После реконструкции

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе копию письма Минэкономразвития России от 20.02.2014 № Д23и-478.

Учитывая изложенную в письме Минэкономразвития России позицию о возможности осуществления в отношении реконструированного объекта недвижимости как постановки на государственный кадастровый учет, так и учета изменений, можно сделать следующие выводы:

в случае изменения количества этажей, высоты, объема, площади объекта недвижимости, замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта недвижимости в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета изменений такого объекта;

в случае если в реконструкции было задействовано несколько объектов недвижимости и по ее результатам образован новый объект недвижимости (новые объекты недвижимости) либо в результате реконструкции одного объекта недвижимости образовано несколько новых объектов недвижимости, в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости (объектов недвижимости).

При этом для случаев, при которых в результате реконструкции происходит образование объектов недвижимости, дополнительно отмечаем.

Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).

В соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП); такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

Как следует из части 3 статьи 24 Закона о кадастре, учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.

В этой связи применительно к рассматриваемому примеру снятие с кадастрового учета преобразованного объекта недвижимости (здания (сооружения) возможно только после государственной регистрации прав на образованный из него объект недвижимости (объект незавершенного строительства).

Часть 7 статьи 25 Закона о кадастре устанавливает, что при осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании или сооружении; основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания или сооружения.

Учитывая, что снятие с кадастрового учета преобразованного здания (сооружения) осуществляется без заявления, по мнению Росреестра, прямые основания для снятия с учета помещений в случае снятия с государственного кадастрового учета преобразованного здания в Законе о кадастре отсутствуют.

В этой связи представляется, что в отношении помещений, расположенных в преобразованном здании, снятом с учета в связи регистрацией прав на образованный объект незавершенного строительства, может быть осуществлен государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования таких помещений на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещений (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что снятие с учета помещений связано с прекращением существования здания в связи с его реконструкцией).

В случае если в результате реконструкции здания (сооружения) образовано новое здание (сооружение), в отношении помещений, расположенных в реконструированном здании, по мнению Росреестра, могут быть осуществлены:

государственный кадастровый учет изменений на основании соответствующего заявления и технического плана, содержащего сведения о кадастровом номере нового (реконструированного) здания (сооружения), в котором расположено помещение (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что учет изменений связан с прекращением существования здания (сооружения) в связи с его реконструкцией);

государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования такого помещения (в случае если в результате реконструкции здания (сооружения) помещение прекратило свое существование) на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещения;

постановка на государственный кадастровый учет образованных или созданных помещений на основании соответствующего заявления (соответствующих заявлений) и технического плана (технических планов) и в соответствующем случае снятие с учета преобразованного помещения без заявления после государственной регистрации прав на образованное помещение (образованные помещения).

В случае если в здании (сооружении) расположены помещения, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, и реконструкция здания (сооружения) не повлечет осуществление регистрационных действий в отношении указанных помещений, то, по мнению Росреестра, временный характер сведениям государственного кадастра недвижимости об образованном в результате реконструкции здания не присваивается.

При отсутствии в здании (сооружении) помещений, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, после реконструкции здания (сооружения) основанием для прекращения временного характера сведений государственного кадастра недвижимости об образованном в результате реконструкции здании (сооружении), по мнению Росреестра, может являться государственная регистрация прав (ограничений прав) на помещения, либо государственная регистрация прав на образованное здание (сооружение).

Для случаев, касающихся реконструкции многоквартирных домов, в результате которой образуются новые многоквартирные дома, необходимо отметить следующие особенности.

В силу части 4 статьи 24 Закона о кадастре сведениям государственного кадастра недвижимости об образованном многоквартирном доме присваивается временный статус. При этом правило об изменении временного статуса сведений об объекте недвижимости на учтенный со дня государственной регистрации прав на образованный объект недвижимости в отношении многоквартирных домов неприменимо в силу того, что многоквартирные дома объектами государственной регистрации прав не являются.

Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, в отношении образованных в результате реконструкции многоквартирных домов временный статус присваиваться не должен.

В соответствии с частью 11 статьи 41 Закона о кадастре технический план многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 44 требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 № 403 (в редакции приказа Минэкономразвития России от 25.02.2014 № 86, зарегистрированного в Минюсте России, вступающего в силу с 30.06.2014), в случае если государственный кадастровый учет квартиры в многоквартирном доме осуществлен в установленном Законом о кадастре порядке, в строке «1» раздела «Характеристики помещений в многоквартирном доме» указывается кадастровый номер помещения, иные строки в указанном случае не заполняются.

Таким образом, если образование (в результате реконструкции) многоквартирного дома не сопровождалось образованием новых квартир в таком доме и государственный кадастровый учет таких квартир осуществлен в установленном Законом о кадастре порядке, сведения о кадастровых номерах таких квартир должны быть указаны в соответствующем разделе технического плана здания (многоквартирного дома).

При постановке на государственный кадастровый учет образованного многоквартирного дома в рассматриваемой ситуации органу кадастрового учета следует также внести изменения в сведения о помещениях, указанные в пункте 5 части 1 статьи 7 Закона о кадастре, в части изменения кадастрового номера здания, в котором расположены помещения, и, при необходимости, в сведения об адресе помещения (в случае, если образованному многоквартирному дому присвоен новый адрес).

Образование многоквартирного дома может сопровождаться созданием или образованием (путем преобразования (объединения, раздела) других помещений) новых помещений в таком доме, сведения о которых также должны быть воспроизведены в соответствующем разделе технического плана здания (многоквартирного дома). Исходя из части 4.1 статьи 25 Закона о кадастре при постановке на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, в орган кадастрового учета для постановки на государственный кадастровый учет образованного в результате реконструкции многоквартирного дома, а также расположенных в нем помещений (в том числе образованных и (или) созданных) с соответствующим заявлением должен быть представлен технический план многоквартирного дома, содержащий в том числе разделы в отношении всех расположенных в многоквартирном доме помещений (государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном Законом о кадастре порядке и которые не были преобразованы в результате реконструкции, а также образованных и (или) созданных в результате реконструкции многоквартирного дома).

При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана здания в отношении образованных помещений должна содержаться информация (кадастровые либо ранее присвоенные государственные учетные номера помещений) о том, из каких помещений образованы новые помещения в многоквартирном доме.

В отношении помещений, которые не были преобразованы в результате реконструкции и государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном Законом о кадастре порядке, в соответствующем разделе технического плана здания указываются только их кадастровые номера.

Выполнение учетных процедур в отношении многоквартирного дома и расположенных в нем помещений должно осуществляться в следующей последовательности:

постановка на государственный кадастровый учет образованного многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений;

учет изменений помещений, государственный кадастровый учет которых ранее был осуществлен в установленном Законом о кадастре порядке (в части изменения сведений государственного кадастра недвижимости о кадастровом номере здания, в котором они расположены, и, при необходимости, в сведения об адресе помещений (в случае, если образованному многоквартирному дому присвоен новый адрес).

При этом в отношении образованных помещений в многоквартирном доме:

временный статус не присваивается, если такие помещения относятся к общему имуществу в многоквартирном доме;

временный статус присваивается, если такое помещение является квартирой (сведения утрачивают временный статус со дня государственной регистрации права на образованные помещения).

Снятие с кадастрового учета преобразованного многоквартирного дома (многоквартирных домов) осуществляется без заявления одновременно с постановкой на государственный кадастровый учет образованного в результате реконструкции многоквартирного дома (многоквартирных домов) (при этом, в отличие от снятия с учета иных зданий, в рассматриваемом случае снятие с учета помещений, которые были расположены в преобразованном многоквартирном доме, не осуществляется, так как сведения о них «перенесены» в поставленный на кадастровый учет образованный многоквартирный дом).

В случае если реконструкция здания (сооружения) не связана с образованием нового здания (сооружения), но влечет за собой создание новых помещений в таком здании (сооружении) (например, достроены дополнительные этажи), то постановка на государственный кадастровый учет таких помещений возможна только после государственного кадастрового учета изменений здания (сооружения) (например, в части изменения количества этажей).

В аналогичной последовательности следует осуществлять учетные действия в противоположном случае, например, при сносе (демонтаже) нескольких этажей здания (сооружения), при котором прекращает существование часть помещений в таком здании (сооружении) (сначала необходимо осуществить государственный кадастровый учет изменений здания (сооружения), а затем на основании акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещений в связи с уничтожением части здания (сооружения), в пределах которой такие помещения были расположены, снять с учета соответствующие помещения).

Относительно присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости после их реконструкции и порядка проведения государственной регистрации прав на них Росреестр отмечает.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер); кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Согласно пункту 59 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, образованным или созданным объектам недвижимости в государственном кадастре недвижимости присваивается следующий по порядку в кадастровом квартале, в котором располагается такой объект недвижимости, кадастровый номер.

Таким образом, при кадастровом учете изменений объекта недвижимости новый кадастровый номер не присваивается.

В силу положений статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее — Закон о регистрации):

разделы ЕГРП, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в ЕГРП государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Законом о кадастре его государственного учета (кадастровым номером);

сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I ЕГРП.

В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Закона о регистрации в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Согласно пункту 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него; к таким сведениям относится в том числе изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ.

Вместе с тем, принимая во внимание изложенное выше, с учетом положений статьи 12 Закона о регистрации отмечаем, что, поскольку изменение внешних границ объекта недвижимости при реконструкции, перепланировке не всегда сопровождается созданием нового объекта недвижимости, внесение в ЕГРП записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, в указанном случае должно осуществляться также с учетом критериев, указанных в абзацах третьем и четвертом на странице 1 настоящего письма.

Изложенная позиция согласована с Минэкономразвития России и ФГБУ «ФКП Росреестра».

Заместитель руководителя Г.Ю. Елизарова

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 16

Разница между строительством и реконструкцией

Таким образом, главное отличие между указанными категориями – это объём понятий. Строительство гораздо шире, и оно включает в себя, среди прочего, реконструкцию. Однако в общем смысле различия ещё глубже. Чаще всего объект строительства – это новое здание или сооружение, спроектированное с нуля. При разработке учитываются реальные условия работы – геодезические характеристики участка, имеющиеся строения и многое другое.

Объект реконструкции – готовое здание или сооружение. Поэтому в первую очередь учитываются именно его характеристики. После реконструкции надстраиваются новые этажи, заменяются инженерные сети, соответственно, стоимость и потребительские качества объекта повышаются.

Отличие строительства от реконструкции

Объём понятий. Строительство – понятие более широкое, которое включает в себя и такой элемент, как реконструкция.

Результат. Строительство заканчивается сдачей в эксплуатацию нового или обновлённого здания или сооружения, реконструкция всегда проводится на имеющемся объекте.

3. Принципы. При строительстве сооружений объект создаётся с нуля, поэтому он проектируется заново. При реконструкции в обязательном порядке учитываются имеющиеся коммуникации и элементы здания.Подробнее: http://thedifference.ru/chem-otlichaetsya-stroitelstvo-ot-rekonstrukcii/

ПОНЯТИЯ: НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЯ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

При финансировании, планировании и определении стоимости строительной продукции различают понятия: новое строительство, рас­ширение действующих предприятий, реконструкция, техническое пе­ревооружение, поддержание мощности действующего предприятия, капитальный и текущий ремонты зданий и сооружений.

При новом строительстве осуществляется возведение комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе. Новое строительство, как правило, осуществляется на свободных территориях в целях создания новых производственных мощностей. ^ с

При расширении действующих предприятий вводятся в действие дополнительные производства на ранее созданном предприятии; возво­дятся новые и расширяются существующие отдельные цеха и объекты основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в це­лях увеличения производственных мощностей; а также создаются фи­лиалы и производства, входящие в состав существующих предприятий, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самосто­ятельном балансе. — .г>

К реконструкции относится переустройство существующих объек­тов основных средств, связанное с совершенствованием производства, повышением его технико-экономических показателей и осуществляе­мое по проекту реконструкции в целях увеличения производственной мощности, улучшения качества и изменения номенклатуры продук­ции. В процессе реконструкции могут осуществляться необходимое расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения, строительство на территории действующе­го предприятия новых зданий и сооружений взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим или экономическим условиям признана нецелесообразной.

При реконструкции непроизводственных объектов осуществляется пе­реустройство зданий, в результате которого изменяются их основные тех — нико-экономические показатели (количество и качество квартир, строитель­ный объем и общая площадь здания, вместимость, пропускная способность и т. п.) или назначение, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. При этом могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, пристроек, а при необходимости— их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, улучшение архитектурной выразительности здания.

Техническое перевооружение действующих предприятий рассматрива­ется как комплекс мероприятий по повышению технико-экономическо­го уровня предприятия в целом или отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой технологии и новой техники, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования и (или) программ­ного обеспечения новым, более производительным. При техническом перевооружении действующих предприятий могут осуществляться уста­новка на существующих производственных площадях дополнительного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управ­ления и контроля, модернизация и техническое переустройство приро­доохранных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присо­единение предприятий, цехов и участков к централизованным источ­никам тепло — и электроснабжения. При этом допускается частичная перестройка (усиление несущих конструкций, замена перекрытий, из­менение внутренней планировки зданий и др.); расширение существу­ющих производственных зданий и сооружений, обусловленное габари­тами размещаемого нового оборудования; расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего на­значения (складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислород­ных станций и др. объектов), если это необходимо в связи с техниче­ским перевооружением предприятия.

К поддержанию мощности действующего предприятия относятся мероприятия, связанные с постоянным возобновлением выбывающих в процессе производственной деятельности основных фондов. Преиму­щественно это относится к добывающим отраслям производства.

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по замене и восстановлению отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструктивных элементов, срок службы которых определяет долговечность зданий и сооружений: фундаменты, каркас, стены) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением. Современная группировка видов капитального ремонта выделяет: комплексный ка­питальный ремонт зданий, выборочный капитальный ремонт зданий, капитальный ремонт инженерных коммуникаций и объектов благоуст­ройства.

К комплексному капитальному ремонту зданий относят работы, охватывающие все здание в целом или отдельные его секции; при этом устраняется их физический и моральный износ, включая инженерное оборудование, наружные сети и благоустройство территории, относя­щиеся к ремонтируемому объекту.

К выборочному капитальному ремонту зданий относятся работы по ремонту отдельных конструктивных элементов зданий или оборудо­вания, при котором устраняется их физический износ.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относят работы по ремонту сетей водопрово­да, канализации и электроснабжения, озеленению дворовых террито­рий, ремонту дорожек, проездов, тротуаров и т. д.

В соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуата­ции жилищного фонда» (утверждены постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170) при капитальном ремонте следует производить ком­плексное устранение неисправностей всех изношенных элементов зда­ний и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показате­лей жилищного фонда, осуществление технически возможной и эко­номически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, газа, электроэнергии и обеспечение рациональ­ного энергопотребления. Перечень работ, производимых при капиталь­ном ремонте жилого фонда, приведен в прил. 10.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематичес­ки и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Необходимо четкое разграничение приведенных выше понятий, по­скольку порядок финансирования, планирования и определения стоимо­сти нового строительства, реконструкции и капитального ремонта раз­личается. Особенно важно определить, к реконструкции или капиталь­ному ремонту относится комплекс выполняемых работ и мероприятий на действующем предприятии, в существующих зданиях и сооружениях.

Реконструкция и техническое перевооружение, как и новое строи­тельство, осуществляются за счет капитальных вложений, источником которых являются в основном собственные средства предприятий, об­разуемые за счет амортизационных отчислений и чистой прибыли; иногда возможно выделение бюджетных средств.

Капитальный ремонт финансируется из текущих (оборотных) средств предприятий и организаций — собственников зданий и соору­жений. Затраты на капитальный ремонт списываются на себестоимость продукции (работ, услуг).

Поскольку граница между реконструкцией и комплексным капиталь­ным ремонтом достаточно условна, проекты следует проверять на соот­ветствие основному требованию — изменению параметров объектов.

При реконструкции могут измениться профиль деятельности пред­приятия, объемы производства, номенклатура продукции; назначение зда­ний, их объемы и площади, вместимость, пропускная способность и т. д.

При капитальном ремонте зданий их основные параметры должны оставаться неизменными. — к :

Если под названием проекта «Капитальный ремонт» осуществля­ются реконструктивные мероприятия, то налоговые органы, обнаружив это при проверках, считают фактом сокрытия прибыли от налогообло­жения и применяют штрафные санкции к заказчикам.

Проектирование реконструкции, расширения предприятий и тех­нического перевооружения осуществляется в соответствии с порядком, определенным инструкцией СНиП 11—01—95. Порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации на капитальный ремонт жилых домов установлен МДС 13—1.99. Он может быть распро­странен и на другие объекты непроизводственного назначения. Мето­дические документы по проектированию капитального ремонта произ­водственных объектов должны разрабатываться соответствующими орга­нами отраслевого и корпоративного управления.

До начала проектирования реконструкции и капитального ремонта проводится техническое обследование здания и его конструктивных элементов. Предпроектное техническое обследование должно предо­ставить проектировщикам исчерпывающие данные о техническом со­стоянии конструкций и оборудования реконструируемого (ремонтиру­емого) здания, о его физическом и моральном износе.

Проектирование реконструкции предприятий, зданий и сооруже­ний осуществляется, как правило, в две стадии; проектирование капи­тального ремонта— в одну или две стадии. При этом двухстадийное проектирование (проект и рабочая документация) допускается при гра­достроительной важности объекта, необходимости полной внутренней перепланировки и других особых требованиях. Примерный состав про — ектно-сметной документации на капитальный ремонт жилого здания представлен в табл. 8.1.

Таблица 8.1

№ П/п Рабочий проект (ТЭО, проект) Рабочая документация
Общая пояснительная записка Рабочие чертежи
Архитектурно-строительное решение Ведомость объемов строительных и монтажных работ
Технологические решения по встроенным нежилым помещениям Ведомость потребности в материалах и изделиях
Решения по инженерному оборудованию Спецификации на оборудование
Охрана окружающей среды Локальные и объектные сметы
Проект организации капитального ремонта
Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны
Сметная документация

Комплексный капитальный ремонт осуществляют только по утверж­денным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ не тре­буется разработка рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасадов и др.), разрешается финансирование капитального ремонта по утверж­денным сметам или расцененным описям работ.

Состав сметной документации на реконструкцию и капитальный ре­монт и порядок ее разработки соответствуют принятым в строительстве. Но существуют особенности составления смет, обусловленные специфи­кой ремонтно-строительных работ реконструкция по составу проектных работ и услуг по согласованию приравнивается к новому строительству в соответствии с Градостроительным Кодексом.

В Градостроительном кодексе РФ есть определение понятия реконструкция: — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Существует перечень работ, не требующих получения разрешение на строительство:

При проведении реконструкции зданий мы обеспечиваем

· Техническое обследование здания;

· Разработку проектной и рабочей документации;

· Согласование проекта в соответствующих организациях и получение разрешения на строительство.

Реконструкция здания дает уникальную возможность приобрести дополнительные функциональные качества здания и дополнительные площади, что обеспечивает дополнительную экономическую выгоду реконструируемому объекту.

Для того чтобы улучшить условия в здании, необходимо провести реконструкцию. В результате чего изменяются технико-экономические характеристики. При выполнении реконструкции можно изменить количество этажей, площадь здания и т. д.

При проведении таких работ на крупных промышленных объектах могут происходить изменения не только одного здания, но и целого комплекса сооружений, которые расположены на прилегающей территории.

Общее понятие реконструкции

Реконструкция здания – это переустройство для полного или частичного изменения назначения, улучшения территории и застройки, устройство нового оборудования, которое соответствует современным нормам. Многие путают понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция».

Такое переустройство может относиться к общей реконструкции целого района, культурных учреждений или жилого комплекса. При проведении реконструкции необходимо учитывать дальнейшую перспективу здания и всего района. Если учитывать только интересы на текущий момент, то через несколько лет это приведет к невозможности новой реконструкции. Все работы должны производиться с возможностью дальнейшего переустройства.

Во время проведения работ в жилых зданиях изменяются технико-экономические показатели: увеличивается строительный объем и площадь здания, качество и число квартир, пропускная способность, высота помещений и т. д. А также может увеличиться объем услуг, условия проживания и качество обслуживания.

Реконструкция включает следующие работы: надстройку и пристройку, частичную разборку, изменение планировки, замену инженерного оборудования и улучшение архитектурной выразительности.

Виды и перечень работ

Виды реконструкции для промышленных зданий представлены двумя типами: техническое перевооружение и преобразование. В первом происходит замена оборудования на более современное. При преобразовании меняется здание и оснащение. Могут возводиться пристройки, надстройки и т. д.

Что относится к реконструкции зданий и сооружений:

  • Перепланировка и увеличение высоты помещения.
  • Частичная разборка и замена конструкций.
  • Усиление конструкций.
  • Усиление фундамента. Упрочнение фундамента или грунта. Специалисты могут проводить термическую обработку, цементацию, устройство набивных свай, битумизацию и т. д.
  • Пристройка здания.
  • Надстройка здания.
  • Улучшение фасада здания: оштукатуривание и окраска, утепление и окраска, добавление дверных и оконных проемов.
  • Капитальное строительство.
  • Замена инженерных коммуникаций.
  • Реорганизация объекта.
  • Проведение кровельных работ и при необходимости создание мансарды. Замена гидроизоляционного материала, дополнительное утепление либо полная замена утеплителя. Кроме этого, может быть устроен дополнительный уклон крыши или усиление. В качестве кровельного материала обычно используется рулонный материал или металлические профилированные листы.

В зависимости от состояния здания проводится обследование и принимается решение по типу реконструкции, утверждается перечень работ.

Есть два вида реконструкции: полная (комплексная) и малая (частичная).

Полная

Комплексная реконструкция повышает капитальность здания, увеличивает жилую и полезную площадь, а также улучшает благоустройство не только сооружения, но и территорий.

Малая

Предусматривает перепланировку внутри помещений без основательной перекладки стен и замены перекрытия. Для тех зданий, которые имеют маленький физический износ, может подойти такой вид реконструкции.

Подготовка: план, документация и согласование

План реставрации включает в себя информацию о проведении всех строительно-монтажных работах, документация о состоянии здания к использованию, проектирование и расчеты изменений, которые будут сделаны в инженерных и коммуникационных системах.

В проектной организации специалисты составляют план с учетом всех требований и нормативов.

Проектная документация:

  • Архитектурно-историческое и техническо-экономическое обоснование.
  • Эскиз проекта
  • Проект.
  • Рабочая документация.

После проектирования и составления всех необходимых документов можно приступить к согласованию. Сделать это нужно в соответствующих государственных инстанциях. Процесс обычно затягивается на долгое время. К реконструкции объектов культурно-исторического значения относятся особенно и не так просто получить разрешение на проведение работ.

Некоторые здания могут быть реконструированы с сохранением прежнего вида.

Приступать к проведению работ можно после получения разрешения от государственных инстанций.

Основные этапы

Реконструкция включает в себя следующие задачи и этапы:

  1. Предпроектная стадия состоит из тех же действий, что и новое строительство зданий и сооружений.
  2. Организация работ по обследованию объектов и оснований реконструкции. Перед началом любых работ по новому строительству обязательно проводятся инженерные изыскания. Отличие этого этапа от изысканий – более широкий спектр осмотра. Например, проводится оценка состояния подземных и наземных конструкций, а также возможность их усиления, нагружения и пользования в новом состоянии. При осмотре здания должны быть записаны и сфотографированы любые мелочи. Если есть необходимость, то производится вскрытие некоторых элементов и все нюансы записываются. После этого проводится анализ всех образцов грунтов или материалов. Затем составляется отчет с указанием всех материалов и методов проведения работ.
  3. Проект реконструкции. По описанию он схож с проектом для нового здания, но имеет меньшее количество документов. Проект включает следующие элементы: сметы, архитектурно-строительная часть, технологическая часть, проект организации работ и пояснительная записка.
  4. Реализация проекта. Сюда входят строительные работы, а также устройство технологического оборудования. Проектировщик обязан согласовать последовательность проведения строительно-монтажных работ и условия совмещения их с работой производственных площадей. В проектной организации составляется схема разделения предприятия на узлы и последовательность их ввода. В этих частях проводятся наладка оборудования, монтаж и строительные работы независимо от других узлов. Такая работа на производственном предприятии проводится с учетом следующих действий: создаются межузловые запасы, применяется резервное оборудование и резервные площадки, а также цех переходит на другую схему работы на определенное время.
  5. Пуско-наладочные работы проводятся после проведения всех строительно-монтажных и других работ. Виды работ такие же, как и в строительстве нового здания.

Строительные нормы должны быть соблюдены при проведении реконструкции. Работы выполняются в кратчайшие сроки с минимальными затратами на выпуск продукции предприятия.

Смежные задачи

Существует несколько понятий, смежных с реконструкцией, разберемся в них подробнее.

Капитальное строительство и реконструкция

Данные виды работ имеют много схожего. Такие процессы являются сложными и требуют проведения строительно-монтажных работ с большой ответственность и слаженностью. Выполнять работу должны квалифицированные специалисты.

Для проведения реконструкции и капитального строительства должна быть подготовлена вся необходимая документация. Этапы работ включают: монтаж фундамента, замену инженерных коммуникаций, земляные работы и монтажные работы.

Ремонт и реконструкция

Реконструкция не может быть проведена без ремонта. Вначале проводятся изменения габаритов здания, надстраиваются или пристраиваются помещения, изменяется перепланировка и выполняется финишная отделка.

Перестройка здания обычно проводится в случае износа конструкций и изменения состояния грунта. При реконструкции проводятся различные работы и ремонт конструкций даже в зимних условиях.

Модернизация и реконструкция

При реконструкции проводится переустройство или восстановление состояния здания. Такие работы проводятся в строительстве общественных и жилых зданий и сооружений, а также архитектуре.

При моральном старении объекта проводится его модернизация. Например, ухудшился уровень теплоизоляции, безопасности или устарели инженерные коммуникации.

Модернизация инженерных и транспортных коммуникацией, зданий и сооружений – комплекс работ для улучшения качества зданий, их элементов, коммуникаций, с приравниванием показателей к современным требованиям в уже имеющихся размерах. Таким образом, модернизацию можно отнести к виду реконструкции, которая проводится в тех размерах зданий и сооружений, коммуникаций, которые уже имеются.

Виды работ: звукоизоляция, утепление, дополнение инженерного оборудования, замена элементов несущих конструкций, обустройство внутренних помещений для мусоропроводов, лестничных клеток и лифтов, а также устройство лоджий и балконов.

Техническая реставрация и реконструкция

Техническая реставрация отличается от реконструкции тем, что здание должно сохранить свои архитектурные данные. Для реконструкции некоторых зданий трудно получить разрешение, так как они являются архитектурными произведениями.

При восстановлении изношенных элементов новый облик не должен отличаться от старого, а некоторые элементы, которые не предоставляют опасность, и вовсе не разрешают реконструировать.

Заказать услугу реконструкции зданий и сооружений вы можете в Инженерном центре «СтройЭксперт». Специалисты выполнят все виды работ: от обследования и подготовки документации до пуско-наладочных работ.

Имеющееся у организации имущество, а именно объекты основных средств, со временем устаревают, ломаются, теряют свои эксплуатационные свойства. Восстановить их можно двумя способами: провести ремонт оборудования или провести его модернизацию и реконструкцию.

В первом случае будут устранены неполадки, восстановлено рабочее состояние объекта.

Во втором случае будет произведено улучшение технико-экономических и производственных показателей оборудования.

Учет в бухгалтерии этих процессов происходит по-разному. В частности, различия заключаются в учете расходов, понесенных в связи с проведением восстановления основных средств.

В случае ремонта основных средств все возникающие расходы списываются в затраты предприятия.

В случае модернизации и реконструкции расходы относятся на увеличение первоначальной стоимости основного средства.

Различия очень значительны, поэтому важно четко определить, какой вид восстановления объекта вы используете. Если самостоятельно определиться с этим вы не можете, не поленитесь обратиться с соответствующим вопросом в специализированный орган.

Подробно о проведении ремонта основных средств и особенностях его учета в бухгалтерии можно прочитать в этой статье.

А здесь поговорим о модернизации и реконструкции основных средств.

Что собой представляет модернизация основных средств, каковы особенности ее проведения. Затронем документальное оформление модернизации и реконструкции, а также приведем необходимые проводки, которыми нужно оформить учет затрат на реконструкции и модернизацию.

Понятие реконструкции (модернизации) основных средств

Что такое реконструкция или модернизация основных средств? Эти процессы связаны, прежде всего, с улучшением имеющихся свойств объекта, например, замена частей, деталей объекта современными, более мощными (крепкими). В результате проведения модернизации улучшается состояние основного средства, его содержание и использование становится экономически более выгодным, для оборудования это может быть повышения производительности, для сооружений – улучшение планировки. Кроме того, в результате проведения реконструкции объект может приобретать новые свойства или иное назначение.

В результате модернизации или реконструкции происходит изменение стоимости, как правило, первоначальная стоимость основного средства, по которой он был учтен в бухгалтерии, увеличивается.

Помимо этого после проведенной модернизации может быть увеличен срок полезного использования.

Порой, сложно определить, к чему следует отнести произведенные работы: к ремонту или к реконструкции. Тут надо, в первую очередь, ориентироваться на главный признак: произошло ли изменение технико-экономических показателей объекта.

Примеры:

Пример первый, в офисе поменяли деревянные окна на пластиковые. К чему отнести эти работы? Технико-экономические показатели от произведенной замены не улучшились, офис продолжает выполнять все те же функции. Данные работы следует отнести к обычному ремонту.

Пример второй, к офису было достроена еще одна комната, в которой разместились дополнительные сотрудники. В результате чего производительность труда увеличилось, экономические показатели организации выросли. Конечно, произведенные изменения следует отнести к реконструкции.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Документальное оформление модернизации ОС

Какие документы должны быть оформлены при проведении модернизации или реконструкции основных средств:

  • приказ руководителя;
  • сметная документация;
  • договор с подрядчиком;
  • накладная на внутреннее перемещение объекта, можно воспользоваться формой ОС-2 или акт приема-передачи ОС-1;
  • акт о приеме-сдаче форма ОС-3;
  • инвентарная карточка форма ОС-6.

Прежде всего, руководитель должен издать приказ, утверждающий дату начала работ, сроки их проведения, ответственных лиц, а также необходимо указать причины проведения работ.

Назначается комиссия, которая проводит осмотр объекта, на основании которого составляется сметно-техническая документация.

Если работы проводятся с привлечением сторонних организаций, то необходим договор на проведение работ.

Передача объекта на модернизацию, реконструкцию должна быть также документально оформлена. Если работы выполняются своими силами процесс можно осуществить с помощью имеющейся унифицированной формы ОС-2 «Накладная на внутреннее перемещение объектов основных средств». Если же объект передается другой организации, то передачу ОС необходимо оформить с помощью акта приема-передачи ОС-1.

После того, как все работы закончены, объект принимается к учету на основании акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов форма ОС-3.

Последним шагом будет внесение необходимых изменений в инвентарную карточку ОС-6.

Кроме вышеперечисленных документов, для подтверждения произведенных расходов на проведение строительно-монтажных работ подрядчиком необходимо наличие формы КС-2 «Акт выполненных работ» и КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ», а также всех платежных документов.

Бухгалтерские проводки

Как уже выше было сказано, все расходы, связанные с проведением реконструкции (модернизации), увеличивают стоимость объекта. Так как первоначальная стоимость объекта изменится, то нужно будет пересчитать и ежемесячные амортизационные отчисления в соответствии с новой стоимостью объекта.

Все расходы первоначально собираются по дебету счета 08. Если реконструкция проводится с использованием сторонних сил, то выполняется проводка Д08 К60, если же своими силами, то могут быть выполнены проводки: Д08 К10 (70, 69, 23). Тип проводки зависит от того, какие силы были задействованы в работах.

Накопленные на 08 счете затраты увеличивают стоимость основного средств на 01 счете, при этом в бухгалтерском учете отражается проводка Д01 К08.

Для удобства проводки по учету затрат на модернизацию, реконструкции сведены в таблицу ниже.

Проводки:

Видео: учет модернизации в 1С

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас:
Пример 1. Организация в марте 2004 г. приобрела объект ОС (склад) первоначальной стоимостью 600 000 руб. Срок полезного использования — 6 лет. Метод начисления амортизации — линейный. Через год (в феврале 2005 г.) была произведена реконструкция склада на сумму 150 000 руб. Срок полезного использования объекта не изменился.

Порядок расчета амортизации следующий.

Для целей бухгалтерского учета:

до реконструкции: 600 000 : 6 = 100 000 руб. в год, или 8333 руб. в месяц;

после реконструкции: (600 000 — 100 000 + 150 000) : 5 = 130 000 руб. в год, или 10 833 руб. в месяц.

Для целей налогового учета:

Так как после реконструкции срок полезного использования не изменился, амортизация начисляется в прежнем порядке (по прежней норме), но исходя из новой первоначальной (восстановительной) стоимости (письмо ФНС России от 14.03.05 г. № 02-1-07/23).

В бухгалтерском учете производятся следующие записи.

За март 2004 г.:

Дебет 08, Кредит 60 — 600 000 руб. — приобретен объект основных средств,

Дебет 01, Кредит 08 — 600 000 руб. — склад введен в эксплуатацию.

За апрель-декабрь 2004 г.:

Дебет 20, 25, …, Кредит 02 — 8333 руб. — начислена амортизация по складу.

За апрель 2004 г. — февраль 2005 г.:

Дебет 68, Кредит 77 — 0,48 руб. — — начислено ОНО с амортизации.

За февраль 2005 г.:

Дебет 08, Кредит 60 — 150 000 руб. — проведена реконструкция склада.

Дебет 01, Кредит 08 — 150 000 руб. — стоимость реконструкции отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта основных средств.

За март 2005 г. и т.д.:

Дебет 20, 25,…, Кредит 02 — 10 833 руб. — начислена амортизация по складу.

Дебет 09, Кредит 68 — 99,36 руб. — начислен ОНА с амортизации.

Пример 2. Допустим, что при условиях примера 1 срок полезного использования склада после реконструкции увеличился на один год.

Расчет амортизации после реконструкции:

для целей бухгалтерского учета: (600 000 — 100 000 + 150 000) : (5+1) = 108 333 руб. в год, или 9028 руб. в месяц;

Так как после реконструкции срок полезного использования увеличился, амортизация пересчитывается, но исходя из новой первоначальной (восстановительной) стоимости и нового срока полезного использования.

В бухгалтерском учете производятся следующие записи:

За март 2004 г. — февраль 2005 г.:

аналогично примеру 1.

За март 2005 г. и т.д.:

Дебет 20, 25,…, Кредит 02 — 9028 руб. — начислена амортизация по складу,

Дебет 09, Кредит 68 — 23,28 руб. — начислен ОНА с амортизации.

Если срок реконструкции объекта превышает 12 месяцев, то начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором была начата реконструкция, начисление амортизации не производится (п. 23 ПБУ 6/01 и п. 2 ст. 322 НК РФ). По окончании реконструкции амортизация начисляется начиная с 1-го числа следующего месяца. 📌 Реклама

Реконструкция ОС может быть произведена как подрядным, так и хозяйственным способом. Если реконструкция здания или сооружения проведена хозяйственным способом, то в соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ на стоимость всех работ, исчисления из всех фактических расходов, на реконструкцию следует начислить НДС в момент окончания реконструкции (п. 2 ст. 159 и п. 10 ст. 167 НК РФ). При этом согласно разъяснениям Минфина России налогоплательщикам следует придерживаться позиции, изложенной в п. 47 Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных приказом МНС России от 20.12.2000 г. № БГ-3-03/447: для целей обложения НДС дату выполнения строительно-монтажных работ необходимо определять с учетом положений абзаца второго п. 2 ст. 259 НК РФ. Таким образом, начисление к уплате в бюджет НДС по работам, осуществленным хозяйственным способом, производится в месяце, следующем за месяцем ввода объекта ОС в эксплуатацию.

📌 Реклама

С 1 января 2006 г. в соответствии с п. 16 ст. 1 Федерального закона от 22.07.05 г. № 119-ФЗ в п. 10 ст. 167 НК РФ внесены изменения, согласно которым моментом определения налоговой базы при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления является последний день месяца каждого налогового периода.

НДС по материалам, израсходованным на реконструкцию, проведенную как хозяйственным способом, так и силами сторонних организаций, на основании п. 5 ст. 172 НК РФ можно предъявить к вычету в месяце, следующем за месяцем, когда этот объект был введен в эксплуатацию для целей налогового учета. С 1 января 2006 г. вычеты будут производиться после принятия на учет этих материалов.

Пример 3. Организация в январе 2005 г. произвела реконструкцию помещения собственными силами. Общая сумма затрат составила 350 000 руб., в том числе:

материалы — 230 000 руб. (оприходованы и оплачены в 2004 г.), НДС — 41 400 руб.;

амортизация — 45 000 руб.;

заработная плата — 50 000 руб.;

ЕСН — 25 000 руб.

Акт о завершении реконструкции по форме № ОС-3 оформлен в феврале 2005 г. В этом же месяце поданы документы на государственную регистрацию внесенных изменений.

В бухгалтерском учете производятся следующие записи.

За январь 2005 г.:

Дебет 08, Кредит 10 — 230 000 руб. — списаны материалы на реконструкцию,

Дебет 08, Кредит 70 — 50 000 руб. — начислена заработная плата,

Дебет 08, Кредит 69 — 25 000 руб. — начислен ЕСН,

Дебет 08, Кредит 02 — 45 000 руб. — начислена амортизация.

За февраль 2005 г.:

Дебет 01, Кредит 08 — 350 000 руб. — реконструкция отнесена на увеличение стоимости помещения.

За март 2005 г.:

Дебет 19, Кредит 68 — 21 600 руб. — начислен НДС на стоимость выполненных работ,

Дебет 68, Кредит 19 — 41 400 руб. — принят к зачету НДС по материалам.

За апрель 2005 г.:

Дебет 68, Кредит 19 — 21 600 руб. — принят к зачету НДС по выполненным работам.

На практике довольно часто возникает вопрос, как учитывать затраты на реконструкцию по объектам. Специалисты Минфина России считают, что, если сумма расходов на реконструкцию составила менее 10 000 руб., они списываются в состав затрат единовременно. Если стоимость реконструкции превысила 10 000 руб., то имущество необходимо признать амортизируемым и установить ему срок полезного использования в соответствии с классификатором ОС и начислять амортизацию. Причем срок полезного использования необходимо установить в пределах амортизационной группы (п. 2 ст. 257 НК РФ). Например, если срок полезного использования самортизированного здания 8 лет (5-я группа), то после реконструкции срок полезного использования необходимо установить, вычитая из максимального срока (10 лет) срок фактической эксплуатации объекта (8 лет), т.е. 10 — 8 = 2 года. 📌 Реклама

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх