Эксплуатационные расходы ЖКХ

На протяжении уже ни первого года в России происходит становление и оптимизация управления многоквартирных жилых домов. К одной из важнейших проблем, требующих оперативного решения относится низкая информированность населения в вопросах обслуживания и ремонта жилых помещений, предоставления услуг ЖЭК, и прочих вопросов, касающихся ведения управляющих организаций.

Общеэксплуатационные расходы в ЖКХ

Приказ Госстроя РФ № 303 2000 года определяет общеэксплуатационные расходы, как затраты на руководство, координирование работ по содержанию жилфонда.

Эти затраты содержат в себе издержки на финансирование управляющих компаний, которые создают благоприятные условия для их нормальной работы. Эти затраты не взаимосвязаны с платой за содержание и ремонт многоквартирных домов, и довольно разнообразны. В группу общеэксплуатационных включены следующие виды расходов на:

  • хозяйственно — административные нужды;
  • выплату заработной платы сотрудникам;
  • организацию и выполнение работ;
  • иные потребности.

Выше приведенные расходы включают в квитанции для оплаты и проводят в одной графе в лицевом счете вместе с оплатой за содержание и ремонт жилых домов. Для более детального изучения этих затрат и регулирования тарифных ставок на них стоит ознакомиться с Постановлением Госстроя № 9 1999 года.

Плата за управление многоквартирным домом

Ст.162 ЖК РФ устанавливает перечень мероприятий по подбору управляющей компании. Исходя из статьи, подписывается договор управления многоквартирным домом. Сторонами его подписания являются владельцы квартир и руководство управляющей организации. Избираемая организация должна обладать лицензией на ведение управленческой деятельности в многоквартирных зданиях.

Выбор компании осуществляют путем проведения общего собрания собственников помещений. Компания подписывает договора на оказание определенных услуг с каждым из собственников на условиях, принятых решением не менее 50% владельцев квартир.

В договоре прописывается ряд нижеперечисленных обязательств:

  1. совокупность общедомового имущества, на которое распространяется управление и адрес здания;
  2. сервис и обслуживание, оказываемые организацией;
  3. определение величины, сроков внесения платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, в том числе ЖКХ, обслуживание и ремонт;
  4. порядок и временные рамки исполнения взятых на себя обязательств компанией и контроль над их исполнением.

Традиционно к услугам и работам по управлению многоквартирным домом принято относить:

  • хранение и ведение тех. документации дома;
  • оформление договоров с подрядчиками на выполнение тех или иных работ и контроль над их качеством;
  • заключение договоров с поставщиками водо-, тепло- и электроснабжения;
  • выставление счетов и сбор средств с владельцев жилых помещений, взыскание долгов за поставленные услуги с должников;
  • проверка поставляемых коммунальных услуг заказчикам;
  • диспетчерские услуги жильцам и производство регистрации граждан;
  • предоставление жильцам различных справок;
  • доведение информации до собственников жилья об изменении тарифов;
  • внесение предложений собственникам жилья о проведении капитального и текущего ремонта.

Расходы ЖКХ

ЖКХ представляет собой многоотраслевую систему, которая охватывает порядка 30 разнообразных видов деятельности. ЖКХ подразделяют на несколько крупных подотраслей:

  • жилищное хозяйство;
  • обеспечение потребителей ресурсами;
  • благоустройство городов, поселков и сел.

Финансовые средства предприятий ЖКХ формируются из финансовых средств, поступающих из бюджета и потребителей. Благоустройство населенных пунктов финансируется из средств бюджета, а обеспечение потребителей ресурсами – из средств потребителей.

Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов до потребителей. Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов требуемого качества до потребителей. Плата за услуги включает в себя оплату за:

  1. холодное и горячее водоснабжение, подаваемое потребителю посредством трубопроводной сети;
  2. отвод бытовых сливов с помощью канализационных сетей;
  3. электроэнергию, подаваемую потребителю в необходимом объеме;
  4. газоснабжение – круглосуточное обеспечение газом требуемого качества;
  5. отопление – поддержание в квартирах температуры воздуха, в рамках соответствующих руководящих документов.

Тарифы на услуги ЖКХ в зависимости от регионов могут быть различными, так как их регулированием занимаются муниципальные власти на местах. Предприятия ЖКХ не имеют права завышать тарифы ЖКХ выше установленных по региону.

Тариф за управление МКД

ЖК РФ предусматривает одним из способов управления многоквартирным домом – непосредственный способ управления. Порядок выбора такой формы управления может быть применим для многоквартирных домов не менее чем с 12 квартирами. Такой способ управления избирается на общих основаниях – путем собрания владельцев квартир. Одним из основных условий выбора такого способа управления МКД является выбор управляющей организации. В ее состав входят владельцы квартир, отвечающие за содержание и ремонт общедомового имущества, обеспечение поставки коммунальных услуг и выполнение прочих обязательств в соответствии с условиями принятого на собрании договора.

При таком варианте управления поставка коммунальных услуг осуществляется получателю при заключении договора каждого владельца «квадратных метров» персонально. Письменного оформления договора не требуется.

Преимуществами выбора данной формы управления являются:

  • прямые контакты между владельцами квартир и поставщиками услуг;
  • возможность владельца жилья предъявлять претензии поставщикам минуя посредников.

Недостатки такой формы управления:

  • управляющая компания не несет ответственность за участие в программах капитального ремонта жилья;
  • уклонение от обязанности по несению дополнительных расходов на выставление счетов не за свои ресурсы, истребование долгов и от банкротства.

Как и любое другое предприятие, располагающееся на рынке товаров, управляющие компании, прежде всего, проявляют заботу о своей экономической стабильности и получении прибыли. Они периодически со своей стороны пытаются навязывать в условия договора рост тарифных ставок на ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Компании ссылаются на целый ряд причин. К таким причинам относят — рост цен в регионе, тарифных ставок у предприятий — подрядчиков, тарифов для муниципального жилья, устанавливаемых муниципальными властями.

У большинства управляющих компаний планы на рост тарифов благополучно работают и приносят многомиллионную прибыль. В соответствии с ГК РФ условия договора не изменяются одной из сторон договора. Все условия договора регулируются положениями ЖК. Расторжение такого договора или изменения его условий устанавливаются в двустороннем порядке. Размер платы за жилое помещение регулируется ЖК, однако, в случае возникновения спорных ситуаций об индексации цен пользуются ст. 424 ГК РФ, в которой прописано, что исполнение условий договора осуществляют по ценам, прописанным в соглашении сторон.

12. Что включают в себя фактические затраты на оказание услуг штатными работниками арендодателя (ссудодателя), выставляемые к возмещению? Следует ли в их состав включать затраты арендодателя (ссудодателя) по обеспечению штатных работников, занимающихся уборкой мест общего пользования, хозяйственным инвентарем, а также моющими, чистящими, дезинфицирующими средствами и т.п.?

Ответ:

Положение не содержит норм, в которых отражается состав расходов, включаемых в фактические расходы на оказание услуг штатными работниками организации-арендодателя (ссудодателя).

В соответствии с общеустановленными нормами в организациях, осуществляющих промышленную и иную производственную деятельность, себестоимость реализованной продукции, товаров, работ, услуг включает в себя прямые затраты и распределяемые переменные косвенные затраты, непосредственно связанные с оказанием услуг (п. 9 Инструкции по бухгалтерскому учету расходов и доходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30 сентября 2011 г. № 102).

Кроме того, в соответствии со статьей 130 главы 14 НК затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, представляют собой стоимостную оценку использованных в процессе производства и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных средств, нематериальных активов, трудовых ресурсов и иных расходов на их производство и реализацию, отражаемых в бухгалтерском учете.

Следует различать расходы арендодателя (ссудодателя) на работы по содержанию, эксплуатации сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, т.е. техническое обслуживание недвижимого имущества и расходы на санитарное содержание. При сдаче в аренду (безвозмездное пользование) недвижимого имущества необходимо осуществлять раздельный учет затрат по каждому объекту (под объектом аренды понимаются отдельно стоящие капитальные строения (здания, сооружения)). В соответствии с п. 2.6 Положения санитарное содержание – комплекс услуг по санитарной обработке (уборке) мест общего пользования, в том числе мойка или иная обработка мест общего пользования, включая дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, для соответствия их установленным санитарным требованиям.

13. В некоторых случаях расходы на коммунальные услуги (вода (канализация), техобслуживание лифта), возмещаемые арендатором, определяются пропорционально доле работников арендатора в общем количестве физлиц, работающих в здании. Таким образом, для расчета арендодателю необходимо знать количество своих работников и работников арендаторов. Из месяца в месяц оно может варьироваться как в бóльшую, так и в меньшую сторону (отсутствие на работе по причине болезни, увольнение, нахождение в отпуске, прием на работу новых сотрудников и т.п.). Откуда берется и как часто должна обновляться информация о количестве своих работников и работников арендаторов, необходимая для расчета?

Такой же вопрос касается посетителей, т.е. лиц, пользующихся таким имуществом.

Ответ:

Что касается возмещения расходов по коммунальным услугам (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами), то арендодатели и ссудодатели несут первоначально эти расходы и в части арендаторов или ссудополучателей, если нет технической возможности или экономической целесообразности организовать раздельный учет расхода коммунальных услуг.

В пункте 4 Положения установлен порядок распределения расходов на коммунальные и другие услуги с учетом особенностей пользования ими.

Если же имеется возможность организовать раздельный учет потребления коммунальных услуг, то арендатор или ссудополучатель являются субабонентами арендодателя или ссудодателя и могут осуществлять самостоятельно расчеты с поставщиками коммунальных услуг на основании приборного учета или в соответствии с установленными нормами (нормативами) потребления. В таком случае арендодатели и ссудодатели эти расходы не несут.

Хотя возмещение расходов на коммунальные услуги по местам общего пользования – это обязанность арендатора и ссудополучателя.

Доля работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, должна определяться на момент заключения договора исходя из штатного расписания арендодателя (ссудодателя), а также штатных расписаний арендаторов (ссудополучателей) и статистических данных за предшествующий период по количеству физических лиц, пользующихся таким имуществом. Например, по находящимся на лечении и обращающимся в медицинские учреждения за оказанием медицинской помощи, численности учащихся учебных заведений, количеству произведенных заправок и т.д.

При этом в разделе договора «особые условия» необходимо оговорить, в каких случаях или при влиянии каких факторов эта доля должна пересчитываться.

Так, например:

проведение дополнительных мероприятий в учреждениях образования и лечебных учреждениях;

изменение численности учащихся учебных заведений;

изменение количества стационарных коек и посещений поликлиник для лечебных учреждений;

изменение численности проживающих в общежитиях и др.

14. Вправе ли арендодатель (ссудодатель) производить расчет сумм возмещения расходов на уборку мест общего пользования, осуществляемую штатными работниками, пропорционально арендуемой площади, а не количеству работников арендатора (ссудополучателя), как это предусмотрено постановлением № 433 для расходов по санитарному содержанию?

Ответ:

Нет. В соответствии с абзацем 2 пункта 4 Положения определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по санитарному содержанию осуществляется пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом. Иной порядок Положением не предусмотрен.

15. Правомерно ли применение тарифов (расчетных затрат) на эксплуатационные расходы по местам общего пользования?

Ответ:

Если по условиям договора аренды (ссуды) срок возмещения эксплуатационных расходов установлен на дату, когда еще не сведены фактические затраты, то возможно осуществлять расчеты, например, за первые два месяца календарного квартала, на основании плановых затрат (расчетных затрат) с обязательным перерасчетом на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов по результатам квартала.

Согласно абзацу 2 пункта 3 Положения размер суммы возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем (ссудодателем).

16. Каким образом будет осуществляться расчет эксплуатационных расходов на места общего пользования?

Расходы по эксплуатации мест общего пользования формируются по месту их возникновения, объектам учета и на комплекс работ по обслуживанию и эксплуатации недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 4.3 ТКП 45.1.04-305-2016 техническая эксплуатация зданий включает:

– использование здания по прямому назначению;

– осмотры строительных конструкций и инженерных систем;

– техническое обслуживание строительных конструкций и инженерных систем;

– содержание зданий и прилегающей территории;

– ремонт строительных конструкций и инженерных систем;

– контроль за соблюдением установленных правил пользования помещениями зданий.

В положении определен механизм расчета затрат по техническому обслуживанию недвижимого имущества.

Содержание, эксплуатация недвижимого имущества – техническое обслуживание недвижимого имущества, включающее работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем, за исключением лифтов, обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем, за исключением лифтов (подпункт 2.7 Положения).

17. Включать ли накладные (общехозяйственные) расходы, отчисления в инновационный фонд в состав фактических (расчетных) затрат?

Ответ:

Состав расходов данным Положением не определяется. При включении затрат в состав расходов по выполнению тех или иных работ, оказанию услуг следует руководствоваться существующим в этой области законодательством.

18. В подпункте 2.4 пункта 2 Положения указано, что к местам общего пользования относятся «лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями».

В основном на практике встречаются случаи, когда в одном здании располагаются структурные подразделения арендодателя и отдельные помещения сдаются в аренду (безвозмездное пользование) арендаторам (ссудополучателям). Однако формулировка подпункта 2.4 пункта 2 Положения не предусматривает, что здание может использоваться одновременно и арендатором, и арендодателем.

Можно ли сделать вывод, что площадь мест общего пользования нужно считать только по зданиям, которые полностью переданы в аренду (безвозмездное пользование) разным арендаторам (ссудополучателям) и арендодателем не используются?

Ответ:

Подпункт 2.4 пункта 2 Положения содержит норму, согласно которой характеризуются места общего пользования, предназначенные для обеспечения эксплуатации недвижимого имущества и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями.

Это означает, что в одном здании могут располагаться структурные подразделения арендодателя (ссудодателя) и отдельные помещения сдаются в аренду (безвозмездное пользование) арендаторам ссудополучателям.

В данном случае расходы арендодателя (ссудодателя) возмещаются арендаторами (ссудополучателями) с учетом особенностей пользования ими, предусмотренных Положением.

В одном здании могут все помещения сдаваться в аренду (передаваться в безвозмездное пользование) нескольким арендаторам (ссудополучателям). В таком случае расходы арендодателя (ссудодателя) возмещаются арендаторами (ссудополучателями) с учетом особенностей пользования ими, предусмотренных Положением, либо определяется по соглашению сторон иной порядок. Так, например, можно прописать обязанность одного из арендаторов (ссудополучателей) по несению расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, с возмещением указанных расходов в установленном Положением порядке.

В случае если здание полностью сдается в аренду (безвозмездное пользование), в договоре возможно прописать обязанность арендатора (ссудополучателя) по осуществлению им указанных расходов. Арендодатель в данном случае соответственно расходы нести не будет.

19. Просим пояснить на примерах термин «внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации» и уточнить, включается ли их площадь в общую площадь здания в соответствии с техническим паспортом.

Ответ:

Конструктивные элементы – фундаменты, наружные стены, междуэтажные перекрытия, крыши, окна, двери, печи, балконы и балконные ограждения, лоджии, отмостка вокруг жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) (п. 28 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь).

Внешние конструктивные элементы – это конструктивные элементы, расположенные вне помещения.

Примерами иных помещений и объектов, расположенных за пределами недвижимого имущества, предназначенных для его эксплуатации, могут быть повысительные насосные станции, тепловые узлы, трансформаторные подстанции, центральные тепловые пункты и др.

20. Равна ли площадь мест общего пользования по зданию вспомогательной площади здания, указанной в техническом паспорте?

Ответ:

Для целей Положения дано определение мест общего пользования, площадь которых не всегда равна площади вспомогательных помещений.

21. Можно ли считать пешеходные тротуары и площадки, асфальтобетонное покрытие, части которых сдаются в аренду, местом общего пользования?

Ответ:

Так как использование здания (помещения) без использования земельного участка (в той или иной степени) не представляется возможным, конкретный размер части участка, которую арендатор может использовать, должен определяться в каждом конкретном случае исходя из того, сдается ли целиком единственное капитальное строение, расположенное на земельном участке, предоставленном исключительно для его обслуживания, либо предоставляются в аренду части здания (одного из нескольких зданий), с учетом цели, для которой арендуется недвижимость, планировочных ограничений, возможности обеспечения прохода, подъезда транспорта и прочих условий.

22. В административно-бытовом здании имеются конструктивно обособленные части с изолированными выходами на улицу, коридорами, санитарными узлами, лестницами в каждой из обособленных частей (административная часть и бытовая часть с раздевалками, душевыми). Изолированные помещения в здании не выделены, в бухгалтерском учете оно числится под одним инвентарным номером, на капитальное строение оформлен технический паспорт. В одной из обособленных частей здания (административной части) одна из комнат сдается в аренду. Фактически арендатор пользуется местами общего пользования (коридорами, лестницей, санузлами) только в административной части здания. Просим разъяснить, правильно ли в данном случае будет производить расчет площади мест общего пользования в целом по зданию.

Ответ:

Под изолированным помещением в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» понимается внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В случае если в аренду сдается одна из комнат изолированного помещения, то производить расчет площади мест общего пользования в целом по зданию неправильно.

23. В абзаце четвертом подпункта 2.4 пункта 2 Положения указано, что к местам общего пользования относится «территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства капитального строения (здания, сооружения), определенная в соответствии с правоустанавливающим документом на земельный участок». Основная часть капитальных строений организаций, переданных в аренду (безвозмездное пользование), размещается на территории промышленных площадок, где огромное количество капитальных строений размещены на едином земельном участке и не выделена отдельная территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства конкретного капитального строения.

Как определять территорию, относящуюся к местам общего пользования, в таком случае?

Каким образом определить площадь земельного участка для каждого здания, в котором находятся арендаторы (ссудополучатели), для предъявления счета за уборку?

Ответ:

Определить территорию, относящуюся к местам общего пользования, в случае, когда основная часть капитальных строений организаций, переданных в аренду (безвозмездное пользование), размещается на территории промышленных площадок, где на едином земельном участке не выделена отдельная территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства конкретного капитального строения, такую территорию необходимо определить комиссионно с учетом цели, для которой арендуется недвижимость, планировочных ограничений, возможности обеспечения прохода, подъезда транспорта и прочих условий.

24. В подпункте 2.7 пункта 2 Положения указано, что «содержание, эксплуатация недвижимого имущества – техническое обслуживание недвижимого имущества, включающее работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем, за исключением лифтов, обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем, за исключением лифтов». В подпункте 4 Положения указано, что «расходы на работы по содержанию, эксплуатации сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, произведенные арендодателем (ссудодателем) собственными силами, возмещаются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов».

Работы по содержанию и эксплуатации недвижимого имущества производятся в организациях собственными силами (обслуживающими цехами).

Данные расходы в организациях отдельно по каждому зданию не калькулируются, включаются в цеховые (или общехозяйственные) расходы, не имеется возможности их рассчитать и выставить арендаторам (ссудополучателям). Можно ли в случае отсутствия возможности расчета фактических затрат расходы на содержание и эксплуатацию недвижимого имущества арендаторам (ссудополучателям) не выставлять?

Ответ:

Организации, осуществляющие наряду с основной деятельностью иную деятельность (например сдача в аренду помещений), должны вести раздельный учет затрат с тем, чтобы обеспечивалось точное исчисление себестоимости и финансовых результатов каждого вида деятельности.

(Окончание см. в «ГБ», 2018, № 41, с. 29.)

Разъяснение опубликовано на интернет-портале Минжилкомхоза (www.mjkx.gov.by).

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх