Обременение на квартиру

Что такое обременение?

Обременение – обстоятельство, ограничивающее имущественные права собственника недвижимости в связи с наличием подобных прав у другого лица или организации. Любое жилье с ограничениями считается обремененным. Источником возникновения обременения является договор, вступивший в силу судебный акт или соглашение лиц. Наиболее часто встречаются следующие виды обременения:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест;
  • доверительное управление;
  • аварийное состояние дома;
  • наличие прописанных жильцов.

Ипотека

Для приобретения квартиры в ипотеку будущий собственник занимает средства у банка, при этом кредитор должен быть уверен, что получит свои деньги с причитающимися процентами. В этом случае приобретенная недвижимость становится залогом, что и ограничивает имущественные права владельца.

Аренда

Сложности возникают в ситуации, когда квартиру сдают постояльцам, особенно на длительный срок. Новый владелец жилья не может вступить в свои права, пока арендаторы не покинут квартиру.

Рента

По условиям договора ренты одно лицо выплачивает другому денежные средства или оказывает иную помощь на протяжении определенного срока, часто пожизненно, после чего право собственности на жилье переходит к плательщику ренты. В этом случае продажа недвижимости другому лицу исключается. Проблем может возникнуть при  пявлении наследников, решивших оспорить договор ренты.

Арест

Арест на жилье накладывается государственным органом по решению суда в качестве гарантии выплаты долга собственником жилья.

Это самый сложный вид обременения, поскольку повлиять на ситуацию со стороны возможности нет. Причиной может стать:

  • долг по ипотеке,
  • задолженность по коммунальным платежам,
  • иная задолженность собственника,
  • решение имущественных вопросов между супругами,
  • исковое заявление об ущербе,
  • долг собственника как руководителя юридического лица и другие причины.

Доверительное управление

В ситуации, когда существует необходимость совершения каких-либо юридических действий, собственник может передать часть своих полномочий другому лицу, выступающему в роли доверительного управляющего. При этом право собственности не устраняется, но ограничивается. По договору ответственность за юридически значимые действия возникает у временного управленца. Таким образом, смена собственника квартиры до истечения срока договора не является возможной.

Аварийное состояние дома

Обременение накладывается на строения в аварийном состоянии решением специальной комиссии после составления соответствующего акта. Продать квартиру в таком доме по закону нельзя.

Прописанные жильцы

Если продавец квартиры занимал квадратные метры не в одиночку, возможны некоторые нюансы с проживающими на этой площади жильцами. В п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ говорится о равных правах на пользование жилплощадью у собственника и прописанных членов его семьи. Право пользования прекращается, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в момент появления нового собственника. Но происходит это не автоматически, а после обращения новым владельцем в суд. Необходимо также учитывать и категорию лиц, которых выписать никак нельзя.

К ним относят отказавшихся от приватизации и тех, кто получил право пользования согласно «завещательному отказу».

Как проверить наличие обременения?

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо убедиться в отсутствии обременения на квартиру. Для этого можно сделать запрос в ЕГРН — «Единый государственный реестр недвижимости». Обратиться в указанное учреждение лучше лично. За документ придется заплатить 250 руб. Чтобы установить необходимую информацию, обратим внимание на пункт 4 полученной справки. При отсутствии обременения там будет указано «не зарегистрировано».

Запись «Залог, весь объект» означает, что квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой. Получить информацию можно и на сайте Росреестра, который пополняется службой ЕГРН. Сведения могут приходить с опозданием, поэтому более надежным способом будет обращение непосредственно в отделение реестра. Кроме того, стоит связаться со службой БТИ, специалист которой должен будет убедиться, что незаконной перепланировки не проводилось.

Будущему собственнику нужно изучить домовую книгу, из которой будет известно прописаны ли несовершеннолетние дети или другие члены семьи продавца.

Как снять обременение?

Вопрос снятия обременения решается устранением причин, которые к нему привели.

  • Если квартира в ипотеке, долг переоформляется на будущего собственника, или средства выплачиваются банку. Оформить сделку лучше с помощью нотариуса при согласии всех трех сторон.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке

    Для обращения к кредитору потребуются паспорта всех владельцев недвижимости, заявление и документ, позволяющий установить право собственности. В банке следует запросить письмо «О полном исполнении кредитных обязательств заемщиком» в случае погашения задолженности. Добросовестный кредитор поможет снять обременение бесплатно.

  • В случае, когда жилье арендуется постояльцами, нужно внимательно изучить договор и уточнить, за какой период была внесена арендная плата. В лучшем случае срок аренды закончится, и жильцы покинут дом самостоятельно. В худшем случае для выселения придется обратиться в судебную инстанцию.
  • Если рентаполучатель более не намерен передавать свою собственность другой стороне или финансовая и иная помощь больше не требуется, договор ренты расторгают. В этом случае собственник может воспользоваться всем объемом имущественных прав.
  • Если обременение возникло в результате ареста, операции с недвижимостью не будут проводиться до устранения его причин. Арест может быть снят только после соответствующего разбирательства случая его возникновения и только тем органом, который послужил его источником. После завершения разбирательства, оплаты долга и возможных штрафов обременение будет снято.
  • Обременение, возникшее в результате заключения договора доверительного управления, устраняется с завершением срока действия соглашения. Если срок не указан, договор можно расторгнуть только при согласии обеих сторон или в случае смерти доверительного управляющего.
  • Прописанные жильцы – один из самых сложных вариантов ограничения прав собственника. Новый владелец может выписать их по решению суда, либо в добровольном порядке. Однако, нельзя выписать человека, отказавшегося от приватизации жилья или пользующегося жилплощадью на основании «завещательного отказа», как это говорилось выше. Последнее значит, что составивший завещание обязует наследников предоставить лицу право пользования собственностью. Подобные категории лиц могут покинуть квартиру только по собственному желанию. При этом квартиру теоретически можно продать или подарить, но право пользование останется за указанным лицом.

После устранения всех причин обременения необходимо обратится в отделение службы по регистрации объектов недвижимости (ФСГР) с пакетом документов, подтверждающих имущественные права собственника, ликвидацию причин обременения и соответствующим заявлением.

Снижение рисков при проведении операций с собственностью

Снизить уровень риска покупатель может, получив всю возможную информацию о приобретаемом жилье из разных инстанций.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит изучить выписку из ЕГРН, домовую книгу и другие документы, имеющиеся в наличии у продавца. Собственник со своей стороны должен минимизировать возможность возникновения обременения, исходя из актуальных условий. Часто покупатель сам оказывает помощь в устранении ограничений собственника для своей выгоды.

«Опасность» квартиры с обременением

Обременение существенно ограничивает права на распоряжение имуществом владельца. Не устраненная до этапа продажи причина обязательно возникнет в перспективе, когда для решения вопроса потребуется большее количество денег, сил и времени. Новый владелец может обратиться в суд, по решению которого сделку признают недействительной. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет, при этом ответственный за ситуацию понесет убыток на сумму средств, затраченных на проведение заседаний. Проще и выгоднее решить спорные вопросы до оформления сделки купли-продажи.

Как продать и купить квартиру с обременением

Смена собственника возможна только после снятия всех ограничений, наложенных на жилплощадь, поэтому не стоит утаивать нюансы от покупателя. Оформление сделки лучше доверить профессионалу (юристу или риэлтору), который составит индивидуальный договор с учетом всех «подводных камней». При совершении юридически значимых действий важно правильное оформление всех этапов сделки и наличие документов, подтверждающих «чистоту» квартиры. Часто приобретение такой квартиры объясняется ее более низкой ценой. В случае любого обременения не стоит преувеличивать трудности. При условии грамотного подхода сделка будет реальной и выгодной для обеих сторон.

Продажа и покупка квартиры с обременением

Заключить договор купли-продажи квартиры с обременением может каждый желающий. Правда, в этом виде сделки появляются дополнительные трудности. Все спорные моменты необходимо обговорить еще до того, как вы перейдете к подписанию соглашения.

Само по себе обременение представляет собой ограничение одно из прав – владения, пользования или распоряжения недвижимостью. Соответственно, если хотя бы одно право нарушено – то квартира не может быть полноценно передана в собственность другого человека без определенных предварительных действий со стороны продавца. 

Все виды обременений можно найти в ФЗ № 122. Основные из них – ипотека, арест, рента, аренда, наличие несовершеннолетних или недееспособных жильцов, необходимость получения разрешения от второго супруга на продажу квартиры. Например, право постоянного проживания в квартире или право оставаться на прописке квартиры.

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой: особенности и нюансы

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой – одно из самых популярных в своем виде соглашений. Что ждет покупателя кредитной недвижимости:

1. Если вы хотите овладеть полной информацией о наличии/отсутствии обременений – обратитесь самостоятельно в регистрирующие органы. Все данные об изменении прав собственности вносятся в ЕГРП;

2. Подписывая договор купли продажи квартиры с обременением банка, покупатель должен быть готов к тому, что все обязательства по погашению задолженности перекладываются на него. Также обстоит дело со всеми другими видами обременений – в любом случае новый собственник несет ответственность;

3. Вам не могут продать квартиру без документов, подтверждающих согласие залогодержателя на сделку. Т.е. – в пакете документов собственника должно быть письменное разрешение на продажу от банка.

Заключая договор купли-продажи квартиры с обременением банка, у покупателя есть несколько вариантов:

• Вы можете оплатить всю сумму за квартиру – часть отдать владельцу недвижимости и погасить задолженность по ипотеке;

• Вы можете выплатить средства продавцу и взять на себя обязательства по выплате кредита (т.е. – на покупателя  перекладывается ответственность за ежемесячное погашение задолженности в установленном размере);

• Покупатель имеет право (по договоренности) отдать сумму, выплаченную собственником банку, одним платежом, а остальную часть денег вернуть исключительно после того, как бывший собственник рассчитается с долгом по ипотеке.

Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.

Что нужно делать при покупке квартиры в зависимости от типа обременения?

Договор купли продажи-квартиры с обременением, образец которого вы можете скачать на нашем сайте, помимо основной информации должен содержать специфические данные. Само соглашение будет абсолютно стандартным, вам нужно указать:

• Наименование документа, место и дата его составления;

• Полная информация о сторонах;

• Предмет договора. Здесь нужно указать подробную информацию о недвижимости, включая адрес, этаж, площадь и т.д.;

• Стоимость имущества указывается целиком, без учета каких-либо деталей;

• А вот в разделе «Порядок оплаты» нужно указать, когда и в каком размере будут перечислены средства.

К чему приводит обременение в разных ситуациях:

1.Ипотека. Стороны заключают предварительный договор, в котором указано, что покупатель погашает часть займа, и заверяют его нотариально. После выплаты всей суммы банку, вы подписываете классический договор купли-продажи. Для переоформления ипотеки на себя, покупателю нужно иметь кристально чистую кредитную историю, ведь финансовая организация пристально разглядывает каждого клиента и исключает всевозможные риски;

2.Арест. Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение. Арест, как правило, подразумевает, что пока должник не погасит обязательства, возложенные на него законом, продать квартиру он не сможет.

Продажа квартиры с обременением

Этот случай самый сложный из всех;

3.Аренда. По закону все договора аренды составляются в письменной форме и подлежат государственной регистрации. Соответственно, если сделка заключена на 1 год и более, у квартиры может появиться новый собственник, но выселить жильцов он не имеет никакого права. Разумеется, вы можете договориться с арендаторами, но силой заставить их съехать – плохая идея. При этом, договор аренды квартиры обязательно должен быть прикреплен к договору купли продажи;

4.Несовершеннолетние/недееспособные. Обязательно при покупке квартиры с несовершеннолетними должно присутствовать письменное согласие органов опеки и попечительства. Они его выдадут только при условии, если ребенок переезжает в более лучшие условия.

Договор купли продажи квартиры с обременением, образец которого есть на сайте, не может быть заключен без согласия второго супруга в том случае, если недвижимость является совместным имуществом. Покупателю следует соглашаться на сделку только при наличии нотариально заверенного разрешения на продажу квартиры.

Вы можете договор купли продажи квартиры с обременением скачать на нашем сайте, предварительно заполнив его. На составление юридически грамотного документа у вас уйдет не больше 5 минут. Система разработана таким образом, чтобы вам не пришлось часами разбираться во всех тонкостях – просто отвечайте на вопросы в форме слева. Оцените преимущества нашего сервиса!

С помощью конструктора договоров "Просто Документы" Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

Перейти в раздел: Договоры купли-продажи квартиры.

Как приобрести недвижимость дешевле: договор купли-продажи квартиры с обременением

Записи созданы 1517

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх