Продажа здания бухгалтерские проводки

В ноябре 2015 г.:

Дебет 62 «Расчеты с покупателями» Кредит 91-1

— 2 360 000 руб. — отражена выручка от продажи складского помещения (после государственной регистрации права собственности).

Дебет 91-2 Кредит 76

— 360 000 руб. – отражен начисленный ранее НДС;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»

— 600 000 руб. — отражена в составе расходов остаточная стоимость помещения;

Дебет 91-2 Кредит 99

— 1 400 000 руб. (2 360 000 руб. — 360 000 руб. — 600 000 руб.) — определен финансовый результат (прибыль) от реализации недвижимости.

Налог на имущество

Согласно пункту 1 статьи 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество признается, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.

Мы сделали вывод о том, что объект недвижимости списывается с бухгалтерского учета в момент передачи его по акту. Соответственно, после даты, указанной в акте передачи, стоимость такой недвижимости не будет участвовать в расчете налога на имущество.

📌 Реклама

Исчисляем НДС

Продажа недвижимости всегда влечет за собой начисление НДС, если, конечно продавец не на «упрощенке» и не применяет освобождение от НДС по статье 145 НК РФ.

В какой момент необходимо исчислить НДС? Ответ на этот вопрос содержится в пункте 16 статьи 167 НК РФ. Там сказано, что при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Соответственно, не позднее 5 дней со дня подписания акта продавец должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).

В налоговую базу по НДС следует включить продажную стоимость объекта без учета налога (п. 1 ст. 154 НК РФ). Умножив эту стоимость на ставку НДС 18 процентов, мы получим сумму налогу, которую следует уплатить в бюджет.

📌 Реклама

Однако в некоторых случаях НДС исчисляется не со стоимости продажи, а с разницы между продажной и остаточной стоимостью основного средства. При этом остаточная стоимость определяется по данным бухгалтерского учета (Письма Минфина России от 26.03.2007 № 03-07-05/16, от 09.10.2006 № 03-04-11/120). Такой порядок действует в отношении тех объектов, которые при покупке были оприходованы с учетом «входного» НДС, то есть это те объекты, которые приобретались с НДС, но НДС по которым в силу законных причин не принимался к вычету (п. 3 ст. 154 НК РФ). Такое бывает, например, когда в момент приобретения ОС компания применяла специальный режим налогообложения. Если эта разница положительная, то НДС исчисляется по налоговой ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.07.2012 № 03-07-05/18).

Когда налоговая база равна нулю, а именно если вышеуказанная разница отрицательна (недвижимость реализована с убытком) или равна нулю (недвижимость реализована по остаточной стоимости), НДС не уплачивается.

Когда списать с баланса?

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Такое правило установлено пунктом 1 статьи 551 ГК РФ. Причем согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как правило, продавец сначала передает покупателю по акту приема-передачи сам объект недвижимости, а право собственности на приобретенный объект возникает у покупателя только по истечении времени (после государственной регистрации права). В связи с этим у продавца недвижимости возникает вопрос: в какой момент следует списать объект недвижимости с бухгалтерского учета? От ответа на данный вопрос зависит не только правильность ведения бухучета, но и правильность исчисления налога на имущество. Давайте разберемся.

Если обратиться к пункту 4 ПБУ 6/01, то мы увидим, что актив может признаваться основным средством при одновременном выполнении следующих условий:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Если прекращается действие хотя бы одного условия, объект уже не отвечает понятию основного средства, а значит, его необходимо списать с бухгалтерского учета.
Что же происходит после передачи недвижимости по Акту приема-передачи от продавца к покупателю? Продавец уже не использует и не будет использовать объект в своей деятельности, а также перестает получать от его использования экономические выгоды. Следовательно, именно в этот момент он и должен списать стоимость основного средства.

Несмотря на логичность данного вывода, долгое время у чиновников была иная позиция. Прежде Минфин России, отвечая на вопрос о моменте списания объекта недвижимости с баланса, ориентировался, прежде всего, на ПБУ 9/99 «Доходы организации», согласно которому для признания выручки от продажи объекта необходимо соблюсти условие о переходе права собственности. Исходя из этого, чиновники утверждали, что организация-продавец не может списать с баланса недвижимое имущество до признания выручки от его реализации в бухгалтерском учете, включая переход соответствующего права на указанный объект недвижимого имущества к организации-покупателю (письма от 26.12.08 № 03-05-05-01/75, от 28.01.10 № 03-05-05-01/02). А значит, как считали в Минфине, до тех пор, пока не будет зарегистрировано право собственности покупателя на объект, объект должен числиться в учете у продавца.

Но в прошлом году чиновники изменили свою позицию. В письме от 22.03.11 № 07-02-10/20 специалисты Минфина отметили, что организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия. То есть независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Столь кардинальной смене позиции предшествовали изменения, внесенные в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету приказом Минфина от 24.12.10 № 186н (подробнее см. «Что поменялось в бухучете основных средств, нематериальных активов и материально-производственных запасов»). Эти поправки исключают нормы, которые устанавливают зависимость принятия объекта недвижимости на учет от наличия документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на такой объект. Изменения, конечно, касаются покупателей, но в силу зеркальности учета, если покупатель должен принять основное средство к учету до получения свидетельства о праве собственности, то логично, что продавец в это же время должен списать этот объект у себя с баланса.

Тем не менее, не нужно забывать, что выручку продавец должен отразить в бухучете только после того, как покупатель получит право собственности на недвижимость. Тогда же он и отразит расход в размере остаточной стоимости объекта. До этого момента выбывший объект будет «висеть» на счете 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). Отметим, что чиновники Минфина в письме от 22.03.11 № 07-02-10/20 одобрили использование данного счета продавцом недвижимости.

Налог на прибыль

Разобравшись с отражением проданной недвижимости в бухгалтерском учете, ответим на другой вопрос: а в какой момент возникает выручка от реализации объекта недвижимости в целях исчисления налога на прибыль? Специалисты высказывают на этот счет противоречивые мнения.

При методе начисления доходы признаются в том периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества, работ, услуг или имущественных прав (п. 1 ст. 271 НК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 271 НК РФ датой получения дохода от продажи товаров, работ, услуг, имущественных прав является дата их реализации. Для товаров таковой является дата перехода права собственности на них (п. 1 ст. 39 НК РФ). Вот именно на этом основании часть специалистов делает вывод, что выручку в целях налога на прибыль следует отразить только после того, как на покупателя будет зарегистрировано право собственности на объект.

Но, с другой стороны, процесс регистрации может затянуться надолго. К тому же стоит обратить внимание на порядок учета амортизируемого имущества, право собственности на которое подлежит регистрации. Мы увидим, что у покупателя такое имущество включается в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11 ст. 258 НК РФ). То есть покупатель не должен дожидаться получения свидетельства о регистрации для включения имущества в состав амортизационной группы. Очевидно, что один и тот же объект не может числиться в составе амортизационной группы одновременно и у продавца, и у покупателя. Поэтому мы считаем, что продавец должен включить в расходы остаточную стоимость объекта и, соответственно, отразить выручку от реализации в момент подписания акта приема-передачи недвижимости. Такой же позиции придерживается и Минфин России (письма от 07.02.11 № 03-03-06/1/78, от 21.03.11 № 03-03-06/1/162).

Арбитражная практика также подтверждает данный вывод. Примером тому служат Постановления ФАС Северо-Западного округа от 27.01.11 № Ф07-14571/2010, ФАС Поволжского округа от 22.09.09 № А65-20719/2008 (Определением ВАС РФ от 22.01.10 № ВАС-18173/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ).

В то же время по данному вопросу существует иная арбитражная практика. Некоторые суды говорят о том, что доход от продажи недвижимости признается в момент перехода права собственности на нее, то есть на дату госрегистрации права собственности покупателя. См. постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.08 № А65-26844/07, ФАС Западно-Сибирского от 05.09.07 № Ф04-5962/2007(37734-А45-40). Но в основном подобные решения принимались до появления ранее указанного нами Определения ВАС РФ от 22.01.10 № ВАС-18173/09.

Налог на добавленную стоимость

Реализация объекта недвижимости облагается НДС, и в вопросе о моменте исчисления данного ни у специалистов, ни у судов нет единства во мнениях.

Итак, по общему правилу НДС исчисляется в момент отгрузки имущества (либо получения предоплаты, если таковая была получена). Но в отношении товаров, которые не отгружаются и не транспортируются, действует особое правило — к отгрузке приравнивается передача права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ). По мнению специалистов Минфина и большинства судов, особое правило применяется как раз в отношении объекта недвижимости, так как он физически не может отгружаться и транспортироваться. Поэтому моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (письмо Минфина России от 07.02.11 № 03-03-06/1/78, постановления ФАС Московского округа от 21.03.11 № КА-А40/1488-11, ФАС Поволжского округа от 02.02.10 № А12-11515/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.09 по делу № А79-3483/2008, ФАС Центрального округа от 17.11.08 № А54-3491/2006-С22).

Между тем налоговики, как показывает практика, да и некоторые арбитражные суды нередко придерживаются иной позиции — НДС следует начислять на дату подписания акта о передаче объекта (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.10 по делу № А19-12414/09, ФАС Поволжского округа от 22.09.09 № А65-20719/2008).

Мы видим, что ситуация неоднозначна и решение по моменту исчисления НДС каждая организация принимает самостоятельно с учетом налоговых рисков. Очевидно, что раннее исчисление НДС (по дате подписания акта передачи объекта) менее рискованно, но все же полностью налоговые риски не исключает. Ведь налоговики могут сказать, что в периоде, когда произошла регистрация права собственности на объект за покупателем, у продавца недвижимости возникла база по НДС, и в результате доначислят налог. Тот факт, что НДС был исчислен раньше, налоговики могут просто не принять во внимание, и порекомендуют компании сдать уточненную декларацию за тот период.

Но все же этот вариант нам представляется наиболее предпочтительным. Во-первых, как мы уже отметили, он менее рискован. Во-вторых, не возникнет вопросов с начислением НДС по платежу, поступившему до перехода права собственности на объект (как с предоплаты с последующим отнесением в состав налоговых вычетов). В-третьих, сами чиновники неоднократно выражали мнение, что применительно к исчислению НДС датой отгрузки товаров признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на их покупателя (перевозчика) (письма Минфина России от 18.04.07 № 03-07-11/110, от 11.05.06 № 03-04-11/88, ФНС России от 28.02.06 № ММ-6-03/202@). В данном случае таким документом является акт приема-передачи объекта недвижимости покупателю.

При выборе этого способа дополнительно можем рекомендовать прописать в учетной политике условие примерно следующего содержания «при осуществлении продажи имущества, требующего государственной регистрации, момент определения налоговой базы по НДС определяется, как дата подписания акта приема-передачи этого имущества покупателю». По крайней мере, наличие подобного положения в учетной политике суд в одном деле расценил как аргумент в пользу того, что НДС нужно исчислять в момент подписания акта приема-передачи недвижимости (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.10 по делу № А19-12414/09).

Реализация товаров или услуг – основные источники доходов фирмы. Отражение продажи в учете происходит либо на момент отгрузки, либо на момент оплаты. Каждый случай отгрузки предполагает свои проводки.

Продажа товаров

Реализация товаров отражается по дебету 90 счета субсчет «Себестоимость» (90.02.1) и Кредиту 41 счета, субсчета по которому определяются от вида торговли (опт/розница и т.д.):

  • Выручка от реализации товаров отражается по Кредету счета 90 субсчет «Выручка» в корреспонденции со счетом 62.01.

Реализация товаров может проводиться через посредника. Тогда необходимо делать проводки Дебет 45 Кредит 41 «Товары на складах». По мере продажи ТМЦ делают хозяйственные записи по дебету счета 90 «Себестоимость» и кредита счета 45. При экспорте товаров делают такие же проводки.

На основной системе налогообложения необходимо платить НДС по реализации. Отражение налога делают проводкой Дебет 90.03 НДС Кредит 68.02.

В розничной торговле товары продают по продажной стоимости. Наценку делают по счету 42. При реализации в конце месяца нужно сделать сторнирующие проводки:

  • Дебет 90 «Себестоимость» Кредит 42.

Проводки по продаже товаров в оптовой торговле

Оплата за товар обычно может производится по предоплате или по факту отгрузки товара.

По предоплате

Организация после получения аванса от покупателя отгрузила товары на сумму 99 500 руб. (НДС 15 178 руб.).

Счет Дт Счет Кт Описание проводки Сумма проводки Документ-основание
51 62.02 Получены деньги за товар от покупателя 99 500 Выписка банка
76.АВ 68.02 Оформление счета-фактуры на аванс 15 178 Исх. счет-фактура
62.01 90.01.1 Учтена выручка от продажи готовой продукции или товаров 99 500 Товарная накладная
90.03 68.02 НДС начислен по реализации 15 178 Товарная накладная
90.02.1 41.01 Списаны проданные товары 64 000 Товарная накладная
62.02 62.01 Зачтен аванс 99 500 Товарная накладная
Оформлен счет-фактура на реализацию 99 500 Счет-фактура
68.02 76.АВ Вычет авансового НДС 15178 Счет-фактура

По отгрузке

Организация отгрузила покупателю товары на сумму 32 000 руб. (НДС 4881 руб.). После поставки была получена оплата.

Счет Дт Счет Кт Описание проводки Сумма проводки Документ-основание
62.01 90.01.1 Отражена выручка от реализации товаров 32 000 Товарная накладная
90.03 68.02 НДС начислен по реализации 4881 Товарная накладная
90.02.1 41.01 Списаны проданные товары 21 385 Товарная накладная
Оформлен счет-фактура на реализацию 32 000 Счет-фактура
51 62.01 Получена оплата от покупателя 32 000 Выписка банка

Продажа товаров в рознице

За день торговая выручка в магазине составила 12 335 руб. Учет ведется по продажным ценам, организация находится на системе налогообложения ЕНВД, торговая точка автоматизирована. Деньги в этот же день сданы в кассу фирмы.

Счет Дт Счет Кт Описание проводки Сумма проводки Документ-основание
50.01 90.01.2 Поступление выручки от продажи товаров 9000 Справка-отчет кассира
90.02.2 41.11 Списание проданных товаров по продажной цене 9000 Справка-отчет кассира
Выручка сдана в кассу 9000 Приходный кассовый ордер
90.02.2 42.01 Расчет наценки по реализованным товарам -3700 Cправка-расчет списания наценки

Проводки по продаже или оказанию услуг

При реализации услуг задействованы те же счета, только вместо 41 счета фигурируют 20-е, на которых собираются все затраты, составляющие себестоимость.

Организация выполнила услуги на сумму 217 325 руб. Себестоимость услуги составила 50 000 рублей.

Проводки по оказанию услуг:

Счет Дт Счет Кт Описание проводки Сумма проводки Документ-основание
62.01 90.01.1 Получена выручка от продажи услуг 217 325 Акт выполненных работ
51 62.01 Поступление оплаты на расчетный счет 217 325 Выписка банка
90 26 Себестоимость оказанных услуг 50 000 Бухгалтерская справка

Продажа в 1С 8.3

Видео по оформлению реализации товаров и услуг в 1С 8.3:

Что бы оформить операцию продажи в программе 1С, необходимо ввести документ «Реализация товаров и услуг». Этот документ расположен на вкладке «Продажи»:

Сам документ заполняется достаточно просто. Необходимо указать кому будет происходить отгрузка, какого товара и по какой цене:

Единственный нюанс заполнения — правильное указание счета учета. Если вы продаете готовую продукцию — укажите счет 43, если товары — 41.01, если материалы 10.01 и так далее.

Взглянем на проводки, которые сформировала 1с:

Оформление розничных продаж в 1С:

Реализация товаров и услуг – это передача на возмездной основе права собственности на товары и возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. О типовых бухгалтерских проводках по реализации товаров и услуг расскажем в нашей консультации.

Главное отличие услуг от товаров состоит в том, что потребляются услуги непосредственно в момент их оказания. В связи с этим расходы, связанные с оказанием услуг, собранные на счетах 20 «Основные производства», 23 «Вспомогательные производства», 29 «Обслуживающие производства и хозяйства», списываются в дебет счета 90 в момент предъявления услуг без промежуточного их учета на счете, аналогичном счету 41.

В остальном бухгалтерские проводки по оказанию услуг будут аналогичны приведенным выше:

Бухгалтерские проводки по Учету Товаров (Поступление, Реализация, Возврат, Уценка) и ВИДЕО по ТМЦ

Бухгалтерские Проводки по Учету Товаров

Видео по УЧЕТУ ТМЦ

Реализация товаров отражается по Кредиту счета 90 «Продажи» и по Дебету счета 41 «Товары».

Расходы на приобретение, хранение и продажу товаров – на счете 44 «Расходы на продажу».

Списание торговой наценки (если учет ведется по продажным ценам) производится:

Д 90-2 «Себестоимость продаж» К 42 «Торговая наценка» (сторно) – сторнирована торговая наценка

Пример.

Организация (метод начисления) отгрузила продукцию покупателю в январе 2018 г. на сумму 11 800 руб. (в т.ч. НДС 1 800 руб.)

По договору право собственности на продукцию переходит к покупателю на день отгрузки и передачи покупателю расчетных документов. Деньги от покупатели пришли в апреле 2018 г.

Себестоимость продукции составляет 8 700 руб.

Дт 62 Кт 90.1 (Выручка) – 11 800 руб. – начислена выручка, подлежащая получению от покупателя;

Дт 90.3 Кт 68 (НДС) – 1 800 руб. – начислен НДС по проданной продукции за 1 квартал;

Дт 90.2 (Себестоимость продаж) Кт 43 – 8 700 руб. – списана себестоимость отгруженной продукции.

Поступление товаров от поставщиков в розничной и оптовой торговле

Дт 60 – Кт 50; 51 – Уплачено поставщику за товар;

Дт 41.1; 41.2 – Кт 60 – Оприходованы товары на покупную стоимость;

Дт 41.3 – Кт 60 – Оприходована тара под товарами, полученная от поставщика;

Дт 44 – Кт 60 – Отражены в учете транспортные расходы от поставщика;

Дт 19 – Кт 60 – Отражен в учете НДС по транспортным услугам поставщика;

Дт 63 – Кт 60 – Отражена в учете выявленная при приемке недостача или порча товаров вине поставщика или транспортной компании;

Дт 84 – Кт 60 – Отражена в учете выявленная при приемке недостача или порча товаров;

Дт 19 – Кт 60 – Отражен в учете НДС на поступившие товары в оптовой торговле;

Дт 41.2 – Кт 60 – Отражен в учете НДС на поступившие товары в розничной торговле.

С использованием счета 45

ТМЦ, отгруженные покупателю, до получения денег учитываются на счете 45 «Товары отгруженные».

Основанием для записей по дебету этого счета являются документы на отгрузку.

Дт 45 – Кт 41.1 – Отражены в учете товары отгруженные;

Дт 62 – Кт 90.01.1 – Отражена реализация товаров;

Дт 90.03 – Кт 68.02 – Отражен НДС при реализации товаров;

Дт 91.02.1 – Кт 45 – Отражена себестоимость отгруженных товаров;

Дт 51(50) – Кт 62 – Поступили деньги от покупателя.

Реализация товаров покупателю

Дт 62 – Кт 90.01.1 – Отражена реализация товаров;

Дт 90.03 – Кт 68.02 – Отражен НДС при реализации товаров;

Дт 91.02.1 – Кт 41.1 – Отражена себестоимость отгруженных товаров;

Дт 51 (50) – Кт 62 – Поступили деньги от покупателя.

В розничной торговле:

Дт 62.Р – Кт 90.01.1 Отражена реализация товаров;

Дт 90.03 – Кт 68.02 – Отражен НДС при реализации товаров;

Дт 91.02.1 – Кт 41.1 – Отражена себестоимость отгруженных товаров;

Дт 50 – Кт 62 – Поступили деньги от покупателя в кассу;

Дт 57 – Кт 62 – Отображена оплата банковской картой;

Дт 51 – Кт 57 – Поступление оплаты по платежной карте;

Дт 57 – Кт 62 – Сдача выручки инкассаторам банка;

Дт 51 – Кт 57 – Зачисление инкассированной выручки.

Проводки на Возврат Товара

При возврате качественного товара по соглашению сторон происходит обратная реализация согласно новому договору купли-продажи.

Продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом.

Бухгалтерские записи в учете продавца и покупателя не сторнируются.

Если продавец согласился с предъявленной ему претензией по возврату некачественного товара и подписал акт о возврате товара, то ему следует сторнировать все проводки, которыми отражена реализация возвращенного товара.

Проводки при возврате некачественного товара:

Дт 41 – Кт 60 – отражена стоимость оприходованного товара;

Дт 19 – Кт 60 – учтен «входной» НДС по оприходованному товару;

Дт 68.2 – Кт 19 – принята к вычету сумма «входного» НДС;

Дт 41- Кт 60 – сторнирована стоимость товаров, возвращенных продавцу;

Дт 19 – Кт 60 – сторнирована сумма НДС, предъявленная поставщиком в части стоимости возвращенных товаров;

Дт 68.2 – Кт 19 – сторнирована запись по вычету НДС, относящегося к стоимости возвращенных товаров.

Уценка и Продажа товаров по Сниженным Ценам

Проводки при проведении уценки товара:

Дт 41.1 – Кт 60 – оприходован приобретенный товар;

Дт 19 – Кт 60 – отражена сумма НДС по приобретенным товарам;

Дт 68 – Кт 19 – принят к вычету НДС по приобретенным товарам;

Дт 41.1 – Кт 42 – отражена сумма торговой наценки;

Дт 42 – Кт 41.1 – отражена уценка товара в сумме торговой наценки на приобретенный товар;

Дт 50 – Кт 90-1 – признана выручка от продажи товара по уцененной стоимости;

Дт 90-2 – Кт 41.1 – списана продажная стоимость проданного товара;

Дт 90-3 – Кт 68.02 – начислен НДС с выручки к уплате;

Дт 99 – Кт 90-9 – отражен финансовый результат (убыток).

.

.Владелец коммерческой недвижимости в любой момент может принять решение продать ее. Для бухгалтеров операцию по продаже здания рядовой не назовешь и у него возникает масса вопросов. Разбиралась в теме эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению Вероника Емельянова.

Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете

При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.

В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.

Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.

Особый порядок по налогу на имущество

Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.

В бухучете именно в этот момент объект недвижимости и должен списываться с баланса, поскольку он уже не отвечает всем признакам основного средства, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Несмотря на то, что продавец фактически еще продолжает считаться собственником здания, платить по нему налог на имущество он уже не обязан. При этом в бухгалтерском учете для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные»/отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письма Минфина РФ от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Есть еще одна особенность, которая возникает только у тех компаний, у которых объект недвижимости располагался вне места нахождения организации и которые в связи с этим одновременно состояли на учете и в другой налоговой инспекции. Такие компании должны отчитываться по налогу на имущество в ИФНС по месту нахождения здания (такой порядок действует с 1 января 2019 года).

Учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год, сдавать декларацию нужно по завершении года. Однако на тот момент организация уже будет снята с учета в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, поскольку наверняка к тому времени новый собственник зарегистрирует свое право собственности и его автоматически поставят на учет в ИФНС по месту нахождения недвижимости, а прежнего собственника снимут с учета. Соответственно, налоговая инспекция, скорее всего, не примет декларацию от плательщика, который уже не числится у нее в качестве действующего налогоплательщика.

Как быть в этом случае? Решение есть. Пункт 1 статьи 45 НК РФ разрешает налогоплательщикам уплачивать налоги досрочно. Как это связано с представлением декларации? Очень просто: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным декларации. Соответственно, если налог разрешено уплачивать досрочно, то и декларацию также можно подавать досрочно. Прямо об этом, конечно, не сказано в Налоговом кодексе, однако есть письма, в которых содержится такой вывод (письмо ФНС России от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). В нем говорится, что организация вправе представить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество в отношении проданного объекта недвижимого имущества в течение календарного года до общего срока ее представления.

Поэтому сразу после того, как компания передала покупателю по акту объект недвижимости, она может оформить декларацию и представить ее в ту налоговую инспекцию, в которой она еще состоит на учете по месту нахождения объекта.

А если момент уже упущен, то есть право собственности переоформлено и, соответственно, продавца недвижимости уже сняли с учета в налоговой инспекции? Ничего страшного. Чиновники поясняют, что в таком случае декларацию следует направить в налоговую инспекцию по месту нахождения организации (письма ФНС от 16.05.2019 № БС-4-21/9108, от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). Хотя такой порядок не прописан в НК РФ, но по-другому здесь поступить не получится. При этом обратите внимание: авторы писем предупреждают, что при заполнении декларации необходимо указать в ней ОКТМО по месту нахождения выбывшего объекта недвижимого имущества. Таким образом, сам налог независимо ни от чего следует платить по месту выбывшего объекта недвижимости.

Коммунальные договоры не переоформлены

Часто бывает, что недвижимость уже передана покупателю и даже право собственности переоформлено, а договоры с ресурсоснабжающими организациями новый собственник так и не оформил на себя (т.е. по документам пользователем коммунальных услуг по-прежнему считается продавец здания). Чтобы продавцу не приходилось нести бремя затрат на коммунальные услуги, которыми он фактически не пользуется, обычно в договор на продажу недвижимости включается условие о компенсации покупателем этих затрат, пока тот не оформит коммунальные договоры на себя.

При этом очевидно, что стоимость коммунальных услуг, возмещаемых новым собственником, прежний собственник (продавец недвижимости) не сможет включить в расходы, учитываемые при налогообложении. Ведь он эти услуги не потребляет, их потребляет уже новый собственник, который и возмещает ему коммунальные расходы.

Здесь возникает вопрос: образует ли облагаемый доход эта сумма возмещения для продавца недвижимости?

Мы считаем, что нет. Однако у налоговиков на местах может быть и противоположное мнение. К сожалению, свежих разъяснений ведомств на эту тему нет. Есть только старое письмо УФНС по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675, в котором чиновники рассматривают ситуацию с взаимоотношениями абонента с субабонентом коммунальных услуг. Это, конечно, не совсем наш случай, но вывод, сделанный в данном письме, на наш взгляд, можно распространить и на рассматриваемую ситуацию. А вывод такой: плата, полученная в счет возмещения расходов, у ее получателя (абонента) не включается в облагаемый налогом на прибыль доход.

Ведь что является доходом в целях налогообложения? Доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. В нашей ситуации прежний собственник не реализует коммунальные услуги новому собственнику. Он всего лишь вынужден какое-то время оплачивать счета ресурсоснабжающих организаций. Перевыставление этих счетов новому собственнику не свидетельствует о реализации коммунальных услуг. Данный факт говорит лишь о перевыставлении затрат в целях их возмещения в условиях сложившихся обстоятельств.

А что с НДС? Ведь в счетах за коммунальные услуги наверняка учтена и сумма этого налога.

Здесь также есть риск, что налоговики на местах посчитают, что НДС, сидящий в возмещенной сумме, является налогом, который должен быть уплачен продавцом недвижимости. Мы считаем, что такой подход неверен. Аргументация такая же, как и по налогу на прибыль. Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передаче имущественных прав на территории РФ.

В данном случае, как мы уже отмечали ранее, факт оказания коммунальных услуг отсутствует. Это во-первых. А во-вторых, сумму возмещения нельзя приравнять к сумме, иначе связанной с оплатой реализованных товаров, которая в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ увеличивает налоговую базу по НДС. Ведь возмещаемая сумма не связана с оплатой реализованной недвижимости. За недвижимость была установлена своя плата, которую покупатель оплачивает отдельно.

Поэтому если во время проверки налоговая инспекция попытается доначислить налоги, то в защиту своей позиции следует сослаться на приведенные нами аргументы.

Является ли сделка по продаже здания контролируемой

По контролируемым сделкам организация должна ежегодно представлять в ИФНС соответствующее уведомление. Факт того, что предметом сделки является объект недвижимости, еще не дает основания признавать ее контролируемой. Для того, чтобы такая сделка (как, впрочем, и любая другая) стала признаваться контролируемой, необходимы определенные условия.

Так, например, если сделка совершена между российскими взаимозависимыми лицами, то она признается контролируемой (если иное не предусмотрено п. 3, 4, 6 ст. 105.14 НК РФ) при одновременном выполнении двух условий:

  • выполняется хотя бы одно из обстоятельств, предусмотренных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ (в частности, когда одна из сторон сделки применяет спецрежим ЕСХН, а другая – ОСНО);
  • сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за соответствующий календарный год превысила 1 млрд руб.

Например, если продавец, применяющий ОСНО, продает объект фирме, применяющей ЕСХН, и при этом сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за календарный год превысила 1 млрд руб., то в таком случае сделка будет считаться контролируемой.

Если же объект продается иностранному лицу, то здесь действуют уже иные критерии. Суммовой порог по доходам в данном случае ниже – 60 млн руб. И при этом иностранный покупатель не обязательно должен считаться взаимозависимым лицом (в целях признания сделки контролируемой). Например, если он зарегистрирован в государстве, включенном в Перечень офшорных зон, утв. Приказом Минфина России от 13.11.2007 № 108н, то сделка с ним будет приравнена к сделке с взаимозависимым лицом. Соответственно, при превышении порога в 60 млн руб. сделка будет считаться контролируемой.

Таким образом, в большинстве своем сделки по продаже недвижимости не считаются контролируемыми.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх