Незаключенный договор купли продажи

Дело № 2-492/08

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

УСТАНОВИЛ:

Н.В., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей П.П., 08.11.2001 г.р., С.Д.. 13.09.1994 г.р., а также П.А., Л.М. обратились с иском в Кировский районный суд г.Омска к Т.В., В.Ф. о признании незаключенным договора от 14.06.2006 г. купли-продажи квартиры № … в доме № 10 по ул. Рокоссовского в г. Омске, а также о признании недействительными записи регистрации права собственности, сделанные 14.07.2006 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указав в обоснование иска, что 14.06.2008 г. с ответчиками заключен договор купли-продажи указанной квартиры. При регистрации по месту жительства в спорной квартире им стало известно, что в квартире зарегистрированы Ю.М. и Н.М., вселенные в квартиру решением суда от 06.12.2005 г.. которое вступило в законную силу в мае 2006 г., а уже 14.06.2006 г., эта квартира была им продана ответчиками. То есть ответчики умышленно скрыли от них факт вселения указанных лиц и наличие у них бессрочного права пользования жилым помещением. Решением суда от 21.05.2007 г. истцам было отказано в выселении Ю.М. и Н.М. Считают, что при заключении сделки по вине ответчиков не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем его следует признать незаключенным. Кроме того, сделка была совершена под влиянием обмана со стороны ответчиков и может быть признана недействительной. Зная о правах Ю.М. и Н.М. на проживание в квартире, они бы не стали заключать сделку.

Впоследствии истцы уточнили исковые требования в части обоснования заявленных требований и просили признать договор купли-продажи квартиры незаключенным ввиду нарушений ст. ст. 432, ч.1 ст. 558 ГК РФ. Дополнительно указав, что в силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ ответчики обязаны возвратить им неосновательное обогащение и возместить убытки, составляющие разницу в рыночной стоимости жилого помещения, приобретенного 14.06.2006 г. и рыночной стоимости аналогичного жилого помещения на 12.03.2008 г., а также выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ. В связи с чем уточнили исковые требования и просили суд признать договор купли-продажи жилого помещения по адресу г. Омск, ул. Рокоссовского д. 10 кв… незаключенным, взыскать с ответчиков в равных долях 1 350 000 руб. неосновательно приобретенных ответчиками по незаключенному договору купли — продажи жилого помещения, 1 282 242 руб. убытков, причиненных ответчиками и 241 387 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 143-144).

В судебном заседании Н.В., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей, дополнительно суду пояснила, что узнала о наличии зарегистрированных в квартире Ю.М. и ее дочери Н.М. когда получала документы о регистрации сделки. До этого Т.В., В.Ф. говорили ей о том, что у них есть два сына, которые отказались от приватизации квартиры. О том, что между ними и Ю.М. был спор в суде и о результатах рассмотрения этого спора они ей не говорили, пока она, узнав об их правах после совершения сделки, не позвонила ответчикам. Но они, а потом и юристы заверили ее, что она без проблем выпишет Ю.М. и ее дочь через суд. До совершения сделки она сама копию лицевого счета по квартире не видела, все документы собирала риэлторская фирма, проводившая сделку. В сентябре 2006 г. она встречалась с Г.А., с самого начала принимавшей участие в совершении сделки в интересах ответчиков, и она передала ей за август, сентябрь 2006 г. деньги за оплату коммунальных услуг за Ю.М. и ее дочь. О мирном разрешении вопроса с ответчиками договориться не удалось.

Представитель истца А.А. по устному ходатайству иск поддержал, дополнительно суду пояснил, что договор нельзя считать заключенным, т.к. стороны не достигли соглашения по всем существенным условием договора, а в спорном договоре не указаны лица, имеющие право бессрочного пользования квартирой Ю.М. и ее дочь. Незаключенная сделка не породила юридических последствий, кроме фактических. Под неосновательным обогащением они понимают 1 350 000 руб., которые получили ответчики при продаже квартиры, убытки составляют разницу между ценой квартиры, за которую она была продана и ее рыночной стоимостью в настоящее время. Проценты за пользование чужими денежными средствами взыскиваются, поскольку возможность их взыскания прямо предусмотрена статьей 1107 ГК РФ. Считает, что срок по требованиям о признании договора незаключенным составляет 3 года и он истцами не пропущен.

Истцы П.А., Л.М. в суд не явились, извещены надлежаще, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. …)

Ответчики В.Ф., Т.В. в суд не явились, извещены надлежаще (л.д. 201, 202).

Представители ответчиков Г.А. и И.П. по доверенности (л.д. 179) против иска возражали, пояснив суду, что Н.В. знала при заключении договора и о копии лицевого счета и о том, кто прописан в приобретаемой ею квартире. Их фирма предлагала Н.В. выкупить квартиру по той же цене, что она ее приобрела, но она обратилась в суд. Они пытались урегулировать спор, т.к. ответчики готовы были предложить Ю.М. и ее дочери частный дом на условиях в нем проживания, но та отказалась. Договор считается заключенным с момента его регистрации в государственном органе и требования о признании его незаключенным не имеет смысла. Истцы узнали о регистрации в квартире Ю.М. и ее дочери в июле 2006 г., они все время говорят об обмане, и им ничего не препятствовало сразу же обратиться в суд, но они этого не сделала, т.е. пропустили годичный срок для обращения в суд о признании сделки недействительной.

3-е лицо Ю.М., действующая за себя и в интересах несовершеннолетней Н.М., суду пояснила, что не знала о совершенной сделке, т.к. в квартире фактически не жила после судебного решения, поскольку Т.В. устраивала скандалы, выгоняла ее, тем самым препятствую проживанию ей и ее дочери. Узнала о том, что квартира продана и попыталась вселиться, в иске о ее выселении истцам было отказано, сейчас предоставлена с ее согласия отсрочка исполнения решения суда, т.к. она понимает, что у истцов большая семья, фактически ей и дочери жить в квартире негде, но у нее тоже нет иного жилья, сейчас она снимает квартиру в Амурском поселке, дочку возит в садик на Левый берег по месту регистрации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства в их совокупности, судом установлены следующие обстоятельства.

Решением суда от 06.12.2005 г., вступившим в законную силу 01.03.2006 г., по иску В.Ф., Т.В. к Ю.М. о выселении Ю.М. отказано (л.д. 20-22).

Право долевой собственности истцов на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 11-15).

По правилам ч.1 ст. 425, ч.1 ст. 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.

Кроме того, ст. 558 ГК РФ установлено, что помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно пунктам 6, 7 договора купли-продажи спорного жилого помещения от 14.06.2006г. Продавцы гарантируют, что указанная квартира свободна от проживания третьих лиц, которые имеют право пользования ею на основании договоров найма, аренды и что в указанном объекте недвижимости отсутствуют лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования истцов о признании сделки от 14.06.2006 г. купли-продажи квартиры №… в доме 10 по ул. Рокоссовского в г. Омске незаключенной.

При этом суд критически относится к доводам представителей ответчиков о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, поскольку по требованиям о признании сделки незаключенной подлежит применению общий срок исковой давности, составляющий три года (ст. 196 ГК РФ). Доводы представителей ответчика, что в данном случае следует применять специальный срок исковой давности, установленный в 1 год для оспоримых сделок (ст. 181 ГК РФ) несостоятельны, т.к. истцом не заявлялись требования о признании сделки недействительной, изначально ставился вопрос о признании договора незаключенным (л.д. 3-6) и впоследствии уточнялись основания заявленного иска (л.д. 114-116).

Согласно названному договору стоимость квартиры составляла 1 350 000 руб. (п.З). Сделка исполнена полностью.

Одновременно суд считает обоснованными требования истцов о взыскании убытков виде удорожания цен на жилье, поскольку не может не учитывать процесс инфляции в стране.

Согласно данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области (справка от 06.03.2008 г. № 21-59/296, л.д. 119) индексы цен на вторичном рынке жилья квартир улучшенной планировки в г. Омске (на конец квартала, в процентах к концу предыдущего квартала) составляет: …

Одновременно согласно справке Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области № 21-59 44 от 18.01.2008 г. средняя цена 1 кв.м. квартир улучшенной планировки на вторичном рынке жилья г. Омска в четвертом квартале 2007 г. соответствовала 38 920 руб. (л.д. 65-67). Общая площадь спорной квартиры составляет 65,5 кв.м., т.е. ее стоимость по состоянию на 4 квартал 2007 г. составляла бы 2 549 260 руб.

В соответствии с отчетом № 33-08 ООО «Экспертно-оценочного агентства «Ледон» от 30.01.2008 г. об оценке рыночной стоимости квартиры расположенной по вышеуказанному адресу стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 29.01.2008 г. округленно составляет 2 830 000 руб. (л.д. 23-63).

Исходя из изложенного, с учетом ст. 15 ГК РФ, указанного выше удорожания цен на жилье и требований истцов, суд также удовлетворяет требования истцов о взыскании с ответчиков 1 282 242 руб.

Вместе с тем, суд не находит оснований для признания обоснованными доводов представителя истца о наличии неосновательного обогащения и взыскании с них на основании этого процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку из буквального толкования ст. 1102 ГК РФ следует, что обязанность по возврату неосновательного обогащения возникает у лица, которое без установленных законом оснований, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество за счет другого лица. Тогда как денежные средства получены ответчиками в результате договора, на законных на тот момент, основаниях. Более того, сами истцы все это время пользовались приобретенной ими квартирой.

В связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований истцов в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истцов подлежит взысканию госпошлина в размере 17 261 руб. 21 коп..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

См. по данному делу документы:

Истцы обратились в суд с иском о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры

Решением суда договор купли-продажи квартиры признан незаключенным

Кассационной инстанцией принят отказ от иска, ввиду того, что стороны, все же, договорились, производство по делу прекращено.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх