Как сдать офис?

3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле: Апл. = х Ндс х j инф где: Апл — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; Сби — балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м; jз — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; Кк — коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале — снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения — на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; Кист — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; Ккр — коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Ен — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике); Ам — годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м; S — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м; Па — арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); j инф — коэффициент (индекс) инфляции; Ндс <*> — коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс). 3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю», постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92 N 112, Инструкцией «О порядке применения Закона РСФСР «О плате за землю», утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11. ————— <*> Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой. 3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле: N ам Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ——- 100 где: N ам — норма амортизации на полное восстановление здания, %; Сб — балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь). 3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается. 3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно. С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды. 3.6. Рекомендуется особый порядок определения арендной платы за нежилые здания и расположенные в них помещения, являющиеся памятниками истории и культуры. Этот порядок предназначен для расчета примерной оценки стоимости зданий — памятников истории и культуры, определения размера арендной платы за их использование. 3.6.1. Объектом оценки являются здания — памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства. 3.6.2. Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника; — исторический период постройки памятника; — историко-культурная ценность памятника (категории учета). 3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости. 3.6.4. Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле: Апл = х Ндс х j инф где: К <п> — интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости памятника в восстановительную с учетом всех факторов, указанных в п. 3.6.2. К<п> рассчитывается по формуле: К<п> = Кп х Кик х Ки где: Кп — коэффициент пересчета остаточной стоимости в восстановительную стоимость (приложение 2); Кик — коэффициент историко-культурной ценности памятников (приложение N 3); Ки — поправочный коэффициент к стоимости памятника, выражающий отличие износа данного памятника от базового. В качестве базового принимается износ эталонного памятника (Иэ); Ки рассчитывается по формуле: I-Ип Ки = ——— I-Иэ где: Ип — износ памятника, в долях единицы. Для зданий, прошедших комплексный капитальный ремонт и реконструкцию (ККР) до 1984 года, величина Сб(и) принимается на момент, предшествующий ККР. Для определения историко-культурной ценности здания-памятника, сложности его архитектурного оформления и степени его износа в состав оценочной комиссии включаются эксперты по указанным вопросам. 3.6.5. Годовая амортизация (Ам) определяется по формуле: Ам = Сб(и) х К<п> х Кк х N ам В связи с тем, что при определении суммы амортизационных отчислений по памятникам истории и культуры вопрос об их первоначальной стоимости несет условный характер, расчет амортизации производится по остаточной стоимости.

«Сдам офис» — такими объявлениями пестрят газеты и доски объявлений в сети Интернет. И арендаторам есть из чего выбирать. Как максимально быстро сдать офис в аренду? Стоит ли обращаться в посреднические фирмы или проще искать арендаторов самостоятельно? Как и где разместить свое объявление о сдаче коммерческого помещения в аренду? На какие нюансы нужно обратить внимание?

Финансовый кризис внес свои коррективы в рынок коммерческой недвижимости. И если раньше было проще доверить сдачу объекта в аренду агентствам, то сейчас, подыскивая помещения под офис, арендаторы стараются сэкономить на оплате услуг посредников и ищут варианты аренды напрямую от собственника. Агентства недвижимости, в свою очередь, тоже изменили политику. Теперь многие посреднические фирмы предлагают аренду офиса от собственника, переложив оплату комиссии с плеч арендатора на плечи владельца офисного помещения. Поэтому самостоятельный поиск арендатора становится наиболее актуален.

Больше слов — меньше разочарований

Для начала нужно преподнести свое предложение об аренде целевой аудитории так, чтобы на него обратили внимание. Грамотное составление объявления, описания офисных площадей — целая наука. Прежде всего, необходимо четко определить все преимущества вашего объекта и как можно подробнее (а не в двух словах) описать все, что входит в арендную ставку. Хорошо продуманное описание объекта облегчит поиск вашего объявления за счет ключевых выражений, по которым потенциальный арендатор ищет себе офис.

Многие арендаторы не ограничивают параметры поиска будущего офиса только площадью, местоположением и арендной платой, а обращают внимание на указанные дополнительные условия — «офис с мебелью», или с наличием точки доступа wi-fi, или «с ремонтом». Чем больше информации об объекте будет в вашем описании — тем больше шансов найти арендатора, который ищет именно такой офис, а значит, больше вероятность, что аренда будет долгосрочной.

Грамотное и подробно написанное объявление позволит вам не тратить время на телефонные разговоры, разъясняя арендаторам, что в вашем офисе есть, а что даже не планируется. А заодно избавит обе стороны от разочарований, если потенциальный арендатор рассчитывал совсем на другие условия, чем те, которые увидел вживую.

Очень важно сделать объявление заметным, чем-то выделяющимся из сотни других аналогичных предложений. И в этом помогут правильно подобранные фотографии объекта. Совсем не обязательно размещать просто фасад дома, в котором находится ваш офис. Даже самый «серый» снимок станет привлекательным и информативным, если на нем разместить цветным контрастным текстом параметры, рекламную фразу или цену. Так, обычная фотография превращается уже в рекламный баннер, на котором легко задерживается взгляд.

После того как объявление о сдаче офиса в аренду полностью готово, начинается поиск площадок для его размещения. А их — великое множество.

Доски объявлений как способ попасть в десятку выдачи Яндекса

Одной растяжки на улице или объявления в газете, как показывает практика, явно не достаточно. В настоящее время собственники давно и успешно осваивают Интернет. И здесь от разнообразных тематических досок объявлений разбегаются глаза. Единственный минус таких досок в том, что из-за частой обновляемости ресурса ваше объявление очень быстро «сползет вниз» и может остаться вне зоны видимости, в архиве. Но при этом, даже находясь в архиве, объявление все равно без труда находят поисковые системы. Поэтому чем больше объявлений на тематических досках и форумах, и даже в социальных сетях вы разместите — тем больше шансов найти своего арендатора.

Например, электронный вариант «Из рук в руки». Прекрасная площадка, традиционно публикующая объявления об аренде недвижимости. Можно разместить объявление и в тематических рубриках городских on-line изданий — например, новостном электронном издании «Городовой».

Отдельной строкой стоит упомянуть объявления в специализированных подразделах о недвижимости на таких крупных ресурсах, как Rambler, Mail и Yandex. Говорить о посещаемости данных сайтов не стоит, она давно перевалила за миллионы. Но за количество потенциальных клиентов придется платить. К примеру, минимальный объем одного заказа на размещение объявления на Яндексе — 300 рублей.

Как еще попасть в Яндекс? Не стоит забывать о том, что на большинстве досок объявлений есть возможность разместить ссылку на ресурс, где офис представлен максимально полно. И чем больше таких ссылок, тем выше поднимется ваше предложение в выдаче результатов на запросы в поисковой системе. Хорошо, если у вашей компании есть свой собственный сайт, на котором можно разместить подробное описание с фотографиями офиса, а ссылку размещать на тематических досках. А если такового нет — помогут специализированные сайты недвижимости, облегчающие жизнь и собственникам, и арендаторам. Найти эти ресурсы элементарно — по запросу «Аренда» Яндекс выдает огромный список специализированных сайтов по недвижимости как городского, так и федерального масштаба.

Куда положить, чтобы быстро нашлось?

Если у вас нет своего сайта, можно воспользоваться услугами по размещению объектов аренды на специализированных ресурсах. При выборе профильного сайта стоит учесть несколько параметров: насколько высоко он сам стоит в выдаче Яндекса, удобно ли регистрироваться, есть ли возможность загрузки изображения и максимально полной информации об объекте, наличие внутренней поисковой системы и длительность размещения объявления.

Если сам сайт в выдаче Яндекса видим плохо, значит и ваше объявление на нем может быть не проиндексировано. Если затруднена навигация (или слишком перегружена по количеству разных направлений), а поиск отсутствует, размещенный вами объект может просто затеряться и потенциальные клиенты никогда его не увидят.

Например, меню Арендатор.ру — одного из самых популярных ресурсов по аренде недвижимости столь обширно, главная страница столь насыщена информацией, что найти там нужное предложение совсем не просто. Помимо это ресурс предоставляет всего три дня для бесплатного размещения объявления о сдаче объекта в Москве, и 45 дней — по другим городам России. А за это время арендатор может и не найтись. Но с другой стороны, портал известен, информация быстро индексируется поисковыми системами, а целевая аудитория ходит толпами.

Другой крупный портал о недвижимости — Rent.ru — предоставляет сразу две возможности: разместить подробное описание объекта в базе и оставить короткое объявление на соответствующей доске. Его минус — многоступенчатость процесса регистрации объекта. Для получения доступа к этой опции необходимо не только зарегистрироваться на портале, но и связаться с руководством проекта для получения соответствующей формы регистрации самого объекта.

Бюллетень недвижимости — Bn.ru — совмещает в себе информационный сайт интернет-издания и площадку для объявлений о купле-продаже или аренде недвижимости. Кроме массы полезной информации, большой посещаемости и удобного каталога объектов у зарегистрированного пользователя появляется возможность разместить фото-объявление. Правда, эта функция не бесплатная, ее стоимость — 210 рублей в неделю.

Есть альтернативные бесплатные ресурсы. Бесплатно — не значит плохо. Это подтверждает портал Restate.ru. Все те же опции — добавление объекта, доступ к форуму, удобный поиск и простая регистрация — только совершенно бесплатно. Минус сайта лишь в том, что он рассчитан на пользователей Москвы, Петербурга и Сочи. Объекты других городов на нем разместить не получится, а это не всегда удобно для крупных арендаторов, ищущих офисы для своих региональных представительств.

Бесплатная федеральная площадка — сайт TheProperty.ru, одно из преимуществ которого «интеллектуальный поиск» объектов недвижимости по карте города. Для пользователей ресурс удобен четкой структурой. Регистрация на TheProperty.ru доступна и бесплатна, возможности довольно широкие: размещать, добавлять и редактировать свои объекты, загружать фотографии и даже разместить видео-экскурсию по офису и приложить образец договора аренды. Платно на этом ресурсе размещаются только дополнительная реклама и баннеры.

Если коротко резюмировать, то сегодня Интернет предоставляет арендодателю огромное количество возможностей и площадок, соответствующих целям и задачам. Самое главное — использовать их в полном объеме. Чем чаще вы будете говорить о себе — тем скорее вас услышат.

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

  1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

  • месторасположение здания/помещения;
  • инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
  • класс здания;
  • качество и уровень ремонта;
  • функциональность планировки;
  • различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
  • иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

  1. Поиск арендатора.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

  1. Услуги риелтора.

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

  1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

  • полные сведения о каждой из сторон;
  • точный адрес объекта аренды;
  • сумму и плательщика коммунальных услуг;
  • размер ежемесячной аренды;
  • дата, когда объект будет сдан в аренду;
  • необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
  • описание качества ремонта и находящейся мебели;
  • ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

  • паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • документ о подтверждении права собственности;
  • план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Особенности процедуры и полезные советы

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

  • парковки;
  • точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
  • инфраструктуры;
  • высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

  1. Помощь в планировке.

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

  1. Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

  1. Каникулы.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

  • если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
  • также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

  1. Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

  • при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
  • а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

  • недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
  • задержки ежемесячных платежей и других выплат;
  • использование арендуемой недвижимости не по назначению;
  • порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
  • споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

При заключении договора аренды нежилого помещения, во избежание серьезных недоразумений, необходимо уточнить у арендодателя, что именно он понимает под определением «арендная ставка». Это уточнение является очень важным моментом при аренде офиса от собственника, а если проигнорировать эту процедуру — будущее может преподнести немало неприятных сюрпризов.

1. Налог на добавленную стоимость — необходимо уточнить форму налогообложения компании-арендодателя, ведь организация, предоставившая аренду офисов от собственника, может вообще не платить НДС или платить по упрощенной схеме (6% вместо 18%). В таком случае наниматель будет вынужден оплачивать разницу между ставками налогообложения из своего собственного кармана.

Если же компания клиента является неплательщиком НДС (совместное предприятие с иностранным капиталом) или платит по «упрощенке», то необходимо сообщить об этом арендодателю. В большинстве случаев аренда офиса от собственника не уменьшится, но выяснить процент НДС необходимо еще перед заключением договора аренды.

2. Коммунальные услуги — входит ли оплата за них, в стоимость аренды офиса, либо оплачивается по отдельной статье. В случае дополнительной оплаты, нужно поинтересоваться по какому принципу рассчитывается сумма (особенно если это часть нежилого помещения). Правильным ответом на такой вопрос будет — установка счётчиков потребления водо, энерго рессурсов и уточнение у арендодателя тарифов, по которым будеут формироваться счета за потребление тех или иных рессурсов.

Как показывает наша многолетняя практика, большинство арендодателей обладает широким полетом фантазии, которая подсказывает им сотни различных способов привлечь нанимателя к оплате за чужие коммунальные услуги.

В компании «Литовская 10» все коммунальные платежи включены в ставку аренды в случае аренды офисного или складского помещения. В случае аренды производственного помещения, при значительном потребление электричества и воды, арендатору устанавливается счётчик, и он платит по факту потребления.

3. Электричество — обычно оплачивается отдельным пунктом. Здесь главное внимание уделяется правильности тарифов и показателям электросчетчика, устанавливаемого индивидуально на арендуемый офис. В нашей же компании электричество включено в стоимость аренды, поэтому арендодатель получает полностью прозрачные тарифы, лишь в случае аренды производственных помещений, возможна установка счетчика.

4. Коммуникации — как правило, оплата за пользование стационарными телефонными сетями и интернетом, выясняется до подписания договора аренды офисов от собственника. Так как, обычно, бизнес-центр обслуживается одним провайдером связи, тарифы которого на телефонию и интернет, доступны еще на первых этапах оформления аренды офиса от собственника.

Иногда, после окончательного расчета расходов на услуги связи, у клиента резко пропадает желание арендовать нежилое помещение в конкретном офисном центре.

5. Уборка мест общего пользования и арендуемой площади, в том числе прилегающих к зданию площадок, лестничных пролетов, курилок, санузлов и т.п. Если этот пункт входит в дополнительные платежи, то об этом стоит узнать заранее. Такие места могут занимать достаточно обширную площадь, оплата, за уборку которой бывает очень даже ощутимой.

6. Охрана — очень часто происходит такая ситуация, когда во время подписания договора аренды офиса от собственника, вопрос охраны помещения не поднимается вообще. Будущий клиент видит охрану на входе в бизнес-центр, и, естественно, считает, что она входит в договор аренды офиса от собственника.

Неожиданности начинаются уже после подписания договора аренды офиса от собственника, когда к нанимателю подходят представители службы охраны, и просят, в обязательном порядке, заключить договор на оказание охранных услуг для арендуемого помещения.

И выясняется, что отказаться от навязываемого сервиса — невозможно, а в стоимость квадратного метра, оплата этих услуг не была заложена. Поэтому если Вы решили снять офис, то необходимо сразу разобраться с данным вопросом, изучив расценки и текст договора охранной фирмы.

Основными моментами при рассмотрении договора об охране офиса являются:

— Кто несет ответственность за неприкосновенность и целостность арендуемого офиса. Если охранная фирма — то в какой форме это выражается;

— Гарантирует ли охрана сохранность имущества, оборудования, ценностей, оргтехники, мебели и прочего, в моменты отсутствия сотрудников в офисе;

— Обеспечивается ли целостность и неприкосновенность автотранспортных средств, находящихся на территории охраняемой стоянки при бизнес-центре;

Крайне важно решать эти вопросы, до подписания договора аренды офиса от собственника, лишь тогда можно выторговать себе привилегии или пониженные тарифы на охрану.

7. Эксплуатационные расходы (текущие затраты на эксплуатацию здания) — расплывчатое определение, без точных формулировок и списка конкретных услуг, входящих в эти статьи расходов. Важно сразу потребовать детализировать и зафиксировать письменно перечень всех услуг. В том случае, когда они не входят в дополнительную статью расходов при аренде офиса от собственника, можно не акцентировать внимания на этом.

8. Парковка или стоянка для автомобилей — если таковая предусмотрена в планах здания и существует, то, как правило, количество машиномест на ней не соответствует количеству офисных помещений в здании. Поэтому, зачастую места на парковке не включены в стоимость аренды офиса от собственника, и их предложат оплачивать отдельно.

Также необходимо изучить расценки на месячную аренду машиноместа, чтобы определить — не будет ли выгоднее оставлять автомобиль на охраняемой государственной или коммерческой платной автостоянке.

9. Порядок оплаты аренды офиса от собственника. Очень редко бывает такое, чтобы арендная плата проводилась полностью безналичными платежами, чаще всего форма оплаты является комбинированной — какая-то часть идет через банковские платежи, для налоговой инспекции и бухгалтерской отчетности, а оставшаяся сумма — наличными, из рук в руки.

Наша компания «Литовская 10», относится к этим редким исключениям, так как сдает все помещения как юридическое лицо и все платежи проводит только официально, ведь над компанией стоят контролирующие организации.

Необходимо сразу выяснить пропорции между «черной» и «белой» бухгалтерией. Сейчас не редкость такая ситуация, когда арендодателем является не юридическое, а частное лицо. И здесь часто возникает вопрос об оплате всей суммы за аренду офиса от собственника наличными. А бывает так, что нанимателю крайне важна полная прозрачность расходов на аренду офиса от собственника. Такое происходит, когда над клиентом существуют контролирующие организации, финансирующие его.

Поэтому выяснить форму оплаты аренды офиса от собственника необходимо заранее, до того как будет потрачена уйма времени на согласования, подтверждения, разрешения и обсуждения.

На что также стоит обратить внимание при аренде офиса от собственника? Другие полезные материлы.

Надеемся, что наши рекомендации по выбору аренды офиса от собственника, помогут Вам подобрать идеальный вариант.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх