Обязательные нотариальные сделки

Информация Росреестра от 10.06.2019 «С 31 июля 2019 года упрощается порядок регистрации сделок для участников долевой собственности»

С указанной даты вступает в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ, которым были внесены изменения в том числе в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отменяющие обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом по общему правилу сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Отмечается, что указанные изменения позволят участникам общей долевой собственности, которые принимают обоюдное решение совершить сделку, сократить временные и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.

Следует иметь в виду, что до 31 июля 2019 года действует текущая редакция Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Законы и кодексы » Закон об обществах с ограниченной ответственностью » Глава III. Уставный капитал общества. Имущество общества » Статья 21. Переход доли или части доли участника общества в уставном капитале общества к другим участникам общества и третьим лицам » Дело NФ05-3444/2017 по делу N А40-100512/2016. О передаче доли в уставном капитале общества.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 апреля 2017 г. по делу N А40-100512/2016

История рассмотрения дела

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего — судьи Красновой С.В.,

судей Денисовой Н.Д., Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца — общества с ограниченной ответственностью «Мегги» — Ленская Ф.А. по дов. от 15.08.2016,

от ответчика — Долговой Елены Борисовны — лично, паспорт; Смирнова Е.Н. по дов. от 12.08.2015 N 3-3002,

МИФНС России N 46 — не явился, извещен,

рассмотрев 05 апреля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Мегги»

на решение от 31 октября 2016 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Жежелевской О.Ю.,

на постановление от 21 декабря 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Крыловой А.Н., Григорьевым А.Н., Птанской Е.А.,

по делу N А40-100512/2016,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Мегги»

к Долговой Елене Борисовне

о передаче обществу доли в его уставном капитале,

третьи лица: Долгов Алексей Иванович, Леонова Алла Валентиновна, МИФНС России N 46

установил:

Общество с ограниченной ответственность «Мегги» (далее — ООО «Мегги», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Долговой Елене Борисовне (далее — ответчик) о передаче обществу доли в уставном капитале ООО «Мегги» в размере 47,5% уставного капитала, отчужденной по заявлению Долговой Е.Б.

В обоснование заявленного требования общество ссылается на то, что переход спорной доли к ответчику был осуществлен с нарушением запрета на отчуждение доли и части доли в уставном капитале общества третьим лицам, предусмотренного статьей 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14- ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью » (далее — Закон об ООО ), при отсутствии уведомления о совершении нотариального действия по передаче доли от нотариуса и от Долговой Е.Б. в нарушение п. 15 данной статьи Закона об ООО , в связи с чем истец просит перевести на него права и обязанности приобретателя доли (ответчика) в уставном капитале общества.

Истец также указал, что Долгова Е.Б. в общество с заявлением о приеме ее в состав участников не обращалась ни до внесения сведений в ЕГРЮЛ, ни после, а решением общего собрания участников ООО «Мегги», оформленного протоколом от 30.09.2015 было принято решение о выплате Долговой Е.Б. действительной стоимости доли общества, что составило 408 500 рублей, путем размещении данной суммы на депозите нотариуса, о чем Долгова Е.Б. была извещена. Более того, после получения информации о регистрации Долговой Е.Б. в качестве участника ООО «Мегги» 22 апреля 2016 года состоялось внеочередное общее собрание участников общества, на котором было принято повторное решение об отказе Долговой Е.Б. в принятии ее в состав участников общества, оформленное протоколом от 22.04.2016.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Долгов Алексей Иванович, Леонова Алла Валентиновна, МИФНС России N 46.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2016 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Мегги» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить как незаконные и необоснованные и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца и третье лицо — Долгов А.И. поддержали доводы кассационной жалобы, представитель ответчика просил жалобу отклонить, считая обжалованные судебные акты соответствующими требованиям законодательства и представленным в дело доказательствам, представил отзыв, который приобщен к материалам дела.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о слушании кассационной жалобы в установленном законом порядке, представителей в суд не направили. Суд кассационной инстанции счел возможным рассмотреть кассационную жалобу без участия лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку в силу пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, не может являться препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Информация о движении дела опубликована на официальном Интернет-сайте суда. Отводов составу суда не поступило.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления , а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене судебных актов.

По смыслу статьи 2 Закона об ООО участником общества является лицо, обладающее долей в уставном капитале этого юридического лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона об ООО переход доли или части доли в уставном капитале общества к одному или нескольким участникам данного общества либо к третьим лицам осуществляется на основании сделки, в порядке правопреемства или на ином законном основании.

Как следует из материалов дела, Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2014 года по делу N 33-12984 был произведен раздел совместно нажитого имущества, а именно: за Долговым А.И. было признано право собственности на 47,5% в уставном капитале ООО «Мегги» и за Долговой Е.Б. было признано право собственности на 47,5% в уставном капитале ООО «Мегги».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 года по делу N 09АП-12140/2016 по делу N А40-1789176/2015 с участием тех же лиц установлено, что Долгова Е.Б. неоднократно обращалась в адрес общества с требованиями о включении ее в список участников ООО «Мегги», проведении собраний, предоставлении документов, касающихся деятельности общества, однако ее заявления о включении в состав участников не были рассмотрены, в участии в собраниях ей было отказано, а документы, касающиеся деятельности общества — не предоставлены. Между тем «ООО «МЕГГИ» после получения уведомления Долгова А.И. об изменении сведений о принадлежности ему долей должно было привести список участников общества в соответствие с изменениями сведений о принадлежащих им долях.

В нарушение данного положения Долгов А.И. продолжает принимать участие во всех собраниях общества с 95% долей, более того, Долгов А.И. как генеральный директор общества чинит препятствия Долговой Е.Б. в реализации ее прав, продолжая использовать все возможности, предоставляемые 95% долей в уставном капитале ООО «МЕГГИ», по собственному усмотрению.

Судом апелляционной инстанции также было установлено, что Долгова Е.Б., действуя как участник общества, совершила необходимые действия для защиты своих законных прав и интересов и подтверждения статуса участника, а именно: известила общество о приобретении статуса участника, обратилась в адрес общества с требованием провести собрание и предоставить документы, обратилась в ИФНС N 31 и МИФНС N 46 по г. Москве с требованием о предоставлении документов общества с 2010 по 2015 гг., обжаловала во всех судебных инстанциях наложенный арест на уставный капитал общества и запрет МИФНС N 46 совершать регистрационные действия в отношении общества, обратилась в МИФНС N 46 с заявлением о регистрации перехода прав на 47,5% долей на основании судебного постановления , после чего обратилась в суд с требованиями от исполнительного органа общества включения в список участников в порядке статьи 31.1 Закона об ООО .

Так, пунктом 10 статьи 21 Закона об ООО в случае, если настоящим Федеральным законом и (или) уставом общества предусмотрена необходимость получить согласие участников общества на переход доли или части доли в уставном капитале общества к третьему лицу, такое согласие считается полученным при условии, что всеми участниками общества в течение тридцати дней или иного определенного уставом срока со дня получения соответствующего обращения или оферты обществом в общество представлены составленные в письменной форме заявления о согласии на отчуждение доли или части доли на основании сделки или на переход доли или части доли к третьему лицу по иному основанию либо в течение указанного срока не представлены составленные в письменной форме заявления об отказе от дачи согласия на отчуждение или переход доли или части доли.

В случае если уставом общества предусмотрена необходимость получить согласие общества на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества участникам общества или третьим лицам, такое согласие считается полученным участником общества, отчуждающим долю или часть доли, при условии, что в течение тридцати дней со дня обращения к обществу или в течение иного определенного уставом общества срока им получено согласие общества, выраженное в письменной форме, либо от общества не получен отказ в даче согласия на отчуждение доли или части доли, выраженный в письменной форме.

Судом установлено, что на момент вынесения Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2014 года по делу N 33-12984, на момент письменного обращения Долговой Е.Б. в адрес общества о включении ее в состав участников от 06.07.2015, а также на момент внесения сведений о Долговой Е.Б. как участнике общества в ЕГРЮЛ от 01.02.2016 действовал Устав ООО «Мегги» в редакции 2010 года (согласно выписке из ЕГРЮЛ).

Согласно положениям пункта 11 Устава переход доли (части доли) участника общества в уставном капитале общества к третьим лицам не требует согласия остальных участников общества.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в из совокупности, суды пришли к выводу о том, что действуя как добросовестная сторона, Долгова Е.Б. обращалась с заявлениями внесении сведений о ней как участнике общества со ссылкой на судебное постановление , неоднократно просила созвать собрание участников. Отказ в даче согласия на переход части доли в адрес ответчика не направлен, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Согласно выписке из ЕГРЮЛ решение о регистрации новой редакции устава общества было принято только 16.03.2016 (ГРН N 7167746412300).

В этой связи суд обосновано не принял ссылку истца на пункт 14.4 Устава (в новой редакции N 1), согласно которому любое вхождение третьих лиц в состав новых участников общества уставом запрещено, поскольку в указанный выше период он не действовал.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71 , частью 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы судов о применении норм права соответствуют установленным ими обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

В свою очередь у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для иной оценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств.

Все доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, обсуждены и отклонены судами по мотиву неосновательности, поскольку при проверке материалов дела не нашли своего подтверждения. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

В соответствии с п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.

Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.

1) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:

  • сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  • сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
  • сделок по отчуждению земельных долей;
  • сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
  • договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).

6) Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).

7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).

8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).

9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).

10) Завещание (ст. 1124 ГК РФ).

11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

12) Брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

13) Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса Российской Федерации).

14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

15) Договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

16) Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

17) Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомнотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.



Данная статья посвящена рассмотрению задач и целей нотариального удостоверения сделок, регламентации на законодательном уровне и необходимости такого удостоверения в гражданском обороте. Выявлены проблемы в регулировании нотариальной деятельности, в связи с этим, предложены пути их решения. С целью подтверждения необходимости нотариального удостоверения сделок проанализирована мировая практика.

Ключевые слова: нотариальное удостоверение сделок, нотариус, правопорядок, защита, сделка, гарантия законности

Нотариальное удостоверение сделок является методом защиты прав и законных интересов, гарантией осуществления законности в государстве, способствует реализации гражданского оборота. Нотариальные действия в виде удостоверения сделок должны быть призваны, чтобы обеспечить соответствие действительности прав и обязанностей сторон, подтвердить подлинность изъявления воли сторон, реализовать право на квалифицированную юридическую помощь, защитить права, предупредить нарушение законодательства. Более того, нотариальное удостоверение сделок сложно переоценить и ввиду того, что оно является необходимым элементом для возникновения прав и обязанностей сторон сделки, в случае, если законодательно закреплено, что для такой сделки обязательным является нотариальное удостоверение, при отсутствии которого она является недействительной. Также сложно отрицать, что существуют проблемы в понимании значения данной процедуры. Отсутствует представление о предмете и объеме удовлетворения, то есть тех элементах и условиях действительности сделки, которые и составляют предмет удовлетворения . Следует отметить, что законодательство в сфере регулирования нотариального удостоверения сделок несовершенно, в связи с чем существуют некие проблемы и коллизии. Рассмотрим подробнее данные несовершенства и пути их преодоления.

Сделка, как известно, порождает определенные правовые последствия. Согласно ч. 1 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, нотариальные действия по удостоверению сделки, предполагают проверку законности такой сделки . Таким образом, обстоятельства, которые подтверждены нотариальным удостоверением, предполагаются законным. И, согласно ч. 5 ст. 61 ГПК РФ, стороны освобождаются от обязанности доказывать такие обстоятельства, кроме случаев, предусмотренных законом . Итак, нотариальное удостоверение сделок является подтверждением субъективных прав и доказательственного факта, тем самым, обеспечивая процессуальную экономию судопроизводства.

Статья 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате регламентирует, что нотариус удостоверяет не только сделки, для которых такая форма установлена законом, но и в случае, если стороны изъявили желание удостоверить и иные сделки . Более того, согласно ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате на нотариуса возлагается обязанность разъяснить лицам, предоставившим проект сделки, его смысл и значение . Однако данная статья не является совершенной, ведь целесообразным будет отнести к обязанностям нотариуса разъяснение не только проекта сделки, но и положения нормативно-правовых актов, применяемых при заключении такого рода сделки, правовых последствий данной сделки для сторон и третьих лиц с целью обеспечения, чтобы отсутствие знаний законодательства у сторон не было использовано им во вред, предупреждения споров, которые могут возникнуть в будущем.

Не менее важным является и то, что нотариусы посредством правовых консультаций заинтересованным лицам, обеспечения индивидуального подхода и вариативности нотариального оформления способствуют повышению качества и эффективности своей работы . Нотариус выступает в роли своеобразного советника, тем самым формирует правосознание. Таким образом, нотариальное удостоверение сделки является подтверждением истинности воли сторон.

Что касается мировой практики, то руководители Международного союза латинского нотариата высказались следующим образом по данному вопросу: «Неучастие нотариуса в странах англосаксонской системы в сфере имущественных отношений обусловило многочисленные нарушения при заключении сделок «. Таким образом, отсутствие нотариального удостоверения сделки зачастую является причиной увеличения конфликтов, разрешаемых в судебном порядке.

Бесспорно, что нотариусы посредством, в частности, удостоверения сделок, обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц, что имеет и нормативную основу (ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Что касается понятия «защитить», то в словаре Ожегова данное слово толкуется как «Охраняя, оградить от посягательств, от враждебных действий, от опасности» . Таким образом, под нотариальным удостоверением сделок как защитой прав и законных интересов подразумевается меры, которые применяются нотариусами, для предотвращения и пресечения нарушений при осуществлении прав и законных интересов. Однако в Гражданском кодексе Российской Федерации в перечне способов защиты гражданских прав отсутствуют нотариальные действия. Это обуславливается тем, что в Гражданском кодексе Российской Федерации предусмотрен узкий подход к дефиниции способов защиты гражданских прав, не включающий такой способ, как предотвращение их нарушения, а также тем, что неоднозначно определяется роль нотариата в Российской Федерации.

Следует отметить также, что обстоятельства, подтвержденные нотариусом посредством удостоверения сделки, могут оказаться недостоверными. Таким образом, документы, которые удостоверены, согласно законодательству, могут быть фальшивыми. Предполагается, что необходимо предоставить возможность нотариусу проводить экспертизу достоверности документов, также видеозапись нотариальных действий, предоставление доступа нотариусу к базам данных являются необходимыми элементами комплекса мер, направленных на борьбу с мошенничеством и его предупреждение в Российской Федерации. В случае же, если нотариус удостоверил сделку, которая не соответствует требованиям законодательства, она не порождает какие-либо правовые последствия и этот нотариальное удостоверение является ненадлежащим выполнением нотариусом обязанностей, которые предусмотрены законодательством .

Также, с учетом того, что оборот недвижимости, например, предполагает оборот немалых денежных средств, не следует забывать о недобросовестном выполнении нотариусом своих обязанностей. В связи с этим, необходимо внести изменения в статью 202 Уголовного кодекса Российской Федерации, а именно ужесточить санкцию за злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами .

Нотариат призван обеспечить правопорядок, а также исходя из целей деятельности нотариуса следует, что сделки, следствием которых являются споры, возникающие на их основании, не могут быть нотариально удостоверены. Более того, нотариус должен выполнять свои обязанности не только в целях защиты прав и законных интересов сторон, но и третьих лиц, реализуя тем самым предназначение нотариата. Для этого нотариусу изначально необходимо проверить юридические факты и условия, которые являются необходимыми, чтобы возникли соответствующие правоотношения, далее ему необходимо убедиться в том, что отсутствуют какие-либо препятствия, только после этого он вправе удостоверить сделку. Однако, бесспорно, формальное утверждение о запрете удостоверения нотариусом сделок, которые являются потенциально оспоримы, в полном объеме фактически невыполнимы, ведь невозможно осуществить проверку всех условий и предпосылок.

Таким образом, роль нотариального удостоверения сделок сложно переоценить, ведь оно, действительно, является гарантом законности, правовым регулированием отношений, а также способом защиты конституционных прав граждан и юридических лиц и предотвращения их нарушения. Однако, сложно отрицать, что законодательство несовершенно. В частности, существует множество пробелов в регламентации деятельности нотариусов в осуществлении удостоверения сделок. Данные пробелы следует немедленно устранить посредством внесения изменений в некоторые положения Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, а именно считаю необходимым законодательно закрепить увеличение объема обязанностей нотариусов в области предоставления юридической консультации сторонам при заключении сделки с целью предотвращения споров, увеличить объем прав нотариусов в сфере проведения экспертизы достоверности документов, фиксации нотариальных действия, а также предоставить возможность пользоваться любой базой данной, что приведет к увеличению эффективности нотариальных действий. Не менее важным является необходимость внесения изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации, а именно в санкцию, предусматривающую ответственность за злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами, что является целесообразным, в связи с удостоверением сделок, предполагающих немалый денежный оборот. Более того, считаю необходимым изменить подход к толкованию способов защиты гражданских прав в Гражданском кодексе Российской Федерации. А именно, в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусматривается предотвращение нарушений в качестве способа защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Проанализировав мировую практику, а именно на примере стран англосаксонской правовой системы, можно прийти к выводу о важности и необходимости нотариального удостоверения сделок, которое обеспечивает уменьшение споров относительно тех или иных сделок, которые непосредственно разрешаются в суде.

Литература:

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

(П. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».)

Указание в договоре купли-продажи жилого помещения на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость помещения до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате помещения. В этом случае не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о расторжении договора в связи с неоплатой последним стоимости помещения. Требование продавца о возврате ему жилого помещения, на которое зарегистрировано право собственности покупателя, подлежит отклонению на основании п. 4 ст. 453 ГК РФ.

(Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В 11-3.)

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

(П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».)

Практика Московского городского суда

В ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, правовые последствия неисполнения данной обязанности иные.

(Определение Московского городского суда от 11.12.2013 N 4 г/5-12685/13.)

Если согласно договору купли-продажи жилого помещения покупатель обязан выплатить продавцу денежные средства после регистрации договора и перехода права собственности и денежные средства не переданы продавцу в этот срок, то срок исковой давности для заявления продавцом требования о расторжении договора исчисляется с момента государственной регистрации договора.

(Определение Московского городского суда от 31.10.2013 N 4 г/9-10938/2013.)

Если согласно договору купли-продажи жилого помещения продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества, в том числе в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости, то иск продавца о расторжении договора, возврате жилого помещения, прекращении права собственности покупателя на помещение не подлежит удовлетворению.

(Определение Московского городского суда от 21.03.2013 N 4 г/3-1980/13.)

Если на момент заключения договора купли-продажи жилого помещения последнее было обременено ипотекой, о которой продавец не сообщил покупателю, но до подписания сторонами акта приема-передачи помещения ипотека была прекращена, то не имеется оснований для расторжения договора купли-продажи по иску покупателя на основании ст. ст. 451, 460 ГК РФ.

(Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4 г/6-5062.)

Если помимо основного договора купли-продажи жилого помещения, покупатель также заключил посреднический договор (договор-поручение) на оплату стоимости помещения третьему лицу, действующему в интересах продавца (поручителю), то оплата покупателем денежных средств данному третьему лицу, подтвержденная свидетельскими показаниями гражданина, получившего от имени организации-поручителя деньги от покупателя, и приходным ордером организации-поручителя, свидетельствует о надлежащем исполнении покупателем обязательств по оплате жилого помещения, и в этом случае исковое требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подлежит отклонению.

(Определение Московского городского суда от 30.10.2012 N 4 г/9-10012/2012.)

Сторона договора, направившая заказное письмо о его расторжении в адрес другой стороны, признается выполнившей надлежащим образом обязанность по досудебному урегулированию спора о расторжении, предусмотренную в п. 2 ст. 452 ГК РФ.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2013 по делу N 11-8848/2013.)

Сам по себе факт отсутствия расписки продавца жилого помещения в получении денежных средств от покупателя не может являться основанием для удовлетворения иска продавца о расторжении договора купли-продажи помещения. Суд может, в частности, принять во внимание показания свидетеля о том, что денежные средства в оплату по договору были переданы в его присутствии.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2012 по делу N 11-28745.)

Если в договоре купли-продажи жилого помещения установлено, что все расчеты произведены сторонами до заключения договора, то продавец в дальнейшем не вправе требовать расторжения договора ввиду неоплаты покупателем стоимости жилого помещения. При решении вопроса, исполнил ли покупатель свое обязательство по договору, не имеет правового значения, когда и при каких обстоятельствах, в какой сумме и какими платежами покупатель произвел оплату за жилое помещение.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2012 по делу N 11-15255.)

Если покупатель жилого помещения утверждает, что оплатил денежные средства за жилое помещение, о чем свидетельствует акт приема-передачи помещения, то суд обязан исследовать подлинный акт и заверить приобщаемую к делу копию, а также установить, имеется ли такой же акт в регистрационном деле Росреестра.

Отсутствие таких документов может служить основанием для отклонения довода покупателя о том, что он оплатил приобретаемое жилое помещение. Суд также может не принять акт во внимание в том случае, если продавец укажет на содержащуюся в нем ошибку, которая не могла быть допущена, если бы акт был подлинным (например, ошибку в написании имени продавца).

(Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 по делу N 11-18505.)

Если факт оплаты по договору купли-продажи жилого помещения не подтверждается никакими доказательствами, то имеет место существенное нарушение договора купли-продажи и иск продавца о расторжении договора и о возврате ему жилого помещения подлежит удовлетворению. Если в договоре купли-продажи жилого помещения не определен срок исполнения покупателем обязанности по оплате помещения, то для определения начала течения срока исковой давности по требованию продавца о расторжении договора суд может принять во внимание свидетельские показания о том, в какой срок покупатель обещал произвести оплату, а также момент направления покупателю требования об исполнении обязательств по договору.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12.)

Поскольку срок исполнения сторонами обязательств, связанных с куплей-продажей квартиры, не определен договором, суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности по требованиям, вытекающим из договора, начал течь с момента перехода права собственности на спорную квартиру согласно свидетельству о регистрации.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2012 по делу N 11-11464.)

Коротко о важном

Исковые требования.

Основное:

— о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о возврате жилого помещения в собственность продавца.

— В подавляющем большинстве известных судебной практике случаев иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подается в суд продавцом. При этом, как правило, одновременно заявляется исковое требование о возврате данного помещения покупателем продавцу, в связи с чем иск о расторжении договора является иском имущественного характера и государственная пошлина за его рассмотрение рассчитывается в соответствии с правилами пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

— Основанием для заявления продавцом требования о расторжении договора купли-продажи почти всегда выступает существенное нарушение договора покупателем (ст. 450 ГК РФ), чаще всего — неоплата приобретенного жилого помещения. Кроме того, суд может признать существенным нарушением договора купли-продажи жилого помещения, который предусматривает сохранение за продавцом права безвозмездного пожизненного пользования помещением даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу, сочинение покупателем препятствий в допуске продавца в помещение и пользовании этим помещением (например, Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4 г/7-7566/14). В свою очередь, исковые требования о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) практически не заявляются, так как трудно доказать существенное изменение обстоятельств за короткий (как правило) период между заключением и исполнением сторонами договора купли-продажи.

— Покупателями жилых помещений иски о расторжении договора купли-продажи заявляются крайне редко. Норма п. 1 ст. 460 ГК РФ о праве покупателя обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи товара, обремененного правами третьих лиц, используется покупателями жилых помещений в единичных случаях (например, Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4 г/6-5062, где требование о расторжении договора, основанное на этой норме, было отклонено в связи с тем, что действие обременения прекратилось до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры). Судебная практика применения норм о праве покупателя на односторонний отказ от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463, ст. 464, п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ) применительно к отношениям купли-продажи жилых помещений отсутствует, как и судебная практика применения п. 27 Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП; данный пункт регулирует основания досрочного расторжения договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа по требованию покупателя).

— Для споров о расторжении договоров установлен досудебный порядок урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). На практике для выполнения досудебного порядка урегулирования достаточно направить другой стороне заказное письмо о расторжении договора (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2013 по делу N 11-8848/2013). Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора — основание для возвращения искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

— Вопрос о том, возможно ли в принципе расторжение договора купли-продажи жилого помещения и возврат помещения продавцу в связи с существенным нарушением договора покупателем, решается в судебной практике неоднозначно, несмотря на прямое указание Пленумов высших судебных инстанций о возможности такого расторжения и возврата (абз. 3, 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»). Однако прослеживаются следующие тенденции. Позицию, согласно которой закон в принципе не позволяет расторгнуть договор и/или обязать покупателя возвратить жилое помещение, суды занимают в тех случаях, когда доказан факт оплаты имущества покупателем или истек срок исковой давности (например, Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В 11-3, Определение Московского городского суда от 21.03.2013 N 4 г/3-1980/13, Апелляционные определения Московского городского суда от 06.11.2013 по делу N 11-36640, от 22.06.2012 по делу N 11-11464). В тех же случаях, когда отсутствуют какие-либо доказательства оплаты и продавцом не пропущен срок исковой давности, иски о расторжении договора и возврате жилого помещения удовлетворяются судами (например, Определения Московского городского суда от 27.11.2013 N 4 г/1-11487, от 04.06.2012 по делу N 11-7455/12, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12). Обратим также внимание на следующее мнение, высказанное в судебной практике. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли-продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, выбор способа защиты нарушенного права (требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. ст. 395, 486 ГК РФ либо расторжения договора купли-продажи и возврата квартиры на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ), принадлежит продавцу (Определение Московского городского суда от 26.06.2014 N 4 г/5-5916/2014).

— Поскольку иск о расторжении договора в подавляющем большинстве случаев заявляется продавцом в связи с неоплатой ответчиком стоимости жилого помещения, то началом течения срока исковой давности по требованию о расторжении следует считать момент, с которого продавец был вправе требовать оплаты проданного жилого помещения (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 06.08.2013 по делу N 11-25285, от 08.08.2012 N 11-13768/12, от 22.06.2012 по делу N 11-11464).

Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда) («Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014) {КонсультантПлюс}

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх