Учет у заказчика застройщика

Стоимость объекта заказчик не формирует Если застройщик сам формирует стоимость строительства, в бухгалтерском учете заказчика поступления денежных средств, предназначенных для исполнения задания застройщика-принципала, доходами не признаются (п. 3 ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н). То есть доходы заказчика состоят только из вознаграждения, полученного по агентскому договору.
Схема отражения операций, связанных с исполнением договора, будет выглядеть так:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– получены денежные средства от застройщика на выполнение поручения, в том числе часть вознаграждения заказчика;
ДЕБЕТ 76
КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– выделено вознаграждение заказчика-агента (из поступившей суммы);
ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы полученного аванса (в части вознаграждения);
ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 02 (10, 60, 69, 70, 76…)
– учтены затраты заказчика на оказание услуг застройщику;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 (76)
– выделен НДС со стоимости товаров, работ, услуг, приобретенных для собственного содержания заказчика;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
КРЕДИТ 19
– принят к вычету НДС по расходам на собственное содержание;
ДЕБЕТ 62 субсчет «Расчеты с застройщиком»
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от реализации услуг застройщику-принципалу (на основании акта сдачи-приемки);
ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с реализации услуг застройщику;
ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные»
КРЕДИТ 62 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– зачтен аванс;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– принят к вычету НДС, начисленный ранее с суммы поступившего аванса по вознаграждению заказчика;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 20 (26)
– списаны расходы по оказанию услуг заказчика.
📌 Реклама Стоимость объекта формирует заказчик Если в соответствии с условиями договора бухгалтерский учет затрат по строительству ведет заказчик-агент, то он передает эти затраты застройщику-принципалу по окончании строительства. При этом составляется сводная ведомость затрат по строительству, сводный счет-фактура, акт сдачи-приемки услуг заказчика, счет-фактура по услугам заказчика и извещение о передаче затрат на баланс застройщика.
Порядок отражения в учете заказчика операций в части выполнения посреднических (агентских) операций аналогичен, поэтому повторять его мы не будем. Приведем лишь проводки, связанные с формированием стоимости строящегося объекта (они должны быть включены заказчиком дополнительно в приведенную выше схему):
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– отражена стоимость работ по строительству объекта, выполненных подрядчиками;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– выделен НДС, предъявленный подрядчиками;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08
– переданы застройщику затраты по строительству;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08
– передан застройщику НДС со стоимости строительства (на основании сводного счета-фактуры).
Кроме того, условиями договора может предусматриваться, что возникшая экономия (разница между средствами, полученными от застройщика-принципала, и фактическими затратами по строительству) полностью или частично остается в распоряжении заказчика-агента.
Следовательно, эту сумму заказчик должен будет включить в налоговые базы по НДС и налогу на прибыль, а в бухгалтерском учете отнести на увеличение доходов записями:
ДЕБЕТ 76
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена сумма экономии, оставшаяся в распоряжении заказчика;
ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы экономии.
Обращаем внимание на следующие важные моменты.
1. Если заказчик-агент совершает сделки с третьими лицам от своего имени и за счет принципала, первичные документы по таким сделкам должны находиться у заказчика, так как он приобретает права и становится обязанным. Если же заказчик-агент совершает сделки с третьими лицам от имени и за счет принципала, первичные документы по сделке должны находиться у принципала, так как по такой сделке права и обязанности возникают непосредственно у принципала (письмо Минфина России от 11 февраля 2009 г. № 03-03-09/19).
2. Заказчик не имеет права на вычет НДС со стоимости выполненных подрядчиками работ, а также материалов, оборудования, услуг, приобретенных для строительства. Предъявить эти суммы налога к вычету может инвестор, поэтому заказчик в период строительства собирает (накапливает) этот НДС, а затем передает застройщику на основании сводного счета-фактуры.
Свои услуги заказчик в сводный счет-фактуру не включает, а оформляет на них отдельные (обычные) счета-фактуры и регистрирует их в книге продаж в общеустановленном порядке (письмо Минфина России от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07). 📌 Реклама Выполнение функций технического заказчика В отличие от полного заказчика технический заказчик привлекается застройщиком лишь с целью осуществления контроля и надзора за строительством, соответственно все остальные функции застройщик выполняет самостоятельно.
Пределы полномочий технического заказчика (обычно инженерной организации) и порядок уведомления им застройщика о действиях подрядчика и недостатках, обнаруженных в процессе исполнения поручения, предусматриваются в договоре. Такой договор является договором об оказании услуг, и, следовательно, к нему должны применяться правила главы 39 «Возмездное оказание услуг» Гражданского кодекса РФ.
В этом варианте оформления взаимоотношений технический заказчик не ведет учета затрат по строительству, не получает средств на финансирование строительства. Ему перечисляется лишь вознаграждение за оказание предусмотренных договором услуг.
Доходы и расходы по деятельности технического заказчика отражаются им в бухгалтерском учете как доходы и расходы по обычным видам деятельности.
Вознаграждение, полученное от застройщика, облагается налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль в общеустановленном порядке.

ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК

Что касается заказчика-застройщика (именно такое определение обычно применяется к участнику инвестиционного процесса, обеспечивающему процесс строительства), то одни нормативные акты дают понятие и используют термин «застройщик», другие — «заказчик», а третьи — «заказчик-застройщик».

Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости дано несколько иное понятие застройщика, применяемое при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на долевых началах. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель (а не просто физическое лицо, как в случае строительства без участия дольщиков), имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Закон № 39-ФЗ использует только понятие «заказчик». Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

ФУНКЦИИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика. Указанное требование предусмотрено статьей 17 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности, а также в пункте 2 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности.

Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т. д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.

Основные функции заказчика-застройщика следующие:

—выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;

—приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;

—выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;

—обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ

Процесс строительства постепенный, и на каждой стадии заказчику отводятся соответствующая роль и функции. Приведем основные функции заказчиков по строительству объектов.

Так, на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству заказчик:

? выбирает строительную площадку и получает согласование на ее использование для строительства;

? разрабатывает бизнес-план;

? выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;

? организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;

? получает в установленном порядке разрешение на строительство;

? получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;

? получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т. д.;

? выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;

? подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;

? определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов, если эти функции не исполняются заказчиком — организатором конкурса;

? осуществляет выбор, как правило, на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;

? организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;

? разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;

? готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;

? руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;

? публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения для участия в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение,

? оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса котировок;

? заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;

? получает разрешение на выполнение СМР;

? согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;

? определяет, как правило, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

? определяет, как правило, на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ И ОТВОД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При подготовке строительства заказчик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:

? оформляет документы по отводу земельного участка;

? назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;

? получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения СМР действующих коммуникаций источников газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;

? оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;

? определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;

? создает геодезическую разбивочную основу для строительства;

? выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;

? проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;

? обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;

? производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;

? возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;

? получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;

? обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;

? организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.

КОНТРОЛЬ И НАДЗОР ЗА ХОДОМ СТРОИТЕЛЬСТВА

При выполнении своих функций заказчик осуществляет также контроль и надзор за ходом строительства:

? утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением СМР и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;

? регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;

? получает разрешение на выполнение СМР;

? передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;

? осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;

? создает и передает строительной организации геодезическую разбивочную основу;

? принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в том числе временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;

? сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, не пригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

? передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства России от 27.12.2000 № 1008) в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;

? утверждает графики выполнения работ;

? согласовывает с подрядчиком перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;

? проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;

? осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

? принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключает договоры на выполнение указанных работ;

? устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;

? дает указания подрядчику о конкретном составе приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;

? согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;

? осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

? контролирует выполнение графика производства работ;

? принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;

? производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;

? в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;

? по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта и контролирует их качественное выполнение;

? принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;

? при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;

? организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;

? заключает договоры и организует выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;

? представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;

? после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;

? осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т. д.;

? подготавливает совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;

? принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.

Заказчик может в отдельных случаях поручить выполнение своих функций по контролю и надзору за строительством инженерной организации (инженеру), заключив с ней соответствующий договор согласно статье 749 ГК РФ. Такая организация будет являться техническим заказчиком. В целях квалификации функций технического заказчика при заключении такого договора стороны могут воспользоваться Положением о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве (утв. распоряжением мэра Москвы от 13.07.1998 № 715-РМ). Технический заказчик, выполняя функции контроля и надзора за строительством, не имеет, в частности, права распоряжаться финансовыми и иными ресурсами заказчика-застройщика и вести учет капитальных затрат и источников финансирования.

ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И БУХУЧЕТ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

В функции заказчика входит также финансирование строительства и ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат. При выполнении данных функций заказчик:

? обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором и контролирует поступление на него средств инвестора для своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;

? устанавливает по согласованию с подрядчиком условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполненные работы и оказанные услуги;

? перечисляет поставщикам (исполнителям работ) обусловленный договором аванс;

? ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с инвестором об использовании выделяемых на строительство средств;

? компенсирует подрядчику или субподрядчику убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения заказчиком условий договора подряда;

? представляет по запросу инвестора информацию о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов;

? представляет установленную законодательством государственную статистическую отчетность в региональные органы Госкомстата России;

? при финансировании строительства объекта за счет нескольких источников и (или) инвесторов организует получение долевых взносов от каждого инвестора и представление им соответствующих отчетов;

? при временном отсутствии финансовых ресурсов у инвестора по согласованию с ним привлекает для оплаты заказанных товаров, выполненных работ и услуг иные источники финансирования, в том числе за счет банковских кредитов;

? после приемки объекта в эксплуатацию выплачивает участникам строительства, включая службу заказчика, премию за ввод объекта в эксплуатацию и распределяет между сторонами средства за счет полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство;

? проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;

? дает разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам;

? по согласованию с инвестором организует проведение аудиторской проверки деятельности службы заказчика;

? составляет и утверждает у инвестора (инвесторов) смету расходов на выполнение функций заказчика и иных работ, выполняемых службой заказчика по договору с инвестором, по каждому объекту строительства или на календарный год;

? участвует в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и в оформлении документов на консервацию или временное прекращение строительства, а также в оценке их технического состояния при возобновлении работ;

? осуществляет по поручению инвестора реализацию объектов незавершенного строительства;

? участвует в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями;

? извещает органы государственного строительного контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;

? осуществляет контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций;

? представляет в соответствующие государственные органы материалы по итогам хозяйственной деятельности, другие отчетные данные и необходимую информацию о результатах производственной и финансовой деятельности за отчетный период и выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика.

Организация-заказчик на условиях, определенных в договоре, заключенном с инвестором, распоряжается выделенными для строительства объекта денежными и материальными средствами инвестора и несет материальную и иную предусмотренную действующим законодательством или договором ответственность за своевременное целевое и обоснованное использование финансовых и других материальных ресурсов и имущества; соблюдение качества выполненных работ и сроков ввода объекта строительства в эксплуатацию; выполнение обязательств по договорам с другими участниками строительства объекта; исполнение утвержденной инвестором сметы расходов на функционирование заказчика; обеспечение режима секретности (конфиденциальности) и осуществление необходимых мероприятий по защите коммерческих и служебных сведений от разглашения.

Авторы — специалисты Аудиторской компании «Виктори-Аудит»

Прежде всего, определимся с понятиями «заказчик» и «застройщик».

Заказчиками в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ), являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты.

На основании п. 2 ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167 (далее — ПБУ 2/94), застройщик уполномочен инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.

Согласно п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Приказом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее — Положение), организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками. В п. 1.4 Положения указывается, что под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении указанных выше функций.

Таким образом, понятие «застройщик» согласно нормам п. 2 ПБУ 2/94 и п. 1.4 Положения тождественно понятию «заказчик», приведенному в п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ.

Застройщик согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Из п.3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ следует, что застройщик вправе для организации строительства и осуществления строительно-монтажных работ (СМР) привлекать на основании договоров других лиц: заказчика, подрядчика.

В случае если для организации строительства застройщик привлекает специализированную организацию – заказчика, то стороны заключают договор на выполнение функций заказчика. Вид договора на выполнение функций заказчика отсутствует в гражданском законодательстве, поэтому при заключении договора стороны определяют условия договора самостоятельно по своему усмотрению (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Однако договор при этом должен содержать обязательные условия, установленные гл. 27 ГК РФ, в том числе цену (ст. 424 ГК РФ).

Функции заказчика.

Какие функции могут быть возложены на заказчика следует из положений параграфа 3 «Строительный подряд» гл. 37 ГК РФ.

Так, п. 1 ст. 748 ГК РФ предусмотрено, что заказчик вправе проводить контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также за правильностью использования материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Таким образом, контроль и надзор являются одними из функций заказчика. Строительными работами в соответствии с нормами параграфа 3 «Строительный подряд» гл. 37 ГК РФ заказчик не занимается.

А это значит, что заказчик организует ход строительства объектов, контролирует его и ведет бухгалтерский учет производимых при этом затрат.

Отражение операций заказчика по договору с застройщиком в бухгалтерском учете.

Все затраты, связанные со строительством основных средств, заказчики учитывают на субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» (п. 3.1.2 Положения). В соответствии с п.3.1.2 Положения, п.5 ст.270 НК РФ затраты на создание объекта основных средств как для целей бухгалтерского, так и для целей налогового учета, расходами не являются.

Средства, поступившие заказчику от инвесторов для ведения строительства, являются целевым финансированием и отражаются в бухгалтерском учете на счете 86 «Целевое финансирование» (пп. «г» п.3.1.8 Положения).

Рассмотрим порядок отражения операций в учете у заказчика для случаев:

сумма вознаграждения заказчика в договоре указана;

сумма вознаграждения заказчика в договоре не указана.

Стороны в договоре указали сумму вознаграждения заказчика.

Пример 1.

ООО «СтройИнвест» (застройщик) заключил договор с ООО «Стройгрупп» (заказчик) на выполнение функций заказчика. Стороны в договоре указали, что вознаграждение ООО «Стройгрупп» составляет 1 % от поступивших на строительство средств. Сумма поступивших заказчику от застройщика на осуществление строительства денежных средств – 2 360 000 руб. Все полученные заказчиком средства были использованы для осуществления строительства. Сумма «входного» НДС, поступившего от поставщиков материалов, оказанных услуг и выполненных подрядными организация СМР, составила 215 000 руб. Сумма расходов на содержание заказчика составила 18 000 руб.

В бухгалтерском учете операции отражаются записями:

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 86 «Целевое финансирование» – 2 360 000 руб. — поступили инвестиционные средства от ООО «СтройИнвест» (застройщик);

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 62.2 «Авансы полученные» — 23 600 руб. = (2 360 000 руб. х 1 %) – отражена сумма поступивших авансов;

Дебет 76 «НДС с авансов» Кредит 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» — 3 600 руб. = (23 600 руб. х 18/118) – начислен НДС с поступивших авансов.

По окончании строительства и исполнении сторонами обязательств по договору расходы по содержанию заказчика списывают за счет полученных доходов (вознаграждения) и определяют финансовый результат.

Операции отражаются записями:

Дебет 62.1 «Расчеты за выполненные работы» Кредит 90.1 «Выручка» — 23 600 руб. – отражена сумма полученного вознаграждения;

Дебет 90.3 «НДС» Кредит 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» — 3 600 руб. – начислен НДС с суммы вознаграждения;

Дебет 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76 «НДС с авансов» — 3 600 руб. – зачтен начисленный ранее с поступивших авансов НДС;

Дебет 90.2 «Себестоимость продаж» Кредит 20 «Основное производство» — 18 000 руб. – отражены расходы по содержанию заказчика;

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 08.3 «Капитальные вложения на строительство объекта» — 2 145 000 руб. = (2 360 000 руб. – 215 000 руб.) – отражена сумма фактических расходов на строительство на основании акта приема-передачи построенного объекта;

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» — 215 000 руб. — отражена сумма «входного» НДС для передачи застройщику (инвестору).

Стороны в договоре не указали сумму вознаграждения заказчика.

Если в договоре на выполнение функций заказчика вознаграждение не указано, то вознаграждением считается экономия средств, образовавшаяся по окончании строительства. Сумма экономии — разница между объемом средств финансирования и величиной капитальных затрат на строительство (п. 3.1.6 Положения). В соответствии с п. 15 ПБУ 2/94 в сумму экономии по окончании строительства включается также финансовый результат от использования средств на содержание застройщика (его вознаграждение).

Таким образом, в случаях, когда вознаграждение заказчика в цене договора на строительство не выделено, выручка от реализации услуг заказчика и сумма фактической экономии средств финансирования, включая вознаграждение заказчика, могут быть определены после окончания строительства и передачи объекта застройщику (инвестору).

Пример 2.

Воспользуемся данными примера 1. Допустим, что в договоре выполнение функций заказчика, заключенном ООО «СтройИнвест» (застройщик) с ООО «Стройгрупп» (заказчик), сумма вознаграждения заказчика не указана. Однако стороны в договоре указали, что разница между объемом средств финансирования и величиной капитальных затрат на строительство по окончании строительства, остается в распоряжении ООО «Стройгрупп» (заказчик).

По завершении строительства оказалось, что затраты на строительство (Дебетовое сальдо счета 08.3 «Капитальные вложения на строительство объекта») составили 1 855 000 руб. Сумма НДС, отраженная на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», составила 125 000 руб.

В бухгалтерском учете операции отражаются записями:

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 86 «Целевое финансирование» – 2 360 000 руб. — поступили инвестиционные средства от ООО «СтройИнвест» (застройщик).

По окончании строительства операции отражаются записями:

Дебет 90.2 «Себестоимость продаж» Кредит 20 «Основное производство» — 18 000 руб. – отражены расходы по содержанию заказчика;

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 08.3 «Капитальные вложения на строительство объекта» — 1 855 000 руб. – отражена сумма фактических расходов на строительство на основании акта приема-передачи построенного объекта;

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» — 125 000 руб. — отражена сумма «входного» НДС для передачи застройщику (инвестору).

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 91.1 «Прочие доходы» – 380 000 руб. = (2 360 000 руб. — 1 855 000 руб. — 125 000 руб.) — отражена сумма экономии;

Дебет 91.2 «Прочие расходы» Кредит 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» — 57 966 руб. – начислен НДС с суммы экономии.

Налог на прибыль

Заказчик получает средства от застройщика как на свое содержание, так и на осуществление строительства. Средства на осуществление строительства в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ признаются целевыми и включению в налоговую базу для исчисления налога на прибыль не подлежат при условии раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии раздельного учета данные средства включаются в состав внереализационных доходов компании с момента их получения (п. 14 ст. 250 НК РФ).

Факт ведения раздельного учета должен быть подтвержден документально. Документом, подтверждающим ведение раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования, является регистр учета данных операций.

Средства, полученные заказчиком на свое содержание, в соответствии со ст. 249 НК РФ признаются доходом.

Моментом определения налоговой базы по налогу на прибыль является дата передачи заказчиком результатов выполненных работ застройщику. При определении налоговой базы по налогу на прибыль заказчик вправе учесть свои фактические расходы, связанные с выполнением обязательств по договору.

В соответствии с п. 2 ст. 271 НК РФ если в договоре не указана поэтапная сдача выполненных СМР, то для целей налогового учета работ с длительным технологическим циклом (более одного налогового периода) организация должна распределять доходы по контракту в течение всего срока его действия: равномерно или пропорционально доле фактических расходов в общей сумме расходов по смете. Выбранный метод закрепляется в учетной политике и применяется в течение всего строительства.

Сэкономленные средства, оставленные у заказчика в соответствии с условиями договора, для целей налогообложения по налогу на прибыль подлежат включению в состав доходов (ст.249 НК РФ), а также включению в налоговую базу по НДС (пп.1 п.1 ст. 167 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

Если специализированная строительная организация исполняет только функции заказчика, то объектом налогообложения НДС будет являться договорная стоимость услуг, установленная договором.

Напомним, что в момент получения денег от застройщика (инвестора) заказчик должен определить сумму предоплаты своих услуг, с которой следует исчислить и уплатить в бюджет НДС (пп.2 п.1 ст. 167 НК РФ) по расчетной ставке (п.4 ст. 164 НК РФ).

Если же сумма вознаграждения заказчика не установлена договором, то она определяется по окончании строительства (как разница между затратами на строительство и суммой средств, полученных на строительство). В таком случае с суммы экономии, оставшейся в распоряжении заказчика, исчисляется НДС пп.1 п.1 ст. 167 НК РФ) по расчетной ставке (п.4 ст. 164 НК РФ).

Не исключена ситуация, когда в договоре с застройщиком установлено не только вознаграждение заказчика, но и имеется указание, что образовавшаяся по окончании строительства экономия денежных средств остается в распоряжении заказчика.

В таком случае заказчик исчисляет НДС как с суммы вознаграждения по мере его поступления, так и с суммы экономии.

Что же касается вычетов «входного» НДС у заказчика с товаров, работ, услуг, использованных для строительства, то необходимо учитывать следующее.

Поскольку заказчик не принимает на учет объект завершенного капитального строительства, то у него нет права на вычет сумм НДС, уплаченных поставщикам по товарам, работам, услугам и подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы в соответствии с п. 6 ст. 171 НК РФ.

Сумма НДС, уплаченная заказчиком в составе счета за принятые от подрядчика строительно-монтажные работы (СМР), отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям». Впоследствии по завершении строительства объекта и передаче его инвестору уплаченный поставщикам и подрядчикам НДС, отраженный на счете 19, предъявляется инвестору на основании счета-фактуры. Не позднее пяти дней после передачи в установленном порядке на баланс застройщика (инвестора) законченного капитальным строительством объекта заказчик выписывает сводный счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ) в двух экземплярах от своего имени на сумму, указанную поставщиками и подрядчиками. При этом в данном счете-фактуре СМР и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции. К сводному счету-фактуре заказчиком-застройщиком прилагаются платежные документы, подтверждающие фактическую уплату сумм НДС поставщикам оборудования (материалов), таможенным органам, а также подрядным организациям по выполненным строительно-монтажным работам (копии платежных поручений с выписками банка о списании с расчетного счета заказчика-застройщика указанных денежных средств или копии актов взаимозачетов при безденежных формах расчетов).

Первый экземпляр сводного счета-фактуры с приложениями хранится у застройщика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок.

Второй экземпляр хранится у заказчика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж (см. Письмо Минфина России от 24.05.2006 N 03-04-10/07).

Обратите внимание: если заказчик заключал договоры с инвесторами, то передача части объекта (доли) инвестору осуществляется по фактической стоимости с учетом НДС. Сумму НДС, отраженную на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», и относящуюся к строительству объекта, необходимо разделить на основании какого-либо натурального показателя, например, пропорционально размеру получаемой каждым инвестором площади, или доли. Счета-фактуры необходимо составить в течение пяти дней после оформления акта реализации инвестиционного контракта в двух экземплярах с указанием фактической стоимости доли объекта и отражением суммы НДС, приходящейся на долю каждого инвестора.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх