При сносе дома как дают квартиры нанимателям

Жилой фонд страны постоянно обновляется, а потому снос частного дома или городской многоэтажки – не редкость. Порядок выселения из ветхого здания одинаков и для собственников квартир, и для граждан, получивших квадратные метры по договору социального найма. Порядок предоставления новой недвижимости, соответствующей современным стандартам качества и комфорта, прописывается на региональном и местном уровне.

Основания для сноса жилого дома

Согласно положениям действующего законодательства, снести дом можно по двум причинам:

  1. Здание призвано аварийным, непригодным для проживания.
  2. Участок, где располагается городская многоэтажка, необходим для общественно значимых нужд, признаваемых федеральными или региональными властями.

Существуют следующие основания, по которым здание признают аварийным:

  • оно находится на территории, подверженной природным (например, ежесезонное подтопление) или техногенным катаклизмам;
  • здание полностью или частично разрушено из-за природного бедствия, находится в нем опасно для жизни квартировладельцев;
  • несущие конструкции, крыша или фундамент постройки пришли в негодность, начался процесс их разрушения;
  • дом располагается в зоне действия факторов, неблагоприятных для здоровья человека (постоянный шум, электромагнитное излучение и т.д.).

Закон гласит, что заключение о сносе ветхого жилья (или реновации) принимается экспертами по результатам осмотра здания. Инициировать процедуру могут сами квартировладельцы, написав в городскую администрацию жалобу на ухудшение условий проживания в здании.

Ни федеральные власти, ни муниципалитет не вправе снести здание без оснований. Действующий порядок предполагает, что должно быть заключение комиссии о ветхости постройки или проект по возведению на земельном участке общественно значимых объектов (трубопровод, трасса и т.д.). Не имеет значения, находятся ли жилплощадь в здании в собственности или социальном найме.

Ст. 32 ЖК РФ гласит, что власти, принявшие решение о сносе ветхого жилья, обязаны предоставить владельцам квартир денежную компенсацию или другую квартиру. О планируемом переселении их уведомляют заранее в письменном виде.

Порядок предоставления нового жилья взамен снесенного

Граждан, чей дом планируется снести, в первую очередь интересует вопрос, какую квартиру дадут при сносе дома, если квартира приватизирована. Главное опасение – получить жилье, которое по площади, расположению и другим характеристикам не ответствует утраченному.

Расселение проживающих производится в:

  • Квартиры, соответствующие по метражу тем, что принадлежали гражданам ранее. Если жилье находится в собственности человека, ему дадут аналогичный по площади вариант, если квартира не приватизирована – помещение из расчета 18 м кв. на каждого прописанного.
  • Жилье, расположенное в том же муниципальном образовании. Установившиеся правила и законы не обязывают властей рассматривать просьбы квартировладельцев, желающих переехать в другую местность.
  • Жилая площадь, полностью пригодная для комфортной жизни. Если дом сносят, гражданам положено жилье со всеми коммуникациями (водопровод, подведенное электричество, газ и т.д.).
  • Квартира, на 100% отвечающая требованиям действующих СанПинов.

Граждане, которые лишаются жилья при сносе, вправе претендовать на квартиру аналогичной площади, но нигде в законе не говорится, что в ней должно быть столько же комнат, сколько и в ставшем непригодным для жизни помещении. Это правило не касается тех, кому принадлежали комнаты в коммуналке: им обязаны выделить ровно столько же, сколькими они располагали в ветхом доме.

В ЖК РСФСР, который действовал до 2005 года, указывалось, что в случае переезда из ветхого дома гражданам должны выделять квартиры с учетом состава семьи. Было недопустимо, чтобы в одной комнате проживали разнополые люди старше 9-ти лет, не состоящие в законном браке. Принимались в расчет дополнительные обстоятельства: состояние здоровья жильцов и иные, заслуживающие внимания моменты.

В современном ЖК РФ все перечисленные положения отсутствуют, но это не запрещает органам региональной власти издать собственные законы, содержащие положения, защищающие интересы жильцов и нанимателей.

Денежное возмещение при демонтаже дома

В ст. 32 ЖК РФ указывается, что власти, принявшие решение о сносе дома, не вправе выселить людей «в никуда». Если гражданину принадлежит приватизированная квартира в доме под снос, ему не о чем волноваться: взамен утраченного жилья ему предоставят новое или выплатят денежную компенсацию.

Второй вариант кажется многим жильцам ветхих домов привлекательнее первого. Сумма денежного возмещения определяется добровольным соглашением сторон или в судебном порядке. В нее входит:

  • рыночная стоимость квартиры;
  • компенсация предполагаемых издержек граждан, связанных с переездом и приобретением новой жилплощади;
  • возмещение упущенной выгоды (если, например, квартира ранее сдавалась в наем).

Во многих регионах власти не предлагают гражданам новое жилье, а сразу согласовывают размер денежной компенсации. Это связано с тем, что муниципальный жилой фонд ограничен, поэтому проще выдать финансы, чем найти замену квартире.

На практике нередки случаи, когда сумма, исчисленная органами власти, оказывается меньше, чем средний ценник на рынке. Граждане оказываются в ситуации, когда они не могут приобрести на полученную компенсацию даже скромную «однушку». При таких обстоятельствах увеличить размер возмещения можно в судебном порядке.

Что делать, если жилье не приватизировано?

Закон гласит, что приватизация квартиры означает оформление собственности на нее. Лица, не прошедшие эту процедуру, владеют жильем по договору социального найма.

В отличие от собственников, они не вправе в случае сноса:

  • Претендовать на жилплощадь аналогичного метража (им выделяется квартира из расчета 18 м кв. на человека).
  • Получить денежное возмещение вместо новой недвижимости.

При сносе ветхого дома с лицами, владеющими квартирами по договору социального найма, расторгается действующее соглашение и заключается новое, уже по другому адресу.

С точки зрения действующих нормативно-правовых актов аварийное состояние дома не является препятствием для приватизации. Процедура остается столь же доступной для гражданина. Поскольку о предстоящем сносе/реновации сообщают заранее (обычно, за год), у человека есть все возможности оформить квадратные метры в собственность: программа приватизации продлена до 2021 года.

Проживаю в комнате, площадью 8 кв. м., находящейся в доме, который признан аварийным и подлежащим сносу. Правильно ли я понимаю, что при расселении данного дома, мне предоставят жилое помещение не менее чем по норме предоставления, то есть не менее 18 метров, ведь я и на учете состою как нуждающийся в жилых помещениях?

Ответ:

Нет, по норме предоставления жилье вряд ли предложат.

Следует понимать, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 — 88 ЖК РФ (в числе которых снос аварийного жилого дома), другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются.

Часть 5 статьи 57 ЖК РФ: «По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления».

Статья 58 ЖК РФ: «1. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия… 2. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне».

Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ

В п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 02.07.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:

«…по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86 — 88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (статья 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.

Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 — 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86 — 88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину».

Пример из судебной практики Верховного Суда РФ

З. обратилась в суд с иском к администрации города Сокола, администрации Сокольского муниципального района, Правительству Вологодской области, Департаменту финансов Вологодской области, Департаменту строительства, энергетики и ЖКХ Вологодской области о предоставлении жилого помещения. В обоснование требований указала, что проживает по адресу: …. Указанное жилое помещение она занимает на основании договора социального найма от 3 октября 2007 г.

Как следует из акта комиссионного обследования и технического заключения от 8 августа 2006 г. дом грозит обвалом, капитальный ремонт нецелесообразен, требуется расселение жителей. На основании ст. 87 ЖК РФ истица просила обязать ответчиков предоставить ей жилое помещение площадью не менее 10,5 кв. м.

При рассмотрении дела нарушение норм материального права допущено судом первой и кассационной инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, З. на основании договора социального найма N 1264 от 3 октября 2007 г. администрацией г. Сокол предоставлена квартира по адресу: … (л.д. 7 — 8). Жилое помещение состоит из 3-х комнат общей площадью 76,8 кв. м, жилой — 58,4 кв. м. В указанной квартире истица зарегистрирована и проживает (л.д. 9).

Согласно акту комиссионного обследования и технического заключения от 8 августа 2006 г. дом N 29 по ул. Беднякова грозит обвалом, капитальный ремонт его не целесообразен, требуется расселение жителей. Постановлением главы г. Сокол от 26 декабря 2006 г. N 272 отделу по управлению муниципальным имуществом г. Сокол указано на необходимость предусмотреть расселение жителей дома N 29 по ул. Беднякова в течение 2007 года (л.д. 3, 6).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что дом, в котором проживает З., признан аварийным после обследования его 8 августа 2006 г., поэтому граждане, проживающие в нем, в том числе и истица, должны быть обеспечены жилой площадью вне очереди в порядке ст. 52 ЖК РФ. При этом суд обязал администрацию г. Сокол предоставить З. вне очереди благоустроенное жилое помещение в черте г. Сокол отвечающее санитарным и техническим требованиям общей площадью не менее 21 кв. м.

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда, изменяя указанное решение суда в части размера площади жилого помещения, подлежащего предоставлению З., и определяя его по норме предоставления, т.е. не менее 10,5 кв. м, допустила существенное нарушение норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

В соответствии со ст. 87 ЖК РФ если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Как следует из ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи с признанием дома непригодным для проживания.

Из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи с признанием дома аварийным, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Если наниматель занимал отдельную квартиру или несколько комнат, то при переселении он вправе потребовать предоставления ему отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, независимо от возможного превышения норм предоставления жилья.Как видно из материалов дела, общая площадь жилого помещения, занимаемого З., составляет 76,8 кв. м, поэтому установленный судом кассационной инстанции минимальный размер жилого помещения подлежащего предоставлению — 10,5 кв. м противоречит закону и нарушает права истицы на получение жилого помещения равнозначного по общей площади ранее занимаемому (76,8 кв. м).

По этим же основаниям нельзя признать правомерным и вывод суда первой инстанции о предоставлении З. жилого помещения размером 21 кв. м. Указанный размер жилого помещения никак не мотивирован и не основан на материалах дела.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что вынесенные по делу судебные постановления в части определения площади жилого помещения, подлежащего предоставлению З., нельзя признать законными, и они подлежат отмене (Извлечение из определения Верховного Суда РФ от 28 июля 2009 г. N 2-В09-3).

Правовая позиция Конституционного Суда РФ

В Определении от 3 ноября 2009 года № 1368-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб граждан Артюкиной М. В., Кошолкиной М. В., Федотова С. В., Федотовой Л. С., Фисунова В. И., Честных В. И. И Шарковой А. В. на нарушение их конституционных прав частью 3 статьи 6, частью 2 статьи 57 и частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ» Конституционный Суд РФ указал следующее:

«…Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Согласно пункту 33 данного Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, в частности вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.

Признание жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии, которая после изучения документов, свидетельствующих о техническом состоянии жилого дома (помещения) и условиях проживания в нем, может принять решение о том, что жилой дом (помещение) пригоден для проживания, либо пригоден для проживания после проведения капитального ремонта, либо является непригодным для проживания. В случае признания жилого дома (помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредоносного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья граждан, орган местного самоуправления выносит предписание о незамедлительном выселении граждан.

Выселение в таких случаях из жилых помещений, занимаемых гражданами как по договору социального найма, так и на праве собственности, производится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, которое согласно статье 89 Жилищного кодекса Российской Федерации должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и отвечать требованиям части 2 статьи 89 данного Кодекса по числу комнат. Указанные критерии являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них предоставление выселяемым гражданам жилого помещения недопустимо.

В частности, среди предъявляемых к жилому помещению требований есть требование о том, что объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики (пункт 20 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Это приобретает особое значение в случае, когда предметом первоначального договора социального найма являлась комната как разновидность жилого помещения (пункт 1 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации), предназначенного для использования в качестве места непосредственного проживания.

Вместе с тем внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает, в свою очередь, исключительно компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем (чтобы права граждан при выселении не были ущемлены) с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности».

Решение суда первой инстанции в качестве примера судебного выселения граждан, не согласных с предложенным администрацией города вариантом расселения:

«…Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к М., В., Н., С., И. о выселении из жилого помещения – двух комнат общей площадью 43,9 кв.м., жилой 30,6 кв.м., расположенных в трехкомнатной квартире по адресу: ул. Новая Заря, кв. – в жилые комнаты жилой площадью 15,7 кв.м, общей площадью 26,89 кв.м и в жилую комнату жилой площадью 10,1 кв.м., общей площадью 17,3 кв.м. в трехкомнатной квартире дома общей площадью 73,3 кв.м., жилой площадью 42,8 кв.м. по ул. Колхидская в г. Новосибирске. В обоснование своих требований указав, что ответчики пользуются двумя комнатами в трехкомнатной квартире по адресу г. Новосибирск ул. Новая Заря. Общая площадь занимаемых ответчиками жилых комнат составляет 43,9 кв.м, жилая площадь 30,6 кв.м. На основании заключения межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № 163 от 13.12.07г. многоквартирный дом по адресу г. Новосибирск ул. Новая Заря, признан аварийным и подлежащим сносу.

.. В силу ст. 85, 86, 89 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Судом установлено, что в кв. доме по ул. Новая заря г. Новосибирска ответчики занимают две комнаты жилой площадью 30,6 кв.м (общей площадью 43,9 кв.м) в трехкомнатной квартире, что подтверждается информацией по расселению жителей аварийного дома по ул. Новая заря составленной Администрацией Калининского района г. Новосибирска, выпиской из домовой книги и не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

На основании заключения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № 163 от 13.12.07г. жилой дом по ул. Новая заря в Калининском районе г. Новосибирска признан аварийным и подлежащим сносу. Все квартиры в указанном доме являются муниципальными.

Распоряжением Мэра г. Новосибирска № 24479-р от 12.12.08г. жилой дом по ул. Новая заря в г. Новосибирске включен в реестр ветхих и аварийных домов, определен график переселения жильцов дома и его снос.

Распоряжением Мэрии г. Новосибирска № 32710-р от 11.12.09г. в рамках программы Новосибирской области по переселению граждан из аварийного жилья, жилые помещения площадью 26,89 (15,7) кв.м. и 17,3 (10,1) кв.м. в трехкомнатной квартире в доме по ул. Колхидская площадью 73,3 (42,8) кв.м. включены в муниципальный жилищный фонд и переданы Администрации Калининского района г. Новосибирска для предоставления ответчикам по договору социального найма жилого помещения.

Приказом Главы Администрации Калининского района г. Новосибирска № 1904-од от 18.12.09г. во исполнение выше указанного распоряжения решено оформить документы на заселение жилой площади предоставленной ответчикам.

Квартира дома по ул. Колхидская в г. Новосибирске является муниципальной собственностью, что следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности.

В администрацию Калининского района г. Новосибирска поступило заявление от ответчиков о том, что они отказываются от переселения в комнаты расположенные в квартире дома по ул. Колхидская в г. Новосибирске, по причине уменьшения площади, которая предоставляется. Данное обстоятельство свидетельствует в подтверждение доводов стороны истца о не возможности разрешить вопрос о выселении и вселении в жилое помещение ответчиков во вне судебном порядке.

Доводы ответчиков о том, что в результате расселения аварийного жилого дома нарушаются их жилищные права в связи с предоставлением меньшей жилой площади суд считает несостоятельными, так как при расселении жильцов из аварийного жилищного фонда в соответствии с ч.1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилом помещению, ранее ответчики занимали жилое помещение в аварийном доме общей площадью 43,9 кв.м., общая площадь предоставляемого ответчикам жилого помещения составляет 44,19 кв.м. Общая площадь квартиры в аварийном доме составляла 70,0 кв.м. в предоставляемом жилом помещении общая площадь квартиры составляет 73,3 кв.м. исходя из технических паспортов.

Доводы ответчиков о предоставлении отдельного жилого помещения (квартиры) при переселении из аварийного дома не могут быть приняты во внимание, так как они не основаны на требованиях действующего законодательства» (извлечение из решения Калининского районного суда г. Новосибирска, Дело № 2-783/10 г.).

Вернуться к началу обзора практики: «Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика»

Рекомендуем также обзор практики: «Расселение аварийного дома, предоставление жилья. Судебная практика ВС РФ»

Просмотров 563

Срок службы жилья ограничен. Износ технических конструкций, разрушение несущих стен, проблемы с электричеством, газоснабжением и водой могут привести к проблеме аварийности дома. Такие ситуации не остаются без государственной поддержки – людей переселяют в другие районы, а непригодное жилье подвергается сносу. Согласно официальной статистике, с 2002 и после 2019 года расселено порядка 16,36 млн кв. метров, а новое жилье получили 1,06 млн человек.

Однако аварийные дома появляются из года в год. Многие люди слышали о Программе переселения из непригодных жилых объектов, но не знают, каков порядок и условия процесса? Давайте разберем основные этапы механизма расселения аварийных домов в РФ и регионах страны.

Необходимые условия для расселения

Прежде чем расселять аварийные дома, нужно зафиксировать факт опасного состояния объекта недвижимости. Общий регламент прописан в нормах ФЗ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года, а также в статьях ЖК РФ и региональных программах.

Ответственный за переселение граждан из аварийного жилья орган – государственная корпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ. Основная задача – найти непригодное жилье, составить список аварийных объектов и определить порядок расселения домов в регионах.

Условия выполнения Программы по переселению из аварийного жилья:

  1. Выделение средств из федерального и региональных бюджетов – в скором будущем планируется переложить основные затраты на муниципальные объединения.
  2. Аварийность дома устанавливают эксперты по ходатайству межведомственной комиссии.
  3. Допускаются плановая и внеплановая проверка объекта недвижимости – в рамках Программы реформирования ЖКХ или по заявлению жильцов старого дома.
  4. Соблюдение принципа «метр в метр» – взамен старой аварийной жилплощади предоставляются квартиры со схожим метражом или чуть большим метражом. Разницу в стоимости фиксируют в отчете: если жилье собственника было дороже, государство доплатит за переселение, а если новое жилье дороже – разницу в цене покрывает уже гражданин.
  5. Переселение в объекты того же района или населенного пункта, например – в пределах Санкт-Петербурга, а не в Саратове или Казани.
  6. Задействование маневренного (резервного) жилищного фонда – временная мера, которая позволяет переждать поиск подходящего жилья.
  7. Возможность выбора: новое жилье или деньги за выкуп аварийного.
  8. Учёт жилой нормы – не менее 18 кв. метров на одного человека (в зависимости от региона проживания).
  9. Возможность обжаловать выбор властей – если граждан не устраивает предоставленная жилплощадь, они могут подать иск о переселении в более подходящий жилой объект.
  10. Принудительное расселение домов – аналогичным правом подачи иска обладают и власти, в том случае, если жильцы отказываются покидать аварийный дом.
  11. Жильцы коммуналок расселяются в отдельные квартиры.
  12. Граждан, снимающих жилье по договору социального найма, переселяют в муниципальные объекты – старый договор расторгают; по прибытию на место наниматель вновь заключает договор соцнайма с администрацией района.

Аварийное жилье имеет отличие от ветхого и пригодного для проживания людей. В частности, износ такого жилья составляет свыше 70%. Жить в доме опасно для здоровья граждан. Восстановить аварийный дом практически невозможно, поэтому в большинстве случаев он подлежит немедленному сносу. Зачастую на его месте строят новый дом, а переселенные жильцы могут заселиться в готовый объект. Сейчас активно практикуется социальная ипотека для переселяемых заемщиков – льготная ставка составляет порядка 5-6% годовых.

Пример:

Семья Черновых проживала в 3-комнатной квартире, общей площадью 80 кв. метров. Жилье принадлежало муниципальным властям, с которыми был заключен договор социального найма. Дом был построен в 1967 году и попал в Программу по переселению из аварийного жилья. Наравне с другими жильцами расселение коснулось и семью Черновых – двоих супругов и маленькой дочки. Однако им была выделена не 3-комнатная жилплощадь. Администрация смогла предоставить только 2-комнатную квартиру с меньшим метражом – 48 кв. метров. Глава семейства обратился с жалобой в отдел по расселению местной администрации. Ему пояснили, что власти гарантируют лишь сохранение жилой площади взамен аварийной. Об улучшении условий для нанимателя и членов его семьи речи не идет. Следовательно, при получении новой квартиры не действует правило предоставления жилья нуждающимся семьям (ст. 57 и 58 ЖК РФ). При этом администрация не нарушила закон, выделив семье квартиру с двумя, а не с одной комнатой.

Порядок и правила переселения из ветхого и аварийного жилья

Итак, как расселяют ветхое и аварийное жилье? Во-первых, далеко не все жильцы непригодной жилплощади получают возможность переехать в новый дом или получить компенсацию. Если граждане не входят в одну из перечисленных ниже категорий – процедура их не коснется.

По правилам, в переселении из аварийного дома участвуют:

  • собственники приватизированных квартир и члены их семьи – на основании правоутверждающих документов и выписки из домовой книги;
  • наниматель и члены его семьи – живущие в квартире на основании договора социального найма с муниципалитетом.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Заметим, что переселение может коснуться не всех жильцов дома. Если объект признан аварийным не полностью, а лишь частично, расселяют непригодный для проживания блок здания. Например, жильцов 5 и 4 этажей в пятиэтажном жилом доме. Остальные граждане сохраняют право на проживание в своих квартирах. По крайней мере до того, пока срок службы дома не подойдет к окончанию.

Подробности вы можете узнать в статье «Выселение граждан из жилых помещений».

Пошаговая инструкция

Порядок переселения из аварийного жилья состоит из двух этапов: работа экспертной группы и непосредственное выделение новой жилплощади. Этапы не зависят друг от друга. Однако до тех пор, пока специалисты не составят акт об «аварийном статусе» жилого объекта, люди не переедут в новые квартиры.

Как происходит переселение из аварийного дома в 2020 году:

  1. Определить, что дом нуждается в ремонте или сносе – предварительный этап.
  2. Написать заявление в адрес межведомственной комиссии города или района, например – в Санэпидемстанцию, Инспекцию при Генеральном управлении МЧС России, – в том случае, если дом не числится в списке Программы по расселению.
  3. Осмотр дома, выявление нарушений, составление акта проверки с рекомендацией к дальнейшим действиям. Обращаем внимание, что расселению подлежат только аварийные дома. Ветхое жилье остается – жильцы могут рассчитывать на капитальный ремонт и временное расселение до его окончания (ст. 95 ЖК РФ).
  4. Рассылка уведомлений в адрес жильцов сносимого строения – сроки не позднее, чем за год до начала строительных работ.
  5. Предъявить документы в отдел по расселению местной администрации.
  6. Ожидать итогового решения.
  7. Переселение во временное жилье или переезд в новый дом по направлению от муниципалитета. Нужно учесть, что очередь до переселения может дойти не сразу. Многие жильцы ждут подходящий вариант не один год. Администрация обязана предоставить временное пристанище, например – одно из общежитий района.
  8. Оформление права собственности на новую жилплощадь в ФКП «Росреестра».

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Расселение происходит в рамках конкретного населенного пункта. Зачастую жилья не хватает. Одни семьи могут переселить в новостройки, другие – в дома на вторичном рынке жилья. Третьи будут ожидать своей очереди в жилищном резерве муниципалитета. Допускается также переезд в другой населенный пункт – если жильцов устраивает такой вариант. Стоимость переезда компенсируют из регионального бюджета. Обычно выделяют грузовую машину чтобы перевезти личные вещи, технику и мебель – одним заходом.

Рекомендуем также почитать «Как признать нежилое здание аварийным»: что положено собственнику (арендатору), как добиться решения в свою пользу и т.д.

Обращение в межведомственную комиссию потребует сбора следующих документов – цель переселение из аварийного дома в благоустроенную жилплощадь:

  • заявления о включении семьи в Программу по переселению из аварийных квартир – по числу переселяющихся;
  • правовые документы на квартиру или дом – о праве собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН) и о праве получения, например – дарственная на квартиру;
  • технический план аварийного дома/квартиры, кадастровая документация;
  • справка из ЖЭК о количестве проживающих в квартире;
  • заключения о проведении осмотра;
  • копии паспортов;
  • копии договора соц найма – при переселении из муниципального аварийного жилья.

Также могут понадобиться и другие документы – в зависимости от требований местных властей и региональных стандартов. Например, коллективная жалоба или разрешение от органов опеки.

Образец заявления (запроса) о признании дома аварийным

Образец акта приема-передачи квартиры в новостройке

Сроки и стоимость переселения

Одна из особенностей расселения из непригодных для проживания домов – это расплывчатость сроков (см. «Через какой срок должны расселить аварийное жилье»). Сказать, когда точно жильцы получат квартиру в новостройке нельзя. Зачастую свободного жилья попросту нет или оно на стадии строительства.

В целом, сроки могут быть следующими:

  • рассмотрение жалобы от жильцов – от 14 до 30 дней, но если есть риск обрушения, затягивать не станут;
  • работа аттестованных экспертов, составление акта – от 5 дней;
  • приём и регистрация заявлений о предоставлении нового жилья – от 5 рабочих дней;
  • ожидание очереди на переселение – ситуационно.

Согласно правилам, новое жилье должны предоставить в течение 15 дней после удовлетворения запроса жильцов. Что до практики, то здесь присутствуют задержки. Многие семьи вынуждены ютиться в жилых помещениях маневренного фонда или домах социального обслуживания граждан РФ. Рассчитывать на удобства и достаточную площадь таких помещений не приходится.

Граждане, включенные в Программу по переселению, несут расходы в связи с переездом и оформлением права собственности на новое жилье. Обращение в Росреестр обойдется в 2 000 рублей – госпошлина за утверждение права собственности на дом или квартиру.

*/ — Если жилье оформляется в долевое владение, госпошлина делится на всех содольщиков, например – на четверых в сумме по 500 рублей на человека. Электронная подача документов через Госуслуги или сайт Росреестра обойдется дешевле на 30% – уже в 1 400 рублей.

Куда расселяют из аварийного дома?

Федеральная программа затрагивает все регионы нашей страны. Однако в каждом субъекте РФ свои правила и жилищные нормативы. Сколько вариантов жилья предложат собственникам и нанимателям – сказать сложно. Но основные моменты мы все же выделим.

Итак, какую площадь дают при расселении из аварийного дома:

  • одинокому человеку без семьи и детей – от 33 кв. метра (однокомнатная квартира);
  • семье из двух человек – по 21 кв. метр на человека или в общей сложности 42 кв. метра (двухкомнатная квартира);
  • семье из трех и более человек – от 54 кв. метров или 18 кв. метров на члена семьи (трехкомнатная).

Как выделяется квартира с учетом жилой площади? Максимальная площадь на одного человека не должна превышать минимальный показатель более чем в 2 раза. Просторную жилплощадь получают учёные, лица, имеющие награды, пенсионеры, а также тяжелобольные люди и их попечители и т.д.

Пример:

Семья Бобровых в составе отца, матери и двоих детей занимала 3-комнатную квартиру. Общая площадь жилья составляла 61 кв. метр, а доля жилого пространства – 42 кв. метра. Спустя определенное время, дом признали аварийным и постановили его снести. Встал вопрос о переселении жильцов, в том числе и семьи Бобровых. За полгода до этого собственники квартир провели общее собрание. На нем было принято решение построить на месте снесенного дома новое здание – новостройку. Протокол собрания отправили в местную администрацию. Согласие было получено. Муниципалитет взял на себя обязательство обеспечить финансирование строительства нового дома. Семье Бобровых была предоставлена квартира в этом доме, площадью 60 кв. метров с жилым пространством 44 кв. метра. Условия для конкретной семьи оказались лучше.

Что получают те, кто откажется от переселения из аварийного дома? Вторая разновидность помощи от государства – денежная компенсация. Причем выкупают старое жилье в сносимом доме. Разумеется, цена будет очень низкой – далеко не всех это устраивает.

Права собственника квартиры

Законодательство четко определяет, что могут и чего не могут владельцы жилых помещений. Основные положения содержатся в ст. 288 ГК и ст. 30 ЖК РФ.

Собственники имеют следующие права:

  1. Выбирать район для проживания – переселение происходит в том же населенном пункте, где находится аварийное жилье.
  2. Требовать возведения нового дома на месте сносимого строения.
  3. Рассчитывать на жилье большей площади, например – семьям с детьми. Правда, для этого нужно указать, что граждане действительно нуждаются в расширении жилого пространства. Государство часто идет навстречу и позволяет переселиться в более широкую жилплощадь.
  4. Получать денежную компенсацию за снос аварийного дома – оценку проводят независимые эксперты по рыночным показателям. Деньги перечисляют на банковский счет собственника.
  5. Подавать иск с требованием выделения другого жилья, например – если предоставленное не отвечает техническим характеристикам, меньше учётной нормы на человека, находится в неудобном районе с неразвитой инфраструктурой, плохая экология и т.д.

Очень часто приходится судиться с властями. Причины могут крыться в нарушении условий переселения из аварийных домов.

Можно ли отказаться от переселения – чем это грозит?

Расселение из аварийных зданий не проходит без конфликтов с жильцами. Случается, что семьи не хотят съезжать из непригодной для проживания квартиры. Одних удерживает район, другие переживают из-за получения худшего жилья, третьи спорят по поводу оценки своей квартиры.

Что грозит за отказ переселяться из аварийного дома? Обычно власти предлагают варианты с новым жильем. Далее, если граждане продолжают упираться, местные власти подают иск о принудительном выселении из аварийного жилья. Практически во всех случаях суд встает на сторону муниципалитета. Собственников аварийного дома обязывают покинуть ветхое строение, в том числе с помощью судебных приставов. Взамен жильцам предоставляют новую квартиру (ст. 85 ЖК РФ).

Если конфликт из-за стоимости жилья, в суд может подать уже собственник. Например, когда власти занижают рыночную цену выкупаемого объекта. Один из вариантов – заказать независимую экспертизу у частных оценщиков. Составленный инженером акт нужно приложить к иску для рассмотрения судом. Если окажется, что стоимость аварийной квартиры выше, чем предлагают власти, суд обяжет выплатить собственнику указанную в отчёте сумму.

Сторонами конфликта выступают переселенцы из аварийного жилья и представители местной администрации. Судебные решения выносят на основе предоставленных сведений. Закон ставит превыше всего жизнь и здоровье граждан. Поэтому, если имеются риски обрушения дома, жильцов попросят освободить квартиры в принудительном порядке.

Пример:

Кировский районный суд г. Томска рассматривал иск гражданина Вавилова по отношению к администрации города. Истец заявил, что он вместе с семьей из 4-х человек проживал в 3-комнатной квартире старого аварийного дома. Его отец имел хроническое заболевание – бронхиальную астму. Согласно закону, таким людям полагается отдельная комната. Однако во время переселения власти не учли данный факт. Истцу и его семье выделили 2-комнатную квартиру. Техническое оснащение жилья не позволяло обеспечить хроническому больному отдельную комнату. Заявление Вавилова в адрес томской администрации было проигнорировано. Истец просил обязать ответчика (городские власти) предоставить семье соответствующую жилплощадь с возможностью выделения комнаты отцу-астматику. В качестве доказательств Вавилов приложил заключение главврача и выписку из медицинской карты отца. Также была ссылка на Постановление Правительства РФ № 817 от 21.12.2004 с указанием перечня хронических заболеваний. Представленных фактов хватило для удовлетворения исковых требований истца. Суд обязал местные власти выделить семье 3-комнатную квартиру, чтобы на долю астматика приходилось не менее 18 кв. метров или отдельная комната.

Переселение из аварийного жилья – актуальная и пока не до конца решенная проблема в России. Несмотря на нормы законодательства в жизни случаются сбои. Зачастую люди не получают равноценное жилье или вынуждены соглашаться с мизерной компенсацией от властей. Разобраться со всеми тонкостями в одиночку нереально.

Если вы попали в сложную ситуацию, обратитесь к нашим юристам. Они подскажут, как получить новое жилье вместо аварийного, что для этого нужно, а чего следует избегать? Юристы разъяснят, что делать, если застройщик не выполняет своих обязательств, а администрация затягивает с переселением. Консультация – бесплатная и круглосуточная!

Кто и когда сможет рассчитывать на переселение из аварийного жилья – смотрите видео:

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх