Изменение устава ТСЖ

  1. 1. ОПРЕДЕЛИТЕ, НУЖНО ЛИ ВАМ ПРАВИТЬ УСТАВ

Изменение устава зависит от инициативы правления ТСЖ. Это следует из статьи 148 Жилищного кодекса. Вот три общих случая, когда устав надо изменить.

  1. В уставе есть положения, которые устарели. Например, в уставе ТСЖ указано, что на основании решения общего собрания членов ТСЖ собственники могут вносить плату за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям. Дело в том, что часть 6.3 статьи 155 Жилищного кодекса, которой была предусмотрена такая возможность, утратила силу после начала действия Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ.
  2. В уставе «нашлись» недействительные положения.Например, в уставе закреплено право ТСЖ пользоваться и распоряжаться общим имуществом без решения общего собрания собственников помещений в МКД.
  3. Вы получили от органа ГЖН предписание исключить недействительное положение из устава. Инициатива изменить устав не ваша, но от вас зависит, в каком порядке вы исполните предписание.

УСТАРЕВШИЕ И НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ ФОРМУЛИРОВКИ — ПОВОД ДЛЯ ПРЕДПИСАНИЯ ГЖИ И СУДЕБНОГО СПОРА

ГЖИ при проверке устава ТСЖ выявила 13 не соответствующих закону положений. Среди них — регулирование деятельности ТСЖ Федеральным законом от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», проведение собрания членов ТСЖ доверенным лицом председателя, право товарищества сдавать в аренду часть общего имущества МКД. Инспекторы выдали ТСЖ предписание устранить нарушения со сроком исполнения шесть месяцев. Суд признал предписание законным. В нем четко указано на нарушение и каким способом его устранять, а срок для устранения разумный (определение Верховного суда от 15.06.2018 по делу № А56-69993/201). Члены ТСЖ также могут проявить инициативу и внести предложения об изменении устава, но готовить новую редакцию устава будет правление. Оно может привлечь для этого юриста или специализированную организацию.

  1. РЕШИТЕ, КАК БУДЕТЕ ВНОСИТЬ ИЗМЕНЕНИЯ В УСТАВ

Вы можете изменить действующий устав или издать его в новой редакции. Если в уставе много устаревших и недействительных положений, подготовьте его новую редакцию. Например, возьмите за основу типовой образец устава и дополните его своими положениями.

Если в уставе несколько несоответствующих закону положений или технические ошибки, менять его целиком не стоит. Подготовьте изменения либо дополнения и оформите их как самостоятельный документ. По содержанию он похож на дополнительное соглашение, которое оформляют, когда нужно изменить условия договора. В такой документ внесите только те пункты, которые хотите отредактировать в уставе (рисунок).

Детально пропишите, какие пункты устава исключаете, а какие предлагаете изложить в новой редакции. После внесения изменений устав будет действителен при условии его объединения с листом изменений.

ВАЖНО! Смена состава правления ТСЖи его председателя не требуют изменений устава. Достаточно внести изменения в ЕГРЮЛ. Для этого заполните заявление № Р14001. Заявление подписывает новый председатель. Его подпись должен заверить нотариус, за исключением ситуации, когда ТСЖ сдает документы в электронной форме (п. 1.2 ст. 9 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ).

  1. ПОДГОТОВЬТЕ И ПРОВЕДИТЕ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ЧЛЕНОВ ТСЖ

Чтобы внести изменения в устав ТСЖ или его отдельные положения, нужно утвердить такие изменения на общем собрании членов товарищества. Такое правило установлено частью 4 статьи 146 Жилищного кодекса.

В повестку дня собрания включите вопросы:

  • о внесении изменений в устав или об утверждении новой редакции устава товарищества собственников жилья. Формулировка зависит от выбранного способа изменения устава;
  • о наделении члена правления ТСЖ или иного лица (Ф. И. О.) правом подать заявление о регистрации изменений устава. Если заявление будет подавать председатель, вопрос о его полномочиях можно не включать в повестку, так как он действует от имени ТСЖ без доверенности.

Решение о том, чтобы внести изменения в устав товарищества, принимают большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ. Общее собрание ведет председатель товарищества или его заместитель, а если они отсутствуют — один из членов правления (ч. 5 ст. 146 ЖК). Порядок проведения собрания регулируют статьи 44–46, 146 Жилищного кодекса.

  1. ЗАРЕГИСТРИРУЙТЕ НОВЫЙ УСТАВ

После того как изменения утвердят члены ТСЖ, подайте в налоговую инспекцию по месту нахождения товарищества документы:

  • заявление по форме № Р13001;
  • решение общего собрания членов ТСЖ;
  • устав в новой редакции или изменения в устав;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Сроки и порядок регистрации установлены Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ»О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон о госрегистрации юрлиц и ИП).

Размер госпошлины составляет 800 руб. Сформировать квитанцию на уплату госпошлины можно с помощью сервиса «Уплата госпошлины» на сайте ФНСnalog.ru.

Госпошлина не взимается в двух случаях:

  • когда приводите устав в соответствие нормам главы 4Гражданского кодекса (Федеральный закон от 05.05.2014 № 99-ФЗ);
  • если направляете документы в электронной форме. Такое правило действует с 1 января 2019 года.

Документы подайте одним из способов:

  1. Непосредственно в налоговую или через МФЦ. В этом случае заявителем выступает председатель ТСЖ или представитель по нотариальной доверенности. Свою личность заявитель подтверждает паспортом.
  2. По почте письмом с объявленной ценностью и описью вложения. В Москве документы можно направить и получить также через DHL Express и Pony Express. Такой вариант предложила ФНС.
  3. Через портал ФНС в форме электронных документов. Воспользуйтесь сервисом «Подача документов на государственную регистрацию в электронном виде» на сайте налоговой службы. Но для такого способа нужно получить электронную подпись (ЭП). Когда налоговая примет документы на регистрацию, она направит расписку в их получении.
  4. Через нотариуса в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса.

Через пять рабочих дней вы получите от налоговой в электронном виде:

  • лист записи в ЕГРЮЛ;
  • экземпляр устава с отметкой налоговой.

Налоговая направит документы на вашу электронную почту, указанную в ЕГРЮЛ, а также на электронный адрес, который вы указали при подаче документов в налоговую (ч. 3 ст. 11 Закона о госрегистрации юрлиц и ИП). Бумажные документы можно получить только по запросу заявителя.

Если вы подавали заявление через МФЦ или нотариуса, то по запросу они выдают составленные на бумажном носителе документы, подтверждающие содержание электронных документов.

Изменения в устав приобретают юридическую силу только после их регистрации.

  1. ПРОИНФОРМИРУЙТЕ ГЖИ И ОРГАН МУНИЦИПАЛЬНОГО КОНТРОЛЯ

У вас есть три месяца после регистрации изменений устава, чтобы уведомить об этом ГЖИ и орган муниципального жилищного контроля. Никаких исключений в зависимости от характера изменений устава закон не предусматривает. Это следует из подпункта 10 статьи 138 Жилищного кодекса.

Направьте проверяющим уведомление в свободной форме. К уведомлению приложите:

  • копию устава ТСЖ;
  • выписку из протокола общего собрания членов ТСЖпо вопросу изменения устава;
  • копию текста соответствующих изменений, если вы вносили изменения (дополнения). Этого не потребуется, если вы утвердили новую редакцию устава.

Копии документов заверяют председатель и секретарь общего собрания членов товарищества.

использованы материалы https://e.mk-dom.ru

Ирина Стародубцева, аудитор-эксперт RosCo — Consulting & audit

Необходимость внесения изменений в устав ТСЖ может возникнуть в процессе хозяйственной деятельности, а также в связи с изменением действующего законодательства. Такие изменения подлежат регистрации в налоговой инспекции. Так, с 31 января 2016 г. действует Федеральный закон от 31.01.2016 г. №7-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее по тексту — Закон №7-ФЗ), который вносит уточнения, касающиеся правового статуса некоторых некоммерческих юридических лиц, в т.ч. и ТСЖ.

Благодаря подписанному закону №7-ФЗ противоречия между ТСЖ и ТСН устранены

На практике налоговые органы после 01.09.2014 г. отказывали в регистрации таких юридических лиц как ТСЖ, несмотря на то, что в ЖК РФ не было упоминания о ТСН.

Закон №7-ФЗ вносит поправки в ГК РФ и ряд других законов.

В п.2 ст.135 ЖК РФ обозначены требования к содержанию устава ТСЖ.

Так, устав ТСЖ должен содержать:

— сведения о наименовании ТСЖ;

— месте нахождения;

— предмете и целях его деятельности;

— порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья;

— составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений (в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов);

— составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества;

— иные сведения.

Таким образом, требования к содержанию устава содержатся в обновленной редакции ЖК РФ. В остальной части содержание устава отдано на усмотрение учредителей ТСЖ.

Внесение изменений в устав, ЕГРЮЛ

Законом №7-ФЗ необходимые поправки внесены в Закон №129-ФЗ.

В обновленной редакции Закона №129-ФЗ появился новый пункт (п.2.2 ст.17) следующего содержания: для внесения в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений об учредителях (участниках) некоммерческих корпораций, учредителях фондов и автономных некоммерческих организаций, лицо, выходящее из состава учредителей и (или) участников указанных юридических лиц, представляет в регистрирующий орган заявление о внесении изменений в ЕГРЮЛ.

Для внесения изменений в устав необходимо созвать общее собрание и оформить протокол. Изменения в устав заверяются у нотариуса и направляются в регистрирующий орган — налоговую инспекцию. При этом в налоговой инспекции может быть зарегистрирована как новая редакция устава, так и в виде отдельных приложений к старой редакции устава. Для этого руководитель ТСЖ подает в регистрирующий орган заявление по форме Р13001.

На основании представленных документов налоговая инспекция вносит в ЕГРЮЛ запись о государственной регистрации новой редакции устава ТСЖ и выдает соответствующее свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ. Налоговая инспекция вручает (направляет) один экземпляр новой редакции устава (либо изменений, вносимых в устав) с отметкой о его регистрации ТСЖ вместе с выпиской из ЕГРЮЛ, содержащей новые сведения о ТСЖ. Только после регистрации обновленного устава ТСЖ в налоговом органе он приобретает юридическую силу.

Внесение изменений в уставы организаций

Статья актуальна на 29.02.16

05 Февраль 2019

ТСЖ (ТСН) не может существовать без устава: это основной документ товарищества, он утверждается общим собранием вместе с решением о создании ТСЖ большинством голосов от общего числа голосов всех собственников. Важно поддерживать устав в актуальном состоянии, обращать внимание на изменения в жилищном законодательстве, особенно касающиеся деятельности товарищества. Первоначальная редакция устава также должна не противоречить закону, действующему на момент его принятия.

Подготовим для Вас актуальный Устав ТСЖ по требованиям 2020 года — позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: info@domscanner.ru

Что должен содержать устав ТСЖ (ТСН).

Основные требования к содержанию устава ТСЖ перечислены в ч. 2 ст. 135 Жилищного кодекса РФ. В уставе надо указать:

— наименование, включающее слова «товарищество собственников жилья». В силу ч. 4 ст. 52 Гражданского кодекса РФ устав также должен содержать сведения об организационно-правовой форме юридического лица, в данном случае это будет «товарищество собственников недвижимости».

— место нахождения. Место нахождения юридического лица — это место его государственной регистрации в виде наименования населенного пункта (муниципального образования (ч. 2 ст. 54 Гражданского кодекса РФ),

— предмет и цели деятельности,

— порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ,

— состав и компетенция органов управления ТСЖ, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов,

— состав и компетенция ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ,

— другие сведения, предусмотренные Жилищным кодексом РФ.

К «другим сведениям» можно отнести следующие:

— в уставе может быть предусмотрено использование ГИС ЖКХ или иной информационной системы для решения вопросов управления в ТСЖ с учетом возможностей таких систем (ч. 2.1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ),

— порядок получения и объём информации о деятельности ТСЖ, знакомиться с которой имеют право члены ТСЖ и другие собственники (ч. 1, п. 9 ч. 3 ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ),

— вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания членов ТСЖ, прямо не перечисленные в ст. 145 Жилищного кодекса РФ. Можно предусмотреть, что председатель правления ТСЖ выбирается именно общим собранием членов ТСЖ, а не правлением. Можно расширить перечень внутренних документов товарищества, утверждать которые можно будет только по решению общего собрания (ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ),

— срок полномочий правления ТСЖ, который не может быть больше 2 лет, сроки созыва председателем заседаний правления, количество голосов для принятия решения на заседаниях правления, если предусмотренное кодексом принятие решений простым большинством присутствующих членов правления кажется недостаточным (ст. 147 Жилищного кодекса РФ),

— срок полномочий председателя правления, который логично установить равным продолжительности полномочий самого правления. Можно предусмотреть перечень сделок, который председатель может или не может совершать без обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ (ст. 149 Жилищного кодекса РФ),

— можно прописать цели, на которые будут расходоваться специальные фонды ТСЖ в случае их создания (ч. 3 ст. 151 Жилищного кодекса РФ).

Если не проверять устав на соответствие Жилищному кодексу РФ и не вносить в него своевременно изменения, то рано или поздно проверкой устава займётся жилищная инспекция или прокуратура. В таком случае ТСЖ получит предписание от жилищной инспекции (протест от прокуратуры), где будут перечислены противоречащие закону положения и указано на необходимость устранить нарушения. Часто при создании ТСЖ уставы берутся (скачиваются) из одинаковых источников, поэтому нарушения распространены и носят типичный характер.

Мы посмотрели практику по оспариванию предписаний жилищных инспекций, которые требовали внести изменения в устав. Выявленные нарушения связаны либо с тем, что устав «отстал» от законодателя, либо с тем, что составители устава пытались адаптировать его под свои нужды, игнорируя или не зная требований Жилищного кодекса РФ. Некоторые пункты уставов судами оцениваются противоположным образом, например, про полномочия общего собрания членов ТСЖ решать вопросы по использованию, распоряжению общим имуществом собственников. Иногда найденные в уставе противоречия носят довольно спорный характер.

Какие нарушения в уставах ТСЖ находят контролирующие и надзорные органы: примеры из практики.

1. «Председатель правления вправе принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания членов товарищества и правления товарищества».

Жилищный кодекс не предусматривает передачу председателю правления ТСЖ полномочий на принятие решений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания или правления ТСЖ.

«Председатель правления товарищества вправе принять на должность заместителя председателя правления лицо, имеющее высшее юридическое и экономическое образование и опыт работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Заместитель председателя правления товарищества на период отпуска, болезни, командировки и иных подобных случаев председателя правления товарищества осуществляет руководство деятельностью товарищества, если не имеется иное волеизъявление председателя правления».

Суд указал, что член правления ТСЖ, к которым относится и председатель, не может поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества (ч. 3.1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ).

«На основании решения общего собрания членов товарищества доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а при его отсутствии направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества по усмотрению председателя правления».

Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ является исключительной компетенцией общего собрания его членов.

«Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок 2 года; член правления считается вновь избранным на тот же срок до момента принятия решения членами товарищества о выборе иного лица его членом».

Правление ТСЖ избирается на срок не больше 2 лет, однако пункт устава допускает возможность исполнения членом правления своих полномочий по истечении двухлетнего срока без проведения общим собранием членов ТСЖ процедуры избрания (переизбрания) членов правления.

«В случае непринятия решений по вопросам, отнесенным к компетенции правления товарищества, данные решения уполномочен принимать председатель правления товарищества».

Жилищный кодекс РФ не даёт председателю правления права принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции правления ТСЖ.

«В случае, если в тридцатидневный срок с момента истечения двух лет с момента избрания председателя правления ТСЖ не проведено или признано несостоявшимся общее собрание правления товарищества, членов товарищества или отсутствовал кворум при их проведении, о переизбрании или выборе нового председателя правления товарищества, то председатель правления признается членами товарищества и правлением товарищества избранным на следующий двухлетний срок».

Суд указал, что пункт противоречит закону, так как допускает возможность возобновления полномочий председателя на срок выше максимального – 2 лет – без соответствующего решения собрания.

«Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно, а также иным лицам, продающим товары, выполняющим работы и оказывающим услуги для товарищества».

Статья 149 Жилищного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень полномочий председателя правления, поэтому закрепление в уставе права председателя давать указания и распоряжения иным лицам, продающим товары, выполняющим работы и оказывающим услуги для товарищества, не соответствует закону.

(Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.02.2016 N Ф06-5510/2016)

2. «Общее собрание правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов Товарищества или их представителей».

Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества. Подсчет голосов членов ТСЖ осуществляется аналогично подсчету голосов собственников, то есть пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество.

«Решение общего собрания может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия членов для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование), путем проведения заочного голосования…»

Суд указал, что это противоречит ст. 47 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей возможность проведения заочного собрания после несостоявшегося собрания в очной форме. О практике по этому спорному вопросу мы уже рассказывали ранее.

«Заседание Правления Товарищества признается правомочным (имеется кворум), если в таком заседании принимает участие большинство членов Правления Товарищества».

В силу ст. 147 Жилищного кодекса РФ правление правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем 50% общего числа членов правления товарищества.

«Протокол заседания правления товарищества подписывается председательствующим на заседании, который несет ответственность за правильность составления протокола».

Протоколы заседаний правления подписываются председателем правления товарищества и секретарем заседания.

«Исполнительный директор Товарищества действует на основании и пределах имеющихся полномочий в доверенности, выдаваемой Председателем Правления Товарищества».

Суд указал, что такое положение противоречит требованиям ст. 144 и ч. 1 статьи 149 Жилищного кодекса РФ. Исполнительный директор не предусмотрен кодексом в качестве органа управления.

(АС Северо-Западного округа, дело N А56-8834/2016)

3. В уставе отсутствует указание на цели деятельности товарищества.

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ устав должен содержать цели своей деятельности.

Устав предусматривает ответственность членов товарищества по обязательствам товарищества, что «не соответствует требованиям законодательства и приводит к смешению обязанностей членов ТСЖ перед товариществом и ответственности членов ТСЖ по обязательствам товарищества, что прямо запрещено законом».

Устав даёт правлению ТСЖ право определять платежи (их размер) каждого члена товарищества.

Вопросы об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Устав предусматривает возможность округления до одного голоса голосов собственников помещений, обладающих от 5 до 10 кв. м.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

Устав устанавливает запрет членам товарищества принимать участие в голосовании по определенным вопросам при наличии их заинтересованности в совершении сделки по управлению объектами общей собственности или если принимаемое решение касается возбужденного против него судебного разбирательства, а также запрет на участие члена товарищества, не внесшего полностью все необходимые взносы и платежи на дату не позднее, чем за 5 дней до проведения общего собрания членов ТСЖ.

Суд указал, что такой запрет противоречит ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и в соответствующих случаях, а предусмотренные в уставе запреты не предусмотрены законодательством и ограничивают права и законные интересы членов ТСЖ.

(Постановление Семнадцатого ААС по делу N А60-4460/2016)

4. «Если собственником помещения является юридическое лицо, то его уполномоченный представитель имеет право быть членом правления».

Суд посчитал, что такой пункт не соответствует требованиям ч. 3.1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ, так как член правления ТСЖ не может доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества. Членом правления может быть только собственник помещения, а не его представитель. В случае если собственник — юридическое лицо, то оно может быть членом ТСЖ и правления ТСЖ. Такое юридическое лицо не вправе передавать правовой статус члена ТСЖ и члена правления ТСЖ иным лицам, не являющимся собственниками помещений в доме. Законные и уполномоченные представители юридического лица вправе только представлять интересы данного юридического лица как это предусмотрено главами 4 и 10 Гражданского кодекса РФ.

(Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.03.2015 по делу N А56-15987/2014)

5. Устав предусматривает порядок подсчета голосов на общем собрании членов ТСЖ, при котором член товарищества обладает одним голосом.

Согласно ч. 1.1 ст. 146 Жилищного кодекса РФ положения статей 45 — 48 кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ, если иное не установлено кодексом. В силу ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

(апелляционное определение Кемеровского областного суда от 6 декабря 2017 г. N 33А-12362)

6. «К компетенции общего собрания членов товарищества относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме».

Суд указал, что эти решения относятся к компетенции общего собрания собственников, а не членов ТСЖ.

В статье 152 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью, в частности сдавать в аренду, внаем часть общего имущества в многоквартирном доме. В силу пункта 1 части 2 статьи 137 кодекса в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества.

Суд пришел к вывод, что при предоставлении Товариществом в пользование иным лицам общего имущества многоквартирного дома должны быть учтены интересы всех собственников этого имущество — и тех, кто является, и тех, кто не является членами ТСЖ.

(Постановление АС Северо-Западного округа по делу N А56-21291/2014, апелляционное определение Пермского краевого суда от 19.01.2015 по делу N 33-128).

Однако есть и противоположная практика, о ней – чуть ниже.

Какие пункты в уставе товариществам удаётся отстоять в суде.

1. «К компетенции общего собрания членов Товарищества относятся, в том числе, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме».

В этом деле суд пришел к выводу, что такое положение устава ничего не нарушает. Он указал, что в соответствии с ч. 3 ст. 145 Жилищного кодекса РФ уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов., не перечисленных в ст. 145. При этом общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества.

Суд пришел к выводу, что к компетенции общего собрания членов ТСЖ может быть отнесено решение вопроса о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество.

(Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу N А56-70759/2012).

2. Указание на то, что председатель осуществляет свою деятельность на основе трудовых отношений.

Жилищная инспекция считала, что трудовые отношения товарищества с председателем ТСЖ законом не предусмотрены. Суд не согласился и указал, что Жилищный кодекс РФ запрет на заключение трудового договора с председателем правления товарищества не содержит.

(Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.02.2016 N Ф06-5510/2016)

При этом каких-либо противоречий устава перечисленным статьям инспекция не установила. Суд пришел к выводу, что отсутствие в уУставе ТСЖ положений, установленных кодексом РФ, не является несоответствием Устава ТСЖ обязательным требованиям, так как на соблюдение требований кодекса прямо указано в самом законе.

(Постановление Двенадцатого ААС по делу N А57-11878/2012)

4. «Каждый член Товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. При этом один голос равняется одному квадратному метру, принадлежащему члену Товарищества помещению».

Суд указал, что поскольку дробное выражение доли в праве общей долевой собственности на общее имущество обратно пропорционально количеству принадлежащей члену ТСЖ площади в жилом помещении, то пункт устава не противоречит закону, а направлен на удобство подсчета голосов.

Инспекция требовала исключить из устава подпункт, которым к компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесено принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом, так как по мнению инспекции, это относится к исключительной компетенции общего собрания собственников.

Суд не нашёл нарушения: частью 3 ст. 145 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в ч. 2 этой статьи решений также может быть отнесено решение иных вопросов; «поскольку члены ТСЖ являются собственниками помещений и перечень компетенции общего собрания членов ТСЖ не является исчерпывающим, то при условии вхождения в состав членов ТСЖ всех собственников многоквартирного дома к компетенции общего собрания членов ТСЖ может быть отнесено принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом», включение в состав компетенции общего собрания членов ТСЖ решения вопроса о выборе способа управления домом не исключает проведение по данному вопросу общего собрания собственников.

(Постановление АС Западно-Сибирского округа по делу N А45-596/2014)

Исходя из неоднозначной практики судов, мы не рекомендуем включать в компетенцию общего собрания членов ТСЖ вопросы, пересекающиеся с компетенцией общего собрания собственников помещений, указанной в ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Если предписание жилищной инспекции обоснованно, то его неисполнение может закончиться ликвидацией ТСЖ.

Право жилищных инспекций обращаться в суд, если ТСЖ не исполнит ее предписание об устранении несоответствия устава требованиям Жилищного кодекса РФ, предусмотрено в ч. 6 ст. 20 кодекса. В силу ч. 3 ст. 61 Гражданского кодекса РФ, юридическое лицо ликвидируется по решению суда по иску государственного органа, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом, в случае осуществления юридическим лицом деятельности, запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ либо с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

В 2018 году Волгоградский областной суд отменил решение районного суда, удовлетворив иск жилищной инспекции о ликвидации ТСЖ. Устав ТСЖ устанавливал, что прием в члены и отказ собственнику во вступлении в члены товарищества осуществляется по результатам принятия решения правлением. Однако Жилищный кодекс РФ не предусматривает отказ в принятии в члены ТСЖ.

На устранение нарушений товариществу было предоставлено 6 месяцев, однако никаких мер ТСЖ не приняло. После этого инспекция обратилась в суд, указав, что несоответствие закону основного документа товарищества является грубым нарушением Жилищного кодекса РФ, а выполнение таких положений устава может привести к нарушению прав собственников. Нижестоящий суд в иске отказал, но областной суд посчитал требования инспекции обоснованными, удовлетворил их, приняв в решение о ликвидации ТСЖ.

Позже в Волгоградской области было удовлетворено другое заявление жилищной инспекции о ликвидации многодомного ТСЖ. Устав закреплял компетенцию общего собрания членов ТСЖ, порядок определения количества голосов, которыми обладает каждый член ТСЖ, и порядок проведения общего собрания членов, которые не соответствовали Жилищному кодексу РФ.

Предписание жилищной инспекции ТСЖ не исполнило. Кроме того, в состав ТСЖ входило почти 20 домов, расположение которых не соответствовало требованиям п. 1 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Решения о реорганизации товарищества либо о выборе другого способа управления в домах, входящих в состав товарищества, не принимались. Предписание инспекции по этому нарушению ТСЖ также не исполнило.

Суд принял решение о ликвидации ТСЖ, назначив ликвидатором председателя правления.

Апелляционным определением Московского городского суда от 04.09.2014 по делу N 33-31753 оставлено в силе решение о ликвидации ТСЖ. Товарищество не выполнило предписание, содержащее среди прочего требование о внесении изменений в устав в соответствии с Жилищным законодательством.

Аналогичное решение было принято Московским городским судом по делу N 33-24721/2015. ТСЖ проигнорировало предписания жилищной инспекции, не актуализировало устав 2007 года. Кроме того, ТСЖ не представило в ГЖИ полный реестр членов, не переизбирало правление, не проводило годовые отчетные собрания с утверждением смет расходов на содержание.

Суд посчитал, что действия ТСЖ свидетельствуют о неоднократном нарушении закона, и оставил в силе решение нижестоящего суда о ликвидации товарищества.

Иногда деятельность ТСЖ фактически прекращена, поэтому за уставом никто не следит и предписания не исполняет. В таких случаях суд тоже удовлетворяет заявления жилищной инспекции о ликвидации товарищества (апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2013 по делу N 11-41031).

Ликвидация ТСЖ – крайняя мера, многие суды подходят к этому вопросу взвешенно, встречаются отказы в удовлетворении требований жилищной инспекции о ликвидации ТСЖ.

Омский областной суд по делу N 33-2253/2015 отменил решение нижестоящего суда о ликвидации ТСЖ.

В уставе ТСЖ была прописана обязанность правления ТСЖ ведения списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности, а ст. 148 Жилищного кодекса РФ содержит обязанность правления вести реестр членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.

По мнению жилищной инспекции и нижестоящего суда, несоответствие устава ТСЖ выражалось в том, что вместо ведения реестра членов товарищества, устав содержал указание о ведении списка членов ТСЖ. При этом ТСЖ пыталось устранить нарушения, провело собрание, но оно не имело кворума.

Областной суд указал, что нарушения не являются существенными и не свидетельствуют о грубом нарушении законодательства. ТСЖ продолжило свою деятельность.

Владимирский областной суд отказал инспекции в удовлетворении заявления инспекции о ликвидации товарищества (дело N 33-546/2014). Устав ТСЖ не соответствовал Жилищному кодексу РФ, имелись другие нарушения. Однако жилищная инспекция направила предписание не по месту нахождения юридического лица, а по месту жительства бывшего председателя, который самостоятельно сложил с себя полномочия председателя, не являлся собственником помещений в доме. Поэтому члены ТСЖ, органы его управления могли добросовестно не знать о наличии предписания. Суд указал, что нет оснований полагать, что деятельность ТСЖ осуществляется с неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а допущенное ТСЖ нарушение не носит неустранимый характер.

Утверждение устава ТСЖ в новой редакции или внесение изменений в него относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Решение об утверждении принимается большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании членов товарищества или их представителей (ст. 146 Жилищного кодекса РФ).

Изменения в устав регистрируются в налоговом органе. После этого есть 3 месяца для того, чтобы направить в жилищную инспекцию копию устава, выписку из протокола с решением о внесении изменений в устав с приложением копий текстов изменений. Все копии заверяются председателем ТСЖ и секретарем собрания (ст. 138 Жилищного кодекса РФ).

Проверяйте уставы своих ТСЖ, вносите вовремя изменения путём проведения общих собраний членов ТСЖ или хотя бы не игнорируйте предписания жилищных инспекций!

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх