Имущество ИП

Любая предпринимательская деятельность осуществляется в рамках определенной организационной формы предприятия. Выбор формы зависит частично от личных интересов и профессии предпринимателя, но в основном определяется объективными условиями:

• сферой деятельности;
• наличием денежных средств;
• достоинством тех или иных форм предприятий;
• состоянием рынка.

Форма предпринимательства – это система норм, определяющая внутренние отношения между партнерами по предприятию, с одной стороны, и отношения этого предприятия с другими предприятиями и государственными органами – с другой.

Существуют следующие основные формы предпринимательства:

• индивидуальные;
• коллективные;
• корпоративные.

Индивидуальные формы

Наиболее простой формой предпринимательства, является единоличное владение или, как их еще называют, единоличные предприятия, которые, по мнению В. Хойера, являются первичной формой любого хозяйствования.

Обычно под единоличными (индивидуальными, семейными, частными) предприятиями понимается такое предприятие, владельцем которого является физическое лицо или одна семья, где функции собственника и предпринимателя соединены в одном субъекте, который один или совместно с членами своей семьи получает и распределяет доход, несет весь риск от хозяйственной деятельности и неограниченную имущественную ответственность перед кредиторами и третьими лицами. Такое предприятие не является юридическим лицом. Допускается привлечение собственником такого предприятия наемного труда, но в ограниченных размерах (не более 20 человек).

Преимущества данной формы хозяйствования заключаются в том, что единоличному предпринимателю предоставлена полная самостоятельность, свобода и оперативность в руководстве предприятием и форма единоличного предприятия уместна там, где требуется не столько привлечение крупных капиталов, сколько быстрота решений, способность предпринимателя незамедлительно принять необходимые меры. Поэтому единоличные предприятия особенно распространены в торговле, где происходит быстрый оборот капитала в отличие от производительного его использования. Так как предпринимательский доход присваивает единственный владелец предприятия, то он напрямую заинтересован в эффективном хозяйствовании и использовании средств производства, активном развитии деловых операций. Среди недостатков единоличного предпринимательства можно отметить соединение всех функций хозяйствования в одном лице: собственник, предприниматель, менеджер, финансист, кадровик, специалист по маркетингу, рекламе, сбыту, что требует вполне определенных профессиональных качеств по всем этим направлениям деятельности, которыми могут обладать немногие.

Коллективные формы

В конце XX в. коллективные формы предпринимательства заняли доминирующее положение – как в малом, так и в крупномасштабном бизнесе.

Несмотря на различие государственных законодательств, мировая практика свидетельствует о наличии следующих устоявшихся коллективных форм деловой активности:

• хозяйственные товарищества;
• хозяйственные общества;
• акционерные общества.

Юридическое, название указанных форм коллективного предпринимательства в отдельных странах может со временем меняться, но их организационные формы и экономическое содержание в основном сохраняются, совершенствуются и остаются почти неизменными на протяжении десятилетий.

Хозяйственные товарищества

В процессе хозяйствования возникают такие ситуации, которые требуют совместного взаимодействия нескольких лиц на основе договоренности в интересах достижения определенной общей выгоды цели. Такой формой организации дела являются хозяйственные товарищества, под которыми понимается объединение лиц для совместного осуществления хозяйственной деятельности»… за общий счет и общими усилиями», «где каждый может в равной мере проявить свое влияние на дело». Экономическое значение такой формы предпринимательства заключается в том, что здесь происходит не только объединение капитала и в то же время разделение между участниками предприятия прибыли, риска и имущественной ответственности за результаты хозяйствования. Полное товарищество и товарищество на вере представляет собой объединение нескольких граждан (или) юридических лиц для совместной хозяйственной деятельности под общей фирмой на основании договора между ними.

Хозяйственные товарищества создаются в форме: полного товарищества, товарищества на вере (коммандитного товарищества).

Полное товарищество представляет собой предприятие, основанное на коллективной собственности, и является объединением нескольких граждан и (или) юридических лиц, предназначенным для совместной хозяйственной деятельности на основании договора между ними. Все участники полного товарищества несут неограниченную солидарную ответственность по обязательствам товарищества всем своим имуществом. Имущество такого предприятия формируется за счет вкладов участников, полученных доходов и других законных источников, и принадлежит его участникам на правах общей долевой собственности.

Полное товарищество имеет собственное наименование с указанием организационно-правовой формы и имени не менее одного участника товарищества. Такое предприятие не является юридическим лицом, в то время как юридические лица – участники полного товарищества – сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.

Каждый товарищ вправе от имени товарищества действовать единолично, если договором не установлено иное. Управление полным товариществом осуществляется уполномоченным, но это не значит, что он обособляется как персонифицированный предприниматель, так как каждый участник предприятия вправе от имени товарищества действовать единолично, представлять его во внешних связях. Возражения кого-либо из товарищей против единоличного распоряжения или действия достаточно, чтобы приостановить деятельность предприятия, т.е. каждый товарищ приглашается к участию в управлении делами. Поэтому присвоение собственности-функции происходит опосредованно каждым участником соглашения. Солидарная ответственность всем своим имуществом по всем обязательствам предприятия или по заключенным сделкам ставит каждого товарища в положение персонифицированного предпринимателя.

Такая форма организации предприятия предоставляет ее участникам – предпринимателям широкие возможности в проявлении инициативы, самостоятельности активизации деловой активности.

Изменение состава участников полного товарищества влечет за собой его прекращение.

Товариществом на вере (или коммандитным, т.е. смешанным, товариществом) признается объединение, в котором в соответствии с учредительным договором о создании товарищества один или несколько его действительных членов несут полную (неограниченную) ответственность, по обязательствам товарищества всем принадлежащим им имуществом, а остальные члены-вкладчики (коммандиторы) несут ответственность, связанную с деятельностью товарищества, в пределах принадлежащей им доли капитала товарищества, включая неоплаченную ими часть своего вклада.

Товариществом на вере является юридическим лицом. Оно включает в себя действительных членов и членов вкладчиков. Действительные члены хозяйствующего общества несут полную солидарную ответственность по обязательствам товарищества всем своим имуществом. Имущество смешанного товарищества формируется за счет вкладов участников и принадлежит его участникам на правах общей долевой собственности.

Отношения между участниками регулируются следующими обязательными правилами: а) только имущественный вклад создает права и обязанности вкладчика; б) вкладчик может управлять делами товарищества на вере только в качестве уполномоченного и, при отсутствии у него такого полномочия, не имеет права оспаривать действия неограниченно ответственных товарищей, при несостоятельности товарищества вкладчики имеют преимущество перед действительными товарищами на право получения своих вкладов из имущества товарищества, оставшегося после удовлетворения кредитов. Руководят товариществом и осуществляют его представительство, как правило, действительные члены товарищества. Члены – вкладчики не участвуют в управлении делами товарищества и не представляют его. При отсутствии соответствующего соглашения вкладчики не только не имеют права управлять, но и не имеют права оспаривать действия действительных членов товарищества. Таким образом, нетрудно заметить, что в данной организационно-правовой форме предприятия функции предпринимателя принадлежат действительному члену товарищества, который на свой счет и риск осуществляет руководство предприятием, отвечает за принятые действия неограниченной ответственностью перед кредиторами. Управление смешанным товариществом на принципах предпринимательства может осуществляться и группой предпринимателей, т.е. несколькими действительными членами товарищества.

В западных странах этот вид предпринимательства известен как коммандитное товарищество и используется для объединения капиталов отдельных граждан, желающих осуществить деловые проекты, но не имеющих для этого достаточно средств, и предпринимательских фирм, желающих вложить свои капиталы в какое-либо дело.

Хозяйственные общества

Обществами с ограниченной ответственностью (ООО) признаются организации, созданные по соглашению юридическими лицами и гражданами путем объединения их вкладов в целях осуществления хозяйственной деятельности. Общества являются юридическими лицами.

Согласно российскому законодательству число участников общества с ограниченной ответственностью не должно превышать предела, установленного для подобного общества, – в противном случае в течение года оно подлежит преобразованию в акционерное общество. Помимо того, общество не может иметь в качестве единственного участника другое хозяйственное общество, состоящее из одного лица.

Каждое общество имеет фирменное наименование, в котором указываются вид и предмет его деятельности. Общества могут от своего имени заключать договоры, приобретать имущественные и личные неимущественные права и нести обязанности, быть истцами и ответчиками в арбитраже, суде, третейском суде.

Общество может состоять из двух участников и более. В их числе могут быть предприятия, учреждения, организации, государственные органы, а также граждане.

Участники общества могут участвовать в управлении делами общества в порядке, определяемом учредительными документами, получать часть прибыли (дивиденды) от деятельности общества, а также информацию о деятельности общества. Участники общества обязаны вносить вклады в порядке, размере и способами, предусмотренными учредительными документами.

Общество с дополнительной ответственностью (ОДО) – коммерческая организация, уставный капитал которой разделён на доли заранее определённых размеров, образованная одним или нескольким лицами, солидарно несущими субсидиарную ответственность по её обязательствам в размере, кратном стоимости их вкладов в уставный капитал.

Общество с дополнительной ответственностью является разновидностью ООО, поэтому на него распространяются и нормы, регулирующие правовой статут ООО. Главный отличительный признак: при недостаточности его имущества для удовлетворения требований кредиторов участники ОДО могут быть привлечены к дополнительной ответственности принадлежащим лично им имуществом, причем в солидарном порядке, однако, размер этой ответственности ограничен: в одинаковом для всех участников кратном размере к сумме внесенных ими вкладов.

Акционерное общество

Акционерное общество (АО) – форма предприятия, средства которого образуются за счет объединения капитала, выпуска и размещения акций. Различие между обществом с ограниченной ответственностью и АО состоит главным образом в том, что в первом случае объединяются люди (предприниматели) для совместной работы, а во втором случае объединяется, прежде всего, капитал для его совместного использования. В обоих случаях участники общества несут ответственность за результаты деятельности, ограниченную своими вкладами.

АО создается на основе добровольного соглашения юридических и физических лиц (в том числе иностранных), которые объединяют свои капитал и ставят целью извлечение прибыли путем удовлетворения общественных потребностей в их продукции.

Акционерное общество:

• является юридическим лицом;
• несет имущественную ответственность перед кредиторами;
• располагает имуществом, полностью обособленным от имущества отдельных акционеров;
• владеет наличным акционерным капиталом, разбитым на части (акции).

Предприятия акционерного типа получают следующие преимущества:

• способность привлекать дополнительные инвестиции путем выпуска акций;
• ограничение ответственности партнеров-акционеров стоимостью акций при общем экономическом интересе;
• снижение предпринимательского риска;
• облегчение перехода капитальных средств из отрасли в отрасль.

АО функционирует обычно бессрочно, если иное не предусмотрено его уставом. Передача доли собственности осуществляется посредством продажи акций (иногда в учредительных документах может указываться иной порядок). Появление дополнительных владельцев акции оговаривается уставом.

Функцию управления выполняет правление, которое сообща выбирает исполнительные органы: директора, его заместителей, главного бухгалтера и др.

Уставный капитал АО представляет собой определенную сумму денег, состоящую из взносов акционеров. Размер уставного капитала определяется учредителями общества исходя из потребностей в денежных и иных средствах для начала его деятельности. Общество несет ответственность перед кредиторами не только на величину уставного капитала, но и на стоимость всего имущества.

Уставный капитал в момент учреждения общества должен состоять из оговоренного числа акций, кратного 10, с одинаковой номинальной стоимостью. Обычно устанавливается нижняя граница уставного капитала, которая, например, в России середины 90 х гг. не могла быть менее 100 млн. руб.

Вкладом участника общества могут быть денежные средства в рублях и иностранной валюте, а также здания, сооружения, оборудование и другие материальные ценности, ценные бумаги, включая изобретения, патенты, права пользования землей, водой и другими материальными ресурсами. Стоимость имущества определяется общим собранием участников.

В обществе также создается резервный фонд, который должен быть не менее примерно 15% уставного капитала. Формирование резервного фонда осуществляется путем ежегодных отчислений до достижения фондом размера, указанного в учредительных документах. Размер ежегодных отчислений, как правило, не может быть менее 5% суммы чистой прибыли.

Имущество АО может превосходить уставный капитал или быть равным ему. Законодательные нормы часто предусматривают необходимость превышения стоимости имущества над уставным капиталом (в противном случае может быть ограничено распределение прибыли между акционерами). Если АО в данном году понесло финансовые убытки, приведшие к уменьшению имущества, то в следующем году общество должно использовать часть прибыли для достижения указанного в уставе соотношения.

Уставный капитал АО образуется через публичную подписку на акции или распределение акций среди учредителей.

В первом случае образуется открытое АО, во втором случае – закрытое. Акции открытого общества могут переходить от одного лица к другому без согласия других акционеров. Акции закрытого общества распределяются среди его участников. В настоящее время наибольшее распространение получил второй вариант. Передача акций членов АО закрытого типа другому лицу осуществляется только при согласии членов общества.

Для образования АО законодательные акты большинства стран требуют оплаты не всего акционерного капитала, а только его части, но не менее 50%. Остальная часть капитальных средств может быть внесена через определенное время, например в течение года. Изменение уставного капитала может происходить в сторону, как его увеличения, так и уменьшения. Увеличение уставного капитала достигается обычно выпуском новых акций или увеличением номинальной стоимости акций. Уменьшение уставного капитала происходит за счет снижения номинальной стоимости акций или выкупа части акций у их владельцев с дальнейшим аннулированием.

АО вправе создавать на территории Российской Федерации и за рубежом филиалы и представительства. Последние наделяются основными и оборотными средствами за счет имущества общества и учитываются на его отдельном балансе, а также на самостоятельном балансе филиалов. Руководители филиалов и представительств действуют на основании доверенности, полученной от АО.

Холдинг

Холдинг – компания, которая владеет контрольным пакетом акций других фирм.

Холдинговые компании бывают:

– промышленные;
– торговые;
– банки;
– страховые и т.п.

Холдинги, обладая контрольными пакетами акций других фирм, имеют возможность контролировать их деятельность, получая прибыль, диктуя дочерним фирмам свою стратегию и назначая директорами этих фирм доверенных людей.

Производственный кооператив

Производственный кооператив (артель) – это объединение лиц для совместного ведения предпринимательской деятельности на началах их личного трудового и иного участия, первоначальное имущество которого складывается из паевых взносов членов объединения.

Понятие производственного кооператива дается в ст. 107 ГК, из которого следует его отличие от обществ и товариществ:

1) паевые взносы и их размер не влияют ни на количество голосов, имеющихся у его членов, ни на размер получаемого ими дохода;
2) предусмотрен обязательный минимум членов кооператива;
3) допускается возможность участия в производственных кооперативах юридических и физических лиц, вносящих лишь имущественный вклад («финансовые участники»);
4) единственным учредительным документом является устав.

Структура управления производственным кооперативом построена с учетом принципа кооперативной демократии. Высшим органом является общее собрание, за которым закреплена исключительная компетенция.

В кооперативах с числом участников более 50 допускается создание наблюдательного совета – постоянно действующего представительного органа, осуществляющего контроль за деятельностью его исполнительных органов.

Исключается возможность избрания в руководящие органы кооператива лиц, не являющихся его членами. Запрещено также совмещение членства в наблюдательном совете и в исполнительных органах кооператива одними и теми же гражданами. Члены производственного кооператива имеют право на участие в управлении долями; на получение части прибыли; на ликвидационную квоту; на передачу своего пая или его части другим лицам; на свободный выход из кооператива с получением своего пая.

Члены кооператива обязаны вносить паевые, вступительные и иные взносы; участвовать личным трудом в его деятельности, соблюдать трудовую и производственную дисциплину, нести другие обязанности, предусмотренные законом или уставом. Финансовые участники имеют статус ассоциированных членов. В уставе отражается порядок переоформления членства в ассоциированное в случаях выхода на пенсию, службы в рядах Вооруженных сил, перехода на выборную работу и т.д. Ассоциированные члены не имеют право голоса, а при ликвидации имеют первоочередное право на выплату стоимости своих паевых взносов и на выплату объявленных дивидендов.

Производственные кооперативы являются собственником своего имущества. ГК не устанавливает систему обязательных фондов, но подразумевает наличие, по крайней мере, двух: паевого и резервного, а также возможность образования целевых фондов.

Кооператив вправе выпускать ценные бумаги, но не акции.

В литературе высказано мнение о необходимости внесения изменения в ГК РФ, выделив кооперативы из раздела коммерческих и некоммерческих организаций и, объединив их в самостоятельную группу юридических лиц – кооперативы.

Государственные и муниципальные предприятия

Государственное предпринимательство в странах с рыночной экономикой обычно имеет место в отраслях, играющих важную роль в экономике страны и требующих значительных инвестиций. Частные фирмы не всегда могут обеспечить себе достаточную прибыль и поэтому не инвестируют капиталы в эти отрасли.

Государственное предприятие основано на государственной форме собственности. Оно учреждается уполномоченными управлять государственным имуществом органами Российской Федерации, входящих в ее состав республик, автономных областей, автономных кругов, краев и областей. Имущество такого предприятия образуется в основном за счет бюджетных ассигнований.

Государственное предприятие отвечает по своим обязательствам своим имуществом. Государство и его органы управления не несут ответственности по обязательствам государственного предприятия, в равной мере, как и оно не отвечает по обязательствам государства.

Муниципальное предприятие основывается на муниципальной собственности, т.е. на собственности органов местного самоуправления и ими учреждается. Основные производственные фонды муниципального предприятия формируются в основном за счет ассигнований из средств соответствующего местного бюджета. Это имущество может передаваться в хозяйственное ведение предприятию в лице его коллектива. Муниципальное предприятие несет ответственность за свои обязательства своим имуществом. Органы местного самоуправления и муниципальное предприятие не несут ответственности по отношению друг к другу за принятые каждым из них обязательства.

Арендное предприятие – одна из форм начального этапа разгосударствления государственных предприятий, предусмотренных хозяйственным законодательством России. На практике получила распространение аренда трудовыми коллективами средств производства у государственного предприятия с правом последующего выкупа или без такого права. За пользование арендованным имуществом арендаторы выплачивают арендодателю арендную плату, обусловленную договором. Имущество, приобретенное арендаторами за счет своих доходов, остается в собственности арендного коллектива. Арендное имущество после истечения определенного срока может переходить в собственность арендатора – юридического лица за дополнительную плату, либо только с зачетом арендных платежей, выплаченных за весь период аренды. В таких случаях арендное предприятие должно быть преобразовано в товарищество, кооператив или акционерное общество.

Корпоративные формы предпринимательства

В целях координации деятельности, защиты общих коммерческих интересов и повышения эффективности капитала предприятия различных организационно-правовых форм могут объединяться в ассоциации, концерны, консорциумы, межотраслевые и региональные союзы.

Фирмы, входящие в объединение, сохраняют самостоятельность и статус юридического лица. Руководители объединения не владеют распорядительной властью в отношении фирм, входящих в это объединение и строят свои отношения с фирмами на договорной основе.

Концерн – объединение предприятий, осуществляющее совместную деятельность на основе добровольной централизации. Им свойственны функции научно-технического, производственного и социального развития, финансовой, природоохранной, внешнеэкономической деятельности, а также хозрасчетного обслуживания предприятий под общим финансовым контролем их систем управления. Концерны могут быть не только многоотраслевыми с основным производственным ядром экономической деятельности, но и диверсифицированными с нефиксированными видами деятельности.

Консорциум – это временное добровольное объединение предприятий для решения конкретных задач. Консорциум в Российской Федерации может быть создан для реализации государственной программы силами группы предприятий любой формы собственности. После выполнения поставленной задачи консорциум прекращает свою деятельность или преобразуется в новый вид договорного объединения. Как правило, консорциум – это временное соглашение между держателями финансовых ресурсов для совместного размещения займов, проведения финансовых или коммерческих операций крупного масштаба, осуществления крупного промышленного или иного строительства, увеличения выпуска продукции.

Хозяйственная ассоциация (союз, фонд) – это договорные объединения организаций и предприятий, создаваемых в целях совместного осуществления одной или нескольких производственно-хозяйственных функций. Участие в ассоциации накладывает на предприятия менее жесткие, чем в концерне, ограничения. Участники хозяйственных ассоциаций могут входить в другие договорные объединения предприятий и организаций без согласования с другими участниками. Ассоциация производственно-хозяйственного типа, как правило, объединяет интересы субъектов одного или тесно взаимосвязанных родов деятельности.

Помимо этого, для сотрудничества в целях защиты граждан и их социальных слоев в каких-либо сферах жизни общества могут создаваться так называемые социальные ассоциации, в состав которых входят различные благотворительные фонды.

Ведение предпринимательской деятельности — сложная и ответственная процедура. Чаще всего для открытия своего дела будущему предпринимателю необходимо заручиться поддержкой партнера и открыть отдельное предприятие, которое будет оформлено на двоих. Держатели малого бизнеса предпочитают открывать ИП, поскольку в данном случае вся процедура открытия бизнеса будет значительно упрощена — не потребуется ведение дополнительной отчетности в виде бухгалтерского учёта, также основатель может выбрать оптимальный режим установленного налогообложения. Именно поэтому многие начинающие бизнес-деятели интересуются вопросом, как открыть ИП на двоих.

Индивидуальная предпринимательская деятельность полностью регламентируется законодательством о госрегистрации юридических лиц, а также ГК РФ и отдельными постановлениями, утверждаемыми правительственным решением. Общий статус выбранной деятельности может быть оформлен только в стандартном законодательном порядке.

Важно! Вопрос о том, можно ли оформить ИП сразу на двоих, правительством пока не рассматривается. Для каждого участника должен быть оформлен отдельный вид предпринимательства.

Можно ли открыть ИП на двоих

Индивидуальная предпринимательская деятельность, регламентированная законом, предполагает, что оформление, а также организация деятельности по любой выбранной сфере получения дохода будет производиться только на одно физическое лицо. Поэтому на официальном уровне оформить ИП на двоих не получится.

Поскольку индивидуальный предприниматель не является юридическим лицом, а также какой-либо организацией ООО, формально оформление данного вида деятельности не может быть произведено на двоих. ИП предлагает полную легализацию индивидуальной бизнес-деятельности, поэтому в данном случае документально всю процедуру оформления осуществляет один человек на собственное имя. Но существуют некоторые нюансы данного положения — в заявлении, которое предварительно регистрирует предприниматель, можно указать сразу несколько вариантов возможной деятельности, поэтому нет необходимости оформлять второй бизнес в качестве ИП.

Многие держатели бизнеса производят оформление ИП, рассчитанное на двоих на нелегальной основе — формально участником бизнеса является один человек, но ведение деятельности производится на партнерских условиях. В данном случае сотрудничество возможно лишь в том случае, если оба бизнес-партнера доверяют друг другу — один из них работает в качестве неофициального наемного работника, другой занимается оформлением всей документации, ставит личную подпись, а также осуществляет оплату всех существующих налоговых обязательств.

Данная деятельность связана с высоким риском особенно для того партнера, который официально не оформлен и является держателем бизнеса лишь фактически. Именно поэтому чаще всего подобный вид бизнеса подходит для родственников — наиболее часто ИП сразу на двоих человек оформляют лица, имеющие родственные связи, а также хорошие друзья.

Каждый участник подобного варианта бизнес-деятельности подвержен следующим рискам:

  • предприниматель рискует собственным имуществом;
  • совладелец организуемой деятельности не имеет легальных прав на предпринимательство, поэтому в любой момент может остаться без прибыли;
  • неофициальный совладелец, получая фактическую прибыль, может быть наказан на государственном уровне за неуплату налогов.

Если всё же будет принято решение зарегистрировать ИП нелегально на двух человек, ведение совместного бизнеса потребует предварительного согласования распределения прибыли, а также детальный сбор начального капитала и дополнительной документации. После написания заявлений по установленной форме и получения разрешения на организацию бизнес-деятельности, зарегистрированному предпринимателю необходимо в короткие сроки встать на учет в налоговой инспекции.

Варианты открытия совместного ИП

Для граждан, которые решили открыть бизнес вдвоём, существует возможность получить некоторые гарантии — только так будут снижены некоторые риски для неофициального бизнес-партнера. Существует легальный способ оформления подобного вида партнерства — создание товарищества (ИП на двоих будет в данном случае легализовано). В данном случае регистрировать юридическое лицо не потребуется, но необходимо, чтобы оба партнера по отдельности имели статус ИП.

Стандартное оформление предполагает подписание договора простого товарищества, в котором детально прописываются установленные законом правила ведения организационной бизнес-деятельности. В документе детально прописаны права, а также обязанности обеих сторон и дополнительно выделены общие параметры распределения всех существующих доходов.

Ведение совместного бизнеса предполагает серьёзную ответственность для каждого участника, поскольку затрагиваются права обеих сторон. Форма предпринимательской деятельности в данном случае может быть организована при помощи других вариантов.

Другие варианты ведения совместного бизнеса

Если ни одна из сторон не хочет подвергать себя риску, и оформление совместного индивидуального предпринимательства невозможно, существуют другие оптимальные варианты открытия бизнеса, в котором будут участвовать два лица. Существует возможность создавать общество с ограниченной ответственностью, специальное акционерное общество, а также обособленное хозяйственное партнерство. Одной из наиболее распространенных форм является ООО, при оформлении которого производится честное распределение прибыли между всеми участниками с учетом существующих капиталовложений.

Каждый из совладельцев имеют официально зарегистрированный статус, который будет полностью снижать все существующие финансовые риски. Дополнительно оформляется корпоративный договор, который полностью регламентирует права, а также основные обязанности всех принимающих участие в бизнесе сторон.

Единственный нюанс, который предполагает ООО — достаточно длительный и затруднительный процесс оформления всей документации. Партнерам будет сложно достичь полного согласия по вопросу управления созданным предприятием. В случае если совместная деятельность по развитию любого варианта бизнеса будет прекращена, оба участника могут действовать самостоятельно — общая прибыль будет детально распределена на личный счет пропорционально индивидуальному вкладу каждого участника общего дела.

Еще одной формой предпринимательства, которое может быть оформлено на двух человек, является хозяйственное партнерство. Данный вариант представляет собой новую форму ведения бизнес-деятельности и имеет определенный порядок регистрации. Партнерам, организующим совместный бизнес, не обязательно оформлять ИП — общая регистрация производится практически в том же порядке, что и для стандартных корпораций. Отличие заключается в закрытом характере общего соглашения управленческой деятельности, также существует запрет на организацию любой рекламы осуществляемой деятельности. Возможны некоторые ограничения — партнеры не могут выпускать облигации, а также принимать непосредственное участие в любых организациях и товариществах.

Данный вид деятельности не регламентируется правительством на официальном уровне, поэтому вопрос о том, можно ли оформить ИП на двоих, остаётся открытым для многих начинающих бизнес-деятелей. Если предполагается создание крупного бизнеса, который гарантирует получение высоких доходов, предпринимателям лучше всего создавать акционерное общество, регламент которого подразумевает разделение общего капитала на доли в уставном капитале. Прибыль каждого участника бизнеса будет напрямую зависеть от общего количества индивидуальных акций.

Организация данного варианта предпринимательских отношений будет наиболее выгодна сразу для двух участников, поскольку легализация многих видов деятельности достаточно расширена и в общих учредительных документах прописана официальная «доля” каждой из сторон (детальная информация отображается в официальном учредительном договоре). Дополнительно в документации прописывается распределение всей официально получаемой прибыли — это может значительно обезопасить каждого держателя подобного варианта бизнеса.

Таким образом осуществить официальную регистрацию ИП может только один человек — физическое лицо вправе стать управленцем собственного бизнеса и нести полную финансовую ответственность в индивидуальном порядке. Если деятельность производится двумя лицами на неофициальной основе, второй участник не получает никаких финансовых гарантий. Подобный вариант организации партнерского бизнеса является нелегальным — участники могут получить значительный штраф и проблемы с законом за неуплату обязательных налоговых отчислений. Весомые риски могут понести обе стороны, которые являются участниками подобного вида бизнеса. Если общая деятельность окажется полностью убыточной — оформленный участник бизнеса будет нести дополнительные финансовые потери.

Договор купли-продажи

(между индивидуальным предпринимателем и физическим лицом)

г.

Индивидуальный предприниматель , именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», действующий(ая) на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица N , выданного ,

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя в обусловленный договором срок товар, а Покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него установленную цену.

1.2. Товаром по настоящему договору является .

1.3. .

2. Обязательства Сторон

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Передать Покупателю товар, предусмотренный настоящим договором, надлежащего качества, в количестве и ассортименте, согласованном Сторонами.

2.1.2. Одновременно с передачей товара передать Покупателю его принадлежности, а также относящиеся к нему документы.

2.1.3. Передать Покупателю товар в таре и (или) упаковке, обеспечивающей сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

2.2.2. Оплатить товар по цене и в срок, предусмотренные настоящим договором.

2.2.3. Известить Продавца о нарушении условий договора о количестве, ассортименте, качестве, таре и (или) об упаковке товара в срок .

3. Качество, ассортимент, количество, упаковка товара

3.1. Продавец передает Покупателю товар в количестве и ассортименте .

3.2. Продавец передает Покупателю товар, соответствующий сертификату качества, предоставляемому Продавцом на товар, с установленным сроком годности.

3.3. Продавец передает Покупателю товар в упаковке, обеспечивающей его сохранность во время транспортировки, а также от воздействия атмосферных явлений.

4. Цена договора и порядок расчетов

4.1. Стоимость товара по настоящему договору составляет () рублей.

4.2. Покупатель должен произвести оплату товара в полном объеме не позднее с момента подписания настоящего договора.

4.3. Оплата товара производится в .

5. Ответственность Сторон

5.1. Продавец отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи Покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

5.2. В случае если Покупатель не исполнит обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара Покупателем.

5.3. Стороны не несут ответственности по настоящему договору, если нарушение условий связано с обстоятельствами непреодолимой силы (со стихийными бедствиями, военными действиями правительственных органов и т. п.), наличие которых должно быть подтверждено .

6. Заключительные положения

6.1. Обязанность Продавца передать товар Покупателю считается исполненной в момент вручения товара Покупателю.

6.2. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на Покупателя с момента, когда в соответствии с настоящим договором Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара Покупателю.

6.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, — по одному для каждой из Сторон.

7. Реквизиты и подписи Сторон

Физическое лицо имеет на праве собственности нежилое помещение и автотранспорт. Это же физическое лицо является ИП и сдает свое имущество в аренду. Денежные средства поступают на расчетный счет предпринимателя. ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы».
Если ИП расторгнет договор аренды и захочет продать свое имущество (как физическое лицо), то имеет ли это отношение к его предпринимательской деятельности?
Является ли объектом налогообложения реализация нежилого помещения ИП, используемого в предпринимательской деятельности?

1 февраля 2016

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вопрос о налогообложении выручки от реализации имущества ИП, используемого в предпринимательской деятельности, при применении УСН с объектом налогообложения доходы, в настоящий момент окончательно не решен.
При превышении предельного размера доходов, в отношении которых применяется УСН, в том числе в результате продажи рассматриваемого имущества у ИП появляется обязанность по уплате НДФЛ.

Обоснование вывода:

Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина. Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса индивидуального предпринимателя. Поэтому вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, является спорным.
Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации товаров (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
По мнению Минфина России, а также налоговых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН. При этом такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ (письма Минфина России от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798, от 01.07.2013 N 03-11-11/24963, от 27.05.2013 N 03-11-11/19097, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 21.01.2013 N 03-11-11/15, ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@).
Причём в письмах Минфина России от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 27.05.2013 N 03-11-11/19097, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15 упоминаются именно случаи применения ИП налоговой ставки в размере 6%.
В указанных разъяснениях обязанность по уплате налога по УСН не ставится в зависимость:
— от видов предпринимательской деятельности, указанных при регистрации ИП в качестве такового;
— от того, в каком статусе ИП приобретал недвижимое имущество (как ИП или как физическое лицо);
— от факта использования (неиспользования) имущества непосредственно перед продажей.
В то же время в других разъяснениях (смотрите письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/3358, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 13.05.2011 N 03-11-11/121, УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@) контролирующие органы указывали, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН, должны выполняться два условия:
— при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости, в частности «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа земельных участков», «Сдача внаем собственного недвижимого имущества», «Строительство зданий и сооружений» (соответственно коды 70.11, 70.12, 70.2, 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
— недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.
Однако не разъяснялось, должны ли эти условия выполняться одновременно.
Следует обратить внимание на письма Минфина России от 28.10.2013 N 03-11-11/45470 и от 23.04.2013 N 03-04-05/14057, в которых указано, что если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН.
Отметим, что у контролирующих органов ранее имелась еще одна точка зрения по рассматриваемому вопросу. В письмах Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N 03-04-05-01/340 указывалось, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ (смотрите также письмо УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/085811@, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011). При этом при продаже имущества налогоплательщик мог воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Отметим, что в настоящее время Минфин и ФНС считают, что доходы от продажи имущества, которое ранее (когда-либо) использовалось ИП на УСН в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогом по УСН, а не НДФЛ. При этом финансовое ведомство все меньше акцентирует внимание на видах деятельности, заявленных ИП при регистрации.
Необходимо учитывать, что в отношении доходов, полученных ИП от реализации имущества, используемого в деятельности, облагаемой по УСН, предприниматель не вправе:
— воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ (второй абзац пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 25.11.2013 N 03-11-11/50597, от 06.06.2013 N 03-04-05/21156, от 06.07.2011 N 03-04-05/3-489, от 04.10.2010 N 03-04-05/3-583, ФНС России от 22.12.2011 N ЕД-2-3/985@);
— применить льготу, установленную первым абзацем п. 17.1 ст. 217 НК РФ (второй абзац п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письма Минфина России от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673, от 27.04.2011 N 03-04-05/3-306 и N 03-04-05/3-307).
Судебная практика не единообразна. Существуют судебные решения, принятые в пользу налогоплательщиков, принявших решение облагать полученные доходы НДФЛ (постановления ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12, ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011). В первом случае суд указал, что в договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствовало указание на статус физического лица как ИП, суммы от продажи были получены на личный счет физического лица, сделки по продаже недвижимого имущества носили разовый характер и не были направлены на систематическое получение дохода. В связи с этим доходы не облагаются УСН (смотрите также постановление ФАС Уральского округа от 02.12.2010 N Ф09-2787/10-С2).
Однако в большинстве дел суды приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН.
Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.03.2010 N 14009/09 указал, что если недвижимое имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то и доход от продажи этого имущества непосредственно связан с предпринимательской деятельностью. Соответственно, облагаться налогами он должен как доход, полученный ИП от предпринимательской деятельности. При этом в отношении такого имущества ИП не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. В дальнейшем Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.06.2013 N 18384/12 еще раз подтвердил, что доход ИП от продажи нежилого помещения, сдаваемого в аренду, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по УСН.
Поддерживают такую позицию и арбитражные суды (постановления ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13, от 18.12.2012 N Ф09-11656/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N Ф04-746/12, ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N Ф07-7651/12, ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 N Ф01-9062/13 и др.).
Кроме того, суды принимают во внимание назначение используемого и в дальнейшем реализуемого имущества. Если спорные объекты недвижимости по своему хозяйственному назначению не применяются для удовлетворения личных или семейных потребностей, а предназначены для ведения предпринимательской деятельности, то есть для извлечения прибыли, то доходы от их продажи подлежат налогообложению в рамках УСН (постановления ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 N Ф06-1394/13, ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 N Ф07-5216/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2013 N А27-10232/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2012 N А79-5243/2012).
Еще один вывод из арбитражной практики состоит в том, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 N Ф06-4250/13, ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11).
В постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2011 по делу N А45-8562/2010, от 10.10.2011 N Ф04-7884/10 по делу N А45-8562/2010 суды указали, что полученный ИП доход от продажи нежилых помещений подлежит налогообложению в рамках УСН, несмотря на то, что ИП декларировал доход, полученный при продаже нежилых помещений, при подаче им декларации по НДФЛ, ссылаясь на приобретение недвижимого имущества задолго до регистрации в качестве ИП и начала занятия предпринимательской деятельностью по сдаче недвижимого имущества в аренду. Была признана необоснованной и ссылка налогоплательщика на отсутствие в свидетельстве о государственной регистрации вида деятельности «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений», поскольку суд посчитал, что необходимо руководствоваться установленными обстоятельствами по делу, а именно использование спорного недвижимого имущества в предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (что согласуется с видом деятельности, указанной в сведениях при государственной регистрации в качестве ИП) с последующей его продажей.

Утрата права на применение УСН

В соответствии с п. 4 ст. 346.13 НК РФ, если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика превысят установленный лимит доходов, такой налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение (письма Минфина России от 14.07.2015 N 03-11-09/40378, от 03.07.2015 N 03-11-11/38553, от 31.10.2014 N 03-11-06/2/55215).
То есть ИП, применяющий УСН, в случае превышения предельного размера доходов в результате продажи объектов недвижимости, обязан осуществить переход на общий режим налогообложения. При этом у него возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.
Так, согласно письму Минфина России от 04.08.2014 N 03-11-09/38317, если ИП, применявший УСН, в результате продажи основного средства утратил право на применение спецрежима (доходы превысили лимит), то он должен уплачивать НДФЛ с начала квартала, в котором утрачено право на УСН. В этом случае при возврате с упрощенной системы налогообложения на общий режим в порядке, установленном п. 4 ст. 346.13 НК РФ, индивидуальный предприниматель доходы от реализации недвижимого имущества, приобретенного в период применения УСН, может уменьшить на профессиональный налоговый вычет по НДФЛ в виде расходов на приобретение этого имущества, которые не были учтены в период применения УСН. Аналогичное разъяснение приведено в письмах ФНС России от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@, от 27.02.2015 N ГД-3-3/743.
В письме ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@ контролирующие органы рекомендовали ИП при получении уведомления из налогового органа об обязанности физического лица, установленной ст.ст. 228 и 229 НК РФ, представить налоговую декларацию по НДФЛ в связи с реализацией недвижимого имущества, направить в налоговый орган пояснения о том, что данное имущество было использовано им в предпринимательской деятельности и сумма дохода по данной сделке была учтена в налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Мельникова Елена

Асаул А.Н., Карасев А.В.
Экономика недвижимости
Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

Предыдущая

3.2. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:

потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;

неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис. 3.2). Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс

Рис. 3.2. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности — все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень — уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.

Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как де-велопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлтеры. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлтерами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т.к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ Риэлтерскую деятельность регулируют следующие документы:

1. «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности», постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407. Этим документом определяется суть и субъекты риэлтерской деятельности, порядок лицензирования и др.

2. «Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность в Российской Федера-

ции», распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 27.02.1997 г. № 88-Р.

3. «Федеральный закон о лицензировании отдельных видов деятельности» от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ.

Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлтеров — гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

В Санкт-Петербурге на рынке недвижимости работает несколько профессиональных союзов риэлтеров: Ассоциация профессионалов рынка недвижимости (АПРИ), объединения риэлтерских компаний «Большая семерка», «Первая десятка», «Городская корпорация риэлтеров» (ГКР), Балтийский союз риэлтеров и домостроителей Санкт-Петербурга. Объединения профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга постоянно изменяются. Так, например, АПРН создана год назад на базе Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Балтийского союза риэлтеров. Факт этого объединения ставил точку в противостоянии в 1998 г. двух общественных организаций риэлтеров. Предполагалось, что в единую ассоциацию вольется и ГКР, но ее члены в последний момент отказались от вхождения в новый союз, объясняя это боязнью раствориться среди крупных компаний и потерять все то хорошее, что было достигнуто ими за время работы в ГКР. За год работы АПРН растеряла около половины своих членов, но продолжает работать в стабильном составе. Сейчас в ней состоит около 40 фирм.

Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга работает с органами государственной власти (например, договорилась с лицензионной палатой о создании аттестационной комиссии, которая будет проверять на профпригодность агентства недвижимости — в нее вошли специалисты из АПРН, Нотариальной палаты и из госорганов).

Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

— обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской деятельности;

— установление правовых основ единого рынка недвижимости в РФ.

Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных с риэлтерской деятельностью, подлежат лицензированию.

Например, в Москве к ним относят:

— посредничество в сделках купли-продажи, мене, аренде объектов недвижимости;

— управление объектами недвижимости по договору с собственником этих объектов;

— заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение объектов недвижимости. В других регионах России, например, в Санкт-Петербурге, Воронежской, Смоленской, Мурманской областях и в Ставропольском крае, риэлтерская деятельность на виды не делится.

Главными лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются:

— сведения о помещениях, предназначенных для осуществления лицензируемой деятельности, и правах на них;

— сведения, характеризующие профессиональную квалификацию лица, которое намерено осуществлять лицензируемую деятельность;

— сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых ресурсов) для возмещения возможных убытков, причиненных по вине лицензиата заказчиком его услуг.

Действие лицензии прекращается в следующих случаях:

— по истечении срока, на который выдана лицензия, при отсутствии заявления о продлении срока ее действия;

— в случае ликвидации юридического лица или прекращения действия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя — владельца лицензии;

— в случае аннулирования лицензии по решению лицензионного органа.

Лицензированием риэлтерской деятельности в Санкт-Петербурге занимается лицензирующий орган — Лицензионная палата Санкт-Петербурга которая осуществляет 29 видов предпринимательской деятельности. Риэлтерами занимается управление лицензирования проектно-строительной деятельности.

Стандартная процедура получения риэлтерской лицензии:

— фирма предоставляет в Лицензионную палату пакет документов;

— сотрудники палаты проводят экспертную проверку документации и выезжают на место, чтобы выяснить, может ли лицензиат заниматься данным видом предпринимательской деятельности;

— эксперт, проводивший проверку, принимает решение о выдаче лицензии или отказе.

Информация о наличии лицензии в риэлтерской фирме выдается по запросу любому гражданину в течение месяца (плата за услуги 3 МРОТ). Всего в Санкт-Петербурге зарегистрировано более 600 лицензированных агентств недвижимости.

Право принимать решения о приостановке действия лицензии или ее аннулировании дано Экспертному совету по лицензированию риэлтерской деятельности. Это, своего рода, арбитр при споре между заказчиком и риэлтерской фирмой.

Поводом для инспектирования риэлтерской фирмы служит, как правило, жалоба заказчика о неправомерных действиях фирмы. Лицензионная палата также практикует и плановые рейды. За различные нарушения у семи агентств недвижимости приостановлены лицензии.

По закону фирме дается полгода «на устранение выявленных недостатков. В случае невыполнения следует аннулирование лицензии через суд.

Как юридическое, так и физическое лицо может носить статус риэлтера, только обладая лицензией на право осуществления риэлтерской деятельности. Кроме этого, физическое лицо (как индивидуальный предприниматель, так и риэлтер в рамках юридического лица) должно пройти аттестацию на осуществление риэлтерской деятельности. К аттестации допускаются лица, прошедшие обучение по утвержденной программе подготовки специалистов по риэлтерской деятельности в объеме не менее 90 часов.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг — выбор услуги заказчиком — заключение договора — оказание услуги — совершение сделки с недвижимостью — оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления деятельности риэлтеров.

1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

— выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

— анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

— разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:

— предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

— предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

— предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существуют несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

4 мая 1998 г. Государственная Дума приняла проект федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» в первом чтении.

До середины 1999 г. лицензированием риэлтерской деятельности занималось КУГИ на основании распоряжения «О порядке лицензирования риэлтерской деятельности» от 14 мая 1997 г. № 436-р.

Предыдущая

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх