Участки в бухгалтерии

Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Особенности купли-продажи земельных участков

Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости».

Содержание

Понятие купли-продажи земельных участков

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков в России осуществляется преимущественно в рамках §7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости».

Земельный кодекс России регламентирует рассматриваемые правоотношения достаточно скупо, с помощью ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков». Правила ЗК РФ отображают специфику и оборотоспособность участков как объектов гражданских прав.

По логике ЗК РФ объем категорий «купля-продажа» и «предоставление земель, находящихся в муниципальной и госсобственности» не совпадают.

И это при том, что «предоставление» зачастую предполагает переход права собственности на участок от публичного субъекта (государство, муниципальная община) к частному лицу на возмездных основаниях.

Гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков…» оперирует понятием «продажа» только применительно к торгам и аукционам.

Особенности купли-продажи земельных участков

В обязанность продавцу вменяется уведомление потенциальных покупателей об:

  • обременениях, существующих в отношении участка;
  • ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Речь идет о сервитутах на проезд и проход, запрете строительства вблизи коммуникаций. Наличие таких обременений как залог или ипотека влечет необходимость согласования отчуждения с залого- или ипотекодержателем.

Покупатель вправе требовать уменьшения цены участка либо расторжения сделки и компенсации убытков на случай, если продавец сознательно соврал об:

  • обременениях;
  • ограничениях разрешенных видов использования;
  • разрешении на застройку;
  • использовании соседних участков, если это существенно сказывается на стоимости отчуждаемого объекта;
  • свойствах почвы;
  • иных обстоятельствах, могущих повлиять на решение о покупке.

Объект купли-продажи земельных участков

Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». К недвижимости в понимании ст. 130 этого Кодекса отнесены именно земельные участки, а не земли как таковые.

Объектом продажи и мены может быть только участок, поставленный на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Отсутствие данных о землях в ЕГРП препятствием к их продаже не является.

Госреестр недвижимости создан в 1997 году. Сведения об участках, последние юридически значимые действия с которыми были проведены до 1997 года, в ЕГРП могут отсутствовать.

В подтверждение своих прав на участок продавец вправе предъявлять покупателю, а впоследствии и госрегистратору, документы старых образцов. В России гарантируется признание бумаг, оформленных согласно правилам, действовавшим на момент их выдачи.

Самостоятельным объектом купли-продажи может стать доля в праве собственности на участок, то есть имущественное право.

Все обычные условия договора купли-продажи земельного участка в этом случае актуальны. В документе указываются параметры общего участка, в разделе «Предмет договора» устанавливается размер отчуждаемой доли.

В результате наследования или иных действий в собственности правообладателя могут оказаться «странные» доли: очень малые 2/67 или большие – 65/67. Юридически на возможность продажи это не влияет.

Частный случай: продажа долей

Участок может принадлежать заинтересованным лицам на праве:

  • общей совместной собственности;
  • общей долевой собственности.

Совместная собственность без определения долей. Наиболее распространенный случай возникновения такого правового режима земельного участка – покупка в браке (ст. 34 Семейного кодекса России).

Каждый из участников общей совместной собственности на участок вправе продать этот объект в целом с письменного согласия остальных совладельцев (ст. 253 ГК РФ). Для целей госрегистрации согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Чтобы продать долю в праве общей собственности на участок, ее сначала необходимо выделить, то есть изменить режим общей совместной собственности на общий долевой. По умолчанию доли всех совладельцев признаются равными.

Другой вариант разрешения этой проблемы: выдел нового земельного участка в натуре по правилам ст. 11.5 ЗК РФ.

Долевая собственность. Лицо, которому принадлежат имущественные права на участок, стоит перед выбором.

  • продавать «что есть», то есть имущественное право;
  • инициировать выдел земельного участка.

Когда речь идет о продаже другим дольщикам, выдел участка обычно не актуален. Процедура проста: на основании договора сторон в ЕГРП вносятся изменения о распределении долей контрагентов. Доли остальных совладельцев, сведения об участке остаются прежними.

Выдел земельного участка предполагает:

  • создание нового объекта недвижимости;
  • изменение площади и границ исходного участка.

Соответственно, требуется разработка землеустроительной документации, постановка на кадастровый учет в ГКН и государственная регистрация в ЕГРП.

Выдел не всегда возможен технически и зачастую сопровождается спорами с другими дольщиками. Тем не менее, выделенный участок как объект продажи более привлекателен для сторонних лиц, а его продажная стоимость обычно выше, чем цена доли.

Кроме того, выдел участка в натуре позволяет при необходимости обойти правило о приоритетном праве других дольщиков на выкуп реализуемых долей (ст. 250 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Возможность заключения предварительных договоров оговорена ст. 429 ГК РФ. Документ призван удостоверить намерения продавца продать и намерения покупателя приобрести такой участок в будущем.

Эта сделка предшествует основной и должна содержать существенные условия будущего договора:

  • ссылку на кадастровую документацию, а при ее отсутствии – описание способом, позволяющим идентификацию объекта;
  • продажную стоимость;
  • срок, в который стороны обязуются заключить основную сделку (по умолчанию – 1 год);
  • любые не запрещенные законом условия, если хотя бы одна из сторон посчитала их значимыми.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной. Государственной регистрации он не подлежит.

Цель предварительного договора – гарантировать заключение основной сделки в будущем.

Актуальность обязательства на будущее может быть обусловлена:

  • для продавца – желанием собрать урожай, перенести сборно-разборные конструкции, оформить необходимую кадастровую документацию;
  • для покупателя – необходимостью занять нужную сумму, взять кредит, продать другую недвижимость для покупки участка.

Посредством предварительного договора обе стороны защищают себя от возможного необоснованного отказа контрагента от заключения основной сделки. На такой случай предусмотрена возможность принуждения к заключению договора через суд (ст. 445 ГК РФ).

Исковая давность составляет полгода с момента невыполнения требования о заключении основного договора. По своему усмотрению участники предварительного соглашения могут предусмотреть применение к недобросовестной стороне штрафа или других санкций.

Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если ни одна из сторон официально не обратилась ко второй с предложением о заключении основной сделки в оговоренный срок.

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка – это гражданско-правовая сделка, в рамках которой продавец земельного участка обязуется передать принадлежащий ему на законных основаниях участок в собственность покупателя. Последний, в свою очередь, обязуется принять участок в собственность и уплатить его стоимость. Приведенное определение вытекает из содержания ст. 454 ГК РФ «Договор купли-продажи».

Стоит обратить внимание на формулировки «обязуется передать» и «обязуется уплатить» вместо возможных «передает», «уплачивает». Рассматриваемая сделка имеет консенсуальную конструкцию.

Другими словами, продажа считается свершившимся фактом не в момент подписания договора и даже не в момент его регистрации в ЕГРП, а только после передачи земельного участка в натуре. Это событие удостоверяет передаточный акт (ст. 556 ГК РФ).

Есть и другие особенности купли-продажи земельных участков. Из всех обязательств сторон наименее очевидным для обывателя является обязательство принять участок.

На практике оно заключается в необходимости:

  • обратится в органы Росреестра или МФЦ (по согласованию с продавцом) за оформлением документов;
  • подписать передаточный акт.

На собственника возложено бремя содержания имущества и ответственность за него (ст. 210 ГК РФ). Применительно к земельным участкам речь идет, например, о целевом использовании, сохранении межевых знаков, в некоторых случаях – о поддержании плодородия и проведении мелиоративных работ.

Учитывая исключительную значимость земель для государства и общества, правительство предусмотрело информационно-правовую систему, в рамках которой собственник земель, ответственный за их содержание, всегда четко установлен.

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Договора рассматриваемого вида должны соответствовать требованиям ст. 550 ГК РФ. Письменная форма для них обязательна. Примечательно, что договор должен быть единым документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ).

Это правило значимо, поскольку в большинстве случаев на основании ст. 434 ГК РФ возможно признание соглашением двух отдельных документов:

  • предложения о заключении сделки, могущего исходить как от продавца, так и от покупателя и содержащего все важные условия (оферта);
  • согласие второй стороны (акцепт).

Сделка может быть удостоверена нотариально по желанию сторон. Она подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.

Если нотариус не привлекается, нужно позаботится о юридической грамотности соглашения. Лучше доверить сопровождение процедуры юристу, риэлтору или иному специалисту по недвижимости.

Стоимость оформления договора купли-продажи земельного участка

Госпошлина за регистрации прав собственности на участок в ЕГРП согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ:

  • общее правило для граждан – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб.;
  • на участок для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, жилищного или дачного строительства – 350 руб.;
  • на участок сельскохозяйственного назначения независимо от правообладателя – 350 руб.

Госпошлина за совершение нотариальных действий, подлежащая зачислению в государственную казну (услуги нотариуса оплачиваются отдельно) согласно ст. 333.24 НК РФ:

  • заверение доверенности – 200 руб.;
  • освидетельствование подлинности подписи – 200 руб. (по 100 руб. за подпись)

Нотариальный тариф за удостоверение купли-продажи участка согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате. Примеры:

  • супругу, родителям, детям, внукам при стоимости участка до 10 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. + 0,2% стоимости участка согласно оценке;
  • остальным лицам при стоимости участка до 1 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. + 0,4 стоимости участка согласно оценке.

Услуги риэлтора и нотариуса оплачиваются по договоренности. Запрашиваемая сумма зависит от региона деятельности и личных амбиций. Так, разница в цене нотариальных услуг в Москве и провинциальном городке может достигать кратных значений.

Но если заявление-согласие или доверенность можно оформить у любого нотариуса страны, то в отношении продажи участка действует жесткая территориальная привязка. Такой договор может удостоверяться только нотариусом округа, в пределах которого он расположен.

Условия договора купли-продажи земельного участка

Существенными условиями рассматриваемого договора согласно ГК РФ являются условия о:

  • предмете (земельном участке);
  • его продажной стоимости.

Если хотя бы одно из указанных обстоятельств в соглашении не прописано, оно признается недействительным. Между тем, есть множество нюансов, которые следует прописать в договоре.

Это, среди прочего:

  • состояние почв (особенно – в отношении земель сельскохозяйственного назначения);
  • порядок оплаты: наличностью или на счет; полная предоплата, частична послеоплата, рассрочка, задаток и прочее;
  • распределение издержек на оформление купли-продажи земельного участка (нотариальные и юридические услуги, госпошлина за регистрацию);
  • дата и порядок подписания передаточного акта.

Любое из условий становится существенным, если на его включении в договор настаивает одна из сторон. При невнесении такого условия в договор он может признаваться недействительным.

Ст. 37 ЗК РФ некоторым образом ограничивает свободу воли сторон. Договор купли не может содержать положений:

  • о возможности продавца выкупить участок обратно (подмена аренды продажей);
  • об ограничении дальнейшего распоряжение отчуждаемым участком касательно его передачи в залог, ипотеку, аренду (мнимый договор продажи, после заключения которого реальным правообладателем остается продавец);
  • об ограничении ответственности отчуждателя на случай предъявления прав на участок третьими лицами.

Если подобное положение в соглашение все же внести, это наверняка заметит чиновник Росреестра. Он откажет в регистрации перехода прав на основании такого договора.

Если незаконное положение все же попало в зарегистрированную сделку, через суд может быть разрешен вопрос о признании недействительным отдельного положения. Если в результате исключения незаконного положения теряется первичное значение и смысл договора, суд может признать недействительной сделку в целом.

Заключение договора купли-продажи земельного участка: ключевые этапы

1. Преддоговорные процедуры, которые могут разниться в каждом конкретном случае и мало урегулированы законодательством:

  • поиск подходящего контрагента самостоятельно, через знакомых или профессиональных посредников (сопровождение сделки риэлтором – платная услуга, по поводу чего заключается отдельный договор);
  • устные или письменные переговоры, по желанию сторон – с помощью уполномоченных доверенностью или действующих без нее посредников;
  • согласование перечня содержания и существенных условий сделки;
  • составление и согласование проекта договора.

2. Подготовка документов. Основной груз ложится на продавца. Он должен представить регистратору все правоустанавливающие, технические и кадастровые бумаги. При необходимости продавец получает нотариальное заверенное согласие брачного партнера.

Обе стороны могут уполномочить на представительство своих интересов при подписании и регистрации договора третьих лиц нотариальной доверенностью. Также необходимо провести уплату госпошлины за регистрационные действия.

3. Обращение к регистратору со всеми надлежащими документами.

Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка

Введение системы государственной регистрации недвижимости ознаменовало отказ от понуждения сторон к принудительному нотариальному удостоверению договоров с земельными участками. Стороны не обязаны заверять подобные сделки.

По желанию за соответствующую плату можно:

  • удостоверить предварительный и/или основной договор купли-продажи участка в целом (гл. X Основы законодательства РФ №4462-I);
  • заверить подписи сторон под такими договорами (гл. XIII Основ).

В первом случае нотариус несет полную ответственность за содержание сделки, удостоверяемой им в целом, в том числе имущественную. Он проверяет юридическую чистоту договора, в том числе:

  • принадлежность участка продавцу;
  • отсутствие арестов и обременений, исключающих продажу;
  • дееспособность и вменяемость сторон, понимание ими сути заключаемого соглашения.

Во втором случае нотариус не имеет отношения к содержанию сделки, но подтверждает, что указанные в договоре лица действительно подписали документ в его присутствии. Он проверяет их личность на основании представленных документов.

Существует два предварительных действия, к совершению которых могут привлекаться нотариусы. Формально данные действия не имеют отношения к удостоверению продажи участка и могут производиться заранее другим нотариусом.

Это оформление:

  • доверенности на заключение договора купли-продажи участка, передачу/принятие денег, подачу необходимых документов, участие в бюрократических процедурах в интересах и от имени доверителя;
  • согласия на продажу участка, приобретенного в браке и вошедшего в состав общенажитого имущества.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Пакет документов, необходимый для проведения госрегистрации, нужно уточнять применительно к каждому конкретному случаю.

Примерный список следующий:

  • заявление о регистрации права;
  • документы продавца и покупателя: общегражданские паспорта для физических лиц; регистрационные документы и приказ о назначении директора либо доверенность – для юридических;
  • необходимые правоустанавливающие документы на участок, удостоверяющие основания обретения права собственности продавцом (например, свидетельство о праве на наследство, договор мены, решение о приватизации);
  • правоподтверждающие документы на участок (например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП);
  • кадастровый паспорт участка;
  • нотариальное согласие на отчуждение от супруга-продавца;
  • заверенное печатью согласие органа опеки на продажу участка несовершеннолетним или недееспособным лицом;
  • передаточный акт;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Предоставленные сторонами документы, в том числе проект договора, проходят юридическую экспертизу. Если необходимые бумаги в порядке и госрегистратор не выявил обременений, препятствующих отчуждению, проводится основная процедура.

Договор подписывается обеими сторонами в присутствии чиновника территориального органа Росреестра либо МФЦ после предъявления документов, удостоверяющих личность.

Регистратор убеждается, что договор действительно подписан лицами, которые указаны в качестве подписантов (сторон или их представителей). Он проставляет на договоре, как основном правоустанавливающем документе, отметки о проведенной регистрации.

Регистратор выдает новому собственнику, по его усмотрению, один из таких правоудостоверяющих документов:

  • бумажное свидетельство о госрегистрации;
  • бумажную или в электронной форме выписку из ЕГРП.

Срок регистрации договора купли-продажи земельного участка

О данном сроке зачастую говорят в двух контекстах:

  • срок на обращение сторон к госрегистратору;
  • срок проведения процедуры госрегистрации вновь возникших прав в ЕГРП.

Что до первого, то он не установлен. Стороны вправе обратится в Росреестр или МФЦ в любой момент после формирования проекта соглашения. Следует помнить, что по правилам ст. 551 ГК РФ договор в отношении участка не вступает в силу до момента регистрации в ЕГРП.

Согласно ст. 13 Федерального закона РФ № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура длится максимум 10 рабочих дней с даты обращения, а если заявитель доносил документы – 10 рабочих дней с момента предоставления всех необходимых бумаг.

Если госрегистратор обоснованно сомневается в законности действий сторон (выявлены поддельные документы или противоречивые данные), он вправе приостановить процесс на месяц. Если по пришествию этого срока проблемы устранены – переход прав регистрируется, если нет – следует официальный отказ, который подлежит обжалованию в суде (ст. 19 №122-ФЗ).

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Недействительность соглашения влечет реституцию. Иными словами, правовые последствия договора с земельным участком отменяются: земля полежит возврату продавцу, денежные средства – покупателю.

Расторжение договора – это несколько иное. Действительность первичного соглашения в этом случае под сомнение не ставится.

Учитывая, что переход прав на участок является результатом внесения соответствующих сведений в ЕГРП, вопросом о расторжении купчей задаются только лица, которые уже провели ее госрегистрацию. У тех, кто к регистратору еще не обращался, ситуация проще: достаточно не идти в МФЦ или Росреестр.

Исходя из содержания ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора должно иметь ту же форму, что и договор.

Если первичный договор имел простую письменную форму, то ее будет достаточно и для расторжения. Если стороны сделки обращались к нотариусу за удостоверением продажи участка, то им придется обращаться к нему повторно и за расторжением.

При обращении к регистратору предоставляется обычный пакет документов, а также:

  • соглашение о расторжении;
  • обратный передаточный акт;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Если прийти к соглашению о расторжении не удалось, проблема может разрешится через суд. Иск может быть мотивирован существенным нарушением договора одной из сторон, в результате которого вторая сторона не получила того, на что обосновано рассчитывала (ст. 450 ГК РФ).

Для такого дела требуется грамотное юридическое сопровождение. В зависимости от обстоятельств дела можно обосновывать не расторжение, а недействительность договора либо просить суд о признании его незаключенным.

В случае положительного вердикта суда, его решение используется как правоустанавливающий документ. Для МФЦ или Росреестра достаточно заявления выигравшего разбирательство истца. Присутствие ответчика и передаточный акт не требуются.

Может ли физическое лицо купить у юридического лица земельный участок, находящийся в собственности ООО или АО?

Физическое лицо вправе приобрести земельный участок у юридического лица, однако законодательство устанавливает специальный порядок приобретения земельных участков. При этом, кроме гражданского законодательства, эту процедуру регулируют другие отрасли права (Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Земельный участок может быть продан как отдельно, так и с построенным на нем объектом недвижимости. Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости, в том числе земельных участков, подлежит обязательной государственной регистрации.

Оформление покупки земельного участка

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Кроме того, к купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости.

В дополнение к нвышеазванным общим нормам статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:

  • объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном главой 3 Закона № 221-ФЗ;
  • закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ);

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр).

Для государственной регистрации прав на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Покупателю необходимо как представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены продавцом;
  • копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины;
  • нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

Договор купли-продажи можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Подготовка к сделке по приобретению земельного участка

Покупателю необходимо провести обычные процедуры проверки объекта недвижимого имущества и проверки продавца и произвести фактический осмотр земельного участка.

С учетом специфики такого объекта, как земельный участок, необходимо проверить правоустанавливающие документы, согласно которым продавец владеет земельным участком. Правоустанавливающим документом будет считаться только документ, прошедший государственную регистрацию.

Осмотр земельного участка

Иногда покупка производится без тщательного осмотра земельного участка. Это может быть обусловлено самыми разными причинами: участок расположен в другом регионе; участок очень большой (гектары леса, осмотреть которые представитель покупателя просто поленился); покупатель не предполагал, что на участке могут быть объекты, не указанные в ЕГРП.

Однако надо учитывать: всегда есть риск того, что на земельном участке расположены объекты, совсем не нужные будущему собственнику. Более того, это могут быть объекты, которые значительно затруднят использование земельного участка (линии электропередачи, трубопроводы и т. д.).

Основным нормативным документом, регулирующим бухгалтерский учет, является Федеральный закон №129-ФЗ, согласно которому бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

Ведение бухгалтерского учета в обязательном порядке осуществляется всеми организациями, независимо от организационно-правовой формы. В настоящее время от обязанности ведения бухгалтерского учета освобождены только организации, перешедшие на УСН (за исключением учета основных средств и нематериальных активов), которые ведут учет доходов и расходов в порядке, установленном главой 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ. Граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, так же освобождены от ведения бухгалтерского учета, они ведут только учет доходов и расходов в порядке, установленном налоговым законодательством Российской Федерации

Основными задачами бухгалтерского учета в любой организации являются:

· формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении;

· обеспечение информацией, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской отчетности для контроля над соблюдением законодательства Российской Федерации при осуществлении организацией хозяйственных операций и их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами;

· предотвращение отрицательных результатов хозяйственной деятельности организации и выявление внутрихозяйственных резервов обеспечения ее финансовой устойчивости.

Правила формирования в бухгалтерском учете организации информации об основных средствах установлены ПБУ 6/01.

Пунктом 5 ПБУ 6/01 земельные участки включены в состав основных средств. Согласно данному бухгалтерскому стандарту основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, порядок определения которой зависит от способа поступления основного средства (в данном случае земельного участка) в организацию.

Согласно пункту 8 ПБУ 6/01:

«Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации)».

Таким образом, первоначальная стоимость земельного участка при приобретении его за плату складывается из следующих затрат: суммы уплаченной продавцу; сбора за регистрацию права собственности на земельный участок; расходов на информационные услуги; расходов на консультационные услуги, связанные с приобретением земли; вознаграждение, уплаченное посреднику и так далее.

Как мы уже отметили, земельные участки для целей бухгалтерского учета являются объектами основных средств, но амортизация по этим объектам не начисляется (пункт 17 ПБУ 6/01). Из чего можно заключить, что бухгалтерское законодательство не позволяет учитывать в себестоимости товаров (работ, услуг) затраты на приобретение земельного участка.

Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года №94н «Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению», для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые в последствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, предназначен счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08-1 «Приобретение земельных участков» до того момента, пока организация не зарегистрирует право собственности на земельный участок в Едином государственном реестре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на земельный участок к покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ). После регистрации расходы по приобретению земельного участка списываются со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08-1 «Приобретение земельных участков» на счет 01 «Основные средства».

Учет расчетов организаций с бюджетом по земельному налогу ведется на счете 68 «Расчеты по налогам и сборам», соответствующий субсчет.

Сумма земельного налога, рассчитанная в установленном порядке, отражается налогоплательщиками — организациями по кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», соответствующий субсчет и дебету счетов учета затрат на производство продукции (работ, услуг) и расходов, не связанных с производством (08 «Вложения во внеоборотные активы», 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 29 «Обслуживающие производства и хозяйства» и другие).

Перечисленные в бюджет суммы налога отражаются в учете по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

Пунктом 31 ПБУ 6/01 и пунктом 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года №32н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99″ определено, что при переходе права собственности на объект недвижимости, учтенный в составе основных средств, сумма поступления от продажи такого объекта отражается в бухгалтерском учете организации в качестве операционного дохода по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции с дебетом счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Стоимость же выбывающего в результате продажи объекта основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета (пункт 29 ПБУ 6/01).

Балансовая стоимость земельного участка списывается со счета 01 «Основные средства» в дебет счета 91″Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», поскольку является операционным расходом в соответствии с пунктом 31 ПБУ 6/01 и пунктом 11 ПБУ 10/99

Согласно действующей редакции пункта 31 ПБУ 6/01, начиная с годовой бухгалтерской отчетности за 2006 год, доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.

Налоговый учет операций по приобретению земельных участков

Согласно статье 313 НК РФ налоговый учет – это система обобщения информации для определения налоговой базы по налогу на прибыль на основе данных первичных документов, сгруппированных в соответствии с порядком, установленным НК РФ.

Каждая организация, являющаяся плательщиком налога на прибыль, должна самостоятельно организовать систему налогового учета, исходя из принципа последовательности применения нормы налогового законодательства. Это означает, что закрепленная система налогового учета должна применяться организацией последовательно от одного налогового периода к другому.

Методы, используемые организацией, при исчислении налогооблагаемой прибыли, закрепляются в учетной политике для целей налогообложения, утверждаемой руководителем организации.

Как следует из положений статьи 313 НК РФ, данные налогового учета основываются на первичных учетных документах (включая справку бухгалтера), аналитических регистрах налогового учета и расчете налоговой базы.

В НК РФ не дается определения первичных учетных документов, поэтому, в соответствии с пунктом 1 статьи 11 НК РФ, этот термин применяется в том значении, в каком он используется в других отраслях законодательства. В соответствии с Федеральным законом №129-ФЗ первичные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты:

а) наименование документа;

б) дату составления документа;

в) наименование организации, от имени которой составлен документ;

г) содержание хозяйственной операции;

д) измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

е) наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;

ж) личные подписи указанных лиц.

Иначе говоря, под первичными документами в налоговом учете понимаются те же документы, которые признаются таковыми в бухгалтерском учете.

Аналитические регистры налогового учета — это разработочные таблицы, ведомости, журналы, книги, в которых группируются данные первичных учетных документов для формирования налоговой базы по налогу на прибыль без отражения на счетах бухгалтерского учета.

Согласно статье 314 НК РФ формы регистров налогового учета и порядок отражения в них аналитических данных налогового учета разрабатываются налогоплательщиком самостоятельно и устанавливаются приложениями к учетной политике организации для целей налогообложения. В то же время формы аналитических регистров должны содержать следующие реквизиты, установленные статьей 313 НК РФ.

· наименование регистра;

· период (дату составления);

· измерители операции в натуральном (если это возможно) и в стоимостном выражении;

· наименование хозяйственных операций;

· подпись (расшифровку подписи) лица, ответственного за составление указанных регистров.

Налоговый учет основных средств регулируется главой 25 НК РФ, а именно статьями 256 -259 НК РФ.

Если проанализировать требования, выдвигаемые статьями 256 и 257 НК РФ, то становится понятным, что общие принципы бухгалтерского и налогового учета основных средств во многом схожи. Таким образом, чтобы не допускать различий между данными обоих учетов бухгалтер организации должен во всех возможных случаях использовать одинаковые методы оценки основных средств, установление сроков полезного использования, начисления амортизации, тем более что некоторые различия, существующие в учетах, преодолеть совсем несложно. Однако в отношении таких основных средств как земельные участки избежать возникновение различий между первоначальной стоимостью основного средства в бухгалтерском и налоговом учета, не удастся. И связано это с расходами на государственную регистрацию прав собственности на землю. Платежи за государственную регистрацию в бухгалтерском учете будут формировать первоначальную стоимость земельного участка, а в налоговом учете эти расходы признаются в соответствии с подпунктом 40 статьи 264 НК РФ прочими расходами, связанными с производством и реализацией и первоначальную налоговую стоимость земельного участка включены быть не могут.

Кстати, такая точка зрения указана и в Письме Минфина Российской Федерации от 11 марта 2004 года №04-02-05/3/16.

НК РФ подразделяет основные средства на амортизируемые и неамортизируемое. Кроме того, в целях налогового учета амортизируемые основные средства делятся на две группы: подлежащие амортизации и не подлежащие амортизации (перечень основных средств, не подлежащих амортизации, приведен в пункте 2 статьи 256 НК РФ).

Обратите внимание!

В налоговом учете, так же как и в бухгалтерском, земельные участки не подлежат амортизации (пункт 2 статьи 256 НК РФ).

Поэтому, необходимо помнить, что организация, приобретя в собственность земельный участок, даже в случае его использования для деятельности, приносящей доходы, не сможет погашать его стоимость путем начисления амортизационных отчислений.

Если проанализировать положения главы 25 НК «Налог на прибыль организаций» НК РФ, то вообще становится понятным, что налогоплательщик может уменьшить свой налогооблагаемый доход на затраты по приобретению земельных участков только в одном единственном случае – при его продаже.

Обратите внимание!

Исключение лишь составляют затраты, связанные с государственной регистрацией права на земельный участок и сумм уплаченного земельного налога.

Эти затраты, осуществленные организацией отнесены главой 25 НК РФ в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пункт 1 и пункт 40 статьи 264 НК РФ). Они являются косвенными расходами и в полном объеме относятся к расходам текущего (налогового периода).

Возможность уменьшить свои доходы от реализации земельного участка на цену его приобретения налогоплательщику, предоставляет подпункт 2 пункта 1 статьи 268 НК РФ.

Более подробно с вопросами, касающимися особенностей бухгалтерского и налогового учета на предприятиях агропромышленного комплекса, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Предприятия агропромышленного комплекса».

Под учетом вообще понимают определенную запись конкретных фактов общественной жизни в принятых документах. В целом учет необходимо рассматривать как государственное мероприятие. Однако наряду с государственным ведется ведомственный (отраслевой) и хозяйственный учет. Они охватывают все стороны производственной и иной деятельности в народном хозяйстве и в общем носят характер народнохозяйственного учета

В единой системе народнохозяйственного учета как один из видов выделяют земельный учет. Он проводится государственной земельнокадастровой и землеустроительной службой. Земельно — учетные данные в своей основе носят экономический характер. Наряду с этим они имеют и юридическое значение, так как по ним во многом определяется целевое использование земель и определенные правовые последствия такого использования.

Государство устанавливает содержание земельной и отчетной информации и документации, порядок представление отчетных данных, структуру органов по учету земель.

Земельный учет проводится непрерывно, систематизирует данные о наличии, качественном состоянии и использование земельных угодий по категориям земель и отдельным землевладением и землепользованием. Он является составной частью государственного земельного кадастра и представляет собой описанный в нем земельный участок, в результате которого каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его качественную количественную оценку.

На земельный учёт возлагается решение следующих задач:

сбор необходимых сведений о земельных ресурсах;

систематизация этих сведений в земельно-учётных документах;

хранение земельно-учётных данных;

обновление учётных данных;

анализ земельно-учётных данных;

предоставление необходимых данных о землях.

Основная цель земельного учёта заключается в предоставлении необходимых сведений о землях государственным и хозяйственным органам для организации рационального использования земельных ресурсов республики и организации производства, связанного с использованием земель. Учёт земель. Учёт земель ведётся на основе доброкачественных планово-картографических и обследовательских материалов по их фактическому состоянию и использованию. Для этого данные земельного учёта должны быть полными, достоверными, охватывать все земли, независимо от того, в чьём ведении, собственности, владении или пользовании они находятся. Таким образом, объектом государственного кадастрового учёта, как и кадастра в целом, являются все земельные ресурсы республики.

Субъектами государственного кадастрового учёта являются обладатели прав на земельные участки: органы государственной власти и управления, местные исполнительные и распорядительные органы в пределах их компетенции, другие уполномоченные ими органы; юридические лица Республики Беларусь и иностранные юридические лица; индивидуальные предприниматели; граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства.

Государственный кадастровый учёт земельных участков осуществляется путём внесения в документы государственного земельного кадастра сведений о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках на основании данных об установлении (восстановлении) границ земельных участков, сведений, представленных владельцами, пользователями и собственниками земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, аэрофотогеодезических, геоботанических и других обследований, инвентаризации, учёта и оценки земельных участков, а также других землеустроительных мероприятий.

Основными единицами для учёта земель являются землевладения и землепользования, которые группируются по производственным и другим признакам. Осуществлять учёт земель в пределах землевладений и землепользований наиболее целесообразно, так как каждое из них является юридически и хозяйственно самостоятельной единицей, и данные учёта можно правильно использовать в производственной деятельности, налогообложения и других целях.

Землевладения и землепользования учитываются по земельным угодьям, поэтому основным элементом учёта земель является угодье. Угодье, в свою очередь, состоит из отдельных контуров и хозяйственных участков, которые при учёте выступают в качестве единиц счёта для получения общих данных по угодью. Степень детальности учёта зависит от характера использования земель.

Наиболее полно учитываются земли сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов.

В зависимости от содержания земельно-учётных данных, учёт земель подразделяют на количественный и качественный.

Учёт земель по количеству ставит своей задачей получение данных, характеризующих с количественной стороны общие размеры землевладений и землепользований, районов, областей и других территориальных единиц, а также состав их земель по угодьям.

Характеристика качества земель определяется учётными данными их качественного состояния: почвенным покровом, рельефом местности, завалуненностью, эродированностью, гидрогеологией и др.

Учёт качества земель производят по материалам почвенных, геоботанических, мелиоративных и других обследований. Показатели качественного состояния имеют большое значение при определении характера и уровня использования земель.

Выделяют две стадии ведения земельного учёта: первичный (основной) и текущий (последующий).

Первичный учёт — это первоначальное получение сведений о площадях, качественном состоянии и использовании земель в пределах землевладений, землепользований, категорий земель, административных единиц и внесения данных в земельно-учётные документы. Проведение первичного учёта вызывается ведением новой документации, образовании новых хозяйств, новыми съёмками, обследованиями земель и другими работами, в результате которых получают не имевшиеся ранее сведения.

Сведения первичного учёта с течением времени перестают соответствовать действительности, устаревают. Это происходит вследствие изменений в природном, хозяйственном и правовом положении земель. Земельный фонд перераспределяется, образуются новые землевладения и землепользования, осваиваются и вовлекаются в хозяйственный оборот новые земли, одни угодья трансформируются в другие и т.д. Всё это обуславливает необходимость непрерывного ведения учёта земель. В этих целях и проводится текущий учёт земель, который отражает все изменения, происшедшие с момента производства первичного учёта или предыдущего текущего учёта.

В задачи текущего учёта входит отражение происшедших изменений, устранение допущенных ошибок в предыдущих данных, внесение пропущенных и дополнительных сведений в земельно-учётные данные. Текущий учёт позволяет поддерживать сведения о земельных ресурсах на уровне современности.

В Республике Беларусь земля предоставляется в собственность, пожизннено наследуемое владение, постоянное или временное пользование. В различных формах в качестве землепользователей выступают предприятия, учреждения, организации и граждане. В соответствии с земельным законодательством каждый землевладелец и землепользователь обязан использовать землю в соответствии с той целью, для которой она ему предоставлена. Эта цель определяется при выделении земель и фиксируется при помощи учёта земель землевладельцев и землепользователей и регистрации прав на эти земли.

Государственная регистрация прав на земельный участок и сделок с земельными участками — юридический акт регистрации прав на земельный участок, являющийся объектом государственного учёта, путём внесения записи в земельно-кадастровую книгу с целью признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода, изменения или прекращения прав на земельный участок специально уполномоченным органом по земельным ресурсам и землеустройству.

Задача государственной земельной регистрации состоит в сборе, систематизации и хранении сведений о правовом положении земель (рис.1.2). Земельной регистрацией подтверждается законность пользования, владения, или прав собственности на землю субъектов земельных отношений, а также утверждаются эти правомочия.

Рис. 1.2 Функции регистрации земель

Согласно ст.131 Гражданского Кодекса республики Беларусь регистрации прав подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Следовательно, можно сделать вывод, что объектами государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними являются: права на земельные участки; сделки с земельными участками и другие основания возникновения, передачи, изменения или прекращения прав на земельные участки.

Субъектами государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, как и государственного кадастрового учёта, являются обладатели прав на земельные участки.

В качестве основной земельно-регистрационной единицы выступает землевладение или землепользование.

Землевладение или землепользование — это точно установленная и ограниченная на местности, юридически оформленная часть земельных ресурсов Республики Беларусь, предоставленная уполномоченным органом государственной власти тому или иному собственнику земли, землевладельцу или землепользователю для определённых хозяйственных или иных целей. Землевладение и землепользование является объектом собственности, владения или пользования землёй и объектом хозяйственной или иной деятельности.

Землевладения и землепользования при регистрации группируют по категориям в зависимости от производственной деятельности и подчинённости, а также целевого использования земель (например колхозы, совхозы, промышленные, транспортные предприятия, крестьянские хозяйства и др.). Землевладения всегда являются первичными. Землепользования подразделяют на первичные и вторичные.

Первичное — это землевладение или землепользование, которое образовано в результате предоставления земель непосредственно уполномоченным органом государственной власти.

Вторичное — это землепользование, которое образовано на землях первичного землепользования или землевладения по решению его органов управления и Совета народных депутатов, в компетенции которого находятся эти земли.

Землепользования в системе земельного кадастра регистрируются также по срокам пользования землёй. Этот срок может быть бессрочным (постоянным) и временным (краткосрочным или долгосрочным).

Регистрацию землевладений и землепользований подразделяют на первичную (основную) и текущую (последующую). При первичной регистрации оформляют вновь созданные землевладения и землепользования и вносят необходимые данные по ним в соответствующие земельно-регистрационные кадастровые документы. Основанием для первичной регистрации служит решение государственного органа о предоставлении земельного участка для определённых целей и документ о перенесении в натуру землеустроительного проекта и закреплении на местности границ участка.

При текущей земельной регистрации фиксируют изменения в границах и площади землевладения или землепользования. Эти изменения отражаются в документе на право собственности, владения или пользования землёй, в Государственной земельно-кадастровой книге, на плановом материале и в других документах. Текущая регистрация даёт возможность поддерживать земельно-регистрационные сведения в соответствии с фактическим положением.

При помощи земельной регистрации государственные органы в соответствующих документах юридически оформляют право на землю того или иного землевладельца или землепользователя, т.е. их право пользоваться предоставленным участком земель в определённых целях, в установленных размерах и границах.

Регистрация землевладений и землепользований носит государственный характер. Ведь закрепление границ земельного участка, юридическое оформление прав субъекта земельных отношений, внесение соответствующих записей в земельные регистрационные документы позволяет закрепить юридический статус участка и права юридических и физических лиц, избежать самовольных захватов земель, не целевое использование, несвоевременный возврат временно занимаемых земель, устраняет основания для возникновения земельных споров и правонарушения.

Таким образом, государственный учет и регистрация прав на земельные участки являются основной составной частью Государственного земельного кадастра. Технологии их ведения постоянно совершенствуются с изменением задач стоящих перед земельным кадастром.

Земельный участок – особый вид неамортизируемых активов. Он может быть приобретен, продан, перепродан, реализован частично или полностью; при этом фигурировать в учете в качестве основного средства или товара для перепродажи. На землю, как на объект ОС, не начисляется амортизация (ст. 256-2 НК РФ), поскольку в процессе эксплуатации она не теряет своей стоимости.

Участок принимается к учету в сумме всех фактических затрат на него, в том числе и госпошлины за оформление права собственности (ПБУ 5/01 р.2, 6/01 р. 2). Расчет земельного налога производится по кадастровой стоимости участка.

Документальное оформление

Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).

Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:

  1. Акт ОС-1 «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
  2. Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
  3. Инвентарная карточка ОС-6 «Учета основных средств».

Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.

Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.

На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.

Бухгалтерский учет

Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:

  • стоимость участка, уплаченную продавцу;
  • риэлторские, консультационные услуги;
  • выплаты посреднику;
  • сумму госпошлины за регистрацию земли;
  • другие затраты, связанные с приобретением земли.

На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).

Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.

Покупка

Земля включена в учет как ОС:

  • Дт 08/1 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
  • Дт 08/1 Кт 10, 60,76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
  • Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
  • Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.

Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:

  • Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
  • Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
  • Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.

На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).

Продажа

Земля продана как ОС:

  • Дт 62 Кт 91 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
  • Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
  • Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.

Земля продана как товар:

  • Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
  • Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
  • Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
  • Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.

Продажа части участка

Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.

Разделим участок в учете:

  • Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
  • Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
  • Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
  • Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.

Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).

В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.

Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:

  • Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
  • Дт 19 Кт 76 — начисление НДС от стоимости арендного права;
  • Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
  • Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.

Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).

Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.

Налоговый учет

Земельный налог

Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.

НДС

Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.

Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).

Налог на прибыль

Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по налогу на прибыль.

Кратко

  1. Покупка, продажа и аренда земельных участков сроком более года регистрируются в Росреестре.
  2. Допустимо ставить на учет земельные участки, используя разработанные в организации формы первичных документов.
  3. При продаже части участка необходимо произвести его разделение, а не списание и постановку на учет новых объектов.
  4. НДС операции покупки-продажи земли не облагаются.
  5. Аренда земли частного характера облагается НДС.
  6. Субаренда любой земли облагается НДС.
  7. В расходы по налогу на прибыль можно включить затраты на участок только при его продаже.
  8. В ином случае включаются в расчеты по налогу на прибыль затраты по ЗУ государственного, муниципального характера, если на них имеются строения или предполагается их возведение.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх