Поправки в ЖК

Жилищный кодекс РФ является базовым юридическим документом законодательства, призванного обеспечить защиту прав граждан на жилище. С помощью ЖК создаются условия для защиты прав владельцев квартир и домов, обеспечения жильём малоимущих граждан, развития рынка недвижимости, стимулирования строительства индивидуальных и многоквартирных домов (ст. 2 ЖК).

Жилищные взаимоотношения, субъекты и объекты

Субъектами любого нормативного акта являются люди, находящиеся в специфических взаимоотношениях. Эта специфика и является предметом регулирования с помощью законов разного ранга.

Статья 4 ФЗ №188 содержит полный перечень взаимоотношений жилищного характера. К таковым относится регламентация:

  • эксплуатации, перепланировки, ремонта и переустройства жилья;
  • использования фонда капитального строительства;
  • оказания коммунальных услуг их цены;
  • контроля и надзора в сфере ЖКХ и состояния жилого фонда.

К субъектам ФЗ №188 относятся:

  • физические и юрлица;
  • государственные учреждения;
  • муниципалитеты.

Это означает, что отношения, возникающие между всеми этими субъектами в сфере разных вариантов реализации прав на жилище, регламентируются Жилищным кодексом РФ и другими документами жилищного законодательства.

Объект у ФЗ №188 законодательства только один. Это помещения, официально признанные жилыми. Получить такой статус могут отдельные дома и их части, отвечающие требованиям специального государственного стандарта. Элементарными единицами объектов жилищного права являются комнаты, квартиры и дома, имеющие свой индивидуальный кадастровый номер.

Основные положения ЖК РФ

Жилищные права граждан России защищаются с помощью:

  • процедуры закрепления, изменения и прекращения прав собственности на недвижимость;
  • определения категории помещения;
  • правил предоставления объектов недвижимости в пользование по договору соцнайма;
  • регулирования деятельности кооперативов и товариществ (ТСЖ, ЖСК);
  • формирования правил управления многоквартирными домами и прилегающими территориями.

Для того, чтобы у физических или юридических лиц возникли жилищные права, необходимо создать объект (квартира, дом, комната) и передать его в пользование и/или владение субъекту, то есть человеку, организации, государству или муниципалитету.

После передачи права на недвижимость физическому лицу решается жилищная проблема данного человека и выполняется государственная задача обеспечения конституционных прав граждан. Однако на этом не заканчивается охрана прав граждан на жильё. Статья 40 Конституции РФ не только декларирует такое право, но и запрещает произвольно выселять людей из жилой недвижимости. Эти права защищаются статьями главы 5 ЖК РФ.

Таким образом, ФЗ №188 содержит комплекс нормативов, которые создают основу для того, чтобы каждый гражданин страны был обеспечен жилыми помещениями в соответствии с санитарными нормами. Эти основы не гарантируют полного удовлетворения потребности в жилье, но позволяют контролировать ситуацию и создавать благоприятные условия.

  • Раздел 1. Общие положения
    • Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство (Статьи 1-14)
    • Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд (Статьи 15-21)
    • Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (Статьи 22-24)
    • Глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме (Статьи 25-29)

  • Раздел 2. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
    • Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан (Статьи 30-35)
    • Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников (Статьи 36-48)
  • Раздел 3. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
    • Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма (Статьи 49-59)
    • Глава 8. Социальный наем жилого помещения (Статьи 60-91)
  • Раздел 3.1. Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
    • Глава 8.1. Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования (Статьи 91.1-91.12)
    • Глава 8.2. Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (Статьи 91.13-91.15)
  • Раздел 3.2. Наемные дома (Статьи 91.16-91.20)
  • Раздел 4. Специализированный жилищный фонд
    • Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда (Статьи 92-98.1)
    • Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими (Статьи 99-109.1)
  • Раздел 5. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
    • Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Статьи 110-123.2)
    • Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов (Статьи 124-134)
  • Раздел 6. Товарищество собственников жилья
    • Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья (Статьи 135-142)
    • Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья (Статьи 143-152)
  • Раздел 7. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги (Статьи 153-160)
  • Раздел 8. Управление многоквартирными домами (Статьи 161-165)
  • Раздел 9. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
    • Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования (Статьи 166-174)
    • Глава 16. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете (Статьи 175-177)
    • Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором. Деятельность регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (Статьи 178-188)
    • Глава 18. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (Статьи 189-191)
  • Раздел 10. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами
    • Глава 19. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами (Статьи 192-202)

Определение Верховного Суда РФ от 11.04.2017 N 78-КГ17-20 Требование: Об устранении препятствий в пользовании имуществом и обязании демонтировать возведенные крыльца, привести земельный участок и элементы благоустройства дома в первоначальный вид. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик без получения согласия собственников квартир многоквартирного дома возвел два крыльца к принадлежащему ему нежилому помещению, что повлекло уменьшение общего имущества многоквартирного дома. Решение: В удовлетворении требования отказано, так как разрешение на перепланировку нежилого помещения получено ответчиком в установленном законом порядке до приобретения истцом права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, а размер общего имущества собственников многоквартирного дома в связи с возведением крылец не изменился.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Определение Верховного Суда РФ от 21.02.2017 N 18-КГ17-8 Требование: О переводе нежилого помещения в жилое, сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, признании права собственности на помещение в порядке приватизации. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что перепланированное и переустроенное помещение соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим требованиям. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суд не указал, на основании каких доказательств пришел к выводу об отнесении выполненных работ к перепланировке, не учел отсутствие сведений о предоставлении истцу квартиры на условиях социального найма и то, что присоединение к помещению части общего имущества дома произведено без получения согласия всех собственников помещений.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 N 305-ЭС16-19812 по делу N А40-82045/11 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о недоказанности факта принадлежности спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома, а также факта законного владения истцом либо третьими лицами спорным имуществом.

Руководствуясь статьями 8, 9, 12, 130, 133 — 135, 209, 218, 289 — 291, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36 — 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пунктами 36, 52, 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление от 29.04.2010) и придя к выводу, что указанные помещения, имеющие особый правовой режим, не могут являться составной частью общего имущества до ввода их в эксплуатацию в установленном порядке, о недоказанности факта принадлежности спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома, а также факта законного владения истцом либо третьими лицами спорным имуществом, суды не нашли правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом и Партнерством требований.

Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 83-КГ16-16 Требование: О сохранении помещения в реконструированном состоянии. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что возведенные им пристройки к квартире соответствуют требованиям строительных норм и правил, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Решение: Требование удовлетворено, поскольку спорная пристройка возведена на земельном участке, отведенном для этих целей, нарушений градостроительных, строительных и иных норм и правил при ее возведении не допущено, кроме того, между сторонами уже сложился порядок пользования имуществом с учетом имеющихся на земельном участке построек.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Горобец С.В., суд первой инстанции на основании ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств наличия согласия всех собственников помещений в доме на реконструкцию помещения, которая привела к уменьшению размера общего имущества в доме. Кроме того, суд указал, что поскольку пристройки возведены истцом с использованием земельного участка под многоквартирным домом, который является собственностью всех собственников помещений дома N <…>, то будут нарушаться права пользования Косаревой Т.И. частью этого земельного участка.

Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2017 N 310-ЭС16-18370 по делу N А68-9144/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об обязании обеспечить надлежащее санитарное и техническое состояние нежилого помещения. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку, установив, что договор заключен на обслуживание помещения, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, а также на обслуживание общего имущества здания, принадлежащего всем его собственникам, то есть поддержание его в надлежащем состоянии, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, так как предпринимателем не получено согласие всех собственников здания на переоборудование помещения.

Исследовав, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 249, 289, 290, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и учтя разъяснения, изложенные в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», суд оценив условия заключенного договора N 50/1 и установив, что названный договор заключен на обслуживание помещения, принадлежащего Предпринимателю на праве собственности, а также на обслуживание общего имущества здания, принадлежащего всем его собственникам, то есть поддержание его в надлежащем состоянии, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, так как Предпринимателем не получено согласие всех собственников здания на переоборудование помещения.

Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2016 N 307-ЭС16-15791 по делу N А56-6509/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об обязании привести помещение в проектное состояние. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку, установив факт незаконной реконструкции помещения магазина, произведенной с нарушением санитарных норм и правил, без согласования в установленном порядке конструктивных изменений, затрагивающих общее имущество многоквартирного дома, а также превышение нормативов уровня шума при загрузке товаров в ночное время через непроектное загрузочное окно, суд пришел к выводу о необходимости привести нежилое помещение в проектное состояние.

Частично удовлетворяя требования ТСЖ «К. Заслонова 11», действующего в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, суд руководствовался положениями статей 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 29, 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 и исходил из установленных фактических обстоятельств по делу.

Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2016 N 305-ЭС16-15424 по делу N А40-120792/2013 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании общим имуществом помещений, об обязании снести самовольную постройку. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, поскольку установлено, что спорные помещения входят в состав общего имущества в здании и не имеют самостоятельного назначения.

В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование жалобы ссылается на существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, утверждает, что судами применены не подлежащие применению нормы статей 36, 37, 40 ЖК РФ, указывает на нарушение процессуальных норм при оценке доказательств, ссылается на пропуск срока исковой давности.

Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2016 N 307-КГ16-14072 по делу N А21-5454/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на реконструкцию здания и обязании выдать разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства под многоквартирный жилой дом. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что земельный участок, на котором расположено реконструированное здание, в силу закона является общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в нем.

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2016 N 83-КГ16-10 Требование: О признании постановления уполномоченного органа и разрешения на строительство недействительными, прекращении строительства, приведении земельного участка в состояние, предшествующее началу выполнения работ. Обстоятельства: Истица ссылается на то, что уполномоченный орган выдал ответчику разрешение на реконструкцию нежилого помещения, расположенного в одном доме с квартирой истицы, со строительством пристройки под парикмахерскую, на что истица согласия не давала. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку вывод суда о том, что производимая ответчиком реконструкция нежилого помещения не требует получения согласия всех жильцов многоквартирного дома, основан на неверном применении норм закона.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2016 N 307-ЭС16-10385 по делу N А56-29114/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об обязании устранить самовольную перепланировку и привести нежилые помещения в соответствие с первоначальным планом нежилого помещения. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как отсутствовали доказательства согласования ответчиком с муниципальным органом произведенных перепланировки и переустройства принадлежащих ему подвальных помещений.

Применяя по аналогии закона положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок перепланировки и (или) переустройства жилого помещения в жилом доме, суд, руководствуясь статьями 26, 29, 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходя из отсутствия доказательств согласования обществом с администрацией произведенных перепланировки и переустройства принадлежащих ему подвальных помещений, учитывая факт возведения им пристройки в виде отдельного входа в принадлежащее ответчику помещение, которая расположена на сформированном под домом земельном участке, относящемся к общему имуществу жилого дома, а также монтажа вытяжки на пандусе второго этажа и устройства отверстия в несущей фасадной стене для выходной трубы вытяжки без согласования со всеми собственниками помещений в доме, требования удовлетворил в оспариваемой части.

1. Стороны договора управления МКД.

Одной из сторон договора управления МКД всегда является управляющая организация, имеющая лицензию на управление МКД, второй стороной могут быть (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации):

-собственники помещений в МКД;

-органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК;

-застройщик (ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации);

-лицо, принявшее от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче помещения.

Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Собственник помещения в МКД (как жилого, так и нежилого) вправе заключать любые договоры, касающиеся содержания принадлежащего ему помещения, но не вправе самостоятельно заключать договоры, предметом которых является содержание (эксплуатация, обслуживание и проч.) общего имущества.

С учетом того, что согласно действующему законодательству стороной по договору управления МКД с управляющей организацией могут быть различные лица, документами, подтверждающими право заключить такой договор, будут являться:

1) для собственника помещения — документ, удостоверяющий личность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а также документы, подтверждающие наличие в собственности жилого (нежилого) помещения в МКД;

2) для лица, принявшего от застройщика помещение в МКД по акту приема-передачи или иному акту, — документ, удостоверяющий личность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а также копии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и передаточные акты или иные документы о передаче помещения в МКД;

3) для застройщика — устав, разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, а также решение органа управления застройщика, уполномоченного в соответствии с уставом на принятие решений о заключении договора управления.

Председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений (ст. 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключает договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В этом случае все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета доверенности, приобретают права и становятся обязанными по договору управления.

Управляющая организация не имеет права заверять доверенности собственников в МКД.

Собственник, не участвовавший в общем собрании собственников по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, не вправе отказаться от заключения договора управления МКД.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 и 12 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Источник. Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх