Расчет убытков и упущенной выгоды сельскохозяйственного производства

В соответствии с ЗК РФ юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. Гражданское законодательство предусматривает при возмещении вреда взыскание убытков, которые уже понес потерпевший к моменту предъявления иска в суде. При возмещении вреда, причиненного земле, речь идет о взыскании в основном будущих расходов на проведение восстановительных работ. Размер убытков, причиненных земле, исчисляется в некоторых случаях в соответствии со специальными методиками, а в остальных по фактическим затратам на восстановление нарушенного состояния земель с учетом понесенных убытков, включая упущенную выгоду. Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10 января 2002 г. определяет размер вреда, причиненного окружающей среде в результате нарушения законодательства в области охраны окружающей среды, исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды, с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды, а также в соответствии с проектами рекультивационных и иных восстановительных работ, при их отсутствии — с таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде, утвержденными органами исполнительной власти, осуществляющими государственное управление в области охраны окружающей среды. ГК, так же как и ЗК РФ, предусматривает обязанность виновного лица возместить вред в полном объеме. ГК РФ установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Характер действия по возмещению вреда определяется взаимосвязанными количественным и качественным параметрами и определяется терминами -размер- и -объект вреда. Качественный параметр зависит от вида вреда, обусловливающего формы (способы) такого действия. Так, имущественный вред можно возместить в натуре или в денежной форме, поскольку вред и действия по его возмещению можно точно соразмерить в силу их конгруэнтности. Количественный параметр определяется через размер возмещения — сумму, которая высчитывается самим потерпевшим и подтверждается им в суде с помощью доказательств. Размер (сумма) компенсации устанавливается либо законом, либо соглашением сторон, либо самим потерпевшим, хотя в случае указания такой суммы в исковом требовании судье законом предоставлено право изменить ее размер, опираясь на требования разумности и справедливости. В соответствии с п. 3 СТ. 1083 ГК суд может уменьшить размер возмещения вреда, причиняемого гражданином, с учетом его имущественного положения, за исключением случаев, когда вред причинен действиями, совершенными умышленно. Порядок возмещения вреда, причиненного в результате нарушения земельного законодательства, установлен в Положении «О порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами».

Информация об изменениях:

Законом РФ от 28 апреля 1993 г. N 4888-1 в статью 14 настоящего Кодекса внесены изменения

См. текст статьи в предыдущей редакции

Статья 14. Временное пользование земельными участками

Во временное пользование земельные участки передаются гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям землевладельцами, землепользователями и арендаторами из их земель по договору на право временного пользования земельным участком, который регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов.

Предельный срок временного пользования землей устанавливается не более трех лет, за исключением случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи и статьями 86 и 87 настоящего Кодекса.

Для ведения северного оленеводства и отгонного животноводства земельные участки могут предоставляться во временное пользование на срок до двадцати пяти лет.

Плата за временное пользование землей поступает землевладельцу, землепользователю или арендатору, заключившим договор о временном пользовании земельным участком.

По решению местного Совета народных депутатов земельные участки собственников земли, землевладельцев и землепользователей по согласованию с ними могут предоставляться во временное пользование для государственных и общественных нужд в порядке, установленном статьей 29 настоящего Кодекса. На основании указанного решения заключается договор между заинтересованными сторонами, который регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов.

Расчет убытков, расчет упущенной выгоды

Изъятие (выкуп) и предоставление земельных участков для строительства связаны с выплатой рыночной цены земельного участка, возмещением стоимости убытков, включая упущенную выгоду. Иногда стоимость указанных выплат перекрывает стоимость строительства объекта, что для многих инвесторов, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства является полной неожиданностью. При этом очень часто сельскохозяйственные организации необоснованно и многократно завышают стоимость убытков и упущенной выгоды, что приводит к различным спорам. Решение указанных вопросов и порядок расчетов убытков, включая упущенную выгоду и стоимости биологического этапа рекультивации нарушенных земель подробно изложены в специальной главе книги-пособия: «Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса, промышленности, транспорта, линий связи и электропередачи. (Практическое пособие для разработки землеустроительной и кадастровой документации).» — М.: Юни-пресс, 2015 г. 5-е дополненное и исправленное издание в 2-х томах (всего 1280 стр. формата А4).

В книге-пособии приведены нормативные требования по возмещению убытков, включая упущенную выгоду:

— действующие нормативные правовые акты РФ и постановления Правительства РФ;

— дается ссылка на международные и принятые в Российской Федерации стандарты определения справедливой стоимости сельскохозяйственной продукции (биологических активов);

— указан и другие методики определения страховой стоимости сельскохозяйственной продукции и отражения в отчетности сельскохозяйственных предприятий;

— дается описание как на практике производятся расчеты, какие исходные данные используются, приведены формы для расчета, обращено внимание на существенные детали и аргументы, которые учитываются при расчете;

— сказано как существенно уменьшить стоимость убытков, включая упущенную выгоду и достичь согласия с землепользователем в спорных и конфликтных ситуациях;

— есть ответы на вопрос как автоматизировать расчет убытков, включая упущенную выгоду с использованием программы LOSS.

Расчет убытков и упущенной выгоды

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 г. № 262 основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является:

а) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

б) соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

в) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;

г) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

д) решение суда.

Организовать и выполнить расчет убытков, включая упущенную выгоду реально можно двумя способами:

1) самостоятельно выполнить расчет по взаимному согласию землепользователя (получателя суммы убытков) и лица заинтересованного в приобретении земельного участка (плательщика суммы убытков);

2) привлечь для расчета независимого оценщика и получить отчет об оценке, который затем используется органами местного самоуправления и исполнительными органами государственной власти для возмещения убытков, включая упущенную выгоду (осуществления платы или получения платы). Некоторые организации также привлекают независимых оценщиков. Недостатком этого способа является, то, что стоимость оценочных работ нередко бывает почти равна или больше стоимости самих убытков.

Расчет убытков и упущенной выгоды сельскохозяйственного производства

Землепользователь заинтересован в максимальном увеличении стоимости возмещения убытков сельскохозяйственного производства. В связи с этим старается указать на территории, подлежащей изъятию (выкупу), такие сельскохозяйственные культуры, которые дают наибольшую урожайность и максимальную стоимость реализации единицы продукции. Иногда доходит до абсурда. В хозяйстве, где имеется всего 8 га овощей (капусты), пытались доказать, что все они размещаются именно в полосе отвода по трассе нефтепровода шириной 30 метров и длиной 3 километра.

Поэтому, во избежание недоразумений и споров, необходимо выполнить съемку размещения посевов сельскохозяйственных культур на местности с участием агронома хозяйства. Это позволит правильно и безошибочно определить вид сельскохозяйственных культур. Для нанесения размещения сельскохозяйственных культур используют планово-картографический материал масштаба 1:10000 или 1:25000, или тот, который имеется (топографическая съемка или генплан строительства). При этом граница снимается с учетом отображения контуров ситуации и промерами рулеткой, или дальномером теодолита, или с применением GPS навигатора.

Границы посевов отмечают на картографическом материале в масштабе плана. На чертеже делается надпись с указанием размещаемой культуры.

Расчет убытков

В качестве исходных данных при расчете убытков сельскохозяйственного производства используются следующие сведения:

• вид сельскохозяйственных культур на пашне или других сельскохозяйственных угодий: залежь, сенокос, пастбище, многолетние насаждения;

• площадь сельскохозяйственной культуры или вида сельскохозяйственного угодья;

• норма высева;

• стоимость семян;

• стоимость минеральных и органических удобрений, внесенных под урожай, затраты на их транспортировку и внесение;

• стоимость обработки почвы, посева и ухода за посевами, защита растений;

• дополнительные неучтенные затраты (например, известкование кислых почв, полив, авиаобработка и т.п.).

Виды обработки и ухода за посевами определяются как по фактически произведенным, так и согласно технологических карт при планировании посевов. Очень важно получить достоверные данные по стоимости технологических операций. Затраты на обработку почвы и ухода за посевами складываются из следующего:

• стоимости горюче-смазочных веществ,

• зарплаты механизаторов,

• затрат на ремонт и обслуживание машинотракторных агрегатов,

• амортизации тракторов, машин и орудий,

• налогов и отчислений.

Формула расчета убытков

Для определения реальных убытков первоначально производится полевое обследование, в ходе которого определяются виды земельных угодий и сельскохозяйственных культур, которые отображаются на планово-картографическом материале, выполняются необходимые измерения на местности.

На картографическую основу по координатам наносятся проектируемы границы земельных участков.

Выполняется расчет общей площади изымаемых земельных участков, в том числе по видам земельных угодий и сельскохозяйственных культур.

По каждому земельному участку или его части в разрезе видов сельскохозяйственных культур производится расчет произведенных затрат:

— на семена;

— на органические и минеральные удобрения;

— вспашку, посев, уход;

— дополнительные неучтенные затраты.

Для расчетов используются исходные данные, предоставленные обладателем права на земельный участок.

Упущенная выгода определяется как стоимость продукции в ценах, по которым можно было ее реализовать за минусом ранее установленных затрат (убытков) на производство этой продукции.

Расчет убытков собственников земельных участков

Расчет убытков собственников земельных участков производится при определении выкупной стоимости земельного участка или при определении стоимости аренды земельного участка на период строительства объекта или при определении соразмерной платы за сервитут.

Учитывается длительность использования земельного участка, а также причиненный ущерб почвенному покрову для определения затрат на рекультивацию, нарушение транспортных связей, другие ограничения и неудобства по использованию земельных участков.

Руководствуясь пунктами 1 и статьи 57 Земельного кодекса РФ, собственник вправе рассчитывать на возмещение убытков в случае:

— ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц;

— временного занятия земельных участков;

— ограничения прав на земельный участок.

При изъятии земельного участка, убытки, включая упущенную выгоду включаются в выкупную цену земельного участка.

Собственник земельного участка вправе самостоятельно решать вопросы по организации работ, связанных с определением стоимости убытков, включая упущенную выгоду, выполняет эти работы своими силами или с привлечением экспертов или независимых оценщиков, подписывает (утверждает) расчеты, акты определения убытков, соглашения о предоставлении земельного участка при условии возмещения причиненных убытков. В случае недостижения согласия о стоимости убытков собственник защищает свои интересы в суде.

Расчет убытков землепользователей

Убытки, включая упущенную выгоду возмещаются не только собственникам, но и землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 57 Земельного кодекса РФ, а именно:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

Убытки, включая упущенную выгоду, затраты на рекультивацию нарушенных земель (биологический этап), как правило, выплачиваются собственнику земельного участка. А затем собственник возмещает арендатору, постоянному (бессрочно) пользователю, безвозмездному пользователю причиненные убытки.

Расчет убытков сельскохозяйственного производства

Стоимость убытков зависит также от времени изъятия (выкупа) земель, то есть, возможно, на момент строительства не все обработки и уход за сельскохозяйственными культурами согласно технологическим картам были проведены.

Если хозяйство произвело уборку урожая сельскохозяйственных культур до начала строительно-монтажных работ, то расчет убытков не производится или учитываются только произведенные и неиспользованные затраты под урожай будущего года.

Нормы внесения минеральных удобрений определяются по данным главного агронома хозяйства согласно фактически внесенным на момент изъятия (выкупа) земель (или которые вносились в прошлом году, если расчет выполняется в осенне-зимний период). Норму минеральных удобрений вводить в натуральном (физическом) весе, то есть в котором производится их продажа — покупка и внесение.

Строительство крупных линейных объектов ведется в течение продолжительного времени, и наибольший объем земляных работ планируется на летний период. В таком случае следует договориться с сельскохозяйственным предприятием о том, что расчет и оплата убытков сельскохозяйственного производства будет производиться по фактически занятым площадям и причиненному ущербу.

Расчет убытков при изъятии земельных участков

Убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Убытки, включая упущенную выгоду следует выполнять отдельным расчетом, для того чтобы:

— учитывать интересы других обладателей права на земельные участки (арендаторов, постоянных (бессрочных) пользователей, безвозмездных пользователей);

— производить согласования с обладателями права на земельные участки и возмещать причиненный ущерб.

Учитывая длительный процесс оформления документов по изъятию (выкупу) и предоставлению земельных участков под строительство, расчет убытков сельскохозяйственного производства нередко выполняется в осенне-зимний период, когда неизвестно размещение культур, то есть до весеннего сева. В таком случае следует использовать планы размещения сельскохозяйственных культур, которые имеются в сельскохозяйственной организации.

Расчет возмещения убытков

Простейший способ определения убытков это когда заинтересованные стороны выезжают на местность, выполняют замеры по земельному участку, вычисляют его площадь и далее выполняют расчет убытков, включая упущенную выгоду.

Учитывая длительный процесс оформления документов по изъятию (выкупу) и предоставлению земельных участков под строительство, расчет убытков сельскохозяйственного производства нередко выполняется в осенне-зимний период, когда неизвестно размещение культур, то есть до весеннего сева. В таком случае следует использовать планы размещения сельскохозяйственных культур, которые имеются в сельскохозяйственной организации. При этом учитывается План весеннего сева

При отсутствии плана весеннего сева размещение посевов сельскохозяйственных культур определяется согласно севообороту. Для этих целей используются схемы чередования сельскохозяйственных культур в севообороте.

Расчет размера убытков причиненных собственникам земельных участков

До 1 марта 2015 года действовали требования статей 30-32 Земельного участка по предварительному согласованию земельного участка и организации работ по выбору земельного участка с составлением акта о выборе.

Одновременно с выбором земельного участка решались вопросы по расчету размера убытков причиненных собственникам земельных участков и иным обладателям права на земельные участки.

После 1 марта 2015 года лицо, которому причиняются убытки и лицо, которое причиняет и оплачивает убытки сельскохозяйственного производства, между собой производят расчеты и достигают (или не достигают) согласия по размерам убытков.

Для определения размера убытков приглашаются эксперты или независимые оценщики.

Способы расчета убытков

Каждая из сторон вправе определять способ расчета убытков и их возмещения:

1) по взаимному согласию сторон, в том с применением ранее выполненных расчетов, отчетов об оценке или судебных решений;

2) с привлечением экспертов;

3) с привлечением независимых оценщиков;

4) в судебном порядке.

Наиболее экономичный (не нужно тратиться на экспертов, оценщиков и нести судебные издержки), а также экономный по времени это расчет убытков сельскохозяйственного производства по взаимному согласию сторон. Однако этот способ имеет ограничения по применению, если одной из сторон является орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти.

Для выполнения расчетов по единой методике и действующим нормативам мы применяем собственную программу LOSS для расчета убытков, включая упущенную выгоду и стоимость затрат на биологический этап рекультивации нарушенных земель.

Таблица расчета убытков

В программе LOSS, предназначенной для автоматизированного расчета убытков, включая упущенную выгоду и стоимость затрат на биологический этап рекультивации нарушенных земель применяется следующая выходная форма.

Расчет упущенной выгоды сельскохозяйственного производства

Для расчета упущенной выгоды используются следующие сведения:

• вид сельскохозяйственных культур на пашне или естественных сенокосов, пастбищ, многолетних насаждений;

• площадь сельскохозяйственной культуры или вида сельскохозяйственного угодья;

• средняя урожайность сельскохозяйственной культуры или вида сельскохозяйственного угодья за пять предшествующих лет;

• стоимость реализации единицы вида продукции;

• стоимость убытков на производство этой продукции (ранее произведенные расчеты);

• коэффициент к сроку временного пользования, который определяется согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. N 77 и применяется по взаимной договоренности сторон (мы уже отмечали в начале данной главы, что используем текст Постановления Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77 в части использования при расчете убытков сельскохозяйственного производства не как действующую правовую норму, а как методику расчетов).

Обращаем внимание на то, что данные по средней урожайности сельскохозяйственной культуры и многолетних насаждений с посевной (посадочной) площади следует использовать согласно данным годовых отчетов за 5 предшествующих лет, а не плановой урожайности текущего года.

Стоимость реализации сельскохозяйственной продукции определяется не по отдельным небольшим партиям продукции, а по стоимости основной массы продукции. Для того, чтобы быть в курсе, необходимо следить за рыночными ценами на продукцию растениеводства. Цены закупочные в каждом субъекте Российской Федерации могут быть разными с учетом местных дотаций. Кроме того, отдельные субъекты Российской Федерации принимают ежегодно нормативы для определения стоимости убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель сельскохозяйственного назначения.

Заказать программу «LOSS» и книгу можно по электронному адресу- semen785@yandex.ru

​Форма для заказа — Заполнить

О стоимости программ и книги «Предоставление земельных участков для строительства» — смотреть

Поставленная Президентом РФ задача модернизации гражданского законодательства обусловила подготовку Концепции развития гражданского законодательства, а также проекта изменений и дополнений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В случае принятия указанного проекта в Российской Федерации появится принципиально новый ГК РФ, отвечающий современным задачам развития страны.

Реформирование гражданского законодательства, как показали результаты публичного обсуждения Концепции его развития, невозможно без учета сложной системы межотраслевых связей гражданского и иных отраслей законодательства, включая земельное.

Научный поиск новых основ взаимодействия норм различной отраслевой принадлежности позволит уменьшить коллизионность ГК РФ и иных федеральных законов и стабилизирует правоприменительную практику. Не пытаясь в рамках одной статьи осветить всю проблему в целом и предложить некий универсальный способ ее решения, обратим внимание лишь на одно ее проявление — коллизионность норм ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), предполагающих различное решение вопроса о возможности изъятия земельного участка у арендатора для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Данное правило ст. 283 ГК РФ распространяет на лиц, имеющих земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Это означает, что правила данной статьи не распространяются на принудительное расторжение договора аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если арендатор:

    • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
    • существенно ухудшает имущество;
    • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
    • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, если в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Из этого следует, что ГК РФ не предусматривает в качестве основания расторжения договора аренды желание публичного собственника использовать переданный в аренду земельный участок для государственных нужд.

Иные правила содержатся в ст. 46 ЗК РФ. Согласно данной статье кроме оснований и порядка прекращения аренды земельного участка, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Таким образом, перед нами одна из многочисленных коллизий норм гражданского и земельного права, порождающих противоречивую судебную практику. Как показывает ее анализ, в одних случаях суды пришли к выводу о том, что земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд не только у собственника земельного участка, но и у его арендатора до истечения срока действия договора аренды <1>, в других — к прямо противоположной позиции, согласно которой процедура изъятия земельного участка распространяется исключительно на собственников земельных участков <2>.
———————————
<1> Постановления ФАС Московского округа от 4 апреля 2011 г. N КГ-А40/1375-11 по делу N А40-50772/10-144-215, Второго арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2006 г. по делу N А28-15520/05-866/16.
<2> Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 г. по делу N А55-547/2007-С32.

Различные подходы к решению данной проблемы выявились даже на уровне Высшего Арбитражного Суда РФ, в частности, по спору об изъятии земельного участка для государственных нужд между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО «Валентина 1» (арендатор). Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили требования Департамента и изъяли земельный участок для государственных нужд.

Однако Судебная коллегия ВАС РФ в Определении от 26 апреля 2011 г. указала на то, что нормы об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд применимы к выкупу земельного участка у его собственника, поэтому данные нормы не могут быть применены к рассматриваемой ситуации, поскольку «прекращение договора аренды земельного участка должно осуществляться на основании иных механизмов, предусмотренных действующим законодательством».

На основании этого Судебная коллегия ВАС РФ пришла к выводу, что судами нижестоящих инстанций «неправильно применены нормы материального права, что повлекло нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права». Президиум ВАС РФ в Постановлении от 26 июля 2011 г. не согласился с таким подходом, отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, сформулировав при этом следующую правовую позицию.

Несмотря на то что нормы об изъятии земельного участка прямо регулируют выкуп участка у его собственника либо изъятие земельного участка у обладателя иного вещного прав (право постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения), указанные нормы могут быть применены по аналогии в случаях, если для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду, если арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности.

При этом уполномоченный орган публичной власти должен принять решение об изъятии путем выкупа как арендованного земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке и принадлежащих арендатору на праве собственности, а при несогласии правообладателя данный орган должен обратиться в суд с требованием о выкупе арендованного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

На основании принятых решений об изъятии путем выкупа арендованного земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на таком участке, договор аренды земельного участка прекращается в силу положений подп. 5 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ <3>.
———————————
<3> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июля 2011 г. N 2379/11 по делу N А40-96790/09-7-743.

С данной позицией Президиума ВАС РФ можно согласиться лишь частично. По нашему мнению, к арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной (далее — публичной) собственности, могут быть применены нормы ГК РФ и ЗК РФ об изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд, однако постановка вопроса о выкупе арендуемого земельного участка не обоснованна.

Наличие подобных коллизий ГК РФ и ЗК РФ обусловило в научной литературе большую и продолжительную дискуссию.

Представители цивилистической науки полагают, что предмет земельного права — это экология, мониторинг, кадастр — публично-правовые вопросы, а земельное право необходимо считать частью административного права . Под сомнение ставится само существование земельного права, водного права, лесного права как «искусственно поддерживаемых отраслей права» . Делается вывод о том, что права на недра, водные объекты и лесные участки относятся к компетенции гражданского права, поскольку нормам о вещных правах на данные объекты, об обороте, о возникновении и прекращении данных прав в специальных природоресурсных законах делать нечего .

Если исходить из такой методологической позиции, в рассмотренном деле безусловный приоритет суду следовало отдать нормам ГК РФ.

Радикально настроенные ученые-аграрники, напротив, предлагают изъять из ГК РФ главу 17, поскольку земельные отношения никак не могут являться предметом гражданского права, а в случае коллизий норм гражданского и земельного права — однозначный приоритет у норм земельного права . При таком подходе изъятие земельного участка для государственных нужд у арендатора, предусмотренное ЗК РФ, справедливо и обоснованно.

Представляется, истину в подобном споре следует искать не в крайних точках, а где-то посередине. Доктринальный выход из существующих коллизий норм земельного и гражданского права должен быть в иной плоскости — изменении существующих представлений о системе права и развитии представлений о роли и значении межотраслевых институтов .

Возвращаясь к теме настоящей статьи, позволим себе высказать ряд соображений практического свойства.

1. Прежде всего необходимо разграничивать изъятие для государственных нужд земельных участков в зависимости от того, находятся ли эти земельные участки в публичной или в частной собственности. В первом случае, действительно, должна идти речь об изъятии земельного участка у арендатора. Процедура здесь должна быть такая же, какая предусмотрена для изъятия земельных участков у собственников, землевладельцев, землепользователей (принятие решения уполномоченным государственным или муниципальным органом об изъятии участка, уведомление арендатора и т.п.).

Эта процедура, на наш взгляд, должна применяться независимо от того, есть на данном земельном участке строения, принадлежащие арендатору на праве собственности, или таких строений нет (например, если речь идет о сельскохозяйственных угодьях). Отличие в этом случае будет заключаться лишь в том, что будет иметь место несколько иной фактический состав, необходимый для осуществления изъятия застроенных земельных участков для публичных нужд. Во избежание нарушения прав арендаторов в гражданское законодательство следует внести соответствующие изменения. В частности, необходимо упомянуть об арендаторах публичных земель в ст. 283 ГК РФ.

Если же земельный участок находится в частной собственности, то и изымается он именно у собственника, а не у арендатора. Соответственно, в этом случае применительно к арендатору нужно вести речь о принудительном (досрочном) прекращении договора аренды в порядке, предусмотренном ГК РФ. При этом следует руководствоваться ст. 451 ГК РФ и расторгать договор в связи с существенным изменением обстоятельств. И собственник вправе включить в состав убытков, возмещаемых ему в связи с изъятием земельного участка, те убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (в том числе перед арендаторами).

2. Как отмечалось выше, мы считаем позицию Президиума ВАС РФ о том, что земельный участок у арендатора выкупается, не соответствующей действующему законодательству. Бесспорно, что у арендатора должны выкупаться принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, но не ясно, на каком основании у арендатора должен выкупаться сам земельный участок.

По-видимому, ВАС РФ исходит из ст. 283 ГК РФ, которая допускает неоднозначное толкование. Из положения о том, что к землевладельцам и землепользователям применяются правила, предусмотренные ст. ст. 279 — 282 ГК РФ для собственников, в принципе можно сделать вывод о том, что и у указанных правообладателей земельных участков эти участки выкупаются. А если Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ предлагает применять к арендаторам указанные нормы по аналогии — отсюда и вывод о выкупе земельного участка у арендатора.

Однако в литературе земельно-правовой тематики многие авторы сформулировали иную позицию, согласно которой у иных правообладателей (несобственников) земельные участки не выкупаются, поскольку не принадлежат им на праве собственности . Они имеют право лишь на возмещение убытков в связи с изъятием. Об этом прямо говорит ст. 63 ЗК РФ, где в п. 1 предусмотрена общая норма о возмещении убытков любым правообладателям, а в п. 4 специально подчеркивается, что собственникам, кроме того, выплачивается рыночная стоимость участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок. По нашему мнению, такой подход представляется более убедительным. Необходимо, чтобы именно он получил четкое нормативное закрепление в гражданском законодательстве.

Вместе с тем арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности, могли приобретать право аренды этих земельных участков на торгах. В этом случае арендаторам должна быть компенсирована стоимость данного права, но эту компенсацию следует рассматривать не как выкуп земельного участка у арендатора, а как возмещение его убытков (реальный ущерб). В связи с этим в гражданское и земельное законодательство необходимо добавить норму о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется в ходе проведения оценочной деятельности в установленном порядке <4>.
———————————
<4> См.: Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

3. Представляет интерес вопрос о том, имеют ли право арендаторы земельных участков на получение взамен изымаемого равноценного земельного участка (как это предусмотрено п. 1 ст. 63 ЗК РФ), и если да, то при каких условиях?

Существует мнение, что у арендаторов такого права нет якобы на том основании, что им в соответствии со ст. 57 ЗК РФ возмещаются убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду, в том числе убытки, вызванные досрочным прекращением договора аренды <5>. Представляется, что это не совсем так, ведь убытки возмещаются и землевладельцам, и землепользователям, и собственникам. Ответ на поставленный вопрос опять-таки зависит от того, в чьей собственности находится арендуемый земельный участок — в публичной или частной.

Если участок принадлежит публичному образованию, то он вместо компенсации стоимости права аренды (если ранее земельный участок предоставлялся на торгах) может предоставить арендатору равноценный участок без проведения торгов. Если участок и ранее предоставлялся без проведения торгов, то, по нашему мнению, также возможно предоставление равноценного земельного участка без торгов. Соответствующие нормы должны быть закреплены в земельном законодательстве. Если же арендуемый участок находился в частной собственности, понятно, что ни о каком предоставлении равноценного участка не может быть и речи.
———————————
<5> Позднее Е.С. Клейменова изменила свою позицию и пришла к выводу, что при аренде государственных и муниципальных земель предоставление земельного участка взамен изымаемого арендатору возможно только по взаимному соглашению собственника и арендатора земельного участка без проведения торгов .

4. В настоящий момент процедуры разграничения государственной собственности на землю далеки от завершения. В результате большая часть земельного фонда страны находится в так называемой неразграниченной государственной собственности, которой по общему правилу распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.

При этом обратим внимание, что сами органы местного самоуправления не осуществляют правомочий владения и пользования таким участком, а выполняют лишь правомочие распоряжения им путем продажи, предоставления в постоянное (бессрочное) пользование или передачи в аренду гражданам и юридическим лицам.

Таким образом, в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у арендатора (равно как и у землепользователя, и у землевладельца) происходит его переоформление из «неразграниченной государственной» собственности в федеральную, субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность.

Отдельной проблемой, не урегулированной в законодательстве, является возможность изъятия публичных земельных участков из одной формы публичной собственности в другую (например, изъятие муниципальных земельных участков в федеральную собственность для строительства железной дороги).

На наш взгляд, необходимо нормативно закрепить, наряду с принятием административных актов о перераспределении публичных земель, заключение договоров о возмездной передаче имущества между публично-правовыми образованиями, конкретизирующих права и обязанности сторон.

Расчет стоимости отчуждаемого у одного публичного собственника другому земельного участка должен происходить по тем же правилам, что и в случае изъятия земельного участка у частного собственника по причине закрепленного в Конституции РФ (ст. 8) принципа равенства всех форм собственности.

Соответственно, права арендатора должны быть гарантированы равным образом вне зависимости от того, в частной, государственной, муниципальной (или неразграниченной государственной) собственности находится участок, переданный ему в аренду.

5. Цивилизованные формы изъятия любых земель (как у собственников, так и у арендаторов) в свете действующего градостроительного законодательства состоят в том, что в документах территориального планирования фиксируются планируемые к строительству объекты и сроки их возведения (например, ч. 6 ст. 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрадК РФ) предусматривает, что на картах планируемого размещения объектов федерального значения отображаются планируемые для размещения объекты федерального значения в соответствующих областях).

На основе таких сведений необходимые для публичных целей земельные участки могут быть зарезервированы. Отсюда следует, что необходимость изъятия земельного участка для федеральных нужд (равно как и региональных или муниципальных) известна заранее. Следовательно, если участок нужен для публичных нужд, его просто не следует предоставлять в аренду (или предоставлять, но на меньший срок).

6. Полностью поддерживая необходимость модернизации гражданского (равно как и земельного) законодательства, следует заметить, что ее осуществление необходимо производить с учетом объективно сложившейся системы межотраслевых связей, а также иного отраслевого законодательства.

В этом смысле, анализируя проект изменений и дополнений в ГК РФ, позволим себе высказать в его адрес ряд критических замечаний:

разработчики проекта ГК РФ механически переносят в него (ст. 296 проекта) ряд норм ЗК РФ (например, ст. 49 определяющую, что такое «публичные нужды»), хотя в таком действии нет практической необходимости. Полагаем, что подобные решения, обусловленные исключительно желанием авторов законопроекта обеспечить «чистоту доктрины», в рамках которой отрицается существование земельного права, не принесут практической пользы и не улучшат правоприменительной практики;

в проекте очень фрагментарно решаются вопросы изъятия земель у их правообладателей, хотя дополнительно к имеющимся вещным правам проект вводит и новые вещные права. На наш взгляд, на арендаторов публичных земель должны распространяться те же правила об изъятии, что и для иных правообладателей (кроме правила о выкупе земельного участка). Проект же не упоминает не только об арендаторах, но и пользователях и владельцах, хотя по проекту Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации «…право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должны быть сохранены без установления какого-либо срока, на который они сохраняются, и без изменения их содержания.

Однако такие права не должны возникать в будущем…». В связи с этим остается открытым вопрос: если проект будет принят в предложенном для публичного обсуждения виде, как будет изыматься земля у владельцев и пользователей, какие у них будут гарантии, применительно к эмфитевзису и праву застройки (суперфицию) в проекте есть упоминание о том, что в случае изъятия земельного участка обладатели этих прав должны получить компенсацию в связи с досрочным расторжением договора. Однако что включает эта компенсация, из текста проекта остается непонятным. Проект содержит и ряд других «сырых», недоработанных норм, снижающих уровень гарантий прав как собственников, так обладателей иных прав (включая аренду) на земельные участки.

Подводя итоги, заметим, что в настоящий момент существует коллизия норм ГК РФ и ЗК РФ в части возможности изъятия земельного участка у арендатора для государственных и муниципальных нужд. С одной стороны, установление полного запрета изъятия у арендатора земельного участка для государственных или муниципальных нужд могло бы привести к созданию для арендатора больших правовых гарантий, чем для частного собственника, что едва приемлемо.

С другой стороны, произвольное одностороннее расторжение договора аренды публичным собственником земельного участка ставит под сомнение права и законные интересы арендатора земельного участка. Во избежание этого нами были предложены некоторые изменения, которые напрашиваются в действующее законодательство.

Кроме того, поиск разумного баланса частных и публичных интересов заключается в данном случае, на наш взгляд, в необходимости увязывать изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд с содержанием документов территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Такая необходимость предусмотрена ч. 4 ст. 9 ГрадК РФ, согласно которой «…не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа (выделено мой. — Прим. авт.), земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».

Вступление в силу данной нормы уже неоднократно переносилось <6>, что не отвечает целям и задачам построения цивилизованного рынка недвижимости и созданию гарантий экономических прав граждан и юридических лиц.
———————————
<6> На момент подписания настоящей статьи предусмотрено, что она вступит в силу с 31 декабря 2012 г.

Список литературы

Читайте ещё по этой теме:

  • Когда могут изъять земельный участок?

А.П. Анисимов, В.В. Устюкова

Энциклопедия МИП » Гражданское право » Гражданское право » Возмещение убытков

В гражданском праве возмещение убытков рассматривается как универсальный способ защиты прав гражданина.

Понятие убытка в аспекте гражданского законодательства

Возмещение убытков как форма гражданско-правовой ответственности закреплено в Гражданском кодексе и ряде нормативно-правовых актов. В законодательстве фигурирует ряд синонимичных понятий – «ущерб», «убытки», «вред» и другие. В сущности, эти понятия имеют тождественное значение.

Убытки могут быть материальными и моральными:

  • Моральный вред или ущерб предполагает нанесение лицу нравственных или физических страданий. Такой вид ущерба не имеет имущественной природы. Последствием нанесения морального вреда может быть подрыв репутации, оскорбление личности.
  • Материальный ущерб – нанесение вреда имуществу, материальным ресурсам личности, что повлекло утрату прибыли или возможности получить прибыль в будущем. Такой вид убытков имеет выраженный имущественный характер. Может быть нанесен физическому или юридическому лицу вследствие нарушения условий договора или других противоправных действий.

Любые убытки или ущерб – это последствия отрицательной направленности действий или бездействия человека по отношению к другому человеку или группе лиц.

Убытки, подлежащие возмещению, указаны в Гражданском кодексе РФ. В гражданском праве убытки – это имущественные последствия, отрицательные, невыгодные для кредитора, которые стали последствием правонарушения – действия должника.

Формы проявления убытков:

  • Упущенная выгода – доходы, которые могли быть получены, при условии, что ситуация, которая произошла по вине лица или группы лиц, организации, не нарушила бы планы;
  • Реально нанесенный ущерб – расходы, материальные потери, которые одно лицо понесло по вине другого лица или организации.

Возмещение убытков как способ защиты гражданских прав

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещение убытков – одна из форм защиты гражданских прав.

Прямое возмещение убытков – вид защиты прав, требующий компенсации ущерба, нанесенного лицу действиями другого лица или группы лиц, организацией.

В гражданском праве возмещение убытков рассматривается как универсальный способ защиты прав гражданина.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ, убытки – это определенные расходы, которые собственник имущества понес по причине противоправных действий другого лица. В рамках рассмотрения убытков в контексте норм гражданского права, выделяют несколько их признаков:

  • Носят, преимущественно, имущественный характер;
  • Требуют компенсации согласно принципам и нормам права;
  • Являются поводов для ответственности виновной стороны;
  • Всегда имеют отрицательное значение;
  • Требуют аргументации виновности, а обвиняемая сторона имеет право доказать свою невиновность;
  • Процесс возмещения убытков происходит исключительно на законных принципах;
  • Потерпевшая сторона должна доказать убытки.

Поскольку возмещение убытков считается универсальным способом, его можно применять даже в тех случаях, когда оно не предусмотрено конкретными нормами права или договором. Данный способ ответственности распространяется на различные юридические факты и считается максимально возможной мерой гражданской ответственности. Наиболее современная форма — прямое возмещение убытков. Ущерб в большинстве случаев подлежит полному возмещению – это зафиксировано в статье 15 Гражданского кодекса. Юридические лица имеют основания требовать полного возмещения ущерба по факту возникновения ситуации невыполнения обязательств по договору с данным юридическим лицом. При этом возмещение ущерба не обязательно является единственной мерой, применяемой в качестве наказания виновной стороны.

Целью возмещения ущерба, согласно Гражданскому кодексу, является восстановление права гражданина, которое было нарушено в условиях противоправных действий другого лица. При установлении суммы ущерба, который нужно выплатить пострадавшей стороне, необходимо учитывать реальный ущерб, нанесенный имуществу, и упущенную выгоду.

Разновидности убытков

Убытки или ущерб – материальные потери, которые несет одна сторона по вине другой (физического или юридического лица). Ущерб имеет всегда негативные последствия для потерпевшей стороны, поэтому задача гражданского законодательства – защитить имущественные права потерпевшего в рамках действующего законодательства. В качестве формы защиты прав граждан возмещение ущерба упоминается в нескольких статьях Гражданского кодекса РФ. В современной практике часто используется прямое возмещение убытков.

Ущерб существует в двух формах:

  • Реальный ущерб (имущественный, материальный ущерб, реальная потеря имущества или дохода) – вред, нанесенный фактически, при условии прямого негативного воздействия на имущество пострадавшего.
  • Упущенная выгода – вред, нанесенный возможной будущей прибыли от владения имуществом.

Ущерб может быть также представлен как:

  • Имущественный вред – вид убытков, который касается непосредственно имущества. Применяется прямое возмещение убытков.
  • Неимущественный или моральный вред – нанесение личных оскорблений, подрыв репутации. В данном случае, имеется в виду нанесение моральных или физических страданий.

В основе возмещения ущерба – принцип полной компенсации ущерба, который нанесен пострадавшей стороне. Это касается упущенной выгоды и реального ущерба. Решение каждого вопроса, который касается полного возмещения ущерба, требует индивидуального рассмотрения – не в каждой ситуации можно применить универсальный способ решения проблемы.

Основной вид возмещения убытков, как формы защиты гражданских прав – уплата неустойки. Используется в качестве формы гражданско-правовой ответственности в различных делах. Неустойка взымается в качестве денежных средств – определенных процентов за пользование чужими финансами или за нарушение обязательств по договору.

Виды неустойки:

  • Штрафная неустойка – вид материальной ответственности, взымается, исключительно по нормам законодательства. Применение данного вида требует выплаты полной суммы сверх суммы неустойки.
  • Зачетная неустойка: оплачивается та часть, которую не покрывает неустойка, при условии наличия убытков. Этот вид является универсальным, не требующим применения специальных норм права.
  • Альтернативная неустойка применяется редко – это вариант неустойки, при котором кредитор сам выбирает способ выплаты – либо убытки, либо неустойка.
  • Исключительная неустойка: способ выплаты, которые исключают оплату суммы убытков. Для защиты прав потерпевшего выплачивается только сама неустойка.

Порядок возмещения убытков

Возмещение ущерба – универсальная, основная форма ответственности в гражданском законодательстве, зафиксированная Гражданским кодексом. Основной принцип – полное возмещение ущерба. Согласно закону, лицо, которое понесло убытки в результате противоправных действий другого лица или организации, имеет право требовать полной компенсации материального и морального вреда. Компенсация требуется также, если ущерб нанесен государственными организациями или должностными лицами в результате правомерной деятельности. В данном случае, исключения два:

  • Пострадавшее лицо дало согласие на определенные действия со стороны государственных органов.
  • Пострадавший гражданин просил о совершении определенных действий, зная о возможных последствиях.

Принцип полного возмещения для защиты прав действует во всех случаях, кроме ситуаций, которые решаются по заранее подписанному договору.

По договору вероятна выплата другой суммы, меньше полной стоимости.

Для полного возмещения ущерба пострадавшая сторона должна доказать наличие и размер убытков, виновная сторона, в свою очередь, имеет право защищать себя, доказать свою невиновность законными способами.

Понятие реального прямого ущерба и упущенной выгоды, их особенности

  • Реальный прямой ущерб – форма убытков, когда речь идет о непосредственном ущербе имуществу гражданина. К реальному ущербу относят расходы, которые кредитор произвел для компенсации нанесенного вреда. Например: сбои поставки продукции в магазин по вине транспортной компании стали причиной потери продуктов, поэтому хозяину магазина необходимо осуществить определенные расходы. Для возмещения применяется прямое возмещение убытков.
  • Упущенная выгода – форма нанесенного вреда, связанная с потерей возможного дохода, который можно было бы получить, если бы вред не был нанесен. Например: при работе на такси таксист получает основную прибыль от извоза, но, если машина повреждена не по его вине, он теряет возможность зарабатывать деньги – это его упущенная выгода.

Реальный ущерб оценивается фактически, имеет, преимущественно, имущественный характер. Для оценки реального ущерба и упущенной выгоды рекомендуется воспользоваться профессиональными услугами специалистов.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх