Что будет с недвижимостью?

Эксперты оценили, выгодно ли сейчас покупать дома и квартиры или стоит подождать до конца года Фото: Mikibella/

Недвижимость остается наиболее выгодном активом для сохранения средств. Однако пандемия, длительный карантин, скачки курса валют и дешевая ипотека существенно повлияли на спрос, предложение и цены как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Одно дело спасать деньги зимой-весной 2020 года, когда все начиналось, а другое дело — сейчас.

Аналитики оценили, насколько выгодно инвестировать в недвижимость в преддверии осени 2020 года.

«Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене»

Алексей Гальцев, основатель Realiste:

— Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене, несмотря на то что уже кардинально изменились условия на рынке. Дело в том, что цены на жилье более инертны, они не сразу реагируют на происходящие события, поэтому реальные перемены стоит ожидать только к концу текущего года. Тогда мы окончательно увидим, как изменились цены на жилье. Но уже сейчас можно предположить, что, скорее всего, они упадут. В связи с этим инвестировать, что называется, в долгую, когда ты на длительное время приобретаешь жилье, сейчас невыгодно. Самые большие дисконты появятся только через семь-восемь месяцев. Если мы говорим о коротком инвестировании для тех, кто занимается покупкой и быстрой перепродажей жилья, играет на рынке, то сейчас для этого более выгодные условия: люди, которые продают свое жилье, зачастую сами соглашаются на большие дисконты по телефону. Что касается рыночных цен на недвижимость, как правило, от застройщиков, то они однозначно понизятся на несколько процентных пунктов, но, повторюсь, только к концу года, поэтому рекомендую ожидать. Предполагаю, что тогда жилая недвижимость упадет в цене на 5%, коммерческая, возможно, несколько больше — на 7%, если учитывать сложившиеся экономические реалии.

«Можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии»

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty:

— Действительно, на рынке произошел некоторый всплеск сразу после окончания самоизоляции, но эксперты оценивают его по-разному. Оценивая общую политическую и экономическую обстановку, по-прежнему не видим почвы для развития благоприятного инвестиционного климата. Пик бурного роста и строительства в городе пройден, инвестировать в коммерческую недвижимость могут только профессионалы — это сложный бизнес, хотя сейчас и можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии. Единственное перспективное направление — загородный рынок, который сейчас получил второе дыхание благодаря тому, что люди вернулись к традиционным ценностям, просидев несколько месяцев взаперти. Девелоперы выходят на стройплощадки, и тут точечно можно выбрать и вложиться в перспективный проект. Но нужно понимать, что и это явление отнюдь не массовое и требует определенного профессионализма и умения оценить перспективы.

«Инвестировать в недвижимость еще не поздно»

Юрий Лебедев, начальник отдела департамента новостроек «Инком-Недвижимость»:

— Думаю, что инвестировать в недвижимость еще не поздно. Рост цен на жилье, который мы наблюдаем уже пару лет, объясняется рядом причин. Во-первых, в прошлом году стартовал переход отрасли на проектное финансирование, что повлекло за собой повышение стоимости новостроек. Во-вторых, за год банки значительно снизили ставки по вкладам, и для инвестора такой вариант вложений стал неинтересен. Как итог — денежные средства начали перетекать в сегмент недвижимости. Наконец, третий момент — это льготная ипотека. С помощью государства банки плавно понижали ипотечную ставку от 8–10% до 5,9–6,4% в этом году. Такого в новейшей истории нашей страны еще не было. Думаю, благодаря новому уровню доступности ипотеки интерес к жилью увеличится в разы. Что касается прибыльности инвестиций в недвижимость, то здесь важно учитывать все характеристики жилого проекта: в зависимости от них доходность может колебаться от 15% до 30%. Если, допустим, квартира массового сегмента в начале строительства стоит 9–10 млн руб., то через два года, ближе к дате сдачи дома, она уже будет стоить 14–15 млн руб. Таким образом, мы получаем доходность около 18–20% годовых.

«Правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть»

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— Получить доход от вложений в недвижимость в рублевом выражении можно практически всегда. За 30-летнюю историю российского рынка цены в рублях устойчиво снижались лишь в 2009-м и в 2015–2016 годах. Параметры этого дохода и сроки возврата инвестиций зависят от множества факторов, но правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть. На рынке существуют как варианты более рискованных вложений в квадратные метры (к примеру, покупка апартаментов на котловане по ценам ниже рынка), так и довольно консервативные варианты (выкуп квартир на вторичке под сдачу в долгосрочную аренду). В первом случае можно получить и 50%, и (в исключительных случаях) 100% доходности за три-четыре года (самые удачные новостройки в Москве подорожали в два раза от котлована до выдачи ключей); во втором варианте срок окупаемости вложений будет заметно выше, а получать более чем 5-6% годовых будет сложно. На фоне снижения ключевой ставки Центробанка (и связанного с этим изменения процентов по депозитам) жилая недвижимость вновь стала интересна как объект для инвестиций или сохранения сбережений. Тем более что цены на первичном рынке растут (несмотря на спад в экономике и ограничительные меры, связанные с пандемией). Одновременно нужно всегда помнить, что недвижимость не относится к активам с высокой ликвидностью. Если валюту, драгметаллы или ценные бумаги можно превратить в денежные средства практически моментально, то для выхода из инвестиций в жилье потребуется как минимум несколько недель (а итоговая стоимость продажи может отличаться от ожидаемой или рыночной).

«Существует риск не окупить свое вложение»

Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Ввиду последних событий (пандемия коронавируса, снижение ключевой ставки ЦБ, негативно сказывающееся на курсе рубля и доходности по вкладам) недвижимость является надежным финансовым активом для многих россиян. В настоящий момент на рынке первичной недвижимости Москвы и Подмосковья наблюдается восстановление продаж после спада в апреле-мае. На фоне сформированного отложенного спроса наблюдаются повсеместные скачки продаж, что автоматически является стимулом к повышению цен. Так, при вложении в новостройку на этапе котлована возможно получить до 30% прибыли. Как правило, малогабаритные квартиры (студии, однушки) являются наиболее востребованным и ликвидным товаром, в том числе под сдачу в аренду. Даже при отсутствии возможности приобрести квартиру за собственные средства можно совершить сделку с привлечением ипотеки. В первую очередь, речь идет о правительственной программе с льготной ставкой 6,5%, так как в настоящий момент до сих пор нет официальных подтверждений о ее продлении. Между тем наблюдается смена подхода к коммерческим помещениям на первых этажах, еще недавно считавшихся одними из самых доходных для их владельцев. Они по-прежнему могут быть высоко маржинальной недвижимостью, однако теперь необходимо более тщательно выбирать сферу деятельности / потенциальных арендаторов, а также отвечать последним санитарным и эпидемиологическим требованиям. Ключевыми недостатками такого способа инвестирования средств в жилье остается риск заморозки проекта и/или банкротство девелопера. Даже в случае крупных застройщиков всегда существует вероятность сдвига сроков ввода объекта в эксплуатацию. Существует риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту (например, при дефляции). Вот почему необходимо тщательно выбирать проект, обращать внимание на дисциплинированность застройщика, а также на текущее конкурентное окружение и планы по развитию территории.

«Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Сейчас уникальный момент для совершения инвестиций в недвижимость, так как можно это делать даже с использованием заемных средств. В особенности интересны объекты, где предлагается ипотека со ставкой 5,9% и даже ниже (есть примеры проектов, где разработаны программы ипотеки со ставкой 3% годовых на весь срок кредитования!). Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год. Такую доходность сейчас могут дать практически все новостройки, расположенные у метро и с удобным выездом в сторону центра. Обращайте внимание на проекты крупных застройщиков и те, что обладают уникальными характеристиками — например, расположены около парка или имеют виды на воду/зеленый массив. Такие квартиры никогда не теряют в цене. Вложения на нулевом цикле обеспечат рост цены по мере повышения строительной готовности. Нивелировать риски можно, выбирая квартиру в доме с продажами через эскроу-счет. При выборе изучите генплан участка: если в проекте запланировано несколько очередей строительства, а также есть много строящихся жилых комплексов по соседству, это усилит конкурентную среду и при перепродаже выгода может оказаться несколько ниже, чем при выборе квартиры в компактном проекте (1–3 корпуса).

«С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов»

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон»:

— Инвестиции в недвижимость остаются актуальными до сих пор — покупатели исходят из целей сохранения денежных средств при помощи понятного и стабильного механизма. Например, депозиты теряют свою привлекательность на фоне падающей ключевой ставки, которая установлена уже на уровне 4,25%. Недвижимость остается понятным средством сохранения накоплений. Особенно в ситуации валютной турбулентности. В условиях снижения ипотечной ставки привлекательность инвестиций в недвижимость еще больше возрастает. В сфере недвижимости доступны два варианта инвестиций. Первый — покупка с целью получения пассивного дохода. Второй — перепродажа и получение прибыли за счет разницы в стоимости квадратного метра. Главное здесь — правильно выбрать объект для вложений. С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов — такие проекты нередко реализуются в очень интересных локациях и предлагают качественное наполнение в рамках свой стоимости. То, что нужно арендаторам, и нежилой статус помещений не является помехой. Перепродажа недвижимости обеспечивает доход на небольшом временном отрезке, но инвестору необходимо тщательно выбирать проекты для входа с учетом особенностей локации, рынка конкурентов, вторичного фонда и характеристик самого объекта. Выбираются наиболее ликвидные лоты, которые могут быть реализованы в минимально возможные сроки.

В 2020 году после непродолжительного периода экономического роста в страну пришел третий по счету экономический кризис. Аналитики компании «Метриум» сравнили кризисные явления в 2008, 2014 и 2020 годах и поделились прогнозами о том, как нынешний кризис повлияет на жилищный рынок.

В 2008 году главной предпосылкой для экономической нестабильности был мировой финансовый кризис, в 2014 году причиной потрясений в экономике были санкции. В 2020 году кризисные явления в экономике связаны с пандемией коронавируса и неудачными переговорами в ОПЕК. Главное различие трех кризисов — это уровень инфляции и динамика доходов населения. К 2008 году у россиян благодаря росту зарплат появились значительные накопления, при этом доходы граждан быстро восстановились. В первый год после кризиса 2014 года реальные располагаемые доходы населения снизились на 0,7%, после чего снижение продолжалось еще шесть лет. Лишь в 2019 году был зафиксирован рост доходов граждан на 0,8%. По данным Росстата, в I квартале 2020 года доходы населения снизились на 0,2%. Согласно прогнозу Центра развития НИУ ВШЭ, реальные доходы граждан в этом году при базовом сценарии упадут на 8%, при негативном сценарии снижение может составить 12%.

В 2008 году в Москве число сделок купли-продажи жилья снизилось на 16% по сравнению с 2007 годом. В посткризисном 2015 году число ДДУ в старой Москве сократилось на 12%, на вторичном рынке число сделок снизилось на 30%. В апреле 2020 года в столице количество сделок купли-продажи упало на 65% по сравнению с апрелем 2019 года, количество ДДУ снизилось на 49%. Аналитики «Метриум» прогнозируют снижение спроса на 20-30% по итогам года при условии, но не возникнет необходимости еще одного периода самоизоляции.

Эксперты компании отмечают, что реакция собственников жилья и застройщиков на кризисы была разной. В 2008 году упали объемы строительства, в Москве ввод жилья сократился на 32%, до 40% проектов было заморожено. Владельцы вторичных квартир начали снимать объекты с продажи. После кризиса 2014 года объем предложения вырос. В 2015 году общая площадь первичного жилья, выставленного на продажу, выросла на 33% по сравнению с показателем 2014 года. Сейчас объем предложения первичного жилья снижается. В I квартале 2020 года было выставлено на продажу 2,7 млн кв.м. жилья. Это на 13% меньше показателя предыдущего года.

В кризисы 2008 и 2014 годов цены на жилье снижались. Сейчас снижения цен не наблюдается. Аналитики «Метриум» отмечают, что «квадрат» может подешеветь позже, после острой фазы кризиса.

Кризисы 2008, 2014 и 2020 годов значительно отличаются по положению дел в ипотечной сфере. Центробанк активно смягчает кредитно-денежную политику, ключевая ставка снижена до 5,5%. На фоне этого снижаются ставки по ипотеке. Базовые ставки по кредитам на покупку первичного жилья снизились до 6-6,5% годовых. При этом ЦБ может снизить ключевую ставку еще на 1 процентный пункт на ближайшем заседании.

Эксперты компании «Метриум» ожидают снижения спроса на жилье в в столице на 20-30% по итогам года. По прогнозу аналитиков, летом число сделок возрастет за счет реализации отложенного спроса. Но уже осенью 2020 года восстановительный рост будет исчерпан, ухудшится ситуация в экономике. В этот период станет понятно, сколько компаний не смогли справиться с последствиями пандемии коронавируса.

Средняя цена «квадрата» может незначительно снизится — до 2%. Более вероятным эксперты считают рост цен на жилье до 5% по итогам текущего года. Застройщики ликвидных проектов будут повышать цены, при этом аутсайдеры могут ощутимо снижать цены. Рост средних цен более вероятен на фоне сохранения высокого спроса, реформы долевого строительства, активности ипотечных заемщиков и снижения объема предложения.

Везде есть хулиганы в разной мере, но то что описывают про прям избиения детей и учителей — это какое-то днище и даже я, выросшая на рабочей окраине нска, такого в жизни не видела (школу закончила в 98).
знаю 1 случай неблагополучного отпрыска, который с друганами (в 90-е) воровали у киосочников и их все время ловили, а родители сколько могли откупались, в итоге, его отправили в интернат для несовершеннолетних, не смотря на все старания родителей оставить все как есть.
думаю если ребенок «рецидивист», то при желании можно бюрократическую машину запустить.. ну те я не верю, что надо замалчивать и проглатывать, всяко есть пути достать другую сторону так, что они сами к тебе не подойдут тк себе дороже.
по теме.. подруга продает 2ку 80м и 2к хрущ, по 80м куча просмотров, по хрущу мало, но есть… говорит, большое оживление.. удивительно, но на большую 2ку потенциальных покупателей гораздо больше.
Дополнено модератором:
В связи с большим объемом обсуждения часть темы была перемещена сюда: Архив ч.1, Архив ч.2, Архив ч.3, Архив ч.4, Архив ч.5, Архив ч.6.

Что происходит на деле? «Собственник вешает на нескольких сайтах объявление о продаже квартиры по цене на 300-500 тысяч рублей выше, чем в прошлом году, и ждет звонков покупателей, — рассказывают специалисты по рынку недвижимости. — Но звонят ему только агенты, и приходят на просмотры только агенты, чтобы навязать заключение договора и повесить такое же объявление на своем ресурсе.

Нередко бывает, что в доме вроде как продается 6-7 квартир, но в реальности это одна и та же квартира от 5-6 различных агентств и одно объявление от собственника, который отчаялся продать жилье и начал подписывать договоры со всеми подряд агентами. Человек думает, что благодаря большому количеству объявлений и агентов продать квартиру легче. И забывает, что при обозначенной им стоимости жилья покупатели предпочитают отправиться на первичный рынок. В свою очередь, повышающийся спрос на новостройки подстегивает в них цены».

В результате через несколько месяцев продавец либо снимает квартиру с продажи, либо опускает ее стоимость до приемлемого уровня. Этот уровень, кстати, чаще всего не дотягивает даже до цен прошлого года. Важно понимать, что статистика учитывает в основном цены на квартиры, указанные в объявлениях, а они всегда завышены. В реальности жилье продается на 5%, а то и 10-15% дешевле, чем изначально хотят продавцы. Быстрее всего «сдаются» супруги в разводе и пары, уставшие жить с родителями.

Однако сейчас значительно снизились цены и в объявлениях: стартовую стоимость жилья уменьшает почти половина (48%) собственников. Больше всего продавцов, снизивших «чек», живут в Волгограде и Уфе (57%). «В статистике учитывалось предложение, вышедшее в продажу в январе 2020 года, то есть к июлю «стаж» объявления превысил уже полгода, — поясняют эксперты Циан. — Средний размер корректировки составил 408 тысяч рублей при средней стартовой стоимости жилья 8 млн рублей. Получается, что средняя скидка превышает 5%».

Аналитики подвели итоги июля и выяснили: квадратный метр в среднем по России подешевел до 73,2 тысячи рублей: за месяц — на 3,2%, по сравнению с июлем 2019 года — на 7,1%. Средний бюджет предложения составляет 4,24 млн рублей при площади 58 квадратных метров – вместо 4,37 млн рублей месяцем ранее. В выборку вошли российские города с населением от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. В половине крупнейших городов стоимость квадратного метра на вторичном рынке ниже цены в новостройках — в частности, в Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Перми, Воронеже, Волгограде, Челябинске.

Исключение составляют столицы. В Москве средняя цена квадратного метра почти в три раза выше общероссийской: по итогам июля она достигла 215,4 тыс. рублей. Это — на 1,1% выше, чем в июне, и на 4,6% выше, чем год назад. В Санкт-Петербурге прирост тоже есть, хотя и не такой заметный. Стоимость «квадрата» — 127,3 тыс. рублей: плюс 0,5% за месяц и 3,2% за год.

— Падение цен продолжается, несмотря на снятие ограничений и рост доступности ипотеки Часть клиентов все же переориентировалась на первичный рынок за счет наличия льготного кредитования. К тому же сейчас лето — малоактивный период, в связи с чем мы ожидаем дальнейшего снижения цен. Стоимость жилья на вторичном рынке упадет по итогам 2020 года на 10-15%, — прогнозирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.

— В августе, согласно нашим прогнозам, уровень актуального спроса на «вторичке» столицы снизится — предположительно на 15-20% по сравнению с июльскими показателями. Среди целевых групп покупателей, которые были наиболее активны в июле, выделяются ипотечники и люди, приобретающие квартиру для сохранения своих накоплений от обесценивания, — говорят эксперты ИНКОМ-Недвижимость. — Ослабление рубля приводит к тому, что они ищут новые возможности для вложения средств.

Ослабевает, впрочем, не только рубль. Курс доллара по отношению к другим мировым валютам тоже заметно снизился на фоне крайне напряженной политической обстановки в США. Обесцениваются финансовые инструменты, которым люди доверяли раньше — например, рублевые и валютные вклады в банках. Директор Департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома утверждает, что для многих владельцев крупных накоплений покупка недвижимости — чуть ли не единственная возможность грамотно распорядиться своими средствами в нынешних кризисных условиях. В отличие от людей без накоплений, которые по-прежнему не могут позволить себе улучшение жилищных условий.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх