Сдача квартиры в субаренду

МОСКВА, 18 апреля — РИА Новости, Марина Заблудовская. Рынок доступной аренды жилья в России пока остается «диким», а большинство российских наймодателей можно назвать любителями, которые сдают свободные метры, волей случая оказавшиеся в их распоряжении, отмечают эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость». Однако, по их словам, встречаются и другие типы рантье — профессионалы, превратившие аренду квартир в бизнес, и даже те, кто пытается с помощью сдачи жилья в наем устроить свою личную жизнь.
На группы рассчитайсь!
Ответ на вопрос, кто может стать арендодателем в России, кажется вполне очевидным – тот, у кого есть «лишнее» жилье, которое можно сдать. Но откуда берутся эти «лишние» метры, кто является их счастливым обладателем и по какой причине принимает решение сдать их в аренду – ответы на эти вопросы дают профессиональные риелторы. Характеризуя типичного российского арендодателя в сегменте «эконом», эксперты выделяют несколько групп собственников, сдающих свою жилплощадь.
Так, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин называет три группы арендодателей. В первую группу, по его словам, входят люди, сдающие одну квартиру, которая часто является единственным или основным источником доходов. «Среди представителей этой группы существенную часть составляют пенсионеры, а также собственники, по каким-либо причинам не работающие или имеющие низкооплачиваемую работу», — уточняет эксперт. Нередки случаи, когда пожилые люди переезжают жить на дачу, а свое городское жилье сдают, добавляет он. Происхождение сдаваемой квартиры может быть различным — это и наследство, и «лишняя» квартира, появившаяся после вступления в брак или после отъезда за границу, говорит Ламин.
Вторую группу составляют люди, которые сдают в аренду квартиру, являющуюся неосновным, часто несущественным источником дохода, продолжает эксперт. «В этой группе достаточно много людей, которые сдают квартиру, приобретенную для детей, еще не выросших для отдельного проживания. То есть, чтобы не простаивала», — объясняет он.
И, наконец, к третьей группе, по мнению собеседника агентства, относятся люди, выбравшие профессию рантье в качестве основного занятия в жизни. Здесь достаточно много владельцев нескольких квартир, подчеркивает он. «Дополнительное» жилье под аренду в этом случае может появиться в результате ряда причин — покупка, следствие расселения коммунальных квартир или другие мероприятия, например, исполненная пожизненная рента, рассуждает Ламин.
Руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Мария Баскова выделяет еще одну группу — арендодателей-ипотечников. Как ни странно, говорит она, но квартиры, купленные с помощью ипотечного кредита, тоже сдаются, а суммы, полученные от сдачи таких квартир в аренду, как правило, идут на погашение кредитов. Бывали даже случаи, делится опытом Баскова, когда человек, будучи собственником «однушки», сдавал основную комнату, а сам жил в той же квартире на кухне.
Кстати, собственники, сдающие небольшой «угол» в своей квартире, тоже составляют отдельную группу арендодателей, уверяет главный аналитик АН «Хирш» (Москва) Евгений Понизовский. Такие наймодатели обычно остро нуждаются в деньгах, поэтому готовы сильно теснить себя, поясняет эксперт.
Что касается социально-возрастных характеристик российского арендодателя, то, как замечает замруководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина, жилую недвижимость в сегменте эконом-класса чаще всего сдают люди в возрасте от 35 лет и старше. Причем, по ее словам, очень часто — в 60-70% случаев — бывает так, что в семье, сдающей квартиру, один из супругов работает, а другой нет. И как раз неработающий супруг занимается оплатой услуг ЖКХ и общением с арендаторами, поясняет собеседница агентства.
Судить о средних сроках аренды довольно сложно, здесь все зависит от целей и жизненных обстоятельств арендодателя. Как замечает риелтор агентства недвижимости DOKI Алена Гуцу, сроки аренды могут колебаться от полугода до десятков лет. На короткий срок, уточняет она, обычно сдают жилье люди, неожиданно столкнувшиеся с финансовыми трудностями, например, когда один из супругов остался без работы или семья приобрела что-то в кредит. Средние же сроки аренды в целом составляют 10-15 лет, утверждает Гуцу.
Доход требует жертв
Случается и так, что собственники, имеющие две разные по площади квартиры, буквально ютятся в той, что меньше, а другую предпочитают сдавать, жертвуя собственным комфортом во имя большего дохода.
В качестве примера Лукина из «НДВ-Недвижимость» приводит случай из своей практики: «Полковник в отставке сдавал «трешку» в Москве на Кутузовском проспекте за 80 тысяч рублей в месяц, а сам с женой ютился в маленьком домике за Звенигородом. Часть вырученных денег он давал своей дочери для оплаты аренды квартиры в Химках».
Но бывают ситуации еще интересней, утверждает Ламин из Spencer Estate. Например, когда люди имеют всего одну квартиру, сдают ее, а сами снимают квартиру дешевле и существуют на разницу. Эксперт с сожалением признает, что для некоторых – это единственная возможность получить средства к существованию. Впрочем, такие сложные схемы весьма ненадежны и часто распадаются из-за банальной нехватки средств, констатирует он. «Особенность этой группы в том, что здесь нет квартир, приобретенных в последние годы, в большинстве своем это «бабушкины» квартиры советского периода в лучшем случае со средним ремонтом», — замечает Ламин.
Аренда как профессия
Среди арендодателей есть и те, кто превратил сдачу квартир в небольшой бизнес. Это отдельный класс собственников, специально приобретающих жилье с целью дальнейшей его сдачи в наем и живущих на доходы с аренды. «В настоящее время эта категория участников рынка найма жилья составляет не более 5%. До кризиса 2008 года, их показатель был выше и варьировался от 10% до 15% в зависимости от сегмента и прочих факторов», — сообщает руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.
Она также поясняет, что сокращение доли «профессиональных арендодателей» произошло из-за резкого снижения доходности от сдачи жилья в аренду, которая сейчас не превышает 5% годовых. По словам Киселевой, люди просто ушли на другие рынки и перевели свои активы, например, в банковские вклады, по которым ставка доходности сейчас составляет 10-13% годовых.
Ламин в свою очередь обращает внимание на то, что когда говорят о сумасшедших доходах арендодателей, часто не учитывают расходы: подоходный налог с аренды государству, который составляет больше одной месячной арендной платы (платится ежегодно), комиссия агентству (платится один раз) в размере от 50% одной месячной арендной платы, большие аппетиты ЖКХ, восстановительный ремонт, мебель, техника. Доход, несомненно, есть, но слухи о его размерах сильно преувеличены, поясняет он. В «экономе» сложно добиться хорошего дохода, особенно непрофессионалу, подчеркивает эксперт, поэтому среди профессиональных рантье, по его словам, много людей, так или иначе связанных с бизнесом в сфере недвижимости, в том числе бывших риелторов.
Как заплатить налог за сдачу квартиры. Советы >>>
Впрочем, среди рантье также встречается большое количество женщин, которым их мужья или отцы передали часть своих дел, в частности, возможность сдачи квартир в аренду и все, что с этим связано, добавляет Баскова из «Азбуки Жилья».
Антиинвестиционный тренд
В целом число людей, которые специально покупают недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду, за последние 5 лет уменьшилось в два раза. Как утверждает управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Наталья Сивко, до кризиса 2008 года инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости было порядка 20% от общего числа сделок, на данный момент число таких сделок составляет 10%. Сейчас недвижимость в большей степени приобретают для личного пользования, замечает собеседница агентства.
Понизовский из АН «Хирш» со своей стороны уточняет, что число таких покупателей-«инвестиционщиков» на сегодняшний день колеблется от 5% до 15% в зависимости от города. Возраст таких клиентов в целом от 30 лет и выше, большинства даже ближе к 40-45 годам, ежемесячный доход – примерно 1/60 от стоимости квартиры, детализирует эксперт.
Что касается социального статуса, то, по его словам, в основном это представители верхней границы среднего класса (порядка 65%): бизнесмены средней руки, топ-менеджеры, хорошие «продавцы» чего угодно, сотрудники банков, нефтяных и газовых компаний (но не «топы»), высококвалифицированные программисты, дизайнеры, иные люди творческих профессий.
А вот источник средств на покупку в этом случае может быть различным – в основном накопления в банке, иногда заработанный доход от вложений в ценные бумаги или наследство в виде денег, объясняет Понизовский.
Некоторые эксперты отмечают, что целью покупки квартиры может стать не только стремление сдать ее в аренду, но и банальное желание просто вложить деньги. Как утверждает Гуцу из DOKI, нередко «инвестиционщики» приобретают жилье скорее из соображений большей сохранности накоплений в недвижимости, нежели в банке, а не потому, что очень хотят зарабатывать на аренде. «Люди, более предприимчивые и успешные в карьере, предпочитают приобретать коммерческую недвижимость или вкладывают их в другие отрасли», — утверждает риелтор.
Жилье в России арендуют в 2-4 раза реже, чем в США и Европе. Аналитика >>>
От каждого по требованию
При этом риелторы отмечают, что вне зависимости от личных мотивов сдачи квартир в аренду, большинство российских арендодателей по отношению к нанимателям являются «деспотами», предъявляя к ним весьма суровые требования.
Плюс рантье-профессионалов в том, что они постоянно следят за состоянием жилья и при необходимости осуществляют ремонт, однако стать их клиентом не так просто – такие арендодатели предпочитают «хранить верность» жильцам, к выбору которых подходят обстоятельно, нередко предпочитая клиентов «по знакомству». В целом же риелторы выделяют несколько основных требований, предъявляемых собственником жилья к потенциальным арендаторам.
В частности Ламин отмечает, что одним из первых оценочных критериев является отбор по национальному признаку, условно – «не Кавказ, не Азия». «Причем доходит порой до абсурда. «У нас есть арендодатель-грузин, который категорически не хочет пускать «своих» — был негативный опыт. Вы скажете, где-то ведь они живут? Да, там, где у собственников ситуация безвыходная, либо уровень жилья совсем низкий, либо переплачивают», — констатирует эксперт.
Хотя иногда бывает и по-другому, признается он: «К нам обратилась одна организация с целью заселения шести поваров-узбеков в одну большую квартиру, принадлежащую, кстати, одной известной бизнес-вумен. К нашему удивлению, она легко согласилась и весьма довольна сотрудничеством — в квартире порядок, организация своевременно оплачивает проживание сотрудников».
Следующая группа требований – «без детей и без животных», продолжает Ламин. «В основном, такие требования предъявляют арендодатели, сделавшие хороший ремонт, купившие дорогую мебель или же имеющие какие-то проблемы со здоровьем, например, аллергию на животных», — объясняет он.
Разумеется, многие собственники предпочитают некурящих жильцов. И, конечно, хозяева категорически против организации в квартире массажного салона или покерного клуба, добавляет Ламин. Полицейский штурм и длительные разборки, когда тебя же пытаются признать организатором всего этого, никого не прельщают, считает эксперт.
Очень часто, по его словам, арендодатели не хотят брать одиноких девушек по известной причине, да и с одинокими мужчинами бывают проблемы. «Совсем недавно одна владелица квартиры на Кутузовском, куда мы заселили сотрудника банка, насмотревшись передач по ТВ, два часа пытала нас – а не является ли он распространителем наркотиков, и проверяли ли мы его через полицию? Пришлось проявить величайшее терпение, созвониться с банком, соединить ее с арендатором. И только после этого, убедившись, что ее никто не обманывает, собственница успокоилась, скорее всего, до следующего просмотра ТВ», — не без иронии рассказывает собеседник агентства.
Вообще риелторы замечают, что арендодатели частенько страдают всевозможными предрассудками. Так Гуцу рассказывает, что большинство арендодателей не хотят брать молодежь в возрасте 22-23 лет, так как сомневаются, что молодые люди долго проживут в квартире, что серьезно отнесутся к обязательству своевременно платить за аренду и что не будут устраивать вечеринки. Но, по словам собеседницы агентства, даже к самому желанному кандидату – семейной паре – собственники предъявляют странные требования, например, настаивая на том, чтобы пара непременно состояла в законном (зарегистрированном) браке. «Арендодатели опасаются, что супруги разойдутся, и непонятно, кто будет платить аренду, или что будут водить новых избранников», — поясняет Гуцу.
Удивительно, но нередки случаи, когда арендодатели пытаются убить одним выстрелом сразу двух зайцев – сдать жилье и устроить личную жизнь, замечает Гуцу. Так, однажды в агентство недвижимости DOKI позвонила женщина, которая хотела сдать комнату. У нее уже был готов точный портрет будущего арендатора. Это обязательно должен был быть «неженатый работник машинно-счетного бюро, определенного возраста, строго из Санкт-Петербурга», делится опытом риелтор.
Среди собственников встречаются и те, кто готов сдавать квартиру большому количеству арендаторов (10-15 человек). Назвать таких владельцев адекватными сложно, считает эксперт. «Квартира таким лицам достается обычно по наследству, с соседями они не знакомы, и мнение окружающих их мало волнует. Да и на жилье им, по большому счету, наплевать. Они стараются «выжать» из него по максимуму, то есть за «однушку» в хрущевке без ремонта, которая в обычной ситуации обойдется в 25 тысяч рублей, просят у бригады рабочих 45 тысяч рублей», — констатирует собеседница агентства.
Кстати, что касается вопросов поддержания в должном состоянии сдаваемого объекта, то здесь все действительно зависит от того, насколько владелец дорожит своим жильем и понимает, что квартиру с ремонтом, или хотя бы чистое помещение, сдать можно быстрее и за большие деньги, замечает Сивко из «Миэль-Аренда». При этом эксперт напоминает, что согласно Гражданскому кодексу РФ текущий ремонт должен осуществлять арендатор, а капитальный — арендодатель.
Как правильно оформить договор аренды жилья. Советы >>>
Вопрос добропорядочности
Экспертные оценки уровня «добропорядочности» российского арендодателя и культуры аренды в целом схожи. Рынок есть рынок, говорит Понизовский — в большинстве своем, если квартира ходовая («однушка» эконом-класса), условия диктует арендодатель.
Со своей стороны Гуцу добавляет, что рынок в России еще очень-очень «дикий». У многих собственников, по ее мнению, психологическая установка такая: «квартира моя – что хочу, то и делаю!» «Бывает, людям и по-хорошему, и уже резче объясняем, что права на пользование квартирой вы временно за деньги (причем немалые) передали нанимателю, не надо туда ходить, хранить там зимние вещи и банки на балконе. С ценами то же самое. Вплоть до того, что хитрят с самого начала: чтобы скорее сдать, устанавливают цену ниже, а через пару месяцев поднимают ее, рассчитывая на то, что люди уже обжились, привыкли к району и никуда не денутся, да и посредникам снова платить, и переезд – дело муторное. А если уйдут – спрос есть, квартира долго не простоит пустая!», — делится опытом эксперт.
В ситуации, когда на рынке серьезный дефицит квартир эконом-класса, а желающих снять такое жилье в сотни раз больше, говорить о том, что хозяин «держится» за нанимателя не стоит, считает Сивко. Чаще всего происходит наоборот, арендатор готов со многим мириться, лишь бы не потерять крышу над головой, резюмирует она.

Таким образом, на рынке аренды жилья в РФ сегодня царит своего рода «анархия» — подавляющее большинство владельцев квартир не оформляют официально свои отношения с арендатором, навязывая при этом им свою волю, ставя зачастую во главу угла только доход и пренебрегая своими обязательствами по уходу за квартирой.
Стать клиентом рантье-профессионалов, которые внимательно следят за состоянием жилья, тоже непросто – они внимательно выбирают и арендаторов. Впрочем, по мнению риелторов, надежда все-таки есть – собственники жилья постепенно начинают понимать, что при грамотных вложениях в ремонт и «корректном» отношении к жильцам можно рассчитывать на стабильный и высокий доход. И, кстати, одиноким арендаторам не стоит также забывать об арендодателях-романтиках, желающих устроить свою личную жизнь – под их требования подойти, пожалуй, труднее всего, но ведь и ставки высоки.

— Как срочно вам нужно сдать квартиру и почему?

— Как и почему съехали предыдущие квартиранты, были ли с ними проблемы?
— Как далеко проживает собственник от недвижимости, удобно ли ему добираться?
— Что в квартире с ремонтом? Почему не сделано то-то и то-то?
— На какой срок человек хочет сдать?
— Чем занимается собственник (если бизнесом — это нехватка времени)?
— Какую сумму просит за месяц и какие условия аренды?

Как только вы разведали страхи и неудобства собственника, объясняйте ему, что сможете избавить его от этих неудобств, путем личного использования этого помещения. Вы работаете официально, по договору, будете отчитываться в налоговую за него (вы ведь отчитываетесь за себя?).

В общем, отталкивайтесь от страхов и неудобств клиента, чтобы подписать с ним договор. В любом случае, преподносите договор между вами, как обоюдную взаимовыгоду и у вас всё получится.

Процедура оформления недвижимости в субаренду.

Процедура оформления

Первым делом — договоритесь устно с собственником об условиях аренды. Начало проплат — с первого клиента, который захочет снять (уже через вас). Т.е. договаривайтесь о том, что за неделю вы находите людей и как только они дают задаток (или предоплату) — вы подписываете договор субаренды с собственником и сразу же (через час, к примеру) подписываете договор с арендаторами.

Договор субаренды для арендодателя (для сдаче квартиры семье) вы можете скачать .

С арендаторами вы можете заключить обычный договор аренды, так как вы действуете на основании договора субаренды. Договор аренды вы можете скачать .

Кстати, мы ещё берём свою единоразовую комиссию при сдаче субарендуемых квартир. Т.е. зарабатываем не только на субаренде, но и как при обычной сдаче недвижимости в аренду (50-100% комиссии от месячной платы). Сдали — заработали на сдаче комиссию, а потом зарабатываем просто на субаренде.

Акт приёма передачи (по риэлторским комиссионным) вы можете скачать .

Мы пользуемся такими договорами, а вы можете добавлять или убирать из него пункты по мере надобности. Обязательно оговаривайте оплату коммунальных услуг, оплату ТВ и интернета. Входят они в стоимость аренды или нет, чтобы потом не выглядеть глупо и не уступать со своих ежемесячных комиссионных. За чей счёт делаются дубликаты ключей, есть ли сейчас долги по квартплате.

Как только договорились с собственником обо всех условиях, у вас должна быть хотя бы неделя на поиск арендаторов. Даёте объявления куда только можно и вперёд. Более подробно о процессе поиска арендаторов и сдаче квартир в аренду и субаренду вы можете узнать из моего курса по аренде.

По налогообложению. Договора аренды не подлежат гос.регистрации, если они заключаются менее чем на 1 календарный год. Поэтому договора заключайте на 364 дня (вобщем, чтобы не было года). Желательно отчитываться в налоговую за полученный доход: раз в год, если у вас общее налогообложение (13-17% с доходов физ.лиц) или раз в квартал, если у вас упрощённое налогообложение (3-5% — единый налог и т.д.)

налоги

Если вы не отчитываетесь в налоговую по таким доходам — вы действуете на свой страх и риск. Потому что, если это всплывёт, то на вас могут наложить штраф. Хотя, конечно, это всплывёт только в том случае, если кто-то из участников сделки пойдёт в налоговую и укажет это в своей декларации о доходах или пойдут какие-то проблемы со сдачей квартиры и (не дай Бог конечно) по ней пойдут суды.

В указании в своей декларации сумммы аренды заинтересован только арендатор, ведь это его расход. И если из его годового дохода вычесть сумму арендной платы, то и налогов он меньше заплатит. Поэтому эти моменты лучше всего оговорить заранее.

Если арендатор хочет указать сумму арендной платы в свой расход, то раз в год (как минимум) вы должны с ним встретиться и составить «Акт выполненных работ». Акт выполненных работ — это подтверждение факта передачи денег для арендатора. Акт выполненных работ по субаренде (в конце года) вы можете скачать .

Как в таком случае заинтересовать собственника работать с вами по субаренде? Собственники (в большинстве случаев) являются налогоплательщиками обычными (13-17% налог). На них распространяется общий налог с физических лиц. Вы, как предприниматель, должны быть на упрощённой системе налогообложения (3-5% налог).

И тут два варианта работы с собственником, чтобы ему было выгодно:

— вы заключаете с собственником сразу договор субаренды на меньшую сумму (намного), чем та, которую платит арендатор. К примеру вы заключили с арендатором договор на год, с месячной арендной платой 500$.

За год это 500 х 12 = 6000$. При обычном налоге собственник должен заплатить с этой суммы 13-17% налога (это = 780$ или 1020$ соответственно). Но если вы укажете в договоре с собственником, что годовая аренда между вами (субарендатором) и собственником составляет (к примеру) 500$, то собственник заплатит с этой суммы всего 65$ или 85$ (в зависимости от налога).

А вы (как плательщик единого, упрощённого налога), указав реальную сумму аренды (которую вам платит арендатор и которую он хочет указать в налоговой декларации) 6000$ за год, заплатите с этой суммы 5%. 6000 х 0,05 = 300$. Эти 300$ не должны касаться вашей ежемесячной комиссии, за услуги управления недвижимостью.

Или же второй вариант:

— вы заключаете с собственником договор субаренды на оговоренную между вами сумму (меньшую от стоимости, которую вам будет платить арендатор на сумму вашей ежемесячной комиссии), а потом (раз в квартал или раз в год) составляете ещё один договор субаренды на меньшую сумму «задним числом», который и показываете в налоговой.

Это варианты уменьшения налога. Чур, я вам об этом не говорил.
Ставки по аренде в России увеличились совсем недавно, но эти ставки касаются только земли. За квартиры мы с вами и так платим коммунальные услуги и т.д.

Если вы ещё не на упрощённой системе — то решать вам: переходить на неё сейчас или «повесить» на собственника налог 13-17%. Если же собственник сам на упрощённой системе, то нужно посмотреть: есть ли в его регистрационных документах (как ИП) в графе «виды деятельности», что-то похожее на «предоставление услуг аренды».

Но это всё вам будет нужно, если арендатор захочет указать свой расход, связанный с арендной платой (это вы узнаете в любом случае, так как ему понадобится от вас «Акт выполненных работ»). В остальных случаях — решать вам, нужна ли вам вся эта налоговая «движуха».

Да ещё. Если арендатор хочет работать по безналу (перечисления с банковской карты на банковскую карту), то вам в любом случае придётся указывать этот доход к себе или к собственнику в налоговую декларацию.

Поэтому лучше всего работать с наличкой.

Управление недвижимостью. Как это происходит?

Управление недвижимостью

Когда всё оговорено, найдены арендаторы, заключён договор с собственником ваша задача (или собственника) привести в порядок квартиру. Поменять кран, если течёт и исправить другие неисправности. В общем, в управлении недвижимостью нет ничего сложного. Это как научиться летать на вертолёте (или велосипеде) — научившись раз уже никогда не разучишься.

Пройтись с собственником по квартире на предмет поломок и пр. Чтобы было понятно, что было до вас. После «рейда» с собственником приглашаете арендатора и проводите такой же рейд.

Отдаёте ключи и всё. Теперь главное следить раз в месяц за состоянием квартиры, вовремя решать возникающие технические проблемы и вовремя собирать арендную плату.

Кстати, чтобы перестраховаться, берите «страховочные деньги» с арендаторов (мало ли — может чего-то поломают и съедут по-тихому) в сумме половины от месячной платы. Или вообще лучше за два месяца вперед.

Чтобы при возникающих финансовых трудностях у арендаторов, у вас была денежная страховка.

Кстати, как только вы найдёте квартиру, подходящую для субаренды, то вам будет необходимо как можно быстрее найти на неё арендаторов. В этом вам может помочь мой бесплатный список из 21 сервиса для рекламы недвижимости, который вы можете скачать по ссылке ниже.

P.S. Прокомментируйте эту статью ниже, если вам понравилась статья или непонятен какой — то момент. Кроме того, за ваш первый коммент полагается подарок: мини-тренниг «Маркетинговые коммуникации в недвижимости», ссылку на который вы получите сразу после коммента (в обычных комментах внизу).

Благодарю за внимание, Евгений Сахно.

P.S. Понравилась статья?

Тогда пожалуйста сделайте следующее…

1. Поставьте «лайк».

2. Сделайте ретвит.

3. Поделитесь этим постом с друзьями в социальных сетях.

Некоторые граждане запускают бизнес на субаренде квартир. Он может оказаться прибыльным, если все правильно спланировать, изучить все плюсы и минусы, выявить подводные камни данного вида заработка. Требуется вложить деньги в рекламу и предусмотреть законные стороны вопроса. Тогда и прибыль будет весьма неплохой.

Прибыльно ли заниматься субарендой?

Этот вопрос является наиболее актуальным. Субаренда квартир предполагает, что компания или физическое лицо арендует жилье на длительный срок без желания проживать там. Далее он сдает объект другим людям по завышенной цене.

Обычно квартиры сдаются посуточно по договору субаренды. Это гораздо выгоднее, но надо учитывать ряд факторов, которые влияют на стоимость услуги:

  • удаленность от центра;
  • количество комнат;
  • транспортная развязка;
  • развитие инфраструктуры;
  • уровень комфорта (идеальный ремонт) и т.д.

За примерно равнозначный объект цены в центре и на окраине города будут варьироваться. На прибыль влияют все эти факторы. Также немаловажным является и то, сколько туристов посещают город, численность его населения. Открывать такой бизнес в небольшом населенном пункте убыточно.

С одной квартиры, если она будет практически всегда заполнена, можно заработать не более 10 000 рублей в месяц. Поэтому рекомендуется заключать несколько договоров аренды. Это позволит предложить сразу несколько вариантов потенциальным клиентам. Также нужно проработать вопрос рекламы, чтобы бизнес оказался прибыльным.

Бизнес на субаренде

Сдача квартиры в субаренду может оказаться прибыльным бизнесом, если все правильно рассчитать. Несколько важных преимуществ:

  • «деньги из воздуха» за оказание услуги;
  • небольшой стартовый капитал;
  • можно обладать несколькими объектами в разных точках города;
  • есть возможность для налоговых маневров.

Услугой пользуются те, кому необходимо жилье на несколько часов, чтобы отдохнуть, провести переговоры с деловыми партнерами, сделать фотосессию или выполнить другие действия. Стоимость аренды может достигать 1 000 рублей за час, но средняя не превышает 500 рублей.

Как рассчитать стартовый капитал

Перед тем, как начинать бизнес на субаренде квартир, сдающихся посуточно, нужно создать бизнес-план. Сделаем примерный расчет при условии, что арендуются две квартиры: одна в центре, другая на окраине города. Рекомендуется арендовать меблированные объекты, чтобы дополнительно не тратиться на них. В договоре с собственником нужно предусмотреть возможность сдачи в субаренду.

Вот какие расходы будут обязательными:

  • коммунальные – около 12 000 рублей;
  • стоимость аренды – 50 000 рублей;
  • реклама в интернете – 15 000 рублей;
  • чай, кофе, сахар – 2 000 рублей.

Таким образом, базовые затраты будут составлять практически 80 000 рублей в месяц, не считая налогов.

Налоги необходимо оплачивать в зависимости от формы работы. Обычно это НДФЛ 13% или 4% при работе в качестве самозанятого. Но, когда доходы становятся большими, встает вопрос о необходимости дробить бизнес и привлекать партнеров или регистрировать ИП и платить налог согласно выбранной ставке.

Средний доход с однокомнатной квартиры в центре — около 60 000 рублей и почти 40 000 рублей, когда жилье на окраине. То есть, ежемесячная прибыль будет составлять на старте 20 000 рублей.

Поиск необходимой суммы

Есть несколько способов найти нужную сумму денег для развития бизнеса по посуточной субаренде квартир в городе:

  1. Накопить. Учитывая, что для старта нужна небольшая сумма, это вполне реально.
  2. Занять у родственников. Отличный вариант, так как с ними всегда можно договориться. Если на определенный момент нет достаточной суммы, то они готовы будут подождать с возвратом.
  3. В банке – самый простой способ. Если есть компания, то оформить займ можно на нее. Но при ее отсутствии возможно использовать обычный потребительский кредит наличными. 150 000 рублей на год будет достаточно, чтобы решить все текущие вопросы, связанные с началом бизнеса, получить «подушку безопасности» на непредвиденные расходы и не сталкиваться с большим плановым платежом.
  4. Найти инвестора. Это непросто, но возможно. Достаточно предложить определенный процент от прибыли, грамотно составить бизнес-план и доказать, что заключить договор субаренды квартиры не составит труда.

Таким образом, каждый может найти подходящий вариант для запуска этого бизнеса в городе. Он перспективный и не требует больших инвестиций, что очень важно. Надо только уметь договариваться с людьми, иметь свободное время для того, чтобы встречаться с ними во время приема-передачи объекта, а также правильно запустить рекламную кампанию.

Подбор квартир для субаренды

Необходимо правильно выбрать квартиру для дальнейшей ее сдачи другим людям. Если она не будет отвечать требованиям для нормальной жизни (даже в течение нескольких часов), то будет сложно получать прибыль. Тогда придется дополнительно тратить средства для закупки требуемого оборудования. Но это все время, а купленные вещи нужно будет где-то хранить, когда собственник решит расторгнуть договор.

Выбор правильных квартир для субаренды

Во время выбора объекта недвижимости надо сразу говорить собственнику (владельцу), как планируется использовать квартиру. Вот на что нужно обращать внимание:

  • наличие мебели;
  • удаленность от центра;
  • развитие инфраструктуры;
  • состояние ремонта;
  • этаж и наличие лифта;
  • соседи;
  • стоимость аренды.

Основная цель арендатора – это получить жилье на наиболее выгодных условиях и зарабатывать на этом деньги. Учитывая, что объект будет использоваться не для постоянной жизни, состояние ремонта останется примерно на том же уровне, поэтому есть возможность договориться о снижении цены за счет увеличения длительности действия договора.

Какие бытовые принадлежности понадобятся

Обратите внимание на то, чтобы в квартире были определенные бытовые приборы. Не нужно фанатизма в виде домашнего кинотеатра, но в квартире должны быть:

  • микроволновая печь;
  • обычная плита;
  • чайник;
  • телевизор;
  • холодильник.

Важно. Кондиционер не является обязательным условием, но летом за его наличие можно брать немного больше. Учитывая, что нередко в таких местах проводятся деловые переговоры, то наличие принтера будет дополнительным преимуществом. Ноутбук предприниматели берут с собой.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Требуется предусмотреть размещение объявлений в интернете и в газетах, чтобы получить клиентов. Газеты читают, как правило, местные жители, которые вряд ли станут клиентами. Поэтому не стоит сосредотачиваться на таком способе подачи рекламы. Основной поток клиентов будет из Интернета. Для этого требуется размещать объявления на специализированных сайтах, которые посвящены сдаче жилья в аренду.

Подобные сайты работают за определенную комиссию или согласно установленным тарифам. Если речь идет о партнерской программе, то за каждого клиента нужно заплатить определенный процент. Когда сумма размещения объявления фиксированная, ее требуется внести единовременно. Только после этого информация размещается на портале.

Получать заявки от клиентов можно на электронную почту. Но для оперативности стоит добавить телефон. Практически всегда есть дополнительные вопросы, которые есть желание обсудить. Вести переговоры в виде переписки долго, поэтому не стоит пренебрегать телефонной связью.

Другие способы поиска клиентов

Есть альтернативные способы поиска клиентов, а именно:

  1. Создать лендинг или полноценный сайт и запустить рекламу через поисковые системы. Эффективность достаточно высокая, но такая реклама дорого стоит. Поэтому к данному методу стоит прибегать, когда есть уже около 10 квартир, сдающихся в аренду.
  2. Размещение объявлений на остановках и столбах. В отличие от газетного размещения, здесь эффективность выше. Многие клиенты ездят на автобусах, поэтому, ожидая транспорт, они вынуждены читать объявления. Некоторых они заинтересуют.
  3. Возможно стоять с тематическими табличками на вокзале или в аэропорте. Некоторые будут рады снять жилье на несколько часов, чтобы отдохнуть.

Рекомендуется использовать все доступные способы поиска клиентов, чтобы жилье не простаивало, так как от этого зависит итоговая прибыль.

Организация рабочего процесса по субаренде квартир

Требуется предусмотреть все этапы сотрудничества с клиентами. Вот как выглядит пошаговый рабочий процесс:

  1. Подача рекламы всеми доступными способами.
  2. Аренда квартиры с правом субаренды. Рекомендуется сделать пару дубликатов ключей на всякий случай.
  3. Получение заявки от клиента и обсуждение деталей.
  4. За день до заезда стоит проверить готовность объекта к принятию гостя.
  5. Встретить клиента и заключить договор аренды между физическими лицами. Шаблон стоит подготовить заранее.
  6. Получить предоплату.
  7. После окончания срока действия договора снова встретиться к клиентом, забрать у него ключи и получить оставшуюся сумму после проверки квартиры.

Справка. Не все могут оплачивать наличными, поэтому необходимо иметь несколько дебетовых карт от ведущих банков. Сбербанка, ВТБ, Открытие и Альфа-Банка будет достаточно.

Что говорит закон

Закон рассматривает такой вид бизнеса как предпринимательскую деятельность. Но сегодня не обязательно регистрировать юридическое лицо или ИП, если сумма доходов не превышает 300 000 рублей в месяц. Тогда можно работать в качестве самозанятого. Размер налога составит 4% при работе с физическими лицами и 6% во время работы с компаниями.

Возможность сдавать арендованное жилье по договору субаренды предусмотрена статьей 615 ГК РФ. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если объект используется с нарушениями соглашения, то арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Сведения о правилах и порядке получения компенсации указаны в статье 15 ГК РФ.

Права и обязательства арендатора и субарендатора

Арендатор, как и субарендатор, имеют право:

  • использовать объект недвижимости в соответствии с условиями договора;
  • пользоваться материальными благами, которые находятся на объекте, если это не противоречит соглашению;
  • передавать арендованную недвижимость по договору субаренды.

То есть, можно жить и вести быт в арендованной квартире в соответствии с законом и договором.

Обязанностей у арендаторов больше:

  • использовать жилье в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ;
  • соблюдать все обязанности, которые предусмотрены договором;
  • в случае нанесения ущерба имуществу требуется компенсировать полную его стоимость;
  • не передавать имущество третьим лицам без согласия собственника.

Также собственник может установить дополнительные правила. Например, запретить приводить гостей, жить с детьми или домашними животными. Если арендатор подписывает договор, то он соглашается и на все дополнительные требования. Но это повредит бизнесу, так как снизится целевая аудитория. Надо искать и находить объекты без таких ограничений, чтобы получать максимальную прибыль.

Признание договора недействительным

Статья 431 ГК РФ указывает, когда соглашение может быть признано ничтожным. Также эти сведения указаны в статьях 167, 173, 178 и 179 ГК РФ.

Руководство, когда сделку можно считать недействительной:

  • если заключение договора произошло в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
  • когда подпись была поставлена под угрозой;
  • при введении одной из сторон в заблуждение;
  • во время навязывания крайне невыгодных условий;
  • если в соглашении есть опечатки (даже маленькие, несущественные);
  • при заключении договора не с собственником объекта или лицом, которое имеет право действовать от его имени на основании доверенности или иного документа;
  • когда в договоре есть пункты, которые противоречат Российскому законодательству;
  • при неполном исполнении обязательств или отказе от их исполнения одной из сторон.

Недействительная сделка не имеет юридических последствий. Лицо, которое заранее знало о фактах, при которых соглашение аннулируется, считается недобросовестным и может привлекаться к административной или уголовной ответственности. Стороны обязаны возвратить друг другу все полученное после подписания договора. Если это сделать по каким-то причинам невозможно, то требуется возместить стоимость понесенных убытков.

Важно! Если стороны не могут прийти к соглашению по признанию сделки недействительной, требуется решать вопрос в суде.

Расторжение договора

Есть три возможности расторгнуть соглашение:

  1. Признание сделки недействительной.
  2. Нарушение условий договора. Тогда арендатор должен выплатить предусмотренную компенсацию и освободить помещение.
  3. Истечение срока действия соглашения.

Виды договоров

Стоит рассмотреть подробнее, какие договоры можно заключать при ведении бизнеса по субаренде квартир.

Договор аренды с правом субаренды

Это соглашение, которое предполагает, что арендатор будет сдавать жилье третьим лицам с целью получения прибыли. Необходимо сразу предупредить собственника об этом. Если он не против, то можно использовать объект для получения прибыли.

Договор субаренды

Он заключается между арендатором и субарендатором на основании соглашения об аренде с правом передачи объекта третьим лицам. В договоре обязательно должна быть отсылка к правому акту между собственником и арендатором.

Образец договора субаренды квартиры

Он заключается в соответствии с требованиями ГК РФ. Следующие пункты должны обязательно присутствовать в типовом договоре:

  • наименование сторон;
  • адрес объекта;
  • цена договора;
  • права сторон;
  • обязанности сторон;
  • решение вопросов в случае возникновения споров;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Рекомендуется обращаться к практикующему юристу или в агентство недвижимости, чтобы соглашение было составлено правильно и предусматривало все нюансы сделки.

Риски и опасности

Всегда есть определенные риски во время сдачи квартиры в субаренду, а именно:

  • порча имущества;
  • использование объекта не в соответствии с договором или действующим законодательством;
  • поступление жалоб от соседей;
  • проблемы с сотрудниками ФНС.

Чтобы у работников налоговой не было вопросов, стоит работать официально или в качестве самозанятого. Все остальное решается путем заключения договора.

Кейс: бизнес с нуля

Часто задаваемые вопросы

Могут ли отсудить квартиру при заключении договора субаренды?

Нет, так как право собственности не передается при заключении этого соглашения.

Надо ли платить налог с полученного дохода?

Да. Если вы действуете как физическое лицо, то ставка составит 13%. Для юридических лиц размер и форма налога зависят от выбранной системы налогообложения.

Что делать, если субарендатор отказывается платить?

Эти вопросы нужно решать через суд. Для снижения такой вероятности рекомендуется брать залог или предоплату 100%.

Может ли арендодатель расторгнуть договор?

Может, но он должен предупредить о своем намерении минимум за 30 дней.

Бизнес на субаренде квартир процветает в туристических городах. Многие готовы взять жилье на сутки, на ночь или на несколько часов. Но надо учитывать все нюансы, чтобы получать прибыль и снизить вероятность возникновения проблемных ситуаций. Для этого стоит разработать договор с практикующим юристом. Когда прибыль станет достаточно большой, можно зарегистрировать ИП. Но до этого рекомендуется работать в качестве самозанятого. Однако чек придется предоставлять клиентам в любом случае, поэтому понадобится купить терминал.

Такое нынче время, что все покупается и продается. А теперь дошли и до наших дорогих (и не очень) мужей. Многие дамы берут или сдают их напрокат.

Кто и зачем ведет такую торговлю? Корреспондент «МК” провела собственный эксперимент и попыталась продать своего мужа.

Недавно я наткнулась в Интернете на форум с оригинальными деловыми предложениями. Предметом торга являлись мужчины. Рядом с невинными объявлениями типа: «Сдам в аренду супруга, по хозяйству умеет все. Интим не предлагать” — соседствовали и такие: «Хороший муж напрокат, возможно длительное использование. На кухне и в постели мастер на все руки”.

Что это: хохма? прикол?

Оказалось, вовсе нет. Одна из завсегдатаек-продавщиц этого сайта — Елена — поделилась опытом:

— Лично я стала сдавать в секс-наем своего мужа, когда поняла, что бороться с его изменами бесполезно. Либо нужно расставаться, либо терпеть. Расставаться очень не хотелось, поэтому я и решила пойти на компромисс.

То есть поначалу ни о чем плохом она не помышляла. Просто муж работал сутки через трое, денег в семье не хватало, и Лена предложила ему в свободные дни ездить на заказы к одиноким женщинам — кран починить, мебель собрать, стиральную машину отремонтировать… Муж согласился, дело пошло. Иногда от него требовались и представительские услуги — продемонстрировать «жениха” подругам, утереть нос бывшему кавалеру. Но однажды очередная заказчица, с которой Елена договаривалась по телефону, вдруг спросила:

— А секс у вас возможен?

— У нас?! — опешила Елена.

— За дополнительную плату, конечно, — так расценила ее замешательство заказчица. — Предлагаю сто баксов за час работы. Если он понравится, конечно.

Елена с негодованием отказалась. А потом задумалась: почему бы и нет? Все равно гуляет, так пусть хоть за деньги… И следующей клиентке уже сама предложила интимные услуги благоверного.

— Мы всегда договариваемся так, что муж не знает о сексуальной составляющей заказа, — утверждает она. — Просто по выполнении прочих работ клиентка делает прозрачный намек, ну а моему кобелю только того и надо… Знаете, когда все происходит с твоего согласия, не чувствуешь себя обманутой. Так что наши отношения с ним, можно сказать, стали даже лучше. А на других баб, которые за бесплатно, у него теперь сил и времени не хватает.

Как совместить приятное с полезным

Как выяснилось из общения с другими посетительницами сайта, львиная доля мужчин, которые становятся предметом половой аренды, о своем рабском положении даже не подозревают. Как правило, они делятся на две группы: мастера, которых нанимают для выполнения всевозможных хозработ, и эскорт-работники — для выхода в свет. И те, и другие обычно думают, что заказчицы оплачивают им только это…

— Я своего муженька хорошо знаю, — сказала мне Ольга, которая уже больше трех лет зарабатывает на своем супруге-«работяге”. — Если ему прямо заявить, что секс входит в его служебные обязанности, он будет и помимо работы давать левака. Он любитель интриг и самый кайф от измен получает именно тогда, когда думает, что я не знаю о его похождениях. Именно поэтому я подчеркнуто строго предупреждаю его: от него требуются лишь хозяйственные работы. А с клиенткой уже я договариваюсь об интиме за дополнительные деньги в мой карман. В результате все доволены.

Мне удалось найти на форуме только одну жену, которая согласовывает с мужем интимную составляющую его работы.

— У нас совершенно разные темпераменты, — объяснила она, — ему по три раза в день подавай, у меня просто голова раскалывается! Ревность? Я вас умоляю, для него секс — это, извините, необходимость вроде посещения туалета!

Есть на форуме и такие дамы, которые сдают мужей в аренду, чтобы устроить им так называемую проверку на вшивость. Они договариваются с покупательницами, отдают им мужа якобы исключительно для хозяйственных работ, строго без интима. А потом клиентка пробует соблазнить наемного работника. Если ей это удается, законная жена тут же получает информацию.

Впрочем, на сайте заявлен и своего рода «кодекс чести”: если с женой оговорены лишь хозяйственные или представительские услуги мужа, без интима, то клиентка не имеет права договариваться с ним о сексе. В противном случае она попадает в «черный список”. Все условия оговариваются только с женами. Поэтому здесь не встретишь ни одного объявления от мужчин — их просто удаляют.

«Сдам в аренду супруга. Может все. Недорого”

Объявление такого содержания разместила на сайте и я сама. Уже через несколько часов на мой почтовый ящик посыпались письма от заинтересованных в моем «товаре” барышень. Большинство покупательниц хотели совместить приятное с полезным, то есть и по хозяйству помощь получить, и в постели — удовольствие. Некоторые дамы обговаривали интимные вопросы совершенно открыто, другие же стеснялись и выражались намеками.

«Мне нужен временный муж, чтобы сделать ремонт на кухне. А не мог бы он еще оставаться ночевать, чтобы работа шла быстрее?” — интересовалась Лиза.

Сумму за своего благоверного я, как выяснилось, выставила просто мизерную: двести долларов за день «совмещения профессий”. Поэтому некоторые покупательницы осторожничали и сомневались в качестве моего товара: «Он что, у вас урод или ничего не умеет? Почему вы готовы отдать его практически за бесплатно?”

Я заверяла, что мой супруг — товар что ни на есть первосортный. А так дешево сдается исключительно в качестве первой рекламной акции.

За неделю в моем ящике оказалось около 40 писем от потенциальных покупателей. Одной даме муж нужен был, чтобы сопроводил ее на встречу выпускников — там все будут со своими половинами, и только она одинокая. Другая хотела превратить его в сиделку для престарелого родственника — она предложила оплатить сразу месяц работы. Третья тоже пообещала постоянное сотрудничество — если муж сумеет ее как следует удовлетворить. Только две покупательницы поинтересовались, не шутка ли мое объявление. Остальные воспринимали происходящее как обычную сделку, словно мужей они берут напрокат всю свою сознательную жизнь.

Оказалось в моем ящике и два послания от мужчин. Некто по имени Вася просил поделиться опытом проката: «Я просто чудо, а не мужчина. Для каждой женщины стану настоящим подарком. Как вы думаете, в какую сумму себя оценить? И нужно ли сделать скидку на то, что я азербайджанец?”

Другой представитель сильного пола, Олег, хотел нанять моего супруга для своей жены: «Мне нужен человек надежный, чтобы с супругой по магазинам и театрам ходил. Мне самому некогда, у меня бизнес. Только учтите: если ваш муж ее хоть пальцем тронет, я ему навсегда испорчу товарный вид”.

Одна из съемщиц все-таки спросила, не боюсь ли я, что муж навсегда останется у моей арендаторши и ко мне уже не вернется. Честно говоря, я этого боялась, поэтому и не стала устраивать «товару” и покупателям очных встреч.

Тлетворное влияние Запада

За рубежом сдача людей в аренду стала обычным делом. Некоторым гражданам спутник жизни требуется на определенный, строго ограниченный по времени период. Например, женщина рожает ребенка для себя, но хочет, чтобы на пороге роддома, на зависть окружающим, ее встретил счастливый отец с охапкой роз. Или мать-одиночка хочет порадовать малыша приездом папы — капитана дальнего плавания.

Американский бизнесмен Рик Джастин зарабатывает на жизнь сдачей в аренду женщин. Всего за каких-то 50 тысяч долларов в год предприимчивый делец готов предоставить супругу на любой вкус: блондинку или брюнетку, модель или пышечку. Среди его товара есть и настоящие секс-бомбы, и тихие домохозяйки, и стервочки для любителей домашних сцен и скандалов. Агентство Джастина очень популярно среди богатеев, которым временная жена нужна для выхода в свет или получения наследства — в таком случае с наемной женой можно заключить фиктивный брак. После успеха «женского” бизнеса Джастин решил сдавать в аренду еще и мужей, благо богатых и одиноких дам в Америке предостаточно.

А вот жительница Бельгии решила сдавать в аренду штучный товар в лице собственного мужа. 21-летняя Надя Манфроид выставила супруга в качестве лота на интернет-аукционе. Дамочка заявила, что устала проводить все свободное время со своим 28-летнем мужем, у нее нет возможности побыть одной и погулять по магазинам. Но, чтобы муж не страдал от одиночества, девушка решила сдавать его напрокат. Супруг Нади заявил, что готов выполнять любую прихоть своей съемщицы, за исключением секса. Пару уже завалили письмами женщины, которые спрашивают, насколько хорошо «товар” справляется с хозяйством, танцует и даже целуется.

Иногда съемщики живого товара арендуют мужа, чтобы просто понять: каково это жить в браке и стоит ли вообще ввязываться в эту пожизненную кабалу. Они уверены, что лучше испытать все прелести семейной жизни на временном супруге, чем решаться на законный скоропалительный брак со всеми вытекающими последствиями.

Юридически временный спутник жизни оформляется как помощник на оговоренное время, а уж все нюансы его обязанностей остаются за кадром официальных бумаг. Очень популярны мужья и жены на час среди одиноких людей. Аренда спутника для них — прекрасная возможность явиться на вечеринку в обнимку со сногсшибательной блондинкой или знойным мачо.

Кстати, на Западе рынок аренды людей растет с каждым днем. Напрокат можно взять не только мужа или жену, но и друзей, попутчиков, гостей на свадьбу, футбольных болельщиков. В Австралии фирмы предлагают аренду гостей на вечеринки по 20 долларов за штуку. А в Индии одно агентство поставляет гостей на свадьбы. По традиции на индийских свадьбах должны присутствовать абсолютно все родственники. Но, поскольку в последние годы в стране наблюдается ослабление родственных связей, желающим соблюсти традиции приходится пользоваться наемными гостями.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Екатерина Трубникова, семейный психолог:

— За годы рыночной экономики для людей товаром стало уже практически все. Я считаю, что возможность «нанимать” себе друзей, возлюбленных, родственников разрушает ценность человеческих отношений. Ведь почему одинокая женщина для починки телевизора обращается не в сервисную службу, а вызывает «мужа на час”? Потому что ей нужна не только собственно починка, но и человеческое общение. А где человеческое общение — там и общение интимное… Люди становятся все более разобщенными и вместо того, чтобы учиться строить отношения, довольствуются суррогатом этих отношений, получаемым за деньги.

Что же касается ситуации, когда один супруг сдает напрокат другого, то она очень напоминают свободную любовь, поставленную на коммерческую основу. То есть супруги изначально договариваются, что могут в браке ходить на сторону и при этом еще и деньги зарабатывать. Если никто из партнеров от этого не страдает, такой брак, конечно, имеет право на существование.

Но все-таки подобные действия приводят к развалу традиционного института семьи и вообще аморальны по своей сути. Надо подумать и о детях — вряд ли от них удастся скрыть то, что с согласия мамы их папа ходит не на обычную работу, а домой к чужой тете.

С 01 июля 2020 года все регионы России получили право на введение налога на профессиональный доход

​В соответствии с законом, под профессиональным доходом понимается доход физических лиц, от деятельности, при которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников. Такой деятельностью занимаются, например, те, кто сдает в аренду жилую недвижимость

Самозанятые лица смогут самостоятельно зарегистрироваться и начать легально сдавать недвижимость в аренду, без посещения налогового органа. Для этого разработано специальное мобильное приложение «Мой налог». С его помощью можно будет перечислять налог на профессиональный доход (НПД)

Ставка налога:

  • 4% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицам

  • 6% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости индивидуальным предпринимателям для использования в предпринимательской деятельности и юридическим лицам

Расчет налога на профессиональный доход

Расчет суммы НПД производят сами налоговики на основании данных, которые внесены в мобильное приложение «Мой налог» При этом предусмотрен налоговый вычет, который будет зависеть от ставки налога:

  • если доход платится по ставке 4%, то вычет составит 1% от дохода

  • если же применяется ставка 6%, то вычет больше – 2% от дохода

Однако в обоих случаях вычет не может быть более 10 тыс.рублей в месяц.

Если физическое лицо снято с учета в качестве налогоплательщика, а впоследствии вновь поставлено на учет в качестве налогоплательщика, то остаток неиспользованного налогового вычета восстанавливается. Срок использования налогового вычета не ограничен. Уменьшение суммы налога на сумму налогового вычета осуществляется налоговым органом самостоятельно

Сроки уплаты налога на профессиональный доход

Срок уплаты нового налога для самозанятых – не позднее 25 числа каждого следующего месяца. То есть, налог за январь надо заплатить не позднее 25 февраля

Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение «Мой налог» не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода. Если сумма налога, подлежащая уплате по итогам месяца, составляет менее 100 рублей, то указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего месяца

Ограничения по применению налога на профессиональный доход при сдаче в аренду недвижимости

  • под налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление

  • не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн руб. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн. руб. или более, то уже не сможете платить НПД

  • под налог не подпадает так же с дача в аренду коммерческой (нежилой) недвижимости

Налог на профессиональный доход и имущественный вычет

Уплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения

Налоговая отчетность для самозанятых

Никакой отчетности в рамках нового спец.режима не предусмотрено

Чеки для арендаторов

При расчетах с арендаторами с использованием мобильного приложения «Мой налог” надо выдавать фискальный чек, данные которого автоматически передаются в налоговый орган.

Чек можно передать арендатору «на бумаге» или в электронном виде (например, отправить на почту или предложить сканировать OR-код»)

Чек должен быть сформирован Вами и передан арендатору в момент расчёта наличными денежными средствами и (или) с использованием электронных средств платежа. При иных формах денежных расчетов в безналичном порядке чек должен быть сформирован и передан арендатору не позднее 9 числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором осуществлены расчеты.

Обратите внимание: в качестве обязательного элемента чека предусмотрен ИНН. Это означает, что у арендатора должен быть ИНН. Если номера нет, то чек выписать не получится. По ИНН налоговики смогут правильно определить ставку налога

Льготы по страховым платежам

Доходы самозанятых граждан, не облагаются страховыми взносами, но могут оплачиваться ими на добровольной основе

Расчетный счет для самозанятого

Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ре­гу­ли­ру­ю­щий упла­ту НПД, не со­дер­жит ка­ких-ли­бо тре­бо­ва­ний об от­кры­тии са­мо­за­ня­тыми лицами рас­чет­но­го счета и по­лу­че­нии на него денег в рам­ках при­ме­ня­е­мо­го спец­ре­жи­ма.

Без­на­лич­ные рас­че­ты между са­мо­за­ня­ты­ми арендодателями и арендаторами (физ­ли­ца­ми, ор­га­ни­за­ци­я­ми и пред­при­ни­ма­те­ля­ми), про­из­во­дят­ся в общем по­ряд­ке. То есть са­мо­за­ня­тый может по­лу­чать до­хо­ды, в том числе, и на свою лич­ную бан­ков­скую карту. Отдельную карту самозанятого лица за­во­дить так же не тре­бу­ет­ся.

Все до­хо­ды, по желанию самозанятого лица можно получать на­лич­ны­ми день­га­ми.

Примечание: Для ре­ги­стра­ции в ка­че­стве самозанятого лица от­кры­вать рас­чет­ный счет или банковскую карту также не требуется

Место деятельности самозанятого лица

При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться на территории действия закона о самозанятости. Если арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учете в налоговой службе другого субъекта России, то это не является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемая недвижимость находилась на территории экспериментального субъекта

Звоните и мы поможем Вам

  • начать свою деятельность в качестве самозанятого лица и сдавать в аренду недвижимость легально и с наименьшими материальными потерями

ОТВЕТЫ НА ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Можно ли самозанятому сдавать в аренду жильё компаниям?

Да, можно

Налог на профессиональный доход придется платить со всех поступлений на мой счет?

Нет, только с поступлений от арендаторов за аренду

Можно ли принимать деньги от арендаторов наличными?

Да, можно

Можно ли совмещать работу по найму подработку в качестве самозанятого?

Да, можно

Что делать, если годовой доход превысил 2,4 млн рублей?

В этом случае регистрация в качестве плательщика налога на профессиональный доход прекращается. Доходы, превышающие установленный лимит, будут облагаться по обычным ставкам: для физлица-резидента — по ставке 13%, для индивидуального предпринимателя — в зависимости от применяемой системы налогообложения

Есть ли минимальная сумма дохода для применения налогообложения самозанятого лица?

Нет, минимального порога закон не предусматривает

Если у меня есть кредит / штраф ГИБДД / не уплатил земельный налог, могу ли я стать самозанятым?

Да сможете, это никак не влияют на получение статуса самозанятого лица

Может ли госслужащий сдавать свою квартиру на этом налоговом режиме?

Да, госслужащие вправе применять налог на профессиональный доход только в целях налогообложения доходов от сдачи в наем жилых помещений. Согласно подпункту 4 части 2 статьи 6 Федерального закона «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» не являются объектом налогообложения доходы государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений

Может ли учредитель ООО стать налогоплательщиком налога на профессиональный доход?

Специальный налоговый режим налог на профессиональный доход не содержит ограничений на его применение лицами, являющимися учредителями или участниками организаций, в том числе ООО

Можно сдавать а аренду жильё в нескольких субъектах РФ?

Законом не запрещено ведение деятельности в нескольких субъектах РФ. При этом при регистрации необходимо указать один регион ведения деятельности из числа входящих в территорию эксперимента

Нужно ли кроме чека оформлять договор и акт?

Федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» не регулирует гражданско-правовые отношения сторон сделки и порядок их оформления. В данном вопросе следует руководствоваться нормами гражданского законодательства.

При этом при применении налога на профессиональный доход арендодатель обязан сформировать, передать в налоговый орган и выдать покупателю чек, на сумму произведенных расчетов с указанием ИНН арендатора

Относятся ли к самозанятым подрабатывающие пенсионеры?

Да, относятся

Придется ли кроме налога на профессиональный доход платить еще что-то: НДФЛ, взносы?

Нет, не придется

Если я в качестве самозанятого лица буду сдавать квартиру в наем, то не лишусь ли я региональной надбавки к пенсии?

Нет, вы не будете лишены надбавки к пенсии.

Надбавки к пенсии лишаются пенсионеры работающие по трудовому договору, либо осуществляющие деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей, самозанятые лица ни к первым ни ко вторым не относятся

Является ли страховой депозит доходом?

При подписании договора найма арендатор передает собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда арендатор будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке.

Или вычтет стоимость испорченных вещей.

С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом в том случае, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру)

Является ли оплата услуг ЖКХ арендатором (электричество, вода и т.д.) доходом самозанятого лица?

Если по усло­ви­ям до­го­во­ра арен­ды квар­ти­ры са­мо­за­ня­тый по­лу­ча­ет от арен­да­то­ра ком­пен­са­цию опла­ты элек­три­че­ства и воды по счет­чи­кам, то эти суммы не яв­ля­ют­ся до­хо­дом самозанятого лица. И с них не нужно пла­тить налог (Пись­мо ФНС от 13.06.2019 N СД-4-3/11446@). Но важно, чтобы вы­пол­ня­лись 2 усло­вия:

  • плата за ком­му­наль­ные услу­ги долж­на за­ви­сеть от их фак­ти­че­ско­го по­треб­ле­ния арендатором

  • плата долж­на фик­си­ро­вать­ся на ос­но­ва­нии над­ле­жа­ще уста­нов­лен­ных ин­ди­ви­ду­аль­ных при­бо­ров учета

Освобождается ли самозанятое лицо от уплаты налога (НДФЛ) при продаже квартиры, используемой ранее в предпринимательской деятельности (сдача в аренду)?

С 2019 года освобождение от уплаты налога, после минимального срока владения, касается имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности. Но изменения в законе касаются не любого имущества, а только:

  • жилых домов

  • квартир

  • комнат

  • садовых домиков

  • дач

  • долей в этих помещениях

Теперь, даже если Вы использовали это имущество под сдачу в аренду (для бизнеса), при продаже после минимального срока, платить НДФЛ и отчитываться о доходах не нужно.

Главное, чтобы совпали два условия:

  • имущество из перечня — то есть жильё

  • его продали через три или пять лет — в зависимости от условий приобретения

Условие о минимальном сроке владения — существенное. Если продать квартиру раньше, условия по налогам будут другими

Какие существуют минимальные сроки владения недвижимостью, после которых продавец недвижимости освобождается от уплаты налога НДФЛ?

  • недвижимость куплена до 2016 года — 3 года

  • недвижимость куплена после 1 января 2016 года — 5 лет

  • недвижимость получена в подарок или в качестве наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации — 3 года

Как зарегистрироваться в качестве самозанятого лица?

Для регистрации самозанятости существует 4 различных способа:

1. скачав на мобильный телефон бесплатное мобильное приложение «Мой налог»

На телефоне или планшете должна работать камера: нужно будет отсканировать с ее помощью фотографию и
сделать селфи. Заполнять заявление не придется: приложение распознает и внесет данные автоматически.

Постарайтесь, чтобы на поверхности защитной пленки в паспорте не было световых бликов, а цифры и надписи
хорошо читались. Следите за подсказками на экране устройства

2. через личный кабинет налогоплательщика физического лица, на сайте ФНС России

​ Это самый простой вариант регистрации, не нужно сканировать паспорт и фотографироваться. Регистрация
возможна с любого устройства, даже если на нем не работает камера. Нужен ИНН и пароль для доступа в личный

кабинет налогоплательщика-физ.лица. Это тот личный кабинет, которым вы обычно пользуетесь на сайте nalog.ru
для отправки деклараций о доходах, уплаты имущественных налогов и подачи заявлений на вычеты.

3. с помощью учетной записи Единого портала государственных и муниципальных услуг

Регистрация возможна с любого устройства, даже если на нем не работает камера. Нужен номер мобильного
телефона, почта или СНИЛС и пароль для доступа к личному кабинету портала государственных услуг. Это личный
кабинет, которым вы обычно пользуетесь на сайте gosuslugi.ru для того, чтобы заказать госуслуги в электронной
форме, записаться на приём в ведомство, оплатить любым электронным способом штрафы Госавтоинспекции,
судебные и налоговые задолженности, госпошлины, услуги ЖКХ и другое

4. через уполномоченные банки, например Сбербанк

В этом случае, для регистрации самозанятости используется мобильное приложение банка

Что будет, если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги?

Собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сдавать ее в аренду. Но получение дохода от сдачи внаем без декларирования и уплаты налогов считается незаконным.

В налоговом законодательстве предусмотрена ответственность за незаконную сдачу недвижимости в аренду. Закон предусматривает административную и даже уголовную ответственность.

Согласно ст. 122 НК РФ за умышленное правонарушение взимается 20–40% от суммы неуплаты налогов.

По ст. 119 за не предоставление декларации придется заплатить по 5% от дохода за каждый месяц задержки

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх