Незавершение работ

Евгений Фролов

Метод «барабан­буфер­веревка» (DBR)

Лимит незавершенного производства (НЗП)

Метод вычисляемых приоритетов

Как было отмечено в первой части статьи, любая методика планирования производства, которая ограничивает уровень операционных заделов, будет создавать так называемое логистическое вытягивание.

Принято выделять пять базовых типов «вытягивающих» логистических систем Pull Scheduling:

  • восполнение «супермаркета» (Supermarket Replenishment);
  • лимитированные очереди FIFO (Capped FIFO Lanes);
  • метод «барабан­буфер­веревка» (Drum Buffer Rope);
  • лимит незавершенного производства (WIP Cap);
  • метод вычисляемых приоритетов (Priority Sequenced Lanes).

Два из них мы уже подробно рассмотрели в первой части статьи.

Под «вытягивающей» логистической системой обычно понимают разработанную в Японии еще в середине прошлого века систему восполнения «супермаркета». Она ассоциируется с неким «паровозом», вытягивающим за собой вагоны (то есть с такой организацией материальных потоков, когда один потребитель последовательно вытягивает поставки, осуществляемые предыдущими звеньями поставщиков, включенными в общую цепочку). Но, как мы видели на примере метода лимитированных очередей FIFO, в производственной логистике под «вытягивающей» логистической схемой на уровне организации производства понимается и такая ситуация, когда план работы, составленный только для одного производственного подразделения, автоматически порождает оперативные планы работ для всех остальных включенных в технологическую цепочку участков. Это тот же «паровоз», но здесь уже не требуется, чтобы он располагался непременно впереди всего состава!

Как логистическую схему восполнения «супермаркета», так и лимитированные очереди FIFO достаточно успешно можно использовать в массовых и крупносерийных производствах, где объем выпуска достаточно высок и технологический процесс постоянен для всего семейства выпускаемых продуктов.

Насколько успешно этот логистический «паровоз» справляется с задачами управления в позаказных производствах (то есть мелкосерийного и единичного типа), мы рассмотрим в настоящей статье.

Метод «барабан­буфер­веревка» (DBR)

Метод «барабан­буфер­веревка» (Drum­Buffer­Rope, DBR) — один из оригинальных вариантов «выталкивающей» логистической системы, разработанной в ТОС (Theory of Constraints) — теории ограничений. Он очень похож на систему лимитированных очередей FIFO, за исключением того, что в нем не ограничиваются запасы в отдельных очередях FIFO.

Вместо этого устанавливается общий лимит на запасы, находящиеся между единственной точкой составления производственного расписания и ресурсом, ограничивающим производительность всей системы, — РОП (в примере, приведенном на рис. 1, РОПом является участок 3). Каждый раз, когда РОП завершает выполнение одной единицы работы, точка планирования может запускать в производство еще одну единицы работы. Это в данной логистической схеме называется веревкой (Rope). «Веревка» — это механизм управления ограничением против перегрузки РОП. По существу, это график отпуска материалов, который предотвращает поступление работы в систему в более высоком темпе, чем она может быть обработана в РОП. Концепция веревки используется для предотвращения появления незавершенного производства в большинстве точек системы (кроме защищенных плановыми буферами критических точек).

Рис. 1. Структура метода «барабан-буфер-веревка» (DBR)

Поскольку РОП диктует ритм работы всей производственной системы, то график его работы именуется «барабаном» (Drum). В методе DBR особое внимание уделяется именно ресурсу, ограничивающему производительность, поскольку именно он определяет максимально возможный выход всей производственной системы в целом, так как система не может производить больше, чем ее самый маломощный ресурс. Лимит запасов и временной ресурс оборудования (время его эффективного использования) распределяются так, чтобы РОП всегда мог вовремя начать новую работу. В рассматриваемом методе он именуется буфером (Buffer). «Буфер» и «веревка» создают условия, предотвращающие недогрузку или перегрузку РОП.

Заметим, что в «вытягивающей» логистической системе DBR буферы, создаваемые перед РОП, имеют временной, а не материальный характер.

Временной буфер есть резерв времени, предусматриваемый для защиты запланированного времени начала обработки с учетом разброса в прибытии на РОП конкретной работы. Например, если расписание РОП требует начать конкретную работу на участке 3 во вторник, то материал для этой работы должен быть отпущен достаточно рано, чтобы все предшествующие обработке РОП шаги (участки 1 и 2) были закончены еще в понедельник (то есть за один полный рабочий день до требуемого срока). Буферное время служит для защиты наиболее ценного ресурса от простоев, поскольку потеря времени этого ресурса эквивалентна невозвратной потере в конечном результате всей системы. Поступление материалов и производственных заданий может осуществляться на основе заполнения ячеек «супермаркета». Передача деталей на последующие этапы обработки после их прохождения через РОП уже не является лимитируемой FIFO, так как производительность соответствующих процессов заведомо выше.

Рис. 2. Пример организации буферов в методе DBR в зависимости от положения РОП

Необходимо отметить, что только критические пункты в цепи производства защищаются буферами (рис. 2). Такими критическими пунктами являются:

  • сам ресурс с ограниченной производительностью (участок 3);
  • любой последующий этап процесса, где происходит сборка детали, обработанной ограничивающим ресурсом с другими частями;
  • отгрузка готовой продукции, содержащей детали, обработанные ограничивающим ресурсом.

Поскольку в методе DBR защита от возможных отклонений сосредоточена в наиболее критичных местах производственной цепи и устраняется во всех прочих местах, время производственного цикла может быть сокращено иногда на 50% или более без ухудшения надежности в соблюдении сроков отгрузки продукции потребителям. Безусловно, в логистической схеме DBR РОП требует постоянного диспетчерского контроля (рис. 3).

Рис. 3. Пример диспетчерского контроля прохождения заказов в РОП в методе DBR

Алгоритм DBR — это обобщение известного метода OPT, который многие специалисты называют электронным воплощением японского метода «канбан», хотя на самом деле между логистическими схемами восполнения ячеек «супермаркета» и методом «барабан­буфер­веревка», как мы уже видели, значительная разница.

Недостатком метода «барабан­буфер­веревка» (DBR) является требование существования РОП, локализуемого на заданном горизонте планирования (на интервале расчета расписания для выполняемых работ), что возможно только в условиях серийных и крупносерийных производств. Однако для мелкосерийных и единичных производств локализовать РОП в течение достаточно длительного интервала времени, вообще говоря, не удается, что значительно ограничивает применимость рассмотренной логистической схемы для этого случая.

Если проводить начатую аналогию с движением «состава», то метод DBR может рассматриваться как некий «семафор», периодически запрещающий или разрешающий движение в направлении РОП в зависимости от текущей загруженности ведущего к нему пути.

Лимит незавершенного производства (НЗП)

«Вытягивающая» логистическая система с лимитом незавершенного производства (НЗП) похожа на метод DBR. Отличие ее заключается в том, что здесь не создаются временные буферы, а задается некий фиксированный лимит материальных запасов, который распределяется на все процессы системы, а не заканчивается только на РОП. Схема приведена на рис. 4.

Рис. 4. Структура метода лимита незавершенного производства (НЗП)

Этот подход к построению «вытягивающей» системы управления значительно проще рассмотренных выше логистических схем, внедряется легче и в ряде случаев является более эффективным. Как и в рассмотренных выше «вытягивающих» логистических системах, здесь имеется единственная точка планирования — участок 1 на рис. 4.

Логистическая система с лимитом НЗП имеет некоторые преимущества по сравнению с методом DBR и системой лимитированных очередей FIFO:

  • неполадки, колебания ритма производства и другие проблемы процессов с запасом производительности не приведут к остановке производства из­за отсутствия работы для РОП и не будут снижать общую пропускную способность системы;
  • правилам планирования должен подчиняться только один процесс;
  • не требуется фиксировать (локализовать) положение РОП;
  • легко обнаружить местонахождение текущего участка РОП. К тому же такая система дает меньше ложных сигналов по сравнению с лимитированными очередями FIFO.

Важной особенностью рассмотренных выше «выталкивающих» логистических систем является возможность вычисления времени выпуска (цикла обработки) изделий по известной формуле Литлла:

Время выпуска = НЗП/ритм,

где НЗП — объем незавершенного производства, ритм — количество изделий, выпускаемых в единицу времени.

Однако для мелкосерийного и единичного производства понятие «ритм производства» становится весьма расплывчатым, поскольку этот тип производства никак нельзя назвать ритмическим. Более того, статистика говорит о том, что в среднем вся станочная система в таких производствах остается наполовину недогруженной, что происходит за счет постоянных перегрузок одного оборудования и одновременного простоя другого в ожидании работы, связанной с изделиями, пролеживающими в очереди на предыдущих стадиях обработки. Причем простои и перегрузки станков постоянно мигрируют от участка к участку, что не позволяет их локализовать и применить ни одну из перечисленных выше логистических схем вытягивания.

Ранее отмечалось, что эти логистические системы хорошо работают для ритмичных производств со стабильной номенклатурой выпускаемых изделий, отлаженными и неизменяемыми технологическими процессами, что обычно соответствует массовым, крупносерийным и серийным производствам. Но в производстве единичных и мелкосерийных, где постоянно запускаются в производство новые заказы с оригинальной технологией их изготовления, где сроки выпуска продукции диктуются потребителем и могут, вообще говоря, изменяться непосредственно в процессе изготовления изделий, упомянутые выше «вытягивающие» системы производственной логистики теряют свою эффективность.

Еще одной особенностью мелкосерийных и единичных производств является необходимость выполнения заказов в виде целого комплекта деталей и сборочных единиц к фиксированному сроку. Это значительно усложняет задачу производственного менеджмента, поскольку детали, входящие в этот комплект (заказ), могут технологически подвергаться различным процессам обработки, и каждый из участков может представлять собой РОП для одних заказов, не вызывая проблем при обработке других заказов. Таким образом в рассматриваемых производствах возникает эффект так называемого виртуального узкого места (Virtual Bottle­Neck): вся станочная система в среднем остается недогруженной, а ее пропускная способность низкой. Для таких случаев наиболее эффективной «вытягивающей» логистической системой является метод вычисляемых приоритетов.

Метод вычисляемых приоритетов

Метод вычисляемых приоритетов является своеобразным обобщением двух рассмотренных выше «выталкивающих» логистических систем: системы пополнения «супермаркета» и системы с лимитированными очередями FIFO. Отличие ее состоит в том, что в данной системе уже не все пустые ячейки в «супермаркете» пополняются в обязательном порядке, а производственные задания, оказавшись в лимитированной очереди, продвигаются от участка к участку не по правилам FIFO (то есть не соблюдается обязательная дисциплина «в порядке поступления»), а по другим вычисляемым приоритетам. Правила вычисления этих приоритетов назначаются в единственной точке планирования производства — в примере, приведенном на рис. 5, это второй производственный участок, следующий за первым «супермаркетом». На каждом последующем производственном участке функционирует своя собственная исполнительная производственная система (Manufacturing Execution System, MES), задача которой — обеспечить своевременную обработку поступающих на вход заданий с учетом их текущего приоритета, оптимизировать внутренний материальный поток и вовремя показать возникающие проблемы, связанные с этим процессом. Значительное отклонение в обработке конкретного задания на одном из участков может повлиять на вычисляемое значение его приоритета.

Процедура «вытягивания» осуществляется за счет того, что каждый последующий участок может начинать выполнять только те задания, которые имеют максимально возможный приоритет, что выражается в первоочередном заполнении на уровне «супермаркета» не всех доступных ячеек, а лишь тех, что соответствуют приоритетным заданиям. Последующий участок 2 хотя и является единственной точкой планирования, определяющей работу всех остальных производственных звеньев, сам вынужден выполнять только эти наиболее приоритетные задания. Численные значения приоритетов заданий получаются за счет вычислений на каждом из участков значений общего для всех критерия. Вид этого критерия задается основным планирующим звеном (участком 2), а его значения каждый производственный участок самостоятельно вычисляет для своих заданий — либо вставших в очередь на обработку, либо находящихся в заполненных ячейках «супермаркета» на предыдущей стадии.

Рис. 5. Структура метода вычисляемых приоритетов

Впервые такой метод восполнения ячеек «супермаркета» стал применяться на японских предприятиях компании «Тойота» и получил название процедуры выравнивания производства, или «Хейдзунка» (Heijunka). Ныне процесс заполнения ящика Хейдзунка является одним из ключевых элементов «вытягивающей» системы планирования, используемой в TPS (Toyota Production System), когда приоритеты поступающих заданий назначаются или вычисляются вне выполняющих их производственных участков на фоне действующей «вытягивающей» системы восполнения «супермаркета» («канбан»). Пример назначения одного из директивных приоритетов исполняемому заказу (аварийный, срочный, плановый, переходящий, прочее) приведен на рис. 6.

Рис. 6. Пример назначения директивного приоритета исполняемым заказам

Естественно, в мелкосерийном и особенно единичном производстве схема внутрицеховых материальных потоков имеет гораздо более сложную структуру, нежели ее упрощенное изображение, приведенное на рис. 5. Известно, что разные детали, входящие в один и тот же заказ, могут одновременно обрабатываться на различных производственных участках. Тем не менее, рассматривая внутрицеховой маршрут только одной детали или сборочной единицы (ДСЕ), можно считать эту схему справедливой: все ДСЕ переходят из одного участка на другой по мере их обработки в соответствии с технологическим процессом — рис. 7. Например, для конкретной детали это может быть последовательность технологических операций: фрезерование —> расточка —> шлифовка и т.д.

Рис. 7. Пример назначения директивного приоритета исполняемым заказам

Очередь производственных заданий, передаваемых от участка 2 к участку 3 (рис. 7), ограничена (лимитирована), но, в отличие от случая, изображенного на рис. 8, задания могут меняться в ней местами, то есть изменять последовательность своего поступления в зависимости от их текущего (вычисляемого) приоритета. Фактически это означает, что исполнитель сам не может выбрать, с какого задания начинать работу, но в случае изменения приоритета заданий ему, возможно, предстоит, недоделав текущее задание (превратив его в текущий НЗП), переключиться на выполнение наиболее приоритетного. Конечно, в такой ситуации при значительном числе заданий и большом числе станков на производственном участке необходимо использовать MES, то есть проводить локальную оптимизацию материальных потоков, проходящих через участок (оптимизировать исполнение заданий, уже находящихся в обработке). В результате для оборудования каждого участка, не являющегося единственной точкой планирования, составляется локальное оперативное производственное расписание, которое подвергается коррекции каждый раз, как только изменяется приоритет исполняемых заданий. Для решения внутренних оптимизационных задач используются свои критерии, именуемые критериями загрузки оборудования. Задания, ожидающие обработки между участками, не связанными «супермаркетом», упорядочиваются по правилам выбора из очереди (см. рис. 8), которые, в свою очередь, тоже могут изменяться с течением времени.

Если правила вычисления приоритетов заданиям назначаются извне по отношению к каждому производственному участку (процессу), то критерии загрузки оборудования участка определяют характер прохождения внутренних материальных потоков. Эти критерии связаны с применением на участке оптимизационных MES­процедур, предназначенных исключительно для внутреннего пользования. Они выбираются непосредственно диспетчером участка в режиме реального времени — см. рис. 8.

Рис. 8. Последовательность исполняемых заказов в методе вычисляемых приоритетов

В методе вычисляемых приоритетов, как правило, используются уже MES­системы, которые оперируют меньшими по отношению к APS размерностями назначения — до 200 станков и 10 тыс. операций на горизонте планирования, который обычно составляет не более 10­15 рабочих смен. Уменьшение размерности связано с тем, что в MES учитывается гораздо больше ограничений технологического характера.

Системы этого типа при оптимизации материальных потоков внутри производственного участка обычно оперируют не одним или двумя критериями построения расписания, а зачастую несколькими десятками, что дает диспетчеру участка возможность строить расписание с учетом различных производственных ситуаций. Именно MES­системы оперируют так называемыми векторными, интегральными критериями построения расписаний, когда в один критерий собирается несколько частных критериев, что и позволяет вычислять приоритеты выполняемых заданий.

Оперативность составления и пересчета расписания также является прерогативой MES, поскольку пересчет может вестись с дискретой в одну минуту. Это не означает, конечно же, что каждую минуту рабочему будут выдаваться новые задания, но указывает на то, что все процессы на производственном участке контролируются в режиме реального времени, а это позволяет заранее предвидеть возможные нарушения расписаний и вовремя принимать соответствующие меры (рис. 9).

Рис. 9. MES: расчет детальных производственных расписаний для участка

В ряде случаев MES­системы могут составлять расписание не только для станков, но и для транспортных средств, бригад наладчиков и других обслуживающих устройств. Не под силу каким­либо другим системам такие особенности планирования, как формирование технологических сборов, планирование выпуска изделий с параллельным планированием изготовления требуемого комплекта оснастки (приспособлений, уникального инструмента).

Важным свойством MES­систем является выполнимость составленных в них расписаний. Если расписания APS­системы больше подходят для планирования в крупносерийном производстве, где резких отклонений от производственной программы, как правило, не бывает (устойчивый характер производства), то MES­системы являются незаменимыми в мелкосерийном и позаказном производстве. Примечательно, что детали, ожидающие начала своей обработки на конкретном станке, могут менять свою очередность, что достигается в MES коррекцией текущего расписания с измененными значениями приоритетов.

Метод вычисляемых приоритетов предполагает, что некий проворный «стрелочник» в виде MES­системы должен бежать впереди этого логистического «паровоза», переключая встречающиеся на пути стрелки оптимальным образом. Как на практике решается эта сложная задача, мы рассмотрим в следующей статье.

САПР и графика 12`2010

УДК 657.922(075.8)

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: РАСЧЕТ УРОВНЯ КОРМАРАЛЬНОСТИ А.В. БАЙКОВСКАЯ

(ООО «АПРИОРИ»)

Приведено обоснование необходимости учета специфики функционирования отношений в сфере объектов незавершенного строительства при определении их рыночной стоимости. Рассмотрено влияние внешних факторов на стоимость объекта недвижимости на различных стадиях строительства.

Ключевые слова: объект незавершенного строительства, оценка, оценочная деятельность, недвижимость, коэффициент готовности, стадия строительства, кормаральность.

Введение. В структуре управления собственностью отдельное место занимает принятие решений о приобретении и продаже объектов незавершенного строительства. Статус таких объектов, их стоимость, а также логика управления ими во многом определяют эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры отдельных регионов и государства в целом. Особое значение имеет методика определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в современной России. Рынок недвижимого имущества изобилует объектами незавершенного строительства как недвижимости, относящейся к государственной и муниципальной собственности, так и объектов, находящихся в частной собственности. Плановая экономика передала в наследие рыночной экономике «долгострои», экономика «переходного» периода породила большое количество неэффективных собственников, не способных завершить собственные инвестиционные проекты в условиях нестабильной экономики. Это лишь некоторые варианты, иллюстрирующие примеры так называемой «заморозки» огромных ресурсов, не нашедших эффективного применения в современной России .

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свои проекты. Для того чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более эффективным собственникам.

Решение данного вопроса является важным и для развития регионов РФ. Это подтверждает тот факт, что из всего объема объектов незавершенного строительства только на землях городских территорий находится 51,5 %. Это означает, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой «заморожены» в своем развитии вместе с находящимися на них объектами незавершенного строительства и не дают экономической отдачи.

Практика показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости (стоимости затрат) не отражает интересы участников современного рынка, поэтому рынок объектов незавершенного строительства продолжительное время находится в стагнации, и существует острая необходимость определения адекватной требованиям рынка стоимости объектов незавершенного строительства. На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача оказалась достаточно сложной, требующей разработки новой методики оценки стоимости объектов незавершенного строительства в условиях неопределенности. Существующие в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.

Определение рыночной стоимости незавершенных объектов строительства основывается на принципе учета спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наи-

лучшего и наиболее эффективного использования. На практике реализуется, в основном, затратный подход к оценке, сравнительный подход имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов. От доходного подхода оценщики отказываются в силу невозможности извлекать доходы от неэксплуатируемого объекта до момента завершения строительства. Таким образом, существующие методы оценки объектов незавершенного строительства не учитывают специфические особенности незавершенных объектов, а, следовательно, не отражают реальной их стоимости .

В зарубежной и отечественной литературе большое внимание уделено вопросу анализа внешней среды рынка недвижимости. Существует ряд моделей факторного анализа влияния внешней среды, но часто все сводится к перечислению и группировке факторов при отсутствии каких-либо показателей, характеризующих состояние внешней среды рынка в целом . Необходимо отметить, что активные исследования в области оценки инвестиционной привлекательности регионов и городов могут использоваться при рассмотрении макросреды локального рынка недвижимости. Как правило, в предлагаемых методиках недостаточно изученными остаются связи и зависимости между самим рынком и средой, в которой он формируется .

В настоящее время все более актуальной становится проблема, связанная с поиском категории, которая в полной мере характеризовала бы состояние потребностей современного рынка недвижимости, его взаимосвязи с существующими теоретическими основами экономики недвижимости. Для характеристики соответствия концептуально-теоретических подходов к оценке объектов незавершенного строительства рыночным реалиям представляется необходимым ввести категорию «кормаральность» (англ. — corresponding to market reality), отражающую степень адекватности методов оценки логике формирования реальной рыночной стоимости объекта, учитывающей законы спроса и предложения. Данный термин является компиляцией слогов двух английских и одного русского слова, входящих в сочетание «соответствие рыночной реальности». Именно соответствие стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства динамике реального спроса и предложения, по нашему мнению, является ведущим фактором благополучного развития рынка недвижимого имущества и особенно в условиях нестабильной экономической ситуации.

Кормаральность — это соотношение между результатом оценки объекта недвижимости на различных стадиях строительства, полученным в соответствии с существующими подходами (RSt), и результатом, который может быть получен с учетом факторов влияния внешней среды на объект незавершенного строительства (R):

Кор = RR . (1)

Для устранения несоответствия между существующими теоретическими подходами оценки объектов незавершенного строительства и практическими реалиями, которые эти подходы не учитывают из-за отсутствия методик, позволяющих отразить особенности объектов недвижимости на различных стадиях строительства до ввода их в эксплуатацию, достаточно рассмотреть существующие проблемы, с которыми сталкиваются оценщики при определении стоимости объектов незавершенного строительства. Эти проблемы связаны, прежде всего, с невозможностью получения обоснованной рыночной стоимости объектов незавершенного строительства из-за несоответствия методик, существующих в теории оценки, не учитывающих полностью текущие рыночные условия, оказывающие влияние на объекты незавершенного строительства в силу их специфики. Это создает барьеры для корректной оценки объектов незавершенного строительства в условиях современного рынка недвижимости, так как каждый из существующих подходов к оценке (доходный, затратный и сравнительный) базируется на определенных критериях, учитывающих специфику оцениваемых объектов, или необходимо создание подходов и методов для определения этих критериев.

Причиной появления термина «кормаральность» является парадоксальная ситуация, сложившаяся в реальной практике оценки объектов незавершенного строительства. С одной стороны, подходы, существующие в теории оценки, стали общепринятыми. С другой стороны, практика показывает, что применяемые в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачи адекватной оценки стоимости объектов незавершенного строительства в контексте конкретного рынка недвижимости.

Учет конкретных рыночных факторов в рамках каждого подхода к оценке, наиболее сильного их влияния на тот или иной подход к оценке помогут выявить показатель корректировки и изменения существующих методик оценки. Таким показателем и будет служить уровень корма-ральности, для расчета которого необходимо выбрать критерии сопоставления. Мероприятия по разработке критериев для создания методик оценки объектов незавершенного строительства в зависимости от влияющих на них извне рыночных условий приведены в табл. 1.

Таблица 1

Мероприятия по совершенствованию существующих методик оценки с учетом рыночных условий

Подходы Рыночные условия, препятствующие применению существующих методов в рамках подхода Модернизация методик с учетом рыночных реалий для возможной практической реализации

Затрат- ный Подверженность объектов незавершенного строительства более высокой степени физического, функционального износов Разработка критериев для обоснованного расчета физического и функционального износов объектов незавершенного строительства

Необходимость точного определения степени готовности объекта Разработка адекватных методик определения стоимости объектов незавершенного строительства в зависимости от степени готовности

Сравни- тельный Отсутствие на рынке аналогичных объектов Разработка методики расчета стоимости объектов незавершенного строительства, позволяющая сравнивать их с объектами-аналогами, завершенным строительством, и получение корректной стоимости с учетом введения поправок, отражающих специфику оцениваемого объекта

Сложность расчета поправочных коэффициентов при сравнении с объектами-аналогами Введение критериев расчета показателей сравнения объекта оценки с объектами-аналогами и их обоснование

Доходный Необходимость информации о сроках окончания строительства оцениваемого объекта незавершенного строительства Разработка методики расчета реального времени, необходимого для окончания строительства с учетом степени готовности объекта в случае отсутствия прогнозируемых сроков завершения строительства или их нарушения

Невозможность получения дохода от эксплуатации объекта незавершенного строительства до момента завершения строительства Внесение предположения об условной завершенности оцениваемого объекта и дальнейшая корректировка существующих методик оценки стоимости объекта незавершенного строительства с учетом этого условия

Таким образом, все имеющиеся недостатки существующих методик определения стоимости объектов незавершенного строительства являются отражением уровня кормаральности: чем корректнее определена рыночная стоимость объекта, тем более применимой на практике становится методика, а, следовательно, более кормаральным будет соответствие стоимости объекта сложившемуся рынку.

В теории методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости незавершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в стандартах подходам, применяемым к оценке готовых объектов .

Причиной достаточно низкого уровня кормаральности, существующего в настоящее время, является сложная концептуальная структура методических подходов к оценке объектов недвижимости: с одной стороны, существует четкий, прозрачный и содержательный алгоритм оценки объектов недвижимости, с другой стороны, на уровне рабочего инструментария четкость алгоритма размывается и фактически приходится постоянно проектировать инструменты для оценки каждого объекта.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Данная проблема не всегда признается специалистами, поскольку это затруднительно для собственников и менеджеров, принимающих инвестиционные решения. Однако для специалистов-оценщиков данная проблема является актуальной и требующей оперативного решения.

Существенное влияние на алгоритмическую стройность процесса расчета и обоснования рыночной стоимости объекта незавершенного строительства также оказывает наличие ряда ключевых проблем, которые ранее были перечислены как неблагоприятные условия, препятствующие применению существующих методов (табл. 1). Указанная методологическая проблема теории оценки объектов незавершенного строительства предопределяет невозможность применения полностью формализованных подходов к оценке такой недвижимости. Имеющийся практический инструментарий базируется на глубинном противоречии, с которым приходится сталкиваться в теории оценки. Существование рыночных барьеров резко снижает достоверность получаемых результатов стоимости и, как следствие, снижает доверие к практической ценности расчета и его обоснованиям. Одним из возможных выходов является формирование методики определения стоимости объектов незавершенного строительства путем учета факторов влияния внешних рыночных барьеров на его стоимость.

С точки зрения системного подхода необходимо рассмотреть взаимосвязь внешних факторов со стоимостью конкретного объекта незавершенного строительства. Изменения, происходящие в настоящее время во внешнем мире, заставили обратить на влияние факторов внешней среды еще большее внимание. Влияние данных факторов на стоимость объекта незавершенного строительства и будет определять уровень кормаральности. Необходимость всестороннего анализа факторов рынка, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования и степень завершенности рынка объектов незавершенного строительства, позволит более тщательно и взвешенно подходить к выбору методик определения стоимости таких объектов и избежать возможных ошибок при их оценке.

Основными факторами влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде по отношению к объектам незавершенного строительства, является группа факторов, которые связаны с показателями, являющимися определяющими при расчете стоимости объекта незавершенного строительства (табл. 2). Количественное влияние факторов приведено на примере объекта незавершенного строительства «ХХХ».

Таблица 2

Анализ уровня влияния факторов внешней среды на объект незавершенного строительства «ХХХ»

№ п/п Факторы влияния непредвиденных обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде Количественное влияние фактора (ф), балл

1 2 3

1 2 3 4 5

1 Подверженность более высокой степени износа: — для завершенного строительством объекта — 1; — при проведении мероприятий по консервации объекта незавершенного строительства и приостановлении строительства — 2; — при отсутствии мероприятий консервации и приостановлении строительства — 3 х

3 Наличие/отсутствие на рынке прямых аналогов для сравнения: — наличие на рынке прямых объектов-аналогов незавершенного строительства — 1; — наличие на рынке объектов-аналогов незавершенного строительства с различной степенью готовности и назначением — 2; — отсутствие на рынке объектов-аналогов незавершенного строительства, наличие завершенных строительством объектов аналогичного назначения — 3 х

Окончание табл. 2

1 2 3 4 5

4 Сроки окончания строительства: — есть планируемые сроки окончания строительства — 1; — строительство объекта ведется, но к планируемым срокам окончания строительства объект сдать не удается, сроки сдвигаются — 2; — строительство приостановлено или прекращено, сроки окончания неизвестны — 3 х

5 Возможность прогнозирования денежных потоков, получаемых от владения объектом незавершенного строительства после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию: — прогнозируемые сроки завершения строительства не превышают установленные СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» — 1; — прогнозируемые сроки завершения строительства превышают установленные СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» не более чем на 10% — 2; — прогнозируемые сроки завершения строительства превышают установленные СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» более чем на 10% — 3 х

Влияние таких факторов на объект незавершенного строительства, зависит от того, в какой среде происходит взаимодействие: с незначительной степенью риска, с умеренной степенью риска и с высокой степенью риска.

Для каждой степени влияния характерно количественное значение баллов (рис. 1).

количественное влияние фактора

высокая степень риска

умеренная степень риска

незначительная степень риска характерно только для завершенных строительством объектов

I 2 3 4 5 факторы

Рис. 1. Распределение влияния факторов внешней среды на объект незавершенного строительства

Каждому анализируемому фактору по рассматриваемым критериям экспертно определяется количественная оценка и присваивается ранг соответственно его степени влияния, исходя из 5-балльной системы оценки, где 1 — наименьшая степень влияния, 5 — наивысшая степень влияния фактора соответственно. Таким образом, можно определить уровень кормаральности

(2)

Методика расчета влияния факторов предполагает определение веса каждого фактора на основе их ранжирования. Весовые коэффициенты присваиваются в зависимости от мнения группы экспертов по каждому анализируемому фактору. Эксперты выбирают один из пяти вариантов в

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

зависимости от степени влияния. Наибольший вес присваивается фактору, имеющему наибольшее влияние на оцениваемый объект. Рассчитываем удельный вес фактора

¿/ = -Пт- ■ (3)

/=1

Пример расчета уровня кормаральности по таблице взвешенных рисков на примере объекта незавершенного строительства «ХХХ» приведен в табл. 3. Полученный результат уровня кормаральности ЕКОР при оценке объекта «ХХХ» равен 8,188. Это свидетельствует о том, что объект находится в среде с умеренной степенью риска, для которой характерно наличие на рынке объектов-аналогов, а также информации по прогнозируемым срокам окончания строительства, а, следовательно, возможно применение сравнительного и доходного подходов к оценке данного объекта.

Таблица 3

Расчет уровня кормаральности на примере объекта незавершенного строительства «ХХХ»

Факторы риска Ранг

1 2 3 4 5

Подверженность более высокой степени износа 0 0 3 0 0

Степень готовности объекта (учитывается риск незавершения строительства, невозможности достройки) 0 0 0 0 2

Наличие/отсутствие на рынке прямых аналогов для сравнения 1 0 0 0 0

Сроки окончания строительства 0 0 0 2 0

Возможность прогнозирования денежных потоков, получаемых от владения объектом незавершенного строительства после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию 0 2 0 0 0

Итоговая сумма по фактору 1 4 9 8 10

Весовые коэффициенты (¿) 0,03 0,13 0,28 0,25 0,31

Значение 0,031 0,500 2,531 2,000 3,125

Уровень кормаральности ( Екор ) 8,188

Таким образом, в данной зоне возможно получение адекватной рыночной стоимости объекта с учетом риска инвестирования и принятие управленческого решения.

Алгоритм реализации математического подхода к определению уровня кормаральности представлен на рис. 2.

————————————-±—————————-

3 этап. Ранжирование факторов соответственно их степени влияния

____________________________________±______________________________________

4 этап. Расчет удельного веса каждого фактора

І

| 5 этап. Расчет уровня кормаральности |

Рис. 2. Алгоритм расчета уровня кормаральности

Результаты расчетов показали, что уровень кормаральности принимает значения от 3,667 до 11, причем значения 3,667 он достигает при незначительной степени влияния внешних факторов (незначительный уровень риска), а значение 11 — при максимально высокой степени влияния внешних факторов (высокая степень риска).

Выводы. Полученный результат отражает степень влияния кормаральности на оцениваемый объект незавершенного строительства, что поможет в процессе определения рыночной стоимости такого объекта установить:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

— в рамках доходного подхода соответствующую степень риска вложения в конкретный объект незавершенного строительства (целесообразность его дальнейшего финансирования или приобретения). Данный показатель может быть применен в качестве составляющей при расчете нормы отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования (ставки дисконтирования);

— в рамках сравнительного подхода целесообразность применения подхода, в случае применения позволяет рассчитать дополнительную поправку при сравнении с объектами-аналогами. Если степень влияния внешних факторов незначительная, то это означает, что характеристики и потребительские качества объекта оценки как товара очень низки, в этом случае следует отказаться от применения сравнительного подхода как дающего наименее корректную рыночную стоимость объекта, поскольку в стоимость оцениваемого объекта при сравнении будет вводиться значительное число поправок и корректирующих коэффициентов, суммарное значение которых в итоге может достигнуть высокого значения, что будет говорить о значительных различиях объекта оценки и объектов-аналогов. В случае если степень влияния внешних факторов умеренная, то рекомендации сводятся к применению сравнительного подхода, но при этом следует, по возможности, сравнивать его также с объектами незавершенного строительства, в отношении которых также действуют факторы влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде, что поможет получить корректный результат рыночной стоимости. Когда степень влияния внешних факторов высокая, это дает возможность оценщику включать в число сопоставимых объектов-аналогов объекты как незавершенные, так и завершенные, и вводить по отношению к последним дополнительную корректировку;

— в рамках затратного подхода разницу (погрешность) в величине совокупного износа (физического, функционального и внешнего) объекта незавершенного строительства в сравнении с аналогичным объектом той же группы капитальности, но завершенного строительством, что позволит отразить более интенсивное влияние внешней среды на незавершенные объекты, а, следовательно, и более высокую степень износа.

Расчет адекватной стоимости объектов незавершенного строительства является важным фактором стимулирования развития данного сегмента рынка недвижимости, что имеет большое значение как для инвесторов и покупателей объектов, так и собственников, заинтересованных в активизации спроса на объекты, в которых «заморожены» значительные средства, способные приносить весомую прибыль при их конвертации в другие виды бизнеса и предпринимательской деятельности. Именно поэтому статичность принятых теоретических подходов требует уточнения в соответствии с возникновением новых рыночных условий, связанных с формированием адекватной спросу стоимости объектов недвижимости на всех стадиях строительства.

Библиографический список

1. Воданюк С.А. Базовые понятия оценки — цель, объект, предмет, задачи / С.А. Воданюк // Вопр. оценки. — 2009. — № 4. — С. 55-58.

3. Таха Х.А. Введение в исследование операций / Хэмди А. Таха. — 7-е изд. — М.: Вильямс, 2007. — 912 с.

— № 9(2). — P. 110-118.

6. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование. — 2007. — № 3.

7. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой . — М.: Финансы и статистика, 2009.

8. Городнова Н.В. Методический подход к оценке сроков завершения строительства объектов государственно-частными партнерствами / Н.В. Городнова, А.В. Байковская // Стратегический управленческий анализ. — 2011. — № 3.

Материал поступил в редакцию 06.07.11.

1. Vodanyuk S.A. Bazovy’e ponyatiya ocenki — cel’, ob»ekt, predmet, zadachi / S.A. Vodanyuk // Vopr. ocenki. — 2009. — # 4. — S. 55-58. — In Russian.

3. Taxa X.A. Vvedenie v issledovanie operacij / Xe’ mdi A. Taxa. — 7-e izd. — M.: Vil’yams, 2007.

— 912 s. — In Russian.

— # 9(2). — P. 110-118.

— In Russian.

7. Ocenka nedvizhimosti: uchebnik / pod red. A.G. Gryaznovoj, M.A. Fedotovoj . — M.: Fi-nansy’ i statistika, 2009. — In Russian.

ESTIMATION TECHNIQUE OF UNFINISHED BUILDING COST:

CALCULATION OF CORRESPONDENCE TO MARKET REALITY

A.V. BAIKOVSKAYA

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

(LLC «APRIORI»)

Незавершённая работа — очень неприятное явление, которое, к сожалению, встречается как у авторов-новичков, так и у авторов с опытом. Я считаю, что каждая работа заслуживает конца, поэтому решил написать данную статью. Её будет полезно почитать и читателям, и авторам. Итак, начнём с самого банального: автору просто не хватило вдохновения, идей или опыта. Казалось бы, здесь всё потеряно, можно переходить к следующему пункту, но нет — такую работу ещё можно «спасти». Во-первых – если работа вас заинтересовала, вы имеете идеи для продолжения и хотели бы поучаствовать в её написании, то посмотрите на дату последнего посещения автором Книги Фанфиков. Если оно было давно, и вы сомневаетесь что автор вообще сюда ещё раз зайдёт, то посмотрите, не оставил ли он в профиле контактов — я уверен, что, например, в ВК он заходит куда чаще, чем на Фикбук. Напишите ему, предложите свою помощь — я уверен, что он не откажется. Я уверен, что вдвоём вы сможете завершить начатое и подарить истории интересное продолжение и красивый финал. А если и откажется, то в этом нет ничего страшного. А теперь следующий пункт — лень. Ну, здесь, думаю, почти всё потеряно. Но всё же, если автор прямо сказал или намекнул, что ему лень писать продолжение, то попросите его продолжить работу в отзывах под последней частью. Только не надо требовать, хорошо? А теперь более сложные случаи. Третий пункт в нашем списке — статистика. Да, есть авторы которым прям очень важна статистика. И в этом случае мы практически ничего не можем сделать. Разве что оставить отзыв о том, какая работа классная и как жаль что она никогда не получит продолжения и финала. Возможно, это произведёт на автора впечатление, и он продолжит писать работу. А теперь — если среди читателей этой статьи есть такие авторы, то, пожалуйста, не нужно замораживать фанфик по причине отсутствия большого количества посещений. Не оставляйте работу без конца. Продолжайте писать, и работа найдёт своих читателей. Номер четыре — критика. Здесь есть варианты. Первый — критики нет. Некоторым авторам она важна, как кому-то важна статистика. Второй — критика необоснована, то есть это отзывы по типу «твоя работа дерьмо», «всё что ты делаешь бесполезно» и т.п. Не обращайте на подобное внимания — они просто завидуют, либо им скучно и заняться нечем, вот и «развлекаются». Даже не думайте отвечать — только увеличите их интерес и дальше вас терроризировать. Третий вариант — критика слишком жёсткая. Да, иногда оставляют отзывы по делу, но написаны они очень жёстко, порой даже жестоко и грубо. Даже если у автора стоит «Принимаю критику в любой форме, укажите на все недостатки моих работ» — это не значит, что ему хочется видеть жёсткие и грубые отзывы. Читатели, что оставляют такие отзывы – не забывайте, что по ту сторону экрана сидит живой человек, постарайтесь писать мягче, не надо общаться с ним так, будто он виновен во всех смертных грехах. Вы, желая работе лучшего, можете обречь её на смерть. В лучшем случае автор отреагирует адекватно, а в худшем – удалит работу и свой аккаунт. Последнее. У автора банально нет сил/желания дописать работу. Боюсь, что в таком случае никто, кроме самого автора не в силах ничего изменить. Здесь остаётся только смириться… А на этом у меня всё. Спасибо, что прочитали, вдохновения и побольше читателей авторам, а читателям — интересных фанфиков)

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх