Заказчик застройщик

Кто такой генеральный подрядчик и его основные обязанности

Генеральный подрядчик – это специализированная организация или предприятие, которое является главным исполнителем соглашения с заказчиком (подрядного договора) о выполнении определенного перечня строительных работ. Генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за их качественное и своевременное исполнение. Принципы взаимодействия между сторонами договора подлежат регулированию Гражданским кодексом РФ.

Чем масштабнее замысел, тем большее количество сторон участвует в его реализации. Схемы управления и координации, а также документация, сложны и запутаны, процессы протекают как параллельно, так и последовательно, сроки ограниченны. В сложившихся условиях, если у инвестора нет высокопрофессиональных управленцев для ведения работ хозяйственным методом, проект может закончиться неудачей и привести к значительным убыткам и потере репутации.

Наиболее оптимальный выход в таком случае – это заключить соглашение с генеральным подрядчиком, который сможет обеспечить своевременную сдачу всего комплекса работ «под ключ» и при этом берет на себя все риски, связанные с этим.

Инвестор избавляется от необходимости тратить время на решение всех многочисленных текущих проблем привлеченных участников, взаимодействует только с одной организацией и, как следствие, имеет возможность экономить средства.

Обязанности генподрядчика заключаются в следующем:

  • обеспечение строительной готовности отдельных конструкций, видов работ и всего объекта для осуществления своей деятельности субподрядными организациями;
  • непрерывное и своевременное финансирование работ;
  • ведение различных видов учета – оперативного, бухгалтерского и статистического;
  • подготовка и передача субподрядчику необходимой для него части проектно-сметной документации;
  • приемка оконченных комплексов монтажных и строительных работ, в том числе освидетельствование скрытых, и оплата их в соответствии с заключенными договорами;
  • обеспечение субподрядных организаций изделиями, материалами и оборудованием в точном соответствии с календарными графиками поставок и выполнения отдельных процессов;
  • координация и взаимосвязь действий всех субподрядчиков, задействованных в реализации проекта;
  • участие в проведении проверок, проводимых государственными специальными органами надзора, объективное пояснение качества и правильности монтажа оборудования, отстаивание интересов заказчика;
  • участие в промежуточных и итоговой приемке и комплексных проверках.

Полный перечень обязанностей генподрядчика зависит от действующей нормативно-правовой базы в государстве, а также от дополнительных условий, прописанных в договоре с заказчиком.

Сферы, в которых генподрядчик выполняет свои функции

В роли генподрядчика может выступать организация, которая имеет соответствующие документы: лицензию на право проведения строительных работ и заключение договора генподряда. Получение последней лицензии довольно дорогостоящее удовольствие и сопряжено с рядом сложностей, поскольку организация-претендент в соответствии с нормативными документами обязана выполнять не менее 5 видов общестроительных работ, к этому же привязана и цена лицензии. Кроме того, в штате такой фирмы обязательно должны быть специалисты с соответствующим образованием и опытом работы.

Если закон или договор не накладывает обязательств на генподрядчика выполнить работы своими силами, то тот может привлекать сторонние организации к строительству. Взаимоотношения между генеральным и субподрядчиком регулируются статьей 706 Гражданского кодекса. Генподрядчик несет перед заказчиком полную ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязанностей привлеченными ним организациями, а перед субподрядчиками – за неисполнение заказчиком своих договорных обязательств. При этом впоследствии он имеет право подать к виновной стороне регрессное требование.

Инвестор может заключить соглашение о выполнении некоторых работ с какими-либо другими лицами исключительно при наличии согласия со стороны генерального подрядчика. Однако в таком случае возникают договорные связи «заказчик – стороннее лицо», и вся мера ответственности за действия которого ложится на инвестора.

Генеральный подрядчик берет на себя выполнение целого ряда функций в разных сегментах работ:

  • В сфере подготовки и планирования. Принимает непосредственное участие в составлении плана работ, а впоследствии обеспечивает его своевременное и качественное исполнение.
  • В сфере обеспечения организации процессов. Согласовывает, хранит и передает документацию, вносит предложения о ее усовершенствовании. Выполняет процессы самостоятельно или подбирает профессиональных исполнителей, создает необходимые условия для работы, решает все текущие вопросы
  • В сфере контроля и отчетности. Контролирует мероприятия по охране окружающей природной среды и охране труда. Принимает участие во всех освидетельствованиях и проверках качества, несет полную ответственность за достоверность информации во всех отчетах. Производит оплату по факту выполненных процессов и налагает штрафы и пени за просрочку и нарушения условий соглашения привлеченными компаниями.
  • В сфере технического и материального обеспечения. Принимает и учитывает материальные ценности, отвечает за их своевременную доставку на площадки, не допускает накопления избытков. Выдвигает претензии изготовителям и поставщикам в случае несвоевременности или ненадлежащего качества поставленной продукции.
  • В сфере выбора и подготовки площадки. Непосредственно участвует в подборе подходящей площадки и ее освоении. Возмещает убытки гражданам, имущество и посевы которых пострадают от реализации замысла. Получает разрешительные документы от государственных органов на вырубку деревьев, монтаж электрических сетей. Организовывает геодезические работы и нанесение их на план.
  • В сфере приемки объекта. Готовит и передает приемочной комиссии все необходимые бумаги, отвечает за реализацию и приемку объекта. Передает сооружение или здание гражданам, ответственным за их эксплуатацию в дальнейшем.

Такое деятельное участие генерального подрядчика во всех происходящих процессах позволяет инвестору сосредоточиться на других направлениях деятельности и отвлекать значительное количество персонала на решение многочисленных текущих вопросов, связанных с функционированием строительной площадки.

Основные функции генподрядчика

Практика генподряда наиболее распространена в проектах, связанных с капитальным строительством, модернизацией, реставрацией и реновацией объектов. Это связано с большим количеством и повышенной сложностью различных процессов, требующих профессионального управления.

Функции генподрядчика в строительстве достаточно широки и включают в себя следующие направления:

  • Выполнение собственными силами строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией и нормами, утвержденными в СНиП.
  • Подбор для выполнения отдельных процессов субподрядчиков самостоятельно или совместно с заказчиком. При этом возможно использование механизма прямых переговоров или проведение торгов (конкурса). Чтобы правильно подобрать исполнителей, генеральный подрядчик должен обладать достоверной информацией о специализированных предприятиях и их технических возможностях. При их привлечении следует проводить необходимые экспертизы (юридические, финансовые, технико-экономические).
  • Заключение соглашений субподряда, в таком случае договорная цена части работ рассчитывается по таким же критериям, как и общая стоимость всех СМР.
  • Осуществление координации всех привлеченных субъектов.
  • Обеспечение субподрядчиков нужной проектно-сметной документацией в установленные договором сроки. Документы должны наличествовать в двух экземплярах, пройти экспертизу и быть утверждены. Кроме того, в случае необходимости, передаются разрешения на проведение специальных работ (прокладку кабелей, взрывные работы) или геодезические изыскания.
  • Составление и согласование с привлеченными фирмами графиков проведения СМР, поставки конструкций, изделий, стройматериалов и оборудования. Ресурсы, которые обеспечиваются заказчиком, могут доставляться генподрядчику для последующего распределения или же непосредственно привлеченным исполнителям в зависимости от выполняемых ними манипуляций.

Помимо вышеуказанных функций, к задачам генерального подрядчика также можно отнести такие:

  • Надзор и контроль над соответствием стандартам, нормам и заключенному договору таких параметров, как объемы, качество и стоимость строительно-монтажных работ, проводимых всеми участниками. Генподрядчику дано право в любой момент без предупреждения проводить проверку течения выполняемых процессов, качество используемых конструкций, материалов и оборудования, не вмешиваясь при этом в хозяйственную деятельность субподрядчика. При выявлении систематических нарушений условий соглашения или утвержденных норм, строительство может быть приостановлено до полного устранения недостатков.
  • Обеспечение своими силами нужной степени готовности объекта или конструкций для проведения последующих манипуляций привлеченной фирмой, передача фронта работ по акту. Оценка обязательств субподрядчика по самостоятельному обеспечению необходимыми ресурсами.
  • Приемка от привлеченного субъекта выполненных им работ, контроль их качества и оплата в соответствии с договором.
  • Подготовка и презентация при возведении общественных и жилых зданий эталонных квартир, изделий, материалов, оборудования (электротехнического и сантехнического).

Кроме того, существует целый перечень услуг, которые оказываются генподрядчиком привлеченным организациям, если они прописаны в договоре:

  • обеспечение строительной площадки газом, водой, электроэнергией и другими необходимыми ресурсами;
  • предоставление сооружений и зданий для временного использования;
  • культурно-бытовое обслуживание персонала приглашенной фирмы;
  • охрана стройплощадки, в том числе сохранности оборудования, изделий и материалов, а также обеспечение ее пожарной безопасности;
  • предоставление для временного использования транспортных и грузоподъемных средств и механизмов;
  • обеспечение условий охраны труда и техники безопасности (ограждение отверстий и люков, установка заборов, сеток и козырьков безопасности).

В некоторых случаях заказчик может заключать с генподрядчиком договор не на полный генеральный подряд, а только на консультационные услуги (планирование, подготовка технического задания, проведение экспертизы, составление рабочего графика) или на управление (подготовка и внедрение проекта без права проведения СМР).

Подводя итого всего сказанного, можно прийти к заключению, что привлечение к реализации масштабной инициативы генерального подрядчика имеет гораздо больше положительных моментов, нежели отрицательных. Поэтому при необходимости проведения строительно-монтажных работ, как частные инвесторы, так и государственные органы в основном используют этот метод организации всех взаимосвязанных процессов.

В строительстве инвестор часто сталкивается с большим количеством различных терминов. Генеральные подрядчики, субподрядчики, девелоперы, застройщики, заказчики строительства и управляющие компании – это одно и то же или разные понятия? Понимание таких нюансов поможет инвестору вовремя определить проблемное строительство или объект с сомнительной репутацией. Чтобы помочь покупателям квартир в новостройках избежать инвестирования в подобные объекты, предлагаем детально разобраться – в чем различия между генеральным и субподрядчиком, застройщиком и заказчиком строительства, девелопером и управляющей компанией.

Генподрядчик – кто это?

Генеральный подрядчик, генподрядчик – лицо, выполняющее работы в соответствии с договором подряда путем привлечения других лиц. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего комплекса работ, установленных договором.

Конкретизируя, в сфере жилищного строительства генеральным подрядчиком считается строительная компания, которая заключила договор с застройщиком/заказчиком. Именно эта организация обязуется выполнять все строительно-монтажные работы по объекту строительства в срок.

Генеральный подрядчик может привлекать несколько дополнительных подрядчиков на каждый из видов работ (установка лифта, остекление и прочее) или же выбрать одного субподрядчика, которому и доверит проект полностью, о субподрядчиках мы расскажем подробнее далее.

В некоторых случаях возможна следующая цепочка:

Застройщик — Генеральный подрядчик — Подрядчик — Субподрядчик.

В этом случае задачей генерального подрядчика будет контролировать работу как подрядчиков, так и субподрядчиков. Если же Подрядчик и Субподрядчик работают на строительной площадке одновременно с Генеральным подрядчиком и просто выполняют различные функции, то они могут все вместе отчитываться перед Застройщиком. Такое использование дополнительных строительных компаний может происходить из-за отсутствия необходимой техники или персонала, сжатых сроков и других подобных причин. Генеральный подрядчик должен иметь лицензию, которая позволяет ведение строительных работ.

Главная особенность генерального подрядчика – он только строит. Его представители не смогут ответить инвестору на вопросы о том, что входит в стоимость квартиры или насколько быстро реализуется недвижимость. Помимо этого, в функции генподрядчика чаще всего не входят услуги по разработке сметы и архитектурному проектированию. Эти работы либо самостоятельно выполняет застройщик, либо они заказываются у специальной архитектурной компании.

Но в некоторых случаях генподрядчик выступает проектировщиком объекта и организацией, которая занимается всеми строительным работами. Тогда заказчик может подписать договор с генеральным подрядчиком на предмет авторского или технического надзора. Так будет предусмотрен контроль специалистом-архитектором за тем, насколько качественно работает строительная бригада, соответствуют ли строительно-монтажные работы проекту и прочее.

Технічний нагляд – здійснення замовником контролю за дотриманням проектних рішень та вимог державних стандартів, будівельних норм і правил, а також контролю за якістю виконаних робіт та їх обсягами під час будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування. Закон України «Про архітектурну діяльність»

Права и обязанности технического надзора регламентируются согласно Постановлению №903.

В остальных случаях ответственность за технический надзор лежит на застройщике, о котором мы расскажем далее.

Кто такой подрядчик и субподрядчик?

Если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентные субподрядчики найдены – зависит качество работ.

Подрядчик – лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании поручения от иных лиц. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик или застройщик.

Задачи подрядчика:

  • действовать в точности с данным поручением;
  • предоставить результат в установленные сроки;
  • осуществлять работу в рамках утвержденных проектов и норм.

У подрядчика должен быть сертификат/лицензия/разрешение на вид деятельности.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания – коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления.

Роль управляющей компании в работе над строительством жилого дома тоже довольно серьезна. Эта организация или юрлицо осуществляет полное руководство процессом стройки. Такие полномочия в некоторых случаях передает застройщик через оформленную должным образом доверенность или договор. В украинском законодательстве она называется компанией по управлению активами, сокращенно – КУА. Они чаще всего фигурируют при продаже квартир в новостройках через форвардные контракты, но могут привлекаться застройщиком и в других схемах продажи.

Покупка новостроя: форвардный контракт

К функциям управляющей компании относится не только контроль над работой генерального и дополнительных подрядчиков, но и управление хозяйственной деятельностью совместных инвестиций. В случае со сферой жилищного строительства, это означает, что КУА при необходимости может одновременно выполнять и функции генподрядчика, и инвестора, и даже поставщика оборудования (если того требует заказчик/застройщик).

Кроме того впоследствии управляющая компания может взять на себя работу с жилищно-коммунальными хозяйствами, поставщиками жилищно-коммунальных услуг, организацией паркинга, охраной и прочим. После введения дома в эксплуатацию роль управляющей компании может играть ОСМД или жилищно-эксплуатационная контора.

Кто такой застройщик и заказчик строительства

Застройщик – физическое или юридическое лицо, владелец земельного участка, которое получило право на сооружение объектов жилищного строительства.

Ранее на законодательном уровне был утвержден термин застройщик/заказчик (в подобном написании). В последующие годы стало понятно, что использование термина «застройщик/заказчик» дает возможность для юридических лазеек и коллизий и не помогает в решении спорных вопросов. Поэтому в 2017 году в законе «Про архітектурну діяльність» была произведена замена:

У тексті Закону слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник» у відповідному відмінку і числі згідно із Законом № 3038-VI від 17.02.2011

Таким образом, согласно изменениям в законы Украины «Про архитектурную деятельность» термин «застройщик» был изменен на «заказчик строительства». И согласно этим нормам субъект может обрести статус «заказчика строительства», если обладает земельным участком (одним или несколькими) и собирается завершить строительство в установленном законом порядке.

Замовник – фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування

Кроме того подобные изменения были внесены и в закон Украины «О планировании и застройке территорий», где в первой статье, общих положениях, также упоминается термин «заказчик».

Подытожим, что заказчиком строительства может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Несмотря на то, что в некоторых случаях термины «заказчик» и «застройщик» могут быть перепутаны, и этим пользуются недобросовестные организации, чаще всего, кто есть кто, указывают непосредственно в договоре с инвестором – поэтому стоит внимательно читать все пункты соглашения.

Именно застройщик/заказчик решает, каким станет здание, и нанимает подрядчиков для реализации проекта. При этом, что касается целевого назначения земельного участка – этот вопрос должен быть улажен в органах местного самоуправления, а не самостоятельно заказчиком строительства.

Застройщик должен иметь лицензию на ведение хозяйственной деятельности. Этот документ выдается Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее региональными представительствами. Наличие лицензии – обязательный пункт проверки законности строительства дома.

К функциям застройщика относится:

  • надзор над продвижением проекта, качеством и сроками работы подрядчиков;
  • обеспечение строительного объекта всеми необходимыми сопроводительными документами;
  • материальное сопровождение объекта, если договор с генподрядчиком не предусматривает другого;
  • дальнейшая продажа и заключение договоров с инвесторами.

Покупаем квартиру в новострое: 8 вопросов к застройщику

Что касается вопроса о техническом надзоре, если его не осуществляет генеральный подрядчик (о чем должно быть указано в документах), то ответственность за него лежит на застройщике. Последний может обеспечивать технический надзор следующими способами:

  • самостоятельно, при наличии в организации квалифицированных сотрудников, у которых есть сертификат, выданный в соответствии с законодательством архитектурно-строительной аттестационной комиссией;
  • привлекая третьих лиц (имеющих необходимую лицензию).

Таким образом, застройщик – основное лицо, с которым контактируют инвесторы/покупатели при отсутствии управляющей компании. И именно застройщик несет ответственность перед инвесторами за все происходящее согласно договору, который они подписали.

Кто такой девелопер?

Девелопмент – предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Из этого следует, что девелопер – предприниматель, который занимается девелопментом с целью получить прибыль от продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.

К функциям девелопера относится:

  • разработка проекта объекта строительства – что, где и как строить;
  • анализ рынка недвижимости;
  • покупка или аренда земельного участка;
  • получение разрешения на строительство;
  • наем подрядчика для реализации проекта;
  • надзор за ходом строительства;
  • привлечение основных и дополнительных инвестиций для реализации проекта;
  • реклама и реализация объекта недвижимости.

По сути, девелопер – это застройщик/заказчик, но с более широким функционалом. Именно под брендом девелопера рекламируются практически все новостройки. В средствах массовой информации эти понятия часто используются как синонимы. В Украине заказчик может быть девелопером, а вот девелопер – не всегда заказчик/застройщик объекта.

Основные различия между терминами

Различия в функциях между различными видами подрядчиков (генеральным, суб-), управляющей компанией, застройщиком и девелопером вполне серьезны. Тем не менее, чтобы минимизировать недопонимание, сформулируем ключевые различия.

Заказчик организовывает процессы и привлекает средства, согласовывает объем строительных работ и несет ответственность, заказчиком может быть государственный орган, его административно-территориальный представитель, а также физические или юридические лица.

Застройщик – центральная фигура на объекте строительства и заменяется только в случае полной передачи прав на землю. Застройщик берет на себя все обязательства по юридическому и материальному сопровождению объекта. Покупатели, как правило, имеют дело с представителями застройщика. Кроме того в ответственности застройщика изыскательные, проектировочные работы, а также исполнение поставленной задачи. Так, возводить многоэтажный дом по закону может только юридическое лицо. Кроме того застройщик может работать над проектом без генерального подрядчика, выполняя его роль и привлекать субподрядчиков на необходимые работы самостоятельно.

Генеральный подрядчик – фирма, которая фокусируется исключительно на строительной стороне вопроса. Подведение электричества, возведение стен, малярно-штукатурные работы и прочее — зона ответственности подрядчика.

Компания может заниматься этим сама, а может дополнительно нанимать субподрядчиков (юридические лица) и подрядчиков (физические лица). Если застройщика не устраивает качество работ генерального подрядчика, то последнего меняют на другую подобную компанию. Покупатели редко имеют доступ к представителям генерального подрядчика.

Управляющая компания – организация, которая в состоянии заменить как генподрядчика, так и застройщика (лишь в некоторых функциях). Если застройщик выберет компанию с полным циклом обеспечения стройки, то ему вообще не придется ничего делать. Представители компании могут заниматься как самим возведением здания, так и организовать кампанию по продаже квартир на объекте. Однако инвесторам стоит быть внимательными – чтобы в договорах о передаче права владения со второй стороны были подписи именно застройщика.

Как правило, все они работают в крепкой связке. Застройщик вкладывает деньги. Генеральный подрядчик тратит ресурсы и находит более выгодные предложения от строительных фирм (подрядчиков и субподрядчиков). А управляющая компания выполняет функции, на которые у первых двоих не хватает сил или возможностей.

Как мы уже писали, девелопер и заказчик практически слова-синонимы. Но отличие застройщика в том, что он выступает субъектом хозяйственной деятельности, правовой категорией и не имеет возможности получение прибыли – реализации объектов недвижимости инвестору напрямую. Заказчик только создает и закрепляет за собой право собственности на объект недвижимости. В отличие от застройщика, девелопер – только устоявшийся бизнес-термин. Девелопер получает прибыль от продажи/сдачи квартир, офисных и других помещений – он отражает коммерческую деятельность, связанную с застройкой. Получается, что застройщик или заказчик строительства – юридическая категория в законодательства, а девелопер – термин, описывающий род деятельности.

Получается, что отличия между этими терминами прежде всего касаются строительной и юридической сферы.

Как мы говорили ранее, в Украине заказчик и девелопер могут быть одним лицом, что не запрещено законодательством, но могут быть и разными. Также довольно распространена практика, когда заказчик выступает основателем компании-девелопера. Это не запрещено законодательно, а организации часто созвучны между собой.

Помимо этого, девелоперы в Украине занимаются только проектированием объекта. Для этого основывается юридическое лицо-заказчик, который на законных основаниях получает земельный участок под застройку. Далее создается проект будущего объекта и оформляются необходимые разрешительные документы на строительство. Затем девелопер продает права на реализацию проекта другому юридическому лицу, которое не хотело заниматься организационно-разрешительной фазой строительства дома.

Перед подписанием всех официальных документов на покупку конкретной квартиры в строящемся доме, покупателю важно выяснить, с кем именно он имеет дело, и кто будет нести ответственность в случае непредвиденных обстоятельств или просрочек на строительной площадке.

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

  • обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
  • обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;
  • обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
  • обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
  • обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности. Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.

  • Генеральный подрядчик — это главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство. Генеральный подрядчик вправе самостоятельно формировать иерархию исполнителей — подрядчиков, субподрядного уровня, производить с ними денежные расчеты, принимать у них работы и т.д. Обычно, генеральный подрядчик — это крупная строительно-проектная компания, имеющая в штате монтажников, геодезистов и других высококвалифицированных специалистов.
  • Подрядчик (субподрядный) — это строительная или монтажная компания, с которой сотрудничает генеральный подрядчик. Подрядчик (субподрядный) нанимается для выполнения каких-то специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).
  • Застройщик — это владелец земельного участка, где намечается будущее строительство. Застройщик, в некоторых случаях, может одновременно являться заказчиком и инвестором. Более подробная информация об этом есть в «Энциклопедии строительства». Вообще, термин «застройщик» в наши дни считается термином свободного пользования. Так как общепринятый «застройщик» уже давно не используется в строительном производстве, то под это определение часто попадают — заказчик, инвестор и владелец земельного участка.
  • Заказчик — это распорядитель строительного производства. В некоторых случаях, одновременно инвестор (когда строительство ведется за счет средств заказчика), а в некоторых — подрядчик, то есть организатор проекта строительства. Заказчик с функциями подрядчика осуществляет общее руководство строительством, подбирает состав исполнителей, организует приемку работ и т.д. Заказчик строительства производит денежные расчеты с исполнителями строительного производства, в порядке, определенном в договоре подряда.

Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.

Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства. Звоните!

Качество подготовки проектно-сметной, а, в последующем, исполнительной и приемо-сдаточной документации в значительной мере влияет на уровень качества строительной продукции. Несомненно, при формировании сметной части проекта должны быть учтены все виды затрат, связанные со строительством. Однако насколько добросовестно они расходуются?

Исследования процесса освоения капиталовложений заказчика, то есть сметы, показывает существование ряда механизмов, позволяющих подрядчику увеличить свою прибыль. В большинстве случаев это происходит за счет невыполнения обязательств, указанных нормативами или договором подряда.

Пожалуй, любой сметчик-эксперт сможет проиллюстрировать подобную ситуацию.

В настоящей статье рассмотрим одно из наиболее вероятных направлений «сокращения издержек», а также возможность финансового влияния (т.е. посредством контроля освоения капитальных средств заказчика (сметы) на итоговый результат работы подрядчика. Этот результат может быть достигнут на этапе тщательной экспертизы сметной и исполнительной документации как на начальном этапе, так и в период осуществления строительных работ.

При организации и проведении строительного контроля оказывают влияние существующие на сегодняшний день вопросы законодательного регулирования этой деятельности. Это в первую очередь связано с тем фактом, что предприятия инвестиционно-строительного комплекса являются крупными заказчиками, взаимодействующими с большим количеством контрагентов.

Анализ состояния дел в строительстве за период 20152019 г.г. показал значительные проблемы в организации инвестиционно-строительной деятельности, в основе которых лежат взаимоотношения заказчика и подрядчика, а также несовершенство законодательного регулирования этих отношений.

По оценкам экспертов отрасли подрядчиком документально не подтверждается выполнение:

  • установленных проектом видов работ – 8-10%;
  • контрольных мероприятий из состава строительного контроля лица, осуществляющие строительство – 25-30%.

При оформлении подрядчиком исполнительной документации:

  • по результатам строительного контроля заказчика не подтверждается выполнение контрольных мероприятий – 50-60%;
  • подтверждается выполнение подрядчиком работ, которые подлежат оплате и оформляются в объеме от требуемого – 40-60%;
  • общие и специальные журналы работ ведутся небрежно и, как правило, не подтверждают проведение необходимых процессов контрольных мероприятий.

При этом заказчиком оплачиваются работы в полном объеме. В результате чего, подрядные организации при работе с постоянным заказчиком получают прибыль в 2 – 2,5 раза больше, чем заложена в смете.

Причины такого положения заключаются в следующем:

1. Система взаимодействия участников строительства ориентирована на «освоение» финансовых средств заказчика, а не на удовлетворение его потребностей;

2. Основная цель подрядчика – получение максимальной прибыли, даже если это связано с нарушением законодательных, нормативных и проектных требований;

3. Недостаточность технической подготовленности персонала подрядных и проектных, инжиниринговых организаций;

4. Недостаточность контроля заказчика.

Существующая структура взаимоотношений заказчика и подрядчика во многом определяется финансовой составляющей, которая в свою очередь не может быть реализована без надлежащего выполнения функций строительного контроля. Так, оплата выполненных работ предполагает их приемку и оформление форм КС-2 и КС-3, которые не возможны без документирования контрольных мероприятий по установленным процедурам.

Однако, не редки случаи, в которых указанный порядок нарушается. Это приводит к возникновению следующих рисков заказчика:

  • риски невыполнения работ, предусмотренных проектом;
  • риски нарушения законодательных и нормативных требований;
  • финансовые риски, в том числе:
  • риск оплаты работ, выполненных с низким уровнем безопасности и качества;
  • риск оплаты не выполненных работ.

Для снижения указанных рисков необходимо:

  • планирование исполнительной документации до начала работ;
  • разработка необходимой организационно-технической документации на выполнение установленные проектом виды работ и контрольные мероприятия;
  • качественное ведение исполнительной документации непосредственно при производстве работ;
  • определение контрольных точек для организаций, осуществляющих контрольные и надзорные функции.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 753 Гражданского кодекса РФ при получении извещения о готовности продукции заказчик должен немедленно приступить к ее приемке. Однако процедурой контрольных мероприятий предусматривается «совместное» освидетельствование, т.е. функционал сдающей и принимающей сторон одинаков.

Традиционная схема организации строительного контроля в части взаимодействия заказчика и подрядчика освобождает субподрядные организации от контроля строительного процесса.

В соответствии с указаниями Гражданского кодекса РФ договор подряда (строительного подряда) заключается только между двумя сторонами: заказчиком и подрядчиком.

Таким образом, отношений «генподрядчик и субподрядчик» законодательно не предусмотрено. Участниками строительства являются:

  • организатор строительства – застройщик или привлеченный им технический заказчик;
  • подрядчик (генеральный подрядчик) – лицо, осуществляющее строительство.

При этом самоконтроль исполнителя (контроль лица, осуществляющего строительство) – обязательная функция подрядчика.

Однако положениями статьи 706 Гражданского кодекса РФ предусматривается возможность привлечения подрядчиком, для выполнения договора подряда, других лиц. Таким образом, субподрядчик – другое лицо. Важно отметить, что ни Гражданским, ни Градостроительным кодексом не указывается перечень функций и степень ответственности для других лиц. В том числе и в отношении функций строительного контроля. Вместе с тем, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу претензии по договорам, заключенных с ними подрядчиком (статья 706 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 52 Градостроительного Кодекса РФ : «лицо, осуществляющее строительство, в праве выполнить отдельные работы самостоятельно или с привлечением других лиц». Градостроительному кодексу вторит п. 5.1 СП 48.13330.2011 «Организация строительства» : «С целью осуществления строительства на основании договора застройщик (заказчик) привлекает для выполнения работ в соответствии с действующим законодательством подрядчика (генподрядчика) в качестве лица, осуществляющего строительство». Относительно вольная трактовка вышеприведенных положений позволила сформироваться довольно пагубной практике организации так называемого генподряда. Эта практика заключается в том, что отдельная часть подрядных организаций, традиционно получающая на подряды в области нефтегазового строительства, отдает 100% объемов работ на субподряд, то есть Другим лицам. Кроме того, отсутствие предусмотренной законодательно возможности взаимодействия заказчика и субподрядчика в рассмотренной выше схеме делает практически не возможным осуществление строительного контроля.

Одним из вариантов решения рассмотренной проблемы является включение Заказчиком в Договор строительного подряда обязательного условия выполнения Подрядчиком определенного объема работ самостоятельно.

В результате рассмотренных выше процессов выполнение строительного контроля было сосредоточенно на фигуре технического заказчика, как лица, привлекаемого застройщиком для организации строительства. При этом генеральный подрядчик, являющийся фактическим заказчиком по отношению к привлекаемым им субподрядчикам, оказался освобожденным от ответственности за проведения строительного контроля.

В итоге мы имеем:

  • системный самоконтроль, т.е. контроль лица, осуществляющего строительство, отсутствует, а цель несистемного самоконтроля представляет собой изготовление минимального набора исполнительной документации, при наличии которого заказчик готов принимать и оплачивать выполненные работы;
  • самоконтроль исполнителя в значительной мере подменен внешним контролем.

Необходимо понимать, что проведение строительного контроля – занятие не бесплатное. Эти затраты заложены в накладные расходы по смете. Объем финансирования, по мнению экспертов нефтегазовой отрасли, составляет не менее 7% от фонда оплаты труда.

Заказчик, опираясь на положение (ст. 12 и ч.1 ст. 723 Гражданского кодекса РФ) может удержать указанный объем финансирования при невыполнении или некачественном выполнении подрядчиком функции строительного контроля (штрафные санкции). При этом такие меры воздействия должны быть закреплены договором подряда.

Библиографический список:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.03.2016 №79ФЗ;

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017);

3. СП 48.13330.2011 «Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12012004».

Дмитрий Казаков, кандидат технических наук, доцент ВГАСУ, г. Москва

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх