Предоставление земельных участков под строительство

Ст. 30 ЗК РФ устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

    1. без предварительного согласования мест размещения объектов;
    2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации, а также органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в их собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Содержание

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.

Без проведения торгов (конкурсов, аукционов) предоставляются:

    1. земельные участки для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории;
    2. недра земельных участков, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, в аренду (порядок расчета размера арендной платы за указанные земельные участки определяется Правительством Российской Федерации);
    3. земельные участки в аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги», необходимые для осуществления ее деятельности (и без предварительного согласования мест размещения объектов);
    4. земельные участки в границах особой экономической зоны акционерному обществу, 100% акций которого принадлежит Российской Федерации, управляющей компании, в случае привлечения их для выполнения функций по созданию объектов недвижимости и по управлению этими и ранее созданными объектами (и без предварительного согласования);
    5. земельный участок в аренду в границах особой экономической зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны.

Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта:

    • проведение работ по формированию земельного участка: подготовка документов для осуществления государственного кадастрового учета, осуществление государственного кадастрового учета; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
    • проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;
    • подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется:

    • по общему правилу — в аренду;
    • лицам, указанным в п. 1 ст. 20 Кодекса (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления), — в постоянное (бессрочное) пользование;
    • религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится:

    1. при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также
    2. в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо
    3. в случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта:

    1. выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
    2. выполнение кадастровых работ, осуществление государственного кадастрового учета земельного участка;
    3. принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

    • государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
    • заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
    • заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в 7-дневный срок со дня его принятия.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд, который может обязать исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подробно рассмотрен в ст. 30 ЗК РФ. Но прежде чем переходить непосредственно к предусмотренным ЗК РФ действиям, нужно понять, что собой представляет строительство с точки зрения Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту — ГСК РФ) и какие обязательные действия должны выполнить лица, осуществляющие строительство.

Строительство с точки зрения ГСК РФ представляет собой создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства.

Обязанность по предоставлению земельного участка для проведения строительных работ лежит на заказчике строительства (в соответствии со ст. 747 Гражданского кодекса РФ). Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий заказчик строительства должен обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. ЗК РФ предусматривает нормы предоставления земельных участков в зависимости от целей использования. Для некоторых видов деятельности (к которым может быть отнесено и строительство) предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных целей или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ допускается два варианта предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Оно осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно этому требованию предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступают исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступают собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определен Правительством РФ. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

а) проведение работ по формированию земельного участка:

? подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

? определение разрешенного использования земельного участка;

? определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — плата за подключение);

? принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

? публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

б) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

в) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в том случае, если имеется только одна заявка;

г) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, некоторым лицам (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления) — в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

а) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта. На процедуре выбора земельных участков для строительства необходимо остановиться подробнее. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Они подают заявление о выборе земельного участка и о предварительном согласовании места размещения объекта. В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Орган местного самоуправления по поступившему заявлению обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В том случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка или об отказе в размещении объекта.

Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке решения о предварительном согласовании места размещения объекта недействительным исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления возмещают гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

б) проведение работ по формированию земельного участка;

в) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

г) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении земельного участка для строительства.

При предоставлении испрашиваемого земельного участка в результате его изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении земельного участка принимается решение о соответствующей форме изъятия такого земельного участка.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселениях в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Права на земельные участки, предусмотренные Главами III (собственность на землю) и IV (постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками) ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.) (далее по тексту — Закон о государственной регистрации).

В соответствии с указанным законом к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным Федеральным законом, отнесены (наряду с объектами, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями, лесами и многолетними насаждениями, предприятиями как имущественными комплексами) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

Согласно ст. 14 Закона о государственной регистрации проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости возникает у застройщика только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и, что важно в рамках рассматриваемого вопроса, государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Государственная регистрация прав на землю застройщика осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество, в том числе прав на землю, и сделок с ним являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

8) иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка представлялся ранее и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, выполняющим государственную регистрацию прав.

Указанный перечень документов является исчерпывающим. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям указанного Федерального закона, в соответствии с которыми:

1) тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво;

2) наименования юридических лиц должны быть написаны без сокращения, с указанием их местонахождения;

3) фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны полностью;

4) не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, написанные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Важным также является следующее положение.

Согласно ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Данное положение действует уже после 1 марта 2005 г., хотя Закон об участии в долевом строительстве применим только к строительным организациям, получившим разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г.

— Категории земель: на каких можно строиться, а на каких нельзя?

Отвечает директор cети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский:

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства. Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома. То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства. Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них. По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС. Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов. Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома. Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов. Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом. Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Сколько идет строительство загородного дома?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Законодательная основа

Земельный кодекс РФ является основополагающим, ключевым документом, регламентирующим процесс выделения территорий субъектам желающим получить землю во временное пользование или приобрести ее в собственность.

Статья 5 ЗК РФ определяет круг лиц, которые могут принимать участие в установленных законодательством земельных отношениях и владеют предоставленным государством правом пользоваться выделенной им земельной территорией. Для каждой категории перечисляемых статьей субъектов характерны некоторые особенности предоставления земельных участков гражданам.

Тонкости выделения территорий гражданам

Важно! использовать землю в иных целях недопустимо, это запрещено законом.

Статья ЗК РФ 39.18 оговаривает особенности предоставления земли гражданам России на различные предусмотренные цели, которые предполагают:

  • организацию дачных хозяйств;
  • ведение садоводства;
  • ИЖС;
  • ведение ЛПХ на территориях населенных пунктов;
  • организацию фермерских хозяйств.

Статья оговаривает особенности процедуры предоставления земель на все вышеуказанные цели, устанавливает порядок действий уполномоченных администраций, а также определяет сроки выполнения поставленных перед ними задач.

Особенность предоставления населению земельных наделов состоит, в предоставлении территорий под определенные предусмотренные законами РФ определенные цели, которые прописываются в законах, а затем и в заключаемых с гражданскими лицами договорах.

Особенность процедуры выделения земельных наделов подразумевает под собой действия местных административных органов власти, которые после принятия заявления, в течение 30 дней обязаны произвести официальную публикацию информации о предоставляемых людям участках и разместить их на определенном сайте уполномоченной для решения этих вопросов организации.

Статья регламентирует содержание извещения, которое содержит информацию о площади выделяемого гражданину земельного надела, кадастровый номер, решение о межевании территории, указывает время приема лиц, для их ознакомления со схематическим изображением участка, предоставляет адрес сайта, где опубликован данный документ.

Справка: Если участок требует образования согласно электронной схеме, то она прилагается к публикуемому в сети извещению.

Одной из важных особенностей выделения наделов земли для гражданских лиц является тот факт, что опираясь на четвертый пункт статьи, граждане РФ, которые заинтересованы в приобретении запрашиваемой территории имеют право подавать заявление на участие в аукционе.

Если на протяжении 30 дней заявки больше не поступают, уполномоченная принимать решение в отношении этого вопроса организация подготавливает необходимый предусмотренный законодательством документ, с условием предварительного утверждения границ земли. В противном случае гражданин получает извещение о предстоящем проведении межевания земельного надела.

Образование земельной территории, уточнение ее границ, проведение межевания и организация торгов возлагается на уполномоченный административный орган власти.

Особенности предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства

Особенности предоставления земельного участка для жилищного строительства состоят в том, что территории выделенные субъектам с указанной в соглашении целью должны использоваться строго по назначению. На землях, выделенных под ИЖС, например, невозможно построить многоквартирный дом, потому что согласно статье 48, пункт 3 объектом индивидуального строительства является здание, имеющее не более трех этажей, при условии проживания в нем только одной определенной семьи.

На выделенных для строительства территориях под многоквартирное жилье, невозможно построить индивидуальный частный дом, потому что особенность земельных наделов как раз и заключается в целевом использовании выделяемых государством участков.

Особенность предоставляемых для строительства жилья территорий определяется особыми условиями и требованиями, предъявляемыми для сооружения таких построек, где обязательно учитывается возможность подведения к домам инженерно-технических коммуникаций.

Градостроительное зонирование позволяет определить зоны для ИЖС, а также урегулировать вопрос с многоквартирным строительством жилых домов.

Особенности предоставления земельных участков в городе

Предоставление участков земли на территории городов осуществляется городскими местными администрациями на общих основаниях, правилами, установленными ЗК РФ, а также другими правовыми законодательными документами.

Статья 83 ЗК РФ отделяет земли населенных пунктов от земель других категорий и определяет предоставление таких наделов исключительно под строительство, а также развитие населенного пункта.

Статья 85 указывает на определенные зоны, которые расположены в пределах городской территории, благодаря чему рассчитывается возможность предоставления земель. Город разделен на девять территориальных зон:

  • производственные;
  • жилые;
  • сельскохозяйственные;
  • общественно-деловые;
  • реакционные;
  • военные;
  • инженерные;
  • иные территориальные зоны, которые подразумевают под собой площади, улицы, парки, скверы.

Справка: Земли, принадлежащие к последнему пункту «территориальных зон» преимущественно относятся к основным категориям, перечисленным в списке. Получение во владение или приватизация таких земель не предусмотрена законодательством.

Особенности предоставления земель сельскохозяйственного назначения

Предоставление субъектам в пользование земель сельскохозяйственного значения регулируется ФЗ РФ № 101 от 24.07.2002 года.

Закон устанавливает порядок купли-продажи наделов земли с/х значения, регулирует передачу земли в аренду, оговаривает условия предоставление сельскохозяйственных территорий в собственность.

Особенности выделения таких территорий в собственность состоит в том, что они имеют строго определенное целевое предназначение и могут использоваться исключительно в целях выращивания с/х продукции, а также строительства объектов сельскохозяйственного назначения.

Возможность получить территорию земли указанного профиля в аренду имеют гражданские и официальные юридические лица на общих установленных законодательством основаниях, которые также имеют право приобрести территорию в собственность через организованные местными администрациями аукционы.

На период до пяти лет право на выделение сельскохозяйственной земли имеют фермерские хозяйства, а также отдельные организации сельскохозяйственного профиля участвующие в государственной программе поддержки развития с/х.

Тонкости выделения наделов в собственность

Особенности предоставления земельных участков в собственность, в том, что это предполагает значительное расширение прав их владельцев при распоряжении земельным наделом, который потом можно продать, обменять, подарить или передать согласно праву наследства.

Но получение надела земли в собственность обусловлено определенными особенностями, а также требованиями закона, которые ставят перед субъектом определенные условия:

  • если произошла покупка участка на аукционе;
  • если участок приобретен методом безвозмездного пользования (как бесплатно получить земельный участок в собственность?);
  • если предоставленная на пять лет в аренду территория предполагала строительство дома и условия были выполнены;
  • если арендованная территория была раньше приватизирована пользователем;
  • если земля передается в собственность официальному юридическому лицу, как уставной капитал;
  • если надел земли был унаследован от предыдущего владельца, подарен им, произошел процесс мены или был составлен акт купли-продажи территории;
  • если произошел процесс мены или был составлен акт купли-продажи территории.

Из других наших публикаций вы узнаете:

  • Как и куда подавать заявление на предоставление земельного участка и кто имеет право на льготы?
  • В каких областях Дальнего Востока можно получить гектар земли бесплатно?
  • Как без проведения торгов купить землю или взять ее в аренду?
  • Можно ли бесплатно получить участок от государства и что делать, если отказали?

Особенности выделения земельных территорий гражданским лицам, а также официальным юридическим организациям могут быть совершенно разными, точно также отличаются требования к субъектам участвующим в правовых земельных отношениях, но алгоритм действий для каждой категории лиц остается практически неизменным.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх