Учет недвижимости

Пример 1.

ООО «Фокус» продает объект ОС — здание. По договору купли-продажи недвижимости стоимость здания составляет 3 540 000 руб., в том числе НДС — 540 000 руб.

Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского и налогового учета Продавца составляет 2 300 000 руб. Начисленная за период эксплуатации здания амортизация — 300 000 руб.

Передача здания по акту приема-передачи произведена покупателю в январе 2006 г., стоимость здания полностью оплачена покупателем тогда же. Документы на госрегистрацию права собственности на недвижимость поданы покупателем в феврале 2006 г., госрегистрация состоялась в марте 2006 г.

В бухгалтерском учете ООО «Фокус» в январе 2006 г. должны быть сделаны следующие проводки:

Дебет 51 — Кредит 62 — 3 540 000 руб. — получена оплата от покупателя по договору купли-продажи здания;

Дебет 62 — Кредит 68/»НДС» — 540 000 руб. — начислен НДС в бюджет с предоплаты в момент поступления денег от покупателя;

Дебет 45 — Кредит 01/

«Выбытие ОС» — 2 000 000 руб. — списана остаточная стоимость здания, переданного покупателю по акту.

С 1 января 2006 г. моментом определения налоговой базы по НДС признается более ранняя из двух дат: 1) день отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав; 2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 1 ст. 167 НК РФ). В случаях если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях исчисления НДС приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ). Таким образом, согласно п. 3 ст. 167 НК РФ при продаже недвижимости датой отгрузки следует считать дату госрегистрации права собственности. А деньги, поступившие от покупателя до этой даты, являются по сути авансом, который включается в налоговую базу продавца в том периоде, когда он был получен (п. 1 ст. 154 НК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ продавец здания в течение пяти дней с момента госрегистрации прав на недвижимое имущество должен выписать покупателю счет-фактуру на стоимость проданного здания. 📌 Реклама Пример 1 (продолжение).

В марте 2006 г. (в момент перехода права собственности на недвижимость) в бухгалтерском учете ООО «Фокус» делаются следующие проводки:

Дебет 62 — Кредит 91 — 3 540 000 руб. — отражена выручка по договору купли-продажи здания;

Дебет 91 — Кредит 45 — 2 000 000 руб. — в составе расходов отражается остаточная стоимость здания;

Дебет 91 — Кредит 68/»НДС» — 540 000 руб. — НДС со стоимости проданного здания начислен к уплате в бюджет <*>;

Дебет 68/»НДС» — Кредит 62 — 540 000 руб. — принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты <*>.

<*> Согласно п. 14 ст. 167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы по НДС является день оплаты предстоящей поставки товаров, то на день отгрузки товаров в счет поступившей ранее оплаты также возникает момент определения налоговой базы. При этом суммы налога, ранее исчисленные налогоплательщиком с предоплаты, подлежат вычету (п. 8 ст. 171 НК РФ).

📌 Реклама

Налоговый учет (налог на прибыль)

В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе амортизируемого имущества, то полученный доход от реализации уменьшается на остаточную стоимость здания (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ при методе начисления датой получения доходов от реализации (выручки) признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату. Дата реализации товаров определяется в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ. Это переход права собственности на недвижимость, который происходит на дату госрегистрации (см. выше). Таким образом, при продаже недвижимости в соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ выручка должна признаваться в налоговом учете продавца на дату госрегистрации права собственности. В условиях рассмотренного выше примера выручка от реализации здания в сумме 3 000 000 руб. должна быть признана в налоговом учете ООО «Фокус» в марте 2006 г. Казалось бы, нормы НК РФ в этом вопросе предельно понятны. Однако специалисты Минфина России почему-то считают, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи ОС вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. письмо от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301). То есть, в условиях примера 1, выручка от реализации здания, по мнению Минфина, должна быть признана продавцом в налоговом учете в январе 2006 г. Отметим, что до недавнего времени специалисты финансового ведомства придерживались иной точки зрения. В более раннем письме того же Минфина России был сделан однозначный вывод, что в налоговом учете доход от продажи объекта ОС признается на дату перехода права собственности на объект, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на имущество (см. письмо от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85). Почему позиция чиновников изменилась? Ответа на этот вопрос у нас нет. Никакие нормы законодательства в этом отношении изменений не претерпели. И на наш взгляд, утверждение о необходимости признания выручки от реализации на дату подписания акта приемки-передачи является необоснованным. Закон однозначно указывает на то, что выручка должна признаваться в составе доходов только после государственной регистрации прав на здание. К сожалению, следование закону может привести к спору с налоговым органом. Если вы спорить не готовы, воспользуйтесь разъяснениями Минфина России и включите выручку от реализации здания в налоговую базу по налогу на прибыль в том периоде, когда здание было передано покупателю по акту. А вот вопрос о том, когда по проданному зданию следует прекратить начисление амортизации, решается однозначно. В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям. Одним из существенных признаков, необходимых для признания имущества амортизируемым, является использование его налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После передачи здания покупателю по акту приемки-передачи возможность использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и следовательно с этого момента здание перестает отвечать признакам амортизируемого имущества у продавца. Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи. Такой же вывод содержится в письме Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301.

📌 Реклама

И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету.

Бухучет объектов недвижимости

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

  • Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
  • Методические указания по учету ОС №91.

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

  • Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
  • Объект будет эксплуатироваться дольше года.
  • Фирма не планирует перепродажу.
  • Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

  • Необязательны документы о регистрации объекта.
  • Необязательна фактическая эксплуатация.
  • Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

  • Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
  • Капитальные вложения окончены.
  • Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

Принятие недвижимости к учету

Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

  • Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
  • Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

  • ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
  • ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

Бухучет реконструкции имущества при УСН

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

  • Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
  • Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
  • Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
  • Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Особенности учета объектов у продавца

Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

  • У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
  • Сумма выручки от продажи известна.
  • Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
  • Покупатель получил право собственности на объект.
  • Траты на операцию можно установить однозначно.

Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

Бухгалтерские проводки

Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

  • ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
  • ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
  • ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
  • ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
  • ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
  • ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

Учет покупки объектов

Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

  • Направлены бумаги на регистрацию.
  • Недвижимость введена в эксплуатацию.

Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

  • На основании общего срока полезной эксплуатации.
  • Остаток срока.

Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

  • ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
  • ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
  • ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
  • ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

Налоговый учет

С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС. На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Технический учет недвижимости

В ходе технической инвентаризации происходит сбор и обработка информации об основных характеристиках объектов недвижимого имущества. Собранная и систематизированная в ходе инвентаризации информация позволяет описать и однозначно индивидуализировать объект из числа других объектов. Этот процесс осуществляется в рамках технического учета недвижимости.

Документы технического учета

Под техническим учетом недвижимости понимается подробное описание технических характеристик объекта и его индивидуализация. В результате комплекса мер технического учета объект может быть однозначно выделен среди других аналогичных объектов. Процесс технического учета включает в себя присвоение объекту кадастрового номера.

Учет недвижимости осуществляется путем проведения инвентаризации, которая включает в себя:

  • Установление границ объекта. У каждого объекта недвижимости определяются физические границы, которые могут быть отражены путем переноса границ на бумажный носитель, а также правовые границы, позволяющие отделить его от смежных объектов;
  • Установление местонахождения объекта, которое включает в себя его адрес и схему расположения на местности либо в составе другого объекта;
  • Описание основных и вспомогательных характеристик объекта. Заключается в исчерпывающем изложении технических и качественных признаков объекта (материал постройки, этажность и т.д.);
  • Указание кадастровой стоимости объекта.

В ходе технического учета органы инвентаризации оформляют персональное инвентарное дело на каждый объект учета, а также осуществляют подготовку следующих документов:

  • Планы инвентаризуемых объектов (для многоэтажных зданий и строений предусмотрено создание поэтажных планов объекта);
  • Технический и кадастровые паспорта объекта. Данный документ является основанием для постановки объекта на кадастровый учет;
  • Технические планы на новые объекты капитального строительства, жилые и нежилые имущественные комплексы;
  • Акты обследования зданий и сооружений (составляется в случае установления факта прекращения существования объекта недвижимости).

Каждый документ, составленный в ходе инвентаризации, находит свое отражение в инвентарном деле в виде оригинала или копии. Хранение инвентарных дел осуществляется в архивном фонде, который является часть государственного архива Российской Федерации.

По итогам проведения инвентаризации субъект получает на руки кадастровый паспорт на объект, технический паспорт, выписку из реестра объектов, справку об основных технических характеристиках.

Кто осуществляет технический учет?

Субъектами технического учета являются обладатели прав на существующие или вновь созданные объекты капитального строительства. Для обращения в органы технического учета заявитель должен подтвердить свои полномочия по отношению к инвентаризируемому объекту – представить документы, подтверждающее наличие у него вещного права на данный объект.

В случае первичной инвентаризации нового объекта заявитель предоставляет проектную и разрешительную документацию, согласованную в установленном порядке.

Органами, осуществляющими кадастровый учет, являются Бюро технической инвентаризации, аккредитованные Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Органы БТИ создаются как в форме унитарных предприятий, так и в форме частных организаций (ООО).

Сеть Бюро технической инвентаризации в настоящее время не входит в систему государственных и муниципальных органов, является самостоятельным субъектом правоотношений и выступает в роли независимого исполнителя работ на рынке технической инвентаризации.

Правила проведения технического учета

Порядок проведения и правила технического учета определен Постановлением Правительства РФ от 04 декабря 2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».

У каждого Бюро технической инвентаризации есть собственный сайт, на котором содержится вся необходимая нормативная документация в отношении проводимых мероприятий по техническому учету с указанием конкретных видов и стоимости работ.

Базовая стоимость выполнения работ по техническому учету определяется исполнительными органами субъектов Российской Федерации, однако каждое Бюро технической инвентаризации может самостоятельно устанавливать тарифы на свои услуги. Таким образом, стоимость работ различается в зависимости от региона, где находится объект недвижимости, а также от объема работ и срочности их выполнения.

Периодичность проведения технического учета

Законодательство предусматривает периодичность действий по инвентаризации — не реже одного раза в пять лет. Проведенная первичная инвентаризация подразумевает выдачу нового технического паспорта на объект, а вторая и последующие – внесение изменений в паспорт. Также после очередной инвентаризации изменения вносятся и в инвентарное дело.

На практике внеплановая инвентаризация проводится при изменении характеристик объекта (изменение площади, перепланировка, реконструкция).

Факт осуществления технического учета имеет важное значение для осуществления сделок с недвижимостью. Без постановки объекта на учет и выдачи кадастрового паспорта невозможно совершить ни одно юридически значимое действие с недвижимостью.

Также в ходе технического учета рассчитывается инвентарная стоимость объекта, которая имеет значение для целей налогового и бухгалтерского учета.

Учет любых изменений в характеристиках объекта, возникающих в ходе перепланировок, реконструкции, капитального ремонта также проводится в ходе технической инвентаризации.

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 15

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земел. участок, здание, сооружение или иное недвиж. имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определ. сумму денег (цену).

Закон относит к недвижимости земельн. участки, участки недр, обособл. важные объекты и иные объекты, прочно связан. с землей, то есть объекты, перемещ. кот. невозможно без соразмерного ущерба их хозяйств. назначению, а также воздушные и морские суда, космические объекты, подлежащие гос. регистрации.

Юр. квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Субъектный состав сторон: любые лица, как граждане, кот. активно продают и покупают принадлеж. им квартиры, участки, дачи, так и юр. лица, покупающие недвижимость для своих офисов предприятий и т.д., а также в качестве и продавца и покупателя могут участвовать другие субъекты граждан. права (РФ, субъекты РФ, муницип. образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Исключения — субъекты права хозяйств. ведения и операт. управления, учреждения и казенные предприятия.

Источники правового регулирования:

· §7 гл. 30 ГК РФ;

· в субсидиарном порядке общие положения о купле-продаже;

· при купле-продаже земельного необходимо руководствоваться правилами РФ, но с учетом специал. норм Земельного, Лесного и Водного кодексов;

· продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется ФЗ «О приватизации гос-го и муницип-го имущества»;

· ФЗ «О гос-ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Существ. условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохран. в соответ. с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Предмет договора: в договоре д.б. указаны данные, позвол. определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определ. расположение недвижимости на соответств. земельном участке.

Цена определяется соглашением сторон и, если иное не указано в договоре, включает в себя и стоимость земельного участка, занятого недвижимостью. В договоре купли-продажи жилых помещений должна быть указана стоимость по справке Бюро технической инвентаризации, цена в договоре не м.б. ниже инвентаризационной.

Форма договора— простая письменная, путем составления единого документа, подпис. обеими сторонами, подлеж. гос-ной регистрации. Договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключ. с момента его подписания в соответствии с ГК РФ, а не с момента гос-ной регистрации.

Переход права собственности возникает с момента гос. регистрации. Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторон передаточного акта. Отказ от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполн. договора и влечет соответств. последствия (возмещение убытков, неустойки и т.д.). В случае передачи продавцом недвиж. имущества ненадлеж. качества покупатель вправе требовать возмещения причин. ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

Особенностью данного договораявляется то, что сам по себе объект недвижимости, как правило, занимает определ. часть земельного участка (обременяет его). ГК РФ устанавл.общее правило, что при продаже зданий к покупателю переходят одновременно с передачей права собственности на недвижимость и соответств. права на земельный участок. Когда продавец является собственником земельн. участка, он вправе продать его, либо передать покупателю на праве аренды, пользования. Если стороны не определили правовую судьбу участка, то к покупателю переходить право собственности и на соответств. его часть. Если продавец не собственник земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельн. участком, что принадлежат самому продавцу.

Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответств. условиям договора.

В этом случае покупатель имеет право:

· соразмерного уменьш. покупной цены;

· безвозмезд. устранения недостатков в разумный срок.

Если же нарушения требований к качеству являются существенными, покупатель вправе отказаться от исполнения договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в кот. проживают лица, сохран. в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в кот. остаются проживать члены семьи продавца, они сохран. право пользования этим жилищем.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры также подлежит гос. регистрации и считается заключ. с момента такой регистрации.

Особенности продажи жилого помещения.

Квартиры могут испол-ся только для проживания людей и должны быть пригодны для этого и соответ-ть определ. требованиям.

Договор заключ. в письм. форме, по желанию стороны могут его нотариально удостоверить. Необходима гос.ударственная регистрация.

При продаже квартиры в многоквартирном доме к покупателю переходит и доля в праве общей долевой собственности, различное оборудование для обслуживания дома, чердаки, лестницы, лифты, а так доля в общей долевой собственности на землю.

Ценя является существенным условием.

Продажа предприятий

По договору купли-продажи предприятияпродавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имуществ. комплекс, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловл. цену.

Предприятие — это имуществ. комплекс, использ. для осуществл. предпринимат. деятельности. Именно это обстоятельство отличает предприятие от других имуществ. технологич. комплексов. Элементы, входящие в состав предприятия:

· земельные участки; здания, сооружения;

· оборудование, инвентарь, сырье, продукция;

· права требования, долги;

· права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу, услуги;

· другие исключительные права.

Не входят в состав продаваемого предприятия и не подлежат передаче права, получ. на основании разрешения (лицензии) на занятие определ. видом деятельности.

Юридич. квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Субъектный состав сторон. В соответ. с ГК РФ — любые субъекты граждан. права. Продавцом является собственник имущества, в отдельных случаях субъекты права хозяйств. ведения (гос-ные и муниципальные унитарные предприятия), оперативного управления (казенные предприятия), получ. согласие собственника.

Источники правового регулирования:

· гл. 30 ГК РФ;

· ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

· ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

· иные законные и подзаконные акты.

Существенные условия договора: условия о составе и стоимости продаваемого предприятия.

Форма договора: простая письменная, подлежащая гос. регистрации.

Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:

· акт инвентаризации;

· бухгалтерский баланс;

· заключение независимого аудитора о составе предприятия и его стоимости;

· перечень всех долгов (обязательств) предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требования.

При отсутствии таких документов в регистрации может быть отказано.

Стадии продажи предприятия

· Определение состава, стоимости продаваемого предприятия. До составления, подписания договора будущие стороны определяют состав, стоимость предприятия. Для этого они должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключ. аудитора о составе и стоимости, перечень долгов. Эти действия необходимы, чтобы определить предмет и цену.

· Заключ. договора купли-продажи и его регистрация. Договор заключается письменно путем составления одного документа, подписан. сторонами, нотариальная форма не требуется, но подлежит гос. регистрации.

· До передачи предприятия покупателю продавец должен письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, кот. включены в состав продаваемого предприятия. Кредитор, кот. письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления со дня продажи предприятия потребовать либо прекращения, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения причинен. этим убытков, либо признания договора недействительным.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, вправе сделать тоже самое в течение 1 года, с того дня, когда он узнал либо должен был узнать о передаче предприятия покупателю. Если долги были переведены на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включ.енным в состав предприятия долгам. Поскольку предприятие является особым предметом договора, в состав которого входят кредиторы, ст. 566 ГК РФ устанавливает особые последствия изменения или расторжения такого договора, либо признание его недействительным.

· Передача предприятия покупателю. Она осущ-ся по передат. акту, подписанному двумя сторонами. Акт должен содержать данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов, сведения о недостатках имущества, перечень его. Составление акта и подготовка предприятия к передаче — обязанность продавца. Момент передачи — дата подписания акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества.

· Переход права собственности на предприятие. Право собственности переходит к покупателю с момента гос. регистрации этого права.

СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).
Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в ролиарендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: гос. и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).
Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя гос-го имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК).
Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы гос-го управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.
В соответствии с п. 15 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 «О разграничении гос. собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, гос. собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт — Петербурга и муниципальную собственность» (в действующей сегодня редакции) управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Федерации, кот. может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий.

К числу таких полномочий относятся: заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений; утверждение уставов юр. лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных договоровв соответствии с законодательством. Правительство Российской Федерации может также делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определяемом законодательством. Итак, в роли арендодателяфедерального гос-го имущества, не закрепленного за каким-либо юридическим лицом на ограниченном вещном праве, может выступить лишь соответствующий гос. орган исполнительной власти, кот. Правительство РФ делегировало такие полномочия.

Арбитражно — судебная практика исходит из того, что Министерство гос-го имущества РФ (ранее — Госкомимущество РФ) и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, обладают полномочиями арендодателя гос-го имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной власти.

Дарение

По договору даренияодна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имуществ. право (требование) к себе или к 3-му лицу, либо освобождает или обязуется освободить одаряемого перед собой или 3-м лицом от имуществ. обязанности.

Источники правового регулирования: гл. 32 ГК РФ.

Юридич. квалификация договора: безвозмездный, может быть как реальным, так и консенсуальным.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх