Самовольная постройка

3) Постройка осуществлена с нарушением строительных или градостроительных норм и правил

Речь идет о нарушении требований технических регламентов, местных нормативов благоустройства, планировочной документации и других документов.

Процесс строительства и возведения сооружения должен соответствовать принципам законодательства о градостроительной деятельности. Например, согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, относятся:

  • осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
  • осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
  • осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Какова судьба самовольной постройки?

Вариантов два – снос и легализация. 📌 Реклама

1) Снос самовольной постройки.

По решению суда либо в отдельных случаях органов местного самоуправления (органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) постройка, признанная самовольной, подлежит сносу.

Из судебной практики: иск о сносе самовольной постройки, как правило, заявляются местной администрацией, но такими правами наделены и другие органы — строительный надзор, прокуратура. Правом требовать сноса самовольной постройки наделен правообладатель земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

Местная администрация может принять самостоятельное решение о сносе, если земельный участок, на котором расположена постройка, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такое решение может быть оспорено в суде.

📌 Реклама

2) Легализация самовольной постройки.

Самовольную постройку могут признать законной в судебном порядке, если суд удовлетворит иск о признании права собственности.

Как признать право собственности на самовольную постройку?

Право собственности на самовольную постройку признают при соблюдении следующих условий:

1) право на землю

У лица должно быть право на земельный участок, допускающее строительство на нем этого объекта. Право собственности подразумевает возможность застройки собственного земельного участка. Однако это право ограничено целевым назначением земли и видами разрешенного использования, указанными в градостроительном плане земельного участка. Основанием может также стать право аренды под застройку.

2) соответствие постройки требованиям планировочной документации, правилам землепользования и застройки

📌 Реклама

Многие собственники земельных участков ошибочно полагают, что могут строить на своей земле всё что угодно. Но часто такое решение выливается в серьезные неприятности, поскольку объекты капитального строительства допускается возводить только при наличии разрешения. В противном случае они будут отнесены к самострою, подлежащему сносу. Разберемся детальнее, что такое самовольное строительство и какую опасность оно представляет.

Что понимают под самовольным строительством?

Согласно статье 222 ГК РФ, к самострою относят здания, которые были построены неофициально или с нарушением строительных норм. Лицо, которое произвело самовольную постройку, не может приобрести право собственности на нее, а также не имеет возможности распоряжаться возведенным домом – продавать, дарить, оставлять в наследство и т. д.

Основная причина появления самостроя заключается в длительной и сложной процедуре оформления разрешительных документов. В среднем на получение документации, включая разработку проекта и согласование в разных инстанциях, уходит 4–5 месяцев, а иногда процесс растягивается на годы. Поэтому многие собственники участков приступают к строительству незамедлительно – в надежде, что по ходу работ смогут получить необходимое разрешение.

Еще одна причина самовольного строительства – попытка сэкономить средства на заказе проекта в лицензионном бюро и на договоренностях с представителями пожарной охраны, санстанции, экологической службы. Иногда самострои возникают просто из-за незнания гражданами действующих законов, которые требуют создания четкого кадастрового плана, утверждения проекта, занесения данных об участке и капитальной постройке в государственный реестр.

Какие объекты относятся к самострою?

Самостроем называют любые построенные здания, которые были возведены:

  • без получения разрешения на строительные работы от местных органов власти;
  • на территориях, которые не предназначены под застройку;
  • на арендованных землях без ведома или разрешения их собственника;
  • без соблюдения строительных норм и градостроительных требований;
  • на самозахваченных землях (когда нарушены границы, оговоренные при межевании участков).

Самостроем также считают любые изменения, которые были произведены во внешнем облике или первоначальной планировке многоквартирного дома. В частности, устройство дверного проема в несущей стене или строительство лоджии/балкона. Реконструкция исторических зданий, которая привела к тому, они изменились до неузнаваемости, тоже является самостроем.

Опасность самостроя

Строительство самостроя несет в себе множество рисков. Если речь идет о самовольно построенном гараже, собственника ждут немалые штрафы и необходимость узаконить постройку с ее оформлением в БТИ, согласованием работ с санитарными и пожарными службами. При перепланировке квартиры, возведении лоджии или балкона, помимо штрафов, владельца потребуют вернуть помещение в первоначальный вид.

Более серьезные проблемы грозят тем людям, которые самовольно построили здание на сельскохозяйственных угодьях или в природоохранной зоне. Власти могут снести такую постройку, поэтому перед строительными работами нужно с особым вниманием выбирать участок под дом и проверять целевое назначение интересующих земель.

Если самострой возникает по причине нарушения строительных правил и норм, собственник будет обязан устранить недостатки. При отказе от приведения дома в порядок высока вероятность того, что постройка будет подлежать сносу. Помимо проблем с властями, самовольно возведенное здание может представлять опасность для его жителей. При отсутствии грамотно разработанного проекта, нарушениях требований к строительству со временем оно может покрыться трещинами, просесть и даже разрушиться.

Если вы хотите избежать неприятностей и построить дом в полном соответствии с российским законодательством, компания «Реал Строй-М» поможет вам в этом. Мы оказываем полный спектр услуг по строительству зданий – от разработки проекта до возведения качественных сооружений с четким соблюдением строительных требований. Чтобы получить консультации по вопросам постройки, приезжайте к нам в офис или звоните по контактному телефону.

Самовольная постройка (ст.222 Гражданского Кодекса РФ) – это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

• на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
• без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, которое осуществило самовольную постройку, право собственности на нее НЕ приобретает. Соответственно, ей нельзя распоряжаться: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности, как общее правило, на новую вещь приобретается лицом ее изготовившим (абз.1 п.1 ст.218 ГК РФ). Изготовление новой вещи должно происходить с учетом закона, например, градостроительных норм. Кроме того, земельный участок, на котором осуществлялось строительство, должен принадлежать лицу, осуществившему строительство объекта. Обращаем внимание на то, что самовольной постройкой можно считать не только жилое строение, но и сооружение, к примеру, производственного назначения.

Постройка — это объект, который создается в результате строительства. Он предполагает определенную степень законченности процесса строительства. Постройка – это объект, который обособлен от других уже существующих сооружений на том же земельном участке. Рассмотрим пример: жилой дом можно признать самовольной постройкой, если он является самостоятельным объектом к уже построенному жилому строению. Отсюда пристрой к жилому дому – постройка, поэтому он не попадает под действие ст.222 ГК РФ, регламентирующей снос самовольной постройки.

Как устанавливают факт «самовольности» постройки?

1. Несоблюдение правила целевого использования участка земли. Постройка признается самовольной, если ее соорудили на земельном участке, не отведенном под строительство. Отвод земельного участка под строительства должен быть осуществлен в строгом соответствии с требованиями гражданского законодательства. Либо участок должен принадлежать по праву собственности лицу, который его застраивает, при этом он должен быть надлежащей категории. Либо участок может быть отведен на каком-либо ином праве. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регламентирует статья 30 Земельного кодекса РФ.

2. Отсутствие необходимых разрешений. Постройку признают самовольной, если она создана без получения на это необходимых разрешений. Например, разрешение собственником земельного участка на осуществление строительства на своем участке другим лицам (п.1 ст. 263 ГК РФ).
Либо отсутствие разрешения на строительство. Это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст.51 Градостроительного Кодекса РФ). Разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

3. Несоблюдение градостроительных норм и правил при строительстве.
Самовольная постройка подлежит сносу (ст.222 ГК РФ) за счет построившего ее лица.

Лицо, соорудившее самовольную постройку, в соответствии со ст.222 ГК РФ сталкивается с двумя последствиями:

1. Снос самовольной постройки (полный). Срок сноса гражданское законодательство не устанавливает.
2. Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на объект. Такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать и совершать иные действия в отношении самовольной постройки. Ст.222 ГК РФ не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Его решают в соответствии с общими правилам ГК РФ о праве собственности. Если лицо, создавшее самовольную постройку, осуществляет ее снос, то оно, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществляет другое лицо – оно вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения.

Возможность узаконения самовольной постройки
Статья 222 ГК РФ: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано так же за лицом, у которого в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании /…/ находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Узаконить самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Ст.222 ГК РФ предусматривает только судебный способ узаконения самовольной постройки.

Два основания для приобретения права собственности на самовольную постройку:

1. При возведении самовольной постройки на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности Гражданский кодекс обязывает, чтобы данный участок был предоставлен лицу, который осуществил самовольную постройку в установленном порядке. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен Земельным Кодексом РФ.

2. Признать право собственности на самовольную постройку возможно, если речь идет о ее возведении на земельном участке, который находится в частной собственности. Например, об участке, находящемся в пожизненном наследуемом владении. В соответствии с Земельным кодексом названное право, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса, сохраняется.

Либо речь идет об участках, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование. Указанное право предоставляют по решению суда. Право возбудить дело об узаконении самовольной постройки имеет лицо, которому соответствующий участок принадлежит по каком-либо праву.

Заказать в Институте экспертиз — Узаконение самовольных строений

Наши судебные эксперты и юристы узаконят Ваш объект. Срок от 40 дней, стоимость от 150 000 руб.

Право застройки — вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужим земельным участком с целью обладания постройкой на поверхности или под поверхностью чужого земельного участка. В течение срока действия права оно предоставляет возможность возведения (реконструкции), владения, пользования, сноса и восстановления постройки. Подобное целевое использование земельного участка, отчуждаемость права и его способность к передаче по наследству определяют его сущность.

Основным предназначением правового института застройки является решение жилищной проблемы малообеспеченных слоев населения.

В российском обществе институт застройки может стать действенным правовым инструментом реализации национальной программы обеспечения населения доступным жильем. Важно заметить, что законодательство о праве застройки не содержит публично-правовых норм и высокая эффективность цивилистической конструкции, позволяющей частноправовыми методами способствовать выполнению публичных (в том числе социальных) задач, образует одну из значимых особенностей рассматриваемого института.

Сфера применения института застройки не исчерпывается жилищным строительством, конструкция права застройки также в равной мере может быть применена как при возведении и (или) эксплуатации офисных и торговых зданий, так и для организации промышленных площадок. Получение права длительного использования земельного участка под застройку без единовременной компенсации его рыночной стоимости обеспечит повышенную востребованность института застройки у предпринимателей на первоначальном этапе развития бизнеса, особенно малого и среднего. Возможность сохранения права собственности на земельные участки под застройку имеет важнейшее значение для субъектов государственной и муниципальной земельной собственности — публично-правовых образований. В городах в связи с дефицитом площадей под застройку и необходимостью долгосрочного планирования развития территории право застройки является идеальным правовым решением вопросов организации строительства.

Многогранность решаемых институтом застройки задач требует четкого законодательного регулирования, создающего стабильные правоотношения и гарантирующего интересы сторон в течение всего длительного срока действия права. Только в этом случае преимущества института могут выгодно использоваться как российским средним классом, так и при допущении незначительных законодательных преференций категориями населения с менее высоким уровнем дохода, например молодыми семьями для решения собственной жилищной проблемы.

В российском законодательстве право застройки появилось впервые в Законе Российской империи «О праве застройки» от 23 июня 1912 г.; в советском праве институту застройки была посвящена отдельная глава II раздела «Вещное право» ГК РСФСР 1922 г. (ст. ст. 71 — 84), и институт применялся до 1949 г.

Концепцией развития гражданского законодательства (далее — Концепция) предложено ввести в современное российское законодательство институт застройки как институт «владения и пользования земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями». Потребность российского иммобилиарного оборота в наличии вещного права, оформляющего владение постройкой как объектом недвижимости на чужой земле, очевидна.

Глава 6 «Право застройки и право постоянного владения и пользования» раздела IV «Законодательство о вещных правах» Концепции позволяет выделить в качестве основной цели введения института застройки совершенствование правового регулирования отношений иммобилиарной собственности на чужой земле, в том числе исключение возможности приобретения собственности на возведенную постройку как на недвижимое имущество арендатором земельного участка. Также общей целью для всего вещного права согласно Концепции является нормативное оформление модели единого объекта недвижимости.

Проектом изменений в разд. II Гражданского кодекса РФ (далее — проект) (гл. 20.1 проекта) установлены законодательные основы регулирования института застройки российского типа; они позволяют сделать вывод о принципиальных отличиях предлагаемой конструкции права застройки от доктринального содержания цивилистического института застройки, а также моделей права застройки, существовавших в российском дореволюционном и советском праве и действующих в настоящее время в наиболее близких российскому правопорядках германской группы.

Понятие права застройки. Со времен пандектистики содержание права застройки составляет возможность обладать строением (иметь строение) на поверхности либо под поверхностью чужого земельного участка. Г. Дернбург определяет суперфиций — Platzrecht, Erbbaurecht — как «наследственное и отчуждаемое право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или какое-либо другое сооружение». В германском Законе о наследственном праве застройки право определяется еще более конкретно: «Земельный участок может быть обременен таким образом, что лицу, в пользу которого установлено обременение, принадлежит отчуждаемое и наследуемое право иметь постройку на поверхности или под поверхностью земельного участка (наследственное право застройки)». По российскому Закону о праве застройки от 23 июня 1912 г. (ст. 2 в совокупности со ст. 1) право застройки — долгосрочное вещное право пользования и владения за известное вознаграждение чужим земельным участком с определенной ограниченной целью — воздвигать и сохранять строения и сооружения как на поверхности этого земельного участка, так и под его поверхностью.

Определение права застройки, предлагаемое в проекте, является чрезвычайно узким по своему объему: «Право застройки есть право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке» (п. 1 ст. 300 проекта), и не раскрывает сущностные признаки института застройки как ограниченного вещного права пользования чужим земельным участком.

Ипотека

Залог и ипотека.

Предмет залога.

Новый Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает возможность заложить любое имущество, за исключением вещей, изъятых из оборота (ст. 336). Таким образом, основные средства производства и предприятия впервые стало возможным заложить.

Залог охватывает вещи, их принадлежности, неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором. Отделимые плоды включаются в предмет залога в случаях и пределах, обусловленных законом или договором.

Залог распространяется и на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ).

Следовательно, можно получить в банке ссуду на выкуп квартиры под залог этой квартиры, которая станет собственностью залогодателя только после ее выкупа. Однако если квартира является совместной собственностью супругов или других граждан, требуется согласие всех собственников на ее залог. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть дано в залог лишь с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (п. 2 ст. 246 ГК).

Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре. При этом остается в силе предусмотренное гражданским законодательством правило: в случае реализации своей доли одним собственником другие собственники сохраняют право преимущественного приобретения этой доли на равных условиях с другими покупателями.

Гражданский кодекс предусматривает залог ценных бумаг. Залог ордерных векселей осуществляется путем совершения передаточной надписи — индоссамента. Индоссированная ценная бумага вручается залогодержателю. Залог ценной бумаги, не передаваемой с помощью индоссамента, совершается, если иное не предусмотрено законом или договором, путем вручения бумаги залогодержателю. Залогодателю при этом выдается залоговое свидетельство. По соглашению сторон заложенные ценные бумаги могут быть переданы на хранение в депозит нотариальной конторы (п. 4 ст. 338 ГК). Доходы с ценных бумаг, являющихся предметом залога, принадлежат залогодателю, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

Закон о залоге Республики Казахстан выделяет как самостоятельный предмет залога денежные средства (ст. 31). Анализ Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что и в России возможен залог денежных средств.

В тех случаях, когда залогом выступают денежные средства, находящиеся в банке, а не непосредственно у залогодателя, предметом залога становится право требования. Гражданский кодекс России допускает залог имущественных прав <*>. Залог прав является новым элементом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года, который устанавливал, что предметом залога могут быть только вещи.

В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Однако из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не может быть предметом залога, к примеру, право автора на имя. Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (п. 1 ст. 336 ГК).

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх