Использование жилого помещения

Содержание

— Насколько сегодня сложно перевести квартиру в жилом доме из жилой в коммерческую недвижимость и что делать, если эта квартира сейчас в ипотечном займе? Жить там не собираюсь, а сдавать смысла нет, за нее квартиранты будут платить копейки.

Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан. Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы. Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Жидкие кристаллы — графическая визуализация

Жидкий кристалл – это такое фазовое состояние, во время которого вещество одновременно обладает как свойствами жидкостей, так и свойствами кристаллов. То есть они обладают текучестью, и вместе с тем им присуща анизотропия – различие свойств данной среды в зависимости от направления внутри нее (например, показатель преломления, скорость звука или теплопроводность).

Жидкие кристаллы имеют структуру вязких жидкостей, которая состоит из молекул дискообразной формы. Ориентация данных молекул может изменяться при взаимодействии с электрическими полями.

История открытия

В 1888-м году австрийский ботаник Фридерих Рейнитцер выяснил, что у некоторых типов кристаллов имеется две точки плавления, из чего следует, что существует два различных жидких состояния, в одном из которых вещество прозрачное, а в другом – мутное.

И хотя в 1904-м году немецкий физик Отто Леман предоставил ряд научных доказательств в пользу жидких кристаллов в своей одноименной книге, все же долгое время жидкие кристаллы не признавались как отдельные состояния вещества. В 1963-м году американский изобретатель Джеймс Фергюсон нашел применение одному из свойств ЖК – изменение цвета в зависимости от температуры. Американец получил патент на изобретение, которое способно обнаруживать невидимые для глаз тепловые поля. С этого популярность жидких кристаллов начала расти.

Группы жидких кристаллов и их свойства

Жидкие кристаллы обычно разделяют на две группы:

  1. Термотропные – образовываются вследствие разогрева твердого вещества. Способны существовать в условиях определенной температуры и давления. Их разделяют на три типа, в зависимости от расположения молекул:

    порядки разных термотропных ЖК

    1. Смектические – такие ЖК имеют слоистую структуру, слои которой способны перемещаться друг относительно друга. Плотность слоя с приближением к поверхности может меняться. Кроме того, «смектики» обладают относительно высокой вязкостью. Наиболее обширный класс ЖК.
    2. Нематические – не обладают слоистой структурой, а их вытянутые молекулы непрерывно скользят вдоль своих длинных осей, при этом вращаясь вокруг них. Такие ЖК подобны жидкостям. К этому агрегатному состоянию способны прийти только те вещества, молекулы которых имеют форму, при которой они не отличаются от своего зеркального отражения.
    3. Холистерические – образовываются в соединениях различных стероидов, например, холестерина. Во многом схожи с нематическими ЖК, за исключением расположения молекул. Длинные оси молекул холистерических ЖК повернуты друг относительно друга таким образом, что молекулы образуют спирали. Основная особенность такого типа жидких кристаллов – его молекулы сверхчувствительны к любому изменению температуры и в зависимости от нее – меняют свою ориентацию, а значит и саму спираль. Примечательно, что в зависимости от шага спирали холистерических ЖК также меняют свой цвет. В связи с двумя указанными свойствами, такие жидкие кристаллы нашли широкое применение в различных сферах человеческой деятельности.

Три типа термотропных жидких кристаллов

  1. Лиотропные – образовываются в смесях, состоящих из стержневидных молекул данного вещества и полярных растворителей (например, воды).

Применение жидких кристаллов

ЖК-дисплеи

Прежде всего следует отметить не наиболее полезное, но наиболее известное применения ЖК – жидкокристаллические дисплеи. Иногда они называются LCD-дисплеи, что есть сокращением английского «liquid crystal display». В век гаджетов такие дисплеи присутствуют практически в любом электронном устройстве: телевизоры, мониторы компьютеров, цифровые фотоаппараты, навигаторы, калькуляторы, электронные книги, планшеты, телефоны, электронные часы, плееры и др.

Устройство ЖК-дисплеев достаточно сложное, однако в общем виде представляет собой набор стеклянных пластин, между которыми расположены жидкие кристаллы (ЖК-матрица), и множество источников света. Пиксель ЖК-матрицы включает в себя пару прозрачных электродов, которые позволяют менять ориентацию молекул жидкого кристалла, а также пару поляризационных фильтров, которые регулируют степень прозрачности и др.

Структура жидкокристаллического дисплея

Термография

Менее популярное, но более важное применение ЖК – это термография. Термография позволяет получить тепловое изображение объекта, в результате регистрации инфракрасного излучения – тепла. Инфракрасные приборы ночного зрения используются пожарными, в случае задымления помещения, с целью обнаружения пострадавших в пожаре. Также они нашли применение у служб безопасности и военных служб.

Тепловые изображения позволяют обнаруживать места перегрева, нарушения теплоизоляции, или другие аварийные участки при обслуживании линий электропередачи или строительстве.

Применение термографии в обслуживании линий электропередач

Также термография используется при медицинской визуализации, в основном для наблюдения молочных желез. Это позволяет обнаруживать различные онкологические заболевания, вроде рака молочной железы.

Компьютерная термография в медицине

Электронные индикаторы

Электронные индикаторы, создаваемые при помощи жидких кристаллов, реагируют на различные температуры, в результате чего могут проинформировать о сбоях и нарушениях в электронике. К примеру, ЖК в виде пленки наносят на печатные платы и интегральные схемы, а также – транзисторы. Неисправные сегменты электроники легко отличить при наличии такого индикатора.

Помимо этого, ЖК-индикаторы, расположенные на коже пациента, позволяют обнаруживать воспаления и опухоли у человека.

Индикаторы из жидких кристаллов используют и для обнаружения паров различных вредных химических соединений, а также обнаружения ультрафиолетового и гамма-излучения. С применением ЖК разрабатываются детекторы ультразвука и измерители давления.

Алкотестер на основе жидкокристаллического индикатора паров

Помимо прямого применения ЖК в перечисленных выше сферах, следует отметить, что жидкие кристаллы во многом похожи на некоторые клеточные структуры, и иногда присутствуют в них. В силу своих диэлектрических свойств жидкие кристаллы регулируют взаимоотношения внутри клетки, между клетками и тканями, а также между клеткой и окружающей средой. Таким образом, изучение природы и поведения жидких кристаллов может привнести вклад в молекулярную биологию.

Понравилась запись? Расскажи о ней друзьям!

Просмотров записи: 32782

Запись опубликована: 24.06.2017
Владимир Соловьев

Жилым помещением — признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилыми помещениями являются:

  • жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
  • квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
  • комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Существенные требования, предъявляемые к жилому помещению (при отсутствии хотя бы одного из них помещение не может считаться жилым):

  1. изолированность жилого помещения;
  2. принадлежность его к недвижимому имуществу;
  3. пригодность для постоянного проживания граждан.

Последний признак одновременно является отражением цели существования жилого помещения, его единственно возможного назначения. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера не допускается.

Указанные выше признаки получили свое развитие в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Положение).

Положение, утвержденное названным постановлением Правительства РФ устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, в частности, многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно Положению признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в Положении требованиям.

Основные требования к жилому помещению, предусмотренные Положением.

  1. Прежде всего, жилое помещение должно быть расположено в объекте капитального строительства, введенного в эксплуатацию и поставленного на государственный учет в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
  2. Жилое помещение должно соответствовать установленным Положением требованиям к «пригодности для постоянного проживания граждан». В частности, это такие требования:
    • Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
    • «Изолированность жилого помещения» подразумевает наличие в жилом помещении отдельного входа, т.е. отсутствие необходимости проходить через чужие жилые (или иные) помещения.
    • Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии и обеспечивать безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
    • Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
    • Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
    • Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
    • Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
    • Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
    • Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
    • Помещение должен отвечать таким санитарным требованиям к жилым помещениям, как: естественная освещенность; высота стен; отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже; допустимые уровни звукового давления, шума и вибрации, инфразвука, напряженности переменного электрического поля и предельно допустимой напряженности переменного магнитного поля, мощности эквивалентной дозы облучения, концентрации вредных веществ в воздухе жилого помещения и др.

После регистрации фирмы и начала деятельности одним из главных вопросов, стоящих перед предпринимателем, является приобретение или аренда подходящего помещения для своего офиса. Найти такое зачастую непросто. Желательно, чтобы офис находился в удобном для работы месте, площадь его была достаточной для ведения деятельности, планировка хорошей, а стоимость аренды или покупки – доступной.

Существует несколько вариантов решения проблемы поиска офисного помещения:

  • аренда;
  • покупка специально обустроенного рабочего помещения в нежилом фонде;
  • приобретение квартиры в жилом фонде города с последующим оформлением всех документов.

В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.

В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.

Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.

Кроме того, подобрать квартиру подходящей площади в нужном месте проще – можно воспользоваться помощью агентств недвижимости, объявлениями в газетах, поиском через Интернет или личными связями.

После совершения сделки нужно оформить необходимые документы, спланировать помещение в соответствии с вашими требованиями, выполнить ремонт и приступать к работе. Но чтобы избежать негативных последствий, перед началом эксплуатации необходимо правильно преобразовать квартиру в офис.

В большинстве случаев, особенно, если деятельность фирмы связана с оказанием услуг населению, наиболее предпочтительны и удобны аренда или приобретение офиса на первом этаже жилых домов с обязательной возможностью организации отдельного входа.

Процедура расселения

Квартира может быть объектом купли-продажи, только если она находится в частной собственности. Поэтому муниципальная квартира перед совершением покупки должна быть переведена из государственной собственности в частную или приватизирована.

Для получения квартиры в собственность, необходимо подобрать и предоставить ее владельцу альтернативный жилой объект. Если в квартире проживает несколько человек, или квартира коммунальная, то, возможно, потребуется произвести расселение. В этом случае каждому из проживающих в ней лиц необходимо предоставить жилище. После этого расселяемая квартира сможет перейти в собственность заинтересованного физического или юридического лица.

Осуществить расселение жилого объекта, находящегося в совместной собственности, можно только при наличии добровольного согласия всех его владельцев и жильцов. Если квартира находится в ведомственном доме, следует получить согласие на передачу данного жилья из ведомственного подчинения.

Определив стоимость квартиры, необходимо рассчитать суммы для приобретения нового жилья ее владельцам. Для этого определяют число квадратных метров общей площади, приходящейся на каждый финансово-лицевой счет.

Перед продажей следует собрать все требуемые для оформления сделок купли-продажи документы. Если у владельцев квартиры есть несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие органов опеки. Решив все указанные вопросы и подобрав отдельное жилье каждому участнику расселения, проводят государственную регистрацию сделки.

Порой достижение соглашения с каждым из собственников становится довольно сложным процессом. Видя повышенный интерес к своей квартире, они могут намеренно завышать цену. В этом случае, возможно, проще будет подыскать другой вариант покупки квартиры для офисного помещения.

Оформление права собственности

После выбора и приобретения объекта, удовлетворяющего вашим требованиям, необходимо оформить на него право собственности. В этом случае оформление проводится так же, как и при обычной покупке квартиры для проживания.

Для возникновения права собственности на квартиру в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) должна быть внесена соответствующая запись. Регистратору предоставляют требуемый пакет документов. Основополагающим документом для регистрации права собственности является договор купли-продажи квартиры, содержащий соглашения по всем существенным условиям и подписанный участниками сделки.

При проведении сделки необходимо учитывать, что в зависимости от того, кто является покупателем – физическое лицо или юридическое – перечень документов будет отличаться. Физическому лицу следует предоставить копию паспорта, а юридическому – заверенные копии учредительных документов и выписку из ЕГРЮЛ. Данная выписка действительна в течение месяца со дня получения. Если форма организации юридического лица – акционерное общество, то дополнительно необходимо предоставить согласие акционеров на приобретение данного имущества.

Квитанция об уплате государственной пошлины и ее копия предоставляются в любом случае. Однако размер самой пошлины за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 1000 руб., а для юридических – 15000 руб.

Переоформление в нежилой фонд

После покупки жилого помещения необходимо выполнить его перевод в нежилой фонд в соответствии с установленными процедурами. Порядок перевода установлен в главе 3 ЖК РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

Главным условием для осуществления такого перевода является наличие доступа к переводимому помещению без использования помещений, которые обеспечивают проход к жилым помещениям.

Перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если:

  • отсутствует техническая возможность организовать доступ к данному помещению;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения или используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на данное помещение обременено правами других лиц.

В многоквартирном доме перевод квартиры в нежилое помещение допускается только когда квартира находится на первом этаже дома, или же все помещения под данной квартирой не являются жилыми.

Во многих современных новостройках первые два этажа изначально нежилые (коммерческая недвижимость) и имеют отдельные от жилых подъездов входы с улицы. Подбирать подобные помещения можно еще на этапе строительства.

Для осуществления перевода жилого помещения в нежилое следует подготовить и подать в орган, выполняющий перевод помещений по месту нахождения переводимого помещения (в Москве — это Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы), следующие документы:

  • заявление о переводе помещения в нежилое;
  • правоустанавливающие документы на данное помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
  • план переводимого помещения и его технический паспорт;
  • поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке план переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если они необходимы для обеспечения использования помещения в качестве нежилого).

Орган, выполняющий перевод помещений, выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения. По результатам рассмотрения представленных документов не позднее, чем через 45 дней со дня их подачи, выносится решение о переводе помещения в нежилое или об отказе в выполнении перевода.

Не позднее, чем через 3 рабочих дня со дня принятие решения, орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет заявителю по указанному им в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к тому, в отношении которого принято данное решение.

Если необходимо провести переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения, и (или) иные работы для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого, документ должен содержать требование об их проведении, а также перечень иных необходимых работ. Если проведения каких-либо работ не требуется, то документ, подтверждающий окончание перевода помещения, служит основанием для использования помещения в качестве нежилого. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.

Собственник переведенного помещения должен внести изменение в ЕГРП в связи с изменением назначения объекта недвижимости.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Согласно ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое возможен в следующих случаях:

  • непредставления указанных выше документов;
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоблюдения условий перевода помещения;
  • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Проект переустройства или перепланировки должен быть подготовлен организацией, имеющий лицензию. При разработке данного проекта следует учесть все требования к помещению (технические, санитарные, противопожарные, экологические), используемым материалам. Если проект не соответствует требованиям законодательства, это может стать основанием лишения лицензии разработавших его специалистов.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Заявитель может обжаловать данное решение в судебном порядке. Решение должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушенное требование законодательства.

Переустройство и перепланировка

Разумеется, квартира со стандартным расположением комнат без проведения ремонта для ведения профессиональной деятельности не подходит. Поэтому должен быть разработан проект ее переустройства или перепланировки.

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и установку дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидация темных кухонь и устройство входов в кухни непосредственно из жилых помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство и перепланировка проводятся только по согласованию с органами местного самоуправления.

Подготовленный проект перепланировки согласовывается в:

  • СЭС;
  • пожарной инспекции;
  • КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) – если дом является памятником истории и культуры;
  • администрации района, в котором находится помещение;
  • жилищном агентстве;
  • ГУ «Дортехнологии»;
  • МВК (межведомственной комиссии).

Список может меняться в зависимости от конкретной ситуации. После согласования во всех инстанциях МВК выдает разрешение на проведение в помещении необходимых работ.

После выполнения всех работ осуществляется приемка помещения. Для этого орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения создает приемочную комиссию. Она составляет акт, подтверждающий окончание работ по переустройству и (или) перепланировке. Этот акт направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Акт о перепланировке подписывают:

  • владелец помещения (арендатор, субарендатор, собственник);
  • балансодержатель (ТСЖ, управляющая компания);
  • предприятие, отвечающее за техническое состояние и эксплуатацию здания (ГРЭП, РЭП и т.д.);
  • организация, составлявшая проект перепланировки (проектная);
  • строительная организация, проводившая работы по перепланировке офиса;
  • служба пожарного надзора.

После получения подписанного акта необходимо получить новый паспорт в БТИ, новый кадастровый номер и зарегистрировать права собственности в Росрегистрации. После этого организация имеет право использовать квартиру для размещения офиса.

Когда можно вести бизнес на дому

В большинстве случаев использовать жилое помещение под офис можно только после перевода его в нежилое. Но, тем не менее, при соблюдении ряда условий можно вести бизнес и на дому:

  • частное лицо должно быть собственником данного помещения;
  • деятельность предпринимателя не должна нарушать права и интересы других граждан;
  • владелец жилья может использовать жилую квартиру под офис для работы в качестве индивидуального предпринимателя или для ведения профессиональной деятельности. Данную деятельность осуществляют люди творческих профессий, юристы, репетиторы, портные, аудиторы и внештатные бухгалтеры.

Ведение профессиональной деятельности в жилом помещении собственником возможно при согласии на это членов его семьи. В свою очередь, если помещение занимается по договору найма, согласие на использование его для работы должен дать наймодатель.

Данные виды деятельности вправе осуществлять не только собственники жилых помещений, но и наниматели, а также лица, проживающие в данных помещениях на законных основаниях (члены семьи собственника или нанимателя).

Не допускается использование собственной жилой квартиры для ведения промышленного производства, открытия магазина, детского сада или мини-прачечной. В этом случае требуется предварительно перевести жилое помещение в нежилое и соблюдать правила эксплуатации. То же самое необходимо сделать и тем, кто намерен сдавать свою квартиру под офис.

Юридическое лицо не может использовать арендованную квартиру под офис до перевода ее в нежилой фонд. Взять жилое помещение в аренду юридическое лицо имеет право только для проживания своих сотрудников.

Правила эксплуатации

Ведение предпринимательской и профессиональной деятельности в жилых помещениях допустимо лишь при соблюдении законных интересов и прав других граждан, живущих в этой квартире. Не должны нарушаться и права соседей, проживающих в многоквартирном доме. В противном случае они могут подать заявления в милицию или обратиться с исками в суд.

Кроме того при использовании квартиры в качестве офиса должны соблюдаться правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, утвержденные органами исполнительной власти.

Деятельность не должна создавать излишнего шума, вибрации, выделения газов, опасных веществ и отходов.

Возможность стать собственником коммерческой недвижимости, переведя квартиру из жилого фонда в нежилой, заинтересовала предпринимателей с первых же этапов развития данного рынка. Квартиры, переделанные под офисы и магазины, оказались весьма выгодным вложением и приносят до 25% дохода в год.

Правильное выполнение всех действий по выбору, покупке и реконструкции квартиры в офисное помещение позволят получить офис, полностью соответствующий вашим требованиям. Это, несомненно, окажет положительное влияние на ваш бизнес.

Даже в собственной квартире можно легально вести свой бизнес

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Что такое нежилое помещение?

Жилая и нежилая недвижимость, а также особенности ее перевода из одного в другое описаны в главе 3 ЖК РФ, однако строго определения того, что же именно собой представляет нежилой объект, подходящий для коммерческой деятельности там нет. Как следствие, возникают многочисленные проблемы и недопонимание.

Определения исходя из законодательства РФ

Как уже было сказано, в ЖК РФ нет четкого определения нежилой недвижимости. Однако, с другой стороны, есть достаточно детальное описание жилого помещения. Легко можно предположить, что если объект не является жилым, то он, что вполне логично, относится к нежилым. Однако и это не совсем верно.

Нежилая недвижимость действительно не приспособлена для постоянного проживания людей. Однако отдельно нужно выделить еще и общедомовую недвижимость, которая тоже не используется для постоянного проживания, но и назвать ее нежилой недвижимостью, пригодной для ведения коммерческой деятельности тоже нельзя. Сюда относят, например, лестничные пролеты, лифтовые шахты, чердаки и подвалы с оборудованием, обслуживающим дом, гаражи, стоянки и так далее.

К счастью, в других официальных документах более или менее внятное описание подобных объектов все же есть:

  • ПП РФ №354 гласит о том, что под нежилыми помещениями понимают такие, которые указаны как нежилые в проектной/технической документации и не являются общедомовым имуществом.
  • Приказ Минземстроя №37 уточняет, что нежилые помещения не предназначаются для постоянного проживания людей и могут использоваться в санитарных, лечебных, торговых, бытовых и других подобных целях.

Основные признаки нежилых помещений

Если обобщить все данные, описанные в разных законах, постановлениях правительства, указах и других подобных документах, то можно выделить несколько основных признаков, характерных для всех или большинства нежилых помещений, пригодных для ведения коммерческой деятельности:

  • Есть отдельный вход, никак не связанный с тем входом/выходом, которым пользуются жильцы МКД.
  • В помещении никто не прописан (особенно актуально для тех объектов, которые ранее входили в состав жилого фонда).
  • Помещение хоть и является частью строения/дома, но при этом выделено, не имеет доступа к основному пространству дома.
  • Во всех документах помещение отмечено как нежилое (основной признак).
  • Не предназначается для постоянного проживания людей.

Это основные параметры, характерные для нежилых помещений. В ряде случаев они могут дополняться.

Разновидности нежилых помещений

Нежилые помещения могут располагаться в частном доме, многоквартирном доме или отдельно стоящем здании. В зависимости от этих факторов, они могут использоваться для ведения конкретной деятельности. Например, нельзя в подвале МКД создать химическую производственную линию, но можно сделать магазин или кафе.

Разумеется, если жилое помещение используется как нежилое помещение, это автоматически предполагает штраф для владельца. Размер его будет определяться по многим факторам, в зависимости от того, во что именно превратили квартиру/дом.

Основной перечень возможного использования подобных помещений в жилых домах:

  • Магазин или торговый центр.
  • Склад.
  • Производство, которое не влияет на экологию и не мешает жильцам (например, производство одежды ручным способом).
  • Почтовые отделения.
  • Бытовое обслуживание.
  • Кафе, бары и рестораны (но не ночные клубы, они будут мешать жильцам дома).
  • Аптеки и различные лечебные заведения.
  • Образовательные организации, начиная от детских садиков и заканчивая всевозможными учебными курсами.
  • Административные организации.
  • Всевозможные офисы и так далее.

Особенности нежилых помещений в многоквартирных домах

Чаще всего индивидуальные предприниматели и крупные компании предпочитают основывать свои магазины/отделения/офисы и другие подобные объекты в жилых домах. Это решает основную проблему: проходимость. Мало кто будет ходить в магазинчик, расположенный в промышленной зоне, но очень многие обрадуются пусть даже небольшой торговой точке, которая находится прямо в их доме или где-то неподалеку.

Пристального внимания в подобных МКД заслуживают непосредственно нежилые помещения (например, подвалы), а также квартиры на первых этажа. По многим параметрам именно квартиры являются наиболее оптимальным выбором. На данный момент большая часть квартир на первых этажах, которые выходят не во двор, а на основную проезжую часть, выкуплена и выведена из жилого фонда.

Ранее самую процедуру перевода не нужно было согласовывать с жильцами, достаточно было просто купить квартиру, прорубить в ней отдельный выход наружу и все, можно основывать коммерческий объект. Однако в конце мая 2020 года в законодательство были внесены поправки. Теперь, для того чтобы изменить статус помещения, сначала нужно получить на это согласия 2/3 собственников квартир дома, а также, отдельно, прямых соседей сверху и с боков от целевого помещения.

Права и обязанности владельца

Владелец нежилого помещения обязан:

  • Использовать (или позволять использовать) помещение только в строго определенных целях. Если, например, арендаторы откроют в МКД производство токсичных веществ, отвечать за это будет именно владелец.
  • Соблюдать чистоту.
  • Выполнять требования пожарной безопасности.
  • Своевременно и в полном объеме оплачивать все коммунальные услуги.
  • Закрывать свои заведения строго в определенный срок исходя из требований законодательства (обычно – до 23:00, но в некоторых регионах могут действовать другие правила).
  • Участвовать в общедомовых собраниях, в том числе и по поводу перевода жилых объектов в нежилые другими лицами.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

СТ 22 ЖК РФ.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к Ст. 22 Жилищного кодекса РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основе норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Статьи 13, 14 Кодекса о компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления не предусматривают права этих органов по изданию нормативных правовых актов в этой сфере.

2, 3. Допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых на основе законодательных актов Российской Федерации:

— признанных непригодными для постоянного проживания;

— расположенных в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения;

— находящихся на цокольном этаже;

— расположенных на первом этаже, если другие помещения этажа в подъезде являются нежилыми и не имеют отдельного от жилого помещения входа;

— находящихся на первом этаже и имеющих отдельный изолированный вход либо имеющих техническую возможность оборудования изолированного входа (окна всех или большей части жилых домов выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков, автостоянок, остановок общественного транспорта);

— расположенных выше первого этажа (на втором), но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод перечисленных жилых помещений в нежилые допускается, если в соответствии с предполагаемой целью использования не нарушаются действующие строительные нормы и правила для жилых помещений, жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

Перевод жилых помещений в категорию нежилых допускается только с их последующим переоборудованием согласно требованиям законодательства (в частности, требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Не допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых в случаях:

— когда переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— наличия действующих договоров социального, коммерческого найма на предлагаемое к переводу помещение;

— сохранения прав на жилое помещение лиц, временно отсутствовавших по месту жительства;

— неполучения письменного согласия органа опеки и попечительства, если в число собственников предлагаемого к переводу помещения входят несовершеннолетние.

4. Перевод нежилого помещения в жилое относится к реконструкции объекта капитального строительства и должен осуществляться с соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Для ввода переведенного объекта в жилое помещение требуются разрешение компетентного органа на реконструкцию (перевод), акты приемки, документ, подтверждающий соответствие реконструированного помещения требованиям технической документации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации); создание санитарно-технических, иных условий в связи с постоянным проживанием людей.

Перевод недопустим, если помещение не отвечает требованиям, предусмотренным в ч. ч. 2, 3; нет возможности обеспечить соответствие его установленным требованиям (ч. 4), если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц (на основе договоров аренды, залога и др.).

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь. В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание. Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко:

Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны. Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов. Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ. Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества. Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Теоретически общим имуществом многоквартирного дома собственник нежилого помещения не пользуется. Однако 36 статьей Жилищного Кодекса предусмотрено, что на праве общедолевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений принадлежат несущие конструкции, оборудование, а также сам земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, бремя содержания также лежит на них.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх