Аренда муниципального помещения

Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Содержание

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Что входит в муниципальное имущество

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности. В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны – город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти. Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

  • индивидуальных предпринимателей (ИП);
  • различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

  1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
  2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
  3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
  4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
  5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
  6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Специфика аренды

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

  • муниципального унитарного предприятия;
  • автономного госучреждения;
  • муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона. Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки. То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

  1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
  2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
  3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
  4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия.

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

  • религиозные организации;
  • профсоюзы;
  • политические партии;
  • общественные фонды;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • медицинские и образовательные учреждения;
  • отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

В 2020 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Аренда по 44 ФЗ с единственным поставщиком — это закупка услуг по временному пользованию жилыми и нежилыми зданиями, транспортом или оборудованием. Правила не отличаются от обычных тендеров, но требуется учесть ряд особенностей.

Скачать образец договора аренды 44 ФЗ

Скачать бланк для обоснования цены контракта с единственным поставщиком

Скачать образец обоснования аренды помещения по 44 ФЗ

Выбираем способ проведения закупки

Заказчики нередко выступают в роли арендатора. Организации арендуют жилые и нежилые помещения, оборудование, транспорт. Как и в случае с остальными закупками, учреждения-арендаторы обязаны проводить заключение таких контрактов официально. Процедура аренды имущества регулируется 44 ФЗ, как и любые другие госзакупки.

Заказы на заключение договора аренды оформляют и в виде конкурентных закупок в электронной форме, и через взаимодействие с единственным поставщиком. Заключайте договоры аренды по результатам таких процедур:

  1. У единственного поставщика (госзакупки малого объема). Если заказ проводится по п. 32 ч. 1 ст 93 44 ФЗ, аренда станет основной для заключения соглашения. Главное — соблюдать лимиты по закупкам малого объема.
  2. Электронный аукцион. Ограничений для проведения этой процедуры не предусмотрено.
  3. Конкурс в электронной форме. Проводится, если предмет заказа не входит в аукционный список (ч. 2 ст. 59 44 ФЗ).
  4. Электронный запрос котировок. Допускается, если начальная (максимальная) цена контракта не превышает 500 000 рублей.
  5. Запрос предложений в электронной форме. Проводится в случае одностороннего отказа организации-заказчика от исполнения контракта или по результатам несостоявшихся электронных процедур — аукциона или конкурса (п. 2, 5 ч. 2 ст. 83.1 44 ФЗ).

Для заключения договора аренды действуют правила, идентичные иным госзаказам. Любая закупка планируется. Близится конец года, многие заказчики уже начали планировать заказ на 2020 год. Для многих организаций актуальна аренда жилых помещений по 44 ФЗ, поэтому напоминаем, что при планировании на следующий, 2020, год надлежит составлять только план-график.

Составление плановой документации подразумевает предварительный расчет по каждому заказу. Если вы планируете заключение договора аренды по 44 ФЗ и затрудняетесь в определении объема приобретаемых услуг, то рассчитывайте не НМЦК, а начальную сумму цен единиц заказа и максимальное значение цены контракта. В таких случаях требуется обосновывать начальную цену каждой единицы услуги (ч. 24 ст. 22 44-ФЗ).

Заключаем договор с единственным поставщиком

Закупка у единственного поставщика (малого объема) — один из наиболее удобных и быстрых способов заключения арендного соглашения. Но в отношении этого вида госзаказа действует ряд ограничений:

  1. Этим способом закупается аренда недвижимого имущества, 44 ФЗ регулирует это в п. 32 ч. 1 ст. 93 (жилые и нежилые помещения, здания, сооружения).
  2. Другой вариант — заключение соглашения по п. 4 ч. 1 ст. 93 44 ФЗ. В этом случае установлен лимит — цена контракта не превышает 300 000 рублей. Этим способом приобретается аренда движимого имущества по 44 ФЗ (транспорт, оборудование, приборы).
  3. Для особых заказчиков (учреждения культуры, отдыха, образовательные организации и проч.) ценовой лимит на заключение арендных соглашений с единственным поставщиком немного выше — 600 000 рублей (п. 5 ч. 1 ст. 93 44 ФЗ).

Каждый заказ (неважно, конкурентный или закупка малого объема) отражается в плане-графике. Рассчитанная аренда нежилых помещений по 44 ФЗ не исключение — сведения о соглашении необходимо включить в плановую документацию. Извещение для таких госзакупок составлять нет необходимости. Расчет и обоснование цены включаются в текст договора отдельным блоком. Дополнительно заказчик готовит обоснование невозможности заключения договора иным способом.

Если заказчик заключает арендный договор, ему надлежит включить условие, регламентирующее возмещение арендодателю издержек на оплату коммунальных услуг. Если стороны не включат требование о компенсации коммунальных затрат в основной договор, им придется подписать дополнительное соглашение (п. 10 ч. 1 ст. 95 44 ФЗ). Расходы на коммуналку изначально включаются в цену первоначального арендного соглашения. Вот как вписывают условие о возмещении затрат: «Помимо арендной платы, Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором. Соответствующая сумма определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций».

Заключенный контракт на аренду недвижимости сроком на один год и более подлежит регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Проводим электронный аукцион

Порядок проведения электронного аукциона един для всех заказов. В аукционной форме закупается и аренда оборудования (44 ФЗ, ст. 59). Заключение соглашения по аренде недвижимости и транспортных средств допускается проводить путем электронного аукциона.

Вот инструкция для аукционной процедуры, как провести аренду по 44 ФЗ:

  1. Включаем заказ в план-график.
  2. Готовим аукционную документацию.
  3. Публикуем документацию, извещение и проект контракта в Единой информационной системе.
  4. Проводим торги.
  5. Заключаем арендное соглашение с победителем аукциона и формируем реестровые сведения о заключенном контракте в течение 5 рабочих дней (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ).

В электронном аукционе побеждает тот участник, который полностью соответствует требованиям заказчика и предлагает наименьшую цену услуги.

Проводим запрос котировок

Для проведения запроса котировок в электронной форме надлежит соблюдать два правила одновременно:

  • НМЦК не превышает 500 000 рублей;
  • годовой объем заказов в форме электронного запроса котировок в совокупности составляет не больше 10% от СГОЗ или 100 миллионов рублей (ч. 2 ст. 82.1 44-ФЗ).

В остальном ограничений нет. Если в плане-графике заказчика стоит аренда имущества, 44 ФЗ допускает приобретение этой услуги путем запроса котировок. Последовательность действий специалиста по закупкам та же: включаем заказ в план-график, готовим извещение и проект контракта и публикуем их в ЕИС, проводим процедуру и заключаем контракт с победившим участником. Победителем признается тот, кто предложит минимальную цену контракта при полном соответствии всем требованиям заказчика (ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ). Сведения о заключенном контракте направляем в реестр в течение 5 рабочих дней.

Проводим конкурс в электронной форме

С электронным конкурсом все немного сложнее. Во-первых, эта процедура применяется, только если товар, работа или услуга не входят в аукционный перечень. Во-вторых, конкурс длится очень долго, и основой для выбора победителя являются строгие критерии оценки, определяемые заказчиком. Если закупается аренда в рамках 44 ФЗ, конкурс не особо уместен — конкурсные процедуры доступны только для движимого имущества. Арендовать недвижимое имущество по нормам Федеральной контрактной системы получится только через электронный аукцион, запрос котировок или соглашение с единственным поставщиком.

Если заказчику требуется арендовать движимое имущество, а оценивать приходится не только ценовые предложения, но и другие характеристики, конкурсная процедура является оптимальным способом закупки. Схема проведения аналогична: заказ вносится в план-график, готовится документация, объявляются торги, в результате которых и определяется победитель. Разница состоит лишь в том, что побеждает тот участник, который максимально соответствует критериям оценки, установленным заказчиком. Заказчик заключает договор с победителем и публикует сведения о соглашении в реестре контрактов. На это специалисту отводится 5 рабочих дней.

Разъяснения по теме

Основные тезисы Реквизиты документа Скачать
О закупке услуг аренды нежилого здания (сооружения) и методе определения и обоснования НМЦК в закупках у единственного поставщика.

Письмо Минэкономразвития № Д28и-1963 от 02.05.2017

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений — важная информация. Ведь заключение каких-либо сделок между лицами на территории России в некоторой степени регулируется законодательством.

Основным законодательным актом, который подробно рассматривает данный вопрос, является Гражданский Кодекс (ГК) РФ. В нем закреплены базовые понятия всех возможных сделок, порядок их заключения и исполнения договорных условий.

Аренда нежилого помещения не стала исключением, поэтому в меру подробно рассматривается в ГК РФ. Перед заключением арендного договора подобного вида очень важно ознакомиться со всеми нюансами данной юридической процедуры, как с точки зрения законодателя, так и с заинтересованных в ней сторон.

Более подробно узнать о порядке и правилах проведения сделки можно, ознакомившись с представленным ниже материалом.

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений

Если вам нужно помещение, но у вас нет достаточных денег на его приобретение, — возьмите его в аренду

Как упоминалось ранее, ГК РФ содержит основные законодательные положения об аренде нежилых помещений.

Стоит отметить, что как отдельный вид арендного соглашения данная сделка не рассматривается, однако косвенно о ней написано немало.

Обращаясь к законодательству, в первую очередь необходимо разобраться с базовыми понятиями арендных сделок.

Законодатель выделил отдельную 34-ую главу для рассмотрения аренды, как вида гражданских сделок. Именно эту часть ГК РФ, состоящую из 6 параграфов, важно досконально изучить перед заключением любого вида арендного соглашения.

В соответствии с 606-ой статьей кодекса арендой (имущественным наймом) называется передача имущества от одного лица к другому на временное пользование или владение, закрепленное договором. В процессе аренды участвует две стороны:

  • Арендодатель – лицо, обязующееся передать имущество во временное владение за определенную плату другому человеку.
  • Арендатор – лицо, принимающее (арендующие) некоторое имущество в свое временное владение на условиях заключенного договора. Полученное арендатором имущество является его собственностью на период, определенный договором.

Заключая договор аренды, обе стороны сделки вступают в правовые отношения. 1-ый параграф 34-ой главы ГК РФ регламентирует общие положения, порядок осуществления и принципы правовых отношений между арендодателем и арендатором.

Общая их суть заключается в том, что обе стороны после подписания договора аренды обязуются выполнять условия, определенные при сделке.

Наиболее важные положения законодательства об аренде заключены в 614-ой статье о соответствующей плате. В соответствии с ней арендатор должен своевременно оплачивать аренду по определенным в договоре условиям.

Изменять положения соглашения относительно арендной платы можно не более раза за год. Более того, в ряде ситуаций арендатор имеет право потребовать снижение платы, если по каким-либо причинам (не по его вине) он не может в полной мере пользоваться арендованным имуществом.

Законодательство не регламентирует определенные обязанности каждой стороны сделки. Однако в ГК РФ четко указано на то, что арендатор должен содержать арендованное имущество в исправном состоянии. И вернуть его арендодателю по истечению договора в состоянии, не хуже первоначального.

В соответствии с многочисленными положениями кодекса обе стороны арендного договора обязаны соблюдать условия соглашения. Иначе на них может быть наложена соответствующая ответственность.

Аренда нежилого помещения

Законодательство не разделяет понятия аренды помещения в зависимости от вида недвижимого имущества

Аренда нежилого помещения – понятие, которое четко не регламентируется в ГК РФ. Но это не значить, что проводить подобные сделки можно в свободном формате и по каким-либо своим правилам.

Рассматривая арендный договор, необходимо учитывать положения 1-ого, 4-ого и 5-ого параграфов 34-главы ГК РФ об аренде.

Что касается 1-ого параграфа, то он уже был рассмотрен в предыдущем пункте и суть его проста – он определяет общие законодательные положения об аренде. Однако 4-ый и 5-ый параграфы наиболее важны для подробного рассмотрения аренды нежилого помещения.

Итак, в соответствии с 650-ой статьей ГК РФ заключение договора аренды здания или сооружения обязует арендодателя передать арендатору во временное пользование или владение данный вид имущества.

Когда ситуация касается описанных помещений, то, как правило, арендуются коммерческие предприятия, порядок данной сделки подробно рассматривается 5-ым параграфом 34-ой главы ГК РФ. Основные его положения гласят:

  • «Договор аренды предприятия понимается как передача во временное пользование или владение некоторого имущества (здание, сооружение и т.д.) на условиях арендного договора, которое должно использоваться в соответствии со своим функциональным назначением».
  • «Права, которые имеет арендодатель на пользование определенным видом предприятия, не передаются арендатору».
  • «Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме, иначе будет считаться недействительным. Также подобные соглашения подлежать обязательной госрегистрации (статья 658)».

Помимо этого, арендой помещения может считаться и передача во временное использование или владение прочих нежилых сооружений (например, гаража) с целью личного, некоммерческого пользования каким-либо лицом. Подобные сделки рассматриваются с точки зрения основных законодательных положений 1-ого и 4-ого параграфов 34-ой главы ГК РФ.

В процессе оформления договора аренды любого нежилого помещения важно учитывать все обязательные условия к его форме, которые регламентированы законодательством РФ.

Арендное соглашение будет считаться недействительным, если составлено не в письменной форме и не содержит следующую информацию:

  • стороны соглашения, общая информация о них и реквизиты;
  • объект арендной сделки и его основные характеристики (адрес, этажность, конкретное местонахождение, площадь, границы, инвентарный номер, функциональный статус (офис, склад и т.п.));
  • условия договорной сделки, которые должны соблюдаться с обеих сторон;
  • вид, формат и размерность арендной платы;
  • срок действия соглашения на аренду и возможность его продления. Договоры аренды бывают краткосрочными (менее года), среднесрочными (1-5 лет), долгосрочными (5-20 лет) и бессрочными.

Какое-либо отхождение от общепринятого и юридически верного формата договора по аренде нежилого помещения понесет его недействительность, не забывайте об этом. Договор важно заключать в 3-х оригинальных экземплярах (2 из них – для арендодателя и арендатора, 1 – для регистрации сделки).

Мнение юриста-эксперта

Мнение эксперта Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос Особое внимание советую уделять пунктам заключаемого договора, в которых указываются все нюансы использования передаваемых помещений.

Например арендатор заранее должен знать, какие коммуникации проходят по помещению. В случае возникновения аварийной ситуации каков порядок допуска оперативных служб к коммуникациям.

Часто в помещениях, расположенных на первом этаже здания или его цоколе, расположены тепловые, электрические, водопроводные или канализационные узлы. Арендатор должен знать порядок доступа сотрудников ресурсоснабжающих организаций, сроки проведения проверок счетчиков.

Советую обязательно оговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Часто арендодатель возлагает на арендатора обязанность по уплате например, за тепло, свет, воду согласно потребленным ресурсам и выставленным квитанциям.

Однако арендодатель тоже может контролировать оплату коммунальных услуг, принимая у арендатора показания счетчиков и деньги за потребленные ресурсы, оплачивая их самостоятельно.

Особыми условиями использования так же могут являться например уборка прилегающей территории своими силами, покос травы.

Все нюансы использования важно заранее продумать и оговорить, чтобы в дальнейшем не пришлось расторгать договор или нести убытки за «забытые» договором пункты.

Государственная регистрация договора

Долгосрочный договор аренды подлежит обязательной регистрации

Государственная регистрация договора по аренде нежилого помещения – обязательное мероприятие в том случае, если срок действия соглашения рассчитан на более чем один год.

Регистрация подобных сделок регламентирована законодательство РФ, поэтому неосуществление данной процедуры повлечет за собой ряд проблем.

Зарегистрировать договор можно после непосредственного его заключения между двумя сторонами, обратившись в Росреестр или Многофункциональный центр по месту жительства арендодателя и арендатора.

Регистрация сделок с недвижимостью необходима. Так как государство регистрирует права собственности на временного владельца и ведет кадастровый учет всей недвижимости на территории страны.

Подобная практика помогает решать все спорные вопросы между сторонами сделки и беспроблемно заниматься документооборотом. Зарегистрировать договор через Росреестр может как арендодатель, так и арендатор. Для этого необходимо обратиться в госорган со следующими бумагами:

  • заявление о просьбе регистрации сделки и прав собственности на временного владельца;
  • три оригинальных договора аренды (один останется в Росреестре);
  • документы, удостоверяющие личность и правовой статус каждого участника сделки (паспорта – для физических лиц, учредительные документы и выписки из ЕГРП – для юридических);
  • кадастровый план (паспорт);
  • выписка из БТИ;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников арендного помещения, если таковые имеются помимо арендодателя;
  • квитанции об уплате всех необходимых госпошлин.

Регистрацию договора осуществляет сам государственный орган, поэтому присутствие сторон сделки необязательно. Последним достаточно обратиться в Росреестр с необходимыми документами и заявлением.

Регистрация осуществляется в период 18 суток после подачи заявления, если все в порядке – стороны сделки получают свидетельство о регистрации договора и прав собственности на временного владельца. С данного момента времени аренда официально зарегистрирована и информация о ней содержится во всех необходимых реестрах РФ.

Отказать регистрировать сделку госорган имеет право на основании положений Федерального закона «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ними», а также ГК РФ. Устранив все нарушения, можно повторно подать документы и заявление на регистрацию договора.

Советы для арендатора и арендодателя

Стоит уделить особое внимание точному выполнению противоположной стороной условий договора аренды ГК

Несмотря на разный юридический статус арендатора и арендодателя в сделке, в процессе ее осуществления им желательно придерживаться одинаковых правил, способных гарантировать безопасность проводимого мероприятия.

Итак, наш ресурс настоятельно советует сторонам сделки придерживаться ниже представленных правил:

  1. Перед заключением арендного соглашения по нежилому помещению обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом и обговорите с ним основные нюансы и условия, которые должны быть внесены в договор по-вашему мнению.
  2. В процессе составления договора придерживайтесь всех законодательных норм, касающихся его формы. А лучше – доверьте составление профессионалу.
  3. Уточняйте в соглашении любые детали и условия, которые в будущем могут вызвать споры или быть для вас невыгодными.
  4. Заключая договор и оформляя документы, обращайтесь только к проверенным нотариусам высокой квалификации.
  5. Подписывайте соглашение только в том случае, если полностью согласны с его положениями.
  6. После подписания договора, рассчитанного более чем на один год, обязательно проведите его госрегистрацию.
  7. В период действия арендного соглашения не нарушайте его условий и следите за аналогичными поступками с противоположной стороны. Любое нарушение условий договора является серьезным поводом для его преждевременного расторжения.

Придерживаясь указанных выше советов, можно получить немалые гарантии безопасности, успешности и удовлетворенности от сделки с обеих сторон.

Арендная плата — вид и размерность

Стоимость арендной платы определяется исключительно сторонами договора

Арендная плата является обязательным условием любого договора аренды. В соответствии с законодательство РФ арендатор обязуется выплачивать арендную плату арендодателю в том порядке, который определен ранее заключенным договором.

Нарушение условий соглашения повлечет за собой наложение некоторой ответственности на арендатора: от штрафных санкций до расторжения договора.

Размерность арендной платы и ее формат определяются сторонами перед заключением договора и указываются в нем же. Согласно 614-ой статье ГК РФ она может быть выражена:

  • четко регламентированной суммой, выплачиваемой по некоторым периодами или единовременно;
  • суммой, определяемой исходя из полученного дохода со стороны арендатора от использования арендованного имущества;
  • предоставлением некоторой услуги со стороны арендатора арендодателю;
  • обменом чего-либо на аренду нежилого помещения;
  • определенными затратами со стороны арендатора на улучшение полученного во временное пользование или владение имущества.

Стороны сделки имеют полное право использовать сочетание разных видов арендных плат. Также она может быть пересмотрена, как правило, не более раза за год, вследствие возникших и непредвиденных обстоятельств.

Оформление передачи имущества во временное пользование

Оформление передачи имущества по арендному соглашению зависит от обязательств, накладываемых на обе стороны сделки. Выделяют два основных варианта оформления:

  • обычная аренда;
  • лизинг (финансовая аренда).

Оба варианта договора составляются и оформляют в соответствии с представленной выше информацией. Общий порядок мероприятия следующий:

  1. Заключение устного соглашения между сторонами потенциальной сделки.
  2. Определение условий потенциального договора, которые будут удовлетворять интересам обеих сторон сделки.
  3. Составление договора.
  4. Подписание договора.
  5. Государственная регистрация сделки.

На разных этапах оформления может понадобиться пользоваться услугами юристов/нотариусов. Что может повлечь за собой некоторые траты.

Завершение срока действия соглашения

Как расторгнуть нежелательный договор аренды ГК?

Срок действия договора по аренде нежилого помещения – одно из важнейших условий соглашения. При добросовестном исполнении своих обязательств с обеих сторон сделки срок действия будет завершен в соответствии с указанным в договоре.

Однако в ряде случаев можно провести досрочное расторжение соглашения. Инициатором подобного мероприятия может быть как арендодатель, так и арендатор, если случай удовлетворяет соответствующим законодательным положения.

Согласно 619-ой статье арендодатель имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

  • арендатор нарушает условия заключенного соглашения;
  • в процессе владения или пользования нежилое помещение ухудшается;
  • арендатор два раза подряд просрочил срок арендной платы.

Согласно 620-ой статье арендатор имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

  • арендодатель не предоставил ему в пользование или владение предмет аренды. Или мешает им пользоваться или владеть;
  • нежилое помещение имеет некоторые дефекты и прочие недостатки, которые мешают арендатору в полной мере пользоваться или владеть арендованным имуществом и ранее не были оговорены арендодателем;
  • описанное помещение полностью непригодно для пользования или владения;
  • арендодатель нарушает условия заключенного договора.

Договор может быть расторгнут только после того, как сторона-инициатор вышлет письменное требование другой стороне устранить неудовлетворяющие ее правам нарушения договора или законодательства РФ.

Если виновная сторона продолжает недобросовестно вести себя относительно положений соглашения или законодательства РФ после получения требований прекратить это, то сторона-инициатор досрочного расторжения документа может подать на нее в суд. Или договориться о расторжении арендных обязательств мирным путем.

Основные нюансы сделки

После того как подробно были рассмотрены Гражданский Кодекс, аренда нежилых помещений отдельно и прочие аспекты подобных сделок, можно резюмировать представленный сегодня материал.

В качестве резюме выступит следующий список основных нюансов данного вида арендной сделки:

  1. Нежилое помещение арендуется с целью его использования каким-либо лицом в своих интересах. В большинстве случаев подобные интересы представляют собой организацию предпринимательской деятельности, однако арендованное имущество также может использоваться и для других целей.
  2. Составляя договор аренды, важно учитывать все законодательные положения, правила и нормы составления, касающиеся данного вопроса. В противном случае договор будет признан недействительным.
  3. Заключенный договор является регулятором правовых отношений между сделками, поэтому нарушение его пунктов недопустимо.
  4. При заключении арендного соглашения на период, больший одного года, его необходимо зарегистрировать в специальном госоргане (Росреестр).
  5. Стоимость оформления сделки для каждой стороны формируется отдельно. Общими тратами сторон могут являться услуги юристов, нотариусов и оплаты госпошлин при регистрации договора (500-2000 рублей для физических лиц и 7 500-15 000 рублей для юридических лиц). Отдельными тратами зачастую выступают средства, потраченные на оформление индивидуальной документации и на прочую канцелярию.

В целом, заключение договора по аренде нежилого помещения – достаточно сложная юридическая процедура. В процессе ее оформления важно учитывать многие законодательные аспекты.

Представленный в сегодняшней статье материал в полной мере освещает порядок проведения сделки, однако не всегда стоит рассчитывать только на себя – иногда лучше довериться профессионалам. Не забывайте об этом.

Также из видео вы сможете узнать о переуступке права аренды нежилого помещения:

Для ведения деловой деятельности на территории Российской Федерации юридическим лицам требуется коммерческая или любая другая недвижимость. Владельцы бизнесов заинтересованы получить для своей деятельности недвижимость по максимально выгодным ценам, так как от этого показателя напрямую будет зависеть ликвидность бизнес деятельности.

Практика показывает, что на начальных этапах приобретение в собственность остается чрезвычайно дорогим приобретением, поэтому многие ищут альтернативные способы. Конечно, аренда у частных лиц или прочих организаций имеет место быть, однако одним из наиболее выгодных вариантов остается аренда муниципального имущества. Государство максимально заинтересовано в том, чтобы юридические лица брали в аренду имущество, так как от этого зависит состояние экономики.

Чаще всего юридических лиц интересует аренда государственного имущества без проведения торгов, так как благодаря данному способу удается:

  • Добиться максимально выгодной цены;
  • Избежать дополнительных юридических проволочек;
  • Сэкономить время на оформление документации.

Тем не менее, сдача муниципального имущества в аренду без торгов имеет большое количество «подводных камней», о которых следует знать и помнить еще до начала процесса оформление документов.

Финансовая выгода всегда на первом месте

Муниципальное имущество – это такой вид недвижимости, которое принадлежит государству или муниципалитету. Зачастую его стоимость на несколько порядков ниже, чем те объекты, которые выставляются на аренду прочими юридическими лицами. Более того, передача во временное пользование приносит местному бюджету дополнительную прибыль.

В совокупности, все вышеперечисленные факторы приводят к тому, что администрация города заинтересована в сдаче недвижимости. Тем не менее, вопрос цены также не стоит на последнем месте, поэтому был создан специальный механизм – торги для аренды.

Его суть заключается в том, что собираются заявки от различных юридических лиц, а затем выбирается наиболее выгодное предложение. Все экономические и юридические процессы с данным видом имущества регламентируются 215 статьей Гражданского Кодекса Российской Федерации. Тем не менее, возможна сдача в аренду без торгов муниципального имущества.

Именно такой вариант развития больше всего интересует юридических лиц!

Кто выступает субъектом договора?

Прежде, чем понять, как сдать в аренду без торгов муниципальное имущество, необходимо понять, между какими сторонами заключается соответствующий договор. Согласно действующему законодательству и вышеупомянутой статье 215 ГК РФ, субъектами договора аренды могут выступать юридические лица (индивидуальные предприниматели и организации), а также администрация города, сельского поселения или любой другой представитель административно-территориальной единицы.

Согласно законам о регламентировании экономической деятельности на территории Российской Федерации и Федерального Закона «О борьбе с коррупцией» информация о доступной недвижимости для покупки и аренды размещается на соответствующих информационных порталах в сети Интернет.

Администрация берет на себя ответственность на предоставление подобной информации абсолютно бесплатно для всех категорий граждан. Именно по этой причине, если интересует аренда муниципального имущества без торгов, то следует провести мониторинг на соответствующих сайтах.

Аренда не единственное решение!

Многие юридические лица считают, что возможность использование той или иной недвижимости существует лишь при условии составления договора аренды. Аренда подразумевает, что объект передается во временное пользование лицу за определенную сумму.

Тем не менее, в юридическом поле Российской Федерации возможно заключение следующих типов договоров:

  • Аренды;
  • Безвозмездного использования;
  • Доверительное управление собственностью.

В российских условиях чаще всего заключается именно первый вид договоров для активного использования недвижимости. За последние годы отмечается повышение количества договоров второго и третьего типа, однако муниципалитет предпочитает заключать их с крупными предприятиями.

В некоторых случаях возможна и субаренда муниципального имущества без торгов, однако подобное должно быть оговорено в договоре. Тем не менее, в некоторых случаях подобный пункт в принципе отсутствует, что позволяет выполнять субаренду.

Помимо того, что нужно знать, как передать муниципальное имущество в аренду без торгов, следует помнить, что есть возможность заменить подобный договор на контракт. В таком случае арендодатель передает на ответственное хранение имущество, а вторая сторона имеет возможность эксплуатировать ее в собственных интересах.

Особенности действующего законодательства

Помимо того, что заключение договора аренды муниципального имущества без торгов регламентируется Гражданским Кодексом РФ, администрация муниципалитета также пользуется Федеральным Законом №135. В его тексте прямо указано, что те объекты, которые не были закреплены в какой-либо форме хозяйственного использования перед субъектами, могут быть переданы в аренду лишь после проведения конкурсного этапа отбора арендаторов (проведение аукциона).

В тех случаях, если имущество является собственностью унитарного предприятия, то аукцион также проводится в обязательном порядке. Таким образом, практически все договора заключаются лишь после проведения аукционов, однако существующие «лазейки» в действующем законодательстве позволяют обойти конкурсный этап.

Следует помнить, что за легитимностью процедуры аукциона следит Федеральный Антимонопольный Комитет РФ. Сфера его деятельности распространяется на многие этапы взаимодействия властей и бизнес представителей.

В правовой деятельности пользуются нормативными актами ФАС, однако некоторые из пунктов могут быть дополнены различными приложениями, которые продолжают выпускаться. На сайтах представителей местного органа власти имеются соответствующие документы. В том случае, если договор аренды муниципального имущества без проведения торгов был заключен с нарушениями, он может быть расторгнут досрочно, а лица, участвующие в его заключении, могут быть привлечены к административной или уголовной ответственности!

Существующие особенности торгов

Как упоминалось ранее, аренда госимущества торги выполняются в соответствии с требованиями и под контролем ФАС. Среди основных требований отмечается:

  • Торги должны проводится открыто, с предоставлением списка участников;
  • Процесс происходит в режиме реального времени на специализированных ресурсах в сети Интернет;
  • Информация об итогах торгов также размещается на специализированных сайтах.

Финальный результат о том, как провели торги по аренде государственного имущества, размещается на портале torgi.ru. Данный интернет ресурс находится во владении и полностью контролируется Министерству Экономического Развития Российской Федерации.

Благодаря существованию и функционированию прозрачного и автоматизированного процесса выполнения торгов и аукциона удается предотвратить проведение мошеннических схем и гарантировать выполнение всех пунктов действующего законодательства.

Тем не менее, для того, чтобы торги по аренде муниципального имущества прошли при Вашем участии, необходимо выполнить ряд требований. Среди них отдельно стоит акцентировать внимание на наличии функционирующей Электронной Цифровой Подписи (ЭЦП). Ее оформление занимает не один день, поэтому следует заранее озаботится ее приобретением.

Выдача ЭЦП проходит с участием ФСБ и применением современных криптографических инструментов. Данный шаг направлен на предотвращение взлома ЭЦП и их подделывания. Более того, существует несколько версий ЭЦП, которые могут подходить для различных аукционных платформ. Именно по этой причине требуется консультация профильных специалистов.

Многим кажется, что таким образом проведение торгов по аренде муниципального имущества серьезно осложняется, однако эти шаги применяются лишь для качественного и полноценного контроля. На самом деле в подготовке к процедуре аукционных торгов нет ничего сложного, а все, что может потребоваться, — это дополнительное время!

Когда торги не проводятся?

Ранее неоднократно упоминалось, что торги муниципального имущество на право аренды являются обязательной процедурой, однако из каждого правила есть исключения. Все они предварительно оговорены в 17 статьей Федерального Закона №135.

Одним из основных требований, когда муниципальные торги на право аренды не выполняются, подразумевают тот факт, что срок аренды не может составлять более 30 суток в течении 6 месяцев. В таком случае решение о передаче собственности в аренду принимается администрацией муниципалитета или руководителем соответствующего предприятия.

Кроме того, торги на право аренды муниципального имущества не проводятся в том случае, если выполняется продление ранее заключенного контракта. В таком случае информация на ресурсах, где проводится аукцион, не выставляется, но лишь заносится соответствующая запись на портале Министерства Экономического Развития региона.

Еще одна ситуация, подразумевающая отсутствие торгов, заключается в передаче безвозмездного использования культовых зданий или сооружений официально зарегистрированным религиозным коммунам и организациям. В таком случае выполняется проверка соответствующими государственными органами для выдачи заключения.

Законом подразумевается, что данный порядок передачи в аренду муниципальной собственности может иметь место, если данная сфера не регламентируется статьями следующих кодексов Российской Федерации:

  • Земельного;
  • Водного;
  • Лесного.

В таком случае решение о передаче недвижимого имущества может приниматься лишь соответствующими отраслевыми министерствами, но не администрацией муниципалитета. Если договор будет заключен с нарушениями, то в будущем суд его сможет расторгнуть в одностороннем порядке. Финансовые потери арендатору не будут компенсированы!

«Налоговая» сторона вопроса

Несмотря на то, что юридическое лицо заключает договор с муниципалитетом, организация обязана оплачивать налоги с заключенной сделки. В частности, речь идет об уплате НДС, размер которого регламентируется действующим законодательством, а также Налоговым Кодексом Российской Федерации.

Размер налоговой базы соответствует суммам размеров арендных плат за каждый имеющийся в использовании объект недвижимости. Организация-арендатор обязуется формировать счета-фактуры не позже пятого дня с момента оплаты, а также передавать декларации в сроки до 20 числа месяца после налогового периода.

В целом, аренда государственного и муниципального имущества – достаточно «прозрачный» процесс, с которым может разобраться каждое юридическое лицо. Строгое следование действующему законодательству позволит избавиться от каких-либо юридических проволочек и проблем в будущем, а также получить максимальную выгоду от заключенного договора об аренде муниципального имущества!

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх