Застройщик подрядчик

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Выявить недостатки в конструкции здания или инженерных коммуникациях на этапе приемки жилого помещения не всегда удается. Как показывает практика, дефекты могут проявиться через несколько месяцев или даже лет.

Какую ответственность несет застройщик после подписания акта приема-передачи жилья и в течение какого срока можно обращаться с претензиями, вы узнаете из нашей статьи.

Содержание

Гарантия от застройщика

Вопрос гарантийных обязательств строительной компании регулируется федеральным законом. В нем прописаны сроки и недостатки строения, на которые эти обязательство распространяются.

Срок гарантийных обязательств

По закону гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет на объект долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, на которые гарантия должна быть не менее 3 лет. Период исчисляется с момента передачи дома.

Гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет.

Если в договоре прописан меньший срок, такие положения соглашения между застройщиком и дольщиком признаются ничтожными.

В законе прямо указано, что установленные гарантийные сроки являются минимальными и могут быть увеличены в договоре долевого участия в строительстве. Так, например, гарантия на кровлю у большинства строительных компаний составляет 10 лет.

К недостаткам самого здания относятся:

  • дефекты стен, фасадов, подъездов;
  • проблемы с несущими конструкциями;
  • дефекты в оконных конструкциях и дверях.

На изменения, произведенные жильцами самостоятельно после приемки дома, гарантия строительной компании не распространяется. Например, если собственник установит в квартире новые окна в период гарантии, то при выявленном в них браке ответственность будет нести фирма, в которой он их заказал, а не застройщик.

К поломкам инженерных коммуникаций относятся:

  • повреждения в лифтовой системе;
  • дефекты в отопительной системе;
  • проблемы с системой вентиляции;
  • и так далее.

Дефекты устраняются в срок, согласованный с собственниками жилых помещений. В случае задержки выполнения требований, строительная компания выплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для ремонта. Следует помнить, что взыскание неустойки в такой ситуации возможно лишь в том случае, если собственник использует помещение для личных, семейных нужд, а не в предпринимательских целях.

Обратите внимание!

В случае выявления дефектов в процессе приемки квартиры вы имеете полное право не подписывать акт приемки-передачи и требовать устранения в разумный срок (как правило, это 30-45 дней).

На практике, строительные компании часто предлагают жильцам устранение недостатков после приемки жилого объекта. Застройщик заинтересован в скорейшем подписании бумаг, потому что за каждый день просрочки передачи дома ему приходится платить неустойку. Вы же имеете полное право отказаться от такого предложения и не подписывать акт до устранения дефектов.

На что не распространяется гарантия застройщика?

Строительная компания имеет полное право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:

  • естественный износ и ухудшение эксплуатационных характеристик в связи с истечением срока использования;
  • использование помещений не по назначению и нарушения правил установки и эксплуатации бытовых и сантехнических приборов;
  • поломка оборудования, которое было принято без составления акта приема-передачи, при условии, что повреждения были нанесены жильцами;
  • аварийные ситуаций, возникшие по вине жильцов.

В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы. Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт. Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации. То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.

Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.

В соответствии с законом собственники жилья имеют право требовать:

  • безвозмездного устранения недостатков;
  • возмещения затрат, которые вы, как собственник понесли для устранения повреждений;
  • уменьшения цены договора.

Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.

Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома. Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней. По этой причине вы постоянно находитесь в расстроенном состоянии и вынуждены пить успокоительные средства. Кроме того, на нервной почве у вас стало меньше молока.

Обратите внимание!

Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.

Претензия к застройщику

В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:

  • ФИО заявителя, контактные данные;
  • характер повреждений;
  • срок устранения недостатков.

В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.

Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.

В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.

В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.

Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно.

Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.

В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.

В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.

Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.

Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:

  • наименование судебной инстанции;
  • ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
  • указание на нарушенные права и интересы;
  • нормативно-правовую базу;
  • требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.

В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.

Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.

Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Резюме

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается. В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе. При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласий по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Последнее обновление: 22.07.2019

Вопрос:

Всем известно, что должен делать Застройщик при продаже квартир в новостройке по Договору долевого участия в строительстве. А какую реальную ответственность несет Застройщик, если он не выполнит условия этого договора?

Ответ:

На первичном рынке недвижимости Застройщик может нести разную ответственность в зависимости от типа договора, который он заключил с Покупателем строящейся квартиры. Наибольшая ответственность за свои действия возложена на Застройщика Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). В чем именно заключается эта ответственность, и как дольщик может этим воспользоваться? Сейчас разберемся.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от других типов договоров с Застройщиком, строго регламентируется федеральным законом ФЗ-214, который в народе заслуженно называют «законом о защите прав дольщиков». Именно этот закон прямо и однозначно указывает, как участник долевого строительства может отстаивать свои права, и какие санкции грозят Застройщику в случае несоблюдения им условий договора.

Многие покупатели новостроек уже знакомы с тем, что должен сделать Застройщик для заключения ДДУ – купить или взять в аренду земельный участок под застройку, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и т.п. Но мы сейчас акцентируем внимание именно на той материальной ответственности, которую Застройщик понесет в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им Договора долевого участия.

Практика показывает, что именно жесткие карательные функции закона, которые дольщик может применять в отношении Застройщика, стимулируют последнего к добросовестной и качественной работе.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Ответственность Застройщика по ДДУ

Ответственность Застройщика по Договору долевого участия в строительстве можно коротко свести к нескольким обобщающим пунктам:

  • Дольщик имеет право расторгнуть договор с Застройщиком и вернуть свои деньги по целому ряду перечисленных в законе причин. Причем, сделать это дольщик может не только в судебном, но и во внесудебном порядке, просто отправив Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Возможные причины для одностороннего расторжения договора дольщиком указаны в п.1, ст.9, ФЗ-214.
  • При расторжении договора дольщиком, Застройщик обязан вернуть не только деньги, уплаченные по договору, но и проценты за пользование этими деньгами (п.2, ст.9, ФЗ-214).
  • Дольщик имеет право взыскать неустойку (пени) с Застройщика, если тот задерживает указанный в договоре срок сдачи дома в эксплуатацию. Размер неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п.2, ст.6, ФЗ-214).
  • Дольщик имеет право сверх неустойки потребовать от Застройщика возмещения убытков, которые он понес из-за нарушения договора Застройщиком (ст.10, ФЗ-214, ст.15 ГК РФ). Например, это может касаться вынужденной аренды жилья из-за задержки строительства.
  • Дольщик имеет право сверх всего прочего потребовать от Застройщика возмещения морального вреда, возникшего в результате действий Застройщика. Размер такой компенсации устанавливает суд.
  • Дольщик имеет право привлечь Застройщика к административной ответственности (в виде штрафа) за оказание услуг ненадлежащего качества (ст.14.4, КоАП РФ), за обман потребителя (ст.14.7, КоАП РФ), за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ст.14.28, КоАП РФ).
  • Дольщик имеет право привлечь руководство компании-застройщика к уголовной ответственности (ч.2.2, ст.1, ФЗ-214, ст.200.3, УК РФ).
  • Дольщик имеет право потребовать от Застройщика возмещения всех судебных издержек, в случае, если иск дольщика будет удовлетворен судом.

Чтобы грамотно предъявлять претензии Застройщику, в том числе инициировать привлечение Застройщика к ответственности, а также для составления исковых заявлений в суд – лучше, конечно, обращаться к специализированным в этой области юристам.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

И в довершении всех перечисленных санкций, можно еще учесть тот факт, что суды при рассмотрении споров между Застройщиком и дольщиками-физлицами чаще всего занимают сторону последних. Конечно, при условии, что дольщик полностью выполнил свою обязанность по договору в части оплаты.

Поэтому можно с уверенностью сказать, что ответственность Застройщиков за неисполнение условий Договора долевого участия (ДДУ) вполне реальная и довольно суровая. Ни в одной другой гражданско-правовой сфере таких жестких требований к исполнителю нет. И те Застройщики, которые принимают такие правила игры, то есть привлекают деньги на строительство именно по Договорам долевого участия, вынуждены принимать и ту финансовую ответственность, которую этот договор предусматривает.

Продажа квартиры в новостройке по Договору уступки прав требования. Что нужно знать участникам сделки?

Финансовое обеспечение обязательств Застройщика

Помимо перечисленных карательных санкций, инвестиции дольщиков защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ), которые ему вменяет закон ФЗ-214. Речь идет о финансовом обеспечении Застройщиком своих обязательств. Проще говоря – чем Застройщик сможет расплатиться с дольщиками в случае, если он не сможет достроить дом.

Здесь ответственность Застройщика (обеспечение его обязательств) может быть нескольких видов:

  • Залог земельного участка вместе со строящимся на нем домом в пользу дольщиков (ст.13, ФЗ-214);
  • Обязательное страхование ответственности Застройщика перед дольщиками (по ДДУ с 2014 года);
  • Отчисления в компенсационный фонд застройщиков (по ДДУ с 2017 года);
  • Расчеты по договорам через специальные счета эскроу для долевого строительства (по ДДУ с июля 2019 года).

Причем, если Застройщик использует последний вид финансового обеспечения (эскроу-счета), то все остальные виды – уже не применяются. Подробнее о каждом виде такой «страховки» – см. по указанным ссылкам.

К слову сказать, сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон ФЗ-214 обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого участия те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком (включая финансовое обеспечение).

Подробнее об условиях Договора долевого участия в строительстве – см. в Глоссарии по ссылке.

На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров. Указав все обязательные условия, они дополняют договор ДДУ своими пунктами, исходя из понятия «что не запрещено, то разрешено». Эти дополнительные пункты в ряде случаев могут ограничивать права дольщиков, а то и вовсе лишать их некоторых законных прав.

Например, это касается пунктов, где Застройщик дает себе право отодвигать срок сдачи дома, если он не успевает его сдать вовремя. Или пункта, где Застройщик ограничивает применение к нему требований о неустойке. Бывает, что в договоре Застройщик прописывает возможность для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не согласится добровольно с переносом сроков сдачи дома.

Таким образом, некоторые Застройщики пытаются снять с себя часть ответственности по Договору долевого участия. Но дольщикам следует знать, что такие приемы суд рассматривает как незаконные, ввиду их явного противоречия статьям и духу закона ФЗ-214. И в случае судебного разбирательства, права дольщика будут определяться именно законом ФЗ-214, а не пунктами договора. Условия договора могут произвольно определять только те отношения дольщика и Застройщика, которые остались за рамками 214-го закона (например, график платежей дольщика за квартиру).

Как получить неустойку и другие компенсации с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – см. в этой заметке.

И все-таки при всей той серьезной защите дольщиков и ответственности Застройщика, которую обеспечивает закон и заключенный Договор долевого участия в строительстве, следует отдавать себе отчет в том, что риск вложения в строящееся жилье все равно существует. Ведь недаром цены на квартиры в новостройках (особенно на начальных стадиях строительства) такие заманчиво низкие. Таким большим дисконтом Застройщики компенсируют Покупателям квартир тот риск, который они вынуждены принимать, отдавая деньги за будущее жилье. Ведь риск финансовых проблем, экономических кризисов, да и просто банкротство строительной компании никакой закон не в силах запретить.

Что же делать дольщику в таком случае? Снижать риск покупки квартиры в новостройке самостоятельно. Как это сделать? Об этом подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке жилья.

На пути к долгожданному новоселью инвестора может поджидать много неожиданных, но отнюдь не приятных сюрпризов. И даже на самом последнем этапе, когда, казалось бы, все позади, дом построен, и осталось только получить ключи от своей квартиры, радость от предстоящего новоселья может быть омрачена недоделками и строительными дефектами, обнаруженными во время приемки жилья. Такая ситуация далеко не редкость, и возмущением в адрес нерадивых строителей ее не поправишь. Но есть законные способы, позволяющие заставить строительную компанию исправить свои огрехи. В законе определен срок устранения недостатков застройщиком, и прописан алгоритм действий в этой ситуации. Как добиться от застройщика своевременно исправить недочеты строительства?

Какие гарантии качества предоставляет закон

Для законодателя приоритетными являются интересы простых граждан, вложивших деньги в строительство своей будущей квартиры. Поэтому он позаботился о том, чтобы инвесторы долевого строительства получали качественное и благоустроенное жилье. Гарантии качества, которые должен предоставить застройщик гражданам, описаны в 7 ст. 214 ФЗ.

Согласно статье, жилье должно быть построено в четком соответствии с договором, проектной документацией и существующими строительными и техническими стандартами. Не допускается передача объекта, характеристики которого хуже или не соответствуют документам. За подобные нарушения к застройщику могут быть применены санкции вплоть до расторжения договора.

Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, снимающий с них ответственность за плохое качество объекта. Это условие является незаконным и не освобождает строителей от своих обязательств.

Как увидеть дефекты, которые пытаются скрыть строители

Застройщик заинтересован побыстрее передать объект участнику, и в этом интересы сторон совпадают. Однако нередко желание строителей ускорить этот процесс связано с недоделками и дефектами, которые пытаются скрыть от дольщика. Поэтому инвестор должен проявить бдительность и не дать себя обмануть.

Существуют определенные правила приемки жилья, которыми не следует пренебрегать. Если дольщик не компетентен в вопросах строительства, лучше взять с собой специалиста. Не стоит спешить с подписанием акта, подпись участника означает, что он не имеет никаких претензий к строителям, и его полностью устраивает качество квартиры. Если в ходе осмотра обнаружатся недостатки, их нужно письменно зафиксировать либо в отдельном смотровом листе, либо в приемо-передаточном акте.

Что делать, если дефекты обнаружились не сразу

Однако не все строительные огрехи можно обнаружить при приемке квартиры. Существует много скрытых дефектов, которые невозможно увидеть при осмотре. Некоторые недостатки строительства могут проявиться и через несколько лет после вселения. На этот случай законодатель предусмотрел гарантийный срок на жилье, в течение которого застройщик отвечает за построенный им объект и обязан исправить строительный брак.

По закону гарантия должна составлять не менее пяти лет на строение и не менее трех лет на инженерные системы дома. В этот период граждане могут также предъявить претензии строительной компании, обязав ее устранить выявленные дефекты.

Что может потребовать участник от застройщика при обнаружении недостатков

Законодатель предоставляет инвестору на свое усмотрение выбрать способ исправления дефектов строительства. Участник может потребовать от застройщика:

  • устранить имеющийся брак за свой счет;
  • уменьшить цену за жилье;
  • оплатить ремонтные работы, выполненные самим дольщиком.

Все свои требования инвестор должен оформить в виде претензии и направить ее в строительную фирму.

В какой срок строители должны исправить брак

Если дольщик решил предоставить возможность исправить свои огрехи самим строителям, он должен прописать в претензии конкретный срок исправления недоделок. Но многим гражданам не совсем понятно, в какой срок застройщик должен устранить недостатки.

Дело в том, что в 214 ФЗ четко не прописан период времени, отведенный для исправления дефектов. По закону строительная фирма должна выполнить ремонтные работы «в разумный срок», указанный участником проекта. Что имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку? Несмотря на то, что это понятие относительное, и общих правил определения разумности не существует, в законе неслучайно применен именно этот термин.

В данном случае принцип разумности подразумевает под собой, что отведенного времени должно хватить для устранения дефектов, но в то же время срок не должен быть слишком коротким или неоправданно долгим. На выполнение каждой строительной работы необходим определенный промежуток времени. На законодательном уровне невозможно предположить, какой именно недостаток допустят строители. Если речь идет о небольшом дефекте, то возможно для его устранения достаточно одного-двух дней, в то время как срок исправления существенного строительного брака займет не меньше месяца.

Исходя из этого, дольщик должен решить сам, сколько времени дать застройщику для исправления недочетов. Однако неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Если дольщик не силен в строительной науке, лучше всего пригласить независимых экспертов или знакомых, разбирающихся в строительстве.

Следует также учесть, что если срок для устранения дефектов в претензии не указан, вступает в действие закон о защите потребителей. Статья 20 названного закона устанавливает конечный срок для исправления недочетов по любой услуге, который не может превышать 45 дней.

Что делать, если в отведенное время недостатки не исправлены

Если застройщик не выполнил необходимые ремонтные работы на объекте, то на следующий день после наступления срока, отведенного для устранения дефектов, наступает ответственность, предусмотренная законом о защите потребителей.

За каждый просроченный день строительная компания должна будет выплачивать пеню в размере 1% от полной суммы договора. Если выявленные недостатки оказались настолько существенными, что жилье признано непригодным для проживания, помимо неустойки застройщик обязан также компенсировать 1% от стоимости ремонтных работ.

Инвестор может обратиться в суд с требованием к застройщику об устранении дефектов, взыскании положенной неустойки и компенсации своих расходов. У дольщика также есть возможность отказаться от дальнейшего выполнения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке. Какие действия предпринять в этом случае – решать дольщику, но в любом случае рекомендуется сначала проконсультироваться с опытным юристом.

Обращаясь в Общество защиты прав дольщиков, вы можете полностью положиться на профессионализм наших сотрудников, которые найдут оптимальное решение вашей проблемы. Для связи с нами зайдите в раздел «Контакты».

Российское законодательство не освобождает застройщиков от ответственности за некачественное, неправильное строительство домов. При обнаружении дефектов будущий покупатель, или же дольщик, может потребовать устранить недостатки от строительной компании, — закон на его стороне.

Расскажем, какие нарушения возможны, когда и куда подавать претензию, нужно ли оформлять другие документы. Также в этой статье вы узнаете, как отстоять свои права в суде.

Какие нарушения в строительстве и отделке, обнаруженные при приемке или позже, могут и должны быть устранены застройщиком

Любое отклонение от строительных норм и требований, которые прописаны в СНИПах и ГОСТах, договоре долевого участия, будет считаться дефектом.

Обратите внимание на договор долевого участия, в нем должны быть прописаны все обязательные СНИПы и ГОСТы для застройщика. Ориентируйтесь на договор, прежде чем, осматривать новое жилье.

Перечислим самые распространенные нарушения в строительстве и отделке жилых помещений:

  1. Трещины в бетонной стяжке.
  2. Отсутствие бетонной стяжки.
  3. Трещины в перекрытиях, перегородках.
  4. Отсутствие межкомнатных перегородок, которые по плану квартиры заявлены.
  5. Перепад уровня пола.
  6. Большие промежутки между стыками плит.
  7. Отклонение стен.
  8. Битая плитка, кафель и т.п.
  9. Неровно наклеенные обои.
  10. Тонкие входные двери, некачественные.
  11. Отсутствие окон, подоконников.
  12. Отсутствует гидроизоляция в ванной, санузле.
  13. Замкнувшая проводка. Неполадки с электрикой.
  14. Неисправности инженерных систем.

Этот список можно продолжать. Визуально вы должны осмотреть квартиру на наличие таких дефектов. Особенное внимание уделите квартире с отделкой, так как она должна быть полностью готова к вселению. Любое нарушение должно быть зафиксировано и устранено застройщиком еще до заезда в новое жилье.

Порядок приемки квартиры без отделки от застройщика – на что обратить внимание

В случае, когда недочеты обнаруживаются после приемки квартиры — например, в момент проживания, — то все дефекты все равно должны быть устранены.

Например, не стоит верить строителям, которые заявляют о трещинах в стенах, так как «дом должен осесть». Трещин в стене, даже под обоями, быть не должно.

Существуют и скрытые дефекты, которые дольщик не увидит без использования специального оборудования.

Перечислим, какие скрытые дефекты могут быть:

  1. Неверная закладка фундамента, которая может привести к обрушению перекрытий, трещинам на стенах.
  2. Выделение вредных веществ из строительных материалов некачественного типа.
  3. Повышенный радиационный фон.
  4. Опасные электромагнитные излучения.

Прежде чем дом примут в эксплуатацию, комиссия будет проводить данные исследования и определять скрытые недостатки. Если же они будут, то разрешение на ввод в эксплуатацию компания застройщика вряд ли получит.

Если же застройщик устранит недостатки, то ему придется повторно доказывать, что дом соответствует всем стандартам.

Можете изучить документацию, — застройщик не имеет прав вам в этом отказывать.

Как указать застройщику на дефекты строительства и недоделки

Во время приемки квартиры вы обнаружили строительные недочеты, — что делать?

Помните, что вы должны зафиксировать все дефекты документально. Так как приемка квартиры происходит с участием представителя застройщика и комиссии, то вы можете:

Попросить комиссию провести независимую экспертизу

Если откажут, то ничего не подписывайте и обращайтесь в частную организацию, которая проведет независимую экспертизу с допусками СРО и составит смету недочетов.

Примерная стоимость работ — от 25 000 руб.

Оформить дефектный акт после осмотра квартиры

Он должен быть составлен совместно с застройщиком. Документ должен содержать перечень замечаний по жилым квадратным метрам.

Если на месте осмотра нет пустого бланка дефектного акта, можно его составить в рукописном варианте на имя застройщика.

Пример дефектного акта:

Дефектный акт обязательно должен быть подписан застройщиком или его представителем — у которого, кстати, должна быть нотариальная доверенность на совершение таких юридических действий с недвижимостью.

Стоящая на документе подпись подтвердит, что компания застройщика согласна с перечисленными недочетами.

Не забудьте копию дефектного акта оставить себе. Когда застройщик устранит дефекты, вы будете приглашены на повторный осмотр квартиры. Возьмите акт с собой, чтобы сверить исправления.

В акте осмотра и приема-передачи квартиры обозначить все выявленные нарушения

В этом документе так же, как и в предыдущем, застройщик должен поставить свою подпись. После его подписания вы сможете требовать исправления недостатков.

Пример оформления акта:

Заметьте, что застройщик не должен торопить вас подписывать документы. В соответствии с ФЗ-№214, у вас есть 60 дней на принятие квартиры.

Если вы обнаружили недочеты, зафиксировали их в документах, то застройщик должен вначале их исправить, а потом вновь провести осмотр жилья и предложить подписать акт приема-передачи квартиры (если не был оформлен) или предварительный договор купли-продажи.

Что делать, если при осмотре квартиры отсутствует застройщик?

Все просто — оформляйте документацию, просите комиссию ее подписать и направляйте заказным письмом все бумаги в компанию застройщика. Чем раньше вы это сделаете, тем лучше.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры

Согласно пункту 2 статьи 7 Закона федерального уровня №214, дольщик может требовать устранения недостатков от застройщика в разумный срок.

«Разумный срок» не прописан в законе, поэтому дату исправления дефектов лучше изначально обговорить с представителем застройщика — например, когда вы будете осматривать квартиру и подписывать первичный акт осмотра приема-передачи квартиры.

Аванс и задаток при покупке квартиры – чем отличается один от другого, плюсы и минусы каждого

Также учитывайте срок, указанный в договоре:

  1. Если в договоре долевого участия прописан срок устранения недостатков, то дольщик не сможет требовать устранения дефектов к кратчайший период, не в тот, что был обозначен в документе.
  2. Если же в договоре долевого участия не зафиксирован срок устранения недостатков, то дольщик должен подать претензию и указать в ней точный срок. Не стоит подавать претензию без срока, иначе сложно будет решать спор в суде, доказывая свои права.

Срок для устранения дефектов лучше прописать в соглашении о добровольном устранении недостатков. Об этом документе следует поговорить с застройщиком. Будет отлично, если он пойдет навстречу и не откажет в его оформлении.

Таким образом, гражданин в случае обращения в суд сможет приложить соглашение, если застройщик не выполнит свои обязательств — или выполнит их частично.

Сроки предъявления претензии о недостатках застройщику

Претензию о выявленных недостатка дольщик может подать в любое время.

Например:

  1. Во время осмотра и принятия квартиры.
  2. После подписания акта приема-передачи квадратных метров, но не заехав в квартиру.
  3. Во время проживания в квартире.
  4. Пока действует гарантийный срок — 5 лет.
  5. В течение срока, указанного в договоре.

Закон федерального уровня «Об участии в долевом строительстве» гласит, что в течение 5 лет со дня принятия квартиры, пока действует гарантийный срок, гражданин может подать претензию застройщику на исправление недочетов.

Однако ждать длительного времени не стоит, ведь после сдачи дома в эксплуатацию компания застройщика может обанкротиться, закрыться. Претензию будет некому подавать.

Поэтому, если вы обнаружили какой-либо дефект, следует сообщить о нем застройщику и попросить его устранить в ближайшее время.

Односторонний акт приёма-передачи – минусы для собственника и возможности его обжалования

Односторонний акт приема-передачи может потребовать заключить застройщик при таких условиях:

  1. Он уведомил дольщика об этом более чем за 2 месяца. Односторонний акт не может быть подписан раньше чем через 2 месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору, учитывайте это.
  2. Дольщик уклоняется от приемки, не отвечает на письма застройщика, игнорирует просьбы явиться на приемку.
  3. Дольщик отказывается заключать акт приема-передачи квартиры.

Получается, что дольщику будет выслан односторонний акт приема-передачи квартиры, который он будет обязан принять.

Но заметьте, что акт можно и оспорить в судебной инстанции. Для этого необходимо собрать доказательства нарушений порядка со стороны компании застройщика. Например, дольщика не уведомили вовремя о приемке квартиры, а сразу выслали акт, либо уведомили его по телефону, а не в письменном виде. Суд в этих случаях может признать акт недействительным.

Минусы одностороннего акта приема-передачи квартиры заключаются в ущемление прав дольщиков-будущих собственников. Внести изменения в такой документ не предоставляется возможным. Более того, участник долевого строительства, который заключил данный акт с застройщиком и оформил квартиру в собственность, не сможет воспользоваться гарантийным сроком и потребовать устранения недостатков от застройщика. Приняв односторонний акт, не оспорив его в суде, собственник соглашается с условиями в нем прописанными и выявленными дефектами.

Наличие одностороннего акта приема-передачи квартиры будет свидетельствовать о том, что дольщик является потенциальным владельцем жилья. Данный документ позволяет гражданину забрать у застройщика ключи от своей квартиры. Это — основной плюс документа.

Как мы указали выше, обжаловать односторонний акт придется в суде.

Дольщик может в иске выставить несколько требований:

  1. Признать акт приема-передачи недействительным.
  2. Утвердить список недочетов, которые были выявлены в результате проведения независимой оценки.
  3. Заставить застройщика устранить недостатки.
  4. Взыскать с застройщика компенсацию за причинение жилья ущерба, образовавшегося из-за обозначенных недочетов.

В суде вам обязательно придется доказывать, что дефекты существенны, что они появились по вине компании застройщика.

Наш юрист вам поможет организовать план стратегической защиты с доказательственной базой. Обращайтесь!

Исправление дефектов строительства застройщиком по гарантийному сроку

В соответствии с частью 5 статьи 7 ФЗ-214, гарантийный срок устанавливается договором, и не может составлять менее 5 лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

В период гарантии дольщик может требовать от застройщика:

  1. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
  2. Соразмерного уменьшения цены договора.
  3. Возмещения расходов, затраченных на устранение недостатков.

Эти и другие требования можно обозначить в претензии.

Как написать претензию к застройщику об устранении недостатков жилья – образцы документа для разных ситуаций

Кстати, статья 29 Закона «О защите прав потребителей» защищает права покупателей готового жилья. Так что, если вы приобретаете жилье в сданном доме, с готовым ремонтом, то можно предъявить претензии застройщику, ссылаясь на указанный закон.

Как добиться от застройщика устранения недостатков строительства – пошаговая инструкция

По закону, дольщик при обнаружении дефектов должен следовать такой инструкции:

Шаг 1. Проведите независимую экспертизу. Найдите лицензированную компанию, проводящую независимую экспертизу. В дальнейшем этот документ может потребоваться для суда.

Шаг 2. Зафиксируйте самостоятельно все дефекты. Конечно же, если у вас нет средств обратиться к экспертам, можете самостоятельно при приемке квартиры составить список недочетов. Предложите его подписать комиссии и застройщику. Если отказываются, отправляете его заказным письмом с требованием исправить выявленные недостатки жилья.

Шаг 3. Составьте претензию застройщику. Можно передать ему лично документ или отправить по почте. Обязательно оставьте подписанную копию для себя.

Шаг 4. Получите ответ от застройщика. Это может быть и письмо с отказом, и игнорирование ваших требований.

Шаг 5. Напишите исковое заявление и подготовьте доказательства.

Шаг 6. Участвуйте в судебном споре. Если вы не желаете приходить в суд и разобраться в данном вопросе, за вас может сделать это адвокат или юрист.

Шаг 7. Получите решение суда и исполнительный лист.

Шаг 8. Дождитесь исполнения решения суда и устранения всех недочетов.

Если застройщик игнорирует решение суда, подавайте повторный иск и просите суд привлечь застройщика к ответственности за неисполнение требований судебных органов.

Решение вопроса с застройщиком через суд – судебная практика и возможности вернуть деньги за строительные недостатки

Обратиться в судебные органы дольщик может, если застройщик отказывается устранять недочеты, игнорирует просьбы и обращения, устраняет не все дефекты, частично.

Как показывает судебная практика, дольщики добиваются не только устранения недостатков, но и уменьшения цены ДДУ и возвращения застройщиком части денежных средств по нему. Кроме того, граждане возмещают убытки, связанные с ликвидацией дефектов строительства и отделки, предоставляя все чековые квитанции в суд.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ – как взыскать, если она в договоре не указана

Наши юристы помогут вам также взыскать неустойку за просрочку, если были нарушены сроки сдачи квартиры по ДДУ из-за несвоевременного устранения дефектов застройщиком.

Все требования и зафиксированные нарушения старайтесь подкреплять документами.

Если у вас нет результата независимой экспертизы, приложите фото и видеоматериалы дефектов с датой. А еще лучше, если ваши слова будут подтверждать систематические обращения к застройщику.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх