Залог недвижимости

Основания возникновения залога
Предмет залога
Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Предметом залога может быть:

  • всякое имущество, в том числе вещи (за исключением имущества, изъятого из оборота);
  • имущественные права (требования ) (за исключением требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом): можно заложить право аренды здания, сооружения, оборудования, иного имущества. Право с определенным сроком действия может быть заложено лишь до истечения срока его действия.

    Имущество, изъятое из оборота

(ГК РФ, ст. 335, п. 1)

Предметом залога не может быть:

  • имущество, на которое не допускается обращение взыскания;
  • изделия, содержащие золото и серебро и не относящиеся к ювелирным и другим бытовым изделиям, а также полуфабрикаты, содержащие золото и серебро и используемые для изготовления изделий.

(ГК РФ, ст. 336, п. 1)

Право залога распространяется и на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем. Следовательно, можно получить в банке ссуду на выкуп квартиры под залог этой квартиры, которая станет собственностью залогодателя только после ее выкупа.

(ГК РФ, ст. 340, п. 6)

Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть сдано в залог лишь с согласия всех собственников. Залог доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников.

Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре. При этом остается в силе правило, предусмотренное гражданским законодательством, о том, что в случае реализации своей доли одним собственником другие сохраняют право преимущественного приобретения этой доли на равных условиях с другими покупателями.

(ГК РФ, ст. 246, п. 2)


Кто является залогодержателем, а кто – залогодателем в залоговом правоотношении?
— Залогодержатель — это лицо, получившее имущество в долг (кредитор).
Залогодатель — гражданин, предоставивший имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем может выступать только собственник.

Что можно предоставить в залог?
— Предметом залога могут быть только вещи, имеющие имущественную ценность, денежную стоимость. Брать в залог документы (паспорт гражданина, документ на квартиру, удостоверение, трудовую книжку и прочее) — незаконно.

Как залогодержатель может поступить с заложенным имуществом?
— Если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательство, обеспеченное залогом, то в соответствии со статьёй 348 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель обращается за взысканием на заложенное имущество или реализует его.
По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу заложенного имущества на срок до одного года, если предметом залога является квартира, жилой дом, в котором проживает залогодатель. Но это не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

Как поступит залогодержатель, если сумма от продажи заложенного имущества окажется меньше или больше необходимой?
— В случае, когда вырученная от реализации заложенного имущества сумма не покрывает требования залогодержателя, он вправе (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из иного имущества должника.
Если сумма превышает размер обеспеченного залогом требования, разница возвращается залогодателю.

Обязательно ли заемщику заключать договор страхования своей жизни и здоровья в пользу банка?
— Не обязательно. Такое страхование представляет собой способ обеспечения исполнения заёмщиком своих обязательств, не предусмотренный нормами статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и не противоречащий им.
Однако если такое страхование является условием получения кредита, это свидетельствует о злоупотреблении банком свободой договора и нарушении прав потребителя.
Во всех случаях, когда федеральным законом не предусмотрено обязательное заключение заёмщиком договора страхования, банк при предоставлении потребительского кредита обязан предложить заёмщику альтернативный вариант такого кредита на сопоставимых (сумма и срок возврата кредита) условиях без обязательного заключения договора страхования.

Должен ли поручитель уплачивать проценты и возмещать убытки кредитора, вызванные неисполнением должником обязательства?
— Поручитель или лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором в том же объёме, что и должник.

Какие права есть у поручителя, исполнившего свое обязательство?
— К поручителю переходит право кредитора в том объёме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора.
Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесённых в связи с ответственностью за должника.

Могу ли я отказаться от поручительства по кредиту, выданному знакомому который не хочет его выплачивать и перекладывает на меня погашение долга?
— Если вы подписали договор поручительства, то отказаться от его исполнения в одностороннем порядке вы не сможете. В случае невыплаты кредита основным должником банк имеет право взыскать задолженность с вас.

У каждого может случиться ситуация, когда срочно необходимы деньги. Потребительские кредиты выдаются под большие проценты. Но срочно взять необходимые средства можно именно в банке. Тогда следует оформить залог недвижимого имущества для получения ссуды. В этом случае переплата будет меньше, недвижимость все еще остается своей, а средства выдаются в течение нескольких дней. Но эта процедура имеет свои особенности, которые мы и рассмотрим в статье.

Какие нюансы необходимо учесть

Залог недвижимого имущества для получения ссуды будет лучшим решением, если срочно нужны деньги. Такие услуги предоставляются многими банками в нашей стране. Причем выдают их практически всем, поскольку это гарантирует возврат средств.

Даже если заемщик не будет оплачивать долг, после суда кредитор получает в собственность недвижимость. Имуществом он имеет право распоряжаться по личному усмотрению: продать, сдать в аренду или применять в других целях. По ст. 1 ФЗ от 16.07.1997. № 102 «Об ипотеке», кредит или ссуда под залог недвижимого имущества является процедурой передачи средств от банка клиенту на конкретный срок, при которой последний передает кредитору недвижимость. Если условия договора не исполняются, то имущество становится собственностью кредитора. Об этом нюансе необходимо помнить, решаясь на столь ответственный шаг, как получение ссуды под залог недвижимости.

Понятие ипотеки

Залог недвижимого имущества для получения ссуды называется ипотека. Она имеет 2 основных понятия:

  • Ипотечные правоотношения. Банк выдает заемщику деньги, а тот передает кредитору недвижимость.
  • Ипотека как ценная бумага. Это относится к специальной закладной – специальному инструменту, который удовлетворяет права кредитора на имущество, расположенное под залогом.

Сейчас в нашей стране работают 2 закона, устанавливающие действия с заложенной недвижимостью. Это ФЗ «О залоге недвижимого имущества» и «Об ипотеке». В документах сказано о необходимости исполнения установок, обозначенных в договоре о кредите. Установки включают аренду, недопустимость причинения вреда собственности, правила купли-продажи.

В ГК РФ обозначены особенности ипотечных правоотношений. К основным моментам относят следующие принципы:

  • Ипотекой считается залог собственности.
  • Выдаются ипотечные кредиты в установленный период – обычно от 15 до 35 лет.
  • Залог должен существовать на протяжении всего ипотечного срока.
  • Процедуры оформляются по основам залогового права (ГК РФ).
  • Выдается ипотека банками, у которых есть разрешение на выполнение такой деятельности.

Что можно заложить?

Какую недвижимость можно заложить? По статье 5 вышеупомянутого закона, залог недвижимого имущества под получение ссуды может быть следующим:

  • Участок земли.
  • Комната, квартира.
  • Жилой дом.
  • Коммерческие объекты.
  • Дачи, гаражи, садовые строения.

В статье 7 обозначено: залог недвижимого имущества для получения ссуды может находиться в совместном владении, если остальные собственники согласны с этим. Но, к примеру, недвижимость, находящаяся в долевой собственности, передается под заклад и без согласия.

Какое имущество не принимается?

Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды не принимается, если не соответствует некоторым критериям. Не подлежит приему:

  • Аварийная недвижимость или объекты, подлежащие сносу.
  • Если в жилье прописаны несовершеннолетние лица или люди, которые отбывают наказание, находятся в армии, на психиатрическом лечении. Не возьмут как залог и те помещения, где проживают престарелые иждивенцы.
  • Если во время приватизации не были учтены интересы детей.
  • Наличие подобного обременения.

Преимущества залога недвижимого имущества

Залог недвижимого имущества для ссуды обладает следующими плюсами:

  • Одобрение заявки – 100%.
  • Заложенный объект находится в собственности: его можно сдавать, прописывать родных, применять в остальных целях. Исключением является продажа и повторная сдача в залог.
  • При выплате долга недвижимость продолжает быть своей собственностью.

Недостатки

У таких сделок есть и минусы:

  • Потребуется оплатить услуги оценки имущества – примерно 3-10 тыс. рублей кроме основных расходов.
  • Сумма, предоставленная банком, будет равна около 60% от рыночной цены объекта.
  • Есть риск потери имущества, если не будут исполнены условия договора.

Требования банков

Предоставление ссуды под залог недвижимого имущества возможно только при соблюдении требований банков:

  • Платежеспособность и отличная кредитная история.
  • Удовлетворительное состояние недвижимости, отсутствие обременений.

  • Оформление договора кредитования.
  • Подача документов и заявки.

Только при соблюдении этих требований банк будет рассматривать заявку. После этого выносится решение.

Необходимые документы

Помимо заявки клиенту надо предоставить:

  • Свой паспорт.
  • Копию трудовой книжки, заверенной работодателем.
  • Свидетельство о браке или разводе.
  • Согласие супруга или прочих собственников (все подтверждается нотариусом).
  • Бумаги на недвижимость.

В зависимости от банка перечень документов может меняться. Получение кредита под единственное жилье считается рискованным шагом, так как есть риск его потери в случае невыплаты долга.

Договор

После оформления сделки по получению кредита с предоставлением залога клиент получает договор. Что должно в нем быть? Там прописан предмет залога. Им может быть недвижимое имущество, законно зарегистрированное и подходящее по всем нормам российского ГК. По залогу выполняется оценка, что позволяет определить его ликвидность.

После заключения договора вносить в него изменения нельзя. Так установлено законодательством. Но в период оформления небольшие изменения внести можно. Для этого составляется соглашение в 4 экземплярах:

  • Для банка.
  • Нотариуса.
  • Залогодателя.
  • Других инстанций.

В документе должны быть сведения об имуществе, которое было передано в залог, а также оценка предмета собственности, сроки, цены, исполнительные размеры. К обязательной информации относят данные о должнике, кредиторе, сведения о применении залога. После регистрации договора ипотечные правоотношения будут действовать.

Куда обращаться?

Лидирующее место по такому кредитованию занимает Сбербанк, который предлагает выгодные условия. Клиентам необходимо иметь подтверждение дохода, а также бумаги на залог. Им потребуется оплатить первоначальный платеж. Ставка по кредиту начинается с 12%. Заемщиком может быть лицо не моложе 21 года. Предоставляются ссуды в рублях и в иностранной валюте. Минимум суммы не ограничен.

Выдаются займы под залог и в других банках:

  • Газпромбанк. Оценка имущества происходит за средства учреждения. В недвижимости не должно быть прописанных лиц.
  • Быстробанк. Выдает кредиты на маленькие суммы. Ставка равна 20%. Если сумма кредита меньше половины стоимости имущества, то необязательно указывать личные доходы и не требуется выписка из квартиры.
  • Райффайзенбанк. Предоставляет кредиты от 11,5%, но необходимо подтверждение расходов выданной суммы. Тратить их можно лишь по назначению.
  • ОТП-банк. В этом случае не нужна выписка проживающих лиц в недвижимости.
  • ВТБ-24. Ставка определяется от срока и суммы. Отсутствует комиссия за предоставление кредита и его обслуживание.

Каждый из банков имеет свои предложения. Перед оформлением важно ознакомиться с программами, после чего выбрать самую подходящую по всем условиям.

Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств в виде имущества и других объектов гражданских прав (за исключением денежных средств), находящихся в собственности залогодателя и гарантирующих погашение займа или иных гражданско-правовых обязательств.

С определением «залог» связаны следующие термины:

  • Залогодатель – лицо, которое передает свое имущество в обеспечение взятых на себя обязательств. Иными словами – должник. Причем залогодателем может быть и сам должник, и другое лицо, позволяющее воспользоваться своим имуществом в целях использования чужого обязательства;

  • Залогодержатель – кредитор, которому имущество передается по договору залога в качестве гарантии;

  • Предмет залога – непосредственно само имущество, которое передается во исполнение обязательств.

Договор залога и существенные условия

Основание для передачи имущества в залог возникает только при заключении соответствующего соглашения между сторонами в письменной форме.

К числу обязательных условий договора залога относятся:

  • вид залога;

  • оценочная стоимость предмета залога;

  • размер и сроки исполнения обязательств.

При отсутствии существенных условий договор признается недействительным.

Предмет залога

В качестве предмета залога может выступать любое имущество должника. Это может быть недвижимость, транспорт, изделия из драгоценных металлов, ценные бумаги, а так же имущественные права.

Запрещено использовать:

  • недвижимость, вещи и ценные бумаги, изъятые государством из оборота;

  • земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью;

  • сельскохозяйственные угодья, входящие в фермерские или сельскохозяйственные организации;

  • культурные ценности, являющиеся достоянием государства.

Основные виды залога

То, какой вид залога предусмотрен в договоре, влияет на распределение прав и обязанностей между кредитором и заемщиком.

Всего в России существует два основных вида:

  • Залог, предусматривающий передачу имущества залогодержателю (заклад). В случае заклада залогодатель – лицо, предоставившее имущество, имеет право владения этим имуществом, а в некоторых случаях и право пользования. Залогодатель может осуществлять контроль за состоянием и порядком использования заложенного имущества;

  • Залог, по которому имущество остается у лица, его предоставившего. Например, залог товара в обороте.

По инициативе залогодержателя могут быть ограничены права третьих лиц и собственно заемщика на это имущество.

Рассмотрим эти два вида залога.

Залог товаров в обороте

При таком виде залога, как товары, находящиеся в обороте, предмет залога не передается в распоряжение лицу, выступающему кредитором, а остается у залогодателя.

При этом залогодатель контролирует товары в обороте, являясь при этом представителем другой стороны залоговых отношений.

То есть, залогодатель распоряжается товарами по своему усмотрению, а именно, залогодатель имеет право на изменение состава залога, внося соответствующие корректировки в товарные запасы, сырье, готовую продукцию и прочее имущество.

При этом важно, чтобы стоимость не уменьшалась, по сравнению с той, что указана в договоре. Когда товары реализованы (то есть перешли во владение и пользование приобретателя), они уже не являются предметом залога. И наоборот. Когда заемщик приобретает товары, их рассматривают как предмет залога.

При залоге товаров в обороте заемщик обязан контролировать и соблюдать условия договора, ведя учет всех операций, которые могут повлечь за собой изменение состава или натуральной формы залога. Для этого ему необходимо в обязательном порядке вносить необходимые сведения в Книгу записи залогов.

Права и обязанности сторон при закладе

При закладе основными обязанностями кредитора являются:

  • Страхование предмета залога на сумму его полной стоимости за счет средств и в интересах заемщика;

  • Сохранение имущества в целости и сохранности;

  • Предоставление информации залогодателю о возможной угрозе утраты или повреждения заложенного имущества;

  • Составление на постоянной основе отчетов о пользовании предметом залога и отправка этих отчетов в адрес заемщика (если такое условие прописано в договоре залога);

  • Возвращение предмета заклада, когда обязательство выполнено.

Залогодержатель при закладе имеет право на:

  • Пользование предметом залога в тех случаях, когда договор это предусматривает. При этом полученные доходы покрывают расходы на содержание предмета залога, и идут на погашение процентов и (или) суммы основного долга.

  • Досрочное исполнение обязательства.

Порядок действий в случае не выполнения обязательств по договору залога

Итак, согласно договору залога, залогодатель передает залогодержателю имущество, которое служит гарантией исполнения взятых обязательств.

Если же эти обязательств не будут выполнены, то кредитор в этом случае вправе удовлетворить требования за счет предмета залога. То есть имущество должника будет продано.

Из этой суммы кредитор забирает сумму долга с начисленными за период действия договора процентами и всякого рода издержками. Разница, если таковая возникает, передается залогодателю. Взамен должник получает полную свободу от долговых обязательств.

Книга записи залогов

Законодательство накладывает на залогодателей (юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) обязанность по ведению книги записи залогов, с отражением существенных условий таких сделок в виде реестра.

Этот реестр залогодатели должны предъявлять для ознакомления по требованию заинтересованных лиц.

1. Жилье используется в качестве …
товара
места проживания
средства обмена
средства расчета

2. В договоре ипотечного кредита предусмотрено (а) …
принятие мер по сохранности заложенного имущества
право на судебное разбирательство
обращение взыскания на имущество в порядке определенном законом
возможность неоднократного заклада жилья приобретенного по ипотечному кредиту

3. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные кредиты выдаются …
индивидуальному частному предпринимателю торговли на приобретение стройматериалов
подрядчику на строительство жилья
застройщику на строительство жилья
юридическому лицу для строительства дополнительного цеха

4. Финансирование строительства жилья производится за счет …
кредитов банка
бюджетных средств государственных и местных органов
амортизационных средств предприятий
инвестиций частных лиц
собственных средств

5. При выдаче ипотечного кредита банк принимает во внимание:
небольшой семейный доход, но работающих в высокодоходных организациях
гарантию фирм или организаций в погашении кредита
личный годовой доход заемщика
состав семьи заемщика
большой постоянный доход
многодетность семьи
доход годовой семьи

6. Ипотека – это кредит под залог …
уже построенного жилья
приобретенного жилья
строящегося имущества
любого имущества
определенного объекта недвижимости

7. Индексируемые кредитные инструменты, используемые в жилищном строительстве, гарантируют банку …
значительно увеличить сумму кредита по сравнению с кредитами по фиксированным или изменяющимся кредитным ставкам
определенный уровень дохода
страхование от риска потери финансовых средств
давать кредит заемщику на погашение ранее взятого в этом банке кредита

8. Финансовый леверидж – это …
привлечение заемного капитала для завершения инвестиционной сделки
кредит под приобретение земельного участка
вложение нераспределенной прибыли в реконструируемый объект

9. Более высокий процент ссуды в величине залога …
отталкивает клиентов
увеличивает риск банка
уменьшает риск банка
привлекает клиентов

10. Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению …
суда
заемщика кредита
кредитодателя

11. В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты можно подразделять на …
ссуды под освоение дачного участка
ссуды для приобретения земельных участков
ссуды на приобретение мебели для жилья
ссуды на жилищное строительство
ссуды на освоение земельных участков под нежилые строения

12. Финансово-кредитные механизмы финансирования жилищного строительства
ипотечный кредит
лизинг
вторичный рынок закладных
институт залога
правительственные соглашения
форфетирование
расширение перечня имущества сдаваемого в залог

13. Ипотечный кредит выдается на …
приобретение товаров народного потребления
погашение ранее взятого кредита на приобретение дачи
строительство жилья
приобретение жилья

14. Индексирование закладных инструментов используемых в инвестировании жилищного строительства обеспечивает …
стимулирование к долгосрочному погашению ссуды
своевременный возврат ссуды
приведения платежей к реальной проектной ставке
предоставление ссуды на льготных началах
баланс выданных ссуд в соответствии с инфляцией

15. В залог под ипотечный кредит принимается имущество стоимостью ….
выше стоимости кредита и процентов по нему
равной величине кредита
равной величине кредита и процентов по нему

16. Ипотечный кредит с шаровыми платежами – это кредит с …
выплатой добавленного процента
замораживанием процентных выплат до истечения срока
частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом
выплатой только процентов
нарастающими платежами
переменной ставкой

17. Гарантия обеспечения возврата ипотечного кредита обеспечивается …
состоянием заложенного имущества
соотношением величины и размера залога
распиской заемщика, что кредит будет своевременно возвращен
использованием вторичного рынка закладных

18. Риск процентной ставки ипотечного кредита – это …
потенциальные потери, вызванные финансированием периодичности пересмотра ставок процента по кредитам
потери при реинвестировании вызванные ранним погашением кредита
несвоевременная проплата заемщиком кредитных платежей

19. При ипотечном кредитовании объектом залога является …
приобретение земельного участка
земельный участок, не зарегистрированный в едином государственном реестре
строительство жилья
коттедж

Записи созданы 8837

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх