Неопределенный срок

В чем отличие договора аренды на неопределенный срок от договора на 11 месяцев? Каковы плюсы и минусы для арендатора и арендодателя в случае заключения договора аренды на неопределенный срок?

18 ноября 2019

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в упрощенном порядке, предупредив контрагента в срок, установленный законодательством.

Обоснование вывода:
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Применительно к заданному вопросу срок действия договора аренды находит отражение в двух основных аспектах:
— стабильность договора аренды, порядок его прекращения;
— необходимость государственной регистрации такого договора.
Рассмотрим каждый из них подробнее:
1. По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда в одном из следующих случаев:
— при существенном нарушении договора другой стороной; при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
— в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В определенных ситуациях возможен также односторонний отказ одного из контрагентов от исполнения договора, не требующий обращения в судебный органы. Однако право на такой отказ должно быть прямо предусмотрено законом или договором, поскольку является исключением из общего правила, установленного п. 1 ст. 310 ГК РФ.
Все изложенное в совокупности означает, что договор, заключенный на определенный срок (например, 11 месяцев), в общем случае не может быть расторгнут (прекращен) до истечения этого срока по воле одного из контрагентов и без соблюдения специальных процедур.
Однако в том случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, законодательство прямо предусматривает возможность каждой из сторон отказаться от такого договора с минимумом формальностей. Пункт 2 ст. 610 ГК РФ требует в этой ситуации лишь предупредить контрагента за определенное время о желании отказаться от договора: при аренде движимого имущества предупреждение следует направить за один месяц до прекращения договора, при аренде недвижимости — за три месяца.
Таким образом, отношения по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, являются менее стабильными и могут быть прекращены в упрощенном порядке. Является ли возможность отказа от такого договора плюсом или минусом для каждой из сторон, будет всецело зависеть от конкретных обстоятельств.
2. По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключения из этого правила могут быть установлены законом. В частности, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ не требуют государственной регистрации договоры аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенные на срок менее года.
Именно в связи с данными положениями законодательства широкое распространение на практике получили договоры аренды, заключаемые на срок 11 месяцев. С другой стороны, хотя законодательство и не содержит прямых указаний относительно необходимости (отсутствия необходимости) регистрировать договор аренды, заключенный на неопределенный срок, из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 следует вывод, что регистрация в этом случае не требуется. Соответственно, оба варианта, указанные в вопросе (договор на 11 месяцев и договор на неопределенный срок) не требуют государственной регистрации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

Срок действия договора (ст.425 ГК) — это предельная продолжительность существования договорных обязательств во времени от момента их возникновения до момента прекращения. Срок действия договора определяется соглашением сторон, а в определенных случаях — законом.

Обычно, по сроку действия договоры принято делить на:

1) долгосрочные — более 1 года;

2) годовые;

3) краткосрочные (обычно на несколько месяцев);

4) на неопределенные срок;

5) разовые — по которым осуществляется разовое исполнение.

Обычно договоры, заключенные на неопределенный срок, не принято соотносить со срочными договорами. Так, если законом установлены определенные требования к договору в зависимости от его срока, то такие требования, как правило, не распространяются на договоры, заключенные на неопределенный срок. Так согласно п. 11. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст.651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года».

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны могут своим соглашением установить, что условия заключенного договора применяются и к их отношениям, возникшим до заключения этого договора. Обычно такое соглашение включается в договор в

качестве его условия.

Гарантией соблюдения договорных обязательств является то, что истечение срока договора не влечет прекращение обязательств, если только законом или самим договором не установлено, что истечение срока договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до исполнения сторонами всех предусмотренных в нем условий.

Еще более сильной гарантией является императивная но своему характеру норма, содержащаяся в п.4 ст.425 ГК: окончание срока договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Т.е., даже если условия договора и допускают прекращение неисполненных обязательств с истечением срока, то прекращение таких обязательств не освобождает от ответственности за их неисполнение.

Можно выделить два специфических с точки зрения заключения договора:

1) публичный договор;

2) договор присоединения;

Публичным договором (п.1 ст.426 ГК) признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Смысл публичного договора заключается в ограничении свободы договора для стороны, которая продает товары, оказывает услуги или выполняет работы, поскольку она является профессионалом — предпринимателем, поскольку на другой стороне, как правило, находится, непрофессионал — потребитель, который.

По этой причине коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение кому-либо при заключении публичного договора, кроме случаев, прямо предусмотренных законом и иными правовыми актами. Фактически, предприниматель ограничен в свободе заключать договор потому, что он предлагает публичную оферту (т.е. по сути, ограничение свободы договора отсутствует, поскольку определяющим является именно характер деятельности, предполагающей публичное предложение).

Сказанное распространяется на ограничение договора, связанное с его содержанием, поскольку цена и иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

Так, существуют льготы для пенсионеров, школьников, сгудентов, касающиеся проезда на транспорте. Важно помнить,

что, во-первых, такие льготы могут предоставляться только на основании законов РФ, указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ и, во-вторых, предприниматель может, но не обязан предоставлять такие льготы.

Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Если такая возможность у коммерческой организации имеется, но она все же уклоняется от заключения договора, то применяются положения п.4 ст.445 ГК: лицо, которому было отказано в заключение публичного договора, может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, при этом коммерческая организация должна возместить другой стороне причиненные этим убытки, вызванные необоснованным уклонением от заключения договора.

Пункт 55 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.96 г. № 6/8, дает некоторые разъяснения, касающиеся публичного договора. Так, при разрешении споров по искам потребителей о понуждении коммерческой организации к заключению публичного договора бремя доказывания отсутствия возможности передать потребителю товары, выполнить соответствующие работы, предоставить услуги, лежит на коммерческой организации. Т.е. отказ от заключения публичного договора коммерческой организацией возможен, но при этом она должна доказать не имела возможности его исполнить.

Кроме того, в указанном постановлении учтены положения ст.446 ГК, согласно которым разногласия сторон по отдельным условиям публичного договора могут быть переданы потребителем на рассмотрение суда, причем независимо от согласия на это коммерческой организации. При этом, безусловно, наличие разногласий не повлияет на условия, установленные императивными нормами закона и иных правовых актов.

Поскольку публичные договоры в значительном объеме заключаются и исполняются одновременно (без отсрочки), то и совершаются, в основном, устно. Поэтому в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Такие правила и определяют условия публичного договора. Издание таких правил продиктовано и необходимостью защиты так называемой слабой стороны в договоре — непрофессионала, который не только основывает свой выбор на информации продавца (исполнителя), но и заключает договор на предлагаемых предпринимателем условиях, который и подходит к их формированию профессионально, с учетом своего опыта. Т.е. такие правила устраняют перекос условий в пользу одной из сторон, тем самым, способствуя стабильности оборота, защищая того, на ком собственно и держится этот оборот — потребителя товаров, работ и услуг. Поэтому такие правила и распространены в сфере потребительского рынка. Издание правил санкционировано Законом РФ «О защите прав потребителей», стать-

ями 26 и 38 которого предусмотрено утверждение Правительством РФ правил отдельных видов договоров купли — продажи, а также правил продажи отдельных видов товаров, правил бытового и иных видов обслуживания потребителей. Речь идет о многочисленных правилах торговли и продажи (комиссионная торговля, продажа алкогольной и иной продукции, торговли и продовольственными и не продовольственными товарами), правилах вьтолнения работ и оказания услуг (перевозка, медицинские, образовательные услуги, услуги технического обслуживания и ремонта автотранспорта, услуг связи, бытовой подряд и т.п.)

Условия договора, не соответствующие требованиям установленным ст.426 ГК и обязательным для сторон правилам, утвержденным Правительством РФ в соответствии с федеральными законами, являются ничтожными.

Статья 428 ГК определяет договором присоединения как договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Это означает, что сторона может заключить такой договор только, если согласится на все предложенные условия, а вовсе не то, что новая сторона может присоединиться к уже существующему договору с участием других лиц (как это встречается в международной практике, где договора открыты для подписания новыми государствами, т.е. принятия ими международных правил поведения) — речь идет об особенностях заключения и специфике подобного рода договора. Его особенности, определяются порядком заключения:

• во-первых, условия договора определяет только одна сторона, и,следовательно, она предлагает заключить договор на этих условиях, другая- в выработке условий не участвует;

• во-вторых, другая сторона может либо полностью согласится, иподписать предложенную ей стандартную форму, либо не заключать договор вообще — не допускается каких-либо дополнений или обсуждения любого из предложенных условий.

И поскольку вторая сторона в таком договоре защищена в меньшей степени и возможно ущемление ее интересов, смысл регулирования сводится к тому, что присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но:

• лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорамтакого вида;

• исключает или ограничивает ответственность другой стороны занарушение обязательств;

• содержит другие явно обременительные для присоединившейсястороны условия, которые она, руководствуясь своими разумно понимаемыми интересами, не приняла бы при наличии у нее возможности участво-

вать в определении условий договора.

При этом для предъявления подобного иска достаточно любого из приведенного выше основания. Т.е. сторона, которой заключение договора присоединением в целом выгодно, может в последствии требовать изменить его условия.

Эти основания изменения или расторжения договора применяются, только если заключение договора присоединившейся стороной не связано с осуществлением ею предпринимательской деятельности. Для стороны, присоединившейся к договору в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (сфера гражданского оборота, в которой действуют два профессионала), требование об изменении или расторжении договора по вышеназванным основаниям не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

Договоры присоединения распространены в банковских, биржевых операциях, бытовом подряде и других видах деятельности, где существует организованный рынок, однородная деятельность. Конструкция договора присоединения воссоздается и в примерных условиях договора (ст.427 ГК), когда стороны принимают и руководствуются такого рода выработанными и опубликованными условиями для договоров определенного вида.

Договоры присоединения могут часто существовать как публичные договоры. Купля-продажа, перевозка транспортом общего пользования, страхование по страховому полису. Не обязательно, что каждый публичный договор является договором присоединения, поскольку для публичного договора характерно, не совершенно идентичные условия, а единые критерии, по которым формируются условия — можно купить один батон хлеба, а можно — два, соответственно и условие о цене будет другим, в то время как условия договора, например, банковского вклада не зависят от первоначального взноса (речь идет о конкретном договоре присоединения, а не о выборе вида вклада).

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх