Задаток и его функции

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Комментарий к Ст. 381 ГК РФ

1. Включение в п. 1 комментируемой статьи слов о прекращении обязательства «до начала его исполнения», очевидно, следует признать ошибкой. Ведь задаток есть денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей. Таким образом, передача задатка — это всегда частичное исполнение обязательства одной из сторон. Иными словами, с передачей задатка исполнение уже началось.

По-видимому, в данном случае имеется в виду, что исполнение не начато стороной, получившей задаток. Соглашением сторон о прекращении обязательства может предусматриваться возвращение задатка. Может быть установлено, что он остается у задаткополучателя (это похоже на прощение долга (ст. 415 ГК)). Если соглашением судьба задатка не определена, то он подлежит возврату.

В соответствии со ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Задаток должен быть возвращен. Естественно, что соглашением сторон может быть предусмотрено иное.

2. Правила, предусмотренные п. 2 комментируемой статьи, действуют только в случае неисполнения обязательства (при ненадлежащем исполнении обязательства они не применяются).

Сторона, ответственная за неисполнение обязательства, теряет сумму задатка. Это мера ответственности. Особенностью ее является то, что она применяется независимо от того, образовались ли у другой стороны убытки. Соответственно не требуется установления причинной связи между противоправным действием и убытками.

Условиями применения рассматриваемой меры ответственности являются:

1) противоправное поведение — нарушение субъективного права контрагента по договору;

2) вина правонарушителя (если в соответствующем случае ответственность наступает независимо от наличия или отсутствия вины, то это условие не требуется (см. также п. 6 комментария к ст. 330 ГК)).

3. Правило, установленное в абз. 2 п. 2 комментируемой статьи, похоже на положения о зачетной неустойке (см. п. 5 комментария к ст. 330 ГК). Убытки, если они есть, возмещаются в части, не покрытой суммой задатка. Договором может быть предусмотрено, что ответственность ограничивается потерей суммы задатка, убытки взыскиваются сверх суммы задатка. Соответствующее соглашение может быть достигнуто как при заключении договора, обеспечиваемого задатком, при заключении договора о задатке, так и впоследствии на любом этапе бытности обязательства по поводу задатка.

Соглашением нельзя предусмотреть, что сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить убытки, а от ответственности в виде потери суммы задатка освобождается, поскольку такое условие противоречило бы императивному указанию, содержащемуся в абз. 1 п. 2 комментируемой статьи.

4. Не один десяток лет на страницах юридической литературы практически безраздельно господствует точка зрения, в соответствии с которой задаток может превращаться в отступное (использоваться в качестве отступного). Основанием для такого утверждения является установленная законом возможность соглашением сторон ограничить ответственность за неисполнение обязательства суммой задатка (абз. 2 п. 2 комментируемой статьи). Считается, что, по сути дела, задаток в этом случае представляет собой цену, уплатив которую от обязательства можно отступиться.

Между тем прекращение обязательства предоставлением отступного может произойти только по соглашению сторон. Для того чтобы сумма задатка стала отступным, необходимо принятие ее именно как отступного стороной, в отношении которой обязательство не исполняется. Если согласиться с тем, что в рассматриваемой ситуации задаток (точнее, сумма задатка) есть цена за отступление от обязательства, то эта цена (именно как плата за неисполнение обязательства) должна быть принята другой стороной.

Стороны обязательства могут изначально программировать возможность прекращения основного и акцессорного обязательств путем зачета в качестве отступного суммы, ранее переданной в качестве задатка, либо двойной суммы задатка. Ничто не мешает сторонам достигнуть такого же соглашения и впоследствии, в период существования основного и акцессорного обязательственных отношений.

Такое программирование предполагает наличие у каждой из сторон обязательства права выбора: прекратить обязательство передачей вещи, выполнением работы, оказанием услуги и т.п. либо утратой суммы, равной задатку. Предмет обязательства в данном случае один, но должник вправе заменить его денежной суммой. Включение в договор таких условий превращает соответствующее обязательство в факультативное.

Следует особо подчеркнуть, что суть не в устранении договором возможности взыскать убытки, а в наличии воли сторон использовать денежную сумму, равную сумме задатка, в качестве отступного.

Изложенное приводит к важным практическим выводам. Предположим, заключен договор купли-продажи. Данный договор обеспечен задатком, причем стороны установили, что ответственность стороны, не исполнившей обязательство, ограничивается потерей суммы задатка. Может ли продавец отказаться от передачи товара, возвратив двойную сумму задатка? Если согласиться с тем, что такой задаток есть отступное, то ответ будет положительным. Однако покупатель вправе не принимать предлагаемую ему двойную сумму задатка и потребовать отобрания вещи у продавца (ст. 398, п. 2 ст. 463 ГК).

В этой ситуации сумма задатка не станет отступным. Если же покупатель принимает указанную сумму, то таким образом он выражает волю зачесть ее в качестве отступного. Стало быть, суть не в условии договора, ограничивающего ответственность, а в воле сторон использовать или не использовать сумму задатка в качестве отступного.

Справедливости ради нужно отметить, что вероятны ситуации, когда устранение договором права взыскать убытки, причиненные неисполнением обязательства, обеспеченного задатком, практически приводит к возможности трансформировать сумму задатка в отступное (по воле любой из сторон либо одной из них).

Перед заключением договора купли продажи (ДКП), нередко приходится сталкиваться с суммой предоплаты, выступающей в качестве гарантии заключения в ближайшем будущем договора. Некоторые называют это авансом, некоторые – задатком.

Понятия аванса в существующий законодательных актах нет, однако в п. 3 ст. 380 ГК РФ отмечено, что авансом считается сумма, предварительно выплаченная покупателем продавцу, в счёт будущего платежа, но лишь в том варианте, если, согласно договору, она не является задатком.

Файлы для скачивания:

  • Бланк, doc
  • Образец, doc

Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?

Сегодня, при оформлении соглашений с недвижимостью, многие граждане осуществляют предоплату, обозначаемой задатком, авансом, залогом. Но, чем отличаются эти понятия? Попробуем разобраться в этом.

Юридически, аванс — это предоплата, регламентируемая ст. 429 ГК РФ и оформленная предварительным договором. В варианте с недвижимостью — по ДКП, при отсутствии договора, аванса и быть не должно. Однако, нередко в обиходе «авансом» называют деньги, внесенные для подтверждения намерения. Такая выплата не обладает юридической силой, и при срыве сделки, деньги возвращаются покупателю.

Понятие задатка отображено в ГК РФ. Он передается в счет будущего платежа по ДКП, свидетельствуя о доказательстве будущего подписания договора. То есть, задаток, кроме функции предоплаты, гарантирует обеспечение условий договора.

При выплате задатка могут случиться следующие обстоятельства (п. 1 ст. 380 ГК РФ):

  1. Сделка отменена и оба участника, по взаимному согласию задаток возвращается.
  2. Сделка отменена покупателем — задаток не возвращается.
  3. Сделка отменена продавцом — задаток возвращается в двойной сумме.

Таким образом, можно отметить, что различие между авансом и задатком состоит в последствиях, которые наступают при невыполнении предварительных договоренностей.

К авансу невозможно применить законодательные нормы, имеющие отношение к задатку.

(Видео: «Аванс при покупки квартиры. Как обезопасить свои деньги?”)

Порядок действий по оформлению договора аванса

Договор об авансе оформляется в обыкновенном письменном виде, не требующего нотариального подтверждения. Документ обязан содержать права и обязанности сторон соглашения, а также следующие условия сделки:

  1. Продавец, при получении аванса в счет основного платежа по ДКП возлагает на себя обязательство не продавать предмет купли-продажи другому лицу.
  2. Покупатель, при выплате аванса приобретает гарантийное право на покупку предмета и возлагает на себя обязательство внести остаток стоимости предмета в установленное время, согласно заключенному соглашению.
  3. Ответственность участников сделки определяется по обоюдному соглашению, с отображением размера штрафных санкций, при срыве заключенного соглашения.
  4. Сумма аванса не должна превышать (1-2) % от стоимости предмета.
  5. Способ оплаты аванса определяется участниками соглашения.
  6. При наличной оплате оформляется расписка, в качестве защитной меры от возможной ненадежности продавца.
  7. Предмет соглашения обязан быть отображен с идентифицирующими признаками, для возможного обращения в суд, при спорных обстоятельствах.

Что должно быть в договоре?

Требования, которые должны быть отображены, при составлении договора на аванс, регламентируются ст. 429 ГК РФ, и обязательны для любых типов договоров намерений.

При оформлении договора на аванс должно быть выполнено следующее:

  1. Соглашение на аванс оформляется только письменно. Игнорирование такой формы приводит к признанию его недействительным (ст. 429 ГК РФ), с непризнанием претензий о взыскании неустойки (ст. 331 ГК РФ).
  2. Отображаются реквизиты сторон. При этом, соглашение на аванс необходимо оформлять с владельцем предмета купли-продажи.
  3. Отображается предмет ДКП, с указанием всех подробностей. Например, при покупке квартиры отображается адрес ее расположения, технические характеристики и т.д.
  4. Непременно нужно отобразить срок, на протяжении которого будет подписан основной ДКП.
  5. Заполняется сумма выплачиваемого покупателем авансового платежа, а также сроки и порядок выплаты аванса.
  6. Отображаются условия по заключению основного договора, с указанием ответственности сторон, даты и места сделки, банковских реквизитов, на кого ложатся нотариальные издержки и т.д.

Пример.

Оксана решила приобрести однокомнатную квартиру в ипотеку. Ее заявка была одобрена и ей выделили 90 дней для поиска квартиры. Вариант был найден и через риелтора был внесен «аванс».

Однако, по неизвестной причине банк покупку не одобрил. Продавец сам приобретал другой объект недвижимости, с внесением задатка. Учитывая, что сделка была сорвана по вине покупателя, он отказался возвратить «аванс».

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Для подтверждения серьезности намерений, продавец недвижимости, обычно, требует предоплату. Вроде бы, нет ничего сложного: оформлена расписку и переданы деньги. Однако, здесь немало тонкостей, которые нужно соблюсти. При игнорировании их можно утратить деньги, время и нервы. Причем – обоим участникам соглашения.

Какие же меры нужно предпринять, перед внесением предоплаты?

Во-первых, нужно убедиться, что продавец действительно является владельцем продаваемого объекта. Для этого необходимо затребовать выписку из ЕГРН.

Нужно проверить отсутствие обременения на объект недвижимости. Для этого, можно зайти на сайт суда по месту расположения объекта и проверить отсутствие/наличие исков по объекту.

Примечание. Все перечисленные сведения и прочие подробности об объекте можно выяснить, путем заказа проверки юридической «чистоты» объекта.

Размер предоплаты (аванса) при приобретении объекта недвижимости не должна превышать 1-2% от его стоимости. Торг в этом случае допускается, однако большие суммы выплачивать нежелательно.

Пример

Оксана составила предварительный ДКП и заплатила продавцу аванс в 400 000 рублей, после чего владелец объекта перестал отзываться на звонки. Оксана обратилась в суд с иском о возврате денег и выиграла процесс. В результате судебного решения продавец обязан ей вернуть 800 000 рублей, но выплачивать он будет ежемесячно по 30 000 рублей, так как, по его заявлению – он истратил все деньги. На обретение другой недвижимости Оксане денег не хватает, в результате чего приобретение недвижимости переносится на неопределенное время.

В данном примере, Оксана выплатила слишком большую сумму аванса, понадеявшись на порядочность продавца, из-за чего сама пострадала.

Образец договора аванса 2020 года

Необходимые документы

Для оформления договора об авансе понадобится подготовить следующий пакет документов:

  1. Для покупателя:
  • Потребуется подготовить паспорт или доверенность представителя.
  1. Для продавца:
  • Понадобится паспорт или доверенность представителя.
  • Подтверждение права собственности предмета продажи (Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве владения).
  • Правоустанавливающие документы (ДКП, документ о наследстве и пр.)

Если оплата будет осуществляться безналичным способом, потребуются банковские реквизиты.

Если же оплата будет осуществляться наличными средствами – то понадобится истребовать у Продавца расписку.

Кроме этого, для уверенности покупателя в «чистоте» покупаемого объекта, можно выпросить у продавца (например, если это квартира):

  • Технический паспорт, чтобы убедиться в наличии перепланировок и их законности.
  • Домовую книгу или выписку из нее, чтобы выяснить число зарегистрированных лиц. Особенно необходимо проверить прописку несовершеннолетних, так как в этом варианте, понадобится разрешение на реализацию квартиры от ведомств опеки.
  • Справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам (выдается ЕИРЦ или управляющей компанией).
  • Выписку из ЕГРП, для проверки операции по правам собственности, осуществляемые с реализуемым объектом.

Как уже отмечалось, для подтверждения оплаты наличными средствами, непременно понадобиться потребовать у Продавца расписку. Документ обязан быть написан лично Продавцом в присутствии Покупателя, чтобы быть уверенным в том, что расписка не подделана или написана другим человеком.

В расписке требуется отобразить:

  1. Паспортные реквизиты участников сделки, с отображением Ф.И.О., даты рождения, серии и номера документа, кем и когда выдан, и сведений о регистрации.
  2. Размер внесенного аванса.
  3. Непременно надо будет написать, что деньги вручаются на основании договора.
  4. Дата составленной расписки.
  5. Подпись Продавца, которая должна быть такой же, как в паспорте.

Примечание. Иногда расписку не оформляют, а вместо этого Продавец расписываются о получении аванса в самом соглашении.

Сроки

Действие срока аванса длится до заключения основного ДКП объекта и полного расчета с Продавцом. Такой период предоставляется участникам соглашения, чтобы подготовить нужные документы и осуществить формальности по приобретению объекта.

Для обычных сделок такой период равен 3-4 недели, для сделок, предусматривающих предварительную реализацию другого объекта (для сбора денег) – 6-8 недель. По согласованию сторон, сроки могут изменяться, вплоть до 12 месяцев.

Если в отмеченное в соглашении время, основной ДКП не заключен, допускаются два варианта:

  1. Подписать повторное соглашение с другими сроками.
  2. Расторгнуть соглашение и возвратить аванс покупателю (если в соглашении не оговорены штрафные санкции для сторон).

Заверение у нотариуса

В законодательстве РФ нет четкого обозначения понятия «аванс». Оговорка отражена лишь в ст. 380 ГК РФ, где отмечено, что авансом считается сумма предоплаты Продавцу, если в заключенном соглашении не отмечено, что это задаток.

Потребность передачи аванса появляется, если ДКП нельзя заключить сразу, так как участникам требуется время для подготовки, то есть:

  1. Собрать нужную сумму.
  2. Подготовить необходимые документы.
  3. Осуществить альтернативные сделки.

Обязательного нотариального подтверждения авансового соглашения не нужно. Однако, участники могут выполнить такую процедуру по обоюдному согласию для большей безопасности, особенно, если речь идет о передаче крупной суммы предоплаты.

В таком варианте, нотариус окажет помощь в грамотном заполнении условий в соглашении, а также станет свидетелем передачи авансовой суммы будущему Продавцу.

Стоимость нотариальных услуг по подтверждению соглашения составляет от 1000-2500 рублей и зависит от объема соглашения, а также тарифов, зависящих от места нахождения. Так, например, в столице нотариальные услуги составляют большую сумму, чем в небольших населенных пунктах.

(Видео: «Аванс и задаток при покупке квартиры: нюансы и риски”)

Что прописать в соглашении

Унифицированного шаблона соглашения на аванс нет, поэтому его можно составить произвольно в письменном виде.

В документе понадобиться прописать:

  1. Место и дату заключения.
  2. Ф.И.О. и паспортные реквизиты сторон соглашения.
  3. Данные об объекте купли-продаже (адрес, технические параметры, стоимость).
  4. Сумму аванса, способ его передачи и отметку, что он включается в стоимость объекта.
  5. Форма передачи аванса (наличные или перечисление).
  6. Сроки (до подписания основного ДКП).
  7. Порядок и сроки возвращения аванса, если сделка не состоится, и штрафные санкции за срыв сделки.
  8. Банковские реквизиты сторон, при осуществлении безналичных расчетов.
  9. Подписи участников сделки.

При наличии нескольких владельцев продаваемого объекта, подписи в соглашении должны быть каждого собственника.

Если передача аванса осуществляется наличной суммой, то требуется отобразить в соглашении факт передачи продавцом расписки.

При оформлении данного соглашения необходимо уделить внимание следующим пунктам в документе:

  • Сумма аванса. Размер предоплаты не может быть фиксированным. Для его определения требуется выполнить расчеты, исходя из фактической цены продаваемого объекта, и обычно, по согласованию участников сделки, составляет 1-2% от стоимости ДКП объекта.
  • Порядок передачи аванса. В этом пункте необходимо отобразить, как будет выполнена предоплата (открытием банковской ячейки, безналичным перечислением или наличным расчетом). Также необходимо отобразить срок передачи предоплаты Продавцу, а также факт составления расписки о передаче аванса.
  • Ответственность за срыв соглашения. Здесь требуется детально отобразить санкции, налагаемые на виновную сторону по срыву соглашения, так как, именно этот пункт может стать основанием для разрешения споров между участниками сделки.

Скачать

  • Бланк, doc
  • Образец, doc

Здравствуйте. Вопрос про возврат задатка в двойном размере продавцом (мною). Заключили предварительный договор купли продажи квартиры, но я решил отказаться от продажи. В предварительном договоре прописано следующее : 1 В обеспечении исполнения обязательств настоящего договора Покупатель передает Продавцу задаток в размере 50000 рублей, настоящая сумма входит в стоимость продажной цены вышеуказанного Обьекта. 2. — сумму в размере 50000 рублей Покупатель внес из личных средств, до подписания настоящего Предварительного договора. Покупатель обязуется при подписании настоящего договора передать продавцу денежную сумму в размере 50000 рублей в соответствии с п.1 настоящего договора. В дополнении к этому договору составлена РАСПИСКА в получении денежных средств, где написано ПОЛУЧИЛ задаток в размере 50000(прописью) от такого то. ФИО подпись (паспортные данные внесены, за что получил тоже прописано.Прописью только сумма и ФИО подпись. И вот вопрос, нигде (предварительном договоре, расписке) не прописано что Продавец отказавшись от сделки должен вернуть «задаток» в двукратном размере, в расписке о получении денежных средств (странно что и тут же звучит слово задаток), нет ни одной ссылки на пункты закона по возврату двойного размера. Могу ли я отказаться от возврата в двойном размере на данном этапе? На сколько знаю что для подтверждения Задатка необходим документ Соглашение о задатке? или это формальность и суд решит в сторону покупателя?

Задаток — ден. сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по дог-ру платежей др. стороне, в док-во заключения дог-ра и в обеспечение его исполнения.

Ф-ции задатка :

1. Платежная.

2. Служит док-вом наличия договорных отн-й.

3. Явл. ср-вом обеспечения исполнения осн. дог-ра.

Если от исплнения дог-ра откажется сторона давшая задаток, она не вправе требовать его обратно; если по вине стороны, получившей задаток, то она д. вернуть его в двойном р-ре. Кроме того,виновная сторона д. возместить убытки, понесенные в связи с нарушением исполнения обяз-ва..

Задаток отличается от аванса тем, что последний возвращается в сл. неисполнения обяз-ва.

Задаток как способ обеспечения исполнения обяз-ва применяется в осн. на ур-не бытовых отн-й — в отн-ях с участием граждан.

Соглашение о задатке д.б. совершено в письм. форме. Однако несоблюдение этого требования не влечет недействит-ти соглашения о задатке. Тогда в сл. спора стороны не вправе ссылаться в подтверждение соглашения о задатке на свидетельские показания.

Понятие

Близким к неустойке выступает такой способ обеспечения исполнения обязательства, как задаток. Ему посвящен § 7 гл. 23 ГК РФ.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).

Как и неустойка, задаток представляет собой заранее зафиксированную денежную сумму. Однако в отличие от неустойки эта сумма, во-первых, вносится вперед, тогда как неустойка уплачивается после нарушения обязательства, во-вторых, определяется только соглашением сторон. Соглашение о задатке независимо от его суммы, как и соглашение о неустойке, должно быть совершено в письменной форме. Но если нарушение правила о письменной форме неустойки ведет к ее недействительности, то нарушение правила о письменной форме задатка ведет лишь к лишению права в подтверждение заключения сделки о задатке ссылаться на свидетельские показания.

Функции задатка

Задаток выполняет три функции:

  • обеспечительную;
  • платежную;
  • доказательственную.

Обеспечительная функция заключается в том, что в случае неисполнения договора, в обеспечение которого передан задаток, наступают последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Данные последствия ставятся в зависимость от того, какая сторона договора не исполнила свои обязательства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Следует обратить внимание на то, что указанные последствия наступают лишь в случае неисполнения обязательств и не имеют места в случае их ненадлежащего исполнения. Соответственно обеспечительная способность задатка по сравнению с неустойкой гораздо меньше.

Так как по общему правилу неисполнение обязательств влечет возмещение убытков, возникает вопрос о возможности и объеме их взыскания в случае неисполнения обеспеченного задатком обязательства. Поэтому в ГК РФ предусмотрено правило, в соответствии с которым сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана сверх потери задатка либо уплаты его в двойном размере возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка (абз. 2 п. 2 ст. 381). Данное правило носит диспозитивный характер и применяется, если иное не предусмотрено в договоре.

Платежная функция выражается в том, что задаток может быть выдан только той стороной по договору, на которой лежит обязанность осуществить денежные платежи за предоставление, осуществляемое контрагентом но договору, и при исполнении последним своих обязательств сумма задатка засчитывается в счет причитающихся платежей. Кроме того, в соответствии с п. I ст. 381 в случае прекращения обеспечиваемого обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

В связи с выполнением задатком платежной функции практическую значимость приобретает вопрос об отграничении его от аванса, который, будучи денежной суммой или имущественной ценностью, выдаваемой стороной в договоре своему контрагенту в счет обусловленного платежа как в момент заключения договора, так и после этого, также выполняет платежную функцию. Различие между ними состоит в том, что юридические последствия аванса иные, нежели задатка. Он не выполняет обеспечительной функции и не ведет к иным, нежели возмещение убытков, последствиям для не исполнившей обязательство стороны.

Внешняя схожесть действий по выдаче задатка и аванса в случае нарушения правил об обязательной письменной форме соглашения о задатке либо иной неопределенности способна породить спор о юридической природе фактически переданной денежной суммы. Поэтому в п. 3 ст. 380 ГК РФ закреплено правило, в соответствии с которым всякие сомнения, если не доказано иное, разрешаются в пользу аванса.

Доказательственная функция задатка заключается в том, что если между сторонами имеет место спор о том, был или не был заключен договор, в обеспечение которого передается задаток, то при наличии доказанного в надлежащем порядке факта выдачи и, соответственно, получения задатка можно говорить и о наличии факта заключения договора, обеспечиваемого им.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх