НДС.

Проведение торгов на земельные участки должно оповещаться в СМИ.

Также мы расскажем, платит ли пенсионер налог за земельный участок.

вы узнаете, какие документы нужны для строительства дома на участке.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх