Ст 17 135 ФЗ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к статье 610 ГК РФ

1. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.

В п. 1 коммент. ст. содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.

Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 письма ВАС N 66).

В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 письма ВАС N 66).

2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен правовому регулированию случаев, когда в договоре аренды не определен его срок. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, коммент. ст. не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 коммент. ст. обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца — для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.

Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами — ст. 619 и 620 ГК (п. 5 письма ВАС N 66).

Таким образом, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Наконец, стоит отметить предусмотренную законом возможность «трансформации» договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 письма ВАС N 66). Однако допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если до завершения срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

3. Пункт 3 коммент. ст. подчеркивает возможность установления законодательных ограничений срока договора аренды. Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Кроме того, следует учитывать фискальный аспект: государство рассчитывает на налоговые поступления в связи с отчуждением имущества, которых оно лишается в варианте с долгосрочной арендой. Именно поэтому еще в дореволюционной литературе отмечалось, что определение крайних сроков аренды — предмет, имеющий важное государственное значение.

Другой комментарий к статье 610 Гражданского Кодекса РФ

1. Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора несогласованно, в частности условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п. (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 октября 2009 г. по делу N А79-3051/2009).

В том случае, если срок определен периодом времени, начало течения такого срока и его окончание регулируются ст. 191, 192 ГК РФ. В то же время договор аренды имеет определенную специфику. Так, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяют его действие на отношения, сложившиеся до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

В то же время в практике арбитражных судов федеральных округов бытует вывод о том, что если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2009 г. N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008).

Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены п. 2 ст. 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (см. комментарий к указанной статье).

Продление действия договора аренды односторонним решением государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого был заключен такой договор, само по себе не порождает арендных правоотношений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г. N А56-19643/2006), т.е. продления договора на определенный срок. В этом случае необходимо волеизъявление сторон договора.

2. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает особенности прекращения такого договора. В правоприменительной практике возникают споры, в которых отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, рассматривается как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 ноября 2008 г. N А33-13827/07-Ф02-4968/08 по делу N А33-13827/07). При этом необходимо прежде всего доказать факт использования права на отказ от договора злонамеренно, с целью нанести вред контрагенту. При отсутствии доказательств оснований для применения норм ст. 10 ГК РФ не имеется (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16 февраля 2011 г. по делу N А17-1604/2010, от 21 февраля 2013 г. по делу N А43-41203/2011).

Конституционный Суд РФ в Определении от 14 июля 2011 г. N 980-О-О, ссылаясь на ст. 310 ГК РФ, указал на то, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права <1>.

Комментируемая статья не устанавливает ограничений для сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, а также на отказ от договора, за исключением требования о соблюдении срока предупреждения, установленного в настоящей статье или в договоре. Однако судебная практика отмечает подобного рода ограничения. Так, например, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 8 февраля 2008 г. N А56-11600/2006 признано, что арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.

Уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений, быть сделано в письменной форме и передано контрагенту. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не признан расторгнутым (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2010 г. по делу N А57-9902/2008).

Названное уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Это имеет значение как для движимого, так и для недвижимого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 31 мая 2011 г. N 16092/10 по делу N А57-23137/08-220, Определение ВАС РФ от 15 августа 2013 г. N ВАС-10856/13 по делу N А26-4357/2012). Ненадлежащим исполнением обязательства является отказ арендатора, получившего уведомление от арендодателя, от освобождения недвижимого имущества в период, пока запись о прекращении договора не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определения ВАС РФ от 5 мая 2010 г. N ВАС-5162/10 по делу N А56-15420/2009, от 21 июля 2010 г. N ВАС-8558/10 по делу N А59-3677/2009).

Договор аренды считается прекращенным по истечении одного и трех месяцев соответственно для движимого и недвижимого имущества, если иной срок не установлен в законе или договоре. Так, в соответствии с п. 3 ст. 627 ГК РФ арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней. Согласно ст. 21 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» <1> отказ от права пользования недрами должен быть заявлен владельцем лицензии письменным уведомлением органов, предоставивших лицензию, не позднее чем за шесть месяцев до заявленного срока.

———————————
<1> СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.

Указание в уведомлении иных сроков возможно только в случаях, предусмотренных в договоре. Срок, определяемый в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной (Определение ВАС РФ от 10 марта 2010 г. N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008, Постановление ФАС Московского округа от 21 апреля 2011 г. N КГ-А40/3012-11 по делу N А40-90527/10-1-574).

3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает договоры аренды с предельным сроком, установленным законом. В числе таких договоров:

— договор субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК);

— договор проката, который заключается на срок до одного года (п. 1 ст. 627 ГК);

— договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

— договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключаемый на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК);

— договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, заключаемый на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК), и др.

В п. 3 комментируемой статьи предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Таким образом, нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, устанавливающие предельные сроки аренды муниципального имущества, являются недействующими, поскольку приняты за пределами компетенции указанных органов (Определение ВАС РФ от 31 января 2012 г. N ВАС-77/12 по делу N А57-16665/2010).

Статья 4. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

В настоящем Федеральном законе используются следующие основные понятия:

1) товар — объект гражданских прав (в том числе работа, услуга, включая финансовую услугу), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот;

2) финансовая услуга — банковская услуга, страховая услуга, услуга на рынке ценных бумаг, услуга по договору лизинга, а также услуга, оказываемая финансовой организацией и связанная с привлечением и (или) размещением денежных средств юридических и физических лиц;

3) взаимозаменяемые товары — товары, которые могут быть сравнимы по их функциональному назначению, применению, качественным и техническим характеристикам, цене и другим параметрам таким образом, что приобретатель действительно заменяет или готов заменить один товар другим при потреблении (в том числе при потреблении в производственных целях);

4) товарный рынок — сфера обращения товара (в том числе товара иностранного производства), который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров (далее — определенный товар), в границах которой (в том числе географических) исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами;

5) хозяйствующий субъект — коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации;

6) финансовая организация — хозяйствующий субъект, оказывающий финансовые услуги, — кредитная организация, профессиональный участник рынка ценных бумаг, организатор торговли, клиринговая организация, микрофинансовая организация, кредитный потребительский кооператив, страховая организация, страховой брокер, общество взаимного страхования, негосударственный пенсионный фонд, управляющая компания инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов, негосударственных пенсионных фондов, специализированный депозитарий инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов, негосударственных пенсионных фондов, ломбард (финансовая организация, поднадзорная Центральному банку Российской Федерации), лизинговая компания (иная финансовая организация, финансовая организация, не поднадзорная Центральному банку Российской Федерации);

7) конкуренция — соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке;

8) дискриминационные условия — условия доступа на товарный рынок, условия производства, обмена, потребления, приобретения, продажи, иной передачи товара, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами;

9) недобросовестная конкуренция — любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам — конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации;

10) монополистическая деятельность — злоупотребление хозяйствующим субъектом, группой лиц своим доминирующим положением, соглашения или согласованные действия, запрещенные антимонопольным законодательством, а также иные действия (бездействие), признанные в соответствии с федеральными законами монополистической деятельностью;

11) систематическое осуществление монополистической деятельности — осуществление хозяйствующим субъектом монополистической деятельности, выявленное в установленном настоящим Федеральным законом порядке более двух раз в течение трех лет;

12) необоснованно высокая цена финансовой услуги, необоснованно низкая цена финансовой услуги — цена финансовой услуги или финансовых услуг, которая установлена занимающей доминирующее положение финансовой организацией, существенно отличается от конкурентной цены финансовой услуги, и (или) затрудняет доступ на товарный рынок другим финансовым организациям, и (или) оказывает негативное влияние на конкуренцию;

13) конкурентная цена финансовой услуги — цена, по которой финансовая услуга может быть оказана в условиях конкуренции;

14) координация экономической деятельности — согласование действий хозяйствующих субъектов третьим лицом, не входящим в одну группу лиц ни с одним из таких хозяйствующих субъектов и не осуществляющим деятельности на товарном рынке, на котором осуществляется согласование действий хозяйствующих субъектов. Не являются координацией экономической деятельности действия хозяйствующих субъектов, осуществляемые в рамках «вертикальных» соглашений;

15) антимонопольный орган — федеральный антимонопольный орган и его территориальные органы;

16) приобретение акций (долей) хозяйственных обществ — покупка, а также получение иной возможности осуществления предоставленного акциями (долями) хозяйственных обществ права голоса на основании договоров доверительного управления имуществом, договоров о совместной деятельности, договоров поручения, других сделок или по иным основаниям;

17) признаки ограничения конкуренции — сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации;

18) соглашение — договоренность в письменной форме, содержащаяся в документе или нескольких документах, а также договоренность в устной форме;

19) «вертикальное» соглашение — соглашение между хозяйствующими субъектами, один из которых приобретает товар, а другой предоставляет (продает) товар;

20) государственные или муниципальные преференции — предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий;

21) экономическая концентрация — сделки, иные действия, осуществление которых оказывает влияние на состояние конкуренции;

22) лицо, являющееся объектом экономической концентрации, — лицо, чьи акции (доли), активы, основные производственные средства и (или) нематериальные активы приобретаются или вносятся в уставный капитал, и (или) лицо, права в отношении которого приобретаются в порядке, установленном главой 7 настоящего Федерального закона;

23) потребитель — юридическое лицо или физическое лицо, приобретающие товар;

24) система внутреннего обеспечения соответствия требованиям антимонопольного законодательства — совокупность правовых и организационных мер, предусмотренных внутренним актом (внутренними актами) хозяйствующего субъекта либо другого лица из числа лиц, входящих в одну группу лиц с этим хозяйствующим субъектом, если такой внутренний акт (внутренние акты) распространяется на этого хозяйствующего субъекта, и направленных на соблюдение им требований антимонопольного законодательства и предупреждение его нарушения.

Введение

1. Понятие аренды государственной собственности………………………………5

2. Управление государственной собственностью, сданной в аренду…………….9

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В странах с развитой рыночной экономикой удельный вес государственной собственности в структуре основных производственных сил страны достаточно высок (это, например, транспорт и связь, атомная энергетика, военно-промышленный комплекс и многое другое). В собственности государства сосредоточены немалые материальные резервы в виде запасов продовольствия, топлива и других средств жизнеобеспечения на случай чрезвычайных обстоятельств. Сохранение в собственности государства значительного числа объектов производственного, социально-культурного и иного назначения объясняется двумя факторами.

Во-первых, каждое государство должно думать о своей безопасности, и не только военной, но также экологической, санитарно-эпидемиологической, продовольственной и т. д.

Во-вторых, государство выполняет широкий круг социальных функций, призванных обеспечить достаточный прожиточный минимум населения и поддержку существующей власти со стороны избирателей, среди которых немало обездоленных.

В советский период наше государство взвалило на себя непосильное экономическое бремя и являлось единым собственником всего государственного имущества. Поэтому вся государственная собственность принадлежала на праве собственности единому собственнику — государству. В связи с расширением прав регионов и государственных предприятий, а также с нарастанием центробежных тенденций была выдвинута идея о многоуровневом характере государственной собственности. Многоуровневый характер государственной собственности и круг ее субъектов и объектов определены в Конституции РФ и в Гражданском законодательстве. Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность, принадлежащую Российской Федерации, и собственность, принадлежащую субъектам Федерации: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области и автономным округам. Государственная собственность характеризуется единством имущественного фонда в пределах того субъекта, которому она принадлежит. Одним из наиболее важных в процессе управления государственной собственностью является решение задачи должного управления объектами недвижимости, в частности, с целью пополнения бюджета от передачи в аренду административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в собственности государства. Российскому законодательству давно известен институт аренды, регулирующий правоотношения сторон по передаче имущества собственником во временное владение и пользование или во временное пользование другому лицу. Данный институт относится к сфере гражданского законодательства, урегулирован ГК РФ и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами. Действующий ГК РФ главенствующее положение отдает термину «аренда», не отказавшись тем не менее от термина «имущественный наем».

1. Понятие аренды государственной собственности

Передача в аренду объектов государственной собственности выступает в качестве одной из форм ее управления (распоряжения). Возникающие при этом отношения являются гражданско-правовыми, представляющими собой обязательство из договора аренды. Договору аренды отводится значительная роль в регулировании имущественных отношений. Заключаемый на началах добровольности и полного равноправия сторон, он позволяет достичь баланса между интересами арендодателя-государства и арендатора — частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из первых реальных путей выхода российской экономики из кризиса в 1991 г. явилось движение по переводу предприятий на арендные отношения. Объективность процесса возникновения арендного движения была обусловлена необходимостью разгосударствливания собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развития свободы предпринимательства и в то же время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника. Так, в самом начале экономических реформ в связи с разграничением предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов появились новые собственники имущества на региональном уровне — например, субъект Федерации Орловская область. Необходимо было адекватно и оперативно отреагировать на этот факт. Поэтому в связи с изменением арендодателя и в целях эффективного регулирования арендных отношений и увеличения поступлений доходов в бюджет области в 1992 г. было утверждено Временное положение о порядке сдачи в аренду основных средств государственных предприятий, учреждений, организаций.

Позднее были утверждены Положение о сдаче в аренду областного недвижимого имущества и методика определения величины арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и отдельными нежилыми помещениями, находящимися в государственной собственности области.

Впервые было осуществлено так называемое «зонирование» территории области, установлен коэффициент территориальной зоны. Предусматривалась упрощенная процедура оформления документов при сдаче в аренду государственного имущества области субъектам малого предпринимательства; применение льготного коэффициента вида деятельности для субъектов малого предпринимательства, производство собственной продукции которых составляет не менее 75% общего объема реализуемых ими товаров и услуг. Но в условиях значительной инфляции возникает постоянная необходимость индексировать размер годовой арендной платы за один квадратный метр сдаваемой в аренду площади. Нормативно-правовое решение данного вопроса находится в ежегодном принятии соответствующих нормативных правовых актов области. Таким образом, была не только осуществлена индексация размеров арендной платы, но и установлена минимальная величина годовой арендной платы за один квадратный метр сдаваемой в аренду общей нежилой площади в размере минимальной оплаты труда. В тоже время государственные учреждения, финансируемые за счет средств областного бюджета, размещались в зданиях (нежилых помещениях) областной собственности, на праве безвозмездного пользования, в соответствии с договором, заключаемым комитетом по управлению имуществом области.

Договор аренды — один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Это самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 г. исследователи отмечали, что аренда как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны. В этой связи важнейшей задачей правового, в том числе гражданского правового регулирования, остается организация управления государственным имуществом в новых, изменившихся социально-экономических условиях, и наиболее приемлемый способ его использования — договор аренды государственного имущества. Расширение практики аренды, повышение эффективности использования требуют более тщательного урегулирования этих отношений.

В рамках Национального плана противодействия коррупции, утвержденного Президентом Российской Федерации 31 июля 2008 г., был введен комплекс мер, направленных на улучшение государственного управления в социально-экономической сфере, включающих в себя регламентацию использования государственного и муниципального имущества, а также передачи прав на использование такого имущества. Федеральным законом от 30 июня 2008 г. N 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» гл. 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» была дополнена ст. 17.1, регулирующей особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. , В эту статью неоднократно вносились изменения и дополнения, что порождало и до сих пор порождает многочисленные трудности при применении ее норм на практике. В соответствии с первоначальной редакцией ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» начиная со 2 июля 2008 г. заключение договоров аренды вне зависимости от того, закреплено ли данное имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными унитарными предприятиями и бюджетными учреждениями либо составляет казну, могло быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Однако применение вновь введенной нормы было сопряжено с рядом трудностей. Во-первых, Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу со дня его официального опубликования, тем самым не дав времени на адаптацию участникам гражданского оборота к обновленному законодательству. Для сравнения: Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» вступил в силу с 1 января 2006 г., т.е. по истечении более 5 месяцев с момента подписания Президентом РФ. Во-вторых, первоначальная редакция ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» содержала весьма ограниченный перечень случаев, позволяющих заключать договоры аренды без проведения торгов. Так, право на заключение договоров аренды имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, предоставлялось без проведения торгов лишь на основании:

1) актов Президента РФ, решений Правительства РФ;

2) решения суда, вступившего в законную силу;

3) федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

В-третьих, разъяснялось, что заключение после 2 июля 2008 г. дополнительных соглашений по ранее заключенным договорам, расширяющих предмет договора, продление после вышеуказанной даты ранее заключенных договоров, является нарушением действующего законодательства. Все вышеназванные обстоятельства способствовали созданию ситуации, при которой арендаторы продолжали использовать имущество, несмотря на истечение сроков действия договоров аренды, при этом не внося арендную плату (из-за отсутствия надлежаще оформленного договора). Арендодатели вынуждены были взыскивать в судебном порядке неуплаченные суммы в качестве неосновательного обогащения арендаторов.

Законодательное регулирование отношений аренды государственного имущества, нормативная база для регулирования арендных отношений в условиях обновляемой экономики должна осуществляться не только на федеральном уровне, но и на уровне субъектов Федерации. Договор аренды недвижимого имущества является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых договоров. Популярность данного договора обусловлена взаимной выгодой для обеих сторон: арендатор получает во временное владение и пользование недвижимое имущество без приобретения его в собственность, а арендодатель — получает доход от передачи в пользование имущества, в собственном использовании которого нет необходимости. В тех случаях, когда имущество составляет государственную собственность, сдача его в аренду позволяет пополнять бюджеты всех уровней.

2. Управление государственной собственностью, сданной в аренду

Договор аренды недвижимости является самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а также граждан-предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Выделяют следующие характерные черты договора аренды:

— он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на него к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование;

— в ГК РФ выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере вопросов, являющихся общими для договора аренды;

— выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды — это наиболее важные социально значимые случаи аренды, специально урегулированные в ГК РФ. Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить пункт 2 ст. 609 и п. 2 ст. 615 Кодекса. В пункте 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества (аренда определенного вида имущества), а в п. 2 ст. 615 — об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности договора аренды недвижимого имущества. Договор аренды принято относить к консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим договорам. Договор аренды является консенсуальным, поскольку момент вступления его в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Возмездным, так как арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы; двух сторонне обязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается ее должником в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором — в том, что имеет право от нее требовать. Общие положения ГК РФ об аренде предусматривают при сдаче имущества в аренду его передачу во временное владение и пользование или пользование. Владение означает хозяйственное господство собственника над вещью. Пользование — извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного потребления. Однако в отношении аренды предприятий статья 656 предусматривает передачу предприятия только во временное владение и пользование. В соответствии со статьей 607 в аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и вещи, не теряющие свои натуральные свойства в процессе использования (не потребляемые вещи). Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона. В первую очередь это относится к видам имущества, изъятым из оборота или с ограниченной оборотной способностью (например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты). Пункт 11 ст. 22 Земельного кодекса РФ допускает в исключительных случаях возможность передачи в аренду земельных участков, изъятых из оборота. Данное правило противоречит не только пункту 2 ст. 27 ЗК РФ, но и теории гражданского и земельного права, аксиомой которых является невозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота. Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, а также имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и вещи, не теряющие свои натуральные свойства в процессе их использования. В пункте 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды: в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а сам договор — не заключенным. Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло впервые с принятием части второй ГК РФ. К основным характеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность, «привязка к земле», конструктивная перспектива на длительный срок использования, значительная стоимость.

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным. Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы. Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.
Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.
Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.
Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).
В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

2. Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.

5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются. Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.
Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:
— проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
— победитель торгов признан банкротом;
— деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.
С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.
К заявлению прилагаются:
1) документы, подтверждающие полномочия представителя.
Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).
Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;
2) договор аренды (не менее двух экземпляров);
3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).
В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.
Заявитель по своей инициативе может представить:
— решение собственника о согласовании сделки;
— документ об уплате государственной пошлины;
— учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.
Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.
Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:
— семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
— девять рабочих дней при подаче через МФЦ;
— три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.
Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.

В соответствии со ст. 214 Гражданского кодекса РФ государственной собственностью признается:

  • o имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);
  • o имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации);
  • o имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Заключение договора аренды государственного имущества еще не означает, что арендатор автоматически признается налоговым агентом по НДС в отношении арендной платы. Все зависит от того, кто в договоре указан в качестве арендодателя и каким образом прописана стоимость аренды — с учетом НДС или без этого налога.

  • 1. Договор аренды заключен с государственным или муниципальным унитарным предприятием (ГУП или МУП). Чаще всего арендодателем по договору выступает не сам собственник госимущества, а его балансодержатель, то есть государственное или муниципальное унитарное предприятие, у которого арендуемое имущество находится в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Эти предприятия в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ обязаны перечислить в бюджет НДС с арендной платы и выставить арендатору счет-фактуру с выделенной в нем суммой НДС. Таким образом, в данной ситуации арендатор не является налоговым агентом по НДС.
  • 2. При заключении договора аренды федерального имущества с казенными учреждениями на основании пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ с 1 января 2012 г арендаторы федерального казенного имущества не признаются налоговыми агентами по НДС в отношении сумм арендной платы. Следовательно, у казенного учреждения — арендодателя и у арендатора не возникает никаких последствий по начислению и уплате НДС.
  • 3. При заключении договора аренды с территориальным управлением Росимущества (департаментом недвижимости) в качестве арендатора выступают непосредственно органы государственной власти. В данном случае организация-арендатор признается налоговым агентом в отношении НДС с арендной платы (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Арендаторы (налоговые агенты) обязаны исчислить, удержать и уплатить в бюджет сумму НДС из доходов, уплачиваемых арендодателю. Налоговая ставка всегда применяется в размере 100% от 18: 118. Налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога, отдельно по каждому арендованному имуществу. Налоговый агент составляет счет-фактуру в одном экземпляре с пометкой «Аренда государственного (муниципального) имущества», регистрирует его в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС.

Нередко сумма в договоре аренды указывается без НДС. В такой ситуации налог уплачивается арендатором сверх арендной платы. Налоговая база определяется как арендная плата, увеличенная на сумму НДС. При этом сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется расчетным методом с применением налоговой ставки в размере 100% от 18: 118.

Пример

Организация на основании договора с территориальным департаментом недвижимости арендует офис в здании государственного учреждения. Здание находится в федеральной собственности. Размер ежемесячной арендной платы в договоре указан без НДС и составляет 100 000 руб.

По условиям договора аренды плата вносится до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Для исчисления НДС организация — арендатор определяет налоговую базу в размере 118 000 руб. (100 000 + 100 000 · 0,18).

Уплатить НДС в бюджет за орган государственной власти или местного самоуправления необходимо даже в том случае, если арендная плата не перечисляется деньгами, а покрывается выполнением работ или оказанием услуг своему арендодателю.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх