Ипотечная ценная бумага

Многим ипотечникам стали приходить «письма счастья» с сообщением, что их продали. Ну, то есть банк, в котором они брали кредит, передал их закладную другому агенту. Выглядит это примерно так:

Уважаемый Петр Иванович! Информируем о передаче прав по закладной, удостоверяющей права из заключенного Вами и Банком кредитного договора №…. от 21.10.15, в пользу ООО «ИА «Фабрика ИЦБ».

Фабрика ИЦБ… Звучит зловеще, почти как «Фабрика троллей». Многие ипотечники заволновались, почувствовав, что их где-то могут в очередной раз ммм… обмануть.

На самом деле, для рядовых заемщиков ничего внешне не поменялось. Многие и вовсе не заметили, как их продали, продолжая выплачивать кредит, как и раньше.

Но если смотреть шире – схема кредитования принципиально изменилась, принимая более зримые очертания ипотечной пирамиды.

Принцип секьюритизации состоит в том, чтобы перевести активы (ипотечные кредиты) в пассивы (средства от продажи ИЦБ). После чего под свежие пассивы выдать еще больше ипотечных кредитов. Так банки нивелируют проблему нехватки средств для выдачи кредитов.

А нехватка средств начинает проявляться все более остро: ставки снижаются, население не хочет сберегать под крошечную доходность и все больше подсаживается на кредиты. Подробнее об этом рассказано в статье Люди не хотят больше сберегать. Хотят тратить. И к чему это приведет

Вот банки и изворачиваются.

Давайте на примерах.

Пример 1.

Предположим, некий Петя открыл вклад на 2 млн. руб. в банке А. по ставке 6%.

Позже в банк пришел Вася и попросил взять ипотечный кредит. Банк выдал ему 2 млн. руб. по ставке 9%.

В данном случае актив=пассив=2 млн. руб. Банк забирает себе 3% маржи и все довольны.

Пример 2.

Банк решил, что ему нужно увеличивать кредитование. Проблема в том, что богатый Петя, который несет деньги по 6%, один, а ипотечных заемщиков уже двое – теперь это не только Вася, но и Саша, который тоже хочет взять 2 млн. руб. в долг. Но откуда взять на это деньги?

Что делает банк? Он продает закладную Васи в банк Б. Банк Б. выпускает облигацию на 2 млн. руб, обеспеченную закладной, и отдает обратно в банк А.

Банк А. продает облигацию инвесторам или оставляет у себя на балансе и получает с них 2 млн. руб. в пассивах.

Теперь у банка есть деньги, чтобы выдать кредит Саше, что он и делает.

При необходимости схему можно повторить н-ное количество раз.

Фокус состоит в том, что реальных сбережений во второй схеме 2 млн., а ипотечных кредитов выдано на 4 млн.!

По сути эта конструкция не что иное, как финансовая пирамида.

Как известно, любая пирамида рано или поздно рушится (ипотечный кризис в США тому подтверждение), но до определенного момента схема может выглядеть устойчиво.

А теперь к нашим баранам.

В России ипотечной секьюритизацией занимается банк Дом. Рф и он заметно активизировался. Так, если выдача ипотечных кредитов банками в 2019 году немного притормозила, то этого не скажешь о темпах производства ипотечных ценных бумаг.

Как сами домушники хвалятся, «в 3 кв. 2019 года объем вложений инвесторов в ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ вырос на 52% по сравнению с 2 кв. 2019 года»

дом.рф/upload/iblock/348/348214bc78688d156a109af9e7ef5a1a.pdf

173 млрд. за 11 мес. Много это или мало?

Пока немного, т.к. за год выдается 2,5-3 трлн. руб. ипотечных кредитов, но динамика настораживает, учитывая наполеоновские планы ипотечного агента.

Интересно, что с Домом. Рф работает преимущественно банк ВТБ, который не раз светился в коррупционных историях, и вообще славится своей неэффективностью, а вот более успешный Сбербанк пока не особенно горит желанием использовать секьюритизацию. Как говорится в релизе:

За счет активного выпуска ипотечных облигаций ВТБ секьюритизировал около 15% своего ипотечного портфеля (в планах – секьюритизация еще более 430 млрд. ипотеки, включая выпуск для широкого круга инвесторов на 300 млрд. руб).

То есть эти ребята явно останавливаться не собираются.

В различных методичках часто пишут, что ипотечные облигации выкупают частные инвесторы, тем самым снижая риски системы. Может, в теории это так. А на практике в России их покупают эти же банки. То есть риски не перераспределяются по рынку, как это часто преподносится.

Что касается самих ипотечных облигаций, то иногда спрашивают, а где их можно купить. На фондовом рынке их можно купить. Но доходность вас вряд ли обрадует, хотя и заявляется, что она выше, чем доходность ОФЗ и вкладов.

Резюмируя. Конечно, текущий объем секьюритизации пока не настолько велик, чтобы ожидать немедленного обвала. Размера Хеопса пирамида еще явно не достигла: еще строить и строить. Но следует учитывать, что статистика по ипотечному кредитованию не вполне отражает картину, т.к. значительная часть закладных уже снята с баланса коммерческих банков. В дальнейшем доля ИЦБ будет расти, как и риски системы.

Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике
Блог автора

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги. На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка. Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят.

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Виды ипотечных ценных бумаг.

Выделяют три вида:

  1. Закладная. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.
  2. Облигации с ипотечным покрытием. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты. Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке. Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.
  3. Ипотечный сертификат участия. Это именная ц\б, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств. Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием. Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.). Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Доходность по ИЦБ.

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%.Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как купить ИЦБ?

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Ключ: ипотечные ценные бумаги

Автор статьи, эксперт по финансам Дмитрий Тачков Привет, я автор этой статьи. Имею высшее образование. Специалист по финансам и банкам. Более 3-х лет работал в коммерческих банках РФ. Пишу про финансы более 5 лет. Всегда в теме по лучшим вкладам и картам. Делаю выгодные вклады и получаю высокий кешбек по картам. Поставьте пожалуйста оценку моей статье, это поможет улучшить ее. Бесполезно 0 Занятно 4 Помогло 4

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

  • основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
  • договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
  • недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства.

При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться

  • требование по обязательству, в отношении которого: срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;
  • утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);
  • вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;
  • должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве);
  • отсутствует в течение более чем шести месяцев страхование недвижимого имущества, заложенного в обеспечение исполнения обязательства, от риска утраты или повреждения.

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия. Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

  • выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;
  • кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора

(Закон РФ от 11.11.03 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», ст. 3)

Что это такое и зачем они нужны

Ипотечные облигации — это ценные бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость. Проще говоря, это ипотечные кредиты, которые банки-эмитенты упаковывают в пулы и продают в качестве единой ценной бумаги. Этот процесс также известен как секьюритизация.

Говоря простыми словами, когда домовладельцы выплачивают проценты по ипотеке, эти деньги проходят через банк и попадают держателям облигаций в виде купонного дохода. Ипотечные ценные бумаги, как правило, предлагают более высокую доходность, чем государственные облигации, но они также связаны с некоторыми специфическими рисками.

Кому они могут быть выгодны

Выше уже было упомянуто, кому выгоднее и проще всего вложиться в облигации с ипотечным покрытием. Учитывая некоторую дороговизну данного вида ценных бумаг, чаще всего ими будут интересоваться разнообразные кредитный и финансовые учреждения, инвестиционные и пенсионные фонды и отдельные страховые компании.

То есть, наибольший интерес обязаны проявить те учреждения, которые постоянно работают с деньгами и заинтересованы в том, чтобы они не лежали без дела, а активно приносили доход.

Но нельзя исключать и вовлечённость в инвестирование частных лиц, которые обладают солидными сбережениями и готовы вложить их в выгоднее активы. Но подобных инвесторов будет заметно меньше, поскольку крупных компаний со свободными средствами сейчас гораздо больше, чем частных инвесторов.

Принцип работы

Если объяснять простым языком, то механизм выглядит так: предположим, банк выдал ипотечный кредит на квартиру размером 10 млн. рублей и сразу после этого выпустил ипотечные облигации на эту же сумму.

Пул облигаций выставляется на торги. Покупая облигации, инвесторы получают долгосрочный гарантированный доход с потенциально низким риском. Полученные от инвесторов деньги банк использует для выдачи новых займов. Часть процентов по ипотеке уходит на выплату купонного дохода, а остальное — прибыль банка.

Перспективы развития института ипотечных облигаций на российском рынке

Ипотечный рынок в РФ начал активно развиваться. Этого удалось добиться благодаря предоставлению специальных госпрограмм для семей с детьми, снижению ключевой ставки, наличию военного ипотечного кредитования. Возросшее число сделок может привести к тому что денежных средств для предоставления новых кредитов не хватит.

Однако не всё так однозначно. Другая часть специалистов придерживается мнения, что для РФ такой способ привлечения капитала в ипотечное кредитование не подходит. Дело в том, что ипотечные облигации стоят дорого. Российским частным инвесторам они могут оказаться не по карману. Интерес к облигациям проявляют НПФ, страховщики и банки.

К сведению
Перспектива ипотечных облигаций стоит под сомнением и несовершенством законодательства. Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим сферу деятельности, продолжает оставаться ФЗ №152 от 11 ноября 2003 года. Закон нельзя назвать качественным для развития рынка. Идея с выпуском ипотечных облигаций в РФ и развитием рынка довольно сыра. Доходность таких инвестиций отсутствует. Однако крупные игроки рынка понимают недостатки инструмента и ставят перед собой амбициозные цели — сделать инструмент более высоколиквидным и привлекательным для инвесторов, чем классические закладные. Однако для достижения вышеуказанных целей может потребоваться до 10 лет.

Виды

Существуют два основных типа ипотечных облигаций:

  1. Облигация сквозного типа. Дает право на прямое владение ипотечным пулом. Инвестор получает пропорциональную долю от платежа, внесенного в пул. Как и стандартный ипотечный контракт, пул обычно имеет длительный срок погашения (10-30 лет).
  2. Облигации с покрытием. В этом случае денежные потоки от выплат по ипотеке распределяются на классы по сроку погашения, проценту дохода и другим признакам. Если сквозные облигации предполагают прямое распределение денег между инвесторами, то здесь сначала формируются пулы выплат, из которых выплачиваются купонные процентные ставки держателям облигаций по каждому классу.

Как купить ипотечные облигации?

Покупать ипотечные ценные бумаги можно отдельными пакетами или в составе etf фондов. Первый вариант финансово выгоднее, однако он связан с целым перечнем недостатков. Клиент вынужден будет самостоятельно заниматься аналитикой и управлением. Срок действия ипотечных облигаций составляет десятки лет. При этом прибыльность ценной бумаги относительно небольшая.

Самым простым способом инвестирования в ипотечные облигации выступает использование возможностей брокеров. Для выполнения процедуры клиенту предстоит:

  1. Найти подходящую организацию. Важно тщательно производить анализ. У брокера должна быть лицензия на ведение деятельности. Дополнительно стоит изучить репутацию организации.
  2. Зарегистрировать счёт, следуя основным подсказкам системы.
  3. Выбрать подходящий фонд и пройти верификацию. Гражданину придется предоставить документы, которые будут тщательно изучены.
  4. Пополнить счёт и установить терминал. Подобное название носит специализированная программа для ведения торговли. Она позволяет совершать сделки.
  5. Начать торговлю на рынке.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Российский рынок ипотечных облигаций пока находится в зачаточном состоянии. Только в 2020 году инвесторы получили более или менее адекватное предложение от банка ВТБ24, который решил продать облигаций на 10 млрд. рублей.

Но проблема в том, что инвесторы без особого интереса отнеслись к такому предложению. Даже снижение ставок по ипотеке и падение цен на недвижимость (которые в теории должны стимулировать рост ипотечного кредитования) не соблазнило вкладчиков.

Очевидно, что угроза санкций и новых рыночных пертурбаций внушает инвесторам определенные опасения, пока облигации федерального займа кажутся более надежными и безопасными.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок ипотечных облигаций в России не только возможен, а очень даже реален. И он уже кое-как работает.

К примеру, опыт эмитирования таких ценных бумаг есть у ВТБ. Более того, к 2021 году компания намерена сделать довыпуск еще на 500 млрд. рублей. Интерес ВТБ понятен — ставки снижаются, спрос растет. И только за прошедший год по ипотеке было выдано примерно 250 млрд. рублей. Грех не воспользоваться таким оборотом в свою пользу.

Впрочем, учитывая общий объем финансового рынка РФ, это капля в море. Инвесторы не спешат вкладываться, поскольку опасаются новой политической и экономической нестабильности. Это же является отрицательным стимулом для потенциальных эмитентов.

Нормативная и законодательная база

Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим вопрос, выступает ФЗ №152 от 11 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах». В документе закреплены основные понятия, определены правила выпуска и обращения, отражены особенности контроля за исполнением обязательств. Дополнительно в законе прописаны полномочия ЦБ РФ на рынке ипотечных ценных бумаг, а также зафиксированы особенности погашения облигаций по требованию их владельцев.

К сведению

Дополнительно эксперты рекомендуют ознакомиться с положениями ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке». Нормативно-правовой акт регламентирует взаимодействие заемщиков и финансовых организаций. Здесь уже отражены правила наложения взысканий за ипотечное имущество в случае несвоевременного погашения кредита.

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Но будучи низкорисковым активом, ипотечные облигации обычно дают меньше дохода по сравнению с корпоративными облигациями или акциями. К тому же нет гарантии, что в случае глобальных экономических проблем заложенного имущества хватит для полноценной компенсации инвесторам. Это можно считать основной опасностью.

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

Тикер Фонд Доход
CMBS iShares CMBS ETF 6,00% годовых
MBG SPDR Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF 4,05% годовых
GNMA iShares GNMA Bond ETF 3,98% годовых
MBB iShares MBS Bond ETF 3,91% годовых
VMBS Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF 3,67% годовых

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Проверенные иностранные брокеры

Название Рейтинг Плюсы Минусы
Interactive Brokers 8/10 Говорят по-русски Абонентская плата 10$\месяц
CapTrader 8/10 Нет абонентской платы Говорят только по английски
Lightspeed 7/10 Низкий минимальный депозит Навязывают услуги
TD Ameritrade 6.5/10 Низкие комиссии Не всем открывают счет

Ипотечные облигации в России и в мире

Ипотечную облигацию используют на западе с 1980 годов. Самый большой рынок находится в США. На втором месте находится Германия. Именно из-за ипотечных облигаций возник кризис в 2008 году. Американские банки сумели выдать ипотеку в десятки раз больше, чем составлял размер их капитала. Инвесторы активно покупали бумаги, которые считались безрисковыми. Кредиты предоставлялись практически всем.

Однако в какой-то момент выяснилось, что люди не способны погашать обязательства. На рынок попало большое количество изъятых за долги квартир. Стоимость помещений резко упала. Их цена не могла покрыть обязательства перед банками. В результате произошёл дефолт крупнейших финансовых структур. Инвесторы потеряли миллиарды долларов.

Крупнейшие страховщики обанкротились. Ситуацию спасло вмешательство государства которое компенсировало часть расходов. Сегодня ипотечные облигации продолжают использовать инвесторы, которые внимательнее относятся к оценкам рисков. Дополнительно банки осуществляют более тщательный анализ потенциальных заемщиков.

В РФ об открытиях рынка ипотечных облигаций говорят еще с начала двухтысячных годов. Однако активное использование финансового инструмента не наблюдалось. Новый виток в истории ипотечных облигаций на российском рынке произошёл в 2020 году. Вот этот промежуток времени директор АИЖК сообщил, что планирует выпуск этих ценных бумаг на сумму до 50 млрд руб.

Процедуру предполагалось осуществить совместно со Сбербанком. В 2017 году банк ВТБ24 выпустил ценные бумаги, получившие название народные облигации. Сегодня эксперты говорят, что распространение ипотечных облигаций в РФ не ожидается. Это связано с малым количеством таких ценных бумаг и их дороговизны. Однако крупные негосударственные пенсионные фонды используют метод для диверсификации рисков.

Особенности ипотечных ценных бумаг

Издание данных имущественных свидетельств принимает разнообразную специфику, которой все-таки присущи некоторые характерные черты, как то:

  1. Как правило, обладатели подобных документов уплачивают систематические платежи. Они отличаются месячными, либо квартальными сроками.
  2. Выплаты от объединенных после консолидации активов, обычно делятся на две части — процентную и амортизационную. Первая идет за использование кредитной линии, вторая — ее погашение. Амортизационная так же представлена двумя плановыми вариациями.
  3. Первая актируется процедурой систематического погашения кредитной линии, что приводит к полной выплате до конца срока его действия. Корпоративные же облигации действуют другим способом. Линия не погашается до окончания ее действия, только поддерживается выплатой номинальной стоимости облигации — ставкой купона.
  4. Преждевременное погашение линии обусловливается возможностью заемщика досрочно закрыть кредит посредством реализации недвижимости, являвшейся залогом при заключении договора.

Конечно, вместе с этим сертификаты имеют некоторые недостатки, например:

  • низкий уровень реализуемости;
  • присутствие риска продолжительного погашения, который не благоприятствует просчитать доходность.

Среди преимуществ следует отметить должную ступень юридической защиты, долговременность, общедоступность.

Доходность ИЦБ

Категория доходности опирается на среднюю ставку, по которой выдаются ипотечные займы. Если ставка процента достигает 15 единиц, то прибыль может варьироваться от 9 до 10%. Остальная сумма возмещает расходы посредникам.

Снижение ставки приводит и к снижению доходности. Заявители вправе перекредитоваться по более низкой ставке, либо досрочно погасить задолженность. Последнее оборачивается погашением выпущенной облигации, что влияет на снижение дохода вкладчика.

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх