Оценка

Понятие и виды оценки

К числу нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, относятся:

  • Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и др.

    Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Выделяют следующие виды стоимости объекта оценки:

  1. рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
    • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
    • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
    • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
    • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
    • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
  2. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
  3. стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
  4. стоимость воспроизводства объекта оценки– сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
  5. стоимость объекта оценки при существующем использовании– стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
  6. инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
  7. стоимость объекта оценки для целей налогообложения– стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
  8. ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
  9. утилизационная стоимость объекта оценки– стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
  10. специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Под объектами оценки понимаются любые объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте.

К объектам оценки относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Выделяют два вида оценки:

  1. обязательная оценка;
  2. инициативная (добровольная) оценка.

Обязательная оценка осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
  • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
    • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
  • при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством.

Субъекты оценочной деятельности

К числу субъектов оценочной деятельности относятся ниже перечисленные лица.

1. Оценщики – физические и юридические лица, имеющие право осуществлять оценочную деятельность.

К оценочной деятельности физических лиц предъявляются следующие требования:

  • соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
  • государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
  • наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

К оценочной деятельности юридических лиц предъявляются следующие требования:

  • соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
  • государственная регистрация в качестве юридического лица;
  • наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

Оценщики обязаны повышать свою квалификацию не реже одного раза в три года, а также заключить договор страхования гражданской ответственности в случае причинения убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности (ст. 24 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

2. Потребители услуг оценщиков (заказчики) – любые физические и юридические лица, заключившие договор об оказании услуг по оценке определенного объекта оценки.

3. Государственный орган, осуществляющий регулирование оценочной деятельности (Министерство экономического развития и торговли РФ).

Функциями уполномоченных в данной сфере органов являются:

  • контроль за осуществлением оценочной деятельности;
  • регулирование оценочной деятельности;
  • взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;
  • согласование проектов стандартов оценки;
  • согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4. Саморегулируемые организации оценщиков. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

  • защищать интересы оценщиков;
  • содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;
  • содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;
  • разрабатывать собственные стандарты оценки;
  • разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Правовое положение оценщика

Правовое положение оценщика определено Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Оценщик имеет право:

  1. применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
  2. требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
  3. получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
  4. запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
  5. привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
  6. отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
  7. требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда (ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик обязан:

  1. соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности;
  2. сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
  3. обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
  4. предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
  5. предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
  6. не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
  7. хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
  8. в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию (ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

  1. в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
  2. оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки (ст. 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Обязательным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование гражданской ответственности оценщиков. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки (ст. 17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Порядок проведения оценки

Проведение оценки включает в себя ряд этапов.

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

  • основания заключения договора;
  • вид объекта оценки;
  • вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
  • денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
  • сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. При этом оценщик осуществляет сбор и обработку:

  • правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
  • данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
  • информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
  • информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. При этом оценщик использует следующие подходы к оценке:

  • затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
  • сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
  • доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

На данном этапе оценщик осуществляет также необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.

Оценщик имущества – субъект, обладающий квалификацией, опытом и правами для выполнения экспертной оценки имущества. Это физлицо, оценочная деятельность которого регулируется международными договорами РФ, Федеральным законом и прочими нормативными актами России. Оценщики могут проводить оценку объектов в частном порядке или от имени юридического лица.

Специфика понятия и спектр объектов оценки

Оценщик имущества – это субъект оценочной экспертизы, который является официальным членом саморегулируемой организации. Такие лица имеют профессиональные права, обязанности и несут ответственность за трудовую деятельность перед Федеральным законом (ФЗ N 157 от 27 июля 2006 года).

Главная задача оценщика имущества – установить стоимость объекта, актуальную на момент проведения экспертизы. Наиболее часто эксперты устанавливают рыночную, кадастровую, инвестиционную, ликвидационную или восстановительную стоимость.

Оценка стоимости имущества может быть как обязательной мерой (регламентированной ФЗ N 157), так и добровольной мерой. Многие юридические и физлица прибегают к услугам оценщика на добровольном основании, чтобы совершить сделку купли-продажи объекта по оптимальной цене.

Наиболее часто оценщики устанавливают стоимость следующих имущественных объектов:

  • недвижимости;
  • транспорта;
  • земельных участков;
  • ценных бумаг;
  • денег (капитала, находящегося в обороте).

Если оценщик определяет рыночную стоимость имущественных объектов, то он фактически должен указать цену имущества, за которую его можно продать в текущий период. Все заключения рыночной стоимости заносятся в отчет и сохраняют свою актуальность до 6-ти месяцев с момента проведения экспертизы.

Основные обязанности оценщика имущества

Федеральный закон РФ N-157 регламентирует спектр обязанностей оценщика имущества. Эксперт обязан быть членом в какой-либо саморегулируемой организации оценщиков – такое членство подтверждает его права на ведение экспертной деятельности. Также любой оценщик должен действовать в рамках нормативно-правовых актов РФ, согласно стандартам профессиональной деятельности саморегулируемой организации, в которой он состоит.

К другим обязанностям оценщика имущества относят:

  • Заключение трудового договора с юридическими и физлицами, сбережение всех документов, полученных от заказчика.
  • Предоставление информации заказчику о саморегулируемой организации.
  • Предоставление заказчику документов об образовании, подтверждающих право на ведение оценочной деятельности.
  • Предоставление данных саморегулируемой организации о заказчике.
  • Сохранение конфиденциальности в ходе проведения экспертизы, кроме случаев, установленных в ФЗ N 200.
  • Составление отчета с экспертным заключением (отчет об оценке стоимости имущества).
  • Информирование заказчика о невозможности продолжать экспертизу при возникновении ситуаций, мешающих провести оценку.

В свою очередь заказчик также несет ответственность перед экспертом-оценщиком. Более того, оценщик обладает правом вести экспертизу по своему усмотрению (не противоречащему законодательству), а также отказаться от проведения экспертизы, если заказчик нарушил договор.

Стандарты составления договора и ведения отчета оценщиками

При проведении экспертизы по оценке имущества оценщик должен заключить договор, наделяющий правом эксперта на выполнение профессиональной деятельности. Договор между двумя сторонами оформляется письменно по стандарту, регламентированному Федеральным законом.

Поэтому любой договор должен отображать:

  • цель оценки;
  • характеристику объекта оценки;
  • вид стоимости, который будет определяться (рыночная, кадастровая и т.д.);
  • дату проведения экспертизы и определения цены объекта;
  • данные о саморегулирующейся организации;
  • личные сведения об оценщике;
  • стандарты оценочной деятельности, применяемые в ходе экспертизы;
  • размер вознаграждения.

Подобный договор страхует оценщика имущества и наделяет его правами на проведение экспертизы в рамках законодательства. После комплексного анализа объекта, оценщик должен составить отчет – экспертное заключение о стоимости имущества.

Любой отчет (в бумажном или электронном виде) должен содержать характеристику объекта оценки (вид имущества, данные о собственнике и т.д.), дату проведения экспертизы и определения стоимости. В отчете указывается только действительная информация, в противном случае экспертную оценку можно оспорить в суде (включая арбитражный или третейский суд).

Профессиональное обучение оценщиков

Оценщик имущества получает право на проведение оценочной деятельности после прохождения профессионального обучения. Обучение проводят государственные и частные заведения на базе факультетов, уполномоченных совершать подобное обучение (согласно ФЗ N 167).

Метод статистического анализа рынка в оценке недвижимости

23.06.2015 12:15 4287

Изучение взаимосвязи рыночной стоимости недвижимости с некоторым набором ценообразующих факторов, а также взаимосвязи факторов –цель статистического анализа с целью оценки недвижимости.

В последние годы, в связи с интенсивным развитием средств и методов электронных вычислений и внедрением мощных статистических пакетов общего и специального назначения, оценщики недвижимости стали все чаще обращаться к средствам математической статистики. Их формализованные процедуры позволяют получить статистически обоснованные, экономически интерпретируемые и легко защищаемые результаты оценки.

Парный анализ продаж требует поиска близких аналогов, каждый из которых отличается от оцениваемого объекта только по одному ценообразующему фактору и в идеале требует собрать рыночную информацию, которая позволила бы измерить все ценообразующие факторы. Это является трудно разрешимой задачей. Кроме того, с помощью парного анализа продаж невозможно определить темп изменения вклада факторов, например, как изменяется стоимость 1 квадратного метра при увеличении общей площади недвижимости.

Всех этих недостатков лишен регрессионный анализ, однако его применение требует специальной подготовки оценщиков в области математической статистики. Одновременно появление специального программного обеспечения сильно облегчило работу оценщикам, владеющим аппаратом математической статистики, перенеся центр тяжести с вычислительных процедур в область анализа и интерпретации.

Схема и принцип проведения статистического анализа.

Статистический анализ в плане оценки недвижимости проводится по заданной схеме и означает последовательное выполнение следующих действий:

  1. Формирование выборки данных и последующее создание достаточной информационной базы недвижимости.
  2. Расчет по информационной базе статистических характеристик.
  3. Спецификация регрессионных моделей для стоимости недвижимости.
  4. Параметризация регрессионных моделей для стоимости недвижимости.
  5. Тестирование созданной модели.

Формирование выборки данных и создание информационной базы по недвижимости.

Выборка данных является основой при построении информационной базы, на которой строится модель рыночной стоимости объектов недвижимости, при помощи которой в конечном итоге прогнозируется стоимость оцениваемой недвижимости. Выборка должна состоять из объектов недвижимости – тех, по которым есть данные продаж.

Точность рассчитанных статистических характеристик выборки – средних величин и различных показателей вариации — зависит от репрезентативности выборки. Репрезентативность в свою очередь зависит от объема выборки и методов отбора данных по продажам в выборку.

Отбор должен быть случайным или близким к случайному. Выборка считается случайной, если шансы попадания в выборку у каждого объекта недвижимости равновероятны. Продажи этому жесткому требованию не удовлетворяют, поскольку одни объекты недвижимости продаются чаще других. Одновременно при увеличении объема выборки характеристики ее становятся более достоверными. Существует несколько методов сбора данных: опрос, наблюдения, анкетирование, официальная отчетность.

Самое часто встречающееся препятствие при создании информационной базы для проведения любого статистического анализа – ограниченность и неполнота имеющихся данных.

Ограниченность означает недостаточное количество данных по продажам некоторых видов недвижимости. Чаще всего это относится к коммерческой недвижимости и недвижимости особого назначения.

Неполнота означает отсутствие некоторых из параметров, описывающих недвижимость.

В идеале предполагается, что в информационную базу сведений о недвижимости входят параметры недвижимости, проданной на открытом рынке за определенный период времени и имеющей рыночную форму финансирования.

Любые отступления от этих требований должны сделать такую информационную базу нерепрезентативной для анализа и моделирования. Однако информационную базу можно расширить при помощи специальных методов обработки данных.

Расчет статистических характеристик недвижимости по доступной информационной базе.

Важное место в ходе анализа статистических данных по сделкам купли-продажи недвижимого имущества занимают статистические характеристики, то есть средние параметры и показатели вариации, по которым можно судить о типичных особенностях имеющегося статистического ряда. Обычно в качестве средних величин берутся:

1. Среднее арифметическое

где n — объем выборки.

2. Медиана

где k – середина ранжированного ряда из n наблюдений.

3. Средневзвешенное

где pi — вес i-го наблюдения

4. Среднее геометрическое

Средние величины способны охарактеризовать статистический ряд числом, однако они не могут отразить изменчивость наблюдаемых показателей в выборке. В практической деятельности в качестве показателей вариации используют:

1. Среднее абсолютное отклонение – измеряет абсолютную величину разброса между элементами выборки и медианой:

2. Коэффициент дисперсии — чаще всего используется при анализе относительных показателей стоимости.

3. Среднеквадратическое отклонение

4. Коэффициент вариации

Спецификация моделей, которые применяются для оценки стоимости недвижимости.

Спецификация моделей для оценки стоимости недвижимости – это процесс подбора математической формулы для расчета стоимости недвижимости, если ее воспринимать как функцию от совокупности ценообразующих факторов. Математическими выражениями для расчета служат линейные и степенные многочлены, применяются стандартные и специальные функции.

Спецификация модели является творческим процессом, который требует от оценщика недвижимости не только математических навыков, но также опыта и достаточной квалификации в оценочной деятельности.

В рамках сравнительного подхода применяются следующие регрессионные модели:

1. Аддитивные модели с n объясняющими переменными:

где х – количественные и качественные переменные, bi – неизвестные коэффициенты, требующие определения и отражающие вклад соответствующего фактора в стоимость.

2. Мультипликативные модели с n объясняющими количественными переменными

3. Мультипликативные модели с n количественными и m качественными объясняющими переменными

где хi – количественные переменные, хj – качественные переменные.

4. Гибридные модели

Гибридная модель объединяет как аддитивные, так и мультипликативные составляющие.

Параметризация модели

После этапа спецификации уравнения регрессии идет вычислительный этап, заключающийся в расчете неизвестных коэффициентов модели. Если модели линейны или допускают линеаризацию, то обычно для определения числовых значений неизвестных коэффициентов модели используется метод наименьших квадратов. Этот расчет в настоящее время выполняется с помощью специализированного программного обеспечения. Наиболее доступным средством для практикующих оценщиков является «Пакет анализа», являющийся надстройкой к электронной таблице MS Excel. Кроме того, удобными средствами статистического анализа являются пакеты – SPSS, NCSS, STATA и др.

Тестирование модели

Первая специфицированная и параметризованная модель стоимости недвижимости очень редко является полностью удовлетворительной. Как правило, приходится постепенно подбирать состав ценообразующих факторов и формулу связи, на каждом этапе делая анализ качества модели. Анализ качества включает в себя статистическую и содержательную часть.

Проверка статистического качества уравнения состоит в следующем:

  • проверка статистической значимости всех полученных коэффициентов в модели;
  • проверка общего качества модели;
  • проверка свойств всех данных, которые предполагалось выполнить при моделировании.

Содержательная составляющая анализа качества включает рассмотрение экономического смысла построенной модели:

  • на самом ли деле значимыми являются ценообразующие факторы, важные с позиции оценщика;
  • положительны или отрицательны знаки коэффициентов, которые показывают вектор воздействия факторов на цену недвижимости;
  • оказались ли в предполагаемом диапазоне оценки коэффициентов регрессии.

Если модель удовлетворяет всем статистическим тестам и не противоречит рыночным данным и здравому смыслу, то ее можно использовать для достоверной оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

Денежная оценка

Cтраница 1

Денежная оценка — способ денежного выражения имущества, обязательств и хозяйственных операций для получения обобщенных данных за текущий и отчетный период по предприятию в целом.  

Денежная оценка — денежное выражение имущества, обязательств и хозяйственных операций для получения обобщенных данных за текущий период по организации в целом.  

Денежная оценка, касающаяся предметов труда, носит название оборотного капитала или оборотных фондов.  

Денежные оценки разработаны ЦНИИС для каждого вида продукции на основе ее среднеотраслевой себестоимости с прибавлением определенной величины накопления. Денежные оценки отличаются от тарифов; они устанавливаются на завершенную и незавершенную продукцию, а тарифы устанавливаются только на завершенную продукцию и являются отпускными плановыми ценами.  

Денежная оценка является важнейшим показателем экономической оценки нефтяных месторождений.  

Денежная оценка обычно проводится не ради тщеславия или удовлетворения, она может служить целям анализа.  

Денежная оценка, как правило, совпадает со справедливой стоимостью актива, переданного, организацией, скорректированной на сумму денежных средств, если таковые были переданы или получены в процессе обмена.  

Денежная оценка определяет общую ( суммарную) стоимость всех основных производственных фондов предприятия, которую принято называть основными средствами. Денежная оценка необходима для расчета платы за фонды, амортизационных отчислений, установления динамики этих фондов по промышленным предприятиям и отраслям и других целей.  

Денежная оценка ущерба от загрязнения окружающей среды была сделана на основе методологии трансфера полезности.  

Денежная оценка эффекта от ускорения доставки грузов отражает его далеко не полностью. Трудно, например, выразить в денежной форме эффект от ускорения доставки сырья или топлива, если это предотвращает остановку предприятия.  

Денежная оценка финансовых операций проводится в ценах, по которым приобретают и продают финансовые активы. Это означает, что до тех пор пока операция не осуществляется, фактически величина возможной прибыли или убытка не регистрируется. В стоимость финансовых операций не включаются платежи за услуги, налоги, уплачиваемые покупателем или продавцом, проценты или дивиденды. Когда ценная бумага продается со скидкой с номинальной цены, в финансовом счете регистрируется сумма фактических поступлений средств эмитенту.  

Денежная оценка неденежных вкладов в уставный капитал общества, вносимых участниками общества и принимаемыми в общество третьими лицами, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно.  

Денежная оценка энергосберегающего эффекта рассматривается в качестве предотвращенных ( устраненных) затрат на сооружение и эксплуатацию новых энерго-генерирующих установок, т.е. определяется по альтернативной стоимости производства электроэнергии. В качестве замещаемых установок рекомендуется принимать наиболее экономичные по условиям данного региона; например, часто рассматривают варианты установок НВИЭ и сжигания природного газа.  

Денежная оценка передаваемого имущества производится по соглашению Участников, но не выше номинальной стоимости имущества.  

Денежная оценка передаваемого имущества определяется по соглашению Участников, но не выше номинальной стоимости имущества.  

Ссылайтесь на следующее

Главная Документы Статья 60. Документы об образовании и (или) о квалификации. Документы об обучении

Федеральный закон от 29.12.2012 N 273-ФЗ (ред. от 06.03.2019) «Об образовании в Российской Федерации»

Консультант Плюс: примечание.

О признании на территориях Республики Крым и г. Севастополя образования, полученного на территории Украины, см. ст. 12 ФЗ от 21.03.2014 N 6-ФЗ и ст. 6 ФЗ от 05.05.2014 N 84-ФЗ.

«»Статья 60. Документы об образовании и (или) о квалификации. Документы об обучении

«»1. В Российской Федерации выдаются:

1) документы об образовании и (или) о квалификации, к которым относятся документы об образовании, документы об образовании и о квалификации, документы о квалификации;

2) документы об обучении, к которым относятся свидетельство об обучении, свидетельство об освоении дополнительных пред профессиональных программ в области искусств, иные документы, выдаваемые в соответствии с настоящей статьей организациями, осуществляющими образовательную деятельность.

«»2. Документы об образовании и (или) о квалификации оформляются на государственном языке Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, Законом Российской Федерации от 25 октября 1991 года N 1807-1 «О языках народов Российской Федерации», и заверяются печатями организаций, осуществляющих образовательную деятельность. Документы об образовании и (или) о квалификации могут быть также оформлены на иностранном языке в порядке, установленном организациями, осуществляющими образовательную деятельность.

«»3. Лицам, успешно прошедшим итоговую аттестацию, выдаются документы об образовании и (или) о квалификации, образцы которых самостоятельно устанавливаются организациями, осуществляющими образовательную деятельность.

«»4. Лицам, успешно прошедшим государственную итоговую аттестацию, выдаются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, документы об образовании и документы об образовании и о квалификации. «Образцы» таких документов об образовании, документов об образовании и о квалификации (за исключением образцов дипломов об окончании ординатуры или ассистентуры-стажировки) и приложений к ним, описание указанных документов и приложений, «порядок» заполнения, учета и выдачи указанных документов и их дубликатов устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере образования. «Образец» диплома об окончании ординатуры, «описание» указанного диплома, порядок заполнения, учета и выдачи указанного диплома и его дубликатов устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере здравоохранения. Образец диплома об окончании ассистентуры-стажировки, описание указанного диплома, порядок заполнения, учета и выдачи указанного диплома и его дубликатов устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере культуры.

«»5. По решению коллегиального органа управления образовательной организации, а также в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 10 ноября 2009 года N 259-ФЗ «О Московском государственном университете имени М.В. Ломоносова и Санкт-Петербургском государственном университете», лицам, успешно прошедшим государственную итоговую аттестацию, выдаются документы об образовании и о квалификации, образцы которых самостоятельно устанавливаются образовательными организациями.

«»6. Документ об образовании, выдаваемый лицам, успешно прошедшим государственную итоговую аттестацию, подтверждает получение общего образования следующего уровня:

1) основное общее образование (подтверждается аттестатом об основном общем образовании);

«»2) среднее общее образование (подтверждается аттестатом о среднем общем образовании).

«»7. Документ об образовании и о квалификации, выдаваемый лицам, успешно прошедшим государственную итоговую аттестацию, подтверждает получение профессионального образования следующих уровня и квалификации по профессии, специальности или направлению подготовки, относящимся к соответствующему уровню профессионального образования:

«»1) среднее профессиональное образование (подтверждается дипломом о среднем профессиональном образовании);

«»2) высшее образование — бакалавриат (подтверждается дипломом бакалавра);

3) высшее образование — специалитет (подтверждается дипломом специалиста);

«»4) высшее образование — магистратура (подтверждается дипломом магистра);

«»5) высшее образование — подготовка кадров высшей квалификации, осуществляемая по результатам освоения программ подготовки научно-педагогических кадров в аспирантуре (адъюнктуре), программ ординатуры, ассистентуры-стажировки (подтверждается дипломом об окончании соответственно аспирантуры (адъюнктуры), ординатуры, ассистентуры-стажировки).

8. Уровень профессионального образования и квалификация, указываемые в документах об образовании и о квалификации, выдаваемых лицам, успешно прошедшим государственную итоговую аттестацию, дают их обладателям право заниматься определенной профессиональной деятельностью, в том числе занимать должности, для которых в установленном законодательством Российской Федерации порядке определены обязательные требования к уровню профессионального образования и (или) квалификации, если иное не установлено федеральными законами.

9. Лицам, освоившим программы подготовки научно-педагогических кадров в аспирантуре (адъюнктуре) и защитившим в установленном законодательством Российской Федерации порядке научно-квалификационную работу (диссертацию) на соискание ученой степени кандидата наук, присваивается ученая степень кандидата наук по соответствующей специальности научных работников и выдается диплом кандидата наук.

«»10. Документ о квалификации подтверждает:

«»1) повышение или присвоение квалификации по результатам дополнительного профессионального образования (подтверждается удостоверением о повышении квалификации или дипломом о профессиональной переподготовке);

«»2) присвоение разряда или класса, категории по результатам профессионального обучения (подтверждается свидетельством о профессии рабочего, должности служащего).

11. Квалификация, указываемая в документе о квалификации, дает его обладателю право заниматься определенной профессиональной деятельностью или выполнять конкретные трудовые функции, для которых в установленном законодательством Российской Федерации порядке определены обязательные требования к наличию квалификации по результатам дополнительного профессионального образования или профессионального обучения, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

«»12. Лицам, не прошедшим итоговой аттестации или получившим на итоговой аттестации неудовлетворительные результаты, а также лицам, освоившим часть образовательной программы и (или) отчисленным из организации, осуществляющей образовательную деятельность, выдается справка об обучении или о периоде обучения по образцу, самостоятельно устанавливаемому организацией, осуществляющей образовательную деятельность.

«»13. Лицам с ограниченными возможностями здоровья (с различными формами умственной отсталости), не имеющим основного общего и среднего общего образования и обучавшимся по адаптированным основным общеобразовательным программам, выдается свидетельство об обучении по образцу и в порядке, которые устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере образования.

«»14. Лицам, освоившим дополнительные пред профессиональные программы в области искусств и успешно прошедшим итоговую аттестацию, выдается свидетельство об освоении этих программ по образцу и в порядке, которые устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере культуры.

«»15. Организации, осуществляющие образовательную деятельность, вправе выдавать лицам, освоившим образовательные программы, по которым не предусмотрено проведение итоговой аттестации, документы об обучении по образцу и в порядке, которые установлены этими организациями самостоятельно.

16. За выдачу документов об образовании и (или) о квалификации, документов об обучении и дубликатов указанных документов плата не взимается.

» Открыть полный текст документа «

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх