Все об аренде

На сегодняшний день многие арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом проблем, которые вызваны пандемией Коронавируса (COViD-19). В интернете изобилует информация о взаимосвязи форс-мажора и непреодолимой силы с пандемией. Как дальше работать с арендными отношениями? Какие нормы предусмотрены законодательством для защиты арендатора и арендодателя? Что делать с арендной платой? Можно ли не платить арендную плату? Давайте точечно и детально разберемся. Для наглядности примеры будут приводиться из практики г. Москвы, поскольку наиболее «депрессивный» регион на территории РФ в плане заражений коронавирусом является именно этот город. Сразу отмечу, в большинстве своем, региональный законодатель действует ровно так же, как и законодатель г. Москвы.

Какие нормы необходимо посмотреть для разбора поднятой проблемы? Во-первых, это общие положения Гражданского Кодекса РФ, во взаимосвязи с нормами об арендных отношениях. Во-вторых, Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (ред. от 02.04.2020) «О введении режима повышенной готовности». В-третьих, Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (его статья 19). Эти законодательные акты рекомендуем держать под рукой, потому как они являются необходимыми средствами защиты ваших прав.

Допустим, у Вас заключен договор аренды недвижимого имущества до вступления в силу Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (это является ключевым моментом, о котором мы расскажем ниже). У вас, как у добросовестного арендатора, нет денег для оплаты арендованного имущества, но есть желание в дальнейшем снимать арендованное помещение. Посещать арендованное помещение Вы не можете, поскольку п. 10.3 Указа Мэра Москвы гражданам запрещено покидать свое место жительства за исключением определенных (неотложных) случаев. Арендодатель говорит вам: плати аренду по той цене, которая согласована в договоре и в сроки, которые указаны в договоре. Как поступать в такой ситуации? Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в его статье 19 предусмотрено три механизма защиты для арендатора. В части 1 названного закона установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (в нашем случае это Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ) в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом законодатель наделил обязанностью арендодателя заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке платежа в 2020 г. Представляется, что в условиях пандемии коронавируса Вам достаточно направить по корпоративной почте (или иным средствам связи с арендодателем) письменное обращение, в котором четко будут прописаны требования об отсрочке. Обращаем внимание на два момента. Первый. Необходимо письменно уведомить арендодателя о желании арендатора воспользоваться нормой ч.1 ст. 19 названного закона. Второе. Отсрочка- не есть суть отсутствия погашения обязательства по арендной плате вовсе. Арендатор обязан будет погасить задолженность по арендной плате в будущем. Условия и сроки такой отсрочки установит Правительство РФ. На момент написания статьи таких условий нет, поэтому ждем.

Часть второй ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривается изменение размера арендной платы по соглашению сторон в период 2020 г. Однако, Гражданским Кодексом РФ во взаимосвязи с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в пункте 21 пленум указывает на диспозитивность нормы ст. 614 ГК РФ), итак предусматривается возможность изменения арендной платы сколько угодно. В связи с чем, большого интереса настоящая часть не вызывает.

Часть 3 ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ указывает следующее. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества связанный с принятием советующего акта органом государственной власти субъекта РФ (напоминаем, в нашем случае это Указ Мэра Москвы). Право арендатора на требование об уменьшение арендной платы законодатель предусмотрел, а вот обязанность арендодателя заключить это соглашение нет. Из системного толкования норм следует, что если арендатор реально не может исполнить свои обязательства надлежащим образом в связи с введением ограничений органами власти и арендодатель уклоняется от заключения такого соглашения, последний ведет себя недобросовестно (если исходить из общих начал ГК РФ). Впоследствии, когда пойдут колоссальные иски о расторжении или изменении арендных договоров, доказательства добросовестности той или иной стороны в ходе переговоров по изменению арендной платы будут достаточно убедительными для суда при принятии соответствующего решения об изменении или расторжении договора. Другой вопрос. Если, по объективным причинам, арендодатель не может изменить арендную плату в связи с тем, что ему необходимо выплачивать кредит? Вопрос сложный. Мы полагаем, что суд будет исходить из конкретных обстоятельств конкретного дела. Какие аргументы будут учтены при вынесении решения судом-зависит от степени работы Вашего юриста. Мы же рекомендуем исходить из общих принципов добросовестности ГК РФ и вести ЖИВОЙ диалог со своими контрагентами.

Подведем промежуточный итог. Федеральный закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривает обязанность арендодателя по просьбе арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке платежа. Отсрочка не исключает обязанность должника погасить в будущем долг перед кредитором. У арендатора появляется право потребовать уменьшение арендной платы за период 2020 г. Как это право будет реально реализовано? Какие последствия для арендодателя предусматривает отказ от заключения дополнительного соглашения? Пока что вопросы остаются открытыми. Мы еще раз рекомендуем действовать в сложившейся ситуации добросовестно.

Традиционно Гражданский Кодекс предусматривает механизмы защиты интересов контрагентов во времена «неопределенностей» (пандемий). Первостепенно обозначим, что согласно Указу Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ в п. 18.1 пандемия коронавируса признается обстоятельством непреодолимой силы. Во взаимосвязи с ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. То есть какой механизм вступает в силу? Допустим, вы не можете оплатить арендную плату, в связи с тем, что у вашей организации нет достаточных денежных средств для погашения своего обязательства. Вы не платите вовремя арендную плату. По условиям договора предусмотрено начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязательств оплаты. В приведенном примере проценты не могут быть предъявлены, поскольку ч.3 ст. 401 ГК РФ защищает Вас от процентов, штрафных неустоек и проч. Но! Обязательство по оплате в любом случае сохраняется. В суде арендодатель вправе потребовать у вас взыскать сумму арендной платы (без учета процентов и неустоек). При этом необходимо учитывать ч.1 ст. 417 ГК РФ: «если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса (ст. 13 и ст. 16 ГК РФ предусматривает возмещение убытков незаконными актами органа государственной власти)». Таким образом, Ваше обязательство по оплате арендной задолженности может быть прекращено.

Самый объемный механизм защиты Ваших прав в рамках ГК РФ-это статья 451. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий. Если арендатор или арендодатель не достигли согласия об изменении условий договора аренды, вступает в силу ст. 451 ГК РФ. Что важно? Статья 451 ГК РФ предусматривает «фильтр», по результатам которого принимается решение об изменении или расторжении договора. Что это за условия? 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Мы полагаем, что пандемию коронавируса (а именно ее последствия) невозможно было предвидеть на момент заключения договора. Исходя из психологического отношения сторон к целям сделки полагаем, что стороны исходили из долговременных сроков аренды имущества и не предполагали о возможности возникновения таких последствий. 2) Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Вполне очевидно, что ограничения перемещения граждан по территории г. Москвы и последствия пандемии никак не могли быть предотвращены сторонами. 3) Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, сам по себе имущественный интерес может быть разным. Очевидно, если предприятие-арендатор несет убытки в связи со сложившимися обстоятельствами, а арендодателю необходимо погашать долги перед своими кредиторами, баланс интересов нарушается. Стороны, при заключении договора, могли исходить из стабильности правоотношений и платежеспособности арендатора. Но в связи со сложившейся ситуацией, объективной свидетельствующей о неспособности надлежаще исполнять свои обязательства, стороны лишаются возможности использовать имущества в соответствии с целями договора. 4) Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Здесь нужно смотреть на конкретные условия Вашего договора и на понимание того, что из обычаев делового оборота не следует, что заинтересованная сторона будет нести неопределенные риски. Таким образом, ГК РФ предусматривает ряд норм, позволяющих защитить интересы арендатора и арендодателя. В случае соблюдения всех четырех пунктов, суд изменит или расторгнет договор. Обратим Ваше внимание на ст. 328 ГК РФ. Она тоже может помочь Вам.

Вместо заключения мы постараемся ответить на часто задаваемые вопросы.

1. Распространяются ли действия Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» на правоотношения между арендатором и субарендатором? Да, распространяется. Это вытекает из общих начал договора аренды.

2. Могу ли я не платить арендную плату своему арендодателю, если он отказывается заключать со мной доп. соглашение? Арендную плату вы платить обязаны. Арендодатель обязан будет с Вами заключить дополнительное соглашение на отсрочку арендной платы, порядок и условия которой установит Правительство РФ.

3. Можно ли оплачивать обеспечительным платежом счета по аренде? Вопрос сложный. Мы рекомендуем договориться об этом с арендодателем. Прямого запрета в законе нет, однако как поведут себя суды? Если вы достигнете соглашения со своим арендодателем, рекомендуем письменно составить документ, подтверждающий Ваши взаимно-добровольные действия.

Если у Вас остались какие-либо вопросы, мы готовы к активному обсуждению. Если Вам нужна юридическая помощь по интересующему Вас вопросу, мы с радостью предоставим Вам всю необходимую информацию. Просто позвоните или напишите на WhatsApp по номеру +7 903 966 57 78 или напишите на почту maksimMSAL@yandex.ru или narodnoe-pravo@zakon.ru.

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 февраля 2007 г. N 98

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ

ПРЕДСТАВЛЕНИЯ РЕЗИДЕНТАМИ И НЕРЕЗИДЕНТАМИ

ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ И ИНФОРМАЦИИ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ

ВАЛЮТНЫХ ОПЕРАЦИЙ УПОЛНОМОЧЕННЫМ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОРГАНАМ ВАЛЮТНОГО КОНТРОЛЯ

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 23 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» Правительство Российской Федерации постановляет:

Утвердить прилагаемые Правила представления резидентами и нерезидентами подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций уполномоченным Правительством Российской Федерации органам валютного контроля.

Председатель Правительства

Российской Федерации

М.ФРАДКОВ

Утверждены

Постановлением Правительства

Российской Федерации

от 17 февраля 2007 г. N 98

ПРАВИЛА

ПРЕДСТАВЛЕНИЯ РЕЗИДЕНТАМИ И НЕРЕЗИДЕНТАМИ

ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ И ИНФОРМАЦИИ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ

ВАЛЮТНЫХ ОПЕРАЦИЙ УПОЛНОМОЧЕННЫМ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОРГАНАМ ВАЛЮТНОГО КОНТРОЛЯ

1. Настоящие Правила устанавливают порядок представления резидентами и нерезидентами подтверждающих документов (копий документов) и информации при осуществлении валютных операций уполномоченным Правительством Российской Федерации органам валютного контроля в соответствии с Федеральным законом «О валютном регулировании и валютном контроле».

2. В целях осуществления валютного контроля уполномоченные Правительством Российской Федерации органы валютного контроля в пределах своей компетенции имеют право запрашивать и получать от резидентов и нерезидентов, а резиденты и нерезиденты обязаны представлять уполномоченным Правительством Российской Федерации органам валютного контроля документы (копии документов) и информацию, которые связаны с проведением валютных операций, открытием и ведением счетов в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 23 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» и должны соответствовать требованиям, установленным частью 5 указанной статьи.

Подтверждающие документы (копии документов), связанные с проведением валютных операций по перемещению товаров через таможенную границу Евразийского экономического союза и необходимые для совершения таможенных операций, представляются в таможенные органы в соответствии с регулирующими таможенные правоотношения международными договорами и другими актами, составляющими право Евразийского экономического союза, а также в соответствии с законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

3. Информация представляется резидентами и нерезидентами уполномоченным Правительством Российской Федерации органам валютного контроля на русском языке в объеме, установленном в запросе уполномоченного Правительством Российской Федерации органа валютного контроля. Она должна непосредственно относиться к проводимой валютной операции и быть действительной на день представления ее уполномоченным Правительством Российской Федерации органам валютного контроля.

4. Резиденты и нерезиденты обязаны представлять подтверждающие документы (копии документов) и информацию по запросам таможенных органов и налоговых органов, являющихся уполномоченными Правительством Российской Федерации органами валютного контроля.

5. Запрос о представлении подтверждающих документов (копий документов) и информации подается уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля резиденту или нерезиденту путем направления заказного почтового отправления с уведомлением о вручении или вручается уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля резиденту или нерезиденту лично либо его представителю, полномочия которого подтверждены в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Указанные запросы, созданные в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного Правительством Российской Федерации органа валютного контроля, направляются резиденту или нерезиденту на адрес его электронной почты с использованием федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)», официального сайта резидента или нерезидента в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (при наличии технической возможности), информационной системы «Одно окно», созданной акционерным обществом «Российский экспортный центр» (при наличии технической возможности), или иным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждающим факт направления запроса.

6. Срок представления резидентом и нерезидентом уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля подтверждающих документов (копий документов) и информации устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля в запросе и не может составлять менее 7 рабочих дней со дня подачи запроса.

Днем подачи запроса уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля считается:

для запроса, направленного резиденту или нерезиденту заказным почтовым отправлением, — дата вручения почтового отправления, указанная в уведомлении о вручении;

для запроса, врученного резиденту или нерезиденту лично либо его представителю, полномочия которого подтверждены в соответствии с законодательством Российской Федерации, — дата, указанная резидентом или нерезидентом (его представителем) в отметке о принятии запроса.

7. Подтверждающие документы (копии документов) и информация по запросу уполномоченного Правительством Российской Федерации органа валютного контроля направляются резидентом или нерезидентом уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении или представляются резидентом или нерезидентом либо его представителем, полномочия которого подтверждены в соответствии с законодательством Российской Федерации, уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля лично либо направляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью резидента или нерезидента, на адрес электронной почты уполномоченного Правительством Российской Федерации органа валютного контроля или с использованием федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)», официального сайта резидента или нерезидента в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (при наличии технической возможности), информационной системы «Одно окно», созданной акционерным обществом «Российский экспортный центр» (при наличии технической возможности), или иным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждающим факт направления документов (копии документов) и информации.

Днем представления подтверждающих документов (копий документов) и информации уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля считается:

а) для подтверждающих документов (копий документов) и информации, направленных заказным почтовым отправлением, — дата направления резидентом или нерезидентом заказного почтового отправления с уведомлением о вручении;

б) для подтверждающих документов (копий документов) и информации, представленных резидентом или нерезидентом либо его представителем, полномочия которого подтверждены в соответствии с законодательством Российской Федерации, уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля лично, — дата, указанная уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля в отметке о принятии подтверждающих документов (копий документов) и информации;

в) для подтверждающих документов (копий документов) и информации, направленных уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля в форме электронного документа, — дата, которая фиксируется соответствующей информационной системой в момент направления резидентом или нерезидентом подтверждающих документов (копий документов) и информации.

8. На основании письменного заявления резидента или нерезидента уполномоченный Правительством Российской Федерации орган валютного контроля продлевает установленный в запросе срок представления подтверждающих документов (копий документов) и информации.

Заявление о продлении срока представления подтверждающих документов (копий документов) и информации с обоснованием причин продления срока подается резидентом или нерезидентом уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля до истечения срока, первоначально установленного уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля в соответствии с пунктом 6 настоящих Правил, путем направления уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля заказного почтового отправления с уведомлением о вручении или вручения уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля лично резидентом или нерезидентом либо его представителем, полномочия которого подтверждены в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Днем подачи заявления о продлении срока представления подтверждающих документов (копий документов) и информации считается:

а) для заявления, направленного заказным почтовым отправлением, — дата вручения почтового отправления, указанная в уведомлении о вручении;

б) для заявления, врученного уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля лично резидентом или нерезидентом либо его представителем, полномочия которого подтверждены в соответствии с законодательством Российской Федерации, — дата, указанная уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля в отметке о принятии заявления.

Срок представления резидентом или нерезидентом подтверждающих документов (копий документов) и информации, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля, может быть продлен уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля один раз не более чем на 7 рабочих дней.

9. Уполномоченный Правительством Российской Федерации орган валютного контроля в срок не позднее 3 рабочих дней, следующих за днем получения от резидента или нерезидента подтверждающих документов (копий документов) и информации, проверяет:

а) наличие представленных резидентом или нерезидентом подтверждающих документов (копий документов) и информации;

б) соблюдение резидентом или нерезидентом установленного срока представления подтверждающих документов (копий документов) и информации.

10. Обязанность резидента и нерезидента представить уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля подтверждающие документы (копии документов) и информацию считается исполненной, если резидент или нерезидент представил уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля подтверждающие документы (копии документов) и информацию, указанные в запросе (дополнительном запросе), в полном объеме и в срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля.

В случае представления резидентом или нерезидентом подтверждающих документов (копий документов) и информации не в полном объеме уполномоченный Правительством Российской Федерации орган валютного контроля направляет резиденту или нерезиденту дополнительный запрос о представлении недостающих подтверждающих документов (копий документов) и информации в порядке, установленном пунктом 5 настоящих Правил.

Подтверждающие документы (копии документов) и информация по дополнительному запросу должны быть представлены резидентом или нерезидентом уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля в порядке и срок, установленные пунктами 6 — 7 настоящих Правил.

11. Оригиналы представленных резидентом или нерезидентом подтверждающих документов принимаются уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля для ознакомления и возвращаются представившим их лицам лично или путем направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении в течение 5 рабочих дней со дня их представления уполномоченному Правительством Российской Федерации органу валютного контроля. Заверенные копии подтверждающих документов помещаются в материалы валютного контроля (досье) и хранятся уполномоченным Правительством Российской Федерации органом валютного контроля не менее 3 лет со дня представления резидентом или нерезидентом подтверждающих документов (копий документов) и информации.

Постановление Правительства РФ от 12.12.2015 N 1365 (ред. от 17.04.2020) «О порядке представления физическими лицами — резидентами налоговым органам отчетов о движении средств по счетам (вкладам) в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации» (вместе с «Правилами представления физическими лицами — резидентами налоговым органам отчетов о движении средств по счетам (вкладам) в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации»)

Подтверждающие документы и информация представляются в налоговый орган в соответствии со статьей 23 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2007 г. N 98 «Об утверждении Правил представления резидентами и нерезидентами подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций агентам валютного контроля, за исключением уполномоченных банков».

Приказ Минфина РФ от 04.10.2011 N 123н Об утверждении Административного регламента исполнения Федеральной налоговой службой государственной функции по контролю за осуществлением валютных операций резидентами и нерезидентами, не являющимися кредитными организациями или валютными биржами

постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2007 г. N 98 «Об утверждении Правил представления резидентами и нерезидентами подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций агентам валютного контроля, за исключением уполномоченных банков» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 9, ст. 1089) (далее — Постановление N 98).

Приказ ФТС России от 24.12.2012 N 2621 (ред. от 28.01.2015) Об утверждении Административного регламента Федеральной таможенной службы по исполнению государственной функции по осуществлению в пределах своей компетенции контроля за валютными операциями резидентов и нерезидентов, не являющихся кредитными организациями, связанными с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, а также ввозом в Российскую Федерацию и вывозом из Российской Федерации товаров, в соответствии с международными договорами государств — членов Таможенного союза, валютным законодательством Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами органов валютного регулирования

постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2007 г. N 98 «Об утверждении Правил представления резидентами и нерезидентами подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций агентам валютного контроля, за исключением уполномоченных банков» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 9, ст. 1089; 2012, N 43, ст. 5874).

<Письмо> ФНС РФ от 05.03.2007 N ШТ-6-06/160@ <О направлении Постановлений Правительства РФ от 17.02.2007 N 98, от 07.02.2007 N 80>

Федеральная налоговая служба направляет для сведения и использования в работе Постановление Правительства Российской Федерации от 17.02.2007 N 98 «Об утверждении Правил представления резидентами и нерезидентами подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций агентам валютного контроля, за исключением уполномоченных банков» и Постановление Правительства Российской Федерации от 07.02.2007 N 80 «О порядке представления органами и агентами валютного контроля в орган валютного контроля, уполномоченный Правительством Российской Федерации, необходимых для осуществления его функций документов и информации».

Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 166 «О порядке представления органами и агентами валютного контроля в орган валютного контроля, уполномоченный Правительством Российской Федерации, необходимых для осуществления его функций документов и информации» (вместе с «Правилами представления органами и агентами валютного контроля в уполномоченный Правительством Российской Федерации орган валютного контроля (Федеральную службу финансово-бюджетного надзора) необходимых для осуществления его функций документов и информации»)

23. Резиденты и нерезиденты представляют участнику рынка ценных бумаг документы и информацию по рынку ценных бумаг в соответствии с Правилами представления резидентами и нерезидентами подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций агентам валютного контроля, за исключением уполномоченных банков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2007 г. N 98.

<Письмо> ФТС РФ от 20.01.2009 N 01-11/1665 «Об осуществлении валютного контроля в отношении товаров, помещаемых под таможенный режим перемещения припасов»

В соответствии с пунктами 2 и 3 Правил представления резидентами и нерезидентами подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций агентам валютного контроля, за исключением уполномоченных банков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2007 г. N 98 (далее — Правила), резиденты обязаны представлять агентам валютного контроля информацию, связанную с проведением валютных операций, а также подтверждающие документы (копии документов), связанные с проведением валютных операций, в соответствии с перечнем, указанным в части 4 статьи 23 Федерального закона от 10 декабря 2003 г. N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», по запросам агентов валютного контроля.

В настоящее время операции и сделки с недвижимостью, достаточно, упростились, благодаря открытым данным Росреестра и другим источникам. Но всё равно остается какой-то риск. Чтобы его избежать, можно обратится к профессиональным риэлторам или адвокатам. Можно уменьшить расходы на оплату специалистов, часть работы сделать самому за меньшие деньги. Это касается проверки объектов недвижимости на ограничения и обременения, чтобы в дальнейшем не столкнуться с неприятностями. Ведь риэлторы берут информацию из тех же источников, о которых мы расскажем в этой статье.

Виды ограничений и обременений

Ипотека на недвижимость или залог в силу закона

На данный момент самый распространенный вид ограничения. Означает, что данная недвижимость в собственности у владельца, но распоряжаться полностью он ей не может. Продавать, сдавать или какого-либо регистрировать до полной выплаты без разрешения кредитора (банк, частное лицо) владелец не имеет права, если обратное не прописано в договоре. Накладывается на определенный период или до полной выплаты. Возможно и досрочное снятие ограничения.

Аренда

Предоставление одним лицом другому лицу участка, дома, жилого или нежилого помещения во временное пользование за плату или без неё. Если договор аренды составляется более чем на один год, то он подлежит обязательной регистрации в Росреестре, о чем делается соответствующая запись в выписке ЕГРН. Важно, собственник может продавать, либо отчуждать данную недвижимость, при этом арендатор не теряет право пользования до конца действия договора.

Арест объекта недвижимости и Запрет на регистрационные действия

Устанавливается судебным приставом исполнителем по решению суда. Дела могут быть как гражданские, так и уголовные. В основном, накладываются из-за появления задолженности или невозможность обеспечить свои обязанности перед кредиторами. Понятия очень похожие, но есть некоторые отличия. Арест, как правило, ограничивает права собственника и запрещает ему какие-либо действия с недвижимостью. В то время как Запрет адресуется именно Росреестру проводить регистрацию прав на недвижимое имущество. Собственник, конечно, может продать свою недвижимость, но Реестр такую сделку не зарегистрирует.

Рента

В этом виде ограничений покупатель не только приобретает недвижимость и становится собственником, но и обязуется оплачивать бывшему владельцу определенную сумму до момента смерти. Также, за прежним владельцем остается право на проживание на этой жилплощади.

Сервитут

Подразумевает ограниченное пользование чужим объектом, например, для прохода, проезда, для прокладки коммунальных сетей. А собственник вправе требовать компенсации за пользование. Бывает частный и публичный.

Также, есть доверительное управление – передача временных прав на пользование, без права осуществления любых сделок, и опека и попечительство – собственность принадлежит несовершеннолетним или недееспособным гражданам, объект недвижимости культурного наследия – накладывает обязательства по сохранению объекта. И все сделки проходят, только, с разрешения органов опеки.

Как проверить ограничение и обременения

Имеются или не имеются ограничения, можно проверить несколькими способами:

Ограничения в выписке единого государственного реестра недвижимости (выписка ЕГРН, ЕГРП)

Из выписки ЕГРН можно получить следующую информацию об обременениях и ограничениях на недвижимость онлайн (содержится в Разделе 2, пункте 3 или 4):

  • вид ограничения (аренда, арест, ипотека);
  • дата и номер регистрации в Росреестре;
  • на какой срок установлено ограничение. Может быть установлен период, до какого-то числа или бессрочно;
  • в чью пользу установлено ограничение (банк, арендатор);
  • документ основание (договор аренды, постановление о запрете).

Если в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит запись «не зарегистрировано», значит обременений и ограничений нет.

Для получения выписки ЕГРН необходимо пройти по , выбрать вид документа и заполнить несколько полей на форме заявки:

  • кадастровый номер;
  • адрес объекта;
  • вашу электронную почту, имя и телефон;

В течение 5-24 часов, в зависимости от загруженности Росреестра, вы получите официальный документ, подписанный электронной подписью (ЭЦП).

Ограничения на сайте службы судебных приставов

Для этого необходимо знать фамилию собственника или номер исполнительного производства. Фамилию собственника можно узнать в течение 15 минут. Номер исполнительного производства, иногда, указывается в Выписке ЕГРН.

Но данным способом можно проверить только аресты и запреты на совершение регистрационных действий. Преимущество этого способа, что здесь можно узнать полное содержание ограничения. В то время как в выписке ЕГРН указывается, только, вид, дата ограничения, и фамилия должностного лица, установившего его. Проверить Аресты и Ограничения наложенные судебными приставами можно на сайте ФССП.

Если у вас остались какие-либо вопросы или необходима более полная и развернутая информация — можете обратиться к нашим специалистам.

Аренда объектов недвижимости

Аренда представляет собой предоставление одной стороной (арендодателем) другой стороне (арендатору) имущественного комплекса (зданий, помещений, оборудования, предприятий, земли, природных ресурсов и др.) во временное пользование за определенное вознаграждение на основе договора аренды (ст. 606, 650 ГК РФ). Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Порядок осуществления аренды регламентируется гл. 34 § 1 «Аренда» ГК РФ. К отдельным договорам аренды (аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) применяются иные положения, предусмотренные другими параграфами ГК РФ.

Договор аренды недвижимого имущества на срок более года заключается в письменной форме. В письменной форме заключается договор аренды и в том случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока (ст. 609, 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (сг. 651 ГК РФ). Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).

В договоре должны быть определены: субъект, объект, аренды, срок и условия передачи объекта недвижимости, права и обязанности сторон, арендная плата и порядок расчетов и др.

Субъект аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Объект аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки (за исключением земель, занятых федеральной службой безопасности), предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ; и. 1 ст. 22 ЗК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Передача здания или сооружения, а также предприятия арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Срок аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды объектов недвижимости в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договоры аренды в зависимости от срока делятся на кратко- и долгосрочные. Например, для объектов недвижимости арендные договоры со сроком аренды до одного года являются краткосрочными. Для земельных участков краткосрочными договорами являются договоры, заключаемые на срок до пяти лет.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие.

Арендодатель имеет право требовать:

  • • внесения арендной платы;
  • • досрочного внесения арендной платы от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (но не более чем два срока подряд (ст. 614 ГК РФ));
  • • расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);
  • • расторжения договора аренды, если арендатор (ст. 619 ГК РФ):
    • — пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями,
    • — существенно ухудшает имущество,
    • — более двух раз подряд не вносит арендную плату,
    • — не производит капитального ремонта имущества;
  • • внесения арендной платы за все время просрочки, если арендатор нс возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

Арендодатель обязан:

  • • предоставить арендатору сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (ст. 611 ГК РФ);
  • • отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, полностью или частично препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ);
  • • предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 613 ГК РФ);
  • • произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616 ГК РФ).

Арендатор имеет право:

  • • истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта (ст. 611 ГК РФ);
  • • требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;
  • • при обнаружении недостатков в арендуемом объекте (ст. 612 ГК РФ):
    • — требовать их безвозмездного устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение,
    • — удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя,
    • — потребовать досрочного расторжения договора;
  • • требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект (ст. 613 ГК РФ);
  • • требовать уменьшения арендной платы, если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (ст. 614 ГК РФ);
  • • если арендодателем не произведен капитальный ремонт (ст. 616 ГК РФ):
    • — произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы,
    • — потребовать уменьшения арендной платы,
    • — потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
  • • с согласия арендодателя (ст. 615 ГК РФ):
  • — сдать объект недвижимости в субаренду (поднаем),
  • — передать права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),
  • — предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,
  • — отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив;
  • • иметь преимущество при заключении аренды на новый срок (сг. 621 ГК РФ).

Арендатор обязан:

  • • своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ);
  • • пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора (ст. 615 ГК РФ);
  • • поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ);
  • • вернуть объект недвижимости в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).

Арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • 3) предоставления арендатором определенных услуг;
  • 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы данный договор считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка (ст. 654 ГК РФ). В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на срок аренды здания или сооружения (ст. 652 ГК РФ). Когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту.

Если объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т.е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

ГК РФ предусмотрены особые положения к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Так, в соответствии со ст. 656—664 ГК РФ в аренду может быть сдано и предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Аренда предприятия как имущественного комплекса имеет некоторые особенности. Остановимся на них.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (ст. 656 ГК РФ).

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).

Передача предприятия арендатору осуществляется гак же, как и передача любого объекта недвижимости, — по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет (ст. 659 ГК РФ).

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Права арендатора:

  • • арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (исключение составляют земля и другие природные ресурсы) (ст. 660 ГК РФ);
  • • арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660 ГК РФ);
  • • арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения (ст. 622 ГК РФ).

Обязанности арендатора:

  • • арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (ст. 661 ГК РФ);
  • • на арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657, 659 ГК РФ. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет (ст. 664 ГК РФ).

Сдача в аренду нежилого фонда тоже имеет ряд особенностей. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, и поэтому требует специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещении, которые в ГК РФ отсутствуют. К ним применяются правила и. 2 ст. 651 ГК РФ.

Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости.

Так же как и все договоры аренды, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Аренда земельных участков регламентируется ст. 22, 27 ЗК РФ и ст. 652, 653 ГК РФ. В соответствии с ними арендатору участка предоставляется право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в том числе в залог), внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Во всех перечисленных случаях права по договору аренды передаются третьим лицам в пределах срока основного договора аренды.

Арендатор имеет право передать арендованный участок в субаренду без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Если же основной договор аренды запрещает передачу прав по нему без иредварительного согласия арендодателя, то в органе регистрации прав необходимо представить такое согласие для проверки законности сделки.

Как уже отмечалось ранее, в ГК РФ и ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора на покупку земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, причем порядок продажи таких участков установлен гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В подобных случаях в органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть представлены:

  • • отказ от преимущественного права покупки с нотариально засвидетельствованной подписью арендатора или оформленная в учреждении юстиции по регистрации прав либо нотариально заверенная копия извещения о намерении продать земельный участок, содержащая сведения об условиях, на которых участок будет продан;
  • • почтовое уведомление о вручении арендатору извещения о намерении продать земельный участок с указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление (арендатора).

По истечении срока аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства, имеет преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (ст. 22 ЗК РФ). Он теряет это преимущественное право только при расторжении договора аренды участка по соглашению сторон, а также но основаниям, предусмотренным законодательством (ст. 619, 620 ГК РФ; ст. 46 ЗК РФ).

Для арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены дополнительные права. Например, при аренде указанных участков на срок более 5 лет арендаторы вправе передавать свои права и обязанности по договорам аренды третьим лицам без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением (данное правило не может быть изменено договором). Не допускаются изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора. Очевидно, что ЗК РФ существенно ограничил предусмотренную ст. 310 ГК РФ возможность государственных или муниципальных органов в одностороннем порядке расторгать договоры аренды земельных участков, а также изменять их условия. В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена только по основаниям и в порядке, 11редусмотреиным ст. 619, 620 ГК РФ. По инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в следующих случаях (п. 2 ст. 46 ЗК РФ):

  • • нецелевое использование участка;
  • • использование не по принадлежности к той или иной категории земель;
  • • значительное ухудшение экологической обстановки;
  • • неустранение умышленно совершенного земельного правонарушения;
  • • неиспользование участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды земельного участка;
  • • изъятие участка для государственных или муниципальных нужд;
  • • реквизиция участка.
  • Асаул А. Н. Экономика недвижимости. С. 335.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх