Единственное жилье должника при банкротстве

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

Как известно, в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, не обремененного ипотекой (далее — единственное жилье), действует исполнительский иммунитет. В случае банкротства гражданина такое единственное жилье исключается из его конкурсной массы (пп.3 ст.213.25 Закона о банкротстве).

Исполнительский иммунитет основан на абз.2 ч.1 ст.446 ГПК РФ, согласно которому «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание”.

На практике между кредиторами и должником возникают ожесточенные споры по поводу того, исключать или нет из конкурсной массы то или иное жилое помещение, принадлежащее должнику.

Такие споры возникают, когда выясняется, что в собственности должника имеется:

— несколько жилых помещений разной стоимости;

— одно жилое помещение, но слишком большой площади или стоимости;

— одно жилое помещение, а в собственности члена его семьи — другое.

Как разрешать такие споры закон прямо не определяет, отдавая это на откуп судебной системе.

Пленум Верховного Суда РФ в п.39 постановления от 13.10.2015 N 45 сформулировал генеральный принцип, который должны соблюдать суды при рассмотрении дел о банкротстве граждан: «суды должны учитывать необходимость обеспечения справедливого баланса между имущественными интересами кредиторов и личными правами должника (в том числе его правами на достойную жизнь и достоинство личности)”.

На основе этого принципа нижестоящие суды выработали определенные подходы для разрешения подобных споров. Рассмотрим их на примере трех вышеуказанных типовых ситуаций.

Содержание

В собственности должника имеется несколько жилых помещений разной стоимости

В п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» указано: «при наличии у должника нескольких жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, помещение, в отношении которого предоставляется исполнительский иммунитет, определяется судом, рассматривающим дело о банкротстве, исходя из необходимости как удовлетворения требований кредиторов, так и защиты конституционного права на жилище самого гражданина-должника и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, обеспечения указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав”.

При определении того, какое именно жилое помещение следует наделить статусом единственного жилья, суды, как правило, руководствуются следующим.

Для определения единственного жилья место регистрации должника значение не имеет

Суды в большей степени учитывают, где фактически проживал и проживает должник.

Единственное жилье должно быть пригодным для постоянного проживания не только гражданина-должника, но и членов его семьи

Суды учитывают, что члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением (ч.2 ст.31 ЖК РФ).

Должнику и членам его семьи должны быть обеспечены нормальные условия существования и гарантии их социально-экономических прав (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48).

Кого следует относить к членам семьи собственника жилого помещения разъяснено в п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ». При определенных условиях к ним можно отнести и дальних родственников, и даже «сожителей” (решающее значение в данном случае имеет факт ведения общего хозяйства и единого бюджета).

Бремя доказывания наличия у должника членов семьи в понимании ч.1 ст.31 ЖК РФ ложится на должника.

В целях определения пригодности жилья для постоянного проживания суды учитывают его санитарно-гигиеническое состояние. Также некоторые суды проверяют соблюдается ли «учетная норма площади жилого помещения” в расчете на каждого жильца (ч.4 ст.50 ЖК РФ). Эта норма устанавливается органом местного самоуправления.

Для соблюдения «учетной нормы” суды проверяют, кто фактически проживает в жилом помещении (факт регистрации имеет второстепенное значение).

Если накануне банкротства должник формально зарегистрировал в квартире в качестве членов семьи своих родственников, то суды расценивают это как злоупотребление правом и не учитывают их при определении минимально необходимой площади единственного жилья. В этом случае суды проверяют, утратили ли новоявленные члены семьи должника возможность пользования жилыми помещениями, из которых они прибыли в спорную квартиру и с какими обстоятельствами была связана их перерегистрация.

Местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей (п.2 ст. 20 ГК РФ).

Надо отметить, что далеко не все суды применяют учетную норму площади жилого помещения при определении единственного жилья.

Так, рассматривая иск об обращении взыскания на долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок СКГД Верховного Суда РФ в Определении от 11.07.2017 N 78-КГ17-28 указала, что «существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение и не подлежат использованию в качестве ориентиров при применении имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилого помещения”.

Возможно решающее значение для такого вывода послужило то, что предметом того спора являлась не квартира, а жилой дом. Однако в дальнейшем некоторые арбитражные суды восприняли данную правовую позицию и стали ее применять в делах о банкротстве, в том числе и в отношении квартир (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2019 по делу N А60-46648/2018, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.03.2020 по делу N А58-5008/2012).

Необходимо устанавливать фактическую (а не юридическую) нуждаемость должника и членов его семьи в жилье

В «Комментарии Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48” сказано: «При наличии обоснованных сомнений у финансового управляющего и кредитора по поводу того, что спорное имущество является единственным жильем, пригодным для проживания должника и членов его семьи, суд не должен ограничиваться констатацией того факта, что юридически права должника оформлены таким образом, что объект недвижимости является единственным пригодным для проживания должника жилым помещением, а установить фактическую нуждаемость должника в жилье, исследовать юридически значимые обстоятельства для установления фактической, а не юридической нуждаемости должника и членов его семьи в жилом помещении, в том числе: состоит ли должник в браке, имеется ли у супруга зарегистрированное на него на праве собственности либо на праве бессрочного пользования жилое помещение, имеется ли зарегистрированное на супруга жилое помещение, фактически являющееся совместно нажитым в браке имуществом, каковы причины проживания и регистрации должника в ином субъекте Российской Федерации, обеспеченность жильем его детей и внуков”.

Если выяснится, что у члена семьи должника имеется иное жилье, то при расчете учетной нормы площади единственного для должника жилья такой член семьи учитываться не будет.

Более того, если у члена семьи иное жилое помещение находится в собственности и позволяет площадь, то суд может применить вышеуказанное правило части 2 ст.31 ЖК РФ и признать за должником право пользования данным жилым помещением. В этом случае должник лишается всех жилых помещений, находящихся в его собственности.

Если жилые помещения расположены в разных населенных пунктах, имеет значение где находится «центр жизненных интересов” должника и членов его семьи

Если, например, должник с супругой проживают и работают в Москве, их несовершеннолетние дети учатся в Москве, то скорее всего суд исключит из конкурсной массы московскую квартиру должника, а его квартира в другом городе будет выставлена на продажу.

При выборе из нескольких квартир суды часто учитывают заключения органов опеки о том, какое помещение имеет лучшие условия для социально-психологического развития детей.

Отчуждение жилого помещения третьим лицам может свидетельствовать о том, что оно не является для должника единственным жильем

Нередко должник в преддверии банкротства отчуждает одно (или несколько) из принадлежащих ему жилых помещений своим родственникам, оставляя себе менее ценное. В этом оставшемся помещении он регистрируется по месту жительства, полагая, что оно будет защищено исполнительским иммунитетом.

Финансовый управляющий успешно оспаривает такую сделку, дорогостоящее помещение возвращается в конкурсную массу. После чего должник регистрируется обратно в это дорогостоящее помещение и подает заявление об исключении его из конкурсной массы, ссылаясь на то, что для него это помещение является единственными жильем.

Суды рассуждают примерно так. Поскольку должник распорядился помещением, значит он не расценивал для себя это помещение в качестве единственного жилья. Кроме того, должник злоупотребил правом, поскольку попытался скрыть помещение от кредиторов, что является основанием для отказа должнику в защите принадлежащего ему права (ст.10 ГК РФ). На основании изложенного, в исключении спорного жилого помещения из конкурсной массы должника следует отказать.

Однако здесь есть свои нюансы. В п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» разъяснено: «Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не подлежит признанию недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом (статья 446 ГПК РФ)”.

В собственности должника имеется одно жилое помещение, но слишком большой площади или стоимости

Конституционный Суд в постановлении от 14.05.12 N 11-П рассмотрел так называемую проблему «роскошного жилья” и указал, что имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилья должен распространяться на жилое помещение, которое по своим параметрам является разумно достаточным для удовлетворения потребности в жилище. Также Конституционный Суд поручил внести изменения в законодательство и определить случаи, когда по своим характеристикам соответствующее жилое помещение явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, чтобы на него можно было обращать взыскание.

Однако по настоящий день механизм обращения взыскания на единственное жилье должника, не отвечающее критериям разумности (излишне большая площадь), законодателем не разработан, признаки роскошного жилья не определены.

В такой ситуации все попытки кредиторов «напрямую” обратить взыскание на роскошное жилье, являющееся для должника единственным, оказываются тщетными (Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 23.01.2020 N 308-ЭС19-18381).

Тем не менее, некоторые способы добиться реализации роскошного жилья существуют.

В некоторых случаях роскошное жилье может быть разделено в натуре

Техническая возможность произвести раздел роскошного жилья на два жилых помещения встречается достаточно редко. Далеко не всегда можно разделить жилой дом, а уж квартиру — практически невозможно.

Однако если такая возможность имеется, то у кредиторов появляется шанс выделить и реализовать часть роскошного жилья должника (как правило, часть жилого дома с земельным участком).

В случае злоупотребления правом суд может лишить должника исполнительского иммунитета в отношении его единственного (роскошного) жилья

Очень часто должники совершают действия, направленные на создание формальной видимости наличия у них только одного жилого помещения (выводят квартиры, формально регистрируются по другому месту жительства, регистрируют в квартире родственников, фиктивно расторгают брак и т.п.). После чего они просят суд распространить на такое (порой роскошное) жилье исполнительский иммунитет.

Такие действия суды расценивают как злоупотребление правом и лишают должника исполнительского иммунитета в отношении его якобы единственного жилья. Часто в обоснование такого решения суды ссылаются на то, что у должника нет доходов, позволяющих содержать элитное жилье.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 29.11.2018 N 305-ЭС18-15724 (дело Фрущака), при рассмотрении спора об исключении из конкурсной массы должника единственного пригодного для проживания помещения арбитражный суд должен исследовать доводы кредиторов о недобросовестности должника и злоупотреблении с его стороны правом в виде создания ситуации, когда дорогостоящий объект недвижимости получает статус единственного пригодного для проживания помещения, что недопустимо.

Ссылки на данную правовую позицию стали появляться во многих судебных актах.

А вот как описывается подобная ситуация в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2020 по делу N А40-60908/2016: «Вывод же суда апелляционной инстанции о том, что злоупотребление правом со стороны должника и его намерение причинить ущерб кредитору не должно вступать в противоречие с конституционным правом должника на жилище, не основан на положениях Закона о банкротстве, правовой позиции Верховного Суда РФ. Ситуация, при которой жилое помещение формально становится единственным пригодным для проживания должника в результате совершения должником действий, направленных на вывод ликвидного имущества из конкурсной массы и причинение тем самым вреда имущественным правам кредиторов, является злоупотреблением правом со стороны должника по смыслу ст. 10 ГК и исключает применение исполнительского иммунитета в отношении спорного имущества”.

Если кредиторы передадут в собственность должника «замещающее” жилое помещение, то его роскошное жилье перестанет быть «единственным” и может быть продано

Ранее суды, как правило, не шли навстречу кредиторам, которые хотели профинансировать приобретение для должника более скромного жилья, чтобы продать роскошное. Так, в «отказном” Определении Верховного Суда РФ от 09.08.2017 по делу N А41-84978/2015 говорится, что законодательство не содержит положений, предусматривающих внесение на депозитный счет суда денежных средств для целей приобретения жилого помещения должнику; обязанности финансового управляющего в процедуре реализации имущества гражданина-должника также не предполагают приобретение должнику какого-либо имущества за счет дополнительно привлеченных денежных средств.

Однако в последнее время фортуна отвернулась от должников.

Суды стали допускать следующий механизм продажи роскошного жилья должника, который может быть утвержден на собрании кредиторов (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.05.2020 по делу А60-56649/2017 и др.):

— один из кредиторов приобретает для должника квартиру с минимально необходимыми характеристиками;

— финансовый управляющий регистрирует право собственности должника на эту квартиру;

— поскольку в собственности должника оказывается два жилых помещения, в суд подается заявление об исключении из конкурсной массы квартиры, приобретенной за счет средств кредиторов, а роскошное жилье выставляется на продажу;

— после реализации роскошного жилья профинансировавшему эту операцию кредитору возмещается часть его расходов на приобретение замещающей квартиры соразмерно его доле в реестре требований кредиторов.

Пока устойчивая практика не сложилась, судам легче одобрить данный порядок, если будет установлено, что должник злоупотребил правом с целью недопущения реализации роскошного жилья.

Сделать же так, чтобы должник злоупотребил правом, несложно. Достаточно направить должнику предложение принять «замещающую” квартиру. Он, естественно, откажется от такого предложения. А это и есть злоупотребление правом.

В «Комментарии Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сказано: «В то же время кредиторы, которые полагают, что такое жилое помещение по своим объективным характеристикам (параметрам) является чрезмерным (роскошным), значительно превышает разумно достаточный для удовлетворения конституционно значимых потребностей в жилище стандарт (минимум), в то время как должник, используя предусмотренный законодателем «иммунитет», уклоняется от формирования конкурсной массы и во избежание утраты такого «иммунитета» уклоняется от получения иного имущества (например, от наследства), не лишены возможности предложить механизм наделения должника жилым помещением, которое бы удовлетворяло конституционно значимые потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения, в целях последующей реализации «роскошного» жилого помещения”.

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.11.2019 по делу N А41-98152/2017 также говорится о возможности замещения роскошного жилья: «Действующее законодательство не исключает возможности осуществления мероприятий в рамках процедуры банкротства, связанных с покупкой нового жилья для должника и членов его семьи по соглашению между должником и его кредиторами, учитывая, что гражданин, действуя добросовестно и разумно, должен способствовать погашению имеющейся у него задолженности и не совершать действий, направленных на уклонение от погашения своей задолженности”.

В собственности должника имеется одно жилое помещение, а в собственности члена его семьи — другое

Если внимательно прочитать абз.2 ч.1 ст.446 ГПК РФ, то мы увидим, что в нем не говорится о том, что иное пригодное для постоянного проживания жилое помещение обязательно должно быть в собственности должника.

Как было указано выше, в силу ч.2 ст.31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением (ч.2 ст.31 ЖК РФ).

Многие должники не учитывают или неправильно толкуют эти две нормы, в результате чего лишаются собственности на свои квартиры и дома.

Рассмотрим следующую распространенную ситуацию.

Супруг впал в банкротство, в его собственности имеется только одна квартира № 1, а в собственности его супруги имеется другая квартира № 2, которую она приобрела до брака, либо которая ей досталась по наследству или в порядке дарения.

Супруг наивно полагает, что принадлежащая ему квартира № 1 в безопасности и на нее распространяется исполнительский иммунитет, ведь квартира № 2 находится в личной собственности супруги, а не в совместной собственности обоих супругов.

В действительности, это не так. Должник — член семьи супруги, являющейся собственником квартиры № 2. Следовательно, в силу ч.2 ст.31 ЖК РФ он имеет равное с супругой право пользования данной квартирой.

Соответственно, суд признает квартиру № 2 жильем должника, а принадлежащая должнику квартира № 1 будет выставлена на продажу.

Именно руководствуясь этой логикой в нашумевшем «деле Базиян” суд лишил должника московской квартиры кадастровой стоимостью 180 млн.руб. (Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 23.01.2020 N 308-ЭС19-18381).

Если даже в вышеописанной ситуации жилое помещение супруги будет обременено залогом, то его все равно могут признать жильем должника, поскольку обращение взыскания на это помещение по требованию залогодержателя носит вероятностный характер.

Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.

Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?

Общее правило совершения сделок с недвижимостью при наличии исполнительного производства

Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.

Юридическая помощь по сделкам при исполнительном производстве

Консультация в офисе и по телефону

+7(495) 728-99-14

Помощь адвоката. Стаж 18 лет по сделкам при исполнительном производстве!

Работаем в период карантина 2020 года! Звоните.

В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью?

У должника не получится избавиться от недвижимости, если:

  • Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
  • Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
  • Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.

В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.

Некоторые нюансы

  • Если сумма задолженности не является соразмерной стоимости недвижимого имущества, то можно смело совершать сделки с такой недвижимостью. Закон «Об исполнительном производстве» не дает приставам права накладывать арест на имущество в такой ситуации.
  • Взыскатель имеет право оспорить сделки должника по отчуждению недвижимости, если есть основания полагать, что совершаются они с целью уклонения от выплаты задолженности. Это теория. Практика разнообразна. Если должник продал, например, квартиру с рыночной стоимостью 5 млн. рублей своему родственнику за 2 млн. рублей, то суд может признать сделку недействительной. Если же никаких подозрительных моментов в тексте договора нет, то и оснований взыскивать, как бы, не имеется.

Консультация по сделкам при исполнительном производстве

Может ли банк забрать единственное ипотечное жилье? Такой вопрос возникает у заемщиков, которые не могут вносить платежи по ипотечному кредиту. В рамках закона у гражданина не могут забрать единственное жилье. Однако всегда есть исключения, и в данном случае они связаны с ипотекой. В соответствии со ст. 446 ГПК РФ могут забрать единственное жилое помещение, если оно является предметом ипотеки, находящегося в залоге у банка. Рассмотрим все нюансы данного вопроса в статье.

Как происходит изъятие ипотечной квартиры

Должник должен понимать, что просто так забрать единственное имущество кредитное учреждение не может. Такое возникает только в том случае, когда:

  • в течение 90 дней не поступает оплата;
  • заемщик игнорирует звонки и письма со стороны специалиста банка;
  • отсутствует поручитель или созаемщик.

В такой ситуации банку ничего не остается, как обратиться в суд. Для этого подается документ, в котором указывается адрес залоговой квартиры. Представитель банка указывает сумму долга и просит дать разрешение на изъятие квартиры с целью продажи и погашения кредита.

В большинстве случаев суд встает на сторону финансовой компании. Получив разрешение, представитель банка может выставить ее на аукцион и продать по любой стоимости. Его главная цель – вернуть деньги банка, с учетом начисленных процентов и штрафов.

После того как квартира будет продана, прежний собственник получает часть денег. Зачастую они сразу зачисляются на созданный для него бесплатный расчетный счет в банке, где была заключена ипотека.

Выход из ситуации

Если решение в судебном порядке принято, то просить о реструктуризации или рефинансировании нет смысла. При наличии длительной задолженности оформить ипотеку не получится. А вот менять условия в рамках реструктуризации банк вряд ли согласится. Цель банка – избавиться от проблемного заемщика и получить обратно кредитные средства.

Единственный выход – это явиться на заседание и подготовить иск, в котором запросить разрешение на продажу квартиры самостоятельно. Благодаря этому заемщик сможет сам найти покупателя и продать жилье по выгодной стоимости.

Можно ли оспорить решение суда

После того как суд принял решение, заемщик должен в течение 5 дней погасить долг по ипотечному кредиту. Если в течение указанного срока вопрос с погашением задолженности не решается, то квартира переходит в собственность финансового учреждения, с целью продажи.

В такой ситуации заемщик может подготовить исковое заявление. Оно составляется в том случае, когда права клиента нарушены или в договоре присутствуют ошибки.

Поэтому прежде чем готовить иск в суд, следует:

  1. самостоятельно изучить кредитный договор и все дополнительные соглашения, которые являются неотъемлемой частью;
  2. привлечь опытного юриста, который также изучит договор и поможет достоверно подготовить пакет документов в суд;
  3. подать ходатайство.

Если все сделать правильно, то можно вернуть право собственности на квартиру. Однако такое доступно в том случае, если задолженность по ежемесячным платежам будет погашена.

Если выиграть дело не получится, таким ходом должник просто увеличивает время, в течение которого можно найти деньги для закрытия ипотечного договора или найти новое жилье, для переезда.

Исключения из правил

В ноябре 2018 года Верховный Суд РФ выступил с рядом правок. Суть нововведений заключается в том, что:

  • финансовая компания может изъять квартиру за долги только в том случае, если заемщик признает себя банкротом;
  • поскольку банк выступает единственным кредитором, то он должен в срок подготовить все необходимые документы и подать сведения для включения в реестр;
  • если кредитор в течение 2 месяцев не подаст сведения, для включения в общий реестр, то изъять имущество не получится.

Не стоит рассчитывать на то, что финансовая компания забудет подать сведения, или не захочет этого делать. Даже если клиент не погашает ипотеку в течение 1-2 месяцев, банк имеет право начислить пени и штрафы, после чего обратится в суд с целью досрочного расторжения ипотечного договора.

Если сумма задолженности по ипотеке превышает 500 000 рублей, то банк сам может обратиться в арбитражный суд и подать документы для признания клиента банкротом. После этого вовремя подать сведения в реестр и после получения решения суда изъять имущество.

Подведем итоги

В завершение можно отметить, что в рамках закона банк может отнять квартиру у заемщика в случае просрочек. При этом закон будет на стороне финансовой компании, даже если это единственное жилье.

Однако есть исключения, когда собственник может защитить себя. Для этого потребуется самостоятельно оформить документы на банкротство и надеяться, что банк пропустит сроки включения в реестр. На практике только единицам удается таким способом защитить свое жилье.

Чтобы не попадать в такую ситуацию специалисты рекомендуют при финансовых трудностях просить отсрочку или решать вопрос мирным путем. В 90% это помогает сохранить имущество.

Прочтите: Как доказать банку свою неплатежеспособность

Взыскание единственного жилья – один из самых острых вопросов, который стоит в делах о банкротстве физических лиц. Если еще 5-7 лет назад лишиться единственного жилья была практически невозможно, то сейчас должник рискует остаться без квартиры в случае злоупотребления правом, говорит руководитель группы по банкротству в Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство 35 место По количеству юристов Профайл компании × , Александра Улезко. В практике много подобных примеров, эксперт приводит самые распространенные.

Исполнительский иммунитет можно преодолеть, если потенциальный банкрот отчуждает недвижимость, как это было по делу № А60-13377/2017. Житель Екатеринбурга оформил на сына дарственную, ему он передал свое единственное жилье, дом с участком в Екатеринбурге. Договор суд признал недействительным, а имущество включил в конкурсную массу. Другой должник незадолго до начала процедуры банкротства подарил свой дом и участок в Магнитогорске, а после безвозмездно передал родственнице и единственное жилье, загородный дом в элитном поселке Подмосковья. Суд отменил сомнительные сделки, так как они наносят вред кредиторам. А коттедж включил в конкурсную массу, посчитав что для безработного должника его содержание оказалось бы непосильной ношей (дело №А76-11986/2016). В расчет с кредиторами суд включил и единственное жилье по делу №А53-15496/2017. Свой дом площадью почти 360 кв. м и два участка житель Ростовской области решил подарить. Сомнительную сделку отменил суд первой инстанции, а после позицию поддержал и ВС, указав, что собственник злоупотребил правом.

Лишиться единственного жилья можно, если его используют не назначению, а для предпринимательской деятельности. Эту ситуацию иллюстрирует дело № А03-9949/2017. Признанный банкрот использовала частный дом как гостиницу, при этом должник не смогла доказать, что получаемый доход поступал в конкурсную массу.

Партнёр ЗАО «Сотби» ЗАО «Сотби» Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Управление частным капиталом Профайл компании × Владимир Журавчак, говорит, что иммунитета на жилье банкрот лишается, если в нем не проживает. Например, суд включил имущество в конкурсную массу, так как должник постоянно проживал в Германии, а значит и его дом в Самарской области не имел статус «единственного» (дело № А55-3404/2017)

Очень многое зависит от судейского усмотрения, как суд трактует те или иные действия должника, усматривает ли злоупотребление с его стороны или членов его семьи.

Владимир Журавчак, партнёр ЗАО «Сотби» ЗАО «Сотби» Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Управление частным капиталом Профайл компании ×

Стрижак приводит еще один пример: «Из судебной практики следует, что смена адреса места жительства после подачи ходатайства об исключении имущества из конкурсной массы суд расценивает как недобросовестное действие». Так в деле № А40-127370/2017, заявитель была зарегистрирована в московской квартире, а после решила прописаться в коттедже в Подмосковье. Жилой дом площадью почти 250 кв. м она пыталась признать единственным жильем, но сделать это банкроту не удалось. Стрижак говорит, что в судебной практике все чаще встречаются дела, в которых суды указывают на то, что критерий единственности пригодного для проживания помещения не должен быть универсальным. Оценивать, насколько площадь необходима заявителю, приходится и в случае, если имущество является дорогостоящим.

Разные суды и разные подходы

Журавчак считает, что правое регулирование исключения из конкурсный массы «элитного» единственного жилья неоднозначно. С одной стороны Конституционный Суд в постановлении от 14.05.2012 № 11-П отметил, что имущественный иммунитет единственного жилья обоснован, так как нацелен на

Дело № А40-67517/2017

ДОЛЖНИК: Фрущак А.В.
КРЕДИТОР: Кузнецов А.Л.

соблюдения права на жилище. В то же время КС указал, что этот вопрос нужно урегулировать законодательно. До настоящего времени пределы действия иммунитета так и не определены, правовые подходы вырабатываются на практике. Особенно на нее повлияло дело о банкротстве Анатолия Фрущака. Стирижак говорит, что в ноябре 2018 года интерес всего юридического сообщества был прикован к его рассмотрению ВС. Кредиторская заложенность составляла чуть больше 13 млн руб, а стоимость единственного жилья, пятикомнатной квартиры оценивалась по разным данным от 40 млн до 65 млн руб. То есть реализовав ее, Фрущак мог погасить весь долг. Нижестоящие инстанции единогласно постановили, что это невозможно и квартиру нужно оставить, а вот ВС разрешил включить «элитную» недвижимость в конкурсную массу. Это постановление коллегии ВС пошатнуло концепцию о том, что единственное, даже дорогостоящее, жилье должника нельзя реализовать, считает Стрижак. Но при этом суды так и не смогли сформировать единого отношения к такому имуществу. Иногда, говорит Журавчак, роскошная недвижимость остается у должника. Так, суд

В этом сюжете

  • Верховный суд объяснил, когда можно лишиться последнего жилья 5 декабря, 8:39
  • Суд разрешил банкроту оставить единственное дорогое жилье 12 августа, 22:59

исключил из конкурсной массы жилой дом площадью около 260 кв. м. При этом у должника в собственности была еще и квартира, но в ней не было ремонта, и суд посчитал ее непригодной для проживания (дело № А55-8076/2017). Елена Муратова, адвокат АБ Казаков и партнеры Казаков и партнеры Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика 17 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 26-28 место По количеству юристов 29 место По выручке Профайл компании × привела в пример решение Арбитражного суда Московского округа по делу № А40-98815/17. Суд оставил заявителю, который проживал с матерью, трехкомнатную квартиру, а не однокомнатную, которая так же была в собственности должника. Ее признали непригодной для жизни разнополых граждан, которые не являются супругами.

На практике есть и другой подход. Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении по делу № А65-23235/2015 указал, что наложение иммунитета на дом площадью почти 900 кв. м нарушит права кредиторов, поскольку характеристики недвижимости не являются разумными для жизни. При этом нет единого понимания того, какое жилище можно признать «разумным». Об этом указывают не только эксперты, но и суды, например АС Поволжского округа в постановлении по делу № А65-10674/2017.

Стрижак предлагает как критерии «роскошности» использовать чрезмерно большую, избыточную площадь и высокую стоимость (расположение в элитном жилом комплексе, наличие нетипичных для обычного жилья удобств, например, бассейна). А для определения жилья, достаточного для достойной жизни, учитывать установленные органами местного самоуправления нормы предоставления площади (статья 50 ЖК).

В ситуации, когда гражданин-банкрот обладает единственным роскошным жильем, на которое не может быть обращено взыскание, очевиден дисбаланс: права гражданина оказываются выше интересов кредиторов.

Максим Стрижак, управляющий партнер Стрижак и партнеры Стрижак и партнеры Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство ×

Если имущество не входит в конкурсную массу, то должник вправе добровольно продать свое единственное роскошное жилье и купить себе более скромное, а разницу направить на погашение долга. Стрижак рекомендует кредиторам письменно уведомить должника о таком способе расчетов. Если банкрот его проигнорирует, пытаться доказать злоупотребление правом и просить суд не освобождать его от списания долгов.

Скромная квартира взамен роскошной

Банкротным юридическим сообществом активно развивается идея возможности предоставить должнику более дешевое жилье взамен единственного дорогого, говорит Журавчак. Об этой возможности не говорится в законе «О несостоятельности (банкротстве)», но механизм появился в ответ на злоупотребления должниками. На практике суды разрешают предоставить должнику другое жилье, в том числе взамен «элитного». И в этом случае практика неоднозначна. Например, по делу № А60-56649/2017 собранием кредиторов решено предоставить должнику в собственность жилое помещение, его недвижимость реализовать и компенсировать стоимость приобретенного. При этом новая квартира располагалось в другом районе данного населенного пункта. По другому делу кредиторы предоставили должнику квартиру размером 31 кв. м взамен его почти в 150 кв. м (дело № А60-56649/2017), а житель Свердловской области получил вместо пятикомнатной квартиру площадью 31 кв. м (№А60-56649/2017)

Суд в каждом конкретном случае должен учитывать не только намерение кредиторов получить наибольшее удовлетворение своих требований, но и позицию должника, в том числе, законодательно установленные требования по учетным нормам площадей жилых помещений

Александра Медникова, юрист судебно-арбитражной практики Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Морское право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Семейное/Наследственное право группа Страховое право группа Трудовое и миграционное право группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Экологическое право группа Банкротство группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование группа Налоговые споры группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ группа Транспортное право группа Цифровая экономика 1 место По выручке 1 место По количеству юристов 1 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) Профайл компании ×

Стрижак считает, суды допускают возможность изъятия и реализации имущества только, если после его продажи и выплаты задолженности у лица остаются средства для того, чтобы приобрести жилье, без ухудшения его положения с точки зрения ЖК. Но такой механизм вызывает множество вопросов, среди которых основной: кто и как должен определять условия сделок, в частности, цену и площадь?

По мнению Улезко, практика приобретения должнику нового жилья вполне приемлема: «Банкротство и неспособность должника исполнить свои обязательства само по себе влечет невозможность сохранения прежнего уровня жизни. Суды, как правило, не ущемляют должника в правах. Ему приобретают квартиру меньшей площади, а не комнату в общежитии или квартиру-студию. Суды не вынуждают переезжать должника, скажем из центра Москвы на окраину Рязани». Случаи продажи единственного жилья и предоставлении в собственность замещающего пока единичны, но считает Стрижак, но тенденция очевидна – суды будут чаще применять такой подход, а недобросовестным должникам будет все сложнее сохранять за собой роскошное жилье и освобождаться от долгов.

  • Банкротство
  • Верховный суд РФ

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх