Неисполнение договора купли продажи недвижимости

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___»________ _____ г. N _____ (далее — Договор).
По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______(далее — Квартира). Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___»________ _____ г./другими документами.
Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. _____ «___»________ _____г. за N _____.
В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается свидетельством о праве собственности/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___»________ _____г./другими документами.
До настоящего момента Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.
Квартира расположена по адресу: _______ (указать адрес). Копия свидетельства о праве собственности (или договора соцнайма), а также выписка из домовой книги в приложении.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
Считаю, свои требования основанные на законе и подлежащими удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 22, 131-132 ГПК РФ,

ПРОШУ СУД:

ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи. В частности, ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем у покупателя, что обусловлено высоким правовым статусом покупателя (потребителя). Условия в договоре купли-продажи, предусматривающие сокращение ответственности продавца по договору купли продажи, ничтожны, если они противоречат нормам права, указанным в ГК РФ и иных нормативно-правовых актах.

Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права. Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.

Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимные обязательства сторон, например, необходимость заплатить за жилое помещение по договору купли-продажи, внести арендную плату по договору аренды, выполнить ремонт по договору строительного подряда и т. д. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность.

Меры ответственности направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.

Лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания. Отсутствие вины должна доказывать сторона-нарушитель. Но лицо не признают виновным, если им были приняты все меры для надлежащего исполнения своих обязательств. Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковой признают форс-мажорные, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Но в договоре стороны имеют право предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие вины обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также он может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению. Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.

Как правило, при гражданско-правовых сделках сторонам важно не понести убытков. В связи с этим ст.393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника их возместить — при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств. В этой ситуации важно определить, что такое убытки. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками (реальными) понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления указанного права, а также утрату или повреждение имущества. Помимо этого убытками считают упущенную выгоду — неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено. При определении упущенной выгоды учитывают предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

При подсчете убытков немаловажную роль играет определение их цены. По общему правилу принимают во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было удовлетворено добровольно, то стоимость убытков определяют на день предъявления иска.

Если в договоре предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны уплачивают неустойку, то убытки возмещают в части, не покрытой ею. Но могут быть оговорены и другие варианты: когда взыскивают только неустойку, но не убытки; когда убытки взыскивают в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора взыскивают либо неустойку, либо убытки.

Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. В законах могут содержаться положения, в соответствии с которыми право требовать возмещения убытков отсутствует.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства наступает при наличии полного состава правонарушения: во-первых, неправомерного неисполнения денежного обязательства (уклонения от возврата, просрочки в уплате и т. д.), во-вторых, использования должником чужих денежных средств вследствие их неправомерного удержания. Просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги также следует считать пользованием чужими средствами. Мерой ответственности является уплата процентов на данную сумму. Их размер определяется существующей в месте жительства кредитора (или в месте нахождения юридического лица) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иное не установлено договором или законом. В ГК РФ предусмотрено освобождение заемщика от ответственности за неисполнение денежного обязательства в случае просрочки со стороны кредитора. То есть если кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых заемщик не мог исполнить своего обязательства, просрочка произошла по его вине. В этом случае должник не обязан платить проценты, кроме того, он получает право на возмещение вызванных просрочкой кредитора убытков, если только тот не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых возложено принятие исполнения, не отвечают.

Помимо всего вышесказанного, если должник не исполнил своих обязательств, кредитор вправе в разумный срок поручить их выполнение третьим лицам за разумную цену или выполнить их своими силами и потребовать от должника возместить понесенные расходы и другие убытки. Но такие расходы должны быть необходимыми. Если они к таковым не относятся, то и возмещению не подлежат.

ГК РФ устанавливает, что в случае передачи жилого помещения не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе требовать: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков (ст.475 ГК РФ). При наличии существенных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляются неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег (п.1 ст.475 ГК РФ). Если покупатель не выполняет свою обязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (п.3 ст.486 и ст.395 ГК РФ) либо расторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателем причиненных убытков. Пленум ВАС РФ по этому поводу высказал, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества» Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98. № 8 // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10, п.15..

Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей. последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении в квартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретенной недвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным. Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков Левшина Т.Л. Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел о ненадлежащем качестве недвижимости, приобретенной гражданами по договору купли-продажи для личных нужд. // Комментарий судебной практики. Выпуск 10 / Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература, 2004..

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Покупатель приобрел недвижимость, но деньги за это имущество так и не передал продавцу. Считается ли такое нарушение существенным? На этот вопрос ответил ВС в деле, которое вошло в последний обзор судебной практики.

Анна Дружина* продала Сергею Панфилову* коттедж с землей за 4,5 млн руб. Покупатель успешно зарегистрировал право собственности на это имущество, однако деньги за недвижимость так и не отдал продавцу. Дружина отправила Панфилову письмо с требованием перечислить ей деньги. Однако адресат на это послание так и не ответил. Тогда продавец решила в судебном порядке разорвать соглашение купли-продажи и вернуть себе имущество.

Первая инстанция удовлетворила требование истца, сославшись на то, что ответчик в этой ситуации существенно нарушил условия заключенного договора. Апелляция не согласилась с таким выводом и отказала Дружиной. Апелляционная инстанция указала на то, что нарушение, которое допустил Панфилов, нельзя считать существенным. Истец не согласилась с таким решением апелляции и оспорила его в Верховный суд.

ВС решил, что в спорной ситуации покупатель существенно нарушил условия соглашения. Судьи ВС пришли к такому выводу, указав на то, что истец в этом случае вообще не получил никаких денег за проданную недвижимость. Судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула, что на основании гражданского законодательства при расторжении договора продавец, который не получил оплаты по соглашению, вправе получить свое имущество обратно.

*Имена и фамилии изменены редакцией.

Ознакомиться с полным текстом обзора судебной практики Верховного суда № 5 за 2017 год можно .

Настоящая статья посвящена начислению неустойки по расторгнутому договору.

Заключая договор, стороны исходят из того, что обязательства, как того и требует закон, будут исполнены надлежащим образом. Однако, в силу различных обстоятельств, обязательства не всегда исполняются надлежащим образом. Ситуации, когда либо заказчик не оплачивает выполненную работу, оказанную услугу, либо подрядчик или исполнитель не приступает к работе или покупатель не оплачивает полученный товар сегодня не редкость. Такие нарушения договора безусловно вызывают убытки для кредитора.

Обеспечить исполнение обязательство можно предусмотренными законом или договором способами. Одним из самых распространенных способов исполнения обязательств является, так называемая договорная неустойка, еще ее называют добровольной.

Безусловным преимуществом неустойки, причем как договорной, так и законной (или нормативной), является то, что для ее взыскания нет необходимости доказывать причинение убытков, а достаточно лишь самого факта нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом размер ответственности и порядок исчисления неустойки определен сторонами уже при заключении договора, что стимулирует стороны к исполнению своих обязанностей под страхом того, что в случае нарушения обязательств наступит ответственность в виде взыскания неустойки.

Нередко, обсуждая с доверителями судебные перспективы того или иного дела, доверители выражают намерение привлечь «нарушителя» к ответственности, как говорится, по полной программе, то есть взыскать основной долг, все неустойки (договорные и законные), а также судебные расходы.

Сразу отметим, что судебная практика исходит из недопустимости одновременного взыскания неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ.

Иногда, изучив представленные документы, вынужден разочаровывать клиентов, потому что взыскание договорной неустойки возможно не во всех случаях. Бывают ситуации, когда после проведение правового анализа договора, выясняется, что данный договор является незаключенным, так как, к примеру, он не содержит обязательных условий. Как следствие, предусмотренные таким договором неустойки, в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ, также не подлежат применению.

А бывает, что на момент обращения к адвокату договор уже расторгнут, например, по причине существенного нарушения стороной договора своих обязательств.

Время от времени клиенты спрашивают можно ли начислить на сумму задолженности пени, предусмотренные расторгнутым договором, или взыскать за нарушение обязательства штраф, предусмотренный расторгнутым договором?

По данному вопросу существует несколько мнений. Некоторые юристы утверждают, что да, кредитор вправе претендовать на договорную неустойку. При этом они ссылаются на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.02.2005 № 104, в соответствии с которым, на примере конкретного дела Президиум ВАС РФ указал, что «Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора. Соглашение сторон о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю задолженность по арендной плате и договорную неустойку за просрочку платежа в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 453 ГК РФ».

Соглашаясь с оппонентами вышеуказанного мнения, отметим, что из приводимого положения письма ВАС РФ вовсе не следует, что речь идет об обязанности уплачивать договорную неустойку в период превышающий срок действия договора.

Действующее законодательство действительно оставляет место для дискуссий по данному вопросу.

В судебной же практике по вопросу начисления неустойки по расторгнутому договору на сегодня единообразие сложилось.

Договорная неустойка взыскивается только до дня расторжения договора. В дальнейшем кредитору следует начислять так называемую законную неустойку по ст. 395 ГК РФ.

В качестве практического совета, отмечу, что если вы намерены взыскивать с недобросовестного контрагента неустойку имеется судебная практика, в соответствии с которой исковые требования о взыскании договорной и законной неустоек оставлялись без рассмотрения, поскольку не был соблюден претензионный порядок. При этом логика судов была следующей – если договором установлен претензионный порядок урегулирования споров, возникающих в связи с его неисполнением, данный порядок подлежит соблюдению и в отношении требований о применении мер ответственности ввиду просрочки исполнения должником договорного обязательства. Поэтому вступая в переписку с контрагентом по вопросу неисполнения обязательств по договору обязательно включайте в такие письма требование уплатить неустойку.

Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Процедура расторжения заключённого договора купли-продажи подразумевает полное прекращение его действия по инициативе, исходящей от покупателя или продавца и завершение, всех имеющихся между данными субъектами правоотношений. Расторжение данного договора производится исключительно по тем основаниям, которые были определены нормативами, закреплёнными в ГК РФ и ФЗ «О защите прав потребителей».

Как гласят зафиксированные в статье 450 ГК нормативные положения расторжение договора допустимо по имеющемуся между сторонами соглашению, если иное не предусматривается законодательством или же непосредственно договором. По выдвинутому какой-либо из сторон требованию договор возможно расторгнуть по вынесенному судебным органом решению исключительно:

  • если наличествовало существенное нарушение положений договора противоположной стороной;
  • в иных ситуациях, прямо предусмотренных законодательными нормами или же положениями самого договора.

Существенным считается такое совершённое одной из сторон нарушение договора, при котором второй стороне наносится ущерб, кардинально лишающий её того, что данная сторона предполагала получить, заключая данный договор.

Если имел место односторонне высказанный отказ от выполнения договора (целиком или в его части), дозволенный законодательными нормами или же соглашением сторон, то данный договор должен трактоваться как расторгнутый или же изменённый.

Как устанавливается зафиксированными в статье 453 ГК РФ положениями расторгая сделку стороны не могут требовать возврата того что ими было выполнено до момента расторжения последней, если иное не предусматривалось законодательными положениями или непосредственно договором.

Возврат денег при расторжении договора купли-продажи

Как предусматривается зафиксированными в статье 18 ФЗ «О защите прав потребителей» положениями, в случае выявления потребителем в приобретённом товаре разного рода недостатков (не оговорённых продавцом), он может реализовать право на отказ от исполнения ранее заключённой сделки по купле-продаже и выдвинуть требование о возврате выплаченных им за товар денежных средств. Со своей стороны, продавец вправе выдвинуть покупателю требование о возврате товара с выявленными недостатками.

Помимо требования, осуществить возврат денег при расторжении договора купли-продажи покупатель также наделён правом заявлять о полнообъёмном возмещении тех убытков, которые он понёс в связи с приобретением товара несоответствующего качества.

Срок возврата денежных средств при расторжении договора купли-продажи

Как уже упоминалось выше, нормативами закона о защите потребительских прав устанавливается, что при прекращении сделки по купле-продаже, потребителю производится полнообъёмное компенсирование убытков, возникающих у него по причине этого обстоятельства. Те финансовые средства, которые были перечислены потребителем за товар, включаются в состав означенных убытков. Поэтому если потребителем было выдвинуто требование о возвращении уплаченных им за товар, денег, то оно должно безусловно удовлетворяться в установленный положениями статьи 22 закона о защите потребительских прав срок возврата денежных средств при расторжении договора купли-продажи, который равен десяти дням, исчисляемым с момента как, было предъявлено подобного рода требование.

Некоторые особенности

Как уже упоминалось выше законодательством установлено, что расторжение договора может производиться в двух вариантах: по соглашению сторон, или по требованию, исходящему от одной из сторон, но в порядке судебного разбирательства.

Первый вариант представляет собой действие, непосредственно направленное на прекращение возникающих из договора прав и обязанностей, т.е. сделку двустороннего характера. В связи с этим данная процедура осуществляется по общему правилу, предусмотренному для заключения договора. Соответственно в соглашении фиксируются такие согласованные между сторонами условия, как порядок, в соответствии с которым осуществляется расторжение договора купли-продажи и сроки возврата денег.

Что касается второго варианта, то как предусматривается зафиксированными в статье 452 ГК положениями требование осуществить расторжение договора может предъявляться для рассмотрения в судебный орган только после того, как была проведена процедура по предсудебному урегулированию спора.

Последняя предусматривает, что одна из сторон обязана отправить противоположной стороне предложение осуществить расторжение сделки. В данном предложении должна указываться причина расторжения, а также особо оговариваться срок возврата выплаченных сумм, если предусмотренный нормативами закона о защите потребительских прав срок возврата денег при расторжении договора купли-продажи, в силу тех или иных причин не может быть соблюдён.

Только после того, как второй стороной будет либо высказан отказ от предложения, либо в тридцатидневный срок с момента получения последнего не будет предоставлен ответ, заинтересованная сторона может обращаться в судебный орган. В этом случае срок возврата денег при расторжении договора купли-продажи будет устанавливаться судом после всестороннего рассмотрения дела и учёта всех необходимых обстоятельств.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх