Доходы по условным арендным платежам, что это?

При получении имущества в возмездное (безвозмездное) пользование арендатор (ссудополучатель) может нести не только расходы по уплате арендных платежей, но и расходы по условным арендным платежам. К таким выплатам могут быть отнесены компенсации расходов арендодателя (ссудодателя) по коммунальным услугам, налогу на имущество, земельному налогу, транспортному налогу и т. д. Порядок отражения расходов по условным арендным платежам в бюджетном (бухгалтерском) учете учреждения госсектора рассмотрим в данной статье.

Что такое условные арендные платежи?

Расходы (доходы) по условным арендным платежам — часть платы за пользование и (или) содержание (возмещение затрат по содержанию) имущества, осуществляемая в соответствии с договором аренды (имущественного найма) или договором безвозмездного пользования, размер которой не зафиксирован договором в виде денежного значения, и определяется в ходе исполнения договора (п. 7 Федерального стандарта «Аренда», утв. Приказом Минфина России от 31.12.2018 № 258н, далее — СГС «Аренда»).

Перечень расходов по условным арендным платежам является открытым и определяется условиями заключенного договора. Как мы уже отмечали ранее, к условным арендным платежам могут относиться компенсации расходов арендодателя (ссудодателя) по коммунальным услугам, налогу на имущество, земельному налогу, транспортному налогу и т. д.

Какой КВР и КОСГУ применить?

При применении бюджетной классификации учреждения госсектора руководствуются Указаниями, утв. Приказом Минфина России от 01.07.2013 № 65н (далее — Указания № 65н).

В Указаниях № 65н прямо не поименовано, на какой КВР относить расходы по условным арендным платежам. Однако, согласно разъяснениям специалистов Минфина России расходы по условным арендным платежам необходимо отражать по виду расходов 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг» (смотрите, к примеру, Письмо Минфина России от 17.03.2016 № 02-05-10/14786, п. 2.7 Письма Минфина России от 10.08.2017 № 02-05-11/52212).

Относительно применения КОСГУ отметим следующее. Пунктом 3 раздела V Указаний № 65н прямо предусмотрено отнесение возмещаемых арендодателю (ссудодателю) коммунальных расходов на подстатью 223 «Коммунальные услуги» КОСГУ.

Однако, на вопрос, к какому КОСГУ отнести суммы возмещаемых арендодателю (ссудодателю) налогов (налога на имущество, земельного налога и т. д.), Указания № 65н ответ не дают.

Поскольку возмещаемые суммы налогов уплачиваются в качестве компенсации арендодателю (ссудодателю), а не в бюджет, то они не могут быть отнесены на подстатью 291″Налоги, пошлины и сборы» КОСГУ. Кроме того, Таблицей соответствия видов расходов классификации расходов бюджетов и статей (подстатей) КОСГУ (далее – Таблица соответствия) взаимоувязки вида расходов 244 с подстатьей 291 КОСГУ также не предусмотрено (приложение 5 Указаний № 65н).

Следовательно, расходы на возмещение учреждением арендодателю (ссудодателю) суммы налогов могут быть отнесены на подстатью КОСГУ 296 «Иные расходы» КОСГУ, как иные расходы, не отнесенные к статьям 210 — 270 и подстатьям 291 – 295. Взаимоувязка вида расходов 244 с подстатьей 296 КОСГУ Таблицей соответствия предусмотрена.

Таким образом, возмещение условных арендных платежей арендатором (ссудополучателем) осуществляется по виду расходов 244 и подстатьям КОСГУ:

  • 223 — в части компенсации коммунальных расходов;
  • 296 — в части компенсации налогов (налога на имущество, земельного налога, транспортного налога и т.д.)

Бухгалтерские записи

Порядок бухгалтерского (бюджетного) учета в учреждениях регулируется:

  • В казенных учреждениях — Инструкцией, утв. Приказом Минфина РФ от 06.12.2010 № 162н (далее – Инструкция № 162н);
  • В бюджетных учреждениях — Инструкцией, утв. Приказом Минфина РФ от 16.12.2010 № 174н (далее — Инструкция № 174н);
  • В автономных учреждениях — Инструкцией, утв. Приказом Минфина России от 23.12.2010 № 183н (далее – Инструкция № 183н).

Расходы по условным арендным платежам признаются расходами текущего финансового периода в составе расходов по арендным платежам, обособляемых на соответствующих счетах Рабочего плана счетов субъекта учета, в тех отчетных периодах, в которых они возникают (п.п. 18.5, 20 СГС «Аренда»).

Возмещаемые арендодателю (ссудодателю) расходы по условным арендным платежам отражаются по факту предъявления требования по возмещению (получения документа (счета, иного документа – основания).

Таким образом, расходы по условным арендным платежам в учете арендатора (ссудополучателя) отражаются:

Опубликовано 15.08.2018

1. Поправка на неоперационные активы, то есть на стоимость активов, непосредственно не участвующих в производственном процессе.

2. Поправка на избыток (недостаток) собственных средств.

3. Поправка на страновой риск (рыночная премия за риск для собственного капитала). В России по разным оценкам страновый риск различается. По оценке фирмы «Делойт и Туш» он составляет 7%; среднеарифметическое значение этой премии для европейских развитых стран – 4,3%. Данная поправка применяется лишь для оценки зарубежных предприятий в России.

Эксперт-оценщик не ошибется в оценке стоимости предприятия, если хорошо усвоит соотношение между контрольной и неконтрольной долями собственности и следующие три правила.

Правило 1. Стоимость контрольного пакета акций (или стоимомть предприятия в целом) определяется:

а) методом сделок;

б) методом дисконтированного денежного потока (предполагается, что денежный поток находится на уровне контрольного пакета акций);

в) методом накопления активов;

г) методом рынка капитала с добавлением премии за контрольный пакет (30-40%).

Правило 2. Стоимость неконтрольного пакета акций (или одной акции) для открытого акционерного общества определяется методом рынка капитала. Эту стоимость можно также получить методом сделок, методом накопления активов и методом дисконтирования денежных потоков, сделав скидку на неконтрольный пакет (20-25%).

Правило 3. Стоимость неконтрольного пакета акций (или одной акции) для закрытого акционерного общества или неконтрольных долей других предприятий, акции которых не продаются на открытых фондовых рынках, определяется методом рынка капитала с вычетом скидки на недостаточную ликвидность активов предприятия (30-40%), а также методом сделок, дисконтированных денежных потоков, накопления активов, сделав скидки на неконтрольный характер пакета (20-25%) и на недостаточную ликвидность активов (30-40%) .

1.3 Затратный подход

При затратном (имущественном) подходе к оценке бизнеса оценщик рассматривает стоимость предприятия с учетом понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства

Данный подход представлен двумя основными методами:

— методом чистых активов;

— методом ликвидационной стоимости.

Расчет методом чистых активов включает несколько этапов:

— определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия;

— оценивается рыночная стоимость машин и оборудования;

— рассчитывается стоимость нематериальных активов;

— оценивается рыночная стоимость финансовых вложений (как долгосрочных, так и краткосрочных);

— товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

— оцениваются расходы будущих периодов;

— оценивается дебиторская задолженность;

— обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;

— определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств .

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

— компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

— стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Применение затратного подхода при определении обоснованной рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия включает несколько этапов:

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

Второй этап. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Восстановительная стоимость – это стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект.

Стоимость замещения — это стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Третий этап. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

Четвертый этап. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

Пятый этап. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования основывается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть которого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем затраты на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Затратный подход – подход к оценке, определяющий текущую стоимость оборудования путем расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа: физического, функционального, экономического:

Соб.т. = ВС-О, (9)

где Соб.т. – текущая стоимость оборудования (на дату оценки);

ВС – восстановительная стоимость, рассчитываемая на базе стоимости воспроизводства (Св) или стоимости замещения (СЗ);

О – обесценение, вызванное выявленными элементами накопительного износа: физическим, функциональным, экономическим .

В основе затратного подхода к оценке нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности лежит учет стоимости затрат на создание, правовую охрану, приобретение и использование оцениваемого ОИС за прошедший период с учетом инфляции и всех потерь.

При затратном подходе к оценке нематериальных активов используются:

— метод стоимости создания (для определения минимальной цены ОИС, ниже которой сделка для владельца ОИС становится невыгодной);

— метод выигрыша в себестоимости.

Расчет методом стоимости создания осуществляется в три этапа.

Первый этап. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие.

Стоимость разработки нематериального актива (ден.ед.)

ЗР = (Знир+Зктд), (10)

где Знир — затраты на проведение НИР, ден.ед.;

Зктд — затраты на разработку конструкторско-технической, технологической и (или) проектной документации, связанные с созданием объекта (ден.ед.).

Второй этап. Определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива,

Кмс = (11)

где Тф – срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год;

Тн – номинальный срок действия охранного документа.

Третий этап. Рассчитывается остаточная стоимость объекта нематериального актива

Со = Зс*Кмс, (12)

где Зс — сумма всех затрат.

При методе выигрыша в себестоимости стоимость нематериального актива измеряется через определение экономии на затратах в результате его использования .

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

Первый этап. Берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный).

Второй этап. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов требует различных временных периодов.

Третий этап. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

Четвертый этап. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

Пятый этап. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

Шестой этап. Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

Седьмой этап. Вычитаются преимущественные права на удовлетворение: выходные пособия и выплаты работникам предприятия; требования кредиторов по обязательствам, которые обеспечиваются залогом имущества ликвидируемого предприятия; задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из корректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех принимаемых обязательств .

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Необходимость оценки российских компаний в настоящее время связана с перераспределением собственности, приватизированной в начале 1990-х гг. Проблема состоит в том, что прямое применение классических методов оценки стоимости бизнеса к российским предприятиям затруднено в силу объективных причин. К ним относятся:

— неразвитость российского рынка ценных бумаг;

— информационная закрытость российского рынка – в ряде случаев невозможно получить публичную финансовую отчетность даже открытых акционерных обществ, что затрудняет сбор информации по компаниям-аналогам;

— измеряемая сотнями и тысячами наименований номенклатура продукции, выпускаемой российскими промышленными предприятиями. Это также затрудняет, а иногда и вообще делает невозможным нахождение аналогов оцениваемого предприятия не только в нашей стране, но и за рубежом;

— большинство оцениваемых предприятий показывает прибыль, близкую к нулю, что является следствием уклонения от уплаты налога на прибыль, либо они вообще убыточны, что является следствием общего состояния экономики в стране или следствием неэффективного менеджмента. Таким образом, использование метода дисконтированного денежного потока также проблематично;

— наличие слоя акционеров, которые получили акции бесплатно или почти бесплатно в процессе приватизации.

Применение сравнительного или рыночного подхода к оценке предприятия в нашей стране ограничено в силу невозможности получить объективную информацию для сравнения.

На первый взгляд в условиях инфляционной экономики для оценки предприятия в наибольшей степени подходит метод текущей стоимости предприятия (метод дисконтированных денежных потоков), так как процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Но это возможно, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормально функционирует. Спрогнозировать поток чистого дохода от деятельности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно.

В общем, выводы, сделанные в ходе написания курсового проекта можно свести к таблице.

Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятия

Подход Преимущества Недостатки
Затратный

Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов.

Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов.

Расчеты опираются на финансовые и учетные документы, т.е. результаты оценки более обоснованы.

Отражает прошлую стоимость.

Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки.

Не учитывает перспективы развития предприятия.

Не учитывает риски.

Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия.

Доходный

Учитывает будущие изменения доходов, расходов.

Учитывает уровень риска (через ставку дисконта).

Учитывает интересы инвестора.

Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат.

Трудоемкость расчетов.

Не учитывает конъюнктуру рынка.

Рыночный (сравнительный)

Базируется на реальных рыночных данных.

Отражает существующую практику продаж и покупок.

Учитывает влияние отраслевых факторов на цену акций предприятия.

Недостаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия.

В расчет принимается только ретроспективная информация.

Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию.

Из анализа достоинств и недостатков всех вышеназванных подходов и методов можно сделать вывод о том, что ни один из них не может быть использован в качестве базового.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

3. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика .- М.: ИНФРА-М, 1997.-320с.

4. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса ,2-е изд.- СПб.:Питер, 2006.-464с.:ил.-(Серия «Учебное пособие»).

9. Оценка бизнеса : Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-М.: Финансы и статистика, 2002,-512с.: ил.

11. Оценка бизнеса : Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-2-е изд., перераб. и доп.-М.: Финансы и статистика, 2007.-736с.: ил.

15.Филиппов, Л. А.Оценка бизнеса : учеб.пособие для вузов / Л. А. Филиппов. — М.: КНОРУС, 2007. — 720 с. : ил. — ISBN 5-85971-540-4: 200-00.

17. www.2buh.ru

Информация о работе «Основные подходы к оценке бизнеса» Раздел: Финансовые науки
Количество знаков с пробелами: 52493

Количество таблиц: 9
Количество изображений: 0

Похожие работы

43907 0 0

… или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Методики оценки стоимости недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода оценки – сравнительный, доходный и затратный. Эти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода к оценке …

16058 0 0

… он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком. Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающего возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения. Во-первых, …

71716 1 0

… бизнеса. Она необходима для того, чтобы оценочные заключения имели объективный характер, основывались на реальных показателях, характеризующих деятельность предприятия. 2. Использование информационной базы в доходном, сравнительном, затратном подходе оценки бизнеса Оценка бизнеса использует следующие основные подходы к оценке бизнеса — затратный, доходный и сравнительный. Все подходы к …

32136 1 0

… максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами. Кроме того, оценщик должен определить приоритетные критерии сопоставимости, исходя из конкретных условий, целей оценки, качества информации. Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом схож с методом капитализации доходов. В обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода кампании. Основное отличие …

Доходы по условным арендным платежам

Дата публикации 23.03.2020

Бюджетное учреждение сдает помещение в аренду. В соответствии с заключенным договором арендатор компенсирует учреждению расходы на коммунальные услуги, приходящиеся на это помещение. Стоимость коммунальных платежей не входит в состав арендной платы и оплачивается на основании отдельного счета, выставленного учреждением. Может ли учреждение (является плательщиком НДС и налога на прибыль) выставлять счет-фактуру и акт на компенсацию коммунальных платежей арендатору? Какой проводкой отразить стоимость коммунальных услуг, предъявленную арендатору на основании счета коммунальных служб?

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения по НДС являются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ). Плательщики НДС выставляют счета-фактуры при реализации товаров, работ, услуг (п. 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ).

Соглашение о возмещении, которое устанавливает порядок участия арендатора в расходах на потребление коммунальных услуг, не может быть квалифицировано как договор на пользование коммунальными услугами (п. 22 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). В таком случае арендодатель является абонентом ресурсоснабжающих организаций и арендатору коммунальные услуги не оказывает (не реализует). Следовательно, арендодатель не должен предъявлять арендатору НДС со стоимости коммунальных услуг и выставлять счет-фактуру (п. 2 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

В то же время НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг, арендодатель к вычету принять не может (см., к примеру, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.02.2019 № Ф06-43221/19 по делу № А55-3852/2018). Сумма такого НДС может рассматриваться как затраты арендодателя, соответственно, включаться в счет на компенсацию расходов арендодателя, выставляемый им арендатору.

В бухгалтерском учете бюджетного учреждения в рассматриваемой ситуации отражаются (пп. 5, 6 разд. III.3, п. 5 разд. IV методических рекомендаций, доведенных письмом Минфина России от 13.12.2017 № 02-07-07/83464, далее — Методические рекомендации):

    • расходы по коммунальным услугам в общеустановленном порядке (на основании документов, подтверждающих потребленные услуги);
    • доходы от возмещения арендодателю расходов по коммунальным услугам по факту предъявления арендатору (пользователю) требований (по предъявлению документа, содержащего сумму возмещения — счета, акта, иного документа-основания).

Компенсация затрат (расходов) арендодателя по оплате коммунальных услуг в соответствии с договором аренды, размер которой не зафиксирован договором в виде денежного значения, и определяется в ходе исполнения договора, является доходом учреждения по условным арендным платежам (п. 7 федерального стандарта «Аренда», утв. приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н).

Такой доход относится на статью 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ), компенсаций затрат» аналитической группы подвида доходов бюджетов и подстатью 135 «Доходы по условным арендным платежам» КОСГУ. Это установлено п. 12.1.3 порядка, утв. приказом Минфина России от 06.06.2019 № 85н (далее — Порядок № 85н), п. 9.3.5 порядка, утв. приказом Минфина России от 29.11.2017 № 209н (далее — Порядок № 209н).

В соответствии с пп. 197, 199 инструкции, утв. приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н, расчеты по суммам доходов по условным арендным платежам учитываются на счете 205 35. Начисление осуществляется согласно пп. 93, 150 инструкции, утв. приказом Минфина России от 16.12.2010 № 174н (далее — Инструкция № 174н).

Учет расчетов по потребленным коммунальным услугам ведется с применением счета 302 23 «Расчеты по потребленным коммунальным услугам» в общеустановленном порядке (приложение 1 к приказу Минфина России от 16.12.2010 № 174н). Такие расходы относятся на КВР 244 «Прочая закупка товаров, работ, услуг» и подстатью 223 «Коммунальные услуги» КОСГУ (п. 48.2.4.4 Порядка № 85н, п. 10.2.3 Порядка № 209н).

В случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества, финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем не осуществляется (п. 6 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ). Оплачивать коммунальные услуги, потребленные арендатором, учреждение может только за счет приносящей доход деятельности.

Расходы в части коммунальных услуг, потребленных арендатором и предъявленных ему арендодателем к возмещению, являются собственными доходами бюджетного учреждения и отражаются по виду финансового обеспечения 2 (п. 5 раздела III.3, п. 5 разд. IV Методических рекомендаций).

Рассматриваемая ситуация отражается в учете бюджетного учреждения записями:

Дебет КРБ 2 109 ХХ 223 (2 401 20 223) Кредит КРБ 2 302 23 73Х — учтена стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, на основании документов поставщиков коммунальных услуг (п. 128 Инструкции № 174н);

Дебет КРБ 2 302 23 83Х Кредит КИФ 2 201 11 610, одновременно увеличение забалансового счета 18 (244 КВР, 223 КОСГУ) — произведена оплата поставщикам коммунальных услуг в части услуг, потребленных арендатором (п. 129 Инструкции № 174н);

Дебет КДБ 2 205 31 56Х Кредит КДБ 2 401 10 135 — начислена задолженность арендатора на основании договора о компенсации расходов по оплате коммунальных услуг (п. 93 Инструкции № 174н);

Дебет КИФ 2 201 11 510 Кредит КДБ 2 205 31 66Х, одновременно увеличение забалансового счета 17 (130 КВД, 135 КОСГУ) — зачислена на лицевой счет учреждения компенсация расходов по оплате коммунальных услуг (п. 94 Инструкции № 174н).

Что бухгалтеру надо знать про переход на новые положения СГС «Аренда»

В 2018 г. учет операций по аренде надлежит вести в соответствии с федеральным стандартом бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утвержденным приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 258 (далее СГС «Аренда»). Рассмотрим отражение в учете по новым правилам фактов хозяйственной жизни наиболее распространенного вида арендных отношений – предоставления в аренду помещений обеими сторонами – арендатором и арендодателем.

При применении СГС «Аренда» следует руководствоваться:

  • Методическими указаниями по применению федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда» (доведены письмом Минфина РФ от 13.12.2017 № 02-07-07/83464);
  • Методическими указаниями по переходным положениям СГС «Аренда» при первом применении» (доведены письмом Минфина РФ от 13.12.2017 № 02-07-07/83463).

Способ отражения в учете операций, связанных с арендой имущества зависит от вида аренды. В абсолютном большинстве случаев предоставления в аренду помещений срок полезного использования имущества будет превышать, срок его использования по договору, и сумма арендной платы за весь срок его использования будет ниже справедливой стоимости имущества. При соблюдении описанных условий делаем вывод, что аренда относится к операционной (нефинансовой).

Отражение операций по новым правилам

При операционной (нефинансовой) аренде основными объектами учета являются:

У арендодателя:

  • расчеты по арендным платежам с пользователем имущества – счет аналитического учета 0 205 21 000 «Расчеты с плательщиками доходов от операционной аренды»;
  • информация об объектах имущества, переданных в пользование – забалансовый счет 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)»;
  • ожидаемый доход от арендных платежей, рассчитанный за весь срок пользования имуществом, предусмотренный на дату заключения договора (контракта) – счет аналитического учета 0 401 40 121 «Доходы будущих периодов от операционной аренды» (новая подстатья КОСГУ);
  • доходы (расчеты) по условным арендным платежам, возникающие на дату определения их величины (как правило, ежемесячно) — счета аналитического учета 0 205 35 000 «Расчеты по доходам по условным арендным платежам» и 0 401 10 135 «Доходы текущего финансового года по условным арендным платежам».

Новые положения касаются начисления дохода будущих периодов, рассчитанного за весь срок пользования имуществом, а также новых кодов КОСГУ.

У арендатора:

  • право пользования имуществом – новый балансовый счет 0 111 40 000 «Право пользования имуществом»;
  • амортизация права пользования имуществом – новый балансовый счет 0 104 40 450 «Амортизация права пользования имуществом»;
  • обязательства по уплате арендных платежей – балансовый счет 0 302 24 000 «Расчеты по арендной плате за пользование имуществом»;
  • расходы (обязательства) по условным арендным платежам, возникающие на дату определения их величины (как правило, ежемесячно) – счета аналитического учета 0 302 00 000 «Обязательства», 0 109 00 000 «Затраты на изготовление готовой продукции, выполнение работ, услуг» или 0 401 20 000 «Расходы текущего финансового года».

Новые балансовые счета, приведенные Минфином в Методических указаниях в настоящее время в действующих редакциях Инструкций №157н, №174н и №183н отсутствуют.

Примеры отражения операций в бухгалтерском учете

Пример № 1

Заключен договор аренды помещений.

По договору заключенному между Муниципальным общеобразовательным учреждением Средней общеобразовательной школой №1 (арендодатель) и Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Институт права» (арендатор) в аренду предоставляются помещения общей площадью 120 кв. м сроком на 1,5 года с 1 февраля 2018 г.

Сумма арендных платежей составляет 59 000 руб. в месяц (без НДС). Школа получила освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по налогу на добавленную стоимость. Общая сумма договора составляет 1 062 000 руб. (18 месяцев х 59 000 руб.)

Балансовая стоимость здания составляет 11 450 000 руб., общая площадь здания составляет 2440 кв. м.

Коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по содержанию помещений оплачиваются арендодателем с последующим возмещением арендатором в размере фактически понесенных затрат (ежемесячно).

Корреспонденции в учете арендодателя отражена в таблице.

Корреспонденции в учете арендодателя

Бухгалтерские записи

Порядок бухгалтерского (бюджетного) учета в учреждениях регулируется:

Расходы по условным арендным платежам признаются расходами текущего финансового периода в составе расходов по арендным платежам, обособляемых на соответствующих счетах Рабочего плана счетов субъекта учета, в тех отчетных периодах, в которых они возникают (п.п. 18.5, 20 СГС «Аренда»).

Возмещаемые арендодателю (ссудодателю) расходы по условным арендным платежам отражаются по факту предъявления требования по возмещению (получения документа (счета, иного документа – основания).

Таким образом, расходы по условным арендным платежам в учете арендатора (ссудополучателя) отражаются:

Понравилась статья? Подпишитесь на рассылку новых публикаций.

Остались вопросы? Позвоните и мы на них ответим 8-800-250-8837 . Звонок бесплатный.

Статья подготовлена

Переход на новые положения СГС «Аренда»

В 2018 г. учет операций по аренде надлежит вести в соответствии с федеральным стандартом бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утвержденным приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 258 (далее СГС «Аренда»). Рассмотрим отражение в учете по новым правилам фактов хозяйственной жизни наиболее распространенного вида арендных отношений – предоставления в аренду помещений обеими сторонами – арендатором и арендодателем.

Зачем определять справедливую стоимость арендных платежей?

Справедливая стоимость арендных платежей определяется на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен — как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.

При этом по справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете отражаются объекты учета аренды на льготных условиях в контексте п. 26 Стандарта «Аренда»*(1). То есть объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования или в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости.

По справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете признаются:

  • объект учета операционной аренды на льготных условиях — право пользования активом (п. 27.1 Стандарта «Аренда»);
  • объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях — основное средство (п. 28.1 Стандарта «Аренда»);
  • объект учета операционной аренды на льготных условиях — доход от предоставления права пользования активом (п. 29.1 Стандарта «Аренда»);
  • объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях — доход от предоставления права пользования активом (п. 30.1 Стандарта «Аренда»).

Определение справедливой стоимости арендных платежей является неотъемлемым условием при принятии организациями государственного сектора к бухгалтерскому (бюджетному) учету объектов учета аренды (смотрите, например, Письмо Минфина России от 08.05.2018 № 02-07-08/30805).

Как определить справедливую стоимость арендных платежей?

Информация о методах и порядке определения справедливой стоимости приведена в разделе V Стандарта «Концептуальные основы»*(2).

Учитывая, что справедливая стоимость арендных платежей определяется методом рыночных цен, ее определяют на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (п. 55 Стандарта «Концептуальные основы»).

При определении справедливой стоимости используются документально подтвержденные данные о рыночных ценах, полученные (п. 59 Стандарта «Концептуальные основы»):

  • от независимых экспертов (оценщиков);
  • сформированные учреждением самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе.

При этом не учитываются возможные (предполагаемые) издержки по сделке, связанные с продажей или иной формой выбытия актива или с передачей обязательства (п. 60 Стандарта «Концептуальные основы»).

Информацию об источниках определения рыночной стоимости арендных платежей целесообразно закрепить в рамках учетной политики учреждения.

Например, в качестве возможных источников могут быть выбраны:

  • предложения по схожим объектам, размещенные в сети «Интернет»;
  • утвержденные на уровне конкретного муниципального образования размеры арендной платы (смотрите, например, Решение Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 17.12.2013 № 1-4/562 «Об определении стоимости арендной платы за недвижимое муниципальное имущество»);
  • данные с торгов о начальной цене договора аренды государственного (муниципального) имущества в конкретном регионе;
  • Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденная Приказом Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 (носит рекомендательный характер).

Кроме того, рыночная стоимость арендных платежей может быть запрошена в органе, осуществляющем функции по управлению имуществом, если в рамках конкретного публично-правового образования данный орган наделен такими полномочиями.

В любом выбранном случае, необходимо следовать принципу осмотрительности, согласно которому при ведении бухгалтерского учета необходимо обеспечивать приоритетное признание расходов и обязательств над признанием возможных доходов и активов, отражая указанные объекты учета по самым консервативным оценкам — не завышая активы и (или) доходы и не занижая обязательства и (или) расходы (п. 3 Инструкции № 157н*(3)).

*(1) Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утвержденный Приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н.
*(2) Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Концептуальные основы…», утвержденный Приказом Минфина России от 31.12.2016 № 256н.
*(3) Инструкция, утвержденная Приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н.

Опубликовано 31.08.2018

Здравствуйте !

ИСходя из судебной практики Вы имеете право заключить договор аренды, Договор возмездного оказания услуг или так называемый непоименованный вид Договора

Рассмотрим некоторые судебные акты, в которых нашли отражение различные позиции.

(1) Иногда арбитражные суды квалифицируют соответствующие договоры как договоры аренды.

Пример: Постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 г. № КГ-А40/12815-09 по делу N А40-94259/08-23-802.

«…Проанализировав с учетом ст. 431 ГК РФ условия оспариваемого договора от 16.10.2007 г. № 16-01 (том 2, л.д. 1 — 5) на предоставление права на возмездной основе размещать оборудование, заключенного между ЗАО «СК-недвижимость», которое обязалось предоставлять право на размещение терминалов в соответствующих помещениях, и ОАО АКБ «Связь-Банк», суды пришли к обоснованному выводу о том, что предметом данного договора является передача помещений, необходимых для размещения терминалов, поименованных в приложении № 4, в субаренду».

(2) Иногда арбитражные суды квалифицируют соответствующие договоры как договоры о возмездном оказании услуг.

Пример: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.03.2010 г. по делу № А33-14855/2009.

«…Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, между ОАО «Аэропорт Красноярск» и ООО «Вендинг» 14.04.2008 заключено соглашение № 173-08, согласно пункту 1.1 которого ООО «Вендинг» с целью улучшения сервиса обслуживания посетителей и сотрудников ОАО «Аэропорт Красноярск» производит установку сервисных аппаратов по оплате услуг сотовых операторов на оборудованных ОАО «Аэропорт Красноярск» местах, расположенных по адресу: Емельяновский район, Аэропорт «Красноярск», стр. № 48 здание авиационно-обменного пункта.

В соответствии с пунктом 3.1 соглашения ООО «Вендинг» обязуется ежемесячно оплачивать услуги ОАО «Аэропорт Красноярск» по размещению аппаратов в размере 3 500 рублей, в том числе НДС — 18% за каждый аппарат. Оплата производится по 100% предоплате до 5 числа текущего месяца.

Заключенное сторонами соглашение № 173-08 от 14.04.2008 правильно квалифицировано судом как договор возмездного оказания услуг, отношения сторон по которому регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации».

(3) Иногда арбитражные суды разрешают споры, связанные с подобными договорами, не ссылаясь ни на нормы об аренде (глава 34 ГК РФ), ни на нормы о возмездном оказании услуг (глава 39 ГК РФ), квалифицируя подобные договоры как непоименованные.

Пример: Постановление Девятого ААС от 10 марта 2009 г. № 09АП-2538/2009-ГК по делу № А40-61348/08-23-554.

— ОАО «Седьмой Континент» обязалось предоставить ООО «Интеронлайн Сервис» право на период с 21.02.2008 г. по 31.01.2009 г. разместить на 1 кв. м помещения N 100 этажа 1 корпуса 2 дома 10 по улице Бибиревская города Москвы платежный терминал;

— ООО «Интеронлайн Сервис» обязалось уплачивать ОАО «Седьмой Континент» ежемесячно, до 25 числа месяца, предшествующего текущему (первый платеж — в течение 5 дней после заключения договора), плату за размещение платежного терминала по ставке 49700 руб. включая НДС, а также возмещать на основании действующих тарифов стоимость фактически потребленных в связи с эксплуатацией платежного терминала коммунальных услуг, в частности, электроснабжения. …

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 330 ГК РФ, приходит к выводу об обоснованности требований Истца…

Договор № 356 от 14.05.2008 г., предметом которого является предоставление Ответчику возможности на возмездной основе разместить платежный терминал на части принадлежащего Истцу помещения, не противоречит ГК РФ.

В силу общих положений ГК РФ об обязательствах и отдельных видах договоров, а также условий самого Договора № 356 от 14.05 2008 г. на стороне Истца возникло право требовать внесения Ответчиком согласованной платы за размещение платежного терминала и возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг».

Определенный интерес при рассмотрении этого вопроса представляет и ответ на вопрос № 27 в Рекомендациях, выработанных по итогам работы совместного заседания Научно-консультативных советов при ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, состоявшегося 25.03.2009 г. в Нижнем Новгороде:

«Может ли быть объектом договора аренды неизолированная часть нежилого помещения? Каковы критерии индивидуализации такого объекта аренды как часть нежилого помещения?

Рекомендации НКС: Согласно статье 607 Кодекса объектами аренды являются непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Часть здания не может быть объектом аренды. Следовательно, правила главы 34 Кодекса к спорному правоотношению не применимы. Субъектами гражданского оборота заключен договор, не поименованный в Гражданском кодексе Российской Федерации, обязательным условием которого является непротиворечие его закону (статьи 8 и 421 Кодекса). Гражданские права и обязанности, возникающие из этого договора, регулируются общими положениями о договорных обязательствах».

Таким образом, Вы имеете право заключить Договор на размещение банкомата.

Смогу оказать услугу по составлению Договора, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

С уважением Ф. Тамара

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх