Налог с продажи доли

Обычно граждане продают жилье, чтобы приобрести другое — лучше и дороже, либо при острой денежной нужде. В любом случае уплачивать с полученных денег проценты в бюджет никто не пожелает. Как не платить налог с продажи квартиры, рассмотрим в статье.

Когда не нужно платить?

Наличие определенных условий и обстоятельств позволяет продать квартиру, не уплачивая налог. К ним, в частности, относятся:

  • срок нахождения в собственности;
  • использование вычета;
  • предъявление расходов;
  • оформление документов.

Изменения в законодательстве усложнили применение некоторых способов освобождения от налога при продаже квартиры.

Сколько лет нужно владеть?

До конца 2015 года действовала норма п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, согласно которой налог за продажу квартиры начислялся, если она находилась в собственности менее 3 лет. Если более — обязанность по уплате налога не возникала.

Однако Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ в Налоговый кодекс были приняты поправки, изменившие срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. В свете этого закона в кодексе появилась статья 217.1, содержащая новые условия.

Так, введено понятие минимального срока владения, которое необходимо, чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимого имущества.

Минимальным сроком признается 3 года, если:

  • квартира оформлена в собственность в результате приватизации социального имущества;
  • квартира получена по наследству или подарена близкими родственниками или членами семьи (согласно Семейному кодексу РФ такими лицами считаются родители, дети, супруг/а, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры);
  • квартира передана в собственность по рентному договору с обязанностью пожизненного содержания с иждивением рентополучателя.

Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.

Новый срок действует в отношении недвижимости, полученной с 1 января 2016 года. Для квартир, которые приобретены до 2016 года, период владения остался прежним — от 3 лет.

Ограничение по срокам связано с экономическими особенностями — за такой короткий промежуток владелец теоретически может извлечь прибыль из операций покупки и продажи или может вести такую экономическую деятельность без образования ИП.

Законодатель считает, что по прошествии 3 или 5 лет инфляция и износ жилья снижают его рыночную стоимость, а гражданин не преследует коммерческую цель, поэтому ему предоставляются льготы при продаже квартиры. Ведь, как правило, граждане продают недвижимость для улучшения жилищных условий, а налогообложение операции не способствует реализации этой цели.

Иногда налоговые органы не осведомлены о сроках владения квартирой и, получив информацию по продаже имущества, направляют уведомительное письмо продавцу объекта недвижимости о возникновении у него обязанности по уплате налога.

В такой ситуации не нужно тревожиться, достаточно явиться в отделение инспекции и предъявить документы, доказывающие освобождение от уплаты фискального платежа.

Как исчисляется срок?

Налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не всегда исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, в различных ситуациях моментом получения объекта в собственность считаются разные даты.

В случае купли-продажи срок будет отсчитываться с даты, указанной в договоре (если квартира приобретена на вторичном рынке) либо в справке-счете (если квартира куплена у застройщика) до даты заключения договора о реализации.

В случае наследования независимо от сроков фактического приема наследства, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации подтвержденного права, для целей налогообложения учитывается дата открытия наследства. Если наследодатель умер, то это дата смерти. Если наследодатель признан умершим, то срок начинает исчисляться с даты вступления в действие судебного определения.

Признание лица пропавшим без вести не служит основанием для распоряжения его имуществом. Но когда человек пропал без вести при обстоятельствах, предполагающих гибель или высокий риск для жизни, суд может утвердить приблизительную дату его смерти (например, человек пропал при стихийном бедствии), которая и будет взята за дату открытия наследства.

Когда квартира получена в результате дарения (выигрыша, приза, благотворительности), то датой отсчета также считается дата, указанная в договоре.

Если имущество приобретено частями, например, гражданин сначала купил 1/3 квартиры в 2010 году, затем еще одну треть в 2013 году и, наконец, последнюю часть приобрел в 2016 году, то моментом получения объекта во владение считается дата получения первой доли — 2010 год.

Имущественный вычет

Одним из способов избежания уплаты налога при продаже квартиры является использование имущественного налогового вычета.

В соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ гражданин, продавший квартиру и обязанный уплатить налог с суммы сделки, может уменьшить свою налоговую базу на 1 миллиона рублей.

Базой считается сумма сделки либо 70 процентов кадастровой стоимости квартиры — в зависимости от того, какая из величин больше. Правило введено также Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ и распространяется на недвижимость, полученную с 2016 года. Если квартира куплена раньше, то за налоговую базу принимается продажная цена.

Кадастровая стоимость определяется при постановке объекта на кадастровый учет и применяется для целей налога на имущество физических лиц. Сведения об этой стоимости можно увидеть в выписке из ЕГРН или кадастровом паспорте объекта.

Вычет сведет налог к нулю, если продажная или кадастровая стоимость равны или меньше 1 миллиона рублей. К примеру, квартира продана в 2017 году за 950 тысяч рублей, куплена в 2015 году. Налоговая база: рыночная цена — вычет, т.е. 950 000 — 1 000 000. Поскольку налоговая база не может быть отрицательной, она считается равной нулю. Сумма налога: налоговая база * налоговая ставка, т.е. 0 * 13 % = 0 рублей.

Даже если после расчета получился нулевой налог, гражданин не перестает быть плательщиком — недопустимо игнорирование налогового уведомления. Обязательно требуется посетить отделение инспекции, сдать декларацию со всеми подтверждающими документами.

Недостаток этой льготы в том, что ее можно использовать только один раз в год. Если гражданин продал не одну, а больше квартир, то имущественный вычет возможно использовать только в отношении одной из них. Однако для таких случаев предусмотрен следующий метод уменьшения налоговой базы.

Доходы минус расходы

Если у собственника сохранились документы о расходах на приобретение недвижимости, то имеет смысл воспользоваться таким методом уменьшения базы обложения, как доходы за минусом издержек.

Для этого необходимо представить расходные документы при покупке квартиры.

Способ удобен, если продать квартиру до истечения 3- летнего срока и по цене, превышающей 1 миллион рублей, тогда налог можно уменьшить на полную сумму расходов. Если же цена продажи равна или меньше миллиона, то проще использовать имущественный вычет — не требуется прилагать документы для подтверждения расходов.

Налоговое законодательство позволяет использовать одновременно и вычет, и метод предъявления затрат, но только по разным объектам, например, если в течение года проданы 2 квартиры. По одному объекту не допускается уменьшение и на затраты, и на вычет.

Оформление сделки

Продать квартиру и избежать уплаты налога, возможно, когда жилье находится в долевой собственности. Налоговая служба позволяет распределять доходы от сделки в любых пропорциях, поэтому большую их часть можно отнести к тем собственникам, которые имеют наиболее выгодное положение.

Например, если родители получили свои доли более 3 или 5 лет назад, а недавно выделили часть собственности ребенку, то в договоре купли-продажи можно произвести оптимальное распределение. Допустим, квартира продана за 3 миллиона рублей, родители распределили в свою пользу по 1 миллиону и, поскольку срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ у них есть, не платят налог, а оставшийся миллион, отнесенный на ребенка, уменьшили на вычет. В итоге налоговая база равна нулю.

Кроме того, исходя из содержания разъяснений ФНС, на каждого дольщика можно составить отдельный договор продажи каждой доли — тогда объектом вычета будет не вся квартира целиком, а отдельные доли, т. е. каждый собственник сможет использовать свой полноценный вычет в 1 миллион рублей. Если же составить один договор, то вычет будет предоставлен на всех собственников и не позволит как уйти от налога при продаже квартиры, так и свести его к минимуму.

Одним из рискованных методов избежания обязанности по уплате налогов при продаже квартиры является указание в договоре купли-продажи суммы меньше реальной, т. е. либо равной размеру вычета, либо равной размеру расходов при покупке. Разумеется, такое действие требует согласования с покупателем. Здесь есть 2 риска:

  • при возникновении спорных ситуаций в будущем невозможно будет доказать реальную цену сделки;
  • при камеральной проверке налоговая инспекция может проверить стоимость продажи на соответствие рыночным ценам согласно нормам раздела Налогового кодекса о сделках между взаимозависимыми лицами и если фальсификация будет выявлена, обе стороны ждут санкции и разбирательства со стороны налоговой.

Такие же последствия возможны при оформлении вместо договора купли-продажи дарственной. Налоговые льготы при продаже квартиры лучше получить законным, честным способом, так как велика вероятность выявления фактов предоставления ложных сведений с последующим доначислением налога, наложением штрафа и пени.

Подача документов

Даже если при продаже недвижимости удалось избежать уплаты налогов и налоговая база будет равна нулю, гражданин все равно обязан подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Отчет сдается строго до 1 мая года, наступающего за годом продажи. С учетом праздничных и выходных дней по рабочему календарю срок может сдвигаться на 3-4 мая.

Если после использования всех методов освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, осталась сумма, которую необходимо перечислить в бюджет, срок для такой транзакции — 15 июля наступающего года.

Например, если квартира продана в 2017 году, декларацию 3-НДФЛ нужно сдать до конца апреля 2018 года, а уплатить сумму — до 15 июля 2018 года.

Налоговые инспекции, как правило, направляют уведомления о необходимости подать отчетность и уплатить налог предварительно за 1-2 месяца до сроков, чтобы граждане заранее подготовили необходимые документы.

Если не подать декларацию вовремя, то со следующего дня начисляется пеня — за каждый день 1/300 от ключевой ставки Банка России.

Кроме того, на нарушителя накладывают штраф:

  • % от суммы, которая должна была быть указана в декларации;
  • не меньше 1 тысячи рублей;
  • штраф начисляется каждый месяц, но его общий размер не может превышать 30 % от суммы налога.

А если до 15 июля начисленную сумму фискального платежа гражданин не перечислил в бюджет, то на него действуют пеня и штраф за неуплату налога. Пеня — 1/300 от ключевой ставки. Штраф — 20 % от суммы неуплаченного налога.

Налоговая политика в разных странах сильно различается. Однако и общие черты в любом случае присутствуют. Таким образом, во всех странах физические лица платят часть средств от своей прибыли в виде налогов.

Сегодня мы расскажем про:

  • Налог с продажи акций физическим лицом
  • Налог на ценные бумаги
  • Налог на дивиденды
  • Тонкости налогообложения доходов с акций
  • Как избежать налогов

Любой доход физического лица обязательно подлежит налоговой нагрузке. К сожалению, современное законодательство таково, что даже если налоговая служба не востребовала 13%, то человек обязан отдать процент в казну сам. В ином случае ему придется нести ответственность перед законом, в том числе и уголовную.

Налог на акции

Любой брокер, имеющий лицензию Центробанка, выступает в роли налогового агента, то есть он должен удерживать налоги со счетов клиентов и передавать эти денежные средства государству. Давайте разберем подробнее, как это происходит.

Расчет налогов с продажи акций брокер проводит двумя путями:

  1. Первый и самый распространенный – при выводе средств. Если трейдер получил прибыль от торговых сделок и выводит деньги со своего счета, то компания в этот же момент рассчитает налог, равный 13%, вычтет его из прибыли и уже потом отправит запрашиваемую сумму на счет.
  2. Во втором случае расчет произойдет планово, по окончанию отчетного периода (календарный год). В конце года брокер проведет сальдирование прибыли и убытков, полученных клиентом за это время и, если обнаружится прибыль, удержит с нее 13%.

Очень важное замечание. Прибыль и убытки считаются только по закрытым сделкам.

Таким образом, если вы купили 100 акций Сбербанка по 50 рублей, а к концу года они уже стоят 100 рублей, но вы их все еще держите, то никакой налог списан не будет. Соответственно, когда вы продали ваши акции по 100 рублей, то налог буден списан либо при попытке вывести средства, либо, если вы дождетесь расчета в конце года.

Пример: продаем 100 акций по 100 рублей, получаем 10 000 рублей, учитывая, что акции покупались по 50 рублей за штуку, то вы заработали 5000 рублей, с которых будет удержано 13% (650 рублей).

Налог на прибыль с дивидендов

Налог на дивиденды, как и с любой другой прибыли, человек обязан уплатить. До 2015 года распределение прибыли между собственниками акций облагалось льготной ставкой в 11%. Теперь эта цифра устарела. Как и любой другой доход, клиенты брокерских фирм платят налог на дивиденды давно знакомые всем 13%. Чаще всего брокер самостоятельно рассчитывает необходимую сумму и выплачивает уже «чистые” дивиденды.

Почему люди не привыкли платить налоги с акций?

Корни этого явления ведут к Форекс. Большая часть трейдеров начинала свою работу именно с этой площадки.

Подавляющее число валютных брокеров зарегистрированы в офшорах, где действует иное налоговое законодательство, нежели в домашней стране их клиента. Естественно, отечественная налоговая служба просто не имеет инструментамониторинга дохода, который трейдер может там получить. Соответственно, гражданин самостоятельно должен задекларировать свою прибыль. Но, как показывает практика, мало кто желает отдавать свои кровные деньги государству.

В конечном итоге, когда начинающий трейдер эволюционирует в профессионального инвестора и начинает работать на более серьезных площадках, у него появляются вопросы относительно того, куда делись его заработанные деньги?

Налог на ценные бумаги – проблемы и неловкие ситуации

Очень часто уплата налогов на акции создает дополнительную «головную боль” для клиентских менеджеров брокерских компаний. Связано это с тем, что большинство клиентов, как уже говорилось выше, даже понятия не имеет о том, что их доходы от акций облагаются налогом (13%).

Пример неловкой ситуации с налогами на ценные бумаги.

Человек торгует целый год (2018) в убыток, теряя большую часть своего депо, размер которого со 100 000 рублей уменьшился до 70 000. В январе следующего года (2019) он проводит пару прибыльных сделок по акциям и решает вывести оставшиеся деньги (90 000 рублей). В итоге он получает сумму меньшую (87 400), нежели он видел в торговом терминале. Что этот человек сделает дальше? Он обратится к своему брокеру с жалобой на неверный расчет. В отдельных случаях дело доходит до обвинений в воровстве.

  • Что же на самом деле сделал брокер? А он просто выполнил закон, удержав налог на доход от акций, полученный уже в другом отчетном периоде.

Очень важно понимать, что брокер может сальдировать (вычитать) прибыль и убытки только в рамках одного отчетного периода.

Чтобы вернуть НДФЛ, который был удержан неверно, (то есть в нашем случае трейдер не вышел из убытка от первоначального депозита), необходимо взять справку у брокера о полученных убытках (в нашем случае в 2018 году) и обратиться с ней в налоговую с законным требованием вернуть деньги. По окончанию календарного года брокер уже никак не сможет помочь в этой ситуации.

Выглядит громоздко и неудобно? Так оно и есть. К сожалению, таково законодательство.

Что еще важно знать о сальдировании? Как упоминалось выше, брокер может сальдировать прибыль и убытки в рамках одного года. Предположим ситуацию, что вы получили прибыль 5000 рублей, от начального депозита в 10 000 руб. Итого – у вас на счете 15 000 рублей. Вы решаете отозвать с рынка 5000, и брокер с вас снимает 13%. После этого вы снова входите в позицию, но на этот раз получаете убыток – 5000 рублей. Все это происходит в рамках одного года. Смысл должен быть понятен: заработали 5000, уплатили налог, потеряли 5000.

В этот момент включается магия под названием «сервис”.

Большинство профессиональных брокеров самостоятельно уведомят вас о том, что у вас есть «переплаченные налоги». Появится возможность подать заявление (электронно или письменно) на возврат этих средств. В конечном итоге компания вернет эти злополучные 13% обратно. Еще раз напоминаем, что этот фокус работает только в рамках одного года. Если сальдировать нужно два или более лет, то необходимо обращаться в налоговую инспекцию.

Налог на ценные бумаги

Также бывают ситуации, когда инвестор заводит на свой счет не деньги, а ценные бумаги. В таком случае клиент должен представить справку текущему брокеру о происхождении бумаг.

Если ценные бумаги были переведены из депозитария другого брокера и были получены в результате сделки, то никаких претензий в плане налогообложения не будет. Однако если бумаги были получены в результате приватизации, и клиент их первый владелец, то он по закону обязан заплатить налог на акции от их полной рыночной стоимости.

Ярким примерам служат наследники и собственники, которые не помнили о том, что на их имя хранятся ценные бумаги. Когда такие люди пытаются продать свои активы, то 13% будут списаны со всей суммы сделки.

Лучшие брокеры для инвестиций в акции

  • FinmaxFX
  • Just2Trade
  • R Trader

Брокер FinmaxFX предлагает более 2000 активов. Кроме акций с NYSE и NASDAQ, у FinmaxFX есть огромное количество европейских и азиатских компаний, например, Nestle, Porsche, Ubisoft, Rolls-Royce и другие. Современная торговая платформа делает процесс покупки проще, чем заказ пиццы:

Брокер регулируется ЦРОФР, VFSC; предоставляет профессиональную торговую платформу и лучшие условия. Минимальный депозит для открытия счета $250.

Официальный сайт: FinmaxFX

Just2Trade — международный брокер от Finam с европейской регистрацией (Finam EU). Здесь можно покупать более 30 000 акций с более чем 20 бирж. Брокер регулируется ESMA, CySEC, MiFID; максимальное кредитное плечо 1:500. Рекомендуемый депозит для открытия счета $500.

Официальный сайт: Just2Trade

Брокер RoboForex работает более 10 лет и позволяет торговать акциями с 14 европейских стран и США. На платформе R Trader (+ есть и другие) доступно более 12 000 активов. Брокер регулируется IFSC и The Financial Commission, также имеет сертификацию Verify My Trade (VMT).

Внедрена программа страхования с лимитом в 5 000 000 EUR. Получено более 10 наград, например IAFT Awards, International Business Magazine Awards. Компания является официальным спонсором BMW M Motorsport.

Официальный сайт: RoboForex

Как уйти от уплаты налогов на акции

Правительство РФ пошло на уступки инвесторам и с 2015 года запустило программу ИИС (Индивидуальный Инвестиционный Счет). Это обычный брокерский счет, который открывается на физическое лицо с 2-мя отличиями.

Первое – по этому счету не удерживаются налоги. Совсем

Второе – такой счет должен просуществовать 3 года, перед тем, как с него можно будет что-то вывести. Именно просуществовать, даже пустым.

Вообще нам предлагается два типа вычета: «А” и «Б”.

  1. Тип «А” – это когда мы хотим вернуть налоги, которые заплатили уже раньше, (например, зарплата). Разберем на примере: за год работодатель заплатил нам 100 000 рублей заработной платы. 13%, то есть 13 000 забрала налоговая. В следующем году мы вкладываем на ИИС 100 000 и имеем право потребовать возврата кровных 13 000 рублей. Только нужно понимать, что внесенные средства можно будет снять только спустя 3 года с открытия ИИС. Торговать этими деньгами нам не обязательно. Но если мы вдруг решим проинвестировать эти средства в ценные бумаги и получим доход, то он не будет подлежать налогообложению до конца действия ИИС.
  2. Тип «Б” – это когда мы просто не хотим платить налоги на прибыль с акций. Заводим деньги, торгуем, ждем три года и выводим средства без уплаты НДФЛ (в случае с типом «А” 13% мы все же платим в конце действия ИИС) – все просто.

Отдельно стоит упомянуть, что налоговый вычет по ИИС можно получить не более, чем с 400 000 рублей.

Несальдируемые налоговые базы

Если инвестор получил серьезные убытки в прошлом, а затем вернул свои деньги прибыльными сделками спустя несколько лет, то он должен знать, что существует сальдируемые и несальдируемые налоговые базы.

Что это такое? Допустим, убытки сформировались на фондовом рынке, после чего деньги трейдер вернул также на этой секции. Тогда перед инвестором нет никаких препятствий, чтобы вернуть уплаченный им НДФЛ и хотя бы «выйти в ноль». Но если убыток был получен на фондовом рынке, а «отбился” уже на срочном, то просальдировать FORTS и рынок акций не выйдет. Все дело в том, что налоговая инспекция считает, что данные площадки на бирже слишком сильно отличаются по своей специфике, и их нельзя сравнивать.

Но даже в таком виде налоговое законодательство в РФ относительно фондового рынка можно считать продвинутым. Дело в том, что такие услуги, как сальдирование внутри года, внутри разных периодов на одной секции рынка – это уже большое достижение. Раньше такие услуги не предоставлялись. Более того, региональные инспекции часто предлагают взыскать НДФЛ со всей суммы сделки, а не только с прибыли клиента. Такое происходит, когда клиент обращается как раз для сальдирования.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Общий порядок уплаты сборов с долевой собственности

Порядок уплаты налога регулируется Налоговым кодексом. В частности, если речь идёт о налогах с дохода физических лиц (НДФЛ), процедура регулируется нормами статьи 220 НК РФ. Согласно этому, каждый продавец, владеющий жильём менее 3 лет, будет платить налог со стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи (ДКП). То же касается собственников долей.

Долевая собственность считается законным правом владеть одной квартирой двоим, троим, или большему числу лиц. Основное отличие такого владения от других форм собственности:

  1. Владелец не имеет права единолично принимать решения об участии в сделках, а должен получать согласие совладельцев.
  2. Он владеет не фиксированной частью квартиры, а долей в праве, указанной в ДКП и выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
  3. В отличие от совместной общей собственности, его доля определена в конкретном объёме.

Собственник доли может продать свою часть права на квартиру. Соответственно, налог будет уплачиваться только с той суммы дохода, которая была получена им лично.

Стоимость квартиры в ДКП не должна быть ниже кадастровой стоимости больше, чем на 30%. Иначе налоговики сами произведут расчёт налога.

Срок владения

От срока владения собственной долей, зависит необходимость уплаты налога, или возможность освобождения от данных обязательств, согласно статье 217.1 НК РФ.

срок владения возможность освобождения от налога на квартиры, приобретённые до 2016 года
до 3 лет не освобождаются
от 3 до 5 лет освобождаются лица, получившие квартиру по наследству, в дар, в результате приватизации доли, по договору ренты
после 5 лет владения все собственники освобождаются от уплаты налога

Как определяется?

Для определения срока владения жильём следует обратиться к правоустанавливающему и правоудостоверяющему документу.

Правоустанавливающим является документ, на основании которого собственник получил право владения долей.

Правоустанавливающие документы:

  • купли-продажи;
  • дарения;
  • мены;
  • приватизации.

При вступлении в наследство им будет свидетельство о наследовании. А если относительно владения долей вопрос решался в суде – то выписка из решения суда.

Правоудостоверяющим является документ, который подтверждает факт регистрации права собственности в Росреестре: свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН.

Право собственности возникает в тот день, когда:

  • сторонами подписывается договор купли-продажи или иной имущественной сделки;
  • подписывается договор приватизации с администрацией;
  • принимается соответствующее решение суда.

Соответственно, отсчёт начинается от даты получения права собственности на долю, к которой прибавляется 3 года или 5 лет, в зависимости от сопутствующих обстоятельств. Но при уплате налога в расчёт принимается не день, а месяц совершения сделки.

Применение имущественного вычета

При начислении НДФЛ с продажи недвижимости, может применяться имущественный вычет. Это налоговая льгота, допускающая возвращение продавцу недвижимости налоговых средств:

  • для получения скидки на уплату НДФЛ с продажи, в размере имущественного вычета;
  • для погашения налогового платежа продавца;
  • для получения налогового возврата на руки, если имущественный вычет превышает размер налога с продажи.

Имущественный возврат может применяться автоматически, а может начисляться с разрешения налогового органа.

Расчет

В разных случаях применяются различные расчёты, для того чтобы правильно применить нормы налоговой льготы. В их числе могут встретиться по отдельности или совокупно, следующие виды возврата налога:

  • вычет 1 миллион рублей;
  • вычет при покупке недвижимости;
  • вычет затраченных на ремонт квартиры, средств.

Нужно ли платить, если стоимость менее 1 миллиона?

С каждой продажи недвижимости предоставляется имущественный вычет 1 миллион рублей. То есть, недвижимость стоимостью 1 миллион рублей или меньше, налогом не облагается, независимо от срока владения проданным объектом. В этом случае налоговую декларацию заполнять не нужно, вычет применяется автоматически.

Если стоимость недвижимости превышает 1 миллион, тогда налоговое удержание производится от суммы, превышающей 1 миллион, в размере 13%. Например, 1/3 сумма продажи доли квартиры составила 1 100 000 рублей, налог будет взиматься со 100 000 рублей, что составит 13 000.

Для оформления взаимозачёта требуется написать заявление в налоговый орган и получить одобрение начальника.

Покупка недвижимости

Если за приобретение доли продавец получает имущественный вычет, то при её продаже налог, который потребуется уплатить, можно погасить остатком вычета. То же можно сделать, если в одном налоговом периоде проводилась продажа доли и последующая покупка другого объекта недвижимости.

Например, продавец приобрёл свою долю год назад за 1,5 миллиона. За это ему назначили имущественный возврат в сумме 195 000 рублей. Их он получает ежегодными платежами в размере 13% заработка. За год им было получено 55 000 рублей, остаток вычета составил 140 000.

Доля в праве была продана за 1 600 000, с чего продавец должен был уплатить налог 78 000 рублей. Но так как он ещё не исчерпал право вычета, налоговое обязательство было погашено из его остатка (со 140 000). После проведения налогового взаимозачёта, к получению осталась сумма в 62 000, которую он продолжит получать по установленному регламенту.

Произведённые траты

Если в текущем налоговом периоде были потрачены деньги на ремонт квартиры, на замену сантехники или на другие аналогичные нужды, то, при предоставлении в территориальное отделение ФНС платёжной документации, подтверждающей траты, из налоговой суммы будет вычтено 13% от произведённых расходов.

Например, доля в квартире была продана за 1 500 000 рублей. НДФЛ с данной суммы составляет 65 000. На ремонт было потрачено 200 000, что допускает налоговый возврат в сумме 26 000 рублей. Разница между удержанием и возвратом (65 000 – 26 000) составила 39 000 рублей, которые потребуется уплатить продавцу.

Совершение сделки одним соглашением

Если все владельцы долей одновременно продают их одному покупателю, то составляется один договор купли-продажи, в котором одной стороной (Продавцом) выступят все сособственники, а другой стороной – лицо, приобретающее квартиру (Покупатель).

С 31.07.19 г. в силу вступил регламент сделок с долями. Сделки по одному договору будут проходить по упрощённой процедуре, на основании Федерального закона № 76-ФЗ от 01.05.2019 г., внёсшим изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Такие договора не нужно будет удостоверять нотариально.

Зато в этом случае налоговая сумма для собственников, не попадающих под налоговые льготы, будет выше, так как возврат в 1 миллион будет предоставляться на весь объект, а не на каждого собственника. Соответственно, остаток, подлежащий налогообложению, будет делиться, соразмерно доле в праве на имущество.

Например, Первому собственнику принадлежит половина квартиры, а второму и третьему – по четверти. Они продали жильё за 3 300 000, за что им предоставлен налоговый вычет в 1 000 000. Остаток 2 300 000 подлежит налогообложению, с него удерживается 299 000 рублей. Первый налогоплательщик уплачивает половину всей суммы, или 149 500 рублей, а два других – по четверти этой суммы, что составляет 74 750.

Оформление разными договорами

Если каждый владелец продаёт только свою долю, то необходимо:

  • получить нотариальное согласие от остальных;
  • определить стоимость своего имущества;
  • заключить ДКП только от своего имени на свою долю;
  • ДКП удостоверить нотариально;
  • уплатить налог со своей доли, воспользовавшись вычетом персонально.

Например, один сособственник продал половину права на квартиру за 2 000 000, с которых уплатил налог 130 000, так как получил вычет на 1 миллион. А два других владельца четверти помещения, продали свои доли за 900 000 рублей, что меньше одного миллиона, и, соответственно, налогом не облагается.

Нотариальное удостоверение ДКП облагается нотариальной пошлиной в размере 0, 6% стоимости имущества (для близких родственников скидка 50%).

Правила налогообложения супругов

На супругов распространяются те же правила налогообложения, что и для других совладельцев. Но так как независимо от распределения недвижимого имущества в долях, на них распространяется дополнительное влияние норм статьи 35 СК РФ о совместно нажитом имуществе. То есть, всем имуществом они владеют совместно, на равных правах, в том числе – имеют право на доли друг друга. Поэтому для них предусмотрены определённые преимущества:

  1. Скидка на нотариальную пошлину.
  2. Возможность использования вычета одного супруга для взаимозачёта другим супругом.

Если они не планируют воспользоваться преимуществами, то вправе при продаже рассчитываться с государством:

  • только со своей части имущества;
  • с половины имущества, независимо от распределения долей.

На лиц, проживающих совместно в так называемом «гражданском браке» без регистрации, эти нормы не распространяются.

Заполнение формы 3-НДФЛ при реализации части имущества, бывшего в собственности менее 3 лет

Общие нормы и правила подачи декларации в территориальный орган ФНС, при продаже своей доли жилого помещения, следующие:

  1. Оформление декларации на вычет НДФЛ до 30 апреля того года, который следует за годом совершения купли-продажи.
  2. Внесение в декларацию основных сведений о сделке.
  3. Внесение данных по получению дохода, полученного по сделке.
  4. Внесение данных о понесённых расходах.
  5. Приложение к декларации копии документов.
  6. Обязательное приложение к декларации платёжных документов, подтверждающих расходы или покупку недвижимости.
  7. Проведение точных самостоятельных расчётов для внесения налогового платежа.
  8. Уплата налога после заполнения декларации не позже, чем до 15 июля.

Скачать образец бланка декларации 3-НДФЛ при продаже доли квартиры менее 3 лет

Декларация может подаваться тремя способами:

  • при личном посещении отделения ФНС;
  • по почте;
  • в электронном виде.

Если, согласно взаимозачёту, возврат налоговой суммы превышает положенный к уплате налог, декларация с приложением документации, всё равно заполняется.

При заполнении декларации следует обратить внимание на следующие распространённые моменты, в которых продавцы наиболее часто допускают ошибки:

  1. Обязательная подача декларации, если жильё было менее 3 лет в собственности, независимо от того, что другие налоговые льготы могут погашать платёж взаимозачётом. Исключение – ситуация, когда стоимость доли ниже 1 миллиона.
  2. Если сделка совершалась одним договором, то распределение налоговой суммы происходит согласно размеру долей, а если разными договорами – согласно полученной по сделке прибыли.
  3. Соблюдение налогового периода, положенного для отчётности (следующий календарный год).
  4. Ошибки в расчётах срока владения: здесь учитывается не год приобретения недвижимости, а месяц проведения сделки.

Если сделаны ошибки, то декларация вернётся к её заполнителю с их перечнем и сроками, в течение которых нужно их исправить. В этом случае заполняется новый документ с учётом исправленных ошибок.

Если неправильно произведены расчёты, а деньги уже уплачены, то в случае недоимки нужно уплатить недостающую часть налога. А в случае переплаты – написать заявление начальнику отделения для погашения за счёт этой суммы других текущих налогов.

Налог на продажу долевого имущества начисляется в зависимости от цены объекта и способа продажи: одним или несколькими договорами. Супруги могут рассчитывать на определённые льготы и выбирать способ уплаты налога. Если имущество находилось в собственности менее 3 лет, то декларация заполняется обязательно, кроме случаев стоимости доли меньше миллиона.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх