Оценочная деятельность в России

Заканчивая свою работу, Государственная Дума России 6 созыва в очередной раз «приятно» удивила оценочное сообщество, внеся неожиданные поправки в Закон об оценочной деятельности и иные законодательные акты, затрагивающие права профессиональных оценщиков.

По сложившейся странной традиции сразу во втором и третьем чтении 22 июня 2016 г. был принят Законопроект № 985767-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». И если в первом чтении текст закона умещался на 7 страницах, то в принятом виде законопроект содержит уже 50 страниц поправок в различные законы.

В настоящий момент законопроект направлен в Совет Федерации. НП «АРМО» проанализировало самые важные поправки, которые уже в скором времени могут затронуть права и интересы оценочного сообщества.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВИДОВ СТОИМОСТИ

Законопроект вводит в текст закона об оценочной деятельности понятия ликвидационной и инвестиционной стоимостей.

Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Для целей настоящего Федерального закона под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Напомним, что аналогичные определения уже содержались в текст ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости».

СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ОЦЕНЩИКА

Законопроект предлагает, что договор на проведение оценки более не должен содержать сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценочной деятельности.

Эти сведения должны обязательно включаться в текст самого отчета об оценке.

ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СТАНДАРТОВ

Законопроект исключает необходимость обоснования использования стандартов оценки для определения стоимости объекта оценки при проведении оценки.

СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Законопроект предлагает вместо сведений о месте нахождения оценщика указывать в отчете об оценке номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика. Раскрытие остальных данных (ФИО, членство в СРОО и т.д.) осталось неизменным.

РЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР

Законопроект расширяет вторую часть ст. 12 Закона об оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

НОВЫЕ ЛИЦА РОССИЙСКОЙ ОЦЕНКИ

Законопроект предлагает расширить состав членов Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России. Напомним, что именно этот орган участвует в рассмотрении вопросов государственной политики в области оценочной деятельности и рассматривает проекты федеральных стандартов оценки.

Законопроект предлагает дополнить персональный состав совета по одному представителю от Центрального банка Российской Федерации и уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции в области приватизации и полномочия собственника, в том числе права акционера акционерного общества и участника общества с ограниченной ответственностью, в сфере управления имуществом Российской Федерации.

При этом законопроект предлагает закрепить норму, что член совета по оценочной деятельности может быть исключен из его состава по решению председателя совета по оценочной деятельности.

В настоящее время председателем совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития России является Министр экономического развития Российской Федерации Улюкаев Алексей Валентинович.

ТАИНСТВЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

Законопроект предлагает расширить полномочия таинственного органа, который будет проводить квалификационный экзамен оценщиков. Напомним, что эта норма была введена Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». И в настоящее время нет однозначного понимания, что это будет за орган: является ли он органом исполнительной власти или им может быть любая частная организация.

Законопроект предлагает, что полномочия органа, уполномоченного на проведение квалификационного экзамена, на основании его решения вправе осуществлять подведомственная ему организация.

Что это за организация, и какие критерии к ней будут предъявляться, законопроект не раскрывает.

ПРИВЕТ ОТ ФЕДРЕСУРСА

В течение 2015 г. НП «АРМО» совместно с Ассоциацией «Объединение саморегулируемых организаций оценщиков» боролись за отмену обязанности оценщиков размещать на платной основе сведения на Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических (www.fedresurs.ru). Результатом подобной деятельности стало изменение ст. 8 Закона об оценочной деятельности и отмена поборов с оценщиков.

Однако теперь законопроект вносит изменения в Закон о саморегулируемых организациях, вновь устанавливая обязанность членов СРОО размещать на нем сведения о себе.

Законопроект предлагает, что каждый член СРОО обязан внести сведения о членстве в саморегулируемой организации (вступление в члены, прекращение членства) в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц с указанием наименования (фамилии, имени и, если имеется, отчества) члена саморегулируемой организации, его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер для юридических лиц, страховой номер индивидуального лицевого счета и, если имеется, идентификационный номер налогоплательщика для физических лиц), контактного адреса для связи с членом саморегулируемой организации, наименования саморегулируемой организации, ее идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер), видов деятельности, которые могут осуществляться в связи с членством в такой саморегулируемой организации.

НП «АРМО» в настоящий момент анализирует последствия принятия этой нормы. Вопрос об оплате размещения подобных сведений остается открытым.

ПРОЩАЙ, КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

Законопроект предлагает приостановить действие статей 2412 — 2417 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Напомним, что эти статьи полностью посвящены вопросам организации, проведения и утверждения результатов государственной кадастровой оценки, приводимой оценщиками.

При этом законопроект устанавливает, что в отношении договоров на проведение работ по определению кадастровой стоимости, заключенных до дня вступления в силу закона, подлежат применению статьи 2415 и 2417 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» до исполнения соответствующих обязательств сторонами таких договоров.

А ГДЕ ВЫ БЫЛИ В 2014 ГОДУ?

Очень интересные и крайне запутанные поправки предлагаются законопроектом в части определения кадастровой стоимости в период с 2017 по 2020 годы.

Законопроект предлагает установить, что в отношении результатов государственной кадастровой оценки, полученных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года:

1) в случаях, если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей;

2) в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 года, меньше кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, действующей на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 года или после 1 января года, в котором впервые начала действовать кадастровая стоимость для целей налогообложения, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

2. В случае, если после 1 января 2014 года определена кадастровая стоимость объектов недвижимости в соответствии со статьей 2419 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» без использования результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, кадастровая стоимость подлежит пересчету до 1 января 2017 года с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

3. Кадастровая стоимость, определяемая в соответствии со статьей 2419 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января 2017 года, определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

НП «АРМО» напоминает, что в настоящее время этот законопроект еще не вступил в силу. Он только направлен на рассмотрение в Совет Федерации России, после которого, в случае утверждения, его должен будет рассмотреть Президент России Владимир Путин.

Темп роста суммарных доходов ста крупнейших оценочных организаций (рэнкинг по выручке доступен на сайте www.raex-a.ru) составил в 2019 году 14 процентов (при годовой инфляции 3 процента), а их объем достиг 8 миллиардов рублей. Годом ранее рост выручки крупнейших оценочных компаний был более чем в два раза меньше — 6 процентов, а на фоне инфляции в 4,3 процента это выглядело стагнацией.

Однако повторить прошлогодние успехи отрасли, похоже, не удастся. Проведенный RAEX опрос участников рэнкинга показал, что у 44 из 78 компаний-респондентов выручка за первую половину 2020 года оказалась меньше, чем за аналогичный период 2019 года. В целом снижение суммарной выручки опрошенных компаний за первые шесть месяцев нынешнего года составило почти 15 процентов.

Содержание

Эффективность через оценку

Среди причин роста в прошлом году — спрос на оценку залогового имущества, непрофильных и проблемных активов, оптимизация налогообложения и оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, а также растущий интерес клиентов к оценке нематериальных активов.

«Наиболее востребованной была работа по заказам различных государственных органов, крупнейших государственных корпораций и естественных монополий, в основном по оценке пакетов акций и имущественных комплексов для целей приватизации, купли-продажи и аренды, а также управлению непрофильными активами», — поясняет Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора компании «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС).

Востребованной осталась оценка и при сделках M&A: «Большинство обращений клиентов и в 2019-м, и сейчас связано с подготовкой отчетов об оценке для целей сделок при слияниях и поглощениях», — говорит Елена Шувалова, директор департамента корпоративных финансов ALTHAUS. «За 12 месяцев 2019 года произошло 422 сделки M&A на сумму 55,71 миллиарда долларов, что на 31,8 процента больше по сравнению с 2018 годом. Лидером по объему сделок M&A стал ТЭК; также в этом списке и предприятия финансовой отрасли, IT-компании, сфера недвижимости», — делится примером Даниил Слуцкий, генеральный директор компании «Оценка бизнеса и консалтинг» (ОБИКС).

«Кроме этого, добавились проекты по реализации непрофильных и проблемных активов. В условиях неопределенности компании стали больше задумываться об управлении ликвидностью и повышении эффективности управления бизнесом», — продолжает Елена Шувалова.

Высокие темпы роста наблюдались в сегменте оценки оборудования и транспорта. За год выручка участников рейтинга подросла здесь, по сопоставимым данным, на 16 процентов и составила 578,6 миллиона рублей (9 процентов в структуре общих доходов по рэнкингу). Лидеры сегмента отмечают повышение значимости для бизнеса технически сложного оборудования. «Спрос на эту услугу сохраняется, постепенно трансформируясь в комплексную технологическую и экономическую экспертизу. Банкам и инвесторам нужна не просто индексация балансовой стоимости, а комплексный подход к ликвидности объекта, востребованности технологии и продукта, окупаемости инвестиций», — отмечает Федор Спиридонов, управляющий партнер Группы компаний SRG.

Более стремительно доходы крупнейших оценочных компаний росли от оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности: в 2019 году они повысились на 32 процента и составили 312,3 миллиона рублей (6 процентов в структуре доходов участников рэнкинга). Одним из факторов обращений за оценкой здесь выступает необходимость принятия к учету объектов нематериальных активов (НМА), выявленных при инвентаризации, в том числе для права на налоговую льготу. «2019 год был вторым и последним в льготном периоде по налогу на прибыль при принятии НМА к учету по итогам инвентаризации прав на результаты интеллектуальной деятельности. Многие стремились успеть в этот период. К тому же к большинству серьезных игроков рынка пришло понимание необходимости качественного хозяйствования в части интеллектуальных прав», — рассказывает Ксения Третьякова, генеральный директор Value ARKA consulting.

Главное и дорогое

Крупнейшими в оценочной деятельности остаются два сектора — оценка недвижимого имущества и оценка бизнеса (предприятий) и ценных бумаг. Выручка участников рейтинга по итогам 2019 года здесь составила 2,6 миллиарда рублей и 1,9 миллиарда рублей соответственно (42 процента и 33 процента от общей выручки по рэнкингу). Темпы роста доходов от оценки бизнеса в прошлом году составили 8 процентов, а от оценки недвижимости — 15 процентов. Основная часть хозяйственных операций и сделок не проходит без использования активов этих направлений, отсюда и стабильность спроса на их обязательную или инициативную оценку.

Весомый вклад в оценку недвижимости в прошлом году снова внесло стремление хозяйствующих субъектов к экономии путем оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества. «С января 2019 года в качестве налогооблагаемой базы налога на имущество во многих субъектах РФ и Москве была утверждена новая кадастровая стоимость и, поскольку при пересмотре кадастровой стоимости в размере рыночной налог пересчитывается с того года, в котором подано заявление на оспаривание, многие собственники крупных объектов не преминули обратиться за этой услугой», — уточняет Ирина Комар, управляющий партнер компании «Профессиональная Группа Оценки», член правления RICS Russia&CIS, вице-президент СРО СФСО и член совета по оценочной деятельности Минэкономразвития России.

Темпы роста доходов ста крупнейших оценочных компаний составили 14 %

Спрос на эти услуги был характерен для большинства регионов России, поскольку государственная кадастровая оценка (ГКО) проводилась в течение 2018-2019 годов в 65 субъектах страны. «Результаты очередной ГКО зачастую оказались завышены относительно рыночной стоимости, и целесообразность оспаривания кадастровой стоимости сохранилась, ведь результат распространяется на весь налоговый цикл — с его начала (независимо от года начала оспаривания) и до утверждения результатов новой ГКО. В Москве отменили уже начатую ГКО-2020 и продлили минимум на один год срок действия результатов ГКО-2018, увеличив потенциальный эффект от их оспаривания», — уточняет Кирилл Кулаков.

Оценка недвижимости и бизнеса была востребована и при банкротствах. «Для реализации имущества должника конкурсные управляющие устанавливают стартовую продажную цену на основании отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком. Несмотря на то что по закону это не является обязательным — ведь управляющий может и сам оценить имущество, большинство предпочитает снизить риски, обратившись в оценочную организацию, чтобы кредиторы не оспаривали его действия», — говорит Ирина Комар.

Перспективные ниши

Пусть и не столь ощутимо, но возросли в прошлом году и доходы от переоценки основных средств (в том числе для целей отражения в отчетности по МСФО) и оценки инвестиционных проектов. Суммарно на услугах переоценки участники рэнкинга заработали 354,3 миллиона рублей (годовой темп роста 2 процента), а на услугах оценки в рамках инвестиционных проектов — 155,5 миллиона рублей (темп роста 5 процентов). По словам участников рэнкинга, для целей МСФО была востребована оценка активов и обязательств в рамках сделок M&A. «В текущем же периоде популярностью пользуется тестирование на обесценивание, что актуально в кризис в целях сохранения прозрачности отчетности и доверия пользователей к финансовой информации», — рассказывает Юлия Белогорцева, партнер практики оценки Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».

Запросы же на оценку инвестиционных проектов зависят, в том числе, от глобальных экономических тенденций, формирующих инвестиционную активность. «Веяния кризиса, связанные с санкциями, ощущались еще в 2019 году, а в 2020 году кризис усугубила пандемия — реализация ранее начатых проектов в различных отраслях поставлена на паузу, планирование новых проектов в условиях нестабильности сложно осуществимо. Тем не менее реализация инвестиционных проектов потребует дополнительного контроля со стороны независимых экспертов, ведь банки, выступая инвесторами, требуют особого надзора в части обоснованности вложения финансовых средств на каждом этапе осуществления проекта», — поясняет Юлия Белогорцева.

Интервью

Ирина Комар, управляющий партнёр компании «Профессиональная Группа Оценки», член правления RICS Russia & CIS, вице-президент СРО «СФСО», член совета по оценочной деятельности Минэкономразвития России

Фото: Пресс-служба ООО «Профессиональная Группа Оценки»

— Расскажите, пожалуйста, какие основные направления работ в области нормативно-правового регулированием оценочной деятельности проводит Совет по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ.

— Министерство экономического развития предлагает осуществить ряд мероприятий, связанных с регулированием оценочной деятельности и наведением нового порядка в отрасли. В апробационном режиме заработал апелляционный рабочий орган (АРО) при Совете по оценочной деятельности при Минэкономразвития России. В данный орган поступают жалобы на бездействие саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) в отношении своих членов — оценщиков, которые, по мнению заявителей жалоб, нарушили законодательство оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке: существенно завысили или, наоборот, занизили рыночную стоимость объекта оценки, или указали в отчёте недостоверные сведения. Ранее контроль за деятельностью дисциплинарных комитетов СРО никем не осуществлялся, а планируется, что решение АРО станет для СРО обязательным. Такое решение может быть принято как об исключении оценщика из СРО, так и о приостановлении его деятельности, или о наложении штрафа на само СРО.

Министерство экономического развития планирует внедрить открытый реестр отчётов об оценке, где будет содержаться консолидированная информация по всем отчётам, выпущенным оценщиками РФ. Например, если несколько оценщиков выпустят отчёты об оценке одного и того же объекта, а его стоимость будет существенно различаться, это будет сразу видно и привлечет внимание к таким отчётам. К сожалению, на сегодняшний день сложилась распространенная практика, когда клиент просит завысить или занизить стоимость своего объекта в зависимости от того, для чего предназначена оценка. Если оценка производится для получения кредита в банке под залог объекта, такая оценка может быть сильно завышена, а для целей оспаривания кадастровой стоимости оценить объект могут существенно дешевле. Таким образом планируется достигнуть прозрачности в отрасли и навести порядок с «заказными» оценками.

В планах также внести поправки в федеральный закон об оценочной деятельности, ужесточив требования к оценочным компаниям, которые проводят оценку государственной собственности. Сегодня никаких дополнительных требований к исполнителю госконтрактов на оказание услуг по оценке не требуется, а основным критерием выбора поставщика выступает предложенная им цена. Кто предложит дешевле, тот и выиграл тендер. Зачастую в закупках царит демпинг, участвуют даже такие компании, которые не обладают трудовыми ресурсами и компетенциями для выполнения работы. Поэтому в проекте поправок предусматривается, что для оценки госсобственности будут допущены только оценочные компании, имеющие в штате не менее 7 оценщиков, для которых это будет основным местом работы.

— Какие факторы в 2019 году обуславливали обращение заказчиков за услугами в области оценки? На примере вашей компании расскажите, какие направления работ наиболее популярны, и почему?

— По моему наблюдению в 2019 году наибольшие объёмы работ в сфере оценки были связаны с оспариванием кадастровой стоимости и с оценкой для процедуры банкротства. Это связано с тем, что с 1 января 2019 года в качестве налогооблагаемой базы налога на имущество во многих субъектах РФ (в том числе и в крупнейшем — Москве) была установлена новая кадастровая стоимость и, поскольку, при пересмотре кадастровой стоимости в размере рыночной, налог пересчитывается с того года, в котором подано заявление на оспаривание, многие собственники крупных объектов не преминули обратиться за этой услугой.

Наша компания не стала исключением и в 2019 году у нас тоже было много работы для целей оспаривания кадастровой стоимости. В 2014 году у нас появился пул постоянных клиентов и объектов, кому мы оказываем такие услуги. Несмотря на демпинг в этом направлении, — а многие клиенты считают, что отчёт об оценке нужен только для того, чтобы зайти в суд, и поэтому экономят на оценке, выбирая самые дешёвые предложения на рынке, все наши партнёры остались нам лояльны и обратились повторно, понимая, что экономия на оценке может очень плохо сказаться на результате.

Также мы много работали с проблемными активами, проводя оценку во многих регионах РФ от Калининграда до Хабаровска. Наша компания давно и на постоянной основе сотрудничает с рядом крупных банков, которым требуется проведение инвентаризации, сюрвея залогов, оценка рыночной и ликвидационной стоимости для продажи проблемных активов с баланса. Кроме того, наша компания прошла в 2019 году отбор в банк «Траст», куда ЦБ РФ собрал все непрофильные и «плохие» активы трёх санируемых банков — «ФК Открытие», «Промсвязьбанк» и «Бинбанк». Мы уже успешно выполнили ряд проектов, среди которых, например, кондитерская фабрика «Красная Заря» и Центр дизайна «Артплэй».

Кроме оценки проблемных активов (в основном это производственные площадки, складские комплексы, сеть АЗС, торговые и офисные центры) мы проводили оценку прав требований, в том числе по заказу крупных банков из топ-20, что позволило укрепить наш опыт в этом направлении.

— Оцените, пожалуйста, степень готовности вашей компании к работе в условиях самоизоляции и карантина? Приостанавливались ли работы, и переносилось ли выполнение каких-либо работ на более поздние сроки. Какие услуги было оказывать сложнее всего?

— Оценочная деятельность в основном связана с работой за компьютером, поэтому не скажу, что нам было сложно перестроиться в связи с новыми правилами. Нам повезло, поскольку за годы работы у нас сложился хороший коллектив, сотрудникам не требуется какой-то дополнительной мотивации или контроля. На сегодняшний день у нас в штате нет стажёров или помощников оценщиков, а также оценщиков с невысокой квалификацией — таких, которых надо было бы контролировать на каждом шагу, проверять. Все наши сотрудники обладают высокой квалификацией, более чем 10-летним стажем работы в оценке, дисциплиной и сильными компетенциями. Конечно, для выполнения сложных и больших проектов мы объединяемся в рабочие группы, проводим мозговые штурмы, заранее обсуждаем методологию, делим задачи и определяем сроки, но если раньше мы собирались в переговорной, то в карантин это происходило в режиме онлайн-конференции.

Что касается переноса сроков по проектам из-за карантина, то у нас такого не было, всё работало чётко. С осмотрами объектов тоже не было проблем ни в одном из регионов. Единственный проект, который «подвис» — это осмотр имущества одного завода в Бурятии, потому что директор завода не пустил оценщиков из-за карантина, который не сняли до сих пор. Но эта ситуация у нас на контроле и перенос сроков согласован с банком. Как только карантин будет отменен, работа по этому проекту оперативно возобновится.

— Как, по вашему мнению, может повлиять на оценочную деятельность карантинная изоляция? Станут ли события весны 2020 года предпосылкой роста интенсивности внедрения новых технологий в сферу оценки?

— Если говорить об отрасли в целом, то она, конечно, пострадала в период карантинной изоляции, но в первую очередь это коснулось небольших фирм и оценщиков — индивидуальных предпринимателей, то есть тех, кто проводит оценку для ипотеки, вступления в наследство, раздела имущества и т. д. Жизненный цикл одной такой работы очень короткий. Например, отчёт об оценке квартиры, автомобиля или акций для наследства можно выполнить за 1-2 часа. Соответственно, чтобы иметь стабильный доход, нужен поток таких клиентов. А как они могут обратиться в оценочную компанию, если им запретили выходить из дома; если офисы продаж и риэлтерские компании закрыты; если стройки и нотариусы остановили работу; если осмотр квартиры невозможен из-за страха заразиться COVID-19? Думаю, такие компании и субъекты оценочной деятельности долго будут восстанавливаться, или перестроятся и переведут работу в онлайн, запустят IT-продукты. Возможно, мы увидим какие-то новые интересные интернет сервисы или платформы по оценке таких объектов в недалеком будущем. А те оценочные компании, которые ориентированы на выполнение сложных проектов для крупных банков или государственных структур, в большинстве своём смогли сохранить свой поток заказов на оценку.

Елена Шувалова, директор департамента корпоративных финансов ALTHAUS

Фото: ООО «АЛЬТХАУС Консалтинг»

— Какие факторы в 2019 году обуславливали обращение заказчиков за услугами в области оценки? Изменилась ли ситуация в 2020 году? Какие услуги востребованы со стороны заказчиков в настоящий момент и сохранится ли спрос на них в перспективе?

— В 2019 году наибольшее число обращений клиентов было связано с подготовкой отчётов об оценке для целей сделок, при слияниях и поглощениях. В 2020 году, несмотря на пандемию, у нас был по-прежнему высокий спрос на данные виды услуг. Кроме этого, добавились проекты по реализации непрофильных и проблемных активов. В условиях неопределённости, компании стали больше задумываться об управлении ликвидностью и повышении эффективности управления бизнесом.

— Расскажите, приостанавливались ли у вас работы в области оценки в период карантинной изоляции? Какие услуги было оказывать сложнее всего и каким образом проводились работы?

— Наша компания ушла на дистанционный режим работы в числе первых, за несколько недель до официального локдауна. Как отметили наши европейские коллеги из WTS, уровень нашей IT инфраструктуры находится на очень высоком уровне, мы легко адаптировались к работе из дома и не испытывали сложностей. Работы не останавливались ни на один день. Рабочие совещания и встречи с клиентами переместились в Zoom — и это, пожалуй, было главным нововведением. В офисе дежурило несколько сотрудников для подготовки бумажных отчётов и приёма корреспонденции.

Сейчас на постоянной основе в офисе работает не более 10% сотрудников, в основном руководящий состав. Мы планируем сохранять гибкий график до середины осени.

— Как, по вашему мнению, может повлиять на оценочную деятельность карантинная изоляция? Станут ли события весны 2020 года предпосылкой роста интенсивности внедрения новых технологий в сферу оценки? Если да, то с чем такие технологии будут связаны?

— Я уверена, что пандемия и связанная с ней изоляция не пройдёт бесследно не только для оценщиков, но и для людей других профессий. Наш мир и образ жизни претерпел серьёзные изменения.

В ближайшем будущем мы увидим множество компаний, которые переведут значительную часть штата на удалённую работу на постоянной основе. Это справедливо и для оценщиков — в общем-то, и до COVID»а, имея стабильный интернет и ноутбук, можно было работать из любой точки мира, с поправкой на разницу в часовых поясах. А сейчас это будет повсеместно.

— Возможна ли трансформация сферы оценки под влиянием кризиса через слияния оценочных организаций? Ожидаете ли вы снижение уровня конкуренции, а также изменения качества в этом сегменте профессиональных услуг?

— Я знаю, что весной тяжелее всего пришлось небольшим региональным оценочным компаниям, основными клиентами которых были физические лица и небольшие предприятия. В этом сегменте возможны слияния.

Что касается нас и нашего сегмента рынка — нет, мы планируем расширение оценочной практики за счёт собственных ресурсов, не через слияние.

— Какие наиболее острые проблемы для сферы оценки и институтов её регулирования вы могли бы выделить? Какие законодательные нормы 2019-2020 гг., оказывающие влияние на оценочную деятельность в России, вы могли бы отметить и с чем они связаны?

— Буквально недавно, летом 2020 года, были внесены изменения в Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Согласно ему, государственное бюджетное учреждение (ГБУ) получило полномочия устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной. Благодаря обширным обсуждениям этого вопроса в профессиональном сообществе, был сохранён запрет для ГБУ проводить независимую оценку, а также предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке.

Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора компании «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС)

Согласно результатам очередного исследования рынка оценки, проведенного рейтинговым агентством RAEX, для представителей этой сферы профессиональных услуг последний год оказался не самым депрессивным. Суммарная выручка оценочных организаций, вошедших в список 100 крупнейших (см. сайт www.raex-a.ru), составила по итогам 2019 года 8 млрд рублей, увеличившись за год на 14%. По сравнению с двумя предыдущими периодам темп роста рынка оценки сейчас оказался не только наибольшим, но и значительно перекрыл инфляцию (4,3% за 2019 год): в 2018 году доходы участников рейтинга выросли на 6% (при инфляции 5,3%), а в 2017 году — всего на 2,4% (при инфляции 2,5%).

Фото: Предоставлено компанией ЦНЭС

О том, какие факторы за последний год оказали влияние на динамику оценочной сферы и ее развитие, а также о влиянии коронавируса на деятельность оценщиков рассказывает Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора ООО »Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС), вице-президент СРО РАО, председатель Комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Национального объединения СРО оценщиков, д.э.н., профессор НИУ МГСУ, FRICS.

— Расскажите, какие факторы за последние два года формировали спрос на услуги оценки, и какие направления работ, на примере вашей компании, были наиболее востребованными и популярными?

— Основные факторы в 2019 году оставались прежними — это требования законодательства, оптимизация налогообложения, определение стоимостного эквивалента сделок купли-продажи и аренды имущества, разрешение спорных ситуаций, в том числе в судебном порядке. У ЦНЭС, как у ведущей оценочной компании РФ, в 2019 году наиболее востребованной была работа по заказам различных государственных органов, крупнейших государственных корпораций и естественных монополий, в основном по оценке пакетов акций и имущественных комплексов для целей приватизации, слияния-поглощения, купли-продажи и аренды, а также управлению непрофильными активами. Для собственников коммерческой недвижимости и земельных участков превалировало оказание услуг по оспариванию кадастровой стоимости.

В 2020 году после начала пандемии, ситуация изменилась, прежде всего, для частного сектора экономики, заказы от которого на традиционные оценочные услуги резко сократились. Зато стали намного чаще востребованными комплексные медиативные, судебно-экспертные и оценочные услуги, способствующие разрешить арендные, кредитные, строительно-технические и другие споры.

— Почему в прошлом году сохранился спрос на услуги оспаривания государственной кадастровой оценки (ГКО)? Сохраняется ли целесообразность оспаривания результатов ГКО сейчас, в 2020 году и почему?

— Актуальность этих услуг была крайне высокой в большинстве регионов России, поскольку последняя ГКО была проведена в течение 2018-2019 гг., в 65 субъектах РФ, результаты которой зачастую были завышены относительно уровня реальной рыночной стоимости. В 2020 году целесообразность оспаривания кадастровой стоимости сохраняется, поскольку результат этой процедуры распространяется на весь налоговый цикл. То есть с начала этого цикла (независимо от года начала оспаривания) и вплоть до утверждения результатов новой ГКО. Например, в Москве отменили осуществляемую ГКО-2020 и продлили минимум на один год срок действия результатов ГКО-2018, тем самым увеличив потенциальный эффект от их оспаривания.

— Какова была степень готовности вашей компании к работе в условиях самоизоляции и карантина? Были ли случаи переноса выполнения проектов на более поздние сроки?

— ЦНЭС является крупной оценочной организацией, у которой уже давно все процессы оптимизированы с точки зрения внедрения различных CRM-систем, электронного документооборота и возможности удалённой работы. Поэтому с технической точки зрения никаких проблем с организацией работы в период карантина не было. Тем не менее, сотрудникам нужно было преодолеть некий психологический барьер, связанный с отсутствием традиционного взаимодействия и общения. Но специфика нашей работы позволила и к этому быстро адаптироваться.

Деятельность нашей компании не приостанавливалась ни на один день, частично функционировал офис, основная часть сотрудников работала в режиме самоизоляции дома. Практически все работы с нашей стороны выполнялись в срок. Единичные случаи переноса сроков были связаны с задержкой передачи исходных данных от заказчиков или невозможностью проведения осмотра объектов оценки.

Нужно отметить, что в условиях пандемии мы стали предлагать клиентам актуальный «антикризисный пакет» услуг. Например, по обоснованию снижения ставки арендной платы, урегулированию споров между банками и заемщиками по изменению стоимости объектов залога, а также между заказчиками и подрядчиками, особенно в сфере строительства, по вопросам экспертизы сроков и качества выполненных услуг и так далее. Всё это позволило нашей организации сохранить в сложный период одновременно и трудовой коллектив и выручку.

— По вашему мнению, как в итоге отразится карантинная изоляция на сфере оценки? Можно ли считать события весны 2020 года предпосылкой интенсивности внедрения новых технологий в оценку? Если да, то с чем такие технологии будут связаны?

— Пандемия, безусловно, существенно повлияла на рынок оценки, который является неотъемлемой частью экономики в целом. Резко сократилось число заказов на традиционные оценочные услуги (для кредитования, внесения в уставный капитал, купли-продажи), особенно от заказчиков из наиболее пострадавших отраслей. Это особенно проявилось при сопровождении бизнес-процессов организаций наиболее пострадавших отраслей — торговля, индустрия спорта и красоты, гостеприимство и отдых.

Приоритетом для заказчиков стало элементарное выживание, а не решение плановых или перспективных задач, для которых и требуются самые распространенные виды оценки: для кредитования, внесения в уставный капитал, аренды и купли-продажи. Поэтому у оценщиков стало кратно меньше традиционных заказов. Помимо этого пришлось организовывать дистанционную работу в условиях самоизоляции. Оценочные фирмы, которые оказались не готовы к этому, вынуждены были сокращать зарплату или сотрудников, а подчас даже освобождать офисы или переезжать в помещения меньшие по площади и арендной плате.

Но, любой кризис — это время возможностей, катализатор изменений и развития. К тому же, помимо кризиса, очень быстро развивается цифровизация экономики и внедрение искусственного интеллекта. Если оценщики не будут меняться и адекватно реагировать на новые потребности рынка, то в нынешнем виде профессия может скоро прекратить свое существование. Или трансформируется в очередной прогосударственный институт. Поэтому будущее оценки — за комплексными услугами, решающими реальные, а не только предписанные законом, проблемы бизнеса и населения, оказываемыми, в том числе, посредством современных информационно-коммуникационных технологий. Сейчас примером подобного рода услуг может служить оценка для ипотеки физических лиц, которая стала практически полностью автоматизированной и выполняется максимум в течение одного дня.

— Как вы считаете, возможна ли трансформация оценочной среды под влиянием кризиса через слияния или объединения оценочных организаций?

— Да, и этот процесс сейчас только ускорится. Региональным организациям, а также фирмам с не столь диверсифицированными услугами и портфелем клиентов выжить будет непросто. К тому же в последнее время ещё более активизировались процессы централизации и интеграции всей экономики, центры принятия решений по многим проектам и вопросам ушли из регионов. К слияниям подтолкнут и планируемые изменения оценочного законодательства — это новые требования по стажу и количеству оценщиков в штате при оценке государственной собственности. А также введение прямой ответственности фирм за результаты любой, а не только обязательной в силу закона, оценки, в том числе в виде возврата гонораров и компенсации всех убытков за некачественно оказанные услуги.

Вопрос, сколько что стоит, какую имеет цену та или же иная вещь, то или же иное изделие – очень важен, и в определенных случаях, без ответа на него невозможно произвести никакую сделку. Вполне очевидно, что есть специалисты, которые на основании своих умений, навыков и знаний, а также на основании данных текущего положения в той или же иной области, могут осуществить процесс оценки определенных ценностей. Такие специалисты работают в ломбардах, оценивая предоставляемые ценные вещи под залог, в агентствах недвижимости, осуществляя процесс предварительной оценки имущества под выкуп, в специализированных оценочных организациях, которые предоставляют четкие и точные ответы на вопросы о стоимости движимого и недвижимого имущества.

Руководители стремятся установить достаточно серьезный список обязательств и требований по данной профессии. Самое главное то, что не имея значительного опыта в данной сфере, найти престижную работу будет крайне сложно. Поэтому, начинающим специалистам приходится изначально поработать на государственные организации, чтобы получить неоспоримо важный опыт в сфере оценки, и в дальнейшем иметь возможность указать в своем резюме на наличие опыта. Специалисты данной сферы должны иметь глубокие познания в сфере оценки. То есть, они непременно должны знать все критерии, которые придется оценивать, а также должны иметь глубокие познания в области текущего положения на рынке, чтобы оценка в действительности была четкой и адекватной. Особую популярность такая профессия приобрела в области недвижимости. Сегодня осуществить какие-то сделки с ней можно только при наличии документов, которые определяют рыночную цену объекта.

Чтобы работать на данном месте, нужно иметь логический склад ума, также потребуется неоспоримая внимательность, пунктуальность и скрупулезность. Только внимательный подход ко всем деталям может помочь четко и точно осуществить процесс оценки. Непременно скажем о том, что на текущий момент времени профессия считается актуальной и востребованной, престижной и высокооплачиваемой. Именно по этой причине стало появляться больше специалистов, которые предоставляют свои потенциальные знания в данной области. Но крупные и респектабельные компании желают иметь на рабочем месте не просто специалиста, а истинного эксперта. Если вы выбрали данное направление, вы должны понимать, что у вас есть все преимущества, чтобы стать опытным специалистом данной области деятельности.

Нужны первоначальные знания, которые следует все время углублять. Сегодня систематически производятся курсы повышения квалификации и семинары, которые позволяют получить массу новых знаний по проведению оценки. Если вы будете систематически осуществлять процесс углубления своих знаний, то очень скоро, вы сможете получить преимущества трудоустройства на более респектабельной и престижной работе. В тоже время, вы должны понимать, что для достижения поставленной цели вам предстоит грамотно планировать свою деятельность, составить для себя специализированные планы фиксации данных, осуществлять расчеты исходя из текущего положения вещей в той или же иной сфере деятельности. Только так ваша оценка будет в действительности четкой, точной и актуальной. А значит, ваши услуги, как специалиста, непременно будут востребованными.

В настоящий момент существует достаточно значительное количество агентств, которые оказывают профессиональные услуги в сфере оценки. Также оценка недвижимости осуществляется специализированными государственными структурами. Нередко на работу берут людей, не имеющих образования профессионального типа. Чтобы стать оценщиком требуется наличие высшего образования и экономических глубоких познаний в области законов торговли.

Особенности профессии

Сразу же скажем о том, что обязанности функционального значения могут быть разными, и зависят они в первую очередь от того вида деятельности, которым занимается специалист, а также от объекта, который оценивается. Также заметим, что специалисты данной области могут все время усовершенствовать свои знания самостоятельно, так как выпускается масса статей, создаются специализированные ресурсы, продвигаются специализированные сборники, которые направлены на изучение правильных аспектов экономической оценки тех или же иных объектов и вещей. Особенностями данной профессии считаются:

  • Действия, направленные на анализ, а также сбор различной документации, которая имеет бухгалтерскую направленность, и способна раскрыть все данные, касательно определенного объекта. Также осуществляется сбор различной нормативной документации, с целью получения всех данных, по четко определенному объекту или же элементу обследования;
  • Обязательным аспектом действия, считается проведение детализированного анализа маркетингового формата. В данном случае, специалисты осуществляют процесс изучения рынка с тенденциями своеобразных изменений, причем оцениваются именно параметры, которые характеры для объекта оценки;
  • Специалисты данного формата осуществляют процесс установки контактов делового типа, а также производят различные переговоры с теми или же иными необходимыми компаниями и организациями. Все это осуществляется с целью получения необходимой информации и осуществления всех необходимых действий, которые касаются оценки;
  • Также специалисты осуществляют выбор самой подходящей методики, которая может быть использована для осуществления соответствующих расчетов по определенному объекту оценки;
  • Специалисты такого формата осуществляют деятельность, которая позволяет четко установить рыночную или же любую другую стоимость объекта. В данной ситуации такие знания являются весьма важными, именно по этой причине, специалист крайне внимательно изучает все особенности и нюансы, а также производит процессы расчетов, и проверяет их, чтобы окончательное значение в действительности было точным, четким и реальным;
  • Производится выбор правильной, наиболее оптимальной структуры проведения осмотра и оценки, с учетом всех нюансов, которые касаются четко определенного объекта;
  • Если возникает необходимость, специалист производит ряд действий, которые направлены на поиск наиболее эффективных, новых и практических способов решения поставленных задач. То есть, если в том или же ином случае применение традиционных вариантов расчета будет невозможным, то формируется структура, которая позволяет найти способы, посредством которых будут осуществлены все соответствующие расчеты с выбором оптимальных данных по оценке;
  • Также специалист осуществляет координацию работы партнеров, и осуществляет взаимодействие с сотрудниками иных организаций. Нередко для проведения процедуры детальной оценки требуется воспользоваться специалистами других областей и получить от них отчетную документацию, на основании которой в дальнейшем можно будет осуществить все необходимые расчеты и определить конечную стоимость объекта;
  • Существует также необходимость, которая определяет, что специалист должен составлять специализированные отчеты. Причем, есть установленная форма документа, на основании которого фиксируются четко определенные данные. Также формируется необходимость составления заключения, которое раскрывает все нюансы и данные по оценке объекта;
  • Формируется услуга консультирования клиентов по всем вопросам, которые касаются оценочной деятельности и законодательной базы по данному вопросу. Обратим ваше внимание на то, что специалист обязан иметь глубокие познания всех нюансов правовых и нормативных документов, которые касаются непосредственно организации оценочной деятельности и структуры оценки;
  • После проведения ряда исследований, составления отчетов и расчетов, специалист берет на себя обязательство по хранению данной документации в течение четко определенного количества времени. К тому же, формируется необходимость применения современных программных аспектов, которые позволяют обеспечить систематизацию, сбор данных по каждому объекту, с целью формирования собственной базы информационного характера для проведения оценочной деятельности.

Таким образом, становится понятно, что в настоящий момент оценщик несет на себе существенное количество обязанностей. Специалист должен иметь соответствующие навыки и знания, а также обязан взаимодействовать со специалистами различных областей, чтобы предоставлять своим заказчикам четкие и детализированные отчеты, которые будут включать в себе разнообразие данных, на основании которых формируется окончательная оценочная цена.

Где учиться и как стать профессионалом

Вопрос обучения является весьма важным. Если ранее, можно было стать экспертом, даже не имея соответствующего образования, то в настоящий момент такие специалисты все также используются, но экспертами они не становятся. Экспертом может стать исключительно специалист, который имеет высшее образование в сфере оценки. Такие нормы определены законодательством с 2016 года. В настоящий момент стали появляться специализации по данному направлению во многих вузах. Но, пока еще специалистов не так и много, во многих организациях работают сотрудники с высшим экономическим образованием, которые прошли специализированное лицензирование и получили право на осуществление профессиональной деятельности в сфере оценки.

Если ранее к оценочным аспектам подходили не так и серьезно, то сегодня создан отдельный законодательный акт, который формирует все нюансы осуществления оценочной деятельности. Соответственно, сегодня оценщики представляют собой грамотных и опытных специалистов, которые в действительности имеют соответствующие умения, направленные на осуществление оценки различных объектов.

Чтобы стать экспертом в данном деле, потребуется:

  • Прохождение специализированных курсов, которые направлены на повышение уровня квалификации оценщиков. Сразу же скажем о том, что по сути, данный элемент является рекомендательным, тем не менее, если вы в действительности стремитесь выйти на новый уровень и получить преимущества активного развития, то вам непременно следует после окончания вуза пройти несколько таких курсов. Поверьте, при трудоустройстве, они сыграют существенное значение. Все дело в том, что чем больше человек имеет документов об образовании, тем более знающим специалистом он считается. А значит, прохождение таких курсов является просто необходимым элементом достижения поставленных целей;
  • Сразу же скажем о том, что для получения существенного опыта, умений и навыков – необходимо пройти многогранный процесс. И именно по этой причине, чтобы стать экспертом, непременно нужно будет поработать в специализированных оценочных организациях. То есть, сразу же нужно сказать о том, что невероятно важным аспектом достижения поставленных целей является именно практика. На самом деле, можно получить массу знаний, тем не менее, не уметь применять их на практике. Как говорится, лучше один раз все увидеть и попробовать, чем сто раз об этом услышать. Специалисты, после вуза, конечно же, не будут приняты на должность оценщика, а будут помощником такого профессионала. И именно в таком взаимодействии будет сформирован необходимый опыт, получены соответствующие знания и пр.
  • Сразу же скажем о том, что в настоящий момент грамотный процесс активизации знаний – основа вашего профессионализма. То есть, по сути, вы сможете получить знания посредством посещения вуза и специализированных курсов. После чего, вам обязательно нужно получить нужный уровень умений в процессе работы на оценочной организации. То есть, вы сможете научиться использовать свои знания на практике, а это самое главное. Также, вам нужно систематически изучать новые методики, которые касаются оценки, с учетом аспектов рыночных изменений.

Как можно стать независимым экспертом?

На проведение деятельности оценочного формата непременно потребуется получение специализированного права. Сразу же скажем о том, что в настоящий момент законодательные акты курируют необходимость получения соответствующих документов. Если вы собираетесь осуществлять индивидуальную деятельность, то вам непременно нужно будет осуществить процесс подготовки документов, осуществить регистрацию государственного формата, а также получить допуск СРО. Иначе профессиональная деятельность в данной области является невозможной.

Вполне очевидно, что для осуществления таких оценочных работ потребуется оформление специализированной документации, но только в случае, если вы получите допуск, вы непременно сможете начать свою работу. Пока допуска не будет, вы просто не имеете права осуществлять виды оценочной работы.

После получения разрешений, вам непременно нужно будет осуществлять процесс усовершенствования различных навыков, освоить современные методики и технологии оценки. Также вам нужно будет произвести процесс изучения различных нюансов по оценочным документам. То есть, специалист-эксперт непременно должен иметь глубокие знания в области оценки различных объектов. Помните, что вам следует формировать своеобразную репутацию, иначе вы не сможете продавать свои услуги.

  • Мы перечислили основные этапы, которые касаются вопроса организации персональной деятельности по оценке. В тоже время, вы должны понимать, что вам потребуются различные дополнительные знания, без которых невозможно будет сделать свои услуги востребованными и актуальными:
  • Обязательным является багаж знаний в области законодательной базы. Вы в своей работе непременно будете сталкиваться с многочисленными спорными ситуациями, также могут возникать ситуации, когда ваша оценка будет пересматриваться в судебном порядке. Именно по этой причине все свои работы следует основывать исключительно на нормах законодательства, иначе у вас будут проявляться существенные проблемы;
  • Нередко бывают ситуации, когда оценщики злоупотребляют своими профессиональными обязанностями и используют свою работу для завышения или же занижения оценочной стоимости. То есть, фактически за определенную взятку, которая предоставляется оценщику, можно получить оценку, которая нужна. Такие действия считаются экономическими преступлениями. Соответственно, опытный специалист должен понимать, что самое главное в работе – это его репутация. Если он будет осуществлять фальсификации, то в данном случае может столкнуться с существенными сложностями с правоохранительными инстанциями, а также в дальнейшем может быть сформирована ситуация, когда вы будете лишены своего разрешения на осуществление профессиональной деятельности;
  • В процессе развития профессионального аспекта, вам нужно будет осуществлять развитие личных качеств. То есть, вам непременно нужно учиться правильно предоставлять информацию, убеждать, уметь правильно дискуссировать, оперировать определенными фактами и пр. То есть, следует осваивать ораторское мастерство, быть коммуникабельным, внимательным и пр.;
  • Старайтесь всегда стремиться к новым знаниям. Например, обязательно следует систематически изучать примеры из практики оценки, которые были рассмотрены в суде, по которым возникало существенное количество споров и пр.

Соответственно, все перечисленные этапы становления являются очень важными, именно по этой причине, если вы желаете стать опытным специалистом своего дела, вам нужно учиться, совершенствовать свои умения и навыки. Профессия является весьма интересной, но для получения желаемых результатов, вам непременно придется приложить существенное количество усилий.

Плюсы и минусы профессии

В данной профессии насчитывается достаточно существенное количество положительных моментов:

  • Профессия является весьма востребованной. Сегодня с каждым днем на свет появляются новые и новые предприниматели, которые осуществляют оценочную деятельность. Специалисты требуются всегда, именно по этой причине, если вы обладаете нужным уровнем навыков, опыта и знаний, вы всегда найдете себе работу;
  • Профессия является достаточно престижной и высокооплачиваемой. В действительности, если оценивать все преимущества и перспективы будущего, то можно со значительной уверенностью сказать о том, что данная профессия может стать основой вашей финансовой стабильности;
  • Оценка осуществляется на основании четко проработанных структур, методик и планов. Именно по этой причине, вы можете опираться на те знания, которые вы получили в вузе, и сможете в дальнейшем применить их на практике.

Какие существуют недостатки:

  • Сразу же скажем о том, что профессия является весьма ответственной. По сути, специалист берет на себя ответственность за предоставление результатов оценки. Если в процессе оценки были допущены определенные ошибки, то это может закончиться судебным разбирательством и взысканием материального плана;
  • В случае, если вы являетесь независимым экспертом, всегда существует риск того, что при неправильной оценке, вы существенно повредите своей репутации, что в дальнейшем станет основой отказа от ваших профессиональных услуг.
  • То есть, по сути, профессия в действительности способна принести вам существенные преимущества выгоды материального плана, тут же нужно отметить высокие аспекты престижа. Но, чтобы удерживать параметры своей позитивной репутации все время следует совершенствовать свои навыки и знания, а оценочные работы производить исключительно в рамках установленных норм законодательства. Только так вы сможете предотвратить возможность проявления определенных негативных факторов.

Какими качествами должен обладать специалист

В настоящий момент специалистов в данной сфере деятельности появляется все больше. Тем не менее, не многие могут в действительности получить статус истинного профессионала-эксперта. Все дело в том, что для успешной реализации ваших навыков, мало иметь основы в виде знаний. Требуется также наличие аналитического склада ума. Вы должны грамотно и правильно подходить ко всем поставленным целям, чтобы в действительности организовывать свою работу таким образом, чтобы все было выполнено на высшем уровне. В случае возникновения нестандартных ситуаций, вы должны выбирать нестандартные, но оптимально импонирующие решения.

Кроме всего прочего, вы должны понимать, что оценка может быть разной. А посему, важным аспектом считается наличие широкого кругозора. Вы должны понимать, что в настоящий момент вам непременно нужно будет систематически осуществлять процесс повышения своих знаний, посещать различные курсы и семинары, стараться применять новые методики на практике.

Специалист данного формата непременно должен обладать своеобразной педантичностью, аккуратностью и дисциплинированностью. В данном деле важны все детали и мелочи, нет не нужной информации, все учитывается и фиксируется. Именно такой подход к делу обеспечивает формирование точных данных по оценке. Причем, все полученные результаты нужно несколько раз проверить и перепроверить, только так можно получить желаемые результаты своей работы.

Кроме всего прочего, специалисты-оценщики должны все время стремиться к тому, чтобы повышать уровень своих умений и навыков. Обязательно нужно осуществлять процесс изучения рынка в той или же иной области, в которой вы работаете. Так как придется взаимодействовать с другими специалистами, нужно учиться быть коммуникабельным, общительным, внимательным к другим. Рекомендуем дополнительно просмотреть интересное видео по данной профессии.

Рэнкинги оценочных организаций

Оценка недвижимого имущества

Оценка бизнеса и ценных бумаг

Оценка оборудования и транспортных средств

Переоценка основных средств / оценка в целях МСФО

Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности

Оценка инвестиционных проектов

Рэнкинги оценочных организаций по региональной (окружнОй) принадлежности

Центральный федеральный округ

Крупнейшие оценочные организации Северо-Западного федерального округа

Крупнейшие оценочные организации Приволжского федерального округа

Крупнейшие оценочные организации Южного и Северо-Кавказского федеральных округов

Крупнейшие оценочные организации Сибирского, Уральского и Дальневосточного федеральных округов

Оценка возросла

Результаты ежегодного, шестнадцатого по счёту, рейтинга оценочных компаний, составленного рейтинговым агентством RAEX (РАЭКС-Аналитика) по итогам 2019 года, свидетельствуют о выходе рынка оценки из стагнации. Карантин, ухудшивший показатели многих отраслей, для сектора оценки может стать драйвером — при переделе рынка, вызванном кризисом, спрос на услуги оценщиков, как правило, повышается.
Вартан Ханферян

Согласно очередному списку крупнейших компаний в области оценочной деятельности, темп роста суммарных доходов его участников составил в 2019 году 14% (при инфляции в 3%), а объём — почти 8,1 млрд рублей. Годом ранее рост был гораздо скромнее — на уровне 6%, что на фоне инфляции в 4,3% выглядело стагнацией.

Из ста крупнейших оценочных организаций, представленных в рейтинге, 69 компаний завершили прошедший год ростом своей выручки. Причём из топ-20 верхушки рейтинга доходы от оценки снизились всего у семи компаний. Нынешний рейтинг отличается не только положительной динамикой роста доходов его участников, но и более представительным составом: в числе новичков — компании КПМГ и «БДО Юникон». Учитывая, что второй год подряд в списке присутствует «Эрнст энд Янг оценка и консультационные услуги», можно сказать, что нынешний рейтинг охватил практически всех грандов отрасли.

Активы ценные и проблемные

Основные факторы спроса на рынке оценки в 2019 году оставались неизменными. «Это и меняющиеся требования законодательства, и потребность в оптимизации налогообложения, и определение стоимостного эквивалента сделок купли-продажи и аренды имущества, а также разрешение спорных ситуаций, в т. ч. в судебном порядке» — разъясняет Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора компании «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС).

По словам Фёдора Спиридонова, управляющего партнёра группы компаний SRG, в числе ключевых факторов, обусловивших рост рынка в прошлом году — развитие рынка финансирования и усиление позиций государственных компаний: «эти факторы обозначили спрос на различные сегменты оценочных услуг и один из них — кредитование. В этом направлении мы сотрудничаем с различными банками и наиболее востребованной услугой здесь является оценка залогов, в частности бизнеса и различных видов имущества», — говорит Фёдор Спиридонов.

Кирилл Кулаков добавляет: «Наиболее востребованной была работа по заказам различных государственных органов, крупнейших государственных корпораций и естественных монополий, в основном по оценке пакетов акций и имущественных комплексов для целей приватизации, купли-продажи и аренды, а также управлению непрофильными активами».

Что касается структуры спроса, то о ней лучше всего говорят агрегированные показатели выручки компаний-участниц рейтинга в разрезе целей оценки: на оценку залогов в рамках кредитования в 2019 году пришлось примерно 27% от их суммарных доходов (см. график). Другим ёмким сегментом для участников рейтинга стала оценка в рамках покупки-продажи активов и сделок по слияниям и поглощениям (26% от их суммарных доходов). «По нашему опыту большинство обращений клиентов и в 2019-м, и сейчас связано с подготовкой отчётов об оценке для целей сделок при слияниях и поглощениях», — говорит Елена Шувалова, директор департамента корпоративных финансов ALTHAUS.

«За 12 месяцев 2019 года произошло 422 сделки M&A на сумму 55,71 млрд долларов, что на 31,8% больше по сравнению с 2018 годом. Лидером по объёму сделок M&A стал ТЭК; также в этом списке и предприятия финансовой отрасли, IT-компании, сфера недвижимости» — приводит пример Даниил Слуцкий, генеральный директор компании «Оценка бизнеса и консалтинг» (ОБИКС).

Что почём

Традиционно, и уже на протяжении многих лет, крупнейшими из всех направлений оценочной деятельности остаются два сектора — оценка недвижимого имущества и оценка бизнеса (предприятий) и ценных бумаг. Выручка участников рейтинга по итогам 2019 года здесь составила 2,6 млрд рублей и 1,9 млрд рублей соответственно (42% и 33% от общей выручки по рейтингу — см. график).

Общее количество отчётов об оценке недвижимого имущества по рейтингу топ-100 составило как минимум 130 703 штук (из них 2 160 — оценка объектов с балансовой стоимостью более 1 млрд рублей и 6 811 — оценка объектов госсектора и ВПК). Число отчётов об оценке по направлению бизнес и ценные бумаги составило у участников рейтинга в 2019 году минимум 8 182 штук (из них 1 560 отчётов — это оценка объектов с балансовой стоимостью более 1 млрд рублей и 723 отчёта — оценка объектов госсектора и ВПК).

Темпы роста доходов от оценки бизнеса в прошлом году составили 8% (здесь и далее темпы роста рассчитаны по сопоставимым данным участников нынешнего рейтинга), а от оценки недвижимости почти вдвое больше — 15% (см. график). Основная часть хозяйственных операций, а также тех или иных сделок протекают с использованием активов этих направлений, поэтому спрос на их оценку стабилен.

Востребованы эти направления услуги и при банкротстве. «Согласно официальной статистике Федресурса, количество банкротств с 2011 по 2019 гг., возросло на 86%. В 2019 году суды признали банкротами 12 401 российскую компанию, а всего в процедурах банкротства в 2019 году находилось 36 596 юридических лиц. При реализации имущества должника конкурсные управляющие устанавливают стартовую продажную цену на основании отчёта об оценке, подготовленного независимым оценщиком. По закону это не является обязательным, ведь конкурсный управляющий может и сам оценить имущество, но большинство предпочитает снизить риски, обратившись в надёжную оценочную компанию, чтобы кредиторы не оспаривали его действия», — говорит Ирина Комар, управляющий партнер компании «Профессиональная Группа Оценки», член правления RICS Russia&CIS, вице-президент СРО «СФСО» и член совета по оценочной деятельности Минэкономразвития России.

Дополнительный вклад в оценку недвижимости в прошлом году внесло и стремление хозяйствующих субъектов к экономии и эффективности путём оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества. «С 1 января 2019 года в качестве налогооблагаемой базы налога на имущество во многих субъектах РФ и Москве была утверждена новая кадастровая стоимость и, поскольку при пересмотре кадастровой стоимости в размере рыночной налог пересчитывается с того года, в котором подано заявление на оспаривание, все собственники крупных объектов не преминули обратиться за этой услугой», — уточняет Ирина Комар.

Актуальность этих услуг в большинстве регионов России, в виду того, что последняя по времени государственная кадастровая оценка (ГКО) была проведена в течение 2018–19 гг., в 65 субъектах РФ отмечает и Кирилл Кулаков: «Её результаты зачастую оказались завышены относительно рыночной стоимости. Поэтому целесообразность оспаривания кадастровой стоимости сохраняется и сейчас, поскольку его результат распространяется на весь налоговый цикл, то есть с его начала (независимо от года начала оспаривания) и вплоть до утверждения результатов новой ГКО. Так, например, в Москве отменили уже начатую ГКО-2020, и продлили минимум на один год срок действия результатов ГКО-2018, тем самым увеличив потенциальный эффект от их оспаривания».

Стимулировать спрос на оценку может продолжить и финансовый сектор. В частности — наблюдаемое участниками рейтинга оживление рынка паевых инвестиционных фондов, которые обращались за оценкой. «По информации ЦБ, в 2019 году нетто-приток средств в ПИФы стал самым большим за последние пять лет. Доля их активов в ВВП составила 4,7%, а число пайщиков выросло почти на 240 тыс. человек. Лидерами рынка оставались ЗПИФы, а рекордный прирост количества пайщиков наблюдался в сегменте ОПИФов, которые в первую очередь ориентированы на работу с физлицами. Основная причина такой популярности заключалась в том, что доходность по вкладам падала и люди стали искать новые инвестиционные инструменты для сбережения своих средств», — приводит статистику Даниил Слуцкий.

Объять невидимое

Второй год подряд наиболее быстрыми темпами у участников рейтинга растут доходы от оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности (НМАИС). По итогам 2019 года их доходы в секторе данных услуг выросли на 32% и составили 312,3 млн рублей (6% в структуре доходов участников рэнкинга). Суммарное число отчётов об оценке по рейтингу здесь составило как минимум 1 660 (из них 73 — оценка объектов госсектора и ВПК и 66 отчётов — оценка объектов с балансовой стоимостью более 1 млрд рублей).

Рост заказов на оценку НМАИС вызван всё большим вовлечением нематериальных активов в хозяйственную, учётную и инвестиционную деятельность. Например, через оценку патентов и товарных знаков реализуется потребность в установлении справедливых ставок на отчисления по лицензионным договорам. А при несанкционированном использовании интеллектуальных прав оценщик привлекается в процесс спора для определения размеров возмещения убытков. По словам руководителей компаний, работающих в этом сегменте, число таких споров только растёт.

Другой значимый фактор — необходимость принятия к бухгалтерскому учёту объектов нематериальных активов, выявленных при инвентаризации, что нужно в том числе и для получения права на налоговые льготы. «2019 год был вторым и последним в льготном периоде по налогу на прибыль при принятии НМА к учету по итогам инвентаризации прав на результаты интеллектуальной деятельности. Многие стремились успеть в этот период, особенно компании с государственным участием, что и объясняет повышенный спрос на услуги оценки, в данном случае обязательной. По совокупности причин, инициированных высшим руководством государства, сегмент НМА значительно подсветился, и сейчас к большинству серьезных игроков рынка пришло понимание необходимости качественного хозяйствования в части интеллектуальных прав», — поясняет Ксения Третьякова, генеральный директор Value ARKA consulting.

Высокие темпы роста по итогам 2019 года наблюдались и в секторе оценки оборудования и транспорта. Здесь выручка участников рейтинга по сопоставимым данным подросла на 16% и составила 578,6 млн рублей. В общей сложности за 2019 год компании из топ-100 составили как минимум 22 289 отчётов в этом направлении, из которых 2 560 штук пришлось на оценку объектов госсектора и ВПК и 528 — на оценку объектов с балансовой стоимостью более 1 млрд рублей. Среди факторов спроса — востребованность оценки для залогового обеспечения или при реализации активов.

Не столь ощутимыми темпами в прошлом году возросли доходы по направлениям переоценка основных средств (в том числе для целей отражения в отчетности по МСФО) и оценка инвестиционных проектов. Суммарно на услугах переоценки участники рэнкинга заработали 354,3 млн рублей (годовой темп роста 2%), а на услугах оценки в рамках инвестиционных проектов — 155,5 млн рублей (темп роста 5%).

Для переоценки основных средств, помимо основного фактора спроса, — а это её периодичность, — срабатывают и другие драйверы: «Работая с крупными холдингами, для целей МСФО мы фиксируем востребованность оценки активов и обязательств в рамках сделок M&A. Кроме того, одним из популярных направлений 2020 года стало проведение тестирования на обесценивание, что особенно актуально в кризис в целях сохранения прозрачности отчётности и доверия пользователей к финансовой информации», — рассказывает Юлия Белогорцева, партнёр практики оценки Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».

В свою очередь, запросы на оценку инвестиционных проектов зачастую зависят от глобальных экономических тенденций, влияющих на инвестиционную активность. «Веяния кризиса ощущались еще в 2019 году — они в большей степени связаны с санкционной политикой, а в 2020 году кризис усугубила пандемия, которая вызвала приостановку деятельности ряда отраслей. Реализация ранее начатых проектов поставлена на паузу, а планирование новых проектов в условиях нестабильной экономики сложно осуществимо. Тем не менее, в настоящее время реализация инвестиционных проектов требует дополнительного контроля со стороны независимых экспертов. Поэтому сейчас востребовано проведение финансово-технической экспертизы проектов — как реализуемых, так и планируемых. В условиях экономической турбулентности банки, выступая инвесторами, требуют особого надзора в части обоснованности вложения финансовых средств на каждом этапе осуществления проекта», — поясняет Юлия Белогорцева.

Карантинные настроения

Несмотря на быструю адаптацию к онлайн-условиям (а отрасль давно может похвастаться своей технологичностью), избежать падения спроса со стороны клиентов оценщикам не удалось. Косвенно об этом свидетельствуют результаты нашего опроса участников рейтинга: из 78 компаний, предоставивших данные о своей выручке за первые шесть месяцев 2020 года и 2019 года, у 44 компаний в этом году эти доходы оказались меньше, и снижение их суммарной выручки за шесть месяцев 2020 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 13,6%.

Но одновременно карантинный простой может дать отрасли и некоторые преимущества: «Перераспределение игроков в различных отраслях во время кризиса может повлечь рост объёма сделок, требующих различные экспертизы и оценку. Поэтому сохранится устойчивый спрос на сопровождение сделок между коммерческими структурами, оценку проблемных активов, уступку управ требований, банкротство. Также заметен спрос на оценку дефолтных кредитов и портфельных активов, обусловленный санацией и реструктуризацией крупных московских банков» — говорит Фёдор Спиридонов.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх