Арендная плата

Привет, посетитель сайта ZametkiNaPolyah.ru! Продолжаем изучать основы работы компьютерных сетей. Продолжаем рассматривать и разбирать протокол DHCP, на этот раз мы рассмотрим срок аренды IP-адреса в DHCP, который передается при помощи опции 51 (Option 51 IP Address Lease Time). В общем, нам нужно понять зачем нужно время аренды и как правильно настроить этот параметр в своей компьютерной сети.

Содержание

9.4.1 Введение

Сразу скажу, что в DHCP-клиенты получают IP-адреса не насовсем, а на строго определенное время, которое задается на сервере, это время называется временем аренды IP-адреса или lease time. Такой механизм в DHCP необходим, поскольку было бы глупо заставлять сервер постоянно проверять: а пользуется ли клиент выданным IP-адресом? Во-первых, у сервера может быть несколько тысяч или десятков тысяч клиентов, а его ресурсы не бесконечны, во-вторых, представьте, как не экономно расходовалась бы полоса пропускания, если бы сервер проверял доступность клиентов.

В конце концов у клиента могли бы быть написаны правила безопасности, запрещающие отвечать на всевозможные проверки, например, на ping. И что тогда, сервер бы забирал ранее выданный IP-адрес и отдавал его другому клиенту? Тогда были бы конфликты IP-адресов, что не есть хорошо. Разработчики протокола DHCP решили по-другому, придумали более гибкий и в то же время надежный подход, они решили, что клиент должен получать IP-адрес на определенное время и при необходимости продлевать это время, сервер же в свою очередь, не должен выдавать IP-адрес никому другому, пока длится время аренды, как только оно закончится и не будет продлено, сервер будет вправе освободить адрес, а затем выдать его другому клиенту.

9.3.2 Зачем нужен срок аренды в DHCP и как его правильно выбрать?

Давайте начнем с того, что поговорим: зачем в протоколе DHCP нужно время аренды IP-адреса и как его правильно выбрать. А затем посмотрим на практике, как это всё работает.

9.3.2.1 Зачем нужно время аренды IP-адреса в DHCP?

Разберемся с первой частью вопроса. Все мы прекрасно понимаем, что количество IP-адресов в мире ограничено, особенно, если речь идет о протоколе IPv4. Если же говорить про локальную сеть, то здесь IP-адресов еще меньше, это будет не совсем точно, но можно сказать, что количество IP-адресов в локальной сети ограничено количеством частных IP-адресов. Кроме того, не стоит забывать и том, что мы должны выделить DHCP-серверу пул IP-адресов, чтобы сервер начал их раздавать клиентам, этот пул тоже не бесконечен.

Думаю, приведенных выше аргументов достаточно, чтобы понять важность опции время аренды в DHCP. Эта опция нужна, чтобы клиент не владел адресом до бесконечности. Ведь может возникнуть такая ситуация в сети, при которой клиента уже в ней нет, а DHCP-сервер держит ранее выданный IP-адрес за этим клиентом и никому другому его не отдает, хотя легко мог бы это сделать, и никакого конфликта бы не произошло. Как-то не экономнененько получается с учетом дефицита IP-адресов. Заставлять DHCP-сервер опрашивать своих клиентов – затея так себе, об этом я написал выше. Значит, надо сделать так, чтобы клиент не навсегда получал адрес, а на определенное время, как я уже говорил, это время называется lease time, но не подумайте, клиент ничего серверу не платит за то, чтобы получить IP-адрес, просто надо было как-то это дело назвать.

Когда время аренды будет истекать, клиент будет вправе продлить время пользования IP-адресом, а сервер может даже ему в этом отказать в некоторых случаях. Если время аренды истекло, то клиент будет обязан прекратить использование IP-адреса, дабы чего не произошло. Также клиент вправе в любой момент времени отказать от полученного IP-адреса, для этого есть специальное DHCP-сообщение DHCPREALEASE.

Бывают такие ситуации, при которых клиент отключается от сети, проходит какое-то время, за это время срок аренды истекает, а клиент вновь подключается к сети, в таком случае он попытается запросить у сервера тот IP-адрес, который был получен ранее и если этот IP-адрес будет свободен, то сервер его выдаст, если нет, то клиент получит другой IP-адрес.

В противовес бывают обратные ситуации. Клиент отключился от сети и подключился вновь, но время аренды еще не истекло, естественно, клиент сперва попытается достучаться до сервера, чтобы выполнить продление IP-адреса, если это сделать не удается, то клиент будет использовать старый IP-адрес до тех пор, пока время аренды не истечет.

В DHCP есть одно интересное сообщение, которое нигде не реализовано, его посылает сервер клиенту и называется оно DHCPFORCERENEW, этим сообщением сервер может заставить клиента отказаться от IP-адреса до истечения срока аренды, это сообщение очень сомнительно по своему функционалу, поэтому и не реализовано.

9.3.2.2 Рекомендации по выбору и настройки времени аренды в DHCP

Тут можно сказать, что рекомендаций нет и всё зависит от того, как долго клиент находится в сети, а можно сказать, что есть одна универсальная рекомендация: настраивайте время аренды IP-адреса в соответствие с потребностями пользователей вашей сети. Все станет понятно тогда, когда мы разберем с вами несколько примеров.

Для начала представим, что под нашим управлением находится ресторан быстрого питания с суточной пропускной способностью в тысячу человек человек, среднее время, которое посетитель находится в ресторане, составляет не больше 20 минут, да и не каждый посетитель хочет подключаться к нашей сети, чтобы воспользоваться халявным Интернетом. Тогда мы легко можем прийти к выводу, что для того, чтобы все были довольны, нам хватит сети с маской /25, а время аренды IP-адреса должно быть не более 20 минут, если посетитель будет пользоваться нашей сетью дольше 20 минут, то для него ничего страшного не произойдет, его устройство просто продлит время аренды.

Следующий пример. У нас есть офисная сеть с нормальным офисным планктоном, который работает пять дней в неделю по 8 часов. В нашей сети 50 сотрудников, которые раз в год уходят в отпуск на месяц и иногда болеют, все остальное время они работают. Вообще, тут напрашивается статика, но это очень лень, когда есть DHCP-сервер, поэтому смело выставляем время аренды несколько больше, чем 30 дней и берем сеть с маской /26. Все довольны.

И третий пример с выбором времени аренды. Представим себе, что мы администрируем сеть гостинцы, которая для поддержания статуса проводит в своих помещениях выставки и конференции. Первым делом нужно для себя определить следующее: посетители в гостинице есть всегда, а вот выставки – акция разовая. Поэтому будет логично иметь на DHCP-сервере, как минимум, два пула IP-адресов, один для посетителей (хотя тут вопрос спорный, можно создать по пулу на каждый этаж гостиницы), а другой пул для разовых акций, им будут пользоваться участники конференции. Размер первого пула должен быть чуть больше, чем среднее число постояльцев, это на тот случай, если будут гости, а время аренды выставлять дольше, чем на два часа не имеет смысла, поскольку посетитель в гостинице не живет постоянно. Размер второго пула зависит от числа участников, а время аренды ставить больше, чем на час, и не стоит.

Ну а что делать, если в гостинице есть важные клиенты, которые в любом случае должны иметь доступ к сети, в этом случае для таких гостей можно зарезервировать IP-адрес и не париться. Заметили, что я все время указывал сравнительно небольшие сетки, которые должен раздавать DHCP-сервер? Почему не стоит создавать большие пулы IP-адресов, даже скажу так: почему не стоит создавать пул больше, чем /24? Дело все в том, что и клиент, и сервер обычно находятся в одной канальной среде, что будет, если клиента заштормит или случится какая другая оказия, правильно, всем остальным клиентам тоже будет плохо, и они не смогут работать, а нас это не устраивает, ведь так? У нас все должны работать. А теперь представьте – каково это – искать заглючившую железку в огромной сети.

9.3.3 Истечение срока аренды IP-адреса или как DHCP-клиент делает повторный запрос?

К сожалению, тут я ничего продемонстрировать на практике не смогу, кроме опции, в которой сервер сообщает клиенту время аренды, поэтому поверьте на слово или попробуйте самостоятельно провести эксперимент на основе моего описания.

9.3.3.1 Ключевые особенности времени аренды

Ключевые особенности протокола DHCP, связанные с временем аренды мы уже перечислили ранее, но сделали это размыто, сейчас мы просто акцентируем внимание.

  • любой клиент воспринимает IP-адрес, полученный по DHCP, как временный;
  • срок аренды задается на DHCP-сервере администратором, не ждите, что я вам скажу какой срок используется по умолчанию, то всё зависит от желания разработчиков;
  • как только срок аренды истек, клиент обязан прекратить использовать арендованный IP-адрес, ему нужно либо продлить аренду текущего, либо получить новый, но пока это происходит, старым адресом пользоваться нельзя;
  • клиент вправе продлить время аренды, о том как он это может сделать, мы поговорим ниже;
  • клиент может в любой момент прекратить пользоваться арендованным адресом, при этом он может сообщить об этом серверу при помощи специального сообщения (в этом случае сервер сразу же освободит IP-адрес), а может и не сообщать, тогда адрес будет освобожден сразу после окончания срока аренды;
  • в DHCP есть механизм, который позволяет серверу заставить клиента освободить уже занимаемый IP-адрес, для этих целей используется сообщение DHCPFORCERENEW, но я не встречал таких реализаций;
  • сервер вправе отклонить запрос клиента на продление IP-адреса, в этом случае он обязан будет послать сообщение DHCPNACK.

Эти особенности стоит помнить, при использовании протокола DHCP.

9.3.3.2 Option 51 IP Address Lease Time

Время аренды сообщает сервер клиенту, это тот процесс, за который отвечает сервер, администратор может изменить время аренды IP-адреса в любой момент. Для того, чтобы DHCP-сервер мог сообщить клиенту время аренды используется Option 51 (IP Address Lease Time). Если я всё правильно помню, то в качестве единиц измерения всегда используются секунды, ниже вы видите фрагмент дампа с сообщением DHCPOFFER, в котором сервер сообщает клиенту время, после которого IP-адрес должен быть освобожден.

9.4.1 Option 51. Сервер сообщает клиенту время аренды IP-адреса в сообщение DHCPOFFER

Тут стоит заметить, что клиент начинает отсчет времени сразу после того, как получит подтверждение от сервера, а сервер начинает отсчет после того, как зарезервирует IP-адрес за клиентом. При этом клиенту нужно заботиться только о себе любимом, а серверу приходится следить и помнить время каждого клиента.

9.3.3.3 Как клиент продлевает время аренды IP-адреса

Срок аренды IP-адреса обычно обозначается буквой Т, но мы для ясности будем считать, что клиент арендовал адрес на 100 секунд, как только он получил этот адрес, пошел отсчет: 100, 99, 98, 97… Но что если клиенту мало 100 секунд, может он хочет побыть в сети немного подольше, снова проходить весь процесс получения IP-адреса, это долго и это broadcast, то есть неудобно. Поэтому клиент сделает попытку продлить IP-адрес, у него есть на это право по истечению половины периода времени аренды, это у нас время равное T/2 или 50 секунд для нашего случая.

Клиент будет пытаться продлить IP-адрес при помощи сообщения DHCPREQUEST, но в отличие от получения, продление отправляется как unicast с использованием IP-адреса того сервера, у которого клиент получил IP-адрес. Если DHCPREQUEST таки дошел до сервера, то он отправит в ответ DHCPACK тоже юникастом, так он сообщает клиенту, что запрос получил и с ним согласен, можно снова начинать отсчет, начиная со 100 секунд.

А что если выдавший IP-адрес сервер вышел из строя, но есть резервный сервер, как поступит клиент? Клиент в этом случае отправит еще одно unicast сообщение на основной сервер на 75-ой секунде (это для нашего случая, а вообще, попытка будет сделана по истечению половины оставшегося времени) при этом, если половина оставшегося времени от времени аренды, это позже, чем 7/8Т, то есть 87.5% времени аренды или 87.5 секунд для нашей ситуации, то следующая попытка продления IP-адреса будет широковещательная.

Как только истекло 87.5 секунд, клиент начнет отправлять DHCPREQUEST в сеть, используя broadcast адрес, чтобы его слышали все, в том числе и резервный DHCP-сервер, если он, конечно, есть. Если резервный сервер есть, то он может продлить аренду клиенту, в этом случае клиент получит DHCPACK, а может отказать клиенту в продлении, например, если у резервного сервера нет пула IP-адресов, в который попадает IP-адрес клиента. Тогда сервер отправит клиенту DHCPNACK, а клиент поймет, что нужно просить другой адрес.

Как только срок аренды IP-адреса истек, клиент обязан перестать его использовать и пытаться получить новый IP-адрес, либо запустить механизм APIPA и придумать сам себе случайный IP в надежде, что он будет такой не один.

9.3.4 Освобождение IP-адреса и получение нового адреса в ОС Windows

В завершении разговора поговорим о том, как происходит освобождения IP-адреса до истечения времени аренды и получение нового IP на компьютерах под управлением Windows 10. Для этого нам потребуется Wireshark, командная строка или эмулятор терминала и стандартная сетевая утилита ipconfig. Запускаем командую строку и для начала выполним команду ipconfig.

Вывод команды может быть большим, как простыня, все зависит от количества сетевых интерфейсов. Выше вы видите настройки интерфейса моего ПК, который получает IP-адрес от роутера по Wi-Fi. Обратите внимание на адрес и маску подсети.

Следующим шагом нужно будет запустить Wireshark и указать интерфейс, с которого будем снимать дамп трафика. В моем случае он называется «Беспроводная сеть». С него я и получил нужную информацию. Теперь в командной строке напишем ipconfig /release и посмотрим в Wireshark.

9.4.2 Сообщение DHCPREALEASE, которое отправил клиент, чтобы освободить IP-адрес

Само сообщение ничем особо не примечательно, лишь стоит выделить два момента:

  1. Это сообщение клиент отправляет серверу адресно, а не как он это делал с другими сообщениями – при помощи broadcast.
  2. О том, что это сообщение вынуждает сервер высвободить IP-адрес говорит нам опция 53, вернее ее содержимое.

Обратите внимание на вывод команды ipconfig ниже, после того, как я освободил IP-адрес, сработал механизм, называемый APIPA, и мой компьютер назначил сам себе IP-адрес, начинающийся на 169, сделал он это в надежде на то, что в этой подсети есть и другие устройства. То есть после ручного освобождения IP-адреса, компьютер не делает повторный запрос к DHCP-серверу.

Теперь мы хотим, чтобы клиент вновь получил IP-адрес. Нас ведь не устраивает тот, что выдал нам APIPA. Для этого напишем команду ipconfig /renew. И сразу лезем в дамп Wireshark. Тут нам уже всё знакомо.

9.4.3 При повторном получение клиент запрашивает у сервера тот IP-адрес, который у него был ранее

Обратите внимание: никаких специальных сообщений для повторного получения IP-адреса нет, вся нужная информация находится в запросе DHCPDISCOVER, клиент с помощью 50 опции сообщает серверу о том, что он раньше брал IP-адрес 192.168.0.100 и хотел бы его взять снова, в данном случае сервер выдал клиенту этот адрес, так как он был свободен.

Вы должны были обратить внимание на то, что в дампе не было подтверждения от сервера о том, что он получил сообщение RELEASE, такого подтверждения просто нет в природе, так как оно и не нужно, даже если по каким-то причинам DHCPRELEASE не дойдет до сервера, клиент все равно освободит IP-адрес, ему на это разрешений не нужно, ведь такое действие не приведет к конфликту, и при этом ничего страшного не произойдет, если сервер не получит RELEASE от клиента, он просто освободит IP-адрес после того, как истечет срок аренды.

9.3.5 Выводы

Как видите, мы в принципе ничего не настраивали, не экспериментировали, но зато вскрыли целый пласт особенностей работы протокола DHCP, связанных со сроком аренды IP-адреса.

14 | Авг 2017

Арендодателем, по договору аренды, может быть – собственник, либо тот, кто имеет право по закону или по договору с собственником распоряжаться имуществом. Арендодатель — это тот, кто имеет право распоряжаться имуществом. При составлении договора аренды, прописываются права и обязанности арендатора и арендодателя.

Права арендодателя:

  • выбирать самостоятельно арендатора;
  • вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.), но должен предупредить арендатора. В противном случае, это дает право
  • арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением убытков (ст. 613 ГК РФ);
  • требовать своевременного внесения арендной платы;
  • распоряжаться доходом за сдачу собственности по собственному усмотрению;
  • контролировать состояния предмета договора и пересмотреть размер арендной платы (с периодичностью не чаще 1 раза в год);
  • требовать денежной или товарной компенсации, если эксплуатация собственности продолжается и после окончания действия договора;
  • ожидать, что возращенное имущество будет в первозданном виде или состоянии, предусмотренном условиями договора;

Арендодатель через суд может потребовать расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ) в случаях, когда арендатор:

  • пользуется объектом аренды с существенным нарушением условий договора;
  • наносится непоправимый вред имуществу;
  • два раза и более не вносится арендная плата;
  • не производит ремонта имущества (при наличие этого условия в договоре).

Обязанности арендодателя:

  • передает объект аренды в состоянии, полностью пригодном для целей арендатора (при необходимости составляется передаточный акт;
  • передает арендатору всю необходимую документацию;
  • перезаключить договор в случае своей смерти с новым лицом (наследником, если он согласится вступить в наследство);
  • поддерживать арендуемый объект в должном состоянии, делать при необходимости ремонт;
  • возместить расходы, если арендатор внес свои средства на облагораживание участка или улучшение его грунта, на улучшение состояния объекта после окончания срока договора;
  • несет ответственность за все недостатки арендуемого объекта, которые мешают полноценной эксплуатации, за исключением тех, которые:
    • оговорены при заключении договора;
    • заранее известны арендатору;
    • обнаружены арендатором во время осмотра объекта при заключении договора.

В любом договоре права одной стороны являются обязанностями другой, а обязанности первой, соответственно, правами второй. То есть арендодатель может потребовать от арендатора исполнения своих прав, а арендатор от арендодателя — исполнения обязанностей.

На схеме наглядно отображены права и обязанности арендодателя.

Передача имущества в аренду – один из самых распространенных способов ведения бизнеса, когда собственник дает в пользование свое имущество на определенный срок (без такового), а арендатор обязуется возвратить имущество по окончании срока аренды или по требованию собственника. Данные отношения оформляются договором аренды, заключаемым между двумя сторонами.

Разберемся, что такое договор аренды, какие у него существенные условия, в чем его предмет, как его заключить, как установить возмещение коммунальных платежей, кто должен ремонтировать объект аренды, как его выкупить и т.д.

Договор аренды – договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее – ГК).

Какие договоры аренды бывают

Законодательство выделяет следующие виды договоров аренды:

  • договор проката;
  • договор аренды транспортных средств;
  • договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест;
  • договор аренды предприятия;
  • договор финансовой аренды (лизинга).

Особенности заключения и исполнения отдельных видов договоров аренды содержатся в ГК и иных законодательных актах.

Различия между видами договоров аренды заключаются в специфике объектов аренды (о том, что это такое, речь пойдет ниже) и отношений по владению и пользованию ими.

Так, к договорам проката и аренды транспортных средств не применяются правила о преимущественном праве арендатора продлить договор аренды или о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. Также, исходя из вида договора, по-разному будут распределяться обязанности по текущему и капитальному ремонту объектов аренды, иные права и обязанности сторон.

Существенные условия договора аренды

Договор аренды, как и любой иной гражданско-правовой договор, считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, к которым относятся:

  • предмет договора;
  • условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида;
  • все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК).

Для некоторых видов договоров аренды законодатель устанавливает специальные существенные условия, которые должны быть согласованы в договоре:

  • размер арендной платы – для договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей;
  • сроки уплаты арендной платы – для договоров аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.

Существенные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, в законодательстве не указаны. Для признания условия договора существенным стороны должны достигнуть предварительной договоренности о наличии такого условия в договоре. Такая договоренность может быть достигнута путем заключения предварительного договора, соглашения о намерениях или иного аналогичного документа.

Какие объекты могут быть предметом договора аренды?

Предмет договора аренды – имущество, подлежащее передаче арендатору за плату во временное владение и (или) пользование в качестве объекта аренды.

Данные, позволяющие определенно установить объект аренды, подлежащий передаче арендатору, должны быть указаны в договоре, без них договор признается незаключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

Примерный перечень объектов аренды приведен в ГК:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;
  • предприятия и иные имущественные комплексы;
  • капитальные строения (здания, сооружения);
  • изолированные помещения;
  • машино-места, их части, определенные сторонами в договоре;
  • оборудование;
  • транспортные средства.

Объектами аренды могут быть и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п. 1 ст. 578 ГК).

Заключаем договор аренды

Договор аренды, как правило, является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора), поэтому в нем рекомендуется определить срок передачи объектов аренды арендатору.

Срок может быть определен и как конкретная дата, и как период времени, в течение которого арендодатель обязуется передать объект аренды. В случае, если арендодатель не исполнит данной обязанности, арендатор имеет право требовать возмещения убытков.

Определяем предмет договора

Независимо от вида договора аренды объект аренды, то есть предмет договора, должен быть четко определен. Для этого могут быть использованы заводское наименование и технические характеристики оборудования, VIN номер автомобиля, выкопировка из технического паспорта здания при аренде помещения, визуально обозначающая арендуемое помещение, а также любая иная информация, позволяющая явно обособить объект аренды от других аналогичных объектов.

Если объект аренды не будет четко определен, договор аренды может быть признан незаключенным.

Устанавливаем арендную плату

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (за исключением аренды недвижимости, где арендная плата является существенным условием).

Арендная плата может быть установлена за объект в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • Установленной доли полученных в результате использования объекта аренды продукции, плодов или доходов;
  • Предоставления арендатором определенных услуг;
  • Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение объекта аренды.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Пример формулировки с расчетом арендной платы как установленной доли доходов:
«Размер ежемесячной Арендной платы за предоставленные Объекты аренды исчисляется как доля доходов Арендатора, полученных в результате сдачи Объектов аренды в субаренду (прокат). Ежемесячная Арендная плата, подлежащая уплате Арендодателю, составляет X% от суммы, полученной Арендатором в результате сдачи Объектов аренды в субаренду (прокат) за предшествующий календарный месяц».

При указании размера арендной платы в качестве доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования объекта аренды, необходимо понимать, что в случае, если он не приносит арендатору продукции, плодов или доходов, арендодатель может потребовать уплаты арендной платы, обычной для переданного в аренду объекта аренды (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК).

Изменение арендной платы

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

Законодательством могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов объектов аренды.

Помимо соглашения сторон, размер арендной платы может быть изменен:

  • по заявлению одной из сторон договора;
  • решением суда, которое принято по требованию одной из сторон;
  • на основании изменения законодательства.

При изменении размера арендной платы по соглашению сторон следует указывать срок вступления изменений арендной платы в силу. Это можно предусмотреть как в самом договоре, так и при заключении дополнительного соглашения об изменении арендной платы.

Пример формулировки:
«Размер арендной платы, устанавливаемый настоящим дополнительным соглашением к Договору, применяется с момента заключения дополнительного соглашения».

Стороны могут согласовать условие о том, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон договора. Как правило, такой стороной является арендодатель.

Для защиты интересов арендатора при согласовании данного условия рекомендуется определить следующее:

  • периодичность изменения арендной платы;
  • предельный размер такого изменения;
  • дополнительные основания для изменения арендной платы: неисполнение арендатором своих обязательств по уплате арендной платы в срок, изменение арендной ставки для всего здания, в котором арендуется помещение, иные условия.

Как и для изменения арендной платы по соглашению сторон, рекомендуется согласовать, с какого момента арендная плата считается измененной.

Формулировка об одностороннем изменении размера арендной платы:
«Арендодатель вправе изменять арендную плату не более чем на 10 (десять) процентов от размера действующей арендной платы и не чаще 1 (одного) раза в течение 1 (одного) календарного года. Арендная плата считается измененной со дня получения Арендатором соответствующего уведомления».

Изменение арендной платы в связи с изменением законодательства, как правило, применяется в случаях аренды имущества, находящегося в государственной собственности (изменение базовой арендной величины и/или коэффициентов, применяемых при расчете ставки арендной платы к базовой ставке).

Также арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние объекта аренды существенно ухудшились (если иное не предусмотрено законодательством).

При улучшении объекта аренды силами арендатора арендодатель не вправе использовать такое улучшение как основание для увеличения арендной платы.

Определяем сроки внесения арендной платы

В договоре рекомендуется закрепить период, за который должна начисляться и уплачиваться арендная плата (календарный месяц или месяц, исчисляемый с даты передачи объекта аренды, неделя, день и др.), а также сроки ее внесения.

Срок внесения арендной платы стоит установить как определенное число каждого месяца. Это позволит избежать возможных споров о своевременности внесения арендной платы.

Пример формулировки:
«Арендная плата за календарный месяц уплачивается не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем».

Кроме того, следует определить размер оплаты за календарный месяц, в котором объект аренды передается арендатору (если это не первое число месяца), а также размер арендной платы при расторжении договора и неполном периоде для исчисления арендной платы (менее месяца).

На практике возможно применение «арендных каникул» – освобождения от внесения арендной платы за определенный срок аренды, обусловленного различными особенностями деятельности арендатора (например, сезонность бизнеса) или состоянием объекта аренды (необходимость выполнения ремонтных работ).

В связи с тем, что договор аренды является возмездным, закрепление прямого освобождения от арендной платы не рекомендуется. Для закрепления в договоре «арендных каникул» стоит указать в договоре на различный размер арендной платы в различные периоды аренды.

Пример формулировки:
«Арендная плата за первые три месяца аренды составляет X белорусских рублей и уплачивается не позднее 15-го числа четвертого месяца аренды. Арендная плата за четвертый и последующие месяцы аренды составляет X рублей за календарный месяц».
В данном случае арендная плата уплачивается за третий и последующие месяцы аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы за последующие периоды в срок, установленный арендодателем (если иное не предусмотрено договором). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Возмещение расходов на коммунальные услуги

Отдельным вопросом при аренде недвижимого имущества является вопрос о порядке возмещения расходов на коммунальные услуги. В договоре можно установить один из следующих вариантов такого возмещения:

  • увеличение арендной платы на определенную фиксированную сумму, составляющую примерную стоимость коммунальных услуг;
  • возмещение арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков;
  • расчет суммы расходов на основании площади арендуемого помещения.
  • Арендатор вправе оплачивать коммунальные услуги самостоятельно в случае выделения лицевых счетов для арендуемого помещения. Также размер расходов может быть включен в арендную плату.

Выбор конкретной формы возмещения расходов зависит от ситуации и видов деятельности арендатора, которые планируется осуществлять в арендованном помещении.

В случае выбора способа возмещения арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков в договоре рекомендуется разрешить следующие вопросы:

  • каким образом арендодатель будет получать информацию о показаниях счетчиков, если арендованное помещение является изолированным с собственными счетчиками;

Пример формулировки:
«Арендатор обязан не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным, сообщать Арендодателю показатели приборов учета потребления коммунальных услуг».

  • как арендодатель будет проверять переданную ему информацию;

Пример формулировки:
«Арендатор обязан по обращению Арендодателя предоставить в согласованное Сторонами время доступ Арендодателю к приборам учета для определения соответствия контрольным показателям».

  • на основании каких тарифов будут возмещаться расходы;

Пример формулировки:
«Тарифы на коммунальные услуги исчисляются в соответствии с законодательством Республики Беларусь».

  • в какие сроки расходы будут возмещаться арендодателю.

Пример формулировки:
«Возмещение расходов на коммунальные услуги осуществляется Арендатором на основании показателей счетчиков не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным».

Приемка и передача объектов аренды

Как правило, приемка и передача объекта аренды осуществляются на основании актов приема-передачи.

В актах необходимо как можно более подробно описать как исходное состояние объекта аренды (если это необходимо), так и все имеющиеся недостатки. Также при необходимости к акту могут прикладываться фотографии объекта аренды, отображающие как его исходное состояние, так и выявленные недостатки.

Описание объекта аренды позволит арендодателю при необходимости оценить соответствие возвращаемого объекта аренды его исходному состоянию и потребовать возмещения убытков, если объект аренды такому состоянию не соответствует. Указание на недостатки защищает арендатора от требования о возмещении расходов, связанных с такими недостатками, которое может быть заявлено после возврата объекта аренды.

В связи с тем, что зачастую понудить арендодателя передать объект аренды путем обращения в суд с соответствующим требованием затруднительно, в случае отказа арендодателя передать объект аренды по договору арендатору рекомендуется обращаться в суд с иском о взыскании убытков, причиненных нарушением условий договора арендодателем.

Как нужно использовать объект аренды

По общему правилу арендатор обязан пользоваться объектом аренды в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые в договоре не определены – в соответствии с назначением объекта аренды.

В договоре аренды могут быть указаны цели использования объекта аренды (размещение магазина в арендованном помещении, личное пользование, использование в рекламных целях и пр.). Цели использования также могут быть определены исходя из назначения объекта аренды, которое указывается в сопроводительных документах на имущество.

Если арендатор пользуется объектом аренды не в соответствии с условиями договора или его назначением, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае возникновения спора между сторонами факт нецелевого использования объекта аренды (например, использование офисных помещений в качестве объекта розничной торговли) необходимо доказывать арендодателю. Установить факт нецелевого использования арендодатель может на основании докладных (служебных) записок своих работников, которые могут произвести осмотр объекта аренды. Данный способ рекомендуется также закрепить в договоре.

Субаренда

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать объект аренды в субаренду (поднаем). При субаренде ответственным по договору, заключенному между арендатором и арендодателем, остается первый (п. 2 ст. 586 ГК).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено ГК или иными актами законодательства.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды может быть выражено:

  • путем его отражения в договоре;

Пример формулировки:
«Арендатор вправе сдавать Объект аренды в субаренду в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором и законодательством Республики Беларусь».

  • путем проставления отметки «Согласовано» на договоре субаренды.

Также договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Аналогичные правила относительно целевого использования (расторжение договора и возмещение убытков в случае нецелевого использования) могут быть применены и к договору субаренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, его досрочное прекращение влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В случае признания договора аренды ничтожным таковым признается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

При досрочном расторжении основного договора аренды субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на объект аренды, находившийся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Препятствия в пользовании объектом аренды

По общему правилу, независимо от исполнения арендатором своих обязанностей, арендодатель не вправе создавать препятствия арендатору в пользовании объектом аренды.

Так, например, в случае запрета доступа к объекту аренды при просрочке внесения арендной платы до фактического расторжения или момента одностороннего отказа от исполнения договора арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием о взыскании убытков.

Отделимые и неотделимые улучшения

На практике нередко встречается ситуация, когда арендатор в ходе пользования объектом аренды производит его улучшения.

Законодатель делит улучшения на отделимые и неотделимые. Поскольку объект аренды не является собственностью арендатора, производя улучшение имущества, последний, соответственно, увеличивает его стоимость и имеет право на компенсацию произведенных улучшений. Вопросы компенсации, а также права собственности на отделимые улучшения могут быть разрешены в договоре.

По общему правилу арендатор имеет право собственности на отделимые улучшения и может их изъять при возврате объекта аренды арендодателю.

Стоимость неотделимых улучшений (которые не могут быть отделены без вреда для имущества) может компенсироваться арендодателю только в случае, если такие улучшения были произведены с его согласия.

Улучшения объекта аренды, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от объекта аренды, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

Текущий и капитальный ремонт

В зависимости от вида договора аренды обязанности по проведению текущего и капитального ремонта распределяются между сторонами. Как правило, в законодательстве или в договоре устанавливается обязанность арендатора производить текущий ремонт, а арендодателя – капитальный.

Для отдельных видов договоров аренды существуют определенные особенности, связанные с распределением обязанностей по текущему и капитальному ремонту. Так, текущий и капитальный ремонт объекта аренды, арендованного по договору проката или по договору аренды транспортного средства с экипажем, являются обязанностью арендодателя, а по договору аренды транспортного средства без экипажа – арендатора.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если такой срок им не определен или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести его самостоятельно и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

В договоре можно изменить распределение обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта, если это не противоречит законодательству.

Ущерб объекту аренды и его возмещение

В случае причинения ущерба объекту аренды арендатор обязан возместить такой ущерб арендодателю. Как правило, выявление ущерба производится арендодателем при приемке объекта обратно по завершению аренды. В данном случае в акте приема-передачи необходимо отразить все выявленные недостатки для последующего доказывания наличия убытков в суде.

В зависимости от степени повреждения объекта аренды реальный ущерб, причиненный арендодателю, может быть выражен как стоимость ремонтных работ или стоимость объекта аренды, если он не подлежит восстановлению. При наличии возможности восстановить объект аренды рекомендуется представить в суд доказательства понесенных расходов (оплаты ремонтных работ) для минимизации возможных споров о завышении размера расходов, которые требует возместить арендодатель.

В договорах аренды движимого имущества, транспортных средств целесообразно указать стоимость объекта аренды, которую арендатор будет обязан возместить арендодателю в случае утраты (повреждения) объекта аренды.

Возврат объекта аренды

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 643 ГК).

Если арендатор не возвратил объект аренды либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат объекта аренды договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Если арендатор откажется вернуть объект аренды добровольно, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием об истребовании объекта аренды. Также арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы за время просрочки возврата объекта аренды и возмещения убытков, связанных с несвоевременным возвратом.

Окончательный расчет между сторонами производится после возврата объекта аренды арендодателю. Если условия о сроках окончательного расчета не согласованы в договоре, требования об уплате арендной платы за неоплаченный период или требования о возврате части арендной платы могут быть заявлены заинтересованными сторонами в момент приемки объекта аренды. Срок для осуществления окончательного расчета рекомендуется закрепить в договоре.

Пример формулировки:
«Окончательный расчет между Сторонами должен быть осуществлен в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания акта приема-передачи Объекта аренды, подтверждающего возврат Объекта аренды Арендодателю».

Особенности заключения и исполнения договоров аренды

  • Выкуп объекта аренды

Договор аренды может предусматривать условия о выкупе его объекта. В соответствии со ст. 595 ГК он может быть выкуплен арендатором при условии внесения всей выкупной цены либо до истечения срока аренды или после.

Условия о зачете выплаченной ранее арендной платы могут быть включены как в основной договор аренды, так и в дополнительное соглашение о выкупе.

Пример формулировки:
«Арендатор вправе выкупить Объект аренды в течение срока действия настоящего Договора за X белорусских рублей, включая НДС по ставке 20 %. Арендная плата, уплаченная Арендатором в течение срока аренды, может быть зачтена в качестве оплаты стоимости Объекта аренды при его выкупе».

Также необходимо обратить внимание на то, что стоимость выкупаемого объекта должна быть четко согласована сторонами в договоре. Если выкупная цена будет выражена в договоре как сумма внесенной арендной платы за срок аренды, такое условие может быть признано несогласованным.

  • Преимущественное право на заключение договора на новый срок

В соответствии с п. 1 ст. 592 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Для этого арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания его действия (как правило, за один месяц).

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Вместе с тем арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора на новый срок.

При этом, однако, если арендодатель заключит договор аренды с новым арендатором в течение одного года со дня истечения срока действия договора с прежним арендатором, последний может обратиться в суд с требованиями о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещении убытков, причиненных отказом арендодателя заключить с ним договор аренды (либо только потребовать возмещения таких убытков).

Важно помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 581 ГК).

Следовательно, если арендодатель желает прекратить арендные отношения¸ рекомендуется письменно известить об этом арендатора.

  • Взыскание арендной платы

Помимо искового производства, арендная плата может быть взыскана с арендатора путем обращения:

  • в суд с заявлением о возбуждении приказного производства;
  • к нотариусу за совершением исполнительной надписи.

Совершение исполнительной надписи возможно для следующих договоров аренды (абз. 7 и 15 ч. 1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 366 «О некоторых вопросах нотариальной деятельности», далее – Указ № 366):

проката или аренды движимого имущества (при условии определения арендной платы в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно). По ним возможно также взыскание неустойки (штрафа, пени) в связи с задолженностью, если ее уплата предусмотрена законодательством или договором;

нежилых помещений в зданиях, находящихся в государственной собственности и собственности юридических лиц (индивидуальных предпринимателей).

Перечень документов, представляемых нотариусу для совершения исполнительной надписи, утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.12.2006 № 1737 «Об утверждении перечня документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей».

Помимо обычно представляемых оригиналов договоров аренды (субаренды) и документов, подтверждающих передачу объекта аренды, арендодатель должен представить документ о расчете суммы задолженности по неуплаченной (не полностью уплаченной) арендной плате и сроках уплаты.

Расчет должен быть подписан руководителем или иным уполномоченным должностным лицом арендодателя с представлением документов, подтверждающих его полномочия на подписание расчета (доверенность или копия приказа о вступлении в должность (для директора), копия договора на управление (для управляющего)), и скреплен печатью (при ее наличии, за исключением подписания документа о расчете суммы задолженности представителем арендодателя).

Для договоров субаренды дополнительно представляются оригинал и заверенная копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на сдачу объекта аренды в субаренду (если такое согласие не выражено в основном договоре), а также копия основного договора аренды. Копии данных документов могут быть заверены взыскателем.

Также следует обращать внимание на то, что в соответствии с абз. 14 подп. 3.7 п. 3 постановления от 27.12.2013 № 1145 «Об утверждении нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера нотариусами и тарифов на услуги технического характера, оказываемые работниками нотариальных архивов» за взыскание задолженности по арендной плате за нежилые помещения в зданиях, находящихся в государственной собственности, нотариальный тариф не уплачивается.

Необходимо отметить, что требования о взыскании денежных сумм (задолженности), по которым возможно совершение исполнительной надписи нотариуса, не подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции в порядке приказного производства (п. 2 Указа № 366).

В связи с этим взыскание арендной платы в порядке приказного производства возможно только в случае, если исполнительная надпись не может быть совершена нотариусом. Так, нотариус откажет взыскателю в совершении исполнительной надписи в связи с отсутствием необходимых документов (например, подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды).

Уважаемый Максим Петрович!

Между ООО «Ромашка» и ООО «Весна» заключен договор аренды нежилого помещения № ХХХ от 1 августа 2019 года, находящегося по адресу: город Москва, ул. Комсомольская, д. 7 (далее — Договор).

В арендуемом нежилом помещении открыт магазин одежды.За время сотрудничества между нами возникли эффективные деловые взаимоотношения, построенные на принципах взаимовыгодного партнерства. Мы высоко ценим наше сотрудничество и хотели бы продолжать его в будущем.

Как вам известно, Указом мэра Москвы Сергея Собянина от 5 марта 2020 года на территории столицы введен режим повышенной готовности (№ 12-УМ от 5 марта 2020 года «О введении режима повышенной готовности»). 2 апреля 2020 года в него были внесены изменения (Указ мэра Москвы № 36-УМ «О внесении изменений в Указ мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ), согласно которым с 28 марта 2020 года по 1 мая 2020 года должна быть временно приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), специализированных объектов розничной торговли, реализующих зоотовары, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки (пункты 3.2, 3.2.2).

Магазин одежды не относится к списку объектов, которым разрешено продолжить работу.

Кроме того, Указами президента № 206 и № 239 от 25 марта и 2 апреля 2020 года дни с 30 марта по 30 апреля 2020 года включительно были объявлены нерабочими с сохранением заработной платы за работниками.

За нарушение режима повышенной готовности юридические лица должны будут заплатить штраф от 100 до 300 тысяч рублей. За причинение вреда здоровью человека, вследствие нарушения режима повышенной готовности, для юридических лиц предусмотрен штраф в размере от 500 тысяч до миллиона рублей или приостановка деятельности на срок до 90 суток. За соблюдением этих требований следит Департамент торговли и услуг города Москвы.

Соответственно, в период с 28 марта по 1 мая 2020 года наш магазин закрыт. Ведутся продажи через интернет (дистанционным способом), но в общей структуре выручки они приносят не более 10%. Таким образом, за период с 28 марта по 1 мая 2020 года наши потери составят 90% выручки.

В связи с этим вынуждены сообщить, что на сегодняшний день мы не имеем возможности оплачивать арендную плату в соответствии с заключенным между нами Договором.

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В нашем случае запретительные меры по стороны правительства, связанные с распространением Covid-19, значительно ухудшили наше положение и не зависят от нашей воли.

Учитывая вышесказанное, просим вас найти возможность уменьшения арендной платы на 50% от указанной в договоре суммы на период с 1 апреля 2020 года до момента исчезновения вышеуказанных негативных факторов и зафиксировать ее в размере ХХХ тысяч рублей, включая НДС 20%. Также просим вас заморозить имеющуюся задолженность по арендной плате до 1 сентября 2020 года.

Со своей стороны гарантируем, что ООО «Весна» будет использовать все возможные способы для увеличения финансовых показателей.

Надеемся на понимание и дальнейшее плодотворное сотрудничество.

Генеральный директор ООО «Весна»

Викторов В.П.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх