Инвесторский договор

Инвестиционные договоры и инвестиционные контракты

Инвестиционный контракт (договор) не предусмотрен в законе. При этом, несмотря на допущение возможности заключения непоименованного законом договора, стоит признать, что порой за подобным в лучшем случае стоит заключение смешанного договора.

Во всех остальных случаях это обычные классические договоры, чаще всего связанные с отчуждением имущества, выполнением работ.

Именно поэтому нам в очередной раз стало интересным вернутся к этой теме. Грамотное и четкое определение квалификации договора позволит выбрать наиболее подходящие правовые нормы, распространяющие свою силу на отношения сторон. При возникновении спорных ситуаций – выбрать надлежащий способ защиты, поскольку использование ненадлежащего способа приведет к отказу и несению дополнительных убытков, расходов.

1. Инвестиции.

Есть старый Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционный деятельности в РСФРС», который определил содержание термина «инвестиции».

Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Однако его содержание слабо соотносится с юридической техникой, используемой в Гражданском кодексе РФ. Это приводит к тому, что инвестиции описаны не столько с юридической точки зрения, сколько с экономической.

Именно это привело к появлению Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1039/13 от 02 июля 2013 г. В этом судебном акте Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам: «Термины «инвестиции», «инвестиционная деятельность», «инвестиционный договор» не имеют своего собственного строгого юридического содержания и обычно используются в законодательстве в качестве общего обозначения для целой группы различных гражданско-правовых сделок, имеющих своей целью приобретение имущественных прав на возмездной основе.

Из пунктов 4–7, 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 следует, что экономическим понятием «инвестиционные сделки» обозначаются, например, договоры купли-продажи, договоры участия в долевом строительстве, договоры подряда, договоры простого товарищества.

Однако суды при разрешении споров, возникающих из договоров, поименованных сторонами как «инвестиционные», должны устанавливать их правовую природу и применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации о соответствующих договорах. Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как «инвестиционные», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11.

Таким образом, наименование документа может быть никак не связано с его правовой природой. Но наименование документа, к сожалению, может приводит к смятению в головах участников сделок, правоприменителей.

2. Установление правовой природы договора.

На мой личный взгляд, базовой правовой нормой для установления правовой природы любого договора является ст. 421 ГК РФ, а судебным актом, определяющим подходы к установлению этой самой природы – Постановление Пленума ВАС РФ №16 от 14 марта 2014 «О свободе договора и ее пределах».

В статье 421 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно же Постановлению Пленума ВАС РФ условия договора определяются через толкование его условий (благо в этом особо ничего нового нет), но с учетом различных факторов (слабая-сильная сторона, есть или нет навязывание условий договора, императивные или диспозитивные нормы, есть ли основания для применения аналогии закона или нет, имеется ли злоупотребление правом или нет и так далее).

Таким образом, чтобы верно установить правовую природу договора, пользуемся общим правилом из ст. 421 ГК РФ и помним про чек-лист с дополнительным факторами.

3. Арбитражная практика.

Какое толкование и квалификация инвестиционного договора превалирует на практике?

Всегда ли суды следуют указаниям Президиума ВАС РФ? Продолжают ли принимать во внимание утративший силу Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционный деятельности в РСФРС»?

Ознакомление с выдержками из актуальной судебной арбитражной практики по «инвестициям» точно снимет ряд вопросов.

1) «Инвестиционный договор в сфере финансирования строительства или реконструкции – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи»

Фабула. Между Администрацией (инвестор) и ООО «ИНТЭК» (застройщик) был заключен муниципальный контракт № МК 367/13 на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений (квартир) путем инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома, в пгт. Новоаганск. По условиям контракта застройщик обязуется не позднее 15.11.2013 завершить строительство многоквартирного жилого дома, произвести работы по благоустройству прилегающей территории и передать инвестору не позднее 01.03.2014 квартиры №№ 1-44 в многоквартирном жилом доме.

Выводы суда (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2016 N Ф04-1153/2016 по делу N А75-3517/2015):

— Положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

— В соответствии с пунктом 4 Постановления № 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

— Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

— Судами первой и апелляционной инстанций данные разъяснения не учтены, поскольку из обжалуемых судебных актов не усматривается, что суды установили правовую природу соответствующего контракта.

2) «Инвестиционный договор в сфере финансирования строительства и реконструкции – смешанный договор с элементами купли-продажи и подряда»

Фабула. По результатам конкурса инвестиционных проектов между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (переименован в Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска) и ООО «Рилонд» (инвестором) заключен инвестиционный договор от 09.04.2010 на реконструкцию Восточной трибуны стадиона «Труд». По договору инвестор обязался осуществить инвестиционную деятельность в виде капитальных вложений, выполнять функции застройщика (заказчика-застройщика) по проведению реконструкции Восточной трибуны, расположенной по адресу: г. Томск, ул. Белинского, 11/1, стр. 2 (объекта инвестиционной деятельности), входящей в состав сооружения стадион «Труд».

Указывая на отсутствие устранения нарушений проектной документации обществом, нарушение инвестором сроков выполнения работ, на отказ общества от подписания соглашения о расторжении инвестиционного договора, Департамент управления муниципальной собственностью обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Выводы суда (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.08.2015 N Ф04-20785/2015 по делу N А67-4807/2014).

— Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

— Исследовав условия инвестиционного договора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что заключенный сторонами договор от 09.04.2010 по своей правовой природе и содержанию обязательств относится к категории договоров смешанного типа, исполнение обязательств по которому регулируется положениям договора о подряде, в том числе в части исполнения обязательств по реконструкции трибуны стадиона, и положениями купли-продажи будущей вещи (пункт 6 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров 9 А67-4807/2014 по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

3) «Инвестиционный договор – договор подряда?»

Фабула. Гущин Александр Викторович (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Варламову Владимиру Анатольевичу (далее – ответчик) о взыскании 2 532 627 руб. долга по инвестиционному договору от 25.01.2010 и 373 876 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом принятого судом уточнения размера исковых требований).

Суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что Истцу полагается только сумма основного долга. Кассация не согласилась и отменила ранее вынесенные судебные акты, направив дело на новое рассмотрение.

Выводы суда (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2013 по делу N А45-22902/2012):

— Если наименование договора не совпадает с его содержанием, вид договора следует определять исходя из содержания. Правовая природа подписанного сторонами договора имеет существенное значение, так как вид договора определяет порядок и срок исполнения договорных обязательств, а также ответственность сторон за их неисполнение.

— Суд, придя к выводу о том, что инвестиционный договор содержит признаки договора подряда и, применив к спорным правоотношениям статью 715 ГК РФ, не учел отсутствие в договоре от 25.01.2010 условия о сроках выполнения работ, являющегося существенным условием для данного вида договоров (статьи 432, 708 ГК РФ).

— Делая вывод о передаче спорной суммы исполнителю, суд не исследовал вопрос об оформлении Варламовым В.А. заявок на финансирование, о подписании сторонами дополнительных соглашений о размерах выплат применительно к условиям пунктов 2.2, 2.7 договора.

4) «Правовая природа платежей по инвестиционному контракту»

Фабула. между Правительством Москвы и ООО «ИРБИС» на основании решения Городской конкурсной комиссии реализации инвестиционных проектов заключен инвестиционный контракт от 16.06.2006 № 14-071212-5201- 0050-11-06 на реализацию инвестиционного проекта строительства подземного 4 гаража-стоянки с наземной въездной частью на 99 машиномест по адресу: ул. Грекова, вл. 9-13.

По условиям п. 5.2 контракта инвестор обязался перечислить в бюджет города Москвы в качестве компенсации городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру денежные средства в сумме 115 000 долларов США (в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа).

Во исполнение вышеуказанного контракта истцом были оформлены земельно-правовые отношения.

На основании решения ГЗК от 27.03.2014 инвестиционный контракт прекращен. Полагая, что при расторжении инвестиционного контракта у ответчика отпали основания для удержания перечисленных истцом денежных средств, истец обратился в суд с иском.

Выводы суда (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2016 N Ф05-8464/2016 по делу N А40-69348/15)

— Учитывая буквальное толкование условий контракта, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что истец перечислил в пользу ответчика задаток (затраты при участии в аукционе) и долю города (компенсация за инфраструктуру).

— Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договорные отношения, вытекающие из инвестиционного контракта прекращены, а истец встречного обеспечения по контракту не получил, пришли к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания перечисленных инвестором денежных средств.

Доводы ответчика (см. ниже) о природе платежей по инвестиционному контракту не были приняты во внимание судами:

— спорные денежные средства в размере 115 000 долларов США являются платой за право заключения инвестиционного контракта, а не затратами претендента на участие в аукционе.

— спорные денежные средства были оплачены истцом за исполнение ответчиком своей обязанности по заключению инвестиционного 3 контракта 16.11.2006.

— оплаченные истцом денежные средства являются денежными средствами за инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, которые истец обязался оплатить в соответствии с п. 5.2.1. контракта.

5) «Распоряжение паями инвестиционного фонда»

Фабула. Миронов Р.М., приобретя у Банка права требования к должникам на сумму более 600 000 000 рублей, передал в счет оплаты паи Фонда, рыночная стоимость которых на момент сделки составляла 648 071 328 рублей. Между тем, в результате действий управляющей компании — общества «МФОНД», в которой управляющим и единственным учредителем является также Миронов Р.М., стоимость паев, переданных истцу, уменьшилась до нуля рублей. В результате указанных действий Банку был причинен реальный ущерб в виде разницы в стоимости паев инвестиционного фонда.

Выводы суда (Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2016 N 305-ЭС16-1249 по делу N А40-178197/14)

— Действия управляющей компании, в результате которых ликвидные активы Фонда были заменены на необеспеченные права требования из договоров займа, не могут быть признаны добросовестными, поскольку в результате указанных действий Банку был причинен реальный ущерб в виде разницы в стоимости паев инвестиционного фонда.

— Банк находится в процедуре конкурсного производства, требовать выкупа от управляющей компании паев он не вправе, паевой инвестиционный фонд действует до 2026 года, реализовать паи в ходе процедуры банкротства истец также не смог, так как торги были признаны несостоявшимися в силу отсутствия покупателей.

6) «Инвестиционный займ»

Фабула. Между участником ответчика Компанией с ответственностью ограниченной акциями, Зирмания Ивестментс Лимитед/ZIRMANIA INVESTMENTS LIMITED (заимодавец) и ООО «Брайт Бокс» (заемщик) заключен договор от 02.06.2014 инвестиционного займа на сумму 4 000 000 руб., согласно которому последнему заимодавец обязался передать заем в размере 4 000 000 руб., а заемщик — возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить на нее проценты за пользование займом в размере и порядке, установленных договором.

Судами установлено, что ООО «Брайт Бокс» 01.11.2012 подало заявку на заключение соглашения об осуществлении технико-внедренческой деятельности в особой экономической зоне в г. Дубна Московской области. Истцу предоставлен подготовленный в соответствии с установленными требованиями бизнес-план, который впоследствии, при заключении Соглашения, стал его неотъемлемой частью.

Согласно указанному бизнес-плану ООО «Брайт Бокс» планировало реализовать на территории особой экономической зоны «Дубна» проект по разработке и производству IT-решений для компаний автомобильной отрасли.

Бизнес-план предполагал разработку двух продуктов, которые, как установлено судами, ООО «Брайт бокс» создало и успешно реализует в России и за рубежом.

Выводы суда (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2016 N Ф05-8218/2016 по делу N А40-139996/2015)

— Утверждая бизнес-план и подписывая Соглашение, истец соглашался с тем, что бизнес-план подготовлен на период начиная с 2012 года, что фактически бизнес-план находился в процессе реализации с момента подачи заявки, т.е. с ноября 2012 года.

— Истец не возражал и не оспаривал положения бизнес-плана, то есть, заключая Соглашение, понимал, что разработка программного обеспечения уже находится на стадии завершения и начало его реализации запланировано на 2012 год и бизнес-план должен исполняться с 01 ноября 2012 года.

— В процессе согласования бизнес-плана и подписания Соглашения от истца не поступало требований о внесении изменений в положения бизнес-плана, что свидетельствует о согласии истца с условиями и сроками реализации проекта, предусмотренными бизнес-планом.

— Также судами установлено и учтено, что ответчик продолжил финансирование проекта и в следующих периодах получил инвестиции в большем размере, чем предусматривал бизнес-план.

Из анализа судебной практики видно, что суды не ограничиваются формальным подходом и уделяют внимание деталям – учитывают, каким образом определен порядок внесения платежей, сроки исполнения договора, встречность исполнения и т.д.

Безусловно при квалификации инвестиционного договора и определения характера отношений во внимание принимается цель заключения договора, сфера отношений, виды деятельности сторон (помните про чек-лист с дополнительными факторами?). Только так можно установить действительное намерение сторон и экономический смысл от заключения и исполнения договора под названием «инвестиционный».

Отступления от такого встестороннего подхода, как правило, оборачиваются для арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, отменой их судебных актов в кассации (при должной активности участников процесса). Это не может не радовать в вопросе установления правовой природы инвестиционного договора.

Елизавета Разина

Отдалённая гибридизация заключается в скрещивании разных видов. В растениеводстве с помощью отдалённой гибридизации создана новая зерновая культура — тритикале, гибрид ржи с пшеницей. Эта культура сочетает многие свойства пшеницы (высокие хлебопекарные качества) и ржи (способность расти на бедных песчаных почвах). Классическим примером межвидовых гибридов в животноводстве является мул, полученный при скрещивании осла с кобылицей, который значительно превосходит родителей по выносливости и работоспособности. В Казахстане при скрещивании диких горных баранов-архаров с тонкорунными овцами была создана знаменитая архаромериносная порода овец. Однако применение межвидовых скрещиваний имеет определённые сложности, потому что получаемые гибриды часто оказываются бесплодными (стерильными) или низкоплодовитыми. Стерильность гибридов связана с отсутствием у них парных гомологичных хромосом. Это делает невозможным процесс конъюгации. Следовательно, мейоз не может завершиться, и половые клетки не образуются.

Договор инвестиционной аренды: юридические услуги.

У каждого из нас в определенный момент времени возникает необходимость в юридических услугах. При этом хочется, чтобы оказывающие услуги юристы были адекватными, знали свое дело, обладали нужным опытом и знаниями, были образцом клиентоориентированности и при этом недорогие. Как правило, есть мнение, что дешевые услуги априори некачественные, а дорогие хоть может и высококлассные, но ведь не всегда такие нужны в каждом возникающем деле. Поэтому подходит вариант средний. Не сильно дешевый, но и не дорогой.

Как кроме цены выбирать юриста непонятно. Поэтому подойдет вариант «спроси знакомых» (он же сарафанное радио), посмотреть кто и с кем работал ранее, посмотреть кто находится рядом. Затем можно посмотреть на опыт, знания, практику (всегда хочется максимально большое количество подходящего опыта). Затем можно обратить внимание на рекомендации других клиентов, публикации в профильных изданиях, выступления на конференциях, наличие команды юристов.

Что еще? Вроде ничего не забыли.

Если часть или всё перечисленного соответствует вашему представлению при поиске юриста, выборе юридических услуг, связанных с договором инвестиционной аренды, то тогда вам к нам.

Описанное соответствует характеристикам деятельности нашей юридической фирмы «Ветров и партнеры». Начиная от знаний, опыта, наличия компетентных специалистов и заканчивая средними ценами на услуги, клиентоориентированностью каждого из сотрудников.

Юрфирма «Ветров и партнеры» подтверждает свою готовность и способность оказать клиентам запрашиваемую юридическую помощь, равно как и наличие специалистов, обладающих релевантным опытом и необходимой квалификацией при оказании юридических услуг по вопросам, касающимся сопровождения дел в разных сферах.

Юридические услуги предоставляются одним из следующих способов:

1. Силами сотрудников юридической компании «Ветров и партнеры»: лично в месте нахождения основного офиса, лично, находясь в командировке в месте нахождения Клиента, или дистанционно (почта, телефон, скайп, мессенджеры);

2. Силами партнерской юридической компании, с которой юрфирма «Ветров и партнеры» сотрудничает в месте нахождения Клиента;

3. Комбинация способа №1 и №2.

Обращайтесь к нам по следующим контактам:

Пишите на info@vitvet.com, звоните на +7 (383) 310-38-76, +7 (983) 510-38-76.

Пишите WhatsApp, Telegram на +7 (913) 918-25-62.

Прежде чем Фирма расскажет о содержании и условиях предоставляемых услуг, предлагаем ознакомиться со следующими аналитическими материалами и судебной (арбитражной) практикой:

1) ответственность директора:10 частых ошибок;

2) вывод активов предприятия;

3) структурирование бизнеса — инструмент налоговой безопасности;

4) взыскание убытков с директора;

5) взыскание долгов с контролирующих лиц без банкротства;

6) два участника в обществе с ограниченной ответственностью;

7) налоги с взаимозависимых лиц;

8) протокол общего собрания участников: последствия ошибок;

9) юридическая защита бизнеса и активов;

10) семь ошибок при проведении общих собраний;

11) устав ООО и АО: ошибки и судебные споры;

12) уклонение от уплаты налогов с организации;

13) ошибки при отчуждении доли в обществе;

14) еще не менее 100 материалов в разделе «Статьи»;

15) еще не менее 50 материалов в разделе «Новости» с комментариями событий;

16) еще не менее 700 комментариев к судебным актам по различным делам, спорам и искам в нашем журнале «Секреты арбитражной практики».

1. Описание услуги.

В рамках этой юридической услуги Фирма берет на себя обязательство по совершению всех необходимых и оптимальных действий.

Цель – защита интересов Клиента, исключение или максимальное уменьшение негативных последствий действия законодательства РФ для Клиента.

В состав услуги, как правило, входит:

1) Консультации;

2) Составление документов;

3) Оценка ситуации, экспертиза имеющихся доказательств на предмет перспектив по задаче (проекту) Клиента;

4) Разработка стратегии и тактики защиты прав;

5) Анализ информации и документов;

6) Сопровождение задачи (проекта) Клиента.

Услуги предоставляются лично или дистанционно (удаленно).

2. Порядок взаимодействия с Клиентом.

Клиент вправе направить запрос с конкретным заданием для Фирмы в любой удобной ему форме и приемлемое время – электронная почта, телефон, skype, личная встреча.

Фирма предоставляет результат выполнения задания Клиента в заранее согласованные сроки.

3. Причины, по которым стоит работать с нами.

а) каждый из 5 сотрудников юридической фирмы это специалист с судебным успешным опытом не менее 3 лет (младший юрист) и не менее 8-10 лет (старший юрист). Это сотни судебных дел в судах разных регионов, инстанций. Это тысячи судебных заседаний и судо-дней.

б) есть региональные представители в разных городах Сибири (Томск, Барнаул, Кемерово, Красноярск, Иркутск) и городах-миллионниках (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и прочие) с опытом работы не менее 5-8 лет.

в) вы можете узнать некоторых партнеров и клиентов нашей фирмы и узнать их мнение по работе с нами.

г) нас признают в качестве экспертов различные средства массовой информации, информационные ресурсы, специализированные юридические ресурсы -Ведомости, Секрет Фирмы, Континент Сибирь, garant.ru, ngs.ru, a42.ru, Томские новости, Клуб коммерческих директоров и прочие.

д) мы выпускаем бесплатный журнал «Секреты арбитражной практики». Он посвящен арбитражной и судебной практике. В нем не менее 450 рассмотренных судебных дел с анализом судебных актов, позиций сторон, доказательств и наших рекомендаций.

е) есть различные истории успеха, подтверждающие качество и эффективность наших услуг. Например, это дело о взыскании упущенной выгоды в размере 6,9 млн. рублей; дело о взыскании задолженности в размере 2,2 млн. рублей;дело о незаконных действиях органа местного самоуправления по 159-фз; дело о конденсате; дело о конопатке; дело о защите интеллектуальной собственности; дело об оспаривании сделки с заинтересованностью.

ж) вы можете ознакомиться с отзывами и рекомендациями наших текущих клиентов.

з) Цифры имеют значение. Несколько цифр из деятельности юридической фирмы для оценки и признания наличия положительного эффекта от ее работы.

з-1) дело по поставке, начавшееся с иска к нашему клиенту о взыскании 200 тыс. рублей, но обернувшееся удовлетворением встречного иска в размере 2,2 млн. рублей;
з-2) дело об упущенной выгоде на 6,9 млн. рублей, которую хотел взыскать акционер со своего общества, но неудачно благодаря защите юристами Фирмы интересов общества;
з-3) дело о 18 млн. рублей, которые удалось взыскать со страховой компании в связи с ее незаконным отказом в выплате возмещения;
з-4) дело о 18 млн. рублей, которые нам удалось взыскать в качестве долга по договору строительного подряда;
з-5) дело о 41 млн. рублей, которые нам удалось отстоять для нашего клиента при предъявлении к нему необоснованных требований и несмотря на 2 экспертных заключения не в пользу нашего клиента;
з-6) дело о банкротстве, в котором были созданы условия для получения желаемых кредитором активов на сумму 950 млн. рублей;
з-7) дело о защите интеллектуальной собственности фармацевтической компании в суде и взыскание с нарушителя 1 млн. рублей;
з-8) дело о признании обоснованным требований нашего Клиента в УФАС по фактам недобросовестной конкуренции;
з-9) отмена судебного акта первой инстанции по делу о банкротстве о взыскании с Клиента 23,5 млн. рублей;
з-10) внесудебная работа с должником на протяжении 2 месяцев и возврат им в течение последующих 4 месяцев 1 млн. рублей. 4. Стоимость услуги.
По дополнительному запросу.

5. Срок оказания услуги.

По договоренности.

Также предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью).

Рекомендуем к чтению наш ежедневный, бесплатный интернет-журнал, посвященный судебной (арбитражной) практике.

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!

Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма «Ветров и партнеры»
больше, чем просто юридические услуги

Главная / СМИ о пострадавших / Аналитика

Анализ разных видов договоров

Договор инвестиционного вклада — типовой Договор привлечения финансовых средств физических и юридических лиц в долевое строительство объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством и Гражданским кодексом РФ.

В настоящей аналитической записке проводится юридический анализ типового договора инвестиционного вклада, который коммандитное товарищество «Социальная инициатива и К» (далее КТ «Си и К») заключало с физическими лицами на строительство квартир, гаражей и нежилой (офисной) недвижимости. Доказывается, что это договор смешанного типа и должен квалифицироваться как договор «строительного подряда». В случае квартир, гаражей, коттеджей, приобретенных для личного пользования гражданина и его семьи, подобные договора, в отличие от офисной недвижимости, также регулируются законом «О защите прав потребителей». Приводится многочисленная судебная практика.

В течение 2000-2005 гг. компания «Социальная инициатива и К» получила более 400х строительных площадок и интенсивно привлекала денежные средства граждан и юридических лиц на строительство объектов недвижимости.

Сложные объекты недвижимости, требующие общих коммуникаций, строятся по принципу долевого участия в строительстве — каждый гражданин финансирует свою долю в объекте — часть объекта (квартиру, гараж нежилое помещение, коттедж к коттеджном поселке), которую он желает получить в собственность по окончании строительства.. В связи с отсутствием до 2005 года в законодательстве типового договора «долевого участия в строительстве» и 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», ранее, в 2000-2004 годах, денежные средства физических и юридических лиц привлекались по другим типам договоров, присутствовавшим в законодательстве на тот момент, в том числе и по договорам смешанного типа, содержащего в себе элементы разных договоров (ч.3 ст. 421 ГК РФ, «свобода договора»), а именно: долевого участия в строительстве, инвестиционного вклада на конкретный объект недвижимости, долевого соинвестирования, поставки стройматериалов, строительного подряда, зачета и уступки требования, привлечения субсидий органов муниципальной власти или жилищных сертификатов Министерства обороны на приобретение квартир в строящихся домах и т.д.

После того, как компания в течение многих лет не выполняла обязательства по проектированию и строительству объектов недвижимости, были расхищены значительные денежные средства и заведены уголовные дела Генеральной прокуратурой РФ, естественно, начались требования возврата денежных средств или обязания в судебном порядке исполнить договор и предоставить объект недвижимости в натуре. При этом компания стала заниматься мошенничеством, используя для этого высококвалифицированных юристов и формальные юридические схемы, не соответствующие фактическим правоотношениям сторон по договору, заявив физлицам, что они не являются потребителями оказываемых компанией услуг — строительство недвижимости, а якобы физлица вступили в коммандитное товарищество с целью получения прибыли. Но так как «бизнес не получился», граждане «являются предпринимателями-коммандитистами» и должны «разделить риски убытков с коммандитным товариществом» (ст. 82-85 ГК РФ). Поэтому остро встал вопрос о юридической квалификации заключенных договоров граждан с компанией. Наибольшая проблема возникла с договорами инвестиционного вклада, которые КТ «Си и К» заключала в подавляющем количестве — примерно 97% от всех типов заключенных договоров.

Организационно-хозяйственной формой деятельности компании «Си и К» с 2000 года было выбрано коммандитное товарищество или товарищество на вере, ст. 82-85 ГК РФ (ранее в 1991-1999 годы это было ЗАО «Социальная инициатива»). Эта форма деятельности относительная новая, которая законодательно закреплена в РФ с 1995 года при введение в действие нового ГК РФ. Юридических лиц, осуществляющих свою деятельность в форме коммандитных товариществ, относительно немного по сравнению с юридическими лицами других организационно-правовых форм (ЗАО, ОАО, ООО). Однако на рынке присутствуют добросовестные и широко известные крупные компании, работающие в форме коммандитного товарищества — это, например, КТ СУ-155 и КТ «Домостроительный комбинат N1» (ДСК-1). Однако эти компании, привлекая вклады граждан в коммандитное товарищество, добросовестно строили объекты недвижимости и передавали их в собственность вкладчикам. Например, СУ-155 строит в Москве более 1,1 миллиона кв.м. в год — это 25% ежегодного ввода площадей г. Москвы. Но КТ «Социальная инициатива и К» решило пойти по мошенническому пути — бесконечное проектирование объектов — по несколько проектов на каждой площадке без всякой производственной необходимости, затягивание и полный срыв строительства — до откровенного мошенничества, когда порою деньги с граждан собирались под «виртуальные, предполагаемые к строительству объекты», на которые не было ни разрешения на строительство, ни даже землеотвода. Под видом бесконечного проектирования и вялотекущего строительства расхищались значительные средства.

Сложившаяся в 2005-2006 годах судебная практика именно по компании «Социальная инициатива и К», с учетом разъяснений Судебной коллегии Верховного Суда РФ, убедительно доказывает, что граждане не являются бизнесменами-коммандитистами, а являются потребителями заказанных компании услуг — строительный подряд, поэтому отношения граждан с компанией должны квалифицироваться законодательством о подряде и законом «О защите прав потребителей».

Далее проводится анализ текста и правоотношений физлица с компанией по договору инвестиционного вклада.

Формально, по форме и названию договора, физлицо вступало в члены коммандитного товарищество и вносило денежный вклад в сумме, указанной в договоре. В договоре указывалось, что товарищество обязуется «разрабатывать инвестиционные программы в интересах вкладчика», а также «содействовать в оформлении построенного объекта недвижимости в собственность вкладчика». При заключении договора вкладчик выбирал конкретный строящийся (или предполагающийся к строительству на основании инвестиционного контракта) объект недвижимости, на который товарищество имело инвестиционный контракт или землеотвод, выступало инвестором-застройщиком, имело право привлечения финансовых средств 3-х лиц в финансирование строительства объекта. Именно с этой целью физлицо заключало договор и вносило денежные средства. Одновременно с заключением основного договора подписывалось Дополнительное соглашение к договору, в котором указывалось, что денежный взнос вкладчика направляется как инвестиционные средства на строительство конкретного объекта недвижимости — квартиры, гаража, коттеджа или нежилого помещения. Указывался конкретный метраж, количество комнат, этаж, секция, то есть объект определялся полностью. Также указывалось, что цена одного кв.м. фиксирована и изменению не подлежит. В некоторых договорах (2004-2005 годы) текст звучал иначе: «при выходе из товарищества Вкладчик имеет право получить внесенный вклад в денежной или натуральной форме», опять же в виде конкретной квартиры, коттеджа или гаража, с адресом, номером, метражом (кв.м.), фиксированной стоимостью квадратного метра площади.

В тексте договора указывалось, что по окончании строительства вкладчик имеет право оформить в свою собственность объект, указанный в договоре. В некоторых договорах (тексты в течение 4-5-ти лет немного менялись) указывалось также, что если в течение 24 или 36 месяцев объект не будет построен, Вкладчик имеет право требовать замены квартиры или гаража на аналогичную по площади и качеству квартиру, гараж из фонда других строящихся домов и гаражей товарищества. Товарищество строило объекты по всей стране — более 400-х площадок.

После массового срыва строительства, появления огромного количества брошенных недостроенных домов на уровне фундамента, котлована и даже «чистого поля» на руководителя компании Н.Ф. Карасева завели уголовные дела, руководство и менеджеры компании начали заявлять, что порядка 50,000 договоров физлиц юридически оформлены неправильно, физлица не имеют права претендовать на объекты недвижимости в натуре, что они — коммандитисты и должны нести риск убытков товарищества. Министерство стройкомплекса Московской области вообще отказалось регистрировать договора инвестиционного вклада как договора привлеченных средств в строительство объектов недвижимости — около 20,000 договоров только в Подмосковье. Под сомнение была поставлена цель заключения договоров: для чего граждане «вступали в товарищество», продавая старое жилье, получая на доплату банковские кредиты и внося десятки тысяч долларов по договору «ни на что», если в договоре был указан вполне конкретный объект недвижимости?

Подобные спорные ситуации уже в течение многих лет урегулированы судебной практикой, Постановлениями Верховного суда РФ, ГК РФ и законом «О защите прав потребителей», разъяснениями Общества защиты прав потребителей и конкретной обширной судебной практикой за 2004-2005 гг. именно по КТ «Социальная инициатива и компания». Руководители товарищества «Социальная инициатива и К», поддерживающие их отдельные руководители местных администраций, органов экономической безопасности и чиновники стройкомплекса, пытаются уйти от ответственности по невыполнению контрольных функций при процессе землеотвода, заключению и выдаче согласований по инвестконтрактам, проверки состоятельности инвестора и застройщика, выдаче разрешений на строго лицензируемую и контролируемую строительную деятельность со стороны государства и профильных комитетов, комиссий, органов местной власти и министерств, навязывая гражданам трактовку договора инвестиционного вклада как «осуществление физлицом предпринимательской деятельности», за что гражданин должен нести «риск убытков» товарищества.

Ниже будет показано, что Договор инвестиционного вклада является притворной сделкой в части членства физлица в коммандитном товариществе и субъекта инвестиционной деятельности.

Во-первых, физлицо, заказывающее строительство квартиры, коттеджа или гаража для личных семейных нужд, не может являться предпринимателем. Согласно ст. 2 ГК РФ «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированным в этом качестве в установленном законом порядке». В нашем случае физлицо не зарегистрировано как индивидуальный предприниматель в государственном реестре, поэтому индивидуальным предпринимателем не является.

Во — вторых, физлицо не может быть признано субъектом инвестиционной деятельности.

Инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода), тогда как граждане, финансирующие строительство и не являющиеся зарегистрированными индивидуальными предпринимателями, имеют другую цель договора — приобрести квартиру, коттедж или гараж для удовлетворения личных семейных нужд, которая для физлица не является объектом предпринимательской деятельности, исходя из определения таковой, данной в ст. 2 ГК РФ.

Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 «Права инвесторов» ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ), в то время как физлицо, вносящее денежные средства по договору инвестиционного вклада в товарищество, никакой организационной и хозяйственной деятельностью по строительству объекта не осуществляло и не могло осуществлять, так как реализацией программы строительства, отношениями с подрядчиками, контролем за строительством, за целевым и своевременным использованием инвестиционных средств осуществляет юридическое лицо — инвестор, что требуется от субъекта инвестиционной деятельности согласно т.1 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст.1 Федерального Закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Таким образом, физлицо-гражданин не является ни инвестором, несущим риски строительства, ни предпринимателем, а является потребителем услуг по заключенному договору, его цель — приобрести квартиру, коттедж или гараж для удовлетворения личных семейных нужд, которые для него не являются объектом предпринимательской деятельности.

Далее встает вопрос, должен ли гражданин разделить риски убытков с коммандитным товариществом, если он заключил договор не для извлечения прибыли и не для предпринимательской деятельности (например, финансирование строительства офиса для ведения бизнеса), а внес денежные средства целевым назначением для себя и своей семьи на строительство конкретного выбранного объекта недвижимости и подписал договор инвестиционного вклада, который подготовили юристы товарищества, именно в вышеупомянутой редакции?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.09.2002г, (Бюллетень Верховного Суда РФ N2 от 2003 г.) разъясняет: «следует признать правильной практику тех судов, которые установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей», исходя из ст.9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». Там же указывается: «Если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п.2 ст.170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством «О Защите прав потребителей». Аналогичную точку зрения высказал Государственный Комитет по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона РФ «О защите прав потребителей».

В следующем обзоре судебной практики (Бюллетень Верховного суда РФ, 2004, N 3, с.21) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов также указано: «Гражданин, инвестирующий денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), вне зависимости от того, какой договор заключен между ним и организацией, осуществляющей вложение инвестированных средств в строительство многоквартирных жилых домов, является потребителем оказываемых этим юридическим лицом услуг, так как фактически он приобретает квартиру для личных нужд. Поэтому на правоотношения, возникшие между сторонами в указанных выше случаях, распространяется действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» (См. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2003, N 2)».

Таким образом, с учетом вышеприведенного, суды Российской Федерации квалифицировали договора инвестиционного вклада физлица с товариществом «Социальная инициатива и К» как договора подряда, регулирующегося ГК РФ и законом «О защите прав потребителей». Поэтому, согласно закона «О защите прав потребителей», кроме обязания Ответчика исполнить договор в натуре или предоставлению аналогичной равноценной квартиры (гаража, коттеджа), суды также выносили решения о взыскании неустойки (3% в день за просрочку, но не более цены договора) и морального вреда как нарушения прав потребителя по непредоставлению ему заказанной услуги по строительству квартиры, коттеджа, гаража.

Все другие условия, навязанные физлицу в договоре инвестиционного вклада высококвалифицированным юристами товарищества «Социальная инициатива и К», в части формулировки текста договора как вступления Вкладчика в коммандитное товарищество, признаются судами недействительными, как несоответствующие реальным правоотношениям сторон в договоре и ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх