Арендная плата за нежилое помещение

Материал помещен в архив

АРЕНДА МАШИН И МЕХАНИЗМОВ. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ

1. Общие положения

2. Определение размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования на срок один месяц и более

3. Определение размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования на срок менее одного месяца

4. Расчет калькуляции (и ее составляющих) стоимости 1 машино-часа управления спецмеханизмом

Общие положения

Зачастую перед организациями встает вопрос о неэффективном использовании находящейся на балансе различного рода техники и оборудования, например, автокранов, тракторов, погрузчиков, трелевочников, бульдозеров и т.п. Данные машины и механизмы могут лишь частично быть задействованы в производственном процессе. Остальное же время они могут просто простаивать. При этом организация начисляет в полном размере амортизацию, несет затраты по их ремонту и поддержанию в работоспособном состоянии, а также платит заработную плату персоналу, производящему их ремонт и эксплуатацию. Подобный подход в использовании техники для организации может стать достаточно расточительным. В этом случае встает вопрос о получении дополнительного источника дохода, например, сдача в аренду либо оказание услуг на сторону.

Законодательство РБ предусматривает несколько вариантов расчета стоимости работы (услуги) и типов заключаемых договоров. Каждому типу договоров соответствует свой порядок определения стоимости.

Договор строительного подряда. При договоре строительного подряда (далее — Договор № 1) строительные машины и механизмы используются для выполнения строительно-монтажных либо ремонтных работ. В данном случае расчет стоимости осуществляется путем формирования стоимости на основании договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов или в соответствии с Методическими указаниями по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм, утвержденными приказом Минстройархитектуры РБ от 29.04.2003 № 91 (РДС 8.01.105-03).

Договор аренды с экипажем (либо без экипажа). В рамках договора аренды с экипажем (либо без экипажа) (далее — Договор № 2) стоимость использования техники определяется через арендную плату с учетом или без учета сформированного тарифа на управление и эксплуатацию, либо возмещением части фактических затрат: на топливо, смазочные материалы и т.п. В данном случае расчет осуществляется с применением:

— Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности, утвержденного Указом Президента РБ от 23.10.2009 № 518 (далее — Положение № 518);

— постановления Минэкономики РБ от 10.09.2008 № 183 «Об утверждении Инструкции о порядке формирования и применения цен и тарифов» (далее — постановление № 183).

Договор подряда. При договоре подряда (далее — Договор № 3) формируются тарифы на 1 машино-час либо 1 мото-час использования техники, при этом расчет тарифов осуществляется на основании постановления № 183.

Каждый из представленных вариантов договоров в хозяйственной практике имеет свои преимущества и недостатки:

— Договор № 1 больше подходит для строительных организаций, поскольку для его реализации необходимо специально обученный персонал и, как правило, специальное программное обеспечение для составления строительных смет;

— Договор № 2 удобен, когда организация имеет ограниченный круг спецмеханизмов и возможность их относительно постоянного отвлечения из производственного процесса;

— Договор № 3 больше подходит для организаций, обладающих значительным количеством спецмеханизмов, при этом не занимающихся строительной деятельностью в качестве основной и обладающих лишь периодической возможностью их изъятия из производственного процесса.

Кроме того, в определенных случаях Договор № 2 и Договор № 3, по сути, могут отличаться только двумя аспектами:

— во-первых, амортизационными отчислениями — при Договоре № 2 они компенсируются за счет арендной платы, а при Договоре № 3 учитываются в тарифе;

— во-вторых, при Договоре № 2 расчеты необходимо производить на каждый отдельный инвентарный номер оборудования, машин и механизмов, а при Договоре № 3 их возможно рассчитать сразу на группу машин и механизмов.

Следует обратить внимание, что речь в данном материале пойдет именно о машинах и механизмах, таких как погрузчики, тракторы, трелевочники, бульдозеры, экскаваторы и т.п., а не об автотранспортных средствах и спецмеханизмах, установленных на их шасси, а также рассмотрим второй вариант определения стоимости — аренда с экипажем (либо без него).

При расчете суммы арендной платы и тарифа на услуги по управлению техникой и ее техническому обслуживанию следует руководствоваться следующими основными нормативно-правовыми актами:

— Положением № 518;

— Законом РБ от 10.05.1999 № 255-З «О ценообразовании»;

— постановлением № 183;

— Основными положениями по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), утвержденными постановлением Минэкономики РБ, Минфина РБ и Минтруда и соцзащиты РБ от 30.10.2008 № 210/161/151;

— отраслевыми методическими рекомендациями по вопросам планирования, учета и калькулирования себестоимости продукции (работ, услуг), утверждаемыми соответствующими министерствами, ведомствами, объединениями, подчиненными правительству РБ.

Положение № 518 для коммерческих организаций частной формы собственности носит лишь рекомендательный характер. Ставки арендной платы могут определяться на основании договоренности сторон.

Определение размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования на срок один месяц и более

В соответствии с п.6 Положения № 518 размер арендной платы определяется по формуле (1):

Апл = (Сост х Кис х Кэф) / 12 + Нсб, (1)

где Апл — арендная плата за месяц, руб.;

Сост — остаточная стоимость оборудования, транспортных средств (устанавливается на основании данных бухгалтерского учета на 1 января года, в котором заключается договор аренды оборудования, транспортных средств), руб.;

Кис — коэффициент изменения стоимости основных средств (принимается на 1-е число месяца, предшествующего месяцу, в котором заключается договор аренды оборудования, транспортных средств на основании данных, сообщаемых Национальным статистическим комитетом РБ, характеризующих изменение стоимости основных средств за период с начала года, в котором заключается договор аренды);

Кэф — коэффициент эффективности (принимается в расчетах по договоренности сторон в размере от 0,05 до 1,2 в зависимости от спроса);

Нсб — сумма налога на добавленную стоимость, руб.

Следует отметить, что если определенный в соответствии с формулой (1) размер арендной платы от сдачи в аренду оборудования, транспортных средств не обеспечивает необходимой суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем согласно законодательству, арендная плата рассчитывается на основании суммы амортизационных отчислений и, по сути, налога на добавленную стоимость (с 2010 г. упразднен сбор в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки), прибыли исходя из рентабельности менее или равной 15 %. В данном случае арендная плата за месяц определяется по формуле (2):

Апл = Ам x (1 + Р / 100) + Нсб, (2)

где Апл — арендная плата за месяц, руб.;

Ам — сумма амортизационных отчислений в месяц, руб.;

Нсб — сумма налога на добавленную стоимость, руб.;

Р — процент рентабельности.

Также Положение № 518 выделяет и третью методику расчета арендной платы, когда в аренду сдается оборудование, транспортные средства, по которым начислена амортизация 90 % и более, включая полностью самортизированное оборудование. При этом арендная плата за месяц рассчитывается исходя из остаточной стоимости оборудования, транспортных средств, коэффициента эффективности, суммы налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет по формуле (3):

Апл = (Свост х 0,1 х Кэф) / 12 + Нсб, (3)

где Апл — арендная плата за месяц, руб.;

Свост — восстановительная стоимость оборудования, транспортных средств, принимаемая на основании данных бухгалтерского учета на 1 января года, в котором заключается договор аренды оборудования, транспортных средств, руб.;

Кэф — коэффициент эффективности, принимаемый в расчете размеров арендной платы по договоренности сторон в пределах от 0,05 до 1,2 в зависимости от спроса на оборудование, транспортные средства, их технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду;

Нсб — сумма налога на добавленную стоимость, руб.

Таким образом, при сдаче оборудования на срок один месяц и более организация рассчитывает сумму арендной платы на основании формул (1)-(3) в зависимости от следующих условий: обеспечивает ли арендная плата сумму амортизационных отчислений и оборотных налогов и самортизировано ли оборудование на 90 % и более.

Приведем конкретный пример расчета суммы арендной платы на срок более одного месяца на бульдозер Т-170 (170 л.с.). В расчетах используется формула (1).

№ п/п Наименование Ед. изм. Обозначение Сумма Методика расчета
1 2 3 4 5 6
1 Остаточная стоимость оборудования (транспортных средств) руб. Сост 12 374 320
2 Коэффициент изменения стоимости основных средств Кис 1,088 9
3 Коэффициент эффективности Кэф от 0,05
до 1,2
1
4 Ставка налога на добавленную стоимость % Ст.НДС 20
5 Сумма налога на добавленную стоимость руб. 224 573 ((стр.1 х стр.2 х стр.3) /
/ 12) х стр.4 / 100
6 Размер арендной платы (месячный) с НДС руб. Апл 1 347 439 (стр.1 х стр.2 х стр.3) /
/ 12 + стр.5
Сумма амортизационных отчислений за месяц по арендуемому оборудованию руб. Ам 952 381
Проверка условия: сумма аренды больше амортизационных отчислений за месяц да
7 Количество месяцев мес. К 3
8 Размер арендной платы за период с НДС руб. Апл (период) 4 042 317 стр.6 х стр.7
9 В т.ч. налог на добавленную стоимость руб. 673 720 (стр.8 х стр.4 / 100) /
/ (1 + стр.4 / 100)

Для определения коэффициента изменения стоимости основных средств необходимо использовать данные, публикуемые Национальным статистическим комитетом РБ. К приведенному примеру коэффициент изменения стоимости основных средств выбран по группе 7 «машины и оборудование для земляных и карьерных работ».

Так как в арендную плату из затрат, производимых арендодателем, фактически включаются только амортизационные отчисления, то на основании п.3 Положения № 518 расходы арендодателя на обслуживание, энергообеспечение и другие расходы, связанные с работой арендуемого оборудования, не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат. Их оплата может производиться на основании договоров, заключаемых между арендодателем и арендатором.

Иными словами, наряду с выставленной суммой арендной платы арендодатель представляет арендатору бухгалтерскую справку о фактически понесенных расходах согласно номенклатуре статей, согласованных в договоре. К ним могут относиться следующие расходы:

— затраты на топливо;

— расходы на смазочные материалы;

— расходы на ремонт автомобильных шин;

— расходы на ремонт и техническое обслуживание оборудования, спецтехники;

— заработная плата;

— начисления на заработную плату;

— накладные расходы (общепроизводственные и общехозяйственные расходы).

На последних трех элементах затрат остановимся подробнее. Возможность их включения в расходы зависит от типа заключаемого договора аренды. Если заключен договор аренды, например, спецтехники с экипажем (т.е. фактически работник арендодателя месяц и более осуществляет эксплуатацию техники), то выставление данных расходов, по мнению автора, вполне оправдано, особенно если учетной политикой организации предусмотрено распределение накладных расходов пропорционально основной заработной плате. Практическим примером реальности возникновения такой ситуации служит предоставление государственными организациями любой ведомственной подчиненности различного рода техники для сельскохозяйственных организаций для проведения, например, уборочной компании.

Также следует отметить, что у арендодателя может отсутствовать раздельный учет по видам техники расходов на:

— ремонт автомобильных шин;

— ремонт и техническое обслуживание оборудования, спецтехники.

В данном случае арендодателю такие расходы целесообразно учитывать в составе общепроизводственных расходов.

Далее остановимся на возможности включения в фактические затраты по управлению и техническому обслуживанию техники сумм фактических общехозяйственных расходов. Как правило, многими авторами при рассмотрении данных вопросов общехозяйственные расходы исключаются. Мотивировкой в данном случае выступает то обстоятельство, что здесь идет речь о компенсации расходов, а не о факте реализации. Организация-арендодатель не относит суммы возмещения вышеуказанных расходов на счет 90 «Реализация».

По мнению автора, такая позиция не совсем оправдана. Действительно, общехозяйственные расходы должны распределяться на оказанные услуги на сторону. При этом в соответствии с Типовым планом счетов бухгалтерского учета, утвержденным постановлением Минфина РБ от 30.05.2003 № 89, расходы, учтенные на счете 26 «Общехозяйственные расходы», списываются в дебет счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства» (если вспомогательные производства производили изделия и работы и оказывали услуги на сторону), 29 «Обслуживающие производства и хозяйства» (если обслуживающие производства и хозяйства выполняли работы и услуги на сторону). Между различными видами выпущенной продукции, выполненных работ и оказанных услуг суммы общехозяйственных расходов распределяются в порядке, установленном отраслевыми инструкциями по учету затрат и калькулированию себестоимости продукции.

Иначе говоря, в случае, если подразделение организации, машины и механизмы которого сдаются в аренду с (без) управлением, в отчетном периоде фактически оказывало услуги на сторону, то на это подразделение в соответствии с выбранной базой распределения, закрепленной в учетной политике, должна была относиться часть общехозяйственных расходов. Следовательно, доля данных фактических расходов, если это предусмотрено договором аренды, должна быть компенсирована арендатором.

Определение размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования на срок менее одного месяца

Рассмотренный в предыдущей части случай является наиболее упрощенной моделью взаимоотношений между арендатором и арендодателем оборудования, поскольку, как правило, подобного рода оборудование сдается менее чем на один месяц. В противном случае арендодателю стоит задуматься вообще о реализации не задействованной в производственно-хозяйственной деятельности техники (за исключением случаев, когда она используется сезонно).

Чаще всего арендатору техника необходима на ограниченный срок менее чем на месяц для выполнения определенной работы. В этом случае методика расчета арендной платы в соответствии с п.9 Положения № 518 производится на основании часов использования оборудования.

Арендная плата за месяц, рассчитанная по одной из формул (1)-(3), делится на расчетную среднемесячную норму рабочего времени при 40-часовой рабочей неделе для 5-дневной рабочей недели, утвержденную Министерством труда и социальной защиты РБ на год, в котором заключен договор аренды оборудования, транспортных средств. Для 2010 г. данная расчетная норма составляет 170,8 часа.

Расчет арендной платы, например, за 2 часа эксплуатации бульдозера Т-170 (170 л.с.), будет выглядеть следующим образом.

№ п/п Наименование Ед. изм. Обозначение Сумма Методика расчета
1 2 3 4 5 6
1 Остаточная стоимость оборудования (транспортных средств) руб. Сост 12 374 320
2 Коэффициент изменения стоимости основных средств Кис 1,088 9
3 Коэффициент эффективности Кэф от 0,05
до 1,2
1
4 Ставка налога на добавленную стоимость % Ст.НДС 20
5 Сумма налога на добавленную стоимость руб. 224 573 ((стр.1 х стр.2 х стр.3) /
/ 12) х стр.4 / 100
6 Размер арендной платы (месячный) с НДС руб. Апл 1 347 439 (стр.1 х стр.2 х стр.3) /
/ 12 + стр.5
Сумма амортизационных отчислений за месяц по арендуемому оборудованию руб. Ам 952 381
Проверка условия: сумма аренды больше амортизационных отчислений за месяц да
7 Среднемесячное количество часов ч МФРВ 170,8
8 Размер арендной платы за период с НДС руб. Апл (период) 15 778 Стр.6 / стр.7 х
х количество машино-часов
9 В т.ч. налог на добавленную стоимость руб. 2 630 (стр.8 х стр.4 / 100) /
/ (1 + стр.4 / 100)

Однако поскольку чаще всего на срок менее одного месяца данное оборудование, техника предоставляется с экипажем, то арендодатель несет все дополнительные расходы на топливо, смазочные материалы, заработную плату работника, осуществляющего эксплуатацию сданного в аренду оборудования, спецтехники и др., и, следовательно, встает вопрос о механизме компенсации данных расходов арендодателю.

В случае когда аренда оборудования, техники составляет более одного месяца, механизм компенсации затрат прописан, как уже было отмечено ранее, исходя из п.3 Положения № 518 на основании выставленных фактических затрат, определяемых сторонами по соглашению и закрепленных в договорах аренды.

При аренде техники, оборудования на срок менее месяца арендодателю следует определиться со следующим обстоятельством: будут ли данные машины и механизмы сдаваться более одного раза в течение календарного года? В зависимости от ответа на данный вопрос — «да» или «нет» — следует осуществлять выставление дополнительных затрат, которые несет арендодатель.

Ответ на вопрос — «нет». Если ответ на вышеуказанные вопрос — «нет», то нужно руководствоваться п.3 Положения № 518, когда расходы арендодателя на обслуживание, энергообеспечение и другие расходы, связанные с работой арендуемого оборудования, не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат, определяемых по соглашению сторон. При этом, поскольку речь идет уже об оказании услуги, к данным затратам может быть прибавлена рентабельность и соответствующие оборотные налоги (механизм формирования стоимости услуги по разовым заказам).

Вместе с тем в этой ситуации в практической деятельности затруднительно определить конкретный размер затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию техники, а также расходов на ремонт и восстановление автомобильных шин, поскольку в период сдачи в аренду машин и механизмов их ремонт и техническое обслуживание, как правило, не производится.

По мнению автора, в случае если техника предоставляется с экипажем, данные расходы целесообразно включать в фактическую калькуляцию в составе общепроизводственных расходов. В дальнейшем по фактически сложившемуся в отчетном периоде проценту данных расходов их необходимо относить к сумме фактической заработной платы, выплаченной персоналу, эксплуатирующему сдаваемую в аренду технику, за период ее сдачи в аренду.

Ответ на вопрос — «да». Если же ответ на вышеуказанный вопрос — «да», то в таком случае речь может идти об оказании услуги по управлению и эксплуатации машин и механизмов. На данную услугу необходимо формировать тариф в соответствии с постановлением № 183 (для автотранспортных средств также постановлением Минтранса РБ от 12.04.2001 № 74/8 и созданным в его развитие Методическим рекомендациям по расчету тарифов на перевозку грузов и пассажиров автомобильным транспортом в Республике Беларусь, утвержденным приказом Минтранса РБ от 25.07.2005 № 210-Ц).

Понятие разового заказа здесь также неуместно, так как в соответствии с Государственным стандартом РБ (СТБ 1218-2000) «Разработка и постановка продукции на производство. Термины и определения» разовый заказ — это отдельное изделие или партия продукции установленного объема, изготовленные по единой документации и не предусмотренные к повторному изготовлению. В этом случае необходимо руководствоваться вышеописанным порядком компенсации расходов на управление и эксплуатацию машин и механизмов.

Калькуляцию сформированного тарифа на услугу по управлению и эксплуатации машин и механизмов, по мнению автора, целесообразно формировать на 1 машино-час либо 1 мото-час.

Выбор в качестве калькуляционной единицы, так же как и для формирования цен на спецтехнику, 1 машино-часа считаем более удобным, чем 1 мото-час, поскольку он привязан к астрономическому времени. При этом, возможно, будет необходима корректировка только норм расхода горюче-смазочных материалов, так как они могут устанавливаться на 1 мото-час. При использовании в качестве калькуляционной единицы 1 мото-часа следует привести к ней калькуляционную статью «заработная плата» и соответственно все отчисления от данной статьи, т.е. отойти от использования астрономического часа, что, по мнению автора, неудобно в практической деятельности.

В случае если для машин и механизмов установлены нормы на 1 мото-час, можно использовать усредненные значения коэффициентов перехода сменного рабочего времени (машино-часов) к часам наработки (мото-часы) дорожно-строительных машин и оборудования с использованием, например, приложения 2 к постановлению Минтранса РБ от 01.01.1999 «Сборник норм расхода топлива и смазочных материалов на автомобили, автотракторную технику, суда, машины, механизмы и оборудование Республики Беларусь» (см. таблицу 1). Данный сборник ежегодно выпускает республиканское унитарное предприятие «Белорусский научно-исследовательский институт транспорта «Транстехника».

Таблица 1
Усредненные значения коэффициентов перехода сменного рабочего времени (машино-часов) к часам наработки (мото-часам)
Наименование машин и оборудования Значение коэффициентов
1 Бульдозеры:
— 3 т;
— 6-10 т
0,70
0,80
2 Экскаваторы одноковшовые с ковшом:
— вместимостью до 0,4 куб.м;
— вместимостью более 0,4 куб.м
0,70
0,80
3 Автогрейдеры 0,70
4 Краны стреловые автомобильные:
— грузоподъемностью до 6,3 т;
— свыше 6,3 т до 10 т включительно;
— свыше 10 т
0,70
0,72
0,74
5 Краны стреловые пневмоколесные 0,72
6 Краны стреловые гусеничные 0,73
7 Скреперы 0,70
8 Краны башенные 0,57
9 Трубоукладчики 0,55
10 Погрузчики одноковшовые 0,60
11 Тракторы колесные 0,70
12 Тракторы гусеничные 0,70
13 Тракторы-рыхлители 0,70
14 Тракторы трелевочные 0,75
15 Компрессоры 0,50
16 Катки моторные 0,55
17 Сварочные агрегаты 0,50
18 Автопогрузчики 0,60
19 Ямобуры:
— на базе тракторов;
— на базе автомобилей
0,40
0,50
20 Машины бурильные 0,40
21 Асфальтоукладчики 0,43
22 Автовышки, автогидроподъемники 0,75
23 Экскаваторы многоковшовые, траншейные, роторные, цепные 0,50
24 Автобетоносмесители 0,50
25 Стационарные бетоносмесители 0,35
26 Растворосмесители стационарные;
то же, передвижные
0,50
0,35
27 Автобетононасосы 0,42
28 Растворонасосы производительностью до:
— 2 куб.м/ч;
— 4-6 куб.м/ч
0,25
0,30
29 Вышки самоходные на базе трактора 0,55
30 Сваебойные установки 0,70
31 Автогудронаторы 0,70
32 Автоцементовозы 0,70
33 Гидрокраны 0,75
34 Планировщики 0,40
35 Подъемники мачтовые 0,20
36 Дробилки стационарные 0,60
37 Грохоты 0,55
38 Корчеватели, кусторезы 0,32
39 Молоты дизельные и паровоздушные 0,30
40 Штукатурные агрегаты 0,30
41 Насосы жидкостные 0,65

Данные нормы организации могут устанавливать самостоятельно в зависимости от специфики и конкретных условий работы машин и механизмов.

Расчет калькуляции (и ее составляющих) стоимости 1 машино-часа управления спецмеханизмом

Общий вид калькуляции в данном случае будет выглядеть следующим образом:

УТВЕРЖДАЮ
Директор ООО «МИДАС»
Петров П.П.
«____» ______________ 20__ г.
Калькуляция
стоимости 1 машино-часа управления спецмеханизмом (с топливом)
бульдозер Т-170 (170 л.с.)
№ п/п Наименование статей Установленный процент Сумма, руб.
1 2 3 4
1 Топливо 21 848
2 Смазочные материалы 2 161
3 Заработная плата 4 803
4 Дополнительная заработная плата 10,0 480
5 Отчисления в Фонд социальной защиты населения (далее — ФСЗН) 34,0 1 796
6 Обязательное страхование 0,2 11
7 Амортизация 0
8 Цеховые расходы 57,416 2 758
9 Общехозяйственные расходы 40,788 1 959
10 Производственная себестоимость 35 816
11 Инновационный фонд 0,25 90
12 Полная себестоимость 35 906
13 Прибыль 15,0 5 386
14 Цена без НДС 41 292
15 Налог на добавленную стоимость 20,0 8 258
16 Цена с НДС 49 550

Расчет затрат на топливо производится следующим образом (см. таблицу 2).

Таблица 2
Расчет затрат на топливо за 1 машино-час для спецтехники: бульдозер Т-170 (170 л.с.)
Наименование статей Установленный процент Сумма, руб.
Норма расхода топлива на 1 машино-час (работа механизма), ДТ, л, или Н-80, л 12,7
Норма расхода топлива на 1 пуск (Н-80 от ДТ) 5 0,6
Цена топлива:
дизельное топливо 1 650
нормаль-80 1 489
Стоимость топлива за 1 машино-час 21 848

Если техника оборудована пускателем и двигатель работает на дизельном топливе: стр.4 = стр.1 х стр.3.1 + стр.2 х стр.3.2.

Если техника не оборудована пускателем и двигатель работает на дизельном топливе: стр.4 = стр.1 х стр.3.1.

Если техника оборудована пускателем и двигатель работает на бензине нормаль-80: стр.4 = (стр.1 + стр.2) х стр.3.2.

Расчет затрат на смазочные и обтирочные материалы приведен ниже в таблице 3.

Таблица 3
Расчет затрат на смазочные материалы за 1 машино-час для спецтехники:
бульдозер Т-170 (170 л.с.)
№ п/п Наименование статей Сумма, руб.
1 Норма расхода смазочных материалов:
1.1 моторное 5,0
1.2 трансмиссионное 0,5
1.3 индустриальное 1,0
1.4 пластичные смазки 0,3
2 Цена смазочных материалов:
2.1 моторное 2 100
2.2 трансмиссионное 4 100
2.3 индустриальное 1 010
2.4 пластичные смазки 8 950
3 Стоимость смазочных материалов за 1 машино-час 2 161

Стр.3 = (стр.1 таблицы 2 + стр.2 таблицы 2) х (стр.1.1 х стр.2.1 + стр.1.2 х стр.2.2 + стр.1.3 х стр.2.3 + стр.1.4 х стр.2.4).

Расчет заработной платы за 1 машино-час осуществляется на основании таблицы 4.

Таблица 4
Расчет затрат на заработную плату за 1 машино-час для спецмеханизма: бульдозер Т-170 (170 л.с.)

Тарифная ставка 1-го разряда — 170 000 руб.

Среднемесячное количество часов работы в 2010 г. (2 050 ч / 12 мес.) — 170,8 часов.

№ п/п Наиме-нование профессии Кол-во штат- ных еди- ниц Разряд Та- рифи- кация коэф-фици- ента Тех- но-логи- ческий коэф- фици- ент Тариф- ный оклад, руб. Повышение при заклю-чении контракта Повышение по постановлению Совета Министров РБ от 09.11.1999 № 1748 Тарифная ставка, руб. Годовой фонд оплаты труда по ставкам, руб.
коэф- фици- ент руб. коэф-фициент руб.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
1 Машинист бульдозера 1 6 2 1 419 900 1,3 125 970 1,0 0 545 870 6 550 440
Продолжение таблицы 4
№ п/п Наиме-нование профессии Премия Вознаграж- дение за выслугу лет Надбавка за проф-мастерство (классность) Вредность
(170 000 х гр.20 / 100 х
х гр.21 х гр.3)
Итого фонд оплаты труда, руб. Себе-стоимость 1 человеко-часа
% руб. % руб. % руб. % годовой фонд рабочего времени, часов фонд оплаты труда, руб.
1 2 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 Машинист бульдозера 30 1 965 132 15 982 566 0 0 0,1 2 032 345 440 9 843 578 4 803

Стр.25 = (стр.24 / 12) / 170,8.

В таблице 5 приведен расчет общепроизводственных расходов.

Таблица 5
Общепроизводственные расходы
(тыс.руб.)
№ п/п Статьи затрат Факт за период План за период Темп роста, %
1 Оплата труда цехового персонала 360 000 415 000 115,28
2 Обязательные отчисления в ФСЗН 96 500 107 100 110,98
3 Страхование от несчастных случаев 1 402 1 687 120,33
4 Ремонт зданий, оборудования 235 000 170 000 72,34
5 Амортизация зданий, сооружений 22 356 35 960 160,85
6

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников. Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли. Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

  • фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
  • переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
  • процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат. Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому. Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального — арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков. При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р. Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета. С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования. Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Арендная плата за недвижимое имущество – это определенное договором аренды вознаграждение, которое арендатор выплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.

Определение арендной платы за недвижимое имущество

Условие о внесении арендной платы является одним из отличительных признаков договора аренды недвижимого имущества, так как согласно ст. 606, п. 3 ст. 426 ГК РФ данный договор является возмездным.

Положения статей 606 и 614 ГК не относят условие о внесении арендной платы к существенным условиям договора.

«Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.”

Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды и нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие о размере арендной платы за недвижимое имущество является существенным в договоре.

Например, если речь идет об аренде зданий и сооружений.

«Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным” (п. 1 ст.654 ГК РФ).

При этом условие о сравнимых обстоятельствах из ст. 424 ГК РФ не применяется.

Если речь идет о договоре аренды помещений, то указанная выше ст. 654 ГК РФ дословно его не регулирует. Но так как помещения входят в состав зданий и сооружений и неразрывно с ними связаны, то логично предположить, что к этому виду договоров должны применяться положения ст. 654 (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Договор аренды земельного участка регулируется Гражданским Кодексом (общие нормы), Земельным Кодексом (специальные нормы) и другими законами. Согласно ст. 65 ЗК РФ любое использование земли является платным.

Платой за пользование земельными участками является арендная плата, либо земельный налог.

Соответственно, собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату.

Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора.

Для этого необходимо указать:

  1. вид (форму) арендной платы;
  2. размер арендной платы или способ его определения;
  3. условие об изменении арендной платы;
  4. порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Если стороны не установили в договоре форму арендной платы за недвижимое имущество, то договор все равно будет считаться заключенным, так как ст. 654 ГК устанавливает обязательное требование только к размеру арендной платы, а не ее форме.

При этом считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ существуют следующие способы определения арендной платы недвижимого имущества:

  • твердая сумма платежей;
  • встречное предоставление арендатором услуг арендодателю;
  • встречная передача арендатором имущества в собственность арендодателя;
  • встречная передача арендатором имущества в аренду;
  • возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
  • иные виды арендной платы по усмотрению сторон.

Подробнее о формах арендной платы см. , конкретно о формах арендной платы за земельный участок – .

Определение размера арендной платы

Размер арендной платы – величина вознаграждения, выплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.

Если говорить о аренде зданий, сооружений и помещений, как было указано выше, размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано.

При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:

  • единицы измерения арендной платы;
  • твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
  • при необходимости – арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;
  • условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект (при аренде зданий (сооружений);
  • условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей (при аренде зданий (сооружений);
  • размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
  • денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
  • включение в арендную плату НДС.

Арендная плата за недвижимое имущество должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду (форме) арендной платы.

Изменение арендной платы

Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.

Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.

Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:

  • основания изменения;
  • порядок изменения;
  • условия изменения;
  • сроки (периодичность) изменения;
  • величину (предел) изменения.

Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

Внесение арендной платы

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

  • порядок ее внесения;
  • периодичность;
  • срок;
  • возможно ли ее внесение третьим лицом.

Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы.

Термин «плата” – это расчет денежными средствами. Но стороны имеют право установить различные формы арендной платы по своему усмотрению, например, передача имущества в собственность арендодателя, оказание услуг и т.п..

От вида формы арендной платы, установленной договором, зависит порядок ее внесения.

Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения

Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.

Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:

  • восстановительную стоимость зданий (помещений);
  • потребительские качества;
  • арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
  • амортизационные платежи;
  • предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
  • налоги.

Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. = х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз – индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент эффективности капиталовложени (приложение 1 к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м;

Па – арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс <*> – коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс).

В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю”, постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли” от 25.02.92 N 112, Инструкцией «О порядке применения Закона РСФСР «О плате за землю”, утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х (N ам/100)

где:

N ам – норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб – балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх